Sprawozdanie Zarządu

z działalności

Marvipol Development S.A.

oraz Grupy Kapitałowej

Marvipol Development S.A.

w 2025 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

1. Podstawowe informacje o Marvipol Development

S.A.

Nazwa Marvipol Development Spółka Akcyjna

Siedziba ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa

Rejestracja Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS

KRS 0000534585

REGON 360331494

NIP 5272726050

Przedmiot

działalności

Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy

Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.

– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.

Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa, Grupa

Kapitałowa, Grupa Marvipol Development).

2. Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy

Kapitałowej

Emitent jest jednym z wiodących polskich deweloperów. Spółka prowadzi działalność – za

pośrednictwem spółek celowych – w trzech segmentach: deweloperskim, w ramach którego realizuje

projekty budownictwa wielorodzinnego, magazynowym, inwestując w budowę i komercjalizację,

a następnie sprzedając skomercjalizowane projekty oraz w segmencie pozostałe aktywa

nieruchomościowe. Do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane zostały

następujące aktywa: nieruchomość niezabudowana w Kołobrzegu, projekt Chmielna 78 Hotel

LAT DZIAŁALNOŚCI

NA RYNKU

NIERUCHOMOŚCI

ZREALIZOWANYCH

PROJEKTÓW

DEWELOPERSKICH

1.288

TYS. M

UŻYTKOWEJ

POWIERZCHNI

W UKOŃCZONYCH

PROJEKTACH

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Gdańsk****, którego budowa rozpoczęła się w 2024 roku oraz aktywa związane z działalnością najmu

krótko, średnio i długoterminowego prowadzoną przez Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.

Rodzimym i podstawowym rynkiem prowadzenia przez Grupę Marvipol Development działalności

w segmencie deweloperskim jest Warszawa, gdzie Marvipol w okresie 29 lat zbudował mocną pozycję

rynkową, a także rozpoznawalną markę, kojarzoną z ponadczasową architekturą, kompleksowym

zagospodarowaniem terenu oraz wysoką jakością i solidnością wykonania wielorodzinnych budynków

mieszkalnych. Grupa jest również obecna w Trójmieście oraz we Wrocławiu.

W ramach segmentu magazynowego Grupa Kapitałowa Marvipol Development od 2015 r. realizuje

inwestycje zlokalizowane w różnych, starannie wyselekcjonowanych regionach kraju. Inwestycje są

realizowane w formule wspólnych przedsięwzięć z doświadczonym partnerem branżowym, liderem

rynku w Polsce i w Europie – Grupą Panattoni.

Kluczowymi elementami biznesowego sukcesu Grupy są: proces zakupu działek budowlanych,

realizacja projektów we współpracy ze sprawdzonymi, renomowanymi biurami projektowymi

i generalnymi wykonawcami, aktywny proces komercjalizacji, wspierany szerokim wachlarzem działań

marketingowych oraz realizacja projektów przy wykorzystaniu finansowania zewnętrznego.

Plan rozwoju na najbliższe lata zakłada odbudowanie skali działalności prowadzonej przez Grupę, po

okresie spowolnienia wynikającego z niekorzystnej sytuacji makroekonomicznej spowodowanej m.in.

przez wojnę w Ukrainie. Zamiarem Grupy, obok umocnienia się na rodzimym rynku warszawskim, jest

realizacja projektów deweloperskich w Trójmieście i we Wrocławiu. W średniookresowej perspektywie

celem Grupy jest wzrost poziomu sprzedaży mieszkań do 800-1000 sztuk rocznie i realizacja

projektów generujących satysfakcjonującą marżę.

W segmencie magazynowym Spółka dąży do inwestowania w projekty, których cykl realizacji

(zakończonej sprzedażą) jest nie dłuższy niż trzy lata, przy zachowaniu zadowalającej stopy zwrotu.

W segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane są m.in. niezabudowane

nieruchomości, na których realizowane są lub planowana jest realizacja projektów deweloperskich

związanych z najmem krótko, średnio i długoterminowym. Do segmentu zalicza się również

działalność operacyjna spółki Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o., operatora obiektu Royal Tulip

Warsaw Centre przy ul. Grzybowskiej 49 w Warszawie.

Strategia Grupy zakłada podejmowanie działań mających na celu ograniczenia wpływu realizowanych

przez Grupę inwestycji na środowisko naturalne, w tym minimalizację śladu węglowego m.in. poprzez

szersze stosowanie energooszczędnych technologii w budynkach.

Działania podjęte w ramach realizacji strategii rozwoju Grupy w okresie objętym raportem zostały

zaprezentowane w rozdziałach

niniejszego Sprawozdania. Perspektywy rozwoju działalności

Grupy zostały przedstawione w rozdziale

Sprawozdania.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

3. Władze Spółki

Zarząd:

MARIUSZ KSIĄŻEK

PREZES ZARZĄDU

ANDRZEJ NIZIO

WICEPREZES ZARZĄDU

Rada Nadzorcza:

ALEKSANDER CHŁOPECKI

Przewodniczący Rady Nadzorczej

WIESŁAW TADEUSZ ŁATAŁA

Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

KRZYSZTOF BREJDAK

Członek Rady Nadzorczej

PIOTR CHUDZIK

Członek Rady Nadzorczej

ANDRZEJ JACASZEK

Członek Rady Nadzorczej

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

4. Akcjonariat Spółki

Akcje Marvipol Development S.A. od 19 grudnia 2017 r. są notowane na rynku głównym Giełdy

Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 41.652.852 zł i dzieli się

na 41.652.852 akcji o wartości nominalnej 1 zł każda.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, Akcjonariuszem Spółki posiadającym na dzień sporządzenia

niniejszego raportu znaczny pakiet akcji Emitenta jest: Książek Holding Sp. z o.o., firma inwestycyjna

kontrolowana przez Mariusza Książek, Prezesa Zarządu Spółki.

Akcjonariusze

Liczba posiadanych akcji

i głosów na WZ

Udział akcji

w kapitale zakładowym

i w głosach na WZ

Mariusz Książek, w tym: 33 868 045 81,31%

Książek Holding Sp. z o.o. 31 790 353 76,32%

Bezpośrednio 2 077 692 4,99%

Akcje własne 633 0,00%

Inne podmioty 7 784 174 18,69%

Razem

41 652 852

100,00%

Tabela nr 1. Akcjonariat Spółki według stanu na 20.03.2026 r.

Od dnia przekazania poprzedniego raportu okresowego Spółka nie otrzymała zawiadomień

o zmianie stanu posiadania akcji przez znaczących akcjonariuszy.

5. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej

Na dzień sporządzenia niniejszego Raportu w skład Grupy Marvipol Development wchodziły:

 Marvipol Development S.A., podmiot dominujący Grupy Kapitałowej,

 29 spółek zależnych i 7 spółek współkontrolowanych zaprezentowanych poniżej:

L.P. Nazwa Spółki

Udział Grupy

Kapitałowej

Jednostki ujmowane metodą pełną

1 Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 100%

2 Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100%

3 Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100%

4 Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 100%

5 Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 100%

6 Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 100%

7 Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100%

8 Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100%

9 Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 100%

10 Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100%

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

L.P. Nazwa Spółki

Udział Grupy

Kapitałowej

11 Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100%

12 Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100%

13 Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 100%

14 Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100%

15 Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. 100%

16 Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 100%

17 Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o. 100%

18 Marvipol Projekt 102 Sp. z o.o. 100%

19 Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o. 100%

20 Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o. 100%

21 Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o. 100%

22 Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o. 100%

23 Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o. 100%

24 Property-ad Sp. z o.o. 100%

25 Marvipol Logistics S.A. 100%

26 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100%

27 Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100%

28 Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100%

29 Unique Gdańsk Sp. z o.o. 100%

Jednostki ujmowane metodą praw własności

1 PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. w likwidacji

40,8%

2 PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. w likwidacji

50%

3 PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. w likwidacji

68%

4 PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.

68%

5 Zynwalin Investments Sp. z o.o.

68%

6 PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.

45%

7 PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.

16,8%

Tabela nr 2. Lista spółek zależnych i współkontrolowanych Marvipol Development S.A. (według stanu na dzień

20.03.2026 r.)

Legenda:

 Segment deweloperski

 Segment magazynowy

 Pozostałe aktywa nieruchomościowe

1) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. w likwidacji – 40,8% udziałów uprawniających do 30%

głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową

wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

2) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. w likwidacji - 50% udziałów uprawniających do 36,8%

głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową

wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

3) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów

na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników

spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

4) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników

spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

5) Zynwalin Investments Sp. z o.o. – 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników

spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

6) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. - 45% udziałów uprawniających do 45% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników

spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

7) PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. – 16,8% udziałów uprawniających do 16,8% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników

spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Emitent nie posiada

oddziałów (zakładów).

Poza wskazanymi powyżej spółkami zależnymi oraz współkontrolowanymi oraz nieruchomościami

składającymi się na bank ziemi, Grupa Marvipol Development nie identyfikuje istotnych inwestycji (w

tym inwestycji obejmujących papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości niematerialne i

prawne oraz nieruchomości) innych niż te, o których informowała w formie raportów bieżących..

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

6. Grupa Kapitałowa w liczbach

547,7 mln zł

SKONSOLIDOWANE PRZYCHODY

ZE SPRZEDAŻY

ZA 2025 R.

97,5 mln zł

ZYSK

OPERACYJNY

ZA 2025 R.

58,2 mln zł

ZYSK

NETTO

ZA 2025 R.

1 445,8 mln zł

SUMA

BILANSOWA

NA 31.12.2025 R.

731,1 mln zł

WARTOŚĆ

KSIĘGOWA

NA 31.12.2025 R.

277,0 mln zł

DŁUG

NETTO

NA 31.12.2025 R.*

402

LOKALI MIESZKALNYCH,

UŻYTKOWYCH I

INWESTYCYJNYCH

SPRZEDANYCH

W 2025 R.

641

LOKALI MIESZKALNYCH

I UŻYTKOWYCH PRZEKAZANYCH

NABYWCOM

W 2025 R.

152 tys. m

POWIERZCHNIA UŻYTKOWA

PROJEKTÓW**

W REALIZACJI

I W PRZYGOTOWANIU

(na dzień sporządzenia

niniejszego raportu)

185 tys. m

POWIERZCHNIA

WYNAJMOWALNA

PROJEKTÓW MAGAZYNOWYCH

W PORTFELU

(na dzień sporządzenia

niniejszego raportu)

108,9 mln zł

ZAANGAŻOWANIE KAPITAŁOWE

W REALIZOWANE PROJEKTY

MAGAZYNOWE

(na dzień sporządzenia

niniejszego raportu)

7,8 mln zł

ZYSKU NETTO SEGMENTU

POZOSTAŁYCH AKTYWÓW

NIERUCHOMOŚCIOWYCH

ZA 2025 R.

* Dług netto Grupy na dzień 31.12.2025 r. po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów

kalkulowanego zgodnie z MSSF 16 Leasing wynosi 280,2 mln zł.

** Powierzchnia użytkowa projektów deweloperskich wynosi 132 tys. m

. Powierzchnia użytkowa projektów przypisanych do segmentu

pozostałych aktywów nieruchomościowych to 20,8 tys. m

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

7. Najważniejsze wydarzenia 2025 roku oraz do

dnia sporządzenia raportu

Styczeń 2025 r.

 2 stycznia – przedterminowy wykup na żądanie Emitenta – Obligacje serii P2021A oraz P2021B

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 1/2025)

 22 stycznia – ustalenie programu emisji obligacji publicznych

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 4/2025)

Luty 2025 r.

 6 lutego – powołanie Andrzeja Jacaszek do składu Rady Nadzorczej Spółki na kolejną kadencję

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 5/2025)

Marzec 2025 r.

 19 marca– zatwierdzenie prospektu Spółki przez KNF

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 6/2025)

 31 marca – zawarcie umów kredytowych w ramach projektu deweloperskiego

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 7/2025)

Kwiecień 2025 r.

 7 kwietnia – zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 9/2025)

 7 kwietnia – zakup akcji Spółki przez Książek Holding sp. z o.o.

(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 10/2025 i 11/2025)

 30 kwietnia – zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości przez spółkę PDC

Industrial Center 187 Sp. z o.o.

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 12/2025)

Maj 2025 r.

 5 maja – zgłoszenie przez akcjonariusza projektu uchwały do pkt.

7 porządku obrad

Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 13/2025)

 6 maja – Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie

(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 14/2025 i 15/2025)

 7 maja – rekomendacja Zarządu dotycząca podziału zysku za rok obrotowy 2024

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 16/2025)

 14 maja – uchwała

Zarząd w sprawie przeprowadzenia skupu akcji własnych Spółki oraz

ogłoszenie zaproszenia do składania ofert sprzedaży akcji Spółki

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 18/2025)

 29 maja – rozważana emisja w ramach programu emisji obligacji

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 19/2025)

Czerwiec 2025 r.

 2 czerwca – zakup akcji Spółki przez Książek Holding sp. z o.o.

(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 20/2025 i 21/2025)

 2 czerwca – zawarcie i rozliczenie transakcji skupu akcji własnych

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 22/2025)

 3 czerwca – zmiana rekomendacji Zarządu dotycząca podziału zysku za rok obrotowy 2024

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 23/2025)

 3 czerwca – zwołanie Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 24/2025)

 11 czerwca – złożenie najkorzystniejszej oferty na zakup nieruchomości w Gdańsku.

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 25/2025)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.



24 czerwca – nabycie obligacji serii AE i AF w celu umorzenia.

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 26/2025)

 30 czerwca – Zwyczajne Walne Zgromadzenie

(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 28/2025 i 29/2025)

 30 czerwca – podjęcie uchwały ws. wypłaty dywidendy

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 27/2025)

Lipiec 2025 r.

 7 lipca – zakup akcji Spółki przez Książek Holding sp. z o.o.

(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 31/2025 i 32/2025)

 10 lipca – emisja niezabezpieczonych obligacji serii AG

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 33/2025)

 11 lipca – nabycie nieruchomości w Gdańsku

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 34/2025)

 31 lipca – przedterminowy wykup na żądanie Spółki obligacji serii AE i AF

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 35/2025)

Wrzesień 2025 r.

 10 września – zakup akcji Spółki przez Książek Holding sp. z o.o.

(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 37/2025 i 38/2025)

 18 września – zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przez PDC Industrial

Center 187 Sp. z o.o.

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 39/2025)

Październik 2025 r.

 2 październik – przedterminowy wykup obligacje serii P2022A na żądanie Emitenta

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 41/2025)

 2 październik – uchwała Zarządu ws. zatwierdzenia Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji

serii P2025A

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 42/2025)

 14 październik – uchwała Zarządu ws. zawarcia umowy podatkowej grupy kapitałowej

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 43/2025)

 16 października – zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przez PDC Industrial Center 187

Sp. z o.o.

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 44/2025)

 27 października – emisja niezabezpieczonych obligacji serii P2025A

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 45/2025)

 27 października – zmiana stanu posiadania akcji Emitenta przez MK FOUNDATION Fundacja

Rodzinna

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 46/2025)

Listopad 2025 r.

 4 listopada – zarejestrowanie umowy o utworzeniu Podatkowej Grupy Kapitałowej

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 47/2025)

 7 listopada – zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycji Riviera 5

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 48/2025)

 21 listopada – zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycji Nowa Chylonia

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 49/2025)

Grudzień 2025 r.

 16 grudnia – zawarcie umów kredytowych w ramach projektu deweloperskiego Riviera 5

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 50/2025)

 18 grudnia – zawarcie umów kredytowych w ramach projektu deweloperskiego Nowa Chylonia

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 51/2025)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Styczeń 2026 r.

 2 stycznia – przedterminowy wykup obligacje serii P2022B na żądanie Emitenta

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 1/2026)

 7 stycznia – uchwała Zarządu ws. zatwierdzenia Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji serii

P2025B

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 2/2026)

 28 stycznia – emisja niezabezpieczonych obligacji serii P2025B

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 5/2026)

 29 stycznia – ustalenie programu emisji obligacji publicznych

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 6/2026)

Luty 2025 r.

 25 lutego – Zatwierdzenie prospektu Spółki przez KNF

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 7/2026)

Segment

deweloperski

Raport roczny

za 2025 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

8. Segment deweloperski

Wprowadzenie

Realizacja projektów o profilu mieszkaniowym, to historycznie pierwszy z segmentów działalności

deweloperskiej firmy Marvipol, rozwijanej obecnie w ramach Grupy Marvipol Development. W swojej

dotychczasowej działalności Grupa Kapitałowa oddała do użytkowania 10,7 tys. mieszkań i lokali

użytkowych z 612 tys. m

powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej.

Grupa specjalizuje się w realizacji projektów o podwyższonym standardzie. Dzięki koncentracji na

wartości dodanej realizowanych projektów, w tym m.in. ponadczasowej architekturze, wysokiej jakości

i solidności wykonania, efektywnej i efektownej aranżacji części wspólnych, Grupa Marvipol

Development jest w stanie generować na realizowanych projektach atrakcyjne marże na sprzedaży

i ponadnormatywny zwrot z zaangażowanego kapitału, przy zachowaniu atrakcyjnej ceny dla

nabywcy.

Rodzimym i podstawowym rynkiem geograficznym działalności Marvipol jest rynek warszawski, na

którym firma obecna jest od lat 90-tych XX wieku. Emitent realizuje również projekty w Trójmieście

oraz we Wrocławiu.

Portfel projektów deweloperskich

Warszawa

Gdynia

Wrocław

Rys. 1. Projekty deweloperskie w Warszawie, Gdyni i Wrocławiu (położenie, etap realizacji) wg stanu na dzień sporządzenia

raportu

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu portfel projektów Grupy Marvipol Development tworzy 19

inwestycji w budowie, w przygotowaniu oraz planowanych do realizacji, zlokalizowanych

w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu. Łączna powierzchnia użytkowa projektów w banku ziemi

(w budowie oraz w przygotowaniu) wynosi 132 tys. m

powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej,

z czego 37 proc. stanowią projekty w budowie.

W 2025 r. Grupa Marvipol Development kontynuowała realizację ośmiu inwestycji rozpoczętych we

wcześniejszych latach: In Place II (dzielnica Włochy), Gardenia Lagom II (Białołęka), Conrada 30

(Bielany), Osiedle Juu (Białołęka), Osiedle Senza (Białołęka), Sengera 1 (Ursynów)

w Warszawie oraz Trio Park (I i II) i Nowe Żerniki to KOSMOS we Wrocławiu. W analizowanym okresie

do użytku zostały oddane projekty In Place II, Gardenia Lagom II, Trio Park oraz Conrada 30. W III

kwartale 2025 r. rozpoczęto realizację inwestycji Nowa Chylonia w Gdyni, a w IV kwartale - realizację

projektu Riviera

Projekt

Liczba lokali

w projekcie

PUM/PUU

(tys. m

)

Liczba

sprzedanych

lokali

(stan na

31.12.2025 r.)

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

ukończenie

budowy

Inwestycje w budowie

Osiedle Juu 129 6,3 46

II kw. 2024 r.

II kw. 2026 r.

Sengera 1 58 3,6 17 III kw. 2024 r. III kw. 2026 r.

KOSMOS 280 13,9 48 III kw. 2024 r. IV kw. 2026 r.

Osiedle Senza 146 7,4 32 I kw. 2025 r. IV kw. 2026 r.

Nowa Chylonia 214 9,1 20 III kw. 2025 r.

III kw. 2027 r.

Riviera

5 216 10,2 44 IV kw. 2025 r. IV kw. 2027 r.

Inwestycje w przygotowaniu

Wille Pasymska 8 1,3 - - -

Ochota 448 27,7 - - -

Bielany 1 etap II 24 3,8 - - -

Bielany 3 92 4,5 - - -

Wykres nr 1. Portfel inwestycji deweloperskich Grupy Marvipol Development według stanu na dzień sporządzenia raportu

KOSMOS

28%

Riviera5

20%

Nowa Chylonia

18%

Osiedle

Senza

15%

Pozostałe

19%

PROJEKTY W BUDOWIE

Ochota

34%

Ursus

26%

Bielany 1

12%

Lazurowa II

11%

Pozostałe

17%

PROJEKTY W PRZYGOTOWANIU

tys. m

PUM/PUU

tys. m

PUM/PUU

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Projekt

Liczba lokali

w projekcie

PUM/PUU

(tys. m

)

Liczba

sprzedanych

lokali

(stan na

31.12.2025 r.)

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

ukończenie

budowy

Praga Południe 70 4,0 - - -

Ursus 449 21,5 - - -

Lazurowa II 153 8,6 - - -

Bielany 4 24 3,8 - - -

Praga Północ 147 6,0 - - -

Tabela nr 3. Harmonogram realizacji inwestycji (stan na dzień sporządzenia raportu)

Kontraktacja lokali

Wykres nr 2. Kontraktacja (zawarte przedwstępne i deweloperskie umowy sprzedaży) lokali mieszkaniowych

i usługowych według projektów

* Część lokali w projekcie Unique Tower prezentowanych jest w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe

W 2025 r. Grupa Marvipol Development zawarła 402 umowy sprzedaży mieszkań, lokali użytkowych

oraz lokali inwestycyjnych (w tym 77 umów sprzedaży lokali inwestycyjnych w Chmielna 78 Hotel

Gdańsk, ujmowanych w wynikach segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe), wobec 430 umów

w analogicznym okresie 2024 r. Na wyniki sprzedaży wpływają m.in. dostępność finansowania

hipotecznego oraz nastroje konsumenckie.

Oferta lokali

Inwestycja

Lokale

niesprzedane

Wszystkie lokale

w inwestycji

Liczba

PUM/PUU

(tys. m

)

Liczba

PUM/PUU

(tys. m

)

Projekty ukończone 106 8,4 - -

Projekty przewidziane do ukończenia

w II kw. 2026 r.

83 4,4 129 6,3

Projekty przewidziane do ukończenia

w III kw. 2026 r.

41 2,2 58 3,6

637

378

325

24*

52*

77*

800

2023 r. 2024 r. 2025 r.

KONTRAKTACJA LOKALI

(szt.)

Chmielna 78

Hotel Gdańsk

Kosmos

Garden Lagom I i II

Trio Park

Riviera5

Pozostałe

142

STRUKTURA SPRZEDAŻY

(szt.)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Inwestycja

Lokale

niesprzedane

Wszystkie lokale

w inwestycji

Liczba

PUM/PUU

(tys. m

)

Liczba

PUM/PUU

(tys. m

)

Projekty przewidziane do ukończenia

w IV kw. 2026 r.

346 17,2 426 21,3

Projekty przewidziane do ukończenia

w 2027 r.

374 17,7 438 20,6

Razem

950

50,0

Przekazania lokali

W 2025 r. Grupa Marvipol Development przekazała nabywcom 641 lokali mieszkalnych i usługowych,

wobec 551 lokali przed rokiem (ponadto w 2024 r. Grupa wydała 20 lokali, ujmowanych w segmencie

pozostałe aktywa nieruchomościowe).

Przychody ze sprzedaży lokali

W 2025 r. Grupa Kapitałowa rozpoznała 483,9 mln zł przychodów ze sprzedaży wyrobów gotowych

(mieszkań i lokali usługowych).

Wartość umów przedwstępnych i deweloperskich, dla których

lokale nie zostały jeszcze przekazane

Inwestycja

Lokale sprzedane, a nieprzekazane nabywcom

Liczba

PUM/PUU

(tys. m

)

Wartość umów

(tys. zł)

Projekty ukończone 14 1,0 13 171

Projekty przewidziane do ukończenia w 2026 r. 143 7,4 109 063

Projekty przewidziane do ukończenia w 2027 r. 64 2,8 35 833

Razem

221

11,2

158 067

Wykres nr 3. Przekazania (zakończone protokołem zdawczo-odbiorczym) lokali mieszkalnych i usługowych nabywcom

100 273

3 4 8

163

376 18 250 302 71

489

354

529

710

845

941

855

537

598

411

179

221

500

I kw.

2023 r.

II kw.

2023 r.

III kw.

2023 r.

IV kw.

2023 r.

I kw.

2024 r.

II kw.

2024 r.

III kw.

2024 r.

IV kw.

2024 r.

I kw.

2025 r.

II kw.

2025 r.

III kw.

2025 r.

IV kw.

2025 r.

Wolumen przekazań Lokale zakontraktowane, a nieprzekazane

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa Kapitałowa, w odniesieniu do 221 lokali mieszkalnych i usługowych,

posiadała zawarte umowy sprzedaży (warunkowe, rezerwacyjne), dla których do końca 2025 r nie

doszło do przekazania lokali nabywcom. Wartość zawartych umów netto to 158,1 mln zł.

Segment

magazynowy

Raport roczny

2025 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

9. Segment magazynowy

Wprowadzenie

W ramach segmentu magazynowego Grupa Marvipol Development koncentruje się na projektach

o niskim ryzyku biznesowym – inwestycjach w bardzo dobrych lokalizacjach. Strategia rozwoju

segmentu zakłada koncentrację na projektach, których cykl realizacji (zakończonej sprzedażą) jest nie

dłuższy niż trzy lata.

Portfel projektów magazynowych

Projekt

GLA

(tys.

)

Status

projektu

IC 195 Poznań 60 Wybudowany

IC 229 Łódź III 86 W budowie

Zynwalin Katowice 39 Zawieszony

Razem

185

Sprzedane w latach

2017-2025

627

Rys. 2. Projekty magazynowe Grupy Marvipol Development

– położenie, etap realizacji (stan na dzień sporządzenia raportu)

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu, portfel projektów magazynowych Grupy Marvipol

Development tworzy 3 projekty (w budowie, w przygotowaniu oraz oddanych do użytkowania) z 185

tys. m

łącznej powierzchni wynajmowalnej brutto (GLA), zlokalizowanych w rejonach Katowic, Łodzi

i Poznania.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Wykres nr 4. Portfel projektów magazynowych – zaawansowanie budowy.

Grupa Kapitałowa w 2025 r. kontynuowała komercjalizację projektów:

 Poznań (IC 195) z 60 tys. m

GLA (z których 100% jest wynajęte), obiekt oddany do użytku,

 Łódź III (IC 229) z 86 tys. m

GLA (z których 45% jest wynajęte – etap I jest wynajęty w 73%,

etap II - 0%), obiekt jest w budowie.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania projekt Katowice nie jest realizowany.

W IV kwartale 2025 r. PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. zawarła umowy sprzedaży nieruchomości,

na której uprzednio planowano budowy magazynu (projekt Łódź II). Cena sprzedaży wyniosła około

18,2 mln zł netto.

Zaangażowanie kapitałowe

Marvipol Development realizuje projekty magazynowe poprzez spółki celowe, których jest

współudziałowcem oraz podmiotem współfinansującym (poprzez pożyczki udzielane spółce celowej).

Działalność magazynowa Grupy Kapitałowej jest skupiona w Marvipol Logistics S.A., spółce zależnej

Emitenta, posiadającej udziały w spółkach celowych realizujących projekty magazynowe. Łączna

wartość zaangażowania kapitałowego Grupy w projekty magazynowe stanowi sumę udziałów

w kapitałach spółek celowych oraz wartości bilansowej (na dzień sprawozdawczy) udzielonych im

pożyczek.

100%

0 100

Katowice

Łódź III, II etap

Łódź III, I etap

Poznań

Zaawansowanie realizacji projektów magazynowych

Udział GK Marvipol

Development

45%

17%

68%

17%

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

W 2025 r. zaangażowanie Grupy Kapitałowej w projekty magazynowe zmniejszyło się z 123,9 mln zł

(na dzień 31.12.2024 r.) do 108,9 mln zł (na dzień 31.12.2025 r.). Więcej informacji na temat pożyczek

udzielonych spółkom celowym realizującym projekty magazynowe zaprezentowano w

Nocie 3

Skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

26,8

80,0

124,4

201,1

171,0

130,7

153,6

204,0

167,5

123,9

108,9

31.12.2015 r.

31.12.2016 r.

31.12.2017 r.

31.12.2018 r.

31.12.2019 r.

31.12.2020 r.

31.12.2021 r.

31.12.2022 r.

31.12.2023 r.

31.12.2024 r.

31.12.2025 r.

Wartość inwestycji (wpłat na kapitał oraz

pożyczek) w projekty magazynowe (w mln zł)

Wykres nr 5. Zaangażowanie kapitałowe Grupy w projekty magazynowe – ewolucja (stan na dzień sporządzenia raportu)

Realizowane projekty

Konotopa III, Konotopa IV, Warszawa III,

Wrocław I, Warszawa IV, Wrocław II

okolice Warszawy, Górny Śląsk, okolice Krakowa, OBI

w Łodzi, Konotopa II

Konotopa, okolice Warszawy, Górny Śląsk

Konotopa

Górny Śląsk, okolice Krakowa, OBI w Łodzi, Konotopa II,

Warszawa I, okolice Szczecina, Warsaw South, Warszawa

II, Pruszków, Konotopa III

Górny Śląsk, Warszawa I, okolice Szczecina, Warsaw

South, Warszawa II, Konotopa III, Warszawa III

Warszawa III, Wrocław II Katowice, Poznań,

Łódź II, Łódź III

Warszawa III, Warszawa IV, Wrocław II, Katowice,

Poznań, Łódź II

Warszawa III, Katowice, Poznań, Łódź II, Łódź III

Katowice, Poznań, Łódź III

Katowice, Poznań, Łódź II, Łódź III

Pozostałe aktywa

nieruchomościowe

Raport roczny

2025 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

10. Pozostałe aktywa nieruchomościowe

Wprowadzenie

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych

przypisane zostały:

• część inwestycji Unique Tower, skomercjalizowana pod nazwą Unique Apartments,

obejmująca lokale, dla których wraz ze sprzedażą zawarto umowy dzierżawy lokali przez

podmiot z Grupy. Aktywa te są wykorzystane przez spółkę z Grupy Marvipol do prowadzenia

samodzielnej działalności najmu krótko, średnio i długoterminowego,

• nieruchomość niezabudowana w Kołobrzegu. Miejscowy plan zagospodarowania umożliwia

zabudowę nieruchomości obiektem zamieszkania zbiorowego i prowadzenie działalności

hotelowej. Dla nieruchomości został opracowany projekt architektoniczny oraz została

uzyskana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę,

• inwestycja Chmielna 78 Hotel Gdańsk****, oferująca lokale inwestycyjne z przeznaczeniem na

późniejszy najem krótko, średnio i długoterminowy, którego prowadzeniem ma zajmować się

podmiot z Grupy Marvipol. Budowa i komercjalizacja obiektu rozpoczęła się w 2024 r.,

• inwestycja Chmielna 2 - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia

realizację obiektu zamieszkania zbiorowego.

Nieruchomość

/projekt

PUM/PUU

(tys. m

)

Liczba

lokali

Status

Unique Tower, część

inwestycyjna

11,7 320

Projekt skomercjalizowany w ramach konceptu

Unique Apartments

Kołobrzeg 9,3 - Rozważana realizacja projektu

Chmielna 78 Hotel

Gdańsk****

12,3 344 Projekt w realizacji

Chmielna 2 16,0 - Projekt w trakcie analizy

Razem

49,3

Tabela nr 7. Parametry projektów przypisanych do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe

Realizowane projekty

Unique Apartments

Grupa Marvipol Development skomercjalizowała, w ramach konceptu biznesowego Unique

Apartments, część lokali powstałych w ramach inwestycji Unique Tower (320 lokali zlokalizowanych

w niższych kondygnacjach (do 16 piętra) głównej wieży kompleksu). Unique Apartments Warszawa

Sp. z o.o. (spółka z Grupy) zawierała z nabywcami 10-letnie umowy najmu lub dzierżawy

sprzedawanych lokali. Najem i dzierżawa sprzedanych lokali rozpoczynają się z dniem wydania

wyposażonych lokali klientom. Wszystkie z 320 lokali zostały wydane.

Od maja 2022 r. Unique Apartments Warszawa organizuje dalszy podnajem mieszkań w systemie

krótko, średnio i długoterminowym w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Centre

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

(wykorzystywaną na podstawie zawartej w maju 2019 r. umowy franczyzy z Louvre Hotels Group).

W ramach Grupy Kapitałowej Marvipol Development zostały utworzone struktury do prowadzenia

działalności operatorskiej z wykorzystaniem zasobu lokali będących w dyspozycji Grupy w ramach

umów najmu lub dzierżawy. Średnie obłożenie obiektu w 2025 roku wyniosło 89%.

Royal Tulip Warsaw Centre oferuje 312 pokoi, nowoczesne w pełni wyposażone sale konferencyjne

oraz elastyczne przestrzenie dostosowane do różnorodnych potrzeb, zapewniając również wsparcie

techniczne, a także usługi gastronomiczne.

Zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości, Grupa rozpoznaje transakcje sprzedaży lokali

w ramach konceptu Unique Apartments jako leasing zwrotny, zgodnie z MSSF 16. Część wyników

(przychodów, kosztów, zysku) na sprzedaży lokali (przy uwzględnieniu stopy dyskontowej ok. 53%)

została rozpoznana w momencie wydania klientom lokalu w stanie deweloperskim oraz miejsca

postojowego (pierwszy odbiór). Część wyniku – szacowana na około 12% - została rozpoznawana

w momencie wydania klientom wykończonego i wyposażonego mieszkania. Pozostała część (35%),

na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy jest ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie

w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu

leasingu, a następnie, przez okres leasingu, będzie ona rozpoznawana proporcjonalnie w wynikach.

W 2025 r. przychody segmentu wyniosły 59,5 mln zł, a wynik netto: 7,8 mln zł.

Informacje dotyczące zobowiązań z tytułu leasingu w związku z zawartymi umowami najmu

i dzierżawy są zaprezentowane w

Nocie 26

Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

Chmielna 78 Hotel Gdańsk****

Projekt realizowany na działce przy ul. Chmielnej w Gdańsku, w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji, w

ramach którego powstaje 331 lokali inwestycyjnych oraz 13 lokali usługowych. Lokale inwestycyjne są

oferowane do sprzedaży Klientom Spółki. Wraz z umową sprzedaży zawierana jest umowa dzierżawy

na okres 10 lat ze spółką z Grupy Kapitałowej Marvipol – operatorem obiektu. Operator zorganizuje

działalność polegającą na oferowaniu lokali w dalszy podnajem krótko, średnio i długoterminowy.

W 2025 r. zawarto 77 umów sprzedaży lokali w projekcie (łączna od startu projektu sprzedane zostały

124 lokale).

Zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości, w momencie wydania nabywcom lokali

sprzedawanych w ramach projektu, Grupa rozpozna operację jako leasing zwrotny zgodnie z MSSF 16.

Aktywo oraz zobowiązanie z tego tytułu zostanie ujęte w bilansie spółki, zaś wynik częściowo zostanie

rozpoznany z chwilą wydania lokali, a w pozostałej części rozpoznawany będzie zgodnie z zasadami

MSSF 16, przez okres leasingu

Omówienie wyników

finansowych Spółki

i Grupy, prezentacja

perspektyw rozwoju

i innych istotnych

informacji

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

11. Opis rynków na których działa Grupa Kapitałowa

Rynek mieszkaniowy

2025 rok przyniósł pewne ożywienie

koniunktury na rynku mieszkaniowym.

W sześciu miastach (Warszawa, Kraków,

Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź),

monitorowanych przez firmę JLL, w minionym

roku sprzedano ponad 41 tys. lokali, wobec

niespełna 40 tys. w 2024 r., na co kluczowy

wpływ miał wzrost sprzedaży w drugiej połowie

2025 r.

W 2025 r. na rynku 7 największych miast Polski

(ww. wymienione oraz Katowice) wprowadzono

do sprzedaży blisko 52 tys. lokali. Wysoka

podaż, kolejny rok z rzędu przewyższająca

bieżącą sprzedaż, zaowocowała istotnym

wzrostem wielkości oferty. Według szacunków

JLL łączna liczba mieszkań w ofercie w 7

największych miastach Polski na koniec roku

wynosiła blisko 70 tys. lokali (18% wzrost rdr.),

co jest najwyższym wynikiem w historii rynku.

2025 roku przyniósł stabilizację rynkowych cen.

Według szacunków JLL średnie lokali będących

w ofercie na koniec 2025 roku kształtowały się

na poziomie zbliżonym, lub nieznacznie

wyższym od cen z początku okresu.

Rynek magazynowy

2025 rok przyniósł dalsze ożywienie koniunktury

na rynku magazynowym. Według szacunków

firmy Cushman & Wakefield w minionym roku

całkowity popyt brutto na powierzchnie

(całkowita powierzchnia wynajęta w ramach

nowych umów, ekspansji i odnowień) wyniósł

6,6 mln m

, o 14% więcej niż 2024 r. Popyt netto

(nowe umowy i ekspansje) wyniósł w 2025 r.

blisko 3,2 mln m

, o 6% mniej niż rok wcześniej.

W analizowanym okresie w Polsce oddano do

użytkowania obiekty z 1,7 mln m

powierzchni

wynajmowalnej, wobec 2,6 mln m

w 2024 r. i 3,7

mln m

w 2023 r. Na koniec 2025 r. całkowita

powierzchnia magazynów w Polsce wyniosła

36,6 mln m

(dane Cushman & Wakefield). Na

koniec 2025 r. w budowie znajdowały się

projekty magazynowe o łącznej powierzchni

blisko 1,8 mln m

2025 rok stał pod znakiem stabilizacji poziomu

niewynajętej powierzchni. Odsetek pustostanów

na koniec 2025 r. wyniósł 7,4%, wobec około

7,5% na koniec grudnia 2024 r.

Miniony rok przyniósł dalszy wzrost aktywności

inwestorów na rynku magazynowym. Według

danych firmy Cushman & Wakefield, łączna

wartość inwestycji w obiekty magazynowe w

Polsce wyniosła w 2025 r. 1,47 mld euro, o 16%

więcej niż w 2024 r. i o 47% więcej niż w 2023 r.

41 tys.

Liczba sprzedanych

lokali w 2025 r.

na 6 największych

rynkach Polski

1,5 mld EUR

Wartość transakcji

inwestycyjnych na

rynku magazynowym

w 2025 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

12. Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki

finansowe w perspektywie kolejnych kwartałów

Perspektywy krótkoterminowe

Kluczowy wpływ na wyniki finansowe, jakie w perspektywie najbliższych 12 miesięcy będą

rozpoznawane przez Grupę Kapitałową, będą mieć:

 przekazania lokali z ukończonych inwestycji,

 oddanie do użytkowania inwestycji Osiedle Juu, Sengera 1, KOSMOS oraz Osiedle Senza oraz

przekazanie nabywcom i ujęcie w wynikach sprzedanych lokali;

 tempo sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych w inwestycjach przewidzianych do

ukończenia w perspektywie najbliższych 12 miesięcy;

 decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie poziomu stóp procentowych i ich wpływ na

dostępność kredytów hipotecznych dla Klientów Grupy oraz poziom kosztów finansowych

Grupy;

 wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie i jej wpływ m.in. na nastroje konsumenckie w Polsce,

postrzeganie regionu przez inwestorów zagranicznych oraz sytuację na polskim rynku pracy;

 wynik zrealizowany na ewentualnej sprzedaży projektów magazynowych, realizowanych

przez spółki celowe;

 wyniki spółek celowych realizujących projekty magazynowe, skorygowane o wycenę

nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej;

 rozwój działalności w obszarze wynajmu lokali pod marką Royal Tulip Warsaw Centre;

 różnice kursowe związane ze zmiennością na rynku walutowym.

Perspektywy średnio i długoterminowe

Kluczowy wpływ na rozwój i wzrost wartości Spółki i jej Grupy Kapitałowej dla Akcjonariuszy

w długim okresie będzie mieć efektywna realizacja strategii rozwoju Spółki i jej Grupy Kapitałowej,

w tym przede wszystkim:

 rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie deweloperskim i wpływ czynników

zewnętrznych (ogólna sytuacja gospodarcza, sytuacja na globalnych i lokalnych rynkach

surowców wpływająca na koszty wykonawstwa, polityka banków w zakresie kredytowania

zakupów mieszkań oraz realizacji projektów deweloperskich, polityka monetarna, w tym

decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie poziomu stóp procentowych, nastroje

konsumenckie) na realizację celów strategicznych;

 zgodna z harmonogramem realizacja inwestycji deweloperskich na posiadanym banku ziemi,

pozwalająca na uzyskanie zakładanej rentowności kapitału;

 zakup nowych działek pod kolejne inwestycje w celu utrzymania banku ziemi na poziomie

adekwatnym do skali działalności oraz satysfakcjonującego Akcjonariuszy zwrotu z kapitału,

a także sprawne przygotowywanie gruntów do realizacji inwestycji;

 rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie magazynowym, w tym utrzymanie

optymalnej z perspektywy zwrotu na kapitale i ryzyka biznesowego, skali działalności;

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

 optymalizacja modelu prowadzenia inwestycji w celu zwiększenia ich ekonomiki;

 konsekwentna realizacja założeń inwestycyjnych dla projektów magazynowych, w tym

finalizacja inwestycji poprzez ich sprzedaż w perspektywie ok. 36 miesięcy od zaangażowania

kapitału w projekt;

 dalsze efektywne wykorzystanie finansowania zewnętrznego (bankowego i obligacyjnego);

 dalsze wzmacnianie już dziś wysokiej rozpoznawalności i renomy Grupy Kapitałowej na rynku

oraz pozytywnych relacji z jej klientami i kontrahentami;

 wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie, sankcje oraz ich konsekwencje dla gospodarki

polskiej, regionu i gospodarki światowej;

 rozwój działalności w obszarze wynajmu lokali w obiektach zlokalizowanych w Gdańsku i

Warszawie.

13. Kluczowe czynniki ryzyka

Zarządzanie ryzykiem w ramach prowadzonych działań oparte jest na identyfikacji, ocenie,

zarządzaniu i monitorowaniu wpływu ryzyka na realizację celów Spółki oraz Grupy. Za zarządzanie

ryzykiem odpowiada Zarząd, we współpracy z Radą Nadzorczą oraz Komitetem Audytu.

Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich

Projekty deweloperskie wymagają ponoszenia znacznych nakładów finansowych, zarówno w fazie

przygotowania, jak i w fazie budowy, natomiast dodatnie przepływy finansowe pojawiają się dopiero

po upływie kilkunastu miesięcy od rozpoczęcia robót budowlanych. Z uwagi na długi czas realizacji

inwestycji i znaczne zaangażowanie kapitałowe projekty te obarczone są wieloma istotnymi ryzykami.

Do ryzyk zaliczyć można zarówno czynniki atmosferyczne (np. przedłużająca się zima) jak również

m.in.: nieuzyskanie pozwoleń zawierających warunki, zgodne z planami Grupy Kapitałowej Marvipol

Development S.A., opóźnienia w zakończeniu budowy, wzrost kosztów powyżej poziomu założonego

w budżecie inwestycji, spowodowany niekorzystnymi warunkami pogodowymi, niewypłacalnością

wykonawców, niedoborem materiałów lub sprzętu budowlanego, trudności techniczne, brak

możliwości uzyskania pozwoleń umożliwiających oddanie budynku lub budynków do użytkowania lub

innych wymaganych pozwoleń czy też zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów.

Ryzyko może zrealizować się również w przypadku wystąpienia czynnika ludzkiego, np. błędy

projektowe czy błędy w procedurach.

Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu

projektu deweloperskiego, nieodpowiednią jakość zrealizowanych prac budowlanych, wzrost kosztów

lub utratę przychodów z takiego projektu, a w efekcie nie osiągnięcie przez nieruchomość zakładanej

w planie wartości. W skrajnych przypadkach oba czynniki ryzyka mogą doprowadzić do nieukończenia

inwestycji. Ryzyko to jest ograniczone poprzez wprowadzone systemy kontroli przebiegu procesu

budowlanego zarówno ze strony Grupy Kapitałowej Marvipol Development SA, jak i ze strony

wykonawców.

Ryzyko kredytowe, kursowe i stóp procentowych

Ekspozycje na ryzyko kredytowe oraz ryzyko stopy procentowej są związane z podstawową

działalnością Grupy Kapitałowej. Ponadto, w segmencie magazynowym występuje ryzyko kursowe

związane z pozyskaniem finansowania w walucie obcej (euro) oraz udzielania pożyczek w walucie

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

obcej (euro) spółkom prowadzącym projekty magazynowe. Ryzyko kursowe związane z obsługą

kredytową jest niwelowane poprzez walutową wycenę realizowanych projektów magazynowych oraz

poprzez naliczanie i rozliczanie czynszów od najemców w walucie obcej (euro). W zależności od oceny

ryzyka dla zabezpieczenia przepływów z tytułu spłaty pożyczek grupa może korzystać z walutowych

instrumentów pochodnych typu forward. Zaciągnięte przez Grupę Kapitałową długoterminowe

kredyty bankowe i obligacje o zmiennej stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany

przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych. Grupa Kapitałowa w większości

przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy procentowej. Zabezpieczenia ryzyka stóp

procentowych jest przewidziane w przypadku kredytów inwestycyjnych, z których Grupa Kapitałowa

może skorzystać do refinansowania kredytów zaciągniętych na budowę projektów magazynowych.

Same kredyty budowlane nie są zabezpieczone przed ryzykiem zmiany stóp procentowych (ze

względu na przyjętą formułę formalno-prawną i działalność spółek celowych realizujących projekty

magazynowe ich zobowiązania nie wchodzą i nie są wliczane do zobowiązań Grupy Kapitałowej).

Niekorzystne zmiany stóp procentowych lub kursów walut mogą wpłynąć negatywnie na wartość i

wycenę zobowiązań Emitenta.

Ryzyko zmniejszenia dostępności kredytów mieszkaniowych

Popyt na rynku mieszkaniowym jest w znacznym stopniu uzależniony od dostępności kredytów

mieszkaniowych i zdolności do ich obsługi, na które wpływ ma szereg czynników, w tym czynniki

makroekonomiczne, polityka pieniężna Narodowego Banku Polskiego, stanowiska oraz decyzje

Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego oraz polityka sektora bankowego. Zmiany w dostępności

finansowania hipotecznego mają wpływ na popyt na mieszkania oferowane przez Grupę i w

konsekwencji – na wyniki finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej. Ryzyko to pozostaje istotne,

zarówno pod względem skali potencjalnego oddziaływania jak i ryzyko zaistnienia, dla działalności

Spółki i Grupy Kapitałowej w kolejnych latach.

Ryzyko związane ze zmianą kosztów budowy oraz zależnością Grupy Kapitałowej od wykonawców

robót budowlanych

Grupa Kapitałowa dla większości realizowanych projektów ma zawarte umowy, w których kwoty

wynagrodzenia dla wykonawców, zleceniobiorców są konkretnie określone i pozwalają na całkowite

zakończenie realizowanych inwestycji zgodnie z przyjętymi przez Grupę Kapitałową budżetami.

Ryzyko zmian cen jest po stronie wykonawców, zleceniobiorców i jedynie za zgodą Grupy Kapitałowej

kwota ich wynagrodzenia może ulec zmianie. Należy mieć na uwadze, że każdy znaczny wzrost

kosztów może negatywnie wpłynąć na rentowność projektów Grupy Kapitałowej, a w konsekwencji

jej sytuację finansową.

Ryzyko związane z brakiem regulowania zobowiązań Generalnego Wykonawcy na rzecz

podwykonawców

Grupa Kapitałowa zleca prace budowalne Generalnym Wykonawcom lub innym wykonawcom, którzy

do realizacji zleceń zatrudniają podwykonawców. W przypadku braku uregulowania należności przez

Generalnego Wykonawcę lub innych wykonawców na rzecz ich podwykonawców Grupa Kapitałowa

ponosi odpowiedzialność solidarną za te zobowiązania, a w konsekwencji narażona jest na dodatkowy

wypływ środków pieniężnych. Ryzyko to jest ograniczane poprzez zobowiązanie Generalnych

Wykonawców oraz innych wykonawców do przedstawiania listy zatrudnianych podwykonawców

przed realizacją zadania oraz do przedstawiania oświadczeń tych podwykonawców o zapłacie

należnych im kwot przed dokonaniem zapłaty na rzecz Generalnych Wykonawców i innych

wykonawców.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Ryzyko związane z możliwością wystąpienia istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych

Grupa Kapitałowa ma zawarte umowy z wykonawcami i zleceniobiorcami, a po stronie przychodowej

odpowiednio umowy z nabywcami mieszkań. Posiada zapewnione finansowanie realizacji

prowadzonych inwestycji oraz działalności bieżącej, dzięki czemu przepływy pieniężne na kolejne

okresy są w znacznej mierze w Grupie Kapitałowej z góry określone i pozwalają zminimalizować

ryzyko istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych, niemniej nadal możliwa jest sytuacja, w

której zakłócenia przepływów środków pieniężnych mogą negatywnie wpłynąć na sytuację finansową

Emitenta.

Ryzyko związane z możliwością utraty płynności finansowej

Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy Kapitałowej przed jej

niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia

w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Niemniej mimo

zarządzania płynnością finansową Grupy Kapitałowej, istnieje ryzyko, że Grupa Kapitałowa nie będzie

miała możliwości np. pozyskania finansowania zewnętrznego na odpowiednich warunkach lub w

odpowiednim czasie, co może niekorzystnie wpłynąć na zdolność Emitenta do obsługi swoich

zobowiązań.

Ryzyko związane z możliwością wzrostu kosztów operacyjnych i innych kosztów działalności

Koszty operacyjne i inne koszty Grupy Kapitałowej mogą wzrosnąć przy równoczesnym braku

odpowiedniego wzrostu przychodów. Do czynników, które mogą powodować wzrost kosztów

operacyjnych i innych kosztów, zaliczyć można: inflację, wzrost podatków i innych opłat

publicznoprawnych, zmiany w przepisach prawa lub w polityce rządowej, które zwiększają koszty

utrzymania zgodności z takimi przepisami lub polityką, wzrost kosztów finansowania działalności

gospodarczej. Powyższe czynniki mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność i sytuację

finansową Grupy Kapitałowej. Jednym z celów strategicznych Grupy Kapitałowej jest racjonalizacja

kosztów prowadzonej działalności oraz dostosowanie tempa realizacji kolejnych projektów do

bieżącej koniunktury na rynku nieruchomości, niemniej podejmowane działania mogą okazać się

niewystarczające lub nieskuteczne, co może negatywnie wpłynąć na zdolność Emitenta do obsługi

swoich zobowiązań.

Ryzyko wynikające z koncentracji działalności Grupy Kapitałowej na warszawskim rynku

mieszkaniowym

Obecnie większość aktywów Grupy Kapitałowej wykorzystywanych jest do realizacji projektów

mieszkaniowych w Warszawie, w efekcie w krótkim i średnim horyzoncie czasowym, przychody i zyski

generowane przez Grupę Kapitałową będą uzależnione od sytuacji na stołecznym, największym w

Polsce, rynku mieszkaniowym. Ewentualne pogorszenie koniunktury na tym rynku może mieć

negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej. Równocześnie znajomość

otoczenia rynkowego, know-how i doświadczenie zdobyte podczas kilkudziesięciu lat działalności na

warszawskim rynku nieruchomości pozwalają Grupie Kapitałowej na podejmowanie działań

zmierzających do ograniczania tego ryzyka.

Przykładem takiego działania jest rozwijanie przez Grupę Kapitałową działalności magazynowej, której

zasięg geograficzny nie ogranicza się wyłącznie do rejonu Warszawy. Ponadto w ramach segmentu

mieszkaniowego Grupa Kapitałowa, jest również obecna na rynku mieszkaniowym Trójmiasta oraz

Wrocławia.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Ryzyko związane z możliwością nabycia kolejnych gruntów

Rozwój Grupy Kapitałowej w istotnym stopniu zależy od zdolności pozyskiwania atrakcyjnych

terenów pod nowe projekty deweloperskie po konkurencyjnych cenach oraz ich właściwego

wykorzystania. W przyszłości pozyskanie gruntów w celu realizacji projektów deweloperskich może

być trudniejsze lub bardziej kosztowne niż dotychczas z przyczyn takich jak: silna konkurencja na

rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych i innych

niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,

ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą.

Ryzyko związane ze sprzedażą projektów magazynowych

Pomimo posiadania większościowego udziału w projektach magazynowych Grupa Kapitałowej

uzależniona jest od współpracy z Grupą Panattoni, będącą deweloperem powierzchni magazynowych,

która aktywnie uczestniczy w procesie pozyskiwania nieruchomości, generalnych wykonawców,

decyzji administracyjnych oraz najemców i ostatecznej sprzedaży projektów magazynowych.

Pogorszenie lub zerwanie współpracy z tym partnerem mogłoby przełożyć się na zmniejszenie

przewidywanych wpływów ze sprzedaży projektów.

Ryzyko związane z prowadzeniem najmu długo-, średnio- i krótkoterminowego w obiekcie Royal

Tulip Warsaw Centre

Grupa oferuje usługi najmu długo, średnio i krótkoterminowego w obiekcie Royal Tulip Warsaw Centre

(część projektu Unique Tower). Przychody w tej działalności uzależnione są od poziomu obłożenia

obiektu.

Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy 312 mieszkań znajdujących się części projektu Unique

Apartments. Umowy dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych mieszkań, w większości

przypadków na okres 10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania stałego

czynszu. Tym samym w przypadku niskiego obłożenia istnieje ryzyko wygenerowania przychodów,

które mogą nie pokryć zobowiązań z tytułu najmu.

Ryzyko związane z ochroną środowiska

Realizacja projektów deweloperskich wymaga uzyskiwania szeregu zgód i zezwoleń z zakresu ochrony

środowiska, gospodarki odpadami i pozwoleń wodno-prawnych oraz ponoszenia opłat za korzystanie

ze środowiska. Obowiązujące przepisy w poważny sposób ograniczają swobodę prowadzenia

przedsięwzięć deweloperskich, przede wszystkim w zakresie kosztów za korzystanie ze środowiska.

Opłaty administracyjne, kary pieniężne z tytułu zanieczyszczeń i korzystania z przekształconego

środowiska powodują, że istnieje ryzyko podwyższenia kosztów działalności i ryzyko odszkodowań w

przypadku poważnych zdarzeń środowiskowych. Powyższe może mieć negatywny wpływ na

działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej.

RYZYKA ZWIĄZANE Z OTOCZENIEM MAKROEKONOMICZNYM I REGULACYJNYM

Ryzyka związane ze zmianą czynników ekonomicznych i politycznych

Sytuacja finansowa branży deweloperskiej w Polsce, a więc i sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej,

jest ściśle związana z czynnikami ekonomicznymi takimi jak zmiany PKB, inflacja, stopa bezrobocia,

kursy walutowe czy wysokości stóp procentowych. Wszelkie przyszłe niekorzystne zmiany jednego

lub więcej z powyższych czynników mogą doprowadzić do spadku popytu na nowe mieszkania, co

może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

W segmencie mieszkaniowym Grupa Kapitałowa realizuje zakupy gruntów z możliwością szybkiego

ich wprowadzenia do realizacji procesu inwestycyjnego, a następnie sprzedaży wybudowanych

obiektów, zmniejszając ryzyko ulokowania kapitału w inwestycje, które mogą być podatne na cykle

koniunkturalne. W segmencie magazynowym Grupa Kapitałowa również jest podatna na ryzyko

zmiany czynników makroekonomicznych, natomiast stara się ograniczyć wpływ tego ryzyka poprzez

działania mające na celu szybką realizację, komercjalizację i sprzedaż projektów magazynowych.

Niemniej podejmowane przez Grupę Kapitałową działania mogą okazać się niewystarczające, a

materializacja opisanego ryzyka może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Grupy Kapitałowej

i Emitenta.

Ryzyko związane z wydawanymi decyzjami administracyjnymi

Kluczowym dla biznesowego wyniku Grupy Kapitałowej jest sprawna realizacja projektów

deweloperskich. Ich realizacja wymaga uzyskania szeregu zgód, pozwoleń i zezwoleń na każdym

etapie procesu inwestycyjnego. Istniejące regulacje prawne, ich interpretacja oraz zmiany generują

ryzyko istotnych opóźnień w realizacji inwestycji ze względu na niekorzystne decyzje administracyjne

lub przedłużającą się procedurę ich wydawania. Ryzyko to jest potęgowane dużymi uprawnieniami

stron trzecich do ingerencji w przebieg procedur administracyjnych. Grupa Kapitałowa stara się

mitygować to ryzyko poprzez staranną selekcję realizowanych projektów oraz wykorzystanie

własnego i zewnętrznego know-how dla sprawnego prowadzenia procedur administracyjnych.

Nieuzyskanie określonych zezwoleń bądź zgód może mieć negatywny wpływ na zdolność podmiotów

z Grupy Kapitałowej do realizacji projektów. Może także negatywnie wpłynąć na działalność i sytuację

finansową Emitenta.

Ryzyko związane ze zmiennością koniunktury na rynku nieruchomości

Biznesowy sukces Grupy Kapitałowej w kluczowym stopniu jest zależny od koniunktury rynkowej.

Rentowność segmentu mieszkaniowego uwarunkowana jest bezpośrednio od poziomu cen mieszkań,

na którą wpływ ma, obok popytu na nie, kształtowanego m.in. przez czynniki demograficzne,

koniunkturę gospodarczą, politykę pieniężną, również podaż, związana z konkurencją rynkową. W

przypadku spadku cen mieszkań Grupa Kapitałowa może nie być w stanie sprzedać wybudowanych

lokali po cenach zapewniających założoną przez Grupę Kapitałową rentowność. Wszystkie powyższe

czynniki mogą mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej.

W segmencie magazynowym występuje ryzyko braku pozyskania najemców dla realizowanych w

projekcie budynków magazynowych, przez co może zwiększać się również ryzyko nieznalezienia

finalnego inwestora na zakup nieruchomości, jak również ryzyko nieuzyskania zakładanych efektów

finansowych inwestycji związane z fluktuacją cen powierzchni najmu oraz rynkowych stóp kapitalizacji

dla inwestycji, przekładających się na możliwe do uzyskania ceny sprzedaży nieruchomości.

Ryzyko zmiany rynkowej koniunktury jest mitygowane przez Grupę Kapitałową m.in. poprzez stały

monitoring rynku, staranną selekcję realizowanych projektów, dostosowanie skali i profilu projektów

do oczekiwań rynku, sprawność organizacyjną, pozwalającą na efektywne procedowanie inwestycji

oraz konserwatywną politykę finansowania inwestycji, pozwalającą optymalizować zwrot z kapitału

zaangażowanego w realizowane projekty poprzez dezinwestycje w korzystniejszych warunkach

rynkowych. Materializacja wskazanych ryzyk może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Spółki

i Grupy Kapitałowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Ryzyko związane z częstymi zmianami przepisów prawa, w tym przepisów podatkowych

Jednym z istotnych ryzyk dla Grupy Kapitałowej jest niestabilność polskiego systemu prawnego.

Ryzyko związane z otoczeniem prawnym to przede wszystkim częste nowelizacje, niespójność, a

także brak jednolitej interpretacji przepisów prawa.

Nieustannie przeprowadzane zmiany w polskich przepisach podatkowych mogą mieć znaczący wpływ

na działalność Grupy Kapitałowej. Ich zakres, treść oraz trudności interpretacyjne w stosowaniu

nowych regulacji stanowią utrudnienie w prowadzeniu działalności deweloperskiej, a w szczególności

w planowaniu tej działalności pod kątem podatkowym. Powyższe może mieć negatywny wpływ na

działalność i sytuację finansową Emitenta.

14. Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej

Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej

Wybrane skonsolidowane dane finansowe

tys. zł

2025 r.

2024 r.

Zmiana

Przychody ze sprzedaży

547 698

461 662

19%

Koszt własny sprzedaży (402 101) (373 037) 8%

Zysk brutto na sprzedaży 145 597 88 625 64%

Zysk na działalności operacyjnej

97 464

53 280

83%

Zysk netto

58 171

31 719

83%

tys. zł

31.12.2025

31.12.2024

Zmiana

Aktywa trwałe, w tym:

272 380

302 139

(10%)

Długoterminowe aktywa finansowe 120 417 137 210 (12%)

Aktywa obrotowe, w tym:

1 173 417

1 281 405

(8%)

Zapasy

887 397

977 018

(9%)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym: 271 200

257 986

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości

dysponowania

32 094 70 156 (54%)

Kapitał własny

731 131

697 955

Zobowiązania długoterminowe, w tym:

548 320

489 172

12%

Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych

i pożyczek

19 420 18 465 5%

Zobowiązania z tytułu obligacji

436 739 360 503 21%

Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:

166 346

396 417

(58%)

Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych

i pożyczek

20 820 3 >1000%

Zobowiązania z tytułu obligacji

- 69 861 -

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Wybrane wskaźniki finansowe (Grupa Kapitałowa)

2025 r.

2024 r.

Rentowność

Marża brutto na sprzedaży

26,6% 19,2%

31.12.2025

31.12.2024

Płynność

Wskaźnik bieżącej płynności

aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych (bez

przychodów przyszłych okresów)

15,0 9,9

Wskaźnik szybkiej płynności

aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy do zobowiązań

krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów)

3,7 2,3

Zadłużenie

Dług netto (w mln zł)*

zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) pomniejszone

o wartość środków pieniężnych

277,0 267,9

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

kapitał własny do aktywów ogółem

50,6% 44,1%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

zobowiązania ogółem do kapitału własnego

97,7% 126,9%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

zobowiązania ogółem do aktywów ogółem

49,4% 55,9%

* Dług netto Grupy na dzień 31.12.2025 oraz na dzień 31.12.2024 r. wyniósłby odpowiednio 280,2 mln zł oraz 271,9

mln zł po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów kalkulowanego zgodnie

z MSSF 16 Leasing.

Omówienie wyników finansowych Grupy Kapitałowej

W 2025 r. Grupa Marvipol Development rozpoznała 547,7 mln zł przychodów, wobec 461,7 mln zł

w 2024 r., wypracowując 97,5 mln zł zysku operacyjnego (53,3 mln zł w 2024 r.) oraz 58,2 mln zł zysku

netto, wobec 31,7 mln zł w 2024 r.

O wyższym poziomie przychodów Grupy przesądził wzrost wolumenu przekazań lokali mieszkalnych

oraz usługowych. Zmiana miksu przekazywanych w 2025 r. lokali, jak również wyższa rentowność

działalności segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych zaowocowała wzrostem

rentowności brutto na sprzedaży oraz wyższym wynikiem operacyjnym, który wyniósł 97,5 mln zł

(83% wzrost rdr.).

W analizowanym okresie Grupa rozpoznała -22,9 mln zł ujemnego salda przychodów i kosztów

finansowych, wobec -13,8 mln zł w 2024 r. Wynik brutto Grupy wzrósł rdr. o 89%, do 74,6 mln zł, a

wynik netto – o 83%, do 58,2 mln zł.

Sytuacja płynnościowa Grupy Kapitałowej niezmiennie kształtuje się na bezpiecznym poziomie.

Grupa Kapitałowa utrzymuje bezpieczny poziom zadłużenia. Na przestrzeni minionego roku

zadłużenie netto Grupy Kapitałowej wzrosło z 267,9 mln zł do 277,0 mln zł (280,2 mln zł po

uwzględnieniu zobowiązań z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów oszacowanych zgodnie

z MSSF 16 Leasing) na dzień 31 grudnia 2025 r., na co złożyły się m.in. wydatki związane z realizacją

projektów deweloperskich (kompensowane wpływami z ich komercjalizacji) oraz wypłata dywidendy.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Sytuacja finansowa Spółki

Wybrane jednostkowe dane finansowe

tys. zł

2025 r.

2024 r.

Zmiana

Przychody operacyjne razem, w tym:

157 074

208 974

(25%)

Przychody ze sprzedaży 54 038 54 318 (1%)

Zysk brutto

29 775 85 618 (65%)

Zysk netto

25 281

81 776

(69%)

tys. zł

31.12.2025

31.12.2024

Zmiana

Aktywa trwałe, w tym:

838 883

834 840

Długoterminowe aktywa finansowe 813 333 810 423 0%

Aktywa obrotowe, w tym:

461 201

359 617

28%

Zapasy 298 513 256 707 16%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

129 679 60 083 116%

Kapitał własny

693 257

692 971

Zobowiązania długoterminowe, w tym:

567 702

413 833

37%

Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych

i pożyczek

89 010 8 746 918%

Zobowiązania z tytułu obligacji 436 739 360 503 21%

Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:

39 125

87 653

(55%)

Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych

i pożyczek

9 199 - -

Zobowiązania z tytułu obligacji

- 69 861 -

Wybrane wskaźniki finansowe (Spółka)

31.12.2025

31.12.2024

Płynność

Wskaźnik bieżącej płynności

aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych (bez

przychodów przyszłych okresów)

16,5 4,1

Wskaźnik szybkiej płynności

aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy do zobowiązań

krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów)

5,8 1,2

Zadłużenie

Dług netto (w mln zł)

zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) pomniejszone

o wartość środków pieniężnych

419,1 393,4

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

kapitał własny do aktywów ogółem

53,3 58,0%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

zobowiązania ogółem do kapitału własnego

87,5% 72,4%

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

31.12.2025

31.12.2024

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

zobowiązania ogółem do aktywów ogółem

46,7% 42,0%

Informacje uzupełniające

Kredyty, pożyczki, obligacje

Informacje dotyczące zaciągniętych przez Grupę Kapitałową kredytów zaprezentowane są

Nocie 24

Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025. Informacje dotyczące zaciągniętych przez

Spółkę kredytów zaprezentowane są w Nocie 22 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok

2025. W 2025 r. nie zostały wypowiedziane żadne umowy kredytowe.

Informacje dotyczące otrzymanych przez Grupę Kapitałową pożyczek zaprezentowane są w

Nocie 24

Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025. Informacje dotyczące zaciągniętych przez

Spółkę pożyczek zaprezentowane są w Nocie 22 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok

2025. W 2025 r. nie zostały wypowiedziane żadne umowy pożyczek.

Informacje dotyczące udzielonych przez Grupę Kapitałową pożyczek zaprezentowane są w

Notach

3 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025. Informacje dotyczące udzielonych

przez Spółkę pożyczek zaprezentowane są w Notach 15 i 30 Jednostkowego sprawozdania

finansowego za rok 2025.

Informacje dotyczące wyemitowanych, umorzonych i wykupionych przez Spółkę obligacji

zaprezentowane są w Nocie 23 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2025 oraz

Nocie 25

Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025. W 2025 r. oraz do dnia

publikacji niniejszego raportu spółki zależne Emitenta nie wyemitowały oraz nie miały wyemitowanych

obligacji.

Poręczenia i gwarancje

W 2025 r. Spółka oraz podmioty z Grupy Kapitałowej nie poręczyły za zobowiązania podmiotów

spoza Grupy Kapitałowej.

Ponadto Spółka oraz podmioty z Grupy Kapitałowej udzieliły następujących gwarancji:

Gwarancje wystawione w 2025 r.

Beneficjent

Rodzaj

gwarancji

Kwota gwarantowana

(tys. zł)

Miasto Stołeczne Warszawa Dzielnica Ursynów ubezpieczeniowa 562

Wystawione gwarancje

Beneficjent

Rodzaj

gwarancji

Kwota gwarantowana

(tys. zł)

Tower D Property sp. z o.o. bankowa 1 831

AEW Invest GmbH bankowa 927

Miasto Stołeczne Warszawa Dzielnica Włochy bankowa 3 264*

Od 1 stycznia 2025 roku kwota gwarancji wynosi 938,3 tys. PLN

Tabele nr 8 i 9. Gwarancje wystawione przez Spółkę i podmioty tworzące Grupę Kapitałową

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

W analizowanym okresie Grupa Kapitałowa otrzymała gwarancje z tytułu dobrego/należytego

wykonania, usunięcia wad i usterek oraz gwarancji i rękojmi od poniższych podmiotów:

Gwarancje otrzymane w 2025 r.

Firma

Rodzaj

gwarancji

Kwota gwarantowana

(tys. zł)

Techbau Budownictwo sp. z o.o. bankowa 4 810

METALTECH Sp. z o.o. bankowa 202

Techbau Budownictwo sp. z o.o. ubezpieczeniowa 1 813

Karmar SA bankowa 4 718

Techbau Budownictwo sp. z o.o. ubezpieczeniowa 2 015

Tabela nr 10. Gwarancje otrzymane w 2025 r. przez Spółkę i podmioty tworzące Grupę Kapitałową

Wykorzystanie środków pozyskanych z emisji papierów wartościowych

W 2025 r. przeprowadzone zostały emisje obligacji serii:

 AG o wartości 80 mln zł,

 P2025A, o wartości 100 mln zł.

Po zakończeniu okresu sprawozdawczego, w styczniu 2026 r. Spółka przeprowadziła emisję obligacji

serii P2025B o wartości 100 mln zł.

Środki pozyskane z emisji są przeznaczone na finansowanie działalności Grupy.

Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Kapitałowej

Grupa Kapitałowa racjonalnie zarządza zasobami finansowymi i na bieżąco pokrywa swoje

zobowiązania. Zarząd przygotowuje i systematycznie aktualizuje modele przepływów pieniężnych

w horyzoncie nie mniejszym niż 4 lata, uwzględniające potrzeby finansowe związane z realizacją

planów rozwojowych Grupy Kapitałowej. W oparciu o dokonane analizy Zarząd kształtuje strukturę

finansowania, dążąc do zapewnienia Grupie Marvipol Development płynności przy konserwatywnym

podejściu do ryzyka biznesowego.

Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych

W ocenie Zarządu Spółki Grupa Kapitałowa posiada zasoby, w tym zasoby finansowe (oraz zdolność

do ich dalszego pozyskiwania) niezbędne dla realizacji prowadzonych i planowanych projektów

inwestycyjnych. Grupa Marvipol Development, realizując projekty deweloperskie, finansuje je przy

wykorzystaniu środków własnych, zaliczek od klientów, jak również finansowania zewnętrznego

- kredytów bankowych oraz emisji obligacji. W ocenie Zarządu Spółki sytuacja finansowa Grupy

Kapitałowej pozwala na realizację planów strategicznych, w tym rozwoju działalności w segmentach

deweloperskim i magazynowym.

15. Pozostałe informacje

Główni odbiorcy i dostawcy

W analizowanym okresie Grupa nie posiadała kontrahenta (odbiorcę), obroty z którym stanowiły

więcej niż 10% skonsolidowanych przychodów Grupy Kapitałowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Głównymi kosztami działalności Grupy Marvipol Development są koszty generalnego wykonawstwa

projektów deweloperskich oraz koszty zakupu nieruchomości pod projekty deweloperskie.

W analizowanym okresie znaczącymi kontrahentami (dostawcami) Grupy Kapitałowej, obroty

z którymi stanowiły więcej niż 10% skonsolidowanych przychodów Grupy Kapitałowej, były

następujące podmioty:

 Techbau Budownictwo Sp. z o.o.

 Alstal Grupa Budowlana Sp. z o.o.

 Karmar SA

Wyżej wymienione podmioty nie są powiązane ze Spółką ani jej Grupą Kapitałową.

Spółka, ze względu na profil podstawowej działalności (działalność holdingowa), nie posiada istotnych

dostawców lub odbiorców towarów i usług, obroty z którymi byłyby istotne z punktu widzenia oceny

Spółki i jej kondycji finansowej.

Znaczące umowy

Spółka oraz podmioty z jej Grupy Kapitałowej w 2025 r. nie zawierały innych znaczących umów niż te

wskazane w punkcie

Najważniejsze wydarzenia w 2025 roku oraz do dnia zatwierdzenia

sprawozdania

Sprawozdanie Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy

Kapitałowej, w tym znaczących umów ubezpieczenia, współpracy, kooperacji lub umów zawartych

pomiędzy Akcjonariuszami Emitenta.

Transakcje z podmiotami powiązanymi

Wszystkie transakcje zawierane przez Spółkę oraz podmioty z jej Grupy Kapitałowej w 2025 r.

z podmiotami powiązanymi zostały zawarte na warunkach rynkowych.

Szczegółowe informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi zaprezentowane są w Nocie 30

Jednostkowego sprawozdania finansowego za 2025 r. oraz w

Nocie 33

Skonsolidowanego

sprawozdania finansowego za 2025 r.

Postępowanie sądowe, arbitrażowe lub administracyjne

Szczegółowe informacje na temat istotnych postępowań sądowych, arbitrażowych

lub administracyjnych dotyczących Spółki lub toczonych z jej udziałem zaprezentowane są w Nocie

21 Jednostkowego sprawozdania finansowego za 2025 r. Szczegółowe informacje na temat istotnych

postępowań sądowych, arbitrażowych lub administracyjnych dotyczących Grupy lub toczonych

z udziałem spółek wchodzących w jej skład zaprezentowane są w

Nocie

23 Skonsolidowanego

sprawozdania finansowego za 2025 r.

Istotne pozycje pozabilansowe

Poza poręczeniami i gwarancjami opisanymi w punkcie

Poręczenia i gwarancje

niniejszego

sprawozdania Zarządu, Spółki z Grupy Kapitałowej nie posiadają istotnych pozycji pozabilansowych,

poza pozycjami wynikającymi z zabezpieczeń udzielanych w ramach Grupy.

Strategia rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej, jej realizacja i perspektywy

Główne założenia strategii rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej zostały zaprezentowane w punkcie

Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy

niniejszego sprawozdania. Działania podjęte w ramach

jej realizacji w okresie objętym raportem wraz z opisem perspektyw rozwoju działalności emitenta co

najmniej w najbliższym roku obrotowym zostały przedstawione w rozdziałach

Segment

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

mieszkaniowy

Segment magazynowy

Segment pozostałych nieruchomości

oraz w punkcie

Czynniki które będą miały wpływ na wyniki finansowe w perspektywie kolejnych kwartałów

niniejszego sprawozdania.

Kluczowe wskaźniki efektywności

Wskaźniki finansowe

Kluczowe wskaźniki finansowe związane z działalnością jednostki zostały zaprezentowane

i omówione w pkt.

Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej

niniejszego sprawozdania.

Informacje dotyczące zagadnień pracowniczych i środowiska naturalnego

Średnie zatrudnienie w 2025 r. w spółce Marvipol Development S.A. wynosiło 29 osób. Średnie

zatrudnienie w 2025 r. w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A. wynosiło 79 osób.

W związku z realizacją projektów deweloperskich poszczególne spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol

są zobowiązane uwzględnić oraz egzekwować od wykonawców wymogi ochrony środowiska na

obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania

terenu i stosunków wodnych. Tym samym wszystkie inwestycje deweloperskie realizowane na zlecenie

Grupy Kapitałowej Marvipol wykonywane są zgodnie z niezbędnymi decyzjami środowiskowymi oraz

przepisami prawa obowiązującymi dla obszaru środowiskowego.

Jednocześnie działalność operacyjna prowadzona przez Grupę Kapitałową Marvipol w ocenie Zarządu

Emitenta nie generuje istotnego wpływu na środowisko naturalne, gdyż w przyjętym modelu

biznesowym prace budowlane realizowane na potrzeby projektów deweloperskich wykonywane są

wyłącznie za pośrednictwem zewnętrznych firm budowlanych.

Emitent informuje, iż w związku z prowadzoną działalnością w 2025 roku nie wystąpiły incydenty lub

okoliczności, które skutkowały pojawieniem się po stronie Grupy Kapitałowej Marvipol zobowiązań lub

odszkodowań dotyczących naruszenia przepisów związanych z ochroną środowiska naturalnego.

Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych

prognoz wyników

Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie publikowały prognoz finansowych na

rok 2025.

Powiązania kapitałowe i organizacyjne, główne inwestycje Spółki i jej Grupy Kapitałowej

Zarząd Spółki nie identyfikuje powiązań organizacyjnych lub kapitałowych Spółki z podmiotami spoza

jej Grupy Kapitałowej. Spółka w ramach prowadzonej działalności prowadzi projekty deweloperskie

poprzez spółki zależne (w ramach segmentu mieszkaniowego), jak również spółki współkontrolowane

(segment magazynowy). Inwestycje te są finansowane ze środków własnych, jak również środków

o charakterze dłużnym (obligacje, kredyty, pożyczki).

Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju

Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej w 2025 r. oraz do dnia sporządzenia

niniejszego raportu nie prowadziły projektów badawczo-rozwojowych.

Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania

W 2025 r. oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu nie nastąpiły zasadnicze zmiany

w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i jej Grupą Kapitałową.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej

Główne czynniki, mające wpływ na wyniki finansowe Spółki i Grupy Kapitałowej, zostały omówione

we wcześniejszych rozdziałach niniejszego raportu.

Wpływ sytuacji polityczno-gospodarczej w Ukrainie

Zdarzeniem mającym wpływ na działalność Spółki i Grupy Kapitałowej oraz ich przyszłe wyniki

finansowe, jest wojna wywołana przez Rosję przeciwko Ukrainie i jej konsekwencje, w tym sytuacja

gospodarcza i społeczna w tym kraju oraz działania społeczności międzynarodowej wobec Rosji.

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu Grupa nie odnotowała opóźnień w realizacji inwestycji

w związku z wpływem wojny w Ukrainie na polski rynek pracy. Grupa jest w bieżącym kontakcie

z partnerami biznesowymi i monitoruje ewentualny wpływ konfliktu na realizację umów, których

podmioty z Grupy są stroną.

Spółka ani podmioty wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie są, według wiedzy Spółki, stronami

umów i porozumień z podmiotami zarejestrowanymi w Ukrainie, Białorusi lub Rosji lub mającymi

istotne powiązania gospodarcze z ww. krajami.

W ocenie Zarządu Spółki wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie wpływa, pośrednio, na działalność

i wyniki:

 segmentu deweloperskiego Grupy poprzez m.in.:

o sytuację gospodarczą w Polsce

o sytuację na rynkach finansowych (m.in. koszty finansowania działalności Grupy),

o sytuację na rynku surowców,

o sytuację na rynku pracy w Polsce (dostępności pracowników w sektorze usług

budowlanych),

 segmentu magazynowego Grupy poprzez m.in.:

o sytuację na rynkach finansowych (m.in. koszty finansowania działalności Grupy)

o sytuację gospodarczą w Polsce i jej wpływ na popyt na powierzchnie magazynowe,

o sytuację na rynku pracy w Polsce,

o sytuację na rynku surowców,

o ocenę atrakcyjności inwestycyjnej Polski i jej rynku magazynowego przez inwestorów

zagranicznych.

 segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych Grupy poprzez m.in.:

o nastroje konsumenckie oraz sytuację gospodarczą, oddziałowującą m.in. na popyt na

usługi hotelowe.

Umowy, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach akcji

posiadanych przez akcjonariuszy i obligatariuszy

Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie posiadają żadnych informacji na

temat umów w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach akcji posiadanych

przez akcjonariuszy i obligatariuszy.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Akcje Spółki w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu posiadaczami akcji Spółki byli poniżej zaprezentowani

członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki:

Osoba

Stanowisko

Stan posiadania

Wartość nominalna

akcji (w zł)

Mariusz

Książek

Prezes

Zarządu

31.790.353 akcji - za pośrednictwem

Książek Holding Sp. z o.o.

2.077.692 akcji - bezpośrednio

31.790.353 - za pośrednictwem

Książek Holding Sp. z o.o.

2.077.692 - bezpośrednio

W okresie od dnia publikacji poprzedniego raportu okresowego stan posiadania akcji przez członków

Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie uległ zmianie.

Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadały uprawnień do akcji Spółki na dzień publikacji

niniejszego raportu. Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadają akcji/udziałów podmiotów

z Grupy Kapitałowej Marvipol.

Wynagrodzenia członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Informacje o wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki zaprezentowane są

w Nocie 30 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2025 oraz w

Nocie 33

Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025.

Zobowiązania emerytalne i inne wobec byłych członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Spółka nie posiadała i nie

posiada zobowiązań emerytalnych lub innych wobec byłych członków Zarządu i Rady Nadzorczej.

Umowy zawarte pomiędzy Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące

rekompensatę w przypadku rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska

Na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu nie istniały i nie istnieją

umowy przewidujące rekompensaty w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego

stanowiska.

Działalność sponsoringowa i charytatywna

W 2025 r. Grupa Kapitałowa nie poniosła wydatków na działalność sponsoringową, charytatywną lub

inną o zbliżonym charakterze.

Informacja o konsolidacji

Spółka jest Jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej, sporządzającą skonsolidowane

sprawozdanie finansowe.

Lista podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest zaprezentowana w rozdziale

Spółki

wchodzące w skład Grupy Kapitałowej

Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development

S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. za 2025 r.

Informacje o podstawie sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy

Kapitałowej oraz sprawozdania finansowego Spółki są zaprezentowane w

Nocie 2

Skonsolidowanego

sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za 2025 r. oraz w Nocie 2 Jednostkowego

sprawozdania finansowego Spółki za 2025 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Inne informacje, które zdaniem Emitenta są istotne dla oceny jego sytuacji kadrowej,

majątkowej, finansowej, wyniku finansowego i ich zmian, oraz informacje, które są istotne

dla oceny możliwości realizacji zobowiązań przez emitenta

Brak jest innych informacji istotnych dla oceny sytuacji Spółki i Grupy Kapitałowej Marvipol

Development niż przekazane w niniejszym raporcie.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

16. Ład Korporacyjny

Stosowanie Ładu Korporacyjnego

Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega Spółka oraz miejsce, gdzie

tekst zbioru zasad jest publicznie dostępny

29 marca 2021 r. Rada Giełdy uchwałą Nr 13/1834/2021 przyjęła zasady ładu korporacyjnego dla spółek

notowanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”. Zbiór ten

jest udostępniony na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie SA pod

adresem: www.gpw.pl/dobre-praktyki2021.

Katalog dobrych praktyk spółek notowanych na GPW wszedł w życie 1 lipca 2021 r. 21 lipca 2021 r.

Spółka opublikowała oświadczenie na temat stanu stosowania rekomendacji i zasad zawartych w tym

zbiorze (raport bieżący EBI nr 1/2021), którego treść dostępna jest pod adresem: www.marvipol.pl/wp-

content/uploads/GPW_dobre_praktyki_MARVIPOL.pdf.

Zakres, w jakim Spółka odstąpiła od postanowień zasad ładu korporacyjnego,

którym podlega ze wskazaniem tych postanowień oraz wyjaśnienie przyczyn tego

odstąpienia

Zarząd Spółki oświadcza, że w 2025 r. Spółka i jej organy przestrzegały zasad szczegółowych ładu

korporacyjnego zawartych w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”

z następującymi odstąpieniami:

1. Polityka informacyjna i komunikacyjna z inwestorami

Zasada 1.2.

Spółka umożliwia zapoznanie się z osiągniętymi przez nią wynikami finansowymi zawartymi w raporcie

okresowym w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu okresu sprawozdawczego, a jeżeli

z uzasadnionych powodów nie jest to możliwe, jak najszybciej publikuje co najmniej wstępne

szacunkowe wyniki finansowe

Wyjaśnienie:

Obecnie Spółka nie przekazuje wstępnych szacunkowych wyników finansowych. Raportuje wyniki

ostateczne w terminie określonym w Rozporządzeniu Ministra Finansów z 29 marca 2018 roku

w sprawie informacji bieżących i okresowych. Spółka w ciągu kilku dni po zakończeniu okresu

sprawozdawczego przekazuje najistotniejsze dane o liczbie i wartości sprzedanych i przekazanych

lokali.

2. Zarząd i Rada Nadzorcza

Zasada 2.1.

Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą

odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele

i kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna

wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji

tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności

organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Wyjaśnienie:

Spółka nie posiada Polityki Różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej. Warunek

zróżnicowania w odniesieniu do Zarządu nie został spełniony. Zgodnie ze Statutem w skład Zarządu

wchodzi od 1 do 7 osób. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania w skład Zarządu wchodzą

dwie osoby posiadające bardzo duże doświadczenie w branży, a także ponadprzeciętną wiedzę

z zakresu działalności Spółki i jej otoczenia. Warunek zróżnicowania pod względem płci nie został

spełniony. W skład Rady Nadzorczej może wejść od 5 do 7 osób. Na dzień sporządzenia niniejszego

sprawozdania w skład Rady Nadzorczej wchodzi 5 osób, sprawujących wspólną kadencję. Jeśli Rada

liczy 5 członków wówczas 3 z nich ma prawo powołać Spółka Książek Holding Sp. z o.o. W przypadku

rady liczącej 6 lub 7 osób – spółce Książek Holding Sp. z o.o. przysługuje prawo powołania do 4 osób.

Pozostałe osoby są powoływane w skład Rady Nadzorczej przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy.

Akcjonariuszom służy prawo zgłaszania kandydatów. Członkowie Rady Nadzorczej posiadają wysokie

kompetencje merytoryczne, bardzo duże doświadczenie zawodowe, a także wysokie standardy

etyczne.

Zasada 2.2.

Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny

zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających

różnorodność, umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości

określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce

różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.

Wyjaśnienie:

Zgodnie z objaśnieniem do zasady nr 2.1 Spółka nie posiada Polityki Różnorodności w odniesieniu do

Zarządu i Rady Nadzorczej.

Zasada 2.7.

Pełnienie przez członków zarządu spółki funkcji w organach podmiotów spoza grupy spółki wymaga

zgody rady nadzorczej.

Wyjaśnienie:

Spółka nie ma formalnych wymogów związanych z uzyskaniem zgody Rady Nadzorczej na pełnienie

funkcji w podmiotach spoza grupy Marvipol Development SA. Jednak dobrą praktyką Spółki jest

przekazywanie przez Zarząd informacji Radzie Nadzorczej o funkcjach, które mają być pełnione przez

Członków Zarządu poza strukturami Grupy. Jednocześnie formalnie nie jest możliwe pełnienie funkcji

przez Członków Zarządu w organach podmiotów konkurencyjnych. Obowiązujące w tym zakresie

normy prawne Spółka uznaje za wystarczające.

Zasada 2.11.6

Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku rada nadzorcza sporządza

i przedstawia zwyczajnemu walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie.

Sprawozdanie, o którym mowa powyżej, zawiera co najmniej:

(2.11.6.)

informację na temat stopnia

realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej, w tym realizacji celów,

o których mowa w zasadzie 2.1.

Wyjaśnienie:

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Spółka nie posiada Polityki Różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej.

3. Systemy i funkcje wewnętrzne

Zasada 3.1.

Spółka giełdowa utrzymuje skuteczne systemy: kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem oraz

nadzoru zgodności działalności z prawem (compliance), a także skuteczną funkcję audytu

wewnętrznego, odpowiednie do wielkości spółki i rodzaju oraz skali prowadzonej działalności, za

działanie których odpowiada zarząd.

Zasada jest stosowana:

Z uwagi na wielkość Spółki nie wyodrębniono jednostek odpowiedzianych za audyt wewnętrzny oraz

compliance. Poszczególne funkcje w tym zakresie są sprawowane przez Zarząd, dział prawny oraz

dział finansowy Spółki.

Zasada 3.2.

Spółka wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialne za zadania poszczególnych

systemów lub funkcji, chyba że nie jest to uzasadnione z uwagi na rozmiar spółki lub rodzaj jej

działalności.

Nie dotyczy:

Z uwagi na wielkość Spółki nie wyodrębniono jednostek odpowiedzianych za audyt wewnętrzny oraz

compliance. Poszczególne funkcje w tym zakresie są sprawowane przez Zarząd, dział prawny oraz

dział finansowy Spółki.

Zasada 3.6.

Kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a funkcjonalnie

przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej, jeżeli rada pełni funkcję

komitetu audytu.

Wyjaśnienie:

W Spółce nie zostały powołane osoby, ani wydzielone struktury, odpowiedzialne za audyt

wewnętrzny.

Zasada 3.7.

Zasady 3.4-3.6 mają zastosowanie również w przypadku podmiotów z grupy spółki o istotnym

znaczeniu dla jej działalności, jeśli wyznaczono w nich osoby do wykonywania tych zadań.

Nie dotyczy:

W ramach Grupy Kapitałowej jedynym podmiotem, do którego mają zastosowanie zasady 3.4-3.6 jest

Emitent.

4. Walne Zgromadzenie i relacje z Akcjonariuszami

Zasada 4.1.

Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu

środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce

oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla

przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Wyjaśnienie:

Spółka nie organizuje walnych zgromadzeń przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej

(e-walne). Równocześnie Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnych

zgromadzeń w czasie rzeczywistym.

Statut Spółki

Zasady zmiany statutu Emitenta

Zmiana Statutu Spółki, zgodnie z § 26.1.d) Statutu Spółki należy do kompetencji Walnego

Zgromadzenia, przy czym w głosowaniu niezbędny jest udział spółki Książek Holding Sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie.

Walne Zgromadzenie

Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz

opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania, w szczególności zasady

wynikające z regulaminu walnego zgromadzenia, jeżeli taki regulamin został

uchwalony, o ile informacje w tym zakresie nie wynikają wprost z przepisów

prawa

Walne Zgromadzenie Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Walnego Zgromadzenia

(obydwa dokumenty dostępne na stronie internetowej Spółki pod adresem:

https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad-korporacyjny) i przepisów prawa, w tym Kodeksu spółek

handlowych. Akcjonariusze realizują swoje prawa w sposób określony Statutem, Regulaminem

Walnego Zgromadzenia oraz obowiązującymi przepisami.

Walne Zgromadzenie obraduje jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Zwyczajne Walne Zgromadzenie

zwołuje Zarząd. Zwyczajne Walne Zgromadzenie powinno odbyć się w terminie sześciu miesięcy po

upływie roku obrotowego. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd z własnej inicjatywy

lub na wniosek akcjonariuszy reprezentujących co najmniej 1/20 kapitału zakładowego. Nadzwyczajne

Walne Zgromadzenie może również zwołać Rada Nadzorcza, jeżeli zwołanie go uzna za wskazane.

Zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia na wniosek akcjonariuszy, powinno nastąpić

w ciągu dwóch tygodni od daty zgłoszenia wniosku.

Rada Nadzorcza może zwołać Zwyczajne Walne Zgromadzenie w przypadku, gdy Zarząd Spółki nie

zwołał Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia w przepisanym terminie. Prawo zwołania Walnego

Zgromadzenia przysługuje również akcjonariuszom reprezentującym co najmniej 1/2 kapitału

zakładowego lub co najmniej 1/2 ogółu głosów w Spółce.

Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad,

chyba, że cały kapitał zakładowy Spółki jest reprezentowany na posiedzeniu i nikt z obecnych nie

wniesie sprzeciwu, co do podjęcia uchwały nie objętej porządkiem obrad. Uchwała o zdjęciu

z porządku obrad albo zaniechaniu rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad jest

podejmowania jedynie w przypadku, gdy przemawiają za nią istotne powody. Wniosek w sprawie

zdjęcia z porządku obrad albo zaniechania rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad

wymaga szczegółowego umotywowania. Zdjęcie z porządku obrad bądź zaniechanie rozpatrywania

sprawy umieszczonej w porządku obrad Walnego Zgromadzenia na wniosek akcjonariusza lub

akcjonariuszy wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia, po uprzednio wyrażonej zgodzie przez

wszystkich wnioskodawców obecnych na Walnym Zgromadzeniu. Uchwała o zdjęciu z porządku

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

obrad bądź zaniechaniu rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad Walnego

Zgromadzenia na wniosek akcjonariusza lub akcjonariuszy wymaga większości trzech czwartych

głosów. Rada Nadzorcza oraz akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 kapitału

akcyjnego, mogą żądać umieszczenia poszczególnych spraw na porządku obrad najbliższego

Walnego Zgromadzenia. Walne Zgromadzenie zwołane na wniosek akcjonariuszy powinno odbyć się

w terminie wskazanym w żądaniu, a w razie istotnych co do tego przeszkód – w terminie

umożliwiającym rozstrzygnięcie przez Walne Zgromadzenie spraw wnoszonych pod jego obrady.

Odwołanie Walnego Zgromadzenia, w którego porządku obrad na wniosek uprawnionych podmiotów

umieszczono określone sprawy lub które zostało zwołane na taki wniosek jest możliwe tylko za zgodą

wnioskodawców. Odwołanie następuje w taki sam sposób jak zwołanie, w każdym razie nie później

niż na trzy tygodnie przed pierwotnie planowanym terminem. Zmiana terminu Walnego Zgromadzenia

następuje w tym samym trybie co jego odwołanie.

Walne Zgromadzenia odbywają się w siedzibie Spółki. Zgodnie z uchwałą ZWZ Spółki z 31 sierpnia

2020 r., zmieniającą § 25 ust. 2 Statutu Spółki, akcjonariusze mogą uczestniczyć w Walnym

Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Zarząd Spółki upoważniony

jest do określenia szczegółowych zasad takiego sposobu uczestnictwa akcjonariuszy w Walnym

Zgromadzeniu Akcjonariuszy, w tym wymogów i ograniczeń niezbędnych do identyfikacji

akcjonariuszy oraz zapewnienia bezpieczeństwa komunikacji elektronicznej.

Walne Zgromadzenie uchwala i zmienia regulamin Walnego Zgromadzenia; zmiany obowiązują od

następnego Walnego Zgromadzenia.

Do kompetencji Walnego Zgromadzenia, poza sprawami wymienionymi wyraźnie w Statucie lub

wynikającymi z przepisów Kodeksu spółek handlowych, z zastrzeżeniem, iż do powzięcia uchwał,

o których mowa w art. 415 § 1 – 4 Kodeksu spółek handlowych, niezbędny jest udział w głosowaniu

spółki Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, należy:

 rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego Spółki i sprawozdania Zarządu

z działalności Spółki;

 podjęcie uchwały o podziale zysków lub o pokryciu strat;

 udzielenie członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków;

 zmiana Statutu Spółki, w tym zmiana przedmiotu przedsiębiorstwa Spółki;

 z zastrzeżeniem postanowień Statutu o kapitale docelowym, podwyższenie lub obniżenie

kapitału zakładowego Spółki;

 połączenie Spółki z inną spółką;

 przekształcenie Spółki;

 rozwiązanie i likwidacja Spółki;

 umorzenie akcji;

 wyrażenie zgody na nabycie własnych akcji w przypadku określonym w art. 362 §1 pkt

2 Kodeksu spółek handlowych;

 emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa;

 zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, ustanowienie na

nim ograniczonego prawa rzeczowego;

 wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody spowodowanej w związku

z utworzeniem Spółki lub sprawowaniem zarządu lub nadzoru nad Spółką;

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

 zawarcie umowy o zarządzanie ze spółką dominującą, o której mowa w art. 7 Kodeksu spółek

handlowych;

 z zastrzeżeniem uprawnień osobistych przyznanych spółce Książek Holding Spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, powoływanie i odwoływanie

członków Rady Nadzorczej;

 inne sprawy wnioskowane przez Zarząd, Radę Nadzorczą lub poszczególnych akcjonariuszy.

Nabycie lub zbycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, a także obciążanie

nieruchomości, w tym ustanawianie praw rzeczowych ograniczonych na nieruchomościach oraz

składanie innych oświadczeń woli ze skutkiem dla uprawnień Spółki w stosunku do nieruchomości nie

wymaga zgody Walnego Zgromadzenia. Emisja obligacji i innych papierów wartościowych,

w tym w drodze oferty publicznej, a także podejmowanie wszelkich działań mających na celu

dematerializację, rejestrację w Krajowym Depozycie (w rozumieniu Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.

o obrocie instrumentami finansowymi) oraz dopuszczenie obligacji i innych papierów wartościowych

do obrotu na rynku regulowanym, z zastrzeżeniem § 26 ust. 1 pkt k) Statutu i bezwzględnie

obowiązujących przepisów Kodeksu spółek handlowych, nie wymaga zgody Walnego Zgromadzenia.

Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością głosów, jeżeli przepisy Kodeksu

spółek handlowych lub Statutu Spółki nie stanowią inaczej.

Głosowanie jest jawne. Tajne głosowanie zarządza się przy wyborach oraz nad wnioskami o odwołanie

członków organów lub likwidatorów Spółki, bądź o pociągnięcie ich do odpowiedzialności, jak również

w sprawach osobowych. Uchwały w sprawie istotnej zmiany przedmiotu działalności Spółki zapadają

zawsze w jawnym głosowaniu imiennym, przy czym każdej akcji przysługuje jeden głos bez

przywilejów lub ograniczeń. Zmiana przedmiotu działalności Spółki może nastąpić bez obowiązku

wykupu akcji, jeżeli uchwała w sprawie zmiany przedmiotu działalności Spółki podjęta zostanie

większością 2/3 głosów w obecności osób reprezentujących co najmniej połowę kapitału

zakładowego.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej lub osoba przez niego

wskazana, a w razie braku wskazania jakikolwiek inny członek Rady Nadzorczej lub członek Zarządu,

po czym spośród osób uprawnionych do głosowania wybiera się przewodniczącego. Uchwały

formułowane są w taki sposób, by każdy uprawniony miał możliwość ich zaskarżenia; dotyczy to

w szczególności zaniechania podjęcia uchwały w określonej sprawie ujętej w porządku obrad.

Akcjonariusze

Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji

Lista Akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji Spółki jest

zaprezentowana w rozdziale

Akcjonariat Spółki

Sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i jej

Grupy Kapitałowej.

Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia

kontrolne

Wszystkie akcje Spółki są akcjami zwykłymi, z którymi nie wiążą się żadne szczególne przywileje.

Zgodnie ze Statutem Spółki Akcjonariuszowi Książek Holding Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,

oprócz opisanych w niniejszej części Sprawozdania uprawnień w zakresie zasad zmian Statutu Spółki

oraz zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających, przysługuje osobiste

uprawnienie do powoływania i odwoływania członków Rady Nadzorczej w następującej liczbie:

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

(1) w przypadku pięcioosobowej Rady Nadzorczej - spółce Książek Holding Sp. z o.o. przysługuje

uprawnienie osobiste do powoływania i odwoływania trzech członków Rady Nadzorczej, oraz do

powierzania członkowi Rady funkcji Przewodniczącego i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej,

natomiast (2) w przypadku sześcioosobowej i siedmioosobowej Rady Nadzorczej - spółce Książek

Holding Sp. z o.o. przysługuje uprawnienie do powoływania i odwoływania czterech członków Rady

Nadzorczej oraz do powierzania członkowi Rady funkcji Przewodniczącego

i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej.

Osobiste uprawnienia spółki Książek Holding Sp. z o.o. do powoływania i odwoływania określonej

liczby członków Zarządu, do powierzania funkcji Prezesa Zarządu i Wiceprezesa Zarządu, do

powoływania i odwoływania określonej liczby członków Rady Nadzorczej lub do powierzania funkcji

Przewodniczącego Rady Nadzorczej i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej przez spółkę Książek

Holding Sp. z o.o. trwają tak długo jak spółka Książek Holding Sp. z o.o. jest uprawniona do

wykonywania praw z akcji reprezentujących co najmniej 33,34% kapitału zakładowego Spółki.

Ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu

Nie występują żadne ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu z papierów wartościowych

Marvipol Development S.A. Wszystkie akcje Spółki są akcjami zwykłymi dającymi prawo do jednego

głosu na Walnym Zgromadzeniu.

Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych

emitenta

Nie występują ograniczenia statutowe dotyczące przenoszenia prawa własności papierów

wartościowych Marvipol Development S.A.

W Spółce nie występuje system kontroli akcji pracowniczych.

Rada Nadzorcza, Komitet Audytu Rady Nadzorczej, Zarząd

Spółki

Rada Nadzorcza – skład osobowy

Skład osobowy Rady Nadzorczej Spółki na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania jest

zaprezentowany w rozdziale

Władze Spółki

Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol

Development S.A. i Grupy Kapitałowej.

Rada Nadzorcza – zmiany w składzie

W 2025 r. oraz w 2026 r., do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania miały miejsce następujące

zmiany w składzie Rady Nadzorczej:

 Andrzej Jacaszek 6 lutego 2025 r. został powołany przez Książek Holding Sp. z o.o.

(wykonując uprawnienia osobiste zawarte w § 17.3 Statutu) do składu Rady Nadzorczej Spółki

na kolejną kadencję

Rada Nadzorcza – zasady działania

Rada Nadzorcza Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Rady Nadzorczej (obydwa

dokumenty dostępne na stronie internetowej Spółki pod adresem

https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad-korporacyjny/dokumenty-korporacyjne) i przepisów

prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Przewodniczący Rady Nadzorczej zwołuje posiedzenia Rady i przewodniczy na nich. Rada Nadzorcza

odbywa posiedzenia co najmniej raz na 4 miesiące, nie mniej niż 3 razy w roku. Przewodniczący Rady

Nadzorczej ma obowiązek zwołać w terminie dwóch tygodni, posiedzenie Rady Nadzorczej na

pisemny wniosek Zarządu. Posiedzenie powinno odbyć się w okresie 1 miesiąca od chwili złożenia

wniosku. W razie nieobecności Przewodniczącego zastępuje go Wiceprzewodniczący. Porządek

obrad Rady Nadzorczej nie powinien być zmieniany lub uzupełniany w trakcie posiedzenia, chyba, że

obecni są i wyrażają zgodę na taką zmianę lub uzupełnienie wszyscy członkowie Rady Nadzorczej, lub

jest to konieczne dla uchronienia Spółki przed szkodą lub dotyczy oceny konfliktu interesów pomiędzy

członkiem Rady Nadzorczej a Spółką.

Rada Nadzorcza podejmuje uchwały, jeżeli na posiedzeniu jest obecna co najmniej połowa jej

członków, a wszyscy jej członkowie zostali zaproszeni. Zaproszenie uznaje się za skutecznie

wykonane, jeżeli zostało ono doręczone członkowi Rady Nadzorczej osobiście lub gdy zostało nadane

kurierem lub pocztą poleconą lub za pomocą poczty elektronicznej na adres wskazany na piśmie przez

członka Rady Nadzorczej jako adres do korespondencji, co najmniej na 7 dni przed terminem

posiedzenia, z zastrzeżeniem zdania następnego. W sprawach pilnych lub nagłych zaproszenie uznaje

się za skutecznie wykonane, jeżeli zostało ono doręczone osobiście członkowi Rady Nadzorczej lub

gdy zostało nadane kurierem lub pocztą poleconą lub za pomocą poczty elektronicznej na adres

wskazany na piśmie przez członka Rady Nadzorczej jako adres do korespondencji, co najmniej na

48 godzin przed terminem posiedzenia. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały bezwzględną

większością głosów oddanych, za wyjątkiem uchwał Rady Nadzorczej w sprawie zawieszania,

z ważnych powodów, w czynnościach poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu oraz

delegowania członków Rady Nadzorczej do czasowego wykonywania czynności członków Zarządu,

dla podjęcia których konieczne jest oddanie głosów za uchwałą przez wszystkich Członków Rady

Nadzorczej. Uchwały w sprawie wyboru biegłego rewidenta dla przeprowadzenia badania

sprawozdania finansowego Spółki, wymagają dla swojej ważności oddania głosu za podjęciem takiej

uchwały przez co najmniej jednego niezależnego członka Rady Nadzorczej, o ile którykolwiek

z członków niezależnych jest obecny na danym posiedzeniu Rady Nadzorczej. Członkowie Rady

Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój głos na piśmie

za pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć

spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. z zastrzeżeniem

przepisów prawa, dopuszczalne jest podejmowanie uchwał przez Radę Nadzorczą w trybie pisemnym

lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała jest

ważna, gdy wszyscy członkowie Rady Nadzorczej zostali powiadomieni o treści projektu uchwały

w prawidłowy sposób.

Komitet Audytu Rady Nadzorczej – zasady działania

Komitet Audytu pełni funkcje konsultacyjno-doradcze i audytu dla Rady Nadzorczej, w zakresie

prawidłowego stosowania przez Spółkę zasad sprawozdawczości finansowej, wewnętrznej kontroli

Spółki oraz współpracy z biegłymi rewidentami.

Komitet Audytu składa się z trzech członków. Większość członków Komitetu Audytu, w tym

Przewodniczący, jest niezależna od Spółki zgodnie z art. 129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r.

o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Ustawa). Przynajmniej jeden

członek Komitetu Audytu posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania

sprawozdań finansowych. Ponadto członkowie Komitetu Audytu posiadają wiedzę i umiejętności

z zakresu branży, w której działa Spółka, o których mowa w art. 129 ust. 5 zd. 1 Ustawy. Warunek ten

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

uznaje się za spełniony, jeżeli przynajmniej jeden członek Komitetu Audytu posiada taką wiedzę

i umiejętności lub posiadają ją poszczególni członkowie w określonych zakresach.

Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności:

1) monitorowanie:

a) procesu sprawozdawczości finansowej,

b) skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów zarządzania ryzykiem oraz audytu

wewnętrznego, w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej,

c) wykonywania czynności rewizji finansowej, w szczególności przeprowadzania przez firmę

audytorską badania, z uwzględnieniem wszelkich wniosków i ustaleń Komisji Nadzoru

Audytowego wynikających z kontroli przeprowadzonej w firmie audytorskiej;

2) kontrolowanie i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej,

w szczególności w przypadku, gdy na rzecz Spółki świadczone są przez firmę audytorską inne

usługi niż badanie;

3) informowanie Rady Nadzorczej o wynikach badania oraz wyjaśnianie, w jaki sposób badanie to

przyczyniło się do rzetelności sprawozdawczości finansowej w Spółce, a także jaka była rola

Komitetu w procesie badania;

4) dokonywanie oceny niezależności biegłego rewidenta oraz wyrażanie zgody na świadczenie przez

niego dozwolonych usług niebędących badaniem w Spółce;

5) opracowywanie polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania;

6) opracowywanie polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez

podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej

dozwolonych usług niebędących badaniem;

7) określanie procedury wyboru firmy audytorskiej przez Spółkę;

8) przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji dotyczącej powołania biegłych rewidentów lub

firmy audytorskiej zgodnie z polityką wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania

i polityką świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty

powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług

niebędących badaniem;

9) przedkładanie zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości

finansowej w Spółce.

Komitet Audytu Rady Nadzorczej – skład osobowy

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania w skład Komitetu Audytu wchodzą:

Piotr Chudzik Przewodniczący Komitetu Audytu

Aleksander Chłopecki Członek Komitetu Audytu

Krzysztof Brejdak Członek Komitetu Audytu

W następstwie zmian w składzie Rady Nadzorczej Spółki doszło do ukonstytuowania Komitetu Audytu

z takim samym składem osobowym.

Członkami Komitetu Audytu, którzy spełniali w 2025 r. i spełniają na dzień sporządzenia niniejszego

sprawozdania kryteria niezależności określone w art. 129 ust. 3 Ustawy o biegłych rewidentach, są:

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

 Piotr Chudzik

 Krzysztof Brejdak

Członkami Komitetu Audytu, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, posiadającymi wiedzę

i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych, są:

 Piotr Chudzik

 Krzysztof Brejdak

Kwalifikacje w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych Pana Piotra Chudzika są

związane z dotychczasową karierą zawodową. Pan Piotr Chudzik posiada ponad 30-letnie

doświadczenie w bankowości inwestycyjnej i finansach korporacji, które zdobył zarówno w Polsce, jak

i Europie Centralnej oraz w Kanadzie. Od 1991 roku nadzorował działalność globalnych banków

inwestycyjnych takich jak Nomura International, Deutsche Bank, Bankers Trust, NatWest Bank,

Hambros Bank w Polsce i Europie Centralnej. W Polsce realizował transakcje finansowania i

pozyskiwania finansowania o wartości ponad 10 mld PLN oraz transakcje kapitałowe, w tym oferty

publiczne, fuzje i przejęcia o wartości ponad 50 mld PLN, m.in. przejęcie banku BZ WBK i BZ WBK

Asset Management przez Banco Santander oraz sprzedaż Polkomtel S.A. przez polskich akcjonariuszy

i Vodafone za kwotę 18,1 mld PLN.

Piotr Chudzik jest magistrem ekonomii, absolwentem studiów podyplomowych Master of Business

Administration (MBA) w Richard Ivey Business School na Uniwersytecie Western Ontario w Kanadzie.

Ukończył kurs dla kandydatów do rad nadzorczych Spółek Skarbu Państwa.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego ocenił analizując dokumentację, że brak łącznego spełnienia

przesłanki posiadania wykształcenia bezpośrednio związanego z rachunkowością lub badaniem

sprawozdań finansowych w połączeniu z doświadczeniem w tym zakresie należy traktować jako brak

spełniania przesłanki spełniania wymogu. Emitent jednak prezentuje pogląd, że ponad 30- letnie

doświadczenie w zakresie analizy sprawozdań finansowych Pana Piotra Chudzika stanowi

wystarczającą przesłankę do uznania, że in concreto wymóg kierunkowego wykształcenia, ma

charakter czysto formalny, nie falsyfikujący tezy o posiadaniu przez niego stosownych kwalifikacji.

Emitent wskazuje na możliwość odmiennych opinii w zakresie kwalifikacji członków Rady Nadzorczej

w zakresie rachunkowości w innych spółkach publicznych.

Kwalifikacje w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych Pana Krzysztofa

Brejdaka są związane z wieloletnim pełnieniem przez niego funkcji w zarządach spółek, w tym również

w zarządach banków (m. in. w latach 1996 – 1999: Wiceprezes Zarządu Banku Przemysłowo –

Handlowego S.A., w latach 1999 – 2006: Wiceprezes Zarządu w ING Bank Śląski S.A., w latach 2011 –

2014: Wiceprezes Zarządu w Kompanii Węglowej S.A.).

Członkami Komitetu Audytu, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, posiadającymi wiedzę

i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka, są:

 Piotr Chudzik

 Krzysztof Brejdak

 Aleksander Chłopecki.

Pan Piotr Chudzik posiada m.in. wiedzę w zakresie finansowania działalności deweloperskiej, którą

nabył w trakcie pracy z sektorze bankowym. Pan Aleksander Chłopecki posiada wiedzę w zakresie

prawnych i finansowych aspektów działalności deweloperskiej, którą nabył m.in. w trakcie pełnienia

przez niego funkcji w Radzie Nadzorczej Spółki. Pan Krzysztof Brejdak posiada wiedzę w zakresie

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

finansowania działalności deweloperskiej, którą nabył w trakcie 7 lat pełnienia funkcji w zarządzie ING

Bank Śląski S.A.

Działalność Komitetu Audytu w 2025 r.

W 2025 r. Komitet Audytu odbył pięć posiedzeń: 17 marca, 3 czerwca, 22 sierpnia, 19 listopada oraz 18

grudnia.

Przedmiotem posiedzenia z 17 marca 2025 r. było zapoznanie się ze stanowiskiem przedstawiciela

podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych Spółki i jej Grupy Kapitałowej oraz ze

sprawozdaniem biegłego rewidenta dotyczącym przeprowadzonego badania, a także zapoznanie się

i analiza sprawozdania Zarządu z działalności Spółki za rok obrotowy 2024, sprawozdania

finansowego Spółki za rok obrotowy 2024, sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej

Marvipol Development S.A. za rok obrotowy 2024 i skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. za rok obrotowy 2024. Przedmiotem posiedzenia było

także przedstawienie projektu sprawozdania z działalności Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Spółki

za 2024 rok. Na posiedzeniu podjęto dwie uchwały - w sprawie oceny sprawozdań finansowych i z

działalności, oraz w sprawie przyjęcia sprawozdania z działalności Komitetu Audytu Rady Nadzorczej

Spółki za rok obrotowy 2024.

Przedmiotem posiedzenia z 3 czerwca 2025 r. było zapoznanie się ze stanowiskiem Spółki w

kwestiach związanych z prognozą wyniku na rok 2025, banku gruntów, alokacji kosztów finansowych

do projektów deweloperskich i kosztów okresu oraz sprawy bieżące.

Przedmiotem posiedzenia z 22 sierpnia 2025 r. było zapoznanie się z prezentacją biegłego rewidenta

dotyczącą przeglądu śródrocznych sprawozdań finansowych a także ze stanowiskiem dotyczącym

prognozy wyników 2025, bieżąca sytuacja sprzedażowa, wdrażanie przez Spółkę polityki jawności cen

lokali mieszkalnych.

Przedmiotem posiedzenia z 19 listopada 2025 r. była okresowa ocena transakcji zawartych okresie w

okresie 1 kwietnia 2025 roku do 30 września 2025 roku przez Spółkę oraz jej podmioty zależne z

podmiotami powiązanymi Spółki pod kątem zasad rynkowych, na których były one zawierane. Na

posiedzeniu zostały omówione i potwierdzone procedury wyboru oferty na badanie sprawozdań

finansowych Spółki i Grupy na lata 2026 i 2027.

Przedmiotem posiedzenia z 18 grudnia 2025 r. było zapoznanie się z prezentacją biegłej rewident

dotyczącą informacji o badaniu wstępnym.

Główne założenia Polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania

sprawozdania finansowego

Zgodnie z polityką wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych

w Marvipol Development S.A., wyboru firmy audytorskiej dokonuje Rada Nadzorcza, działając na

podstawie rekomendacji Komitetu Audytu.

W toku przygotowywania przez Komitet Audytu rekomendacji, a następnie w procesie wyboru firmy

audytorskiej dokonywanego przez Radę Nadzorczą Marvipol Development S.A., uwzględniane są

następujące kryteria:

a) jakość wykonywanych prac audytorskich;

b) cena zaproponowana przez podmiot uprawniony do badania;

c) możliwość zapewnienia pełnego zakresu usług określonych przez Marvipol Development S.A.;

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

d) dotychczasowe doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek o podobnym

profilu działalności;

e) dotychczasowe doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek zainteresowania

publicznego;

f) kwalifikacje zawodowe i dotychczasowe doświadczenia osób bezpośrednio zaangażowanych

w prowadzone badanie;

g) możliwość przeprowadzenia badania w terminach określonych przez Marvipol Development

S.A.;

h) reputacja podmiotu uprawnionego do badania na rynkach finansowych;

i) potwierdzenie niezależności i bezstronności podmiotu uprawnionego do badania już na etapie

procedury wyboru.

Wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem wymaganej przepisami prawa zasady

rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta.

Główne założenia polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą

badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy

audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem

Biegły rewident lub firma audytorska przeprowadzająca ustawowe badania sprawozdań Spółki

i skonsolidowanych sprawozdań Grupy Kapitałowej ani żaden z członków sieci, do której należy biegły

rewident lub firma audytorska, nie mogą świadczyć bezpośrednio ani pośrednio na rzecz badanej

jednostki, jej jednostki dominującej ani jednostek przez nią kontrolowanych żadnych usług

zabronionych w rozumieniu art. 5 ust. 1 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr

537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych

badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego oraz innych usług niebędących

czynnościami rewizji finansowej, za wyjątkiem usług dozwolonych wskazanych w art. 136 ust. 2

o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 r.

Świadczenie usług, o których mowa powyżej, jest możliwe pod warunkiem, że świadczenie usług

dodatkowych:

a) nie ma lub ma nieistotny — łącznie lub osobno — bezpośredni wpływ na badane sprawozdania

finansowe;

b) oszacowanie wpływu na badane sprawozdania finansowe jest udokumentowane i wyjaśnione

w dodatkowym sprawozdaniu Zarządu przekazanego do Komitetu Audytu;

c) biegły rewident lub firma audytorska przestrzegają zasad niezależności zgodnie z przepisami

prawa.

Zawarcie umowy na świadczenie usług dozwolonych (lub odpowiednio rozpoczęcie ich stosowania

w oparciu o umowę ramową) następuje po uzyskaniu uprzedniej zgody Komitetu Audytu na

świadczenie usług dodatkowych, wyrażonej w uchwale. Celem wyrażenia przez Komitet Audytu zgody

na świadczenie usług dodatkowych Zarząd Marvipol Development S.A. zwraca się do Komitetu Audytu

z odpowiednim wnioskiem, przekazując jednocześnie członkom Komitetu Audytu opracowanie

w zakresie szacunkowego wpływu świadczenia usług dodatkowych na badanie sprawozdania

finansowego i niezależność. Podjęcie przez Komitet Audytu uchwały w sprawie zgody na świadczenie

usług dodatkowych następuje po przeprowadzeniu uprzedniej oceny zagrożeń dla badania

sprawozdania finansowego i zabezpieczeń niezależności biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej.

W razie potrzeby Komitet Audytu wydaje odpowiednie wskazania dotyczące wykonywania usług

dozwolonych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

Szczegółowe informacje nt. usług świadczonych przez podmiot uprawniony do badania sprawozdań

finansowych w roku 2025 zostały przekazane w nocie 35 Jednostkowego sprawozdania finansowego

Spółki za rok 2025 oraz w

nocie 38

Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej

za rok 2025.

Zarząd – skład osobowy

Skład osobowy Zarządu Spółki jest zaprezentowany w rozdziale

Władze Spółki

Sprawozdania

Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. i Grupy Kapitałowej.

Zarząd – zmiany w składzie

W 2025 r. oraz w 2026 r., do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, nie zastąpiły zmiany

w składzie Zarządu Spółki.

Zarząd – zasady działania

Zarząd Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Zarządu (obydwa dokumenty dostępne na

stronie internetowej Spółki pod adresem https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad-

korporacyjny/dokumenty-korporacyjne) i przepisów prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych.

Zarząd pod przewodnictwem Prezesa zarządza majątkiem i sprawami Spółki, a także reprezentuje ją

na zewnątrz. Zarząd kierując się interesem Spółki określa strategię i główne cele działania Spółki

i przedkłada je Radzie Nadzorczej, po czym jest odpowiedzialny za ich wdrożenie i realizację. Zarząd

dba o efektywność i przejrzystość systemu zarządzania Spółką oraz prowadzenie jej spraw zgodnie

z przepisami prawa. Uchwały Zarządu zapadają zwykłą większością głosów. W przypadku równości

głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały również w trybie

pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumienia się na odległość. Uchwała

jest ważna, gdy wszyscy członkowie Zarządu zostali powiadomieni o treści projektu uchwały. Do

kompetencji Prezesa Zarządu należy bieżące kierowanie i koordynowanie prac Zarządu, ogólny

nadzór nad terminowością prowadzenia spraw przez Zarząd, bieżący przydział zadań do realizacji dla

innych członków Zarządu, rozstrzyganie ewentualnych sporów kompetencyjnych pomiędzy innymi

członkami Zarządu. Oprócz prowadzenia spraw wynikających z podziału obowiązków

w Zarządzie, Prezes Zarządu ma prawo do każdoczasowej kontroli każdej sprawy znajdującej się

w kompetencjach Zarządu. Prezes Zarządu zatwierdza plan pracy Zarządu, zwołuje i ustala porządek

obrad posiedzeń, kierując się w szczególności wnioskami członków Zarządu, przewodniczy

posiedzeniom Zarządu.

Do składania oświadczeń w imieniu Spółki uprawniony jest Prezes Zarządu samodzielnie albo

Wiceprezes Zarządu łącznie z Wiceprezesem Zarządu lub członkiem Zarządu lub prokurentem, albo

dwóch członków Zarządu łącznie albo jeden członek Zarządu łącznie z prokurentem.

Zasady dotyczące powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich

uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji

Zgodnie ze Statutem Spółki, w skład Zarządu Spółki wchodzi od jednej do siedmiu osób. W przypadku

Zarządu jednoosobowego Zarząd składa się z Prezesa Zarządu, natomiast w przypadku Zarządu

wieloosobowego Zarząd składa się z Prezesa Zarządu, Wiceprezesów Zarządu i/albo Członków

Zarządu.

Spółce Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie

przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania czterech członków Zarządu.

Członkom Zarządu powołanym przez spółkę Książek Holding Spółka z ograniczoną

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie może powierzyć pełnienie funkcji Prezesa Zarządu lub

Wiceprezesów Zarządu. Uprawnienia te są wykonywane w drodze doręczanego Spółce pisemnego

oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego członka Zarządu, czy też powierzeniu lub zwolnieniu

z funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu. W przypadku powołania w skład Zarządu Spółki

lub powierzenia funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu, do oświadczenia, o którym mowa

w zdaniu poprzedzającym, należy załączyć oświadczenie o wyrażeniu przez daną osobę zgody na

powołanie w skład Zarządu oraz odpowiednio, pełnienie funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa

Zarządu. Jeśli spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą

w Warszawie nie powierzy funkcji Prezesa Zarządu w terminie jednego miesiąca od zajścia zdarzenia

powodującego konieczność dokonania wyboru, czy też przed tym terminem jednego miesiąca od

zajścia zdarzenia powodującego konieczność dokonania wyboru lub powierzenia funkcji Prezesa

Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

z siedzibą w Warszawie złoży oświadczenie o niekorzystaniu z uprawnienia do powoływania członka

lub członków Zarządu lub powierzeniu funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu, wówczas

powierzenia funkcji Prezesa Zarządu lub powołania nowego członka Zarządu i powierzenia mu funkcji

Prezesa Zarządu może dokonać Rada Nadzorcza. Uprawnienie Rady Nadzorczej, o którym mowa

w zdaniu poprzednim, nie dotyczy powoływania innych członków Zarządu niż członek Zarządu,

któremu powierzona będzie funkcja Prezesa Zarządu.

W przypadku wygaśnięcia przysługujących spółce Książek Holding Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie wskazanych w § 6 ust. 3 Statutu Spółki uprawnień

osobistych do powoływania i odwoływania określonej liczby członków Zarządu Spółki oraz

powierzania funkcji Prezesa Zarządu i/lub Wiceprezesa Zarządu, Rada Nadzorcza Spółki powołuje

i odwołuje wszystkich członków Zarządu Spółki, a także powierza funkcje Prezesa Zarządu i/lub

Wiceprezesa Zarządu. Pozostałych członków Zarządu Spółki w liczbie od jednego do trzech

Członków Zarządu może powołać i odwołać Rada Nadzorcza, przy czym powołanym przez Radę

Nadzorczą Członkom Zarządu Rada Nadzorcza może powierzyć pełnienie funkcji Wiceprezesów

Zarządu. Kadencja każdego członka Zarządu wynosi 2 lata.

Zarząd Spółki nie posiada uprawnień do podwyższania kapitału zakładowego Spółki ani do

podejmowania decyzji o wykupie akcji.

Opis polityki różnorodności stosowanej do organów administrujących,

zarządzających i nadzorujących emitenta

Spółka nie opracowała i nie przyjęła polityki różnorodności. Przy decyzjach kadrowych Zarząd Spółki

kieruje się w szczególności bieżącymi potrzebami przedsiębiorstwa i długoterminowymi interesami

Akcjonariuszy Spółki. Przy wyborze osób sprawujących funkcje kierownicze, zarządcze lub nadzorcze

decydujące znaczenie mają wiedza, kompetencje i doświadczenie poszczególnych kandydatów.

System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem

Główne cechy stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej

i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań

finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych

Zarząd Emitenta jest odpowiedzialny za wdrożenie i funkcjonowanie systemu kontroli wewnętrznej

w procesie sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych publikowanych zgodnie

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących

i okresowych przekazywanych przez emitentów oraz warunków uznawania za równoważne informacji

wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.

System kontroli wewnętrznej w procesie sporządzania sprawozdań finansowych funkcjonuje w Spółce

w oparciu o:

 wewnętrzne procedury Spółki określające zasady raportowania i zakres odpowiedzialności

w procesie sporządzania sprawozdań finansowych,

 badania półrocznych i rocznych sprawozdań finansowych Spółki przez niezależnego biegłego

rewidenta.

Podstawą sporządzania sprawozdań finansowych są księgi rachunkowe, które prowadzone są przy

użyciu programu finansowo-księgowego Symfonia, zapewniającego zaspokojenie potrzeb

informacyjnych dla rachunkowości finansowej i zarządczej. Spółka stosuje przy tym rozwiązania

organizacyjne i informatyczne zapewniające prawidłowe użytkowanie oraz ochronę oprogramowania

i danych finansowych, a także zabezpieczenie dostępu do sprzętu komputerowego

i oprogramowania. Dostęp do zasobów systemu ewidencji finansowo-księgowej, a w konsekwencji do

sprawozdawczości finansowej, ograniczony jest stosownymi uprawnieniami nadawanymi

upoważnionym pracownikom wyłącznie w zakresie wykonywanych przez nich obowiązków.

Sprawozdania finansowe Spółki przygotowywane są przez wysoko wykwalifikowany zespół

pracowników Działów: Księgowości, Kontrolingu i Finansowego. Ostatnim etapem procesu jest finalne

autoryzowanie sprawozdań przez Zarząd Spółki. W przypadku sprawozdań rocznych i półrocznych,

zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, Spółka poddaje je odpowiednio przeglądowi lub

badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta o uznanych, odpowiednio wysokich kwalifikacjach.

Ostateczne zatwierdzenie tych sprawozdań przez Walne Zgromadzenie Spółki poprzedzone jest

uzyskaniem opinii niezależnego biegłego rewidenta.

Organizacja systemu zarządzania ryzykiem finansowym polega na rozdzieleniu komórek

odpowiedzialnych za zawieranie różnego typu transakcji na rynku, opiniowaniu tych transakcji przez

inne, niezależne komórki przed ich ostateczną akceptacją przez Zarząd Spółki i w rezultacie

zmniejszenie kosztów działalności operacyjnej i finansowej, w których w rzeczywistości ryzyko

finansowe się zawiera.

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu