Marvipol_JSF_SzB-2025-12-31-1-pl.xhtml

Marvipol Development S.A.

Sprawozdanie Niezależnego Biegłego

Rewidenta z Badania Rocznego

Sprawozdania Finansowego

Rok obrotowy kończący się

31 grudnia 2025 r.

Spółka zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie,

XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

KRS: 0000982475

NIP: 5252523102

REGON: 145894054

CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna

ul. Kopernika 34

00-336 Warszawa

tel.: +48 22 101 20 01

faks: +48 22 100 59 94

www.cswp.pl

SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA

ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A

Sprawozdanie z badania rocznego sprawozdania finansowego

Opinia

Przeprowadziliśmy badanie rocznego sprawozdania finansowego Spółki Marvipol

Development S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Prosta 32 („Spółka”), na które składają

się: jednostkowe roczne sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień

31 grudnia 2025 r., jednostkowe roczne sprawozdanie z całkowitych dochodów,

jednostkowe roczne sprawozdanie z zestawienia zmian w kapitale własnym

i jednostkowe roczne sprawozdanie z przepływów pieniężnych za rok obrotowy od 1

stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r. i informacje dodatkowe oraz noty objaśniające

(„sprawozdanie finansowe”).

Naszym zdaniem, roczne sprawozdanie finansowe:

a) przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień

31 grudnia 2025 r., oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok

obrotowy od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r., zgodnie z mającymi

zastosowanie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką)

rachunkowości,

b) jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa

i postanowieniami jej statutu, oraz

c) zostało sporządzone na podstawie prawidłowo, zgodnie z przepisami rozdziału 2

ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości („ustawa o rachunkowości”),

prowadzonych ksiąg rachunkowych.

Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które

wydaliśmy dnia 20 marca 2025 r.

Podstawa opinii

Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu

Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałą Krajowej Rady Biegłych

Rewidentów („KSB”) oraz stosownie do ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych

rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym („ustawa o biegłych rewidentach”)

i rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia

2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań

finansowych jednostek interesu publicznego, uchylającym decyzję Komisji 2005/909/WE

(„Rozporządzenie 537/2014”). Nasza odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została

dalej opisana w sekcji naszego sprawozdania Odpowiedzialność biegłego rewidenta za

badanie sprawozdania finansowego.

Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Międzynarodowym Kodeksem Etyki Zawodowych

Księgowych (w tym Międzynarodowymi Standardami Niezależności) wydanym przez Radę

Międzynarodowych Standardów Etycznych dla Księgowych (“Kodeks IESBA”), przyjętym

uchwałami Krajowej Rady Biegłych Rewidentów oraz z innymi wymogami etycznymi, które

mają zastosowanie do badania sprawozdań finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne

obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i Kodeksem IESBA. W trakcie

przeprowadzania badania kluczowy biegły rewident oraz firma audytorska pozostali

niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi w ustawie o biegłych

rewidentach oraz w Rozporządzeniu 537/2014.

Wyrażamy przekonanie, że uzyskane przez nas dowody badania stanowią wystarczającą

i odpowiednią podstawę do wyrażenia przez nas opinii z badania.

Kluczowe sprawy badania

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były

najbardziej znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres

sprawozdawczy. Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego

zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego

oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego badania sprawozdania

finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii oraz podsumowaliśmy naszą

reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których uznaliśmy za stosowne

przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi rodzajami ryzyka. Nie

wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.

Kluczowa sprawa badania

Jak nasze badanie odniosło się do tej

sprawy

Utrata wartości długoterminowych aktywów

finansowych

Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartość

długoterminowych aktywów finansowych,

na które składają się akcje i udziały w

jednostkach zależnych oraz pożyczki

udzielone wynosiła 813.333 tysiące PLN, co

stanowiło 62,6% wszystkich aktywów

Spółki.

Nasze procedury badania obejmowały

w szczególności:

• zrozumienie procesu identyfikacji

przesłanek utraty wartości akcji

i udziałów w jednostkach zależnych

i pożyczek udzielonych oraz polityk

rachunkowości i środowiska kontroli

Kluczowa sprawa badania

Jak nasze badanie odniosło się do tej

sprawy

Z uwagi na istotną wartość tej pozycji

aktywów oraz fakt, że w ramach analizy

dokonywanej przez Zarząd Spółki w celu

identyfikacji przesłanek utraty wartości

długoterminowych aktywów finansowych

oraz oceny czy wystąpiła utrata ich wartości

Zarząd Spółki stosuje profesjonalny osąd,

uznaliśmy, że zagadnienie to jest kluczowe

z punktu widzenia badania całego

sprawozdania finansowego.

Na potrzeby sporządzenia sprawozdania

finansowego za rok obrotowy zakończony

31 grudnia 2025 r. Zarząd Spółki dokonał

analizy długoterminowych aktywów

finansowych pod kątem identyfikacji

przesłanek wystąpienia utraty ich wartości.

W odniesieniu do długoterminowych

aktywów finansowych w których

zidentyfikowano przesłanki wystąpienia

utraty wartości przeprowadzona została

analiza pod kątem utraty wartości

obejmująca m.in. porównanie wartości akcji

i udziałów w jednostkach zależnych

z wartością aktywów netto tych jednostek

oraz możliwości wygenerowania przez te

jednostki w przyszłości dodatnich wyników

finansowych, zapewniających spłacalność

udzielonych im pożyczek oraz pokrycie

wartości odzyskiwalnej akcji i udziałów

w tych jednostkach. Przyjęcie różnych

założeń w przeprowadzonej analizie może

skutkować osiągnięciem odmiennych

szacunków odnośnie wyceny

długoterminowych aktywów finansowych.

Spółka zawarła ujawnienie dotyczące

wartości długoterminowych aktywów

finansowych w nocie 15. „Długoterminowe

aktywa finansowe”. Zasady wyceny akcji i

udziałów w jednostkach zależnych oraz

pożyczek udzielonych zostały

przedstawione w nocie 3. „Opis

ważniejszych stosowanych zasad

rachunkowości”.

wewnętrznej w tym zakresie oraz

ocenę ich zgodności z przyjętymi

przez Spółkę standardami

rachunkowości,

• przegląd analityczny,

• analizę zidentyfikowanych przesłanek

utraty wartości pod kątem zasadności

i kompletności,

• kierowanie zapytań do pracowników

działu finansowego oraz Zarządu

Spółki odnośnie przeprowadzonej

przez Zarząd Spółki analizy oraz

sytuacji branżowej na rynkach, na

których działają jednostki zależne,

perspektywy wzrostu tych rynków

oraz istniejących na nich uregulowań

prawnych,

• ocenę przeprowadzonej przez Zarząd

Spółki analizy,

• weryfikację wyników finansowych

jednostek zależnych oraz analizę

budżetów na kolejne lata w przypadku

ich dostępności,

• potwierdzenie sald pożyczek,

• ocenę kompletności i prawidłowości

ujawnień na temat odpisów

aktualizujących wartości akcji

i udziałów w jednostkach zależnych

i pożyczek udzielonych.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za sprawozdanie finansowe

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo

prowadzonych ksiąg rachunkowych, sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny

i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie

z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez

Unię Europejską, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz z obowiązującymi

Spółkę przepisami prawa i postanowieniami jej statutu, a także za kontrolę wewnętrzną,

którą Zarząd uznaje za niezbędną aby umożliwić sporządzenie sprawozdania finansowego

niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.

Sporządzając sprawozdanie finansowe Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę

zdolności Spółki do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie,

spraw związanych z kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji

działalności jako podstawy rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji kiedy Zarząd albo zamierza

dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej

realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.

Zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości Zarząd Spółki oraz członkowie Rady

Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby sprawozdanie finansowe spełniało

wymagania przewidziane w tej ustawie. Członkowie Rady Nadzorczej są odpowiedzialni za

nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania finansowego

Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności, czy sprawozdanie finansowe jako

całość nie zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem oraz

wydanie sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna pewność jest

wysokim poziomem pewności, ale nie gwarantuje, że badanie przeprowadzone zgodnie

z KSB zawsze wykryje istniejące istotne zniekształcenie. Zniekształcenia mogą powstawać

na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać,

że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników podjęte

na podstawie tego sprawozdania finansowego.

Koncepcja istotności stosowana jest przez biegłego rewidenta zarówno przy planowaniu

i przeprowadzaniu badania, jak i przy ocenie wpływu rozpoznanych podczas badania

zniekształceń oraz nieskorygowanych zniekształceń, jeśli występują, na sprawozdanie

finansowe, a także przy formułowaniu opinii biegłego rewidenta. W związku z powyższym

wszystkie opinie i stwierdzenia zawarte w sprawozdaniu z badania są wyrażane

z uwzględnieniem jakościowego i wartościowego poziomu istotności ustalonego zgodnie ze

standardami badania i zawodowym osądem biegłego rewidenta.

Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani

efektywności lub skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub

w przyszłości.

Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy

sceptycyzm, a także:

• identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia sprawozdania finansowego

spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy i przeprowadzamy procedury

badania odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy dowody badania, które są

wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla naszej opinii. Ryzyko

niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego z oszustwa jest większe niż tego

wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może dotyczyć zmowy, fałszerstwa,

celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub obejścia kontroli wewnętrznej;

• uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu

zaprojektowania procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach, ale

nie w celu wyrażenia opinii na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;

• oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz

zasadność szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez

Zarząd Spółki;

• wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki zasady

kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie uzyskanych

dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze zdarzeniami lub

warunkami, która może podawać w znaczącą wątpliwość zdolność Spółki do

kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna niepewność,

wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta na

powiązane ujawnienia w sprawozdaniu finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są

nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię. Nasze wnioski są oparte na dowodach

badania uzyskanych do dnia sporządzenia naszego sprawozdania biegłego rewidenta,

jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki mogą spowodować, że Spółka zaprzestanie

kontynuacji działalności;

• oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość sprawozdania finansowego, w tym

ujawnienia, oraz czy sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich podstawą

transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający rzetelną prezentację.

Przekazujemy Radzie Nadzorczej informacje o, między innymi, planowanym zakresie

i czasie przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich

znaczących słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.

Składamy Radzie Nadzorczej oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów

etycznych dotyczących niezależności oraz, że będziemy informować ich o wszystkich

powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące

zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie, informujemy

o zastosowanych zabezpieczeniach.

Spośród spraw przekazywanych Radzie Nadzorczej ustaliliśmy te sprawy, które były

najbardziej znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres

sprawozdawczy i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy

w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje

zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że

kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby

racjonalnie oczekiwać, że negatywne konsekwencje przeważyłyby korzyści takiej informacji

dla interesu publicznego.

Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności

Na inne informacje składa się sprawozdanie z działalności Spółki za rok obrotowy

zakończony 31 grudnia 2025 r. („sprawozdanie z działalności”) wraz z oświadczeniem

o stosowaniu ładu korporacyjnego, które jest wyodrębnioną częścią tego Sprawozdania

(razem „inne informacje”).

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie innych informacji zgodnie z przepisami

prawa.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby

sprawozdanie z działalności wraz z wyodrębnionymi częściami spełniało wymagania

przewidziane w ustawie o rachunkowości.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta

Nasza opinia z badania sprawozdania finansowego nie obejmuje innych informacji.

W związku z badaniem sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest zapoznanie

się z innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy inne informacje nie są istotnie

niespójne ze sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania, lub

w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli na podstawie wykonanej pracy,

stwierdzimy istotne zniekształcenia w innych informacjach, jesteśmy zobowiązani

poinformować o tym w naszym sprawozdaniu z badania. Naszym obowiązkiem zgodnie

z wymogami ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie opinii czy sprawozdanie

z działalności zostało sporządzone zgodnie z przepisami oraz czy jest zgodne z

informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do

wydania opinii, czy Spółka w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła

wymagane informacje.

Opinia na temat sprawozdania z działalności

Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, sprawozdanie

z działalności Spółki:

• zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafem 70

Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych

oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa

państwa niebędącego państwem członkowskim („rozporządzenie o informacjach

bieżących”);

• jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania

oświadczamy, że nie stwierdziliśmy w sprawozdaniu z działalności Spółki istotnych

zniekształceń.

Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła

informacje określone w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 rozporządzenia o informacjach

bieżących. Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5

lit. c-f, h oraz i tego rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu

korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie przepisami oraz informacjami

zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji

Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem sprawozdań

finansowych

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące

badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek

zależnych są zgodne z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie

świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na mocy art. 5 ust. 1

Rozporządzenia UE oraz art. 136 ustawy o biegłych rewidentach. Usługi niebędące

badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek

zależnych w badanym okresie zostały wymienione w nocie 35 sprawozdania finansowego

Spółki.

Wybór firmy audytorskiej

Zostaliśmy wybrani do badania sprawozdania finansowego Spółki uchwałą nr 2 Rady

Nadzorczej Spółki z dnia 24 maja 2023 r. Sprawozdania finansowe Spółki badamy

nieprzerwanie począwszy od roku obrotowego zakończonego dnia 31 grudnia 2014 r., to

jest przez dwanaście kolejnych lat obrotowych, przy czym Spółka jest jednostką

zainteresowania publicznego w rozumieniu ustawy o biegłych rewidentach od grudnia

2017 r.

Podpisano kwalifikowanym podpisem elektronicznym

.....................................................................................

Biegły rewident nr 12951

Justyna Winnicka

Kluczowy biegły rewident

przeprowadzający badanie w imieniu

CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna

Spółka wpisana na listę firm audytorskich

pod nr ewidencyjnym 3767

Warszawa, 20 marca 2026 roku