Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Jednostkowe
sprawozdanie finansowe
SPÓŁKI ARCHICOM S.A.
ZA 2025 ROK
Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną
i przyjazną człowiekowi
www.archicom.pl
2025
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ----------------------------------------- 5
2. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z WYNIKU ----------------------------------------------------------- 7
3. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW ----------------------------------- 8
4. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM --------------------------------- 9
5. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ------------------------------------ 11
6. DODATKOWE INFORMACJE DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ---------- 13
6.1 INFORMACJE OGÓLNE .......................................................................................................................... 13
6.2 PODSTAWA SPORZĄDZANIA ORAZ ZASADY RACHUNKOWOŚCI .................................................................... 17
6.3 ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI................................................................................................ 32
6.4 SEGMENTY OPERACYJNE ........................................................................................................................ 36
6.5 PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI .............................................................. 36
6.6 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH ................................................................................................ 36
6.7 INWESTYCJE WE WSPÓLNE PRZEDSIĘWZIĘCIA WYCENIANE METODĄ PRAW WŁASNOŚCI .................................... 39
6.8 WARTOŚCI NIEMATERIALNE ..................................................................................................................... 41
6.9 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE .................................................................................................................. 42
6.10 NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ............................................................................................................ 43
6.11 AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE ............................................................................................. 43
6.12 AKTYWA ORAZ REZERWY NA PODATEK ODROCZONY ................................................................................. 50
6.13 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ....................................................... 52
6.14 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ...................................................................................................... 53
6.15 KAPITAŁ WŁASNY .................................................................................................................................. 54
6.16 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU ........................................................................................... 56
6.17 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA............................................... 58
6.18 ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ................................................................................................................. 59
6.19 POZOSTAŁE REZERWY ............................................................................................................................. 60
6.20 ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE ............................................................................................................. 60
6.21 PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE ......................................................................................................... 61
6.22 PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE ........................................................................................................... 62
6.23 PODATEK DOCHODOWY ........................................................................................................................ 63
6.24 ZYSK NA AKCJĘ I WYPŁACONE DYWIDENDY .............................................................................................. 64
6.25 PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE ............................................................................................................................ 65
6.26 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI ............................................................................................. 66
6.27 PŁATNOŚCI W FORMIE AKCJI .................................................................................................................. 68
6.28 UMOWY GWARANCJI FINANSOWEJ I AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE ....................................... 69
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.29 ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM ....................................................................................................................... 72
6.30 ZNACZĄCE ZDARZENIA I TRANSAKCJE W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM ......................................................... 72
6.31 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM ............................................................................................... 73
6.32 POZOSTAŁE INFORMACJE ....................................................................................................................... 73
6.33 OPIS GŁÓWNYCH OBSZARÓW RYZYKA DZIAŁALNOŚCI ARCHICOM S.A. ....................................................... 75
7. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ---------------------------------------------------------------------- 86
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
5 568
lokali w budowie
na poziomie jednostek zależnych
(bezpośrednio i pośrednio) Spółki
1 322
przekazanych lokali
na poziomie jednostek zależnych
(bezpośrednio i pośrednio) Spółki
453 520
PUM w przygotowaniu
na poziomie jednostek zależnych
(bezpośrednio i pośrednio) Spółki
Spółka
z tradycjami
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
1. Jednostkowe sprawozdanie
z sytuacji finansowej
AKTYWA
nota
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
6.8
22 741
21 971
Rzeczowe aktywa trwałe
6.9
40 008
38 534
Nieruchomości inwestycyjne
6.10
6 051
8 314
Inwestycje w jednostkach zależnych
6.6
561 096
541 177
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach
6.7
3 658
2 605
Należności i pożyczki
6.11
2 033 741
1 536 974
Należności leasingowe
6.16
5 868
6 354
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
6.20
2 215
14
Aktywa trwałe razem
2 675 378
2 155 943
Aktywa obrotowe
Zapasy
67
67
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
6.13
82 730
125 148
Pożyczki
6.11
1 050
-
Należności leasingowe
6.16
1 960
1 430
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
6.20
841
1 819
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
6.14
5 898
226
Aktywa obrotowe razem
92 546
128 690
Aktywa razem
2 767 924
2 284 633
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 6
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej (cd.)
PASYWA
nota
31.12.2025
31.12.2024
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
6.15
584 960
584 960
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
971 247
971 247
Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek
na dywidendę
509
192
Pozostałe kapitały
(535 756)
(556 652)
Zyski zatrzymane:
229 935
114 968
- zysk (strata) netto
229 935
197 447
- odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna)
-
(82 479)
Kapitał własny
1 250 895
1 114 715
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
6.11
1 153 599
850 931
Zobowiązania leasingowe
6.16
30 323
33 322
Pozostałe zobowiązania
6.17
3 193
2 722
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
6.12
23 089
9 941
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
6.18
66
139
Zobowiązania długoterminowe
1 210 270
897 055
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
6.17
27 257
36 307
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
3 091
9 073
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
6.11
243 725
195 783
Zobowiązania leasingowe
6.16
10 882
8 605
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
6.18
19 288
19 485
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
6.19
949
1 577
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
6.20
1 567
2 033
Zobowiązania krótkoterminowe
306 759
272 863
Zobowiązania razem
1 517 029
1 169 918
Pasywa razem
2 767 924
2 284 633
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 7
2. Jednostkowe sprawozdanie
z wyniku
nota
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Przychody ze sprzedaży
252 533
211 909
Przychody ze sprzedaży usług
6.21
252 533
211 909
Koszt własny sprzedaży
59 864
28 089
Koszt sprzedanych usług
6.21
59 864
28 089
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
192 669
183 820
Koszty sprzedaży
6.21
11 501
7 727
Koszty ogólnego zarządu
6.21
109 010
99 566
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek obliczone z zastosowaniem metody
efektywnej stopy procentowej
120 660
111 605
Przychody z tytułu dywidend oraz zaliczek na poczet dywidendy
182 646
153 195
Przychody z tytułu odsetek od pozostałych długoterminowych aktywów
finansowych
-
1 503
Zysk (strata) z tyt. odpisów aktualizujących objęte obligacje
-
96
Zysk (strata) z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizujących wartość pożyczek
udzielonych
(830)
(2 963)
Pozostałe przychody operacyjne
6.21
20 055
15 221
Zysk (strata) z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizujących wartość inwestycji
w jednostki zależne
(30 320)
(39 244)
Koszty różnic kursowych z tyt. wyceny pożyczek udzielonych
47
2 686
Pozostałe koszty operacyjne
6.21
19 832
8 844
Zysk (strata) ze sprzedaży jednostek zależnych (+/-)
(8)
(123)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
344 482
304 287
Przychody finansowe
6.22
2 213
4 666
w tym przychody z tytułu odsetek
522
1 331
Koszty finansowe
6.22
93 917
90 970
w tym koszty z tytułu odsetek
89 947
86 631
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności
6.7
1 052
537
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
253 830
218 520
Podatek dochodowy
6.23
23 895
21 073
Zysk (strata) netto
229 935
197 447
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 8
Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)
Wyszczególnienie
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
PLN / akcję
PLN / akcję
- podstawowy
3,93
3,38
- rozwodniony
3,93
3,38
3. Jednostkowe sprawozdanie
z całkowitych dochodów
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Zysk (strata) netto
229 935
197 447
Pozostałe całkowite dochody
-
-
Całkowite dochody
229 935
197 447
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 9
4. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale
własnym
Kapitał
podstawowy
Kapitał
ze sprzedaży
akcji powyżej
ich wartości
nominalnej
Kapitał rezerwowy
z przeznaczeniem
na wypłatę dywidend
oraz zaliczek
na dywidendę
Pozostałe
kapitały
Zyski
zatrzymane
Kapitał
własny
razem
Saldo na dzień 1.01.2025 roku
584 960
971 247
192
(556 652)
114 968
1 114 715
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2025 roku
Wycena programu motywacyjnego
-
-
-
20 896
-
20 896
Dywidenda (z zysku 2024 roku)
-
-
-
-
(114 651)
(114 651)
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy
z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę
-
-
317
-
(317)
-
Razem transakcje z właścicielami
-
-
317
20 896
(114 968)
(93 755)
Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2025 roku
-
-
-
-
229 935
229 935
Razem całkowite dochody
-
-
-
-
229 935
229 935
Saldo na dzień 31.12.2025 roku
584 960
971 247
509
(535 756)
229 935
1 250 895
Kapitał zapasowy Spółki ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej wynosi na dzień 31.12.2025 roku 971.247 tys. złotych. Minimalna wartość kapitału zapasowego na pokrycie strat,
zgodnie z art. 396 kodeksu spółek handlowych (Dz.U.2024 poz.18) wynosi 194.987 tys. złotych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 10
Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym (cd.)
Kapitał
podstawowy
Kapitał
ze sprzedaży
akcji powyżej
ich wartości
nominalnej
Kapitał rezerwowy
z przeznaczeniem
na wypłatę dywidend
oraz zaliczek
na dywidendę
Pozostałe
kapitały
Zyski
zatrzymane
Kapitał
własny
razem
Saldo na dzień 1.01.2024 roku
584 960
971 247
90
(556 652)
37 540
1 037 185
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2024 roku
Dywidenda (z zysku 2023 roku)
-
-
-
-
(37 438)
(37 438)
Zaliczka na poczet dywidendy (z zysku 2024 roku)
-
-
-
-
(82 479)
(82 479)
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z
przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę
-
-
102
-
(102)
-
Razem transakcje z właścicielami
-
-
102
-
(120 019)
(119 917)
Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2024 roku
-
-
-
-
197 447
197 447
Razem całkowite dochody
-
-
-
-
197 447
197 447
Saldo na dzień 31.12.2024 roku
584 960
971 247
192
(556 652)
114 968
1 114 715
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
11
5. Jednostkowe sprawozdanie
z przepływów pieniężnych
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
253 830
197 447
Korekty:
Amortyzacja i odpisy aktualizujące rzeczowe aktywa trwałe
8 227
6 024
Amortyzacja i odpisy aktualizujące wartości niematerialne
1 092
1 060
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
1 519
(1 364)
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości aktywów finansowych
1 199
3 417
Odpisy aktualizujące wartość inwestycji w jednostki zależne
30 320
39 244
(Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych
1
(976)
(Zysk) strata ze zbycia inwestycji w jednostki zależne
8
123
(Zysk) strata z tytułu różnic kursowych
(265)
2 332
Koszty odsetek
92 095
88 999
Przychody z odsetek
(121 135)
(113 566)
Przychody z dywidend
(182 646)
(153 195)
Wycena programu motywacyjnego
20 896
-
Udział w (zysku) stracie jednostek wycenianych metodą praw własności
(1 052)
(537)
Inne korekty
(1 148)
(1 241)
Korekty razem
(150 889)
(129 680)
Zmiana stanu należności
42 447
(95 540)
Zmiana stanu zobowiązań
(8 755)
26 224
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych
(2 319)
11 859
Zmiany w kapitale obrotowym
31 373
(57 457)
Zapłacony podatek dochodowy
(16 728)
(4 075)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej
117 586
6 235
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
12
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych (cd.)
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
(1 553)
(1 751)
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
(2 621)
(11 183)
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
55
1 642
Wydatki na nabycie / objęcie akcji i udziałów jednostek zależnych i współzależnych
(31 247)
(19 625)
Zaliczki na zakup udziałów
-
(19 500)
Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych
615 878
586 067
Pożyczki udzielone
(1 080 235)
(954 239)
Wpływy ze sprzedaży jednostek zależnych
-
2 611
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
-
657
Wpływy z dłużnych papierów wartościowych
-
37 000
Otrzymane odsetki od pożyczek
67 295
58 650
Otrzymane odsetki od obligacji
-
1 855
Otrzymane odsetki pozostałe
475
459
Otrzymane dywidendy
182 646
153 195
Inne wpływy inwestycyjne
1 074
-
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej
(248 233)
(164 162)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
119 040
355 120
Wykup dłużnych papierów wartościowych
(61 814)
(61 241)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek
1 079 193
438 134
Spłaty kredytów i pożyczek
(776 983)
(448 820)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu
(7 545)
(5 868)
Odsetki i prowizje zapłacone
(100 920)
(109 046)
Dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy
(114 652)
(146 825)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej
136 319
21 454
Przepływy środków pieniężnych netto razem
5 672
(136 473)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
226
136 691
w tym zmiana stanu z tytułu różnic kursowych
-
(8)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
5 898
226
w tym: środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania
196
77
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
13
6. Dodatkowe informacje
do jednostkowego
sprawozdania finansowego
6.1 Informacje ogólne
Spółka Archicom S.A. (dalej „Spółka”) została utworzona 5 lipca 2006 roku (jako Archicom Projekt 5 sp. z o.o.). Następnie,
po przekształceniu i zmianach nazwy, 25 maja 2015 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego zarejestrował zmianę nazwy Spółki na Archicom S.A. Od zakończenia poprzedniego okresu
sprawozdawczego do dnia zatwierdzenia niniejszego rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego nie nastąpiły
zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Re-
jonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000555355.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028.
Siedziba Spółki mieści się przy ul. Powstańców Śląskich 9 we Wrocławiu, 53-332 Wrocław, Polska.
Zgodnie z umową Spółka została zawiązana na czas nieokreślony.
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest:
• pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych
• dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.
Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest spółka Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, która bezpośrednio
i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. posiada pakiet kontrolny akcji i głosów. Jednostką dominującą najwyż-
szego szczebla Grupy jest węgierska spółka Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres.
Skład Zarządu i Rady Nadzorczej
W skład Zarządu Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji tj. na dzień
24 marca 2026 roku wchodzili:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
14
W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publi-
kacji skład Zarządu Emitenta nie uległ zmianie.
W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji tj. na dzień
24 marca 2026 roku wchodzili:
W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie Rady Nadzorczej Spółki nie zaszły żadne zmiany.
Skład Grupy Kapitałowej
Spółka na dzień 31 grudnia 2025 roku była jednostką dominującą dla następujących spółek zależnych:
Firma
Siedziba
Udział Spółki w kapitale zakładowym
Spółki Zależne
Archicom Residential sp. z o. o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Residential 2 sp. z o. o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Stabłowice sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.
Wrocław
89,85% bezpośrednio; 10,15% pośrednio
Bartoszowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio
Archicom Nieruchomości sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.
Wrocław
99,95% bezpośrednio; 0,05% pośrednio
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Poznań sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Nicklas Lindberg
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Jacek Owczarek
I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Konrad Płochocki
II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Maciej Drozd
Członek Rady Nadzorczej
Małgorzata Turek
Członek Rady Nadzorczej
Bence Sass
Członek Rady Nadzorczej
Balázs Gál
Członek Rady Nadzorczej
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
15
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.
Wrocław
98,04% bezpośrednio; 1,96% pośrednio
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.
Wrocław
26,96% bezpośrednio; 73,04% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Gdańsk sp. z o.o.
Wrocław
90,75% bezpośrednio; 9,25% pośrednio
Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o.
Wrocław
0,78% bezpośrednio; 99,22% pośrednio
Archicom Sales Services sp. z o.o.
Wrocław
45,45% bezpośrednio; 54,55% pośrednio
Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Jagodno sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k.
Wrocław
99,00% bezpośrednio; 1,00% pośrednio
Archicom Marina 3 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Marina 4 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Marina 5 sp. z o.o.
Wrocław
96,01% bezpośrednio; 3,99% pośrednio
TN Stabłowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
99,58% bezpośrednio; 0,42% pośrednio
Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.
Wrocław
98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o.
Wrocław
86,21% bezpośrednio; 13,79% pośrednio
Archicom Investment sp. z o. o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Strzegomska Nowa sp. z o.o.
Wrocław
0,10% bezpośrednio; 99,90% pośrednio
AD Management sp. z o. o.
Wrocław
45,95% bezpośrednio; 54,05% pośrednio
Archicom Sp. z o.o. –Realizacja Inwestycji – sp. k.
Wrocław
99,99% bezpośrednio; 0,01% pośrednio
Archicom Fin sp. z o.o.
Wrocław
64,38% bezpośrednio; 35,62% pośrednio
P16 Inowrocławska sp. z o.o.
Wrocław
59,59% bezpośrednio; 40,41% pośrednio
Altona Investments sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom RW sp. z o.o.
Wrocław
90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Wrocław sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Warszawa sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Mioga Investment sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Archicom Advisory sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Himawari Investment sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Archicom Warszawa 3 sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Archicom Łódź 1 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Gosford Investments sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Perth sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Potton sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Projekt127 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Projekt 136 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
16
Projekt Echo - 137 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Projekt 139 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Services sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom ZAM sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.
Wrocław
99,9% bezpośrednio; 0,1% pośrednio
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o.
Wrocław
99,5% bezpośrednio; 0,5% pośrednio
Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.
Wrocław
100% bezpośrednio
12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k.
Wrocław
99,999% bezpośrednio; 0,001% pośrednio
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o. sp.k.
Wrocław
99,992% bezpośrednio; 0,008% pośrednio
Archicom Bowen sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Senja 2 sp. z o.o.
Wrocław
100% pośrednio
Archicom Wrocław 3 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Wrocław 4 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Warszawa 2 sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
EASS5003 sp. z o.o*
Kraków
100% bezpośrednio
Archicom sp. z o.o. Śląsk sp.k.
Wrocław
99,9997% bezpośrednio; 0,0003% pośrednio
Keshi sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Rentierresidence sp. z o.o.
Wrocław
100% bezpośrednio
Archicom Kraków sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
EASS5000 sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
RPGZ 16 sp. z o.o.
Kraków
100% bezpośrednio
Projekt Echo - 143 sp. z o.o.
Kielce
100% bezpośrednio
*po dniu bilansowym zmiana nazwy i siedziby spółki na Archicom Kraków 2 sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu.
Dodatkowo Archicom S.A. współkontroluje poniższe jednostki współzależne:
Firma
Siedziba
Udział Spółki w kapitale zakładowym
Spółki Współzależne
Projekt Browarna sp. z o.o.
Wrocław
55% bezpośrednio
Service Hub sp. z o.o.
Kielce
50% bezpośrednio
Service Hub Resi sp. z o.o.
Wrocław
50% pośrednio
Service Hub Commercial – Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.
Kielce
49,5% pośrednio
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym miały miejsce transakcje sprzedaży i nabycia udziałów. Informacje szczegó-
łowe o zmianach, aktualnych wartościach udziałów i akcji w jednostkach zależnych, jak również informacje o wartościach
założonych odpisów aktualizujących, przedstawiono w punkcie 6.5 i 6.6 sprawozdania. Informacje na temat spółek współ-
kontrolowanych przedstawiono w punkcie 6.7 sprawozdania.
1 stycznia 2026 roku otwarto likwidację spółek: Archicom Bowen sp. z o.o., Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o., Archicom RW sp.
z o.o, Archicom Investment sp. z o.o., Strzegomska Nowa sp. z o.o.
30 stycznia 2026 roku nastąpiło połączenie spółek Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. i Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
jako spółek przejmowanych ze spółką Archicom Residential sp. z o.o. jako spółką przejmującą.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
17
Niniejsze roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2025 do 31 grudnia 2025 roku (wraz
z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 24 marca 2026 roku (patrz pkt 7).
6.2 Podstawa sporządzania oraz zasady
rachunkowości
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. (dalej: sprawozdanie finansowe) obejmuje okres 12 mie-
sięcy zakończonych 31 grudnia 2025 roku oraz zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdaw-
czości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
To sprawozdanie finansowe stanowi jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. w rozumieniu MSR 27.
Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty
wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezentacji danych
w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, poszczególne pozycje sprawoz-
dań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. złotych).
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dają-
cej się przewidzieć przyszłości.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na zagroże-
nie dla możliwości kontynuowania działalności przez Spółkę w okresie 12 miesięcy od daty sprawozdania finansowego.
W sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień bilansowy zobowiązania krótkoterminowe przewyższają aktywa obrotowe
o kwotę 214.213 tys. złotych, co jest wynikiem niedopasowania między terminami wymagalności zobowiązań a charakterem
finansowym aktywów. Spółka posiada jednak zdolność do regulowania zobowiązań w terminach umownych. Szczegółowo
zostało to opisane w punkcie 6.33 sprawozdania w części dotyczącej ryzyka płynnościowego.
Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwe-
stycyjnych wycenianych w wartości godziwej oraz udziałów w jednostkach współzależnych wycenianych metodą praw wła-
sności.
W celu pełnego zrozumienia sytuacji finansowej i wyników działalności Spółki jako Jednostki dominującej w Grupie Kapitało-
wej Archicom S.A. (dalej: Grupa Kapitałowa) niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe powinno być czytane łącznie
z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Kapitałowej za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 r.
Prezentacja sprawozdań finansowych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1. Spółka prezentuje odrębnie „Sprawozdanie z wyniku”, które
zamieszczone jest bezpośrednio przed „Sprawozdaniem z pozostałych całkowitych dochodów”.
„Sprawozdanie z wyniku” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Sprawozdanie z przepływów pienięż-
nych” sporządzane jest metodą pośrednią.
Korekta błędu oraz zmiana zasad rachunkowości
Spółka w okresie sprawozdawczym nie dokonała korekt błędów ani zmian zasad polityki rachunkowości.
Inwestycje w jednostkach zależnych
Za jednostki zależne w sprawozdaniu finansowym Spółki, uznaje się te jednostki, nad którymi Spółka sprawuje kontrolę.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
18
Udziały i akcje w jednostkach zależnych wykazywane są według kosztu historycznego po uwzględnieniu odpisów z tytułu
utraty wartości. W sytuacji stwierdzenia przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości Zarząd przeprowadza testy
na utratę wartości inwestycji w jednostki w oparciu o budżety realizowanych lub planowanych do realizacji projektów inwe-
stycyjnych przez spółki celowe. Sposób przeprowadzania testów i kalkulacji ewentualnych odpisów opisano szerzej w części
dotyczącej subiektywnych ocen Zarządu.
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych (i stowarzyszonych) są wyceniane zgodnie z MSR 28 metodą praw własności.
Zgodnie z metodą praw własności, inwestycje są początkowo ujmowane wg kosztu, a następnie korygowane, tak aby ująć
udział Spółki w wyniku oraz w zmianach innych całkowitych dochodów jednostki, w której dokonano inwestycji, dotyczących
okresu po nabyciu. Dywidendy otrzymane lub należne od jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć wykazywane
są jako zmniejszenie wartości bilansowej inwestycji.
Gdy udział Spółki w stratach inwestycji wycenianej metodą praw własności jest równy albo przekracza jej udział w danej
jednostce (zawierający wszystkie pozostałe niezabezpieczone należności długoterminowe), Spółka nie ujmuje dalszych strat,
chyba że zaciągnęła zobowiązania lub dokonała płatności w imieniu jednostki.
Niezrealizowane zyski na transakcjach pomiędzy Spółką a jej jednostkami stowarzyszonymi i wspólnymi przedsięwzięciami są
eliminowane w stopniu odzwierciedlającym udziały Spółki w tych jednostkach. Niezrealizowane straty również są elimino-
wane, chyba że transakcja dostarcza dowodu na utratę wartości przenoszonego składnika aktywów. Tam, gdzie było to
konieczne, zasady rachunkowości inwestycji wycenianych metodą praw własności zostały zmienione tak, aby były zgodne
z zasadami rachunkowości Spółki.
Transakcje w walutach obcych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną Spółki.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązują-
cego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne, ujmo-
wane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto.
Wartości niematerialne i rzeczowe aktywa trwałe
Wartości niematerialne i rzeczowe aktywa trwałe na dzień bilansowy wykazywane są w sprawozdaniu według cen nabycia
lub kosztów wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Ekonomiczne
okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amorty-
zacyjnych w kolejnych latach.
Wartości niematerialne i rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarze-
nia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wyka-
zuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania i rozpoznawana
jest w rachunku zysków i strat.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
19
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:
Grupa
Okres
Znaki towarowe
40 lat
Patenty i licencje
5 lat
Oprogramowanie komputerowe
5 lat
Pozostałe wartości niematerialne
5-25 lat
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:
Grupa
Okres
Budynki i budowle
10-50 lat
Maszyny i urządzenia
2-25 lat
Środki transportu
3-10 lat
Pozostałe środki trwałe
2-10 lat
Leasing
Spółka jako leasingobiorca
Na moment pierwszego ujęcia Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płatności leasin-
gowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna to krań-
cową stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika aktywów.
Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej
o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty
leasingowe oraz powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę.
Spółka stosuje dopuszczone standardem MSSF 16 praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz lea-
singów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa
z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w
trakcie okresu leasingu
Jeżeli prawo do użytkowania aktywów jest wykorzystywane przez Spółkę na potrzeby prowadzenia działalności, jest klasyfiko-
wane w ramach rzeczowych aktywów trwałych. Natomiast jeżeli prawo do użytkowania aktywów nie jest lub przestało być
wykorzystywane przez Spółkę na potrzeby prowadzenia działalności, jest klasyfikowane w ramach nieruchomości inwestycyj-
nych.
Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego
o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek
aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szaco-
wany okres ekonomicznego użytkowania.
Spółka zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji finansowej,
w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Spółki.
Spółka jako leasingodawca
W przypadku umów, w których Spółka występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji jako lea-
sing operacyjny lub finansowy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
20
W odniesieniu do umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów. Dla umów leasingu finansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku będący przedmiotem
umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu.
Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:
• jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing
jest klasyfikowany jako leasing operacyjny;
• w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użyt-
kowania z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje ujęcie
zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jednocześnie
na bieżąco rozpoznaje przychody z subleasingu.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):
• zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie początko-
wej umowy subleasingu;
• w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin-
gowa);
• kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów oraz przyrost jej wartości
i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem
kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godzi-
wej, określonej przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert,
umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznaw-
ców.
Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku w okresie,
w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.
Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania
z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski (straty) ze zbycia nieru-
chomości inwestycyjnej zalicza się do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron
i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron. Składnik aktywów finansowych
lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego
instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia
transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne
prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadni-
czo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
21
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie wygasło, to znaczy,
kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Aktywa finansowe
Na dzień nabycia Spółka wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczo-
nej zapłaty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kate-
gorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług,
które Spółka wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15.
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu Spółka klasyfikuje aktywa finansowe z podziałem na:
• aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI),
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L).
Poza aktywami finansowymi wycenianymi w zamortyzowanym koszcie, w Spółce nie występują aktywa finansowe klasyfiko-
wane do innych kategorii.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Spółka zalicza:
• należności z tytułu udzielonych pożyczek,
• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad
MSSF 9),
• środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale
na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych należności oraz środków pieniężnych i ich ekwi-
walentów odbywa się w wartości wymaganej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, skorygowanej o kwotę
szacowanego odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym ("ECL"). Utrata wartości
aktywów finansowych została opisana w części dotyczącej subiektywnych ocen Zarządu.
Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie podlegają ocenie na każdy dzień bilan-
sowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Sposób
dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych różni się dla poszczególnych klas
aktywów finansowych.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania.
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody
efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem zobowiązań finansowych wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej
przez wynik finansowy. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymaganej zapłaty
ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach pozabilansowych. Kwota rezerwy określana jest w oparciu
o szacunki oczekiwanych strat kredytowych (‘ECL’) zgodnie z wymogami MSSF 9.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
22
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające
na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa war-
tość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień
bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie
ratingu podmiotu, któremu udzielono gwarancji i skorygowany o wskaźnik odzysku).
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie
oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany
wartości jest nieznaczne.
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki oraz wpisem
do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną
akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych nie wypłacone i nie przekazane na inny niż zapasowy kapitał
uchwałami akcjonariuszy oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Płatność w formie akcji
Archicom S.A. prowadzi programy motywacyjne oparte na instrumentach kapitałowych, w ramach, których wybranym pra-
cownikom przyznawane są świadczenia stanowiące płatności w formie akcji (w rozumieniu MSSF 2). Programy te mają cha-
rakter transakcji rozliczanych w ramach kapitału własnego (equity‑settled), ponieważ Spółka otrzymuje usługi pracowników
w zamian za instrumenty kapitałowe własne, a nie posiada zobowiązania do ich rozliczenia w formie pieniężnej.
Zgodnie z MSSF 2, usługi nabywane od pracowników w ramach transakcji płatności w formie akcji ujmowane są jako koszt
w okresie ich świadczenia, z równoległym zwiększeniem kapitału własnego.
Wyceny usług dokonuje się w odniesieniu do godziwej wartości przyznanych instrumentów kapitałowych ustalonej na datę
przyznana (z ang. grant date). Jeżeli okres świadczenia pracy rozpoczyna się przed datą przyznania, Spółka szacuje wartość
godziwą instrumentów kapitałowych dla potrzeb ujęcia kosztu w okresie pomiędzy datą rozpoczęcia świadczenia usług
(z ang. service commencement date) a datą przyznania uprawnień. Po ustaleniu daty grant date Spółka dokonuje korekty
wcześniejszych szacunków tak, aby ostatecznie wartość ujętego kosztu odzwierciedlała wartość godziwą instrumentów kapi-
tałowych na datę grant date.
Koszt programu jest rozpoznawany w okresie nabywania uprawnień (z ang. vesting period), tj. w okresie, w którym uczestnicy
programu muszą spełnić określone warunki, aby nabyć prawo do instrumentów kapitałowych. Okres ten rozpoczyna się
na datę grant date lub – jeżeli wcześniej – na datę service commencement date, w sytuacji, gdy pracownicy zaczynają
świadczyć usługi w oczekiwaniu na przyznanie im nagród. Określenie momentu rozpoczęcia świadczenia usług wymaga
osądu i następuje w sytuacji, gdy dostępne są wystarczające informacje dotyczące zasad programu oraz populacji osób
uprawnionych.
Na każdy dzień sprawozdawczy Spółka dokonuje rewizji szacunków dotyczących liczby osób, które ostatecznie nabędą
uprawnienia oraz liczby przyznawanych instrumentów kapitałowych. Skutki zmian tych szacunków ujmowane są w wyniku
finansowym, z odpowiednią korektą kapitału własnego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
23
Transakcje mają charakter equity‑settled, niezależnie od faktu, że rozliczenie wobec pracowników jest dokonywane przez
akcjonariusza Archicom S.A. (Echo Investment S.A.). Zgodnie z MSSF 2, takie rozliczenia są traktowane jako świadczenie pra-
cowników na rzecz Archicom S.A. i ujmowane są tak, jak gdyby instrumenty były emitowane bezpośrednio przez Spółkę.
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują następu-
jące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek na ubezpieczenia
społeczne,
• rezerwy na niewykorzystane urlopy oraz
• inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza odprawy emerytalne.
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje w sprawozda-
niu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rozliczenia międzyokresowe bierne na niewykorzystane urlopy
Spółka tworzy bierne rozliczenia międzyokresowe na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała po-
nieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Bierne
rozliczenia międzyokresowe kosztów nie podlegają dyskontowaniu.
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie
najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego, w tym dotyczących
ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest usta-
lana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu
stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka zwią-
zanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy
w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy.
Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wów-
czas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność,
że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobo-
wiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, z wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfi-
kowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF 3.
Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów ujęcia jako aktywa, stano-
wią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Informację o aktywach warunkowych
ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.
Rozliczenia międzyokresowe
Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Rozliczenia międzyokresowe” opłacone z góry koszty dotyczące przyszłych okresów
sprawozdawczych. W pozycji „Rozliczeń międzyokresowych” zawartej w pasywach prezentowane są przychody przyszłych
okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
24
„Dotacje rządowe”. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów wykazywane są w ramach „Zobowiązań z tytułu dostaw
i usług oraz pozostałych zobowiązań”.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią przychody z umów na znak towarowy logo oraz umów na obsługę developingu objęte
zakresem MSSF 15 oraz podnajmu powierzchni biurowej.
Przychody z najmu
Przychody z podnajmu powierzchni biurowych są ujmowane w czasie liniowo, gdyż klient jednocześnie otrzymuje i czerpie
korzyści płynące z usługi, w miarę wykonywania przez Spółkę usługi.
Świadczenie usług
Usługi świadczone przez Spółkę obejmują wsparcie sprzedaży i działań marketingowych dla spółek celowych oraz udostęp-
nienie znaku towarowego.
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy procento-
wej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka prezentuje w spra-
wozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty
w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku
obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym
przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych
okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia po-
datkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości
na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wy-
korzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu,
natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne,
że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów
ani rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która
nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy
ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji
na gruncie przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja
aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bi-
lansowy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
25
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy
spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje
jego odpis.
Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego
na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu
okresu.
Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i zało-
żeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów
oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych
szacunkach i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.
Ryzyko utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych
Spółka na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy dokonuje oceny, czy wystąpiły przesłanki do przeprowadzenia testów
na utratę wartości inwestycji w jednostkach zależnych i w przypadku stwierdzenia przesłanek przeprowadza testy na utratę
wartości inwestycji w jednostkach zależnych.
Ocena przesłanek w zakresie utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych bazuje na porównaniu wartości bilansowej
inwestycji Spółki w udziały danej spółki celowej z wartością aktywów netto tej spółki z uwzględnieniem przyszłych przepływów
pieniężnych wynikających z projektu deweloperskiego realizowanego przez tę spółkę celową.
Zarząd przeprowadził analizę stopnia realizacji budżetów inwestycji deweloperskich realizowanych przez poszczególne spółki
(w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę zasadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście otoczenia
rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do inwestycji, które na dzień 31 grudnia 2025 r. nie były w budowie).
Na dzień 31.12.2025 r. nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości w odniesieniu do żadnej
z kluczowych spółek zależnych, które realizują projekty deweloperskie (w budowie) lub dla których budżety na kolejne lata
zakładają realizację projektów deweloperskich, a spółka jest już właścicielem gruntu. Brak stwierdzenia przesłanek do prze-
prowadzenia testów na utratę wartości wynika przede wszystkim z faktu, że spółki te realizują/będą realizowały projekty inwe-
stycji mieszkaniowych w odniesieniu do których jest planowane osiągnięcie dodatniego wyniku na sprzedaży, a prawdopo-
dobieństwo jego osiągnięcia jest oceniane przez kierownictwo Spółki jako wysokie.
Dodatkowo w odniesieniu do inwestycji w budowie i w przygotowaniu zakładany średni poziom marży, obliczanej jako stosu-
nek zysku do sumy kosztów, przekracza 40%. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo realizacji założeń budżetowych dotyczą-
cych momentu rozpoczęcia budowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu wygenerowanej marży jako wysokie, z uwagi
na to, że oparte są na bieżących danych rynkowych oraz aktualnej ocenie sytuacji prawno-administracyjnej gruntów, a także
analizie ryzyk dotyczących poszczególnych projektów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
26
Zestawienie projektów w budowie Grupy Archicom na 31 grudnia 2025 r.
Zestawienie projektów
w budowie
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprzeda-
nych lokali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Planowane
nakłady
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy (PnU)
Kraków
Dąbrowskiego D3*
ul. Dąbrowskiego
1 400
31
87%
26,7
16,5
97%
II kw. 2024
IV kw. 2025
29 listopada I
ul. 29 listopada
15 400
390
24%
199,0
143,8
46%
I kw. 2025
IV kw.2026
Duża Góra
ul. Duża Góra
4 200
76
78%
55,2
39,0
31%
II kw. 2025
IV kw. 2026
Bociana 5
ul. Bociana
14 000
280
21%
207,7
141,9
40%
IV kw. 2025
III kw. 2027
Katowice
P. Skargi
ul. Piotra Skargi, Sokolska
14 800
347
67%
188,9
137,3
32%
I kw. 2025
I kw. 2027
Łódź
Flow (Fab - Gh) I
ul. Hasa
7 000
192
100%
85,7
68,5
100%
I kw. 2024
I kw. 2026
Flow (Fab - Gh) II
ul. Hasa
14 600
327
63%
175,1
133,8
74%
I kw. 2024
III kw. 2026
Zenit IV*
ul. Widzewska
8 800
173
95%
74,0
54,1
100%
I kw. 2025
IV kw. 2025
Zenit VI
ul. Widzewska
8 800
173
15%
78,1
54,9
22%
IV kw. 2025
IV kw. 2026
Flow IV
ul. Hasa
8 600
206
16%
100,1
70,7
19%
IV kw. 2025
III kw. 2027
Poznań
Wieża Jeżyce II
ul. Janickiego*
14 400
264
98%
166,4
119,2
91%
I kw. 2024
IV kw. 2025
Wieża Jeżyce V
ul. Janickiego
12 500
274
86%
152,0
109,6
70%
III kw. 2024
II kw. 2026
Wieża Jeżyce VI
ul. Janickiego
13 700
272
82%
165,2
118,2
65%
IV kw. 2024
III kw. 2026
Apartamenty Esencja II
ul. Garbary
6 100
127
45%
92,4
66,2
23%
I kw. 2025
IV kw. 2026
Warszawa
Modern Mokotów VI*
ul. Domaniewska
14 600
261
68%
275,8
176,9
97%
IV kw. 2023
IV kw. 2025
Apartamenty M7
ul. Towarowa 22
12 300
143
53%
514,4
243,3
54%
II kw. 2024
II kw. 2026
Flare Apartamenty
Grzybowska
ul. Grzybowska
4 300
78
29%
174,3
124,8
69%
I kw. 2025
II kw.2026
Modern Mokotów III
ul. Domaniewska
14 500
255
46%
289,1
175,8
57%
I kw. 2025
IV kw. 2026
Stacja Wola III
ul. Ordona
13 300
232
72%
242,1
130,0
29%
III kw. 2025
III kw. 2027
Wrocław
River Point 5
ul. Mieszczańska
1 900
24
0%
31,8
27,5
30%
III kw. 2022
I kw. 2028
Południk 17 K1
ul. Karkonoska
15 000
285
87%
187,4
118,5
83%
II kw. 2024
I kw. 2026
Południk 17 K2
ul. Karkonoska
9 600
187
89%
120,9
81,2
81%
II kw. 2024
I kw. 2026
Przystań Reymonta WR1-3
ul. Władysława Reymonta
18 200
345
60%
276,6
215,7
68%
I kw. 2024
IV kw. 2026
Przystań Reymonta WR2
ul. Władysława Reymonta
9 000
194
57%
130,4
101,4
64%
III kw. 2024
IV kw. 2026
Gwarna
ul. Gwarna
4 000
107
79%
68,7
58,5
36%
III kw. 2024
III kw. 2027
Powstańców 7D
ul. Powstańców Śląskich
11 500
228
50%
225,4
166,6
48%
I kw. 2025
III kw. 2027
Browary Wrocławskie
BR1BR2
ul. Rychtalska
6 600
133
33%
91,0
57,7
22%
III kw. 2025
II kw. 2027
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
27
Góralska 1
ul. Góralska
18 400
388
45%
235,8
158,6
22%
IV kw. 2025
III kw. 2027
Czarnieckiego - M
ul. Stefana Czarnieckiego
6 200
157
11%
92,9
65,7
21%
IV kw. 2025
III kw. 2028
Browarna 1**
ul. Browarna
7 000
148
21%
113,2
81,0
38%
IV kw. 2025
III kw.2027
Razem
310 700
6 297
4 836
3 257
* projekt, którego budowa zakończyła się w IV kw. 2025 r.
** Joint venture (55% Archicom S.A., 45% Rank Progress S.A.)
Zestawienie projektów w przygotowaniu Grupy Archicom na 31 grudnia 2025 r.
Zestawienie
projektów w
przygotowaniu
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprzeda-
nych lokali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Planowane
nakłady
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy (PnU)
Kraków
Juliusza Lea
ul. Juliusza Lea
10 700
254
0%
160,5
99,3
31%
I kw. 2026
III kw. 2027
Stańczyka
ul. Stańczyka
6 600
128
0%
101,9
72,2
16%
II kw. 2026
IV kw. 2027
Dąbrowskiego D1 D2
ul. Dąbrowskiego
2 700
47
0%
46,3
29,2
20%
II kw. 2026
III kw. 2027
29 listopada II
ul. 29 listopada
13 200
315
0%
169,6
121,2
33%
III kw. 2026
II kw. 2028
Zapolskiej
ul. Zapolskiej
3 900
84
0%
64,9
43,2
26%
III kw. 2026
IV kw. 2027
Łódź
Zenit V
ul. Widzewska
9 300
188
0%
83,7
57,8
17%
I kw. 2026
IV kw. 2027
Zenit VII
ul. Widzewska
13 300
238
0%
122,1
85,7
9%
I kw. 2026
IV kw. 2027
Flow III
ul. Hasa
10 000
262
0%
116,5
83,7
20%
III kw. 2026
II kw. 2028
Zenit VIII
ul. Widzewska
10 200
192
0%
94,8
66,2
8%
I kw. 2027
III kw. 2028
Zenit X
ul. Widzewska
12 000
216
0%
111,2
77,5
8%
I kw. 2027
IV kw. 2028
Flow V
ul. Hasa
20 700
421
0%
242,9
174,5
19%
III kw. 2027
III kw. 2029
Zenit IX
ul. Widzewska
14 300
268
0%
134,8
94,0
8%
IV kw. 2027
II kw. 2029
Zenit XI
ul. Widzewska
5 200
97
0%
49,6
34,7
7%
III kw. 2028
II kw. 2030
Poznań
Wieża Jeżyce IV
ul. Janickiego
11 700
199
0%
136,0
88,6
16%
II kw. 2026
II kw. 2028
Forteczna II
ul. Forteczna
7 220
132
0%
77,4
55,5
20%
II kw. 2026
IV kw. 2027
Forteczna III
ul. Forteczna
7 900
146
0%
85,0
61,1
20%
III kw.2026
I kw. 2028
Wieża Jeżyce III
ul. Janickiego
13 600
240
0%
159,8
101,6
16%
IV kw. 2026
III kw. 2028
Opieńskiego Etap I*
ul. Opieńskiego
14 400
190
0%
142,7
106,4
9%
II kw. 2027
III kw. 2029
Forteczna I
ul. Forteczna
15 700
302
0%
174,3
125,4
18%
III kw. 2027
II kw.2029
Opieńskiego Etap II*
ul. Opieńskiego
13 400
230
0%
134,6
98,5
8%
I kw. 2028
I kw. 2030
Opieńskiego Etap III*
ul. Opieńskiego
15 500
280
0%
159,9
115,1
9%
IV kw. 2028
IV kw. 2030
Warszawa
Towarowa22 F
ul. Towarowa 22
18 200
170
0%
813,1
379,8
25%
I kw. 2026
II kw. 2028
Modern Mokotów IV
ul. Domaniewska
15 200
266
15%
293,9
180,2
40%
I kw. 2026
IV kw. 2027
Towarowa22 D
ul. Towarowa 22
7 900
71
0%
346,9
162,9
25%
II kw. 2026
III kw. 2028
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
28
Modern Mokotów V
ul. Domaniewska
6 600
123
0%
129,3
74,7
38%
III kw. 2026
II kw. 2028
KEN Kabaty etap I
17 600
270
0%
343,6
239,1
37%
III kw.2026
II kw. 2028
Postępu I
ul. Postępu
13 600
255
0%
226,2
144,3
25%
III kw. 2026
II kw. 2028
Modern Mokotów VII*
ul. Domaniewska
8 400
127
0%
165,9
108,8
36%
I kw. 2027
IV kw. 2028
Postępu II
ul. Postępu
8 300
154
0%
145,2
88,9
25%
I kw. 2027
I kw. 2029
KEN Kabaty etap III
1 800
3
0%
36,9
31,0
30%
I kw. 2027
III kw. 2028
KEN Kabaty etap II
10 500
153
0%
212,2
143,3
37%
II kw.2027
II kw. 2029
Modern Mokotów VIII*
ul. Domaniewska
17 400
299
0%
343,0
233,5
38%
I kw. 2028
IV kw. 2029
Modern Mokotów -
Taurus*
10 500
201
0%
230,5
157,0
44%
I kw. 2029
IV kw. 2030
Wrocław
Browarna 2**
ul. Browarna
9 000
164
0%
156,9
108,6
33%
II kw. 2026
II kw. 2028
Browarna 4b**
ul. Browarna
6 800
127
0%
113,0
80,6
32%
III kw.2026
II kw. 2028
Astra West I
ul. Horbaczewskiego
15 300
253
0%
219,4
156,7
27%
III kw.2026
III kw. 2028
Przystań Reymonta
WR4
ul. Władysława Rey-
monta
11 100
210
0%
156,8
115,8
34%
I kw. 2027
I kw. 2029
Browarna 3**
ul. Browarna
7 700
107
0%
139,1
92,4
32%
II kw. 2027
I kw. 2029
Astra West II
ul. Horbaczewskiego
20 300
355
0%
290,0
207,9
30%
II kw.2027
II kw. 2029
Browarna 4a**
ul. Browarna
15 800
297
0%
298,4
196,4
31%
III kw. 2027
III kw. 2029
Razem
453 520
8 034
7 229
4 693
* na dzień bilansowy projekt prezentowany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwestycyjnych.
Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej.
** joint venture (55% Archicom S.A., 45% Rank Progress S.A.)
Spółka przeprowadziła test na utratę wartości inwestycji w spółce zależnej Archicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji sp.k.
realizującej na rzecz innych spółek zależnych usług nadzoru, usług budowlanych w ramach własnych struktur zarządzających
lub przez zewnętrznych generalnych wykonawców.
W badanym okresie dokonano również odpisów wartości udziałów w jednostkach zależnych, w których wartość aktywów
netto była niższa w stosunku do wartości udziałów w Spółce z uwzględnieniem spółek, które realizowały inwestycje komer-
cyjne, a w wyniku sprzedaży budynku biurowego nie są już właścicielem nieruchomości biurowej.
Kluczowe założenia przyjęte w przeprowadzonym teście, jak również rezultat testu, kwoty dokonanych odpisów w 2025 roku
zostały przedstawione w nocie nr 6.6 niniejszego sprawozdania.
Utrata wartości aktywów finansowych
Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej
oczekiwanym stratom kredytowym ("ECL"). Spółka kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii akty-
wów:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
Spółka stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis
z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Spółka
do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych oraz pozostałych należności finansowych stosuje
macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia, na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
29
kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest
na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespła-
cenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych.
Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych ka-
tegorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis
na oczekiwane straty kredytowe należności.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem praw-
dopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbior-
ców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest doko-
nywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach,
które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewen-
tualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Należności z tytułu udzielonych pożyczek
Spółka dokonuje szacunku oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses - „ECL”) w odniesieniu do należności
z tytułu udzielonych pożyczek podmiotom powiązanym wycenianych w zamortyzowanym koszcie, niezależnie od tego,
czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych pożyczek jako różnicę między przepływami pieniężnymi
wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Spółka szacuje prze-
pływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie ratingu pożyczko-
biorcy i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego.
Spółka stosuje trzystopniowy model utraty wartości dla należności z tytułu udzielonych pożyczek:
• Stopień 1 – salda, dla których ryzyko kredytowe nie wzrosło znacząco od początkowego ujęcia. Oczekiwane straty
kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy
(tj. całkowita oczekiwana strata kredytowa pomnożona jest przez prawdopodobieństwo, że strata wystąpi w ciągu
następnych 12 miesięcy);
• Stopień 2 – obejmuje salda, dla których nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego od początkowego ujęcia,
ale brak jest obiektywnych przesłanek utraty wartości; oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie praw-
dopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania przez cały umowny okres życia danego aktywa;
• Stopień 3 – obejmuje salda z obiektywną przesłanką utraty wartości.
Spółka udziela pożyczek przede wszystkim jednostkom zależnym, które realizują projekty deweloperskie na różnym etapie
zaawansowania.
Na dzień bilansowy przeprowadzana jest analiza sald należności z tytułu udzielonych pożyczek:
• dotyczące spółek, w ramach których realizowane są inwestycje deweloperskie na różnym etapie zaawansowania.
W odniesieniu do tych spółek przeprowadzana jest analiza aktualnych budżetów poszczególnych projektów
i w sytuacji, w której budżet projektu zakłada osiągnięcie zysku, pożyczki takie klasyfikowane są do Stopnia 1 modelu
utraty wartości, z uwagi na to, że ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu udzielenia pożyczki. Gdy budżet prze-
widuje poniesienie straty (podczas gdy na moment udzielenia pożyczki zakładany był zysk), pożyczki takie klasyfiko-
wane są do Stopnia 2 modelu utraty wartości, z uwagi na to, że ryzyko kredytowe wzrosło od momentu udzielenia
pożyczki;
• dotyczące spółek, w ramach których realizowane uprzednio inwestycje deweloperskie się zakończyły i na ten mo-
ment spółka nie realizuje (ani nie ma zakładanej realizacji) żadnego nowego projektu deweloperskiego. Salda
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
30
należności z tytułu takich pożyczek klasyfikowane są do Stopnia 3 modelu utraty wartości, ponieważ występuje obiek-
tywna przesłanka utraty wartości.
W celu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych (ECL) w stopniu 1 modelu utraty wartości Spółka wykorzystuje m.in. nastę-
pujące parametry:
• rating kontrahenta - rating określany przy użyciu wewnętrznej metodyki Spółki, w oparciu o bazy danych Refinitiv
Eikon;
• krzywa skumulowanych parametrów PD (probability of default - parametr prawdopodobieństwa niewykonania zo-
bowiązania wykorzystywany na potrzeby kalkulacji oczekiwanej straty kredytowej) dla sektora Real Estate, wyzna-
czoną na podstawie sektorowych rynkowych krzywych kontrahentów Credit Default Swap pozyskiwanych z bazy
danych Refinitiv Eikon, które kwantyfikują rynkowe oczekiwania odnośnie do możliwości niewykonania zobowiązania
w zadanym sektorze dla danego ratingu. Z uwagi na brak tej miary dla PLN, przyjęto krzywą dla EUR;
• wartość parametru LGD (strata z tytułu niewykonania zobowiązania wyrażona w procencie kwoty wymaganej),
wynika z przeprowadzonej indywidualnej analizy posiadanych przez poszczególne spółki aktywów (głównie grunty
i nieruchomości mieszkaniowe na różnym etapie zaawansowania budowy), które nie stanowią zabezpieczenia in-
nych zobowiązań tych spółek lub Grupy Kapitałowej Archicom. W przypadku braku informacji o posiadanych przez
pożyczkobiorcę aktywach mogących stanowić źródło spłaty udzielonej pożyczki, Spółka przyjmuje wartość para-
metru LGD równą 100%.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz na dzień 31 grudnia 2024 r. wartości udzielonych pożyczek w podziale na poszczególne
stopnie modelu utraty wartości oraz przypisany do nich odpis z tytułu utraty wartości kształtowały się następująco:
Stopień 1
Stopień 2
Stopień 3
Razem
Stan na 31.12.2025
Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość brutto
1 548 102
474 889
15 592
2 038 583
Odpisy z tytułu oczekiwanych strat kredytowych
(1 454)
(3 009)
(3 153)
(7 616)
Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość netto
1 546 648
471 880
12 439
2 030 967
Stan na 31.12.2024
Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość brutto
1 212 112
294 398
14 397
1 520 907
Odpisy z tytułu oczekiwanych strat kredytowych
(1 495)
(1 037)
(4 255)
(6 787)
Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość netto
1 210 617
293 361
10 142
1 514 120
Parametry przyjęte przez Spółkę do kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych na dzień bilansowy
zaprezentowano poniżej:
Pożyczki zaklasyfikowane do Stopnia 1
Rating
Stopień 1
PD
LGD
Pożyczki udzielone jednostkom zależnym nieobjętym odpisem indywidualnym
BB+
0,73%
10,17%
Pożyczki udzielone jednostkom współkontrolowanym
BB+
0,73%
100,0%
BBB+
0,59%
55,26%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
31
Pożyczki zaklasyfikowane do Stopnia 2
Rating
Stopień 2
PD
LGD
Pożyczki udzielone jednostkom zależnym
BB+
6,94%
100,0%
2,11%
1,84%
4,10%
0,82%
2,11%
17,0%
2,11%
7,0%
6,94%
39,02%
6,94%
15,14%
4,10%
21,09%
2,11%
4,76%
Pożyczki udzielone podmiotom niepowiązanym
High Yield
12,15%
100,0%
Pożyczki zaklasyfikowane do Stopnia 3
Rating
Stopień 3
PD
LGD
Pożyczki udzielone jednostkom zależnym
BB+
2,11%
100,0%
4,10%
82,36%
Analiza wrażliwości wartości bilansowej netto pożyczek zaklasyfikowanych do I stopnia modelu
utraty wartości na założenie dot. poziomu PD (przy niezmienionym poziomie ratingu i LGD)
PD przyjęte
przez Spółkę
Wartość
netto
PD +1 p.p.
Należności z tyt. udzielonych pożyczek jednostkom zależnym
0,73%
1 431 319
1 429 869
Należności z tyt. udzielonych pożyczek podmiotom niepowiązanym
12,15%
7 043
6 963
Należności z tyt. udzielonych pożyczek spółkom współkontrolowanym
0,73%
996
986
0,59%
114 333
113 701
Z uwagi na specyfikę spółek zależnych (spółki dedykowane konkretnym projektom deweloperskim) dla należności z tyt. udzie-
lonych pożyczek klasyfikowanych do stopnia 3 modelu utraty wartości przeprowadzana jest indywidualna analiza posiada-
nych aktywów netto przez te Spółki i na tej podstawie kalkulowany jest odpis z tytułu utraty wartości.
Spółka udziela pożyczek głównie podmiotom powiązanym o wiarygodnej zdolności kredytowej. Na bazie przeprowadzonych
analiz nie identyfikuje się istotnego wpływu czynników przyszłych, w tym makroekonomicznych, na odzyskiwalność udzielo-
nych pożyczek.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amor-
tyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczeki-
wany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia ko-
rzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się
majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych podlegających amortyzacji prezentowana jest w punkcie 6.8 i 6.9 sprawoz-
dania. Kluczowe aktywa trwałe obejmują: prawa do użytkowania powierzchni biurowych, okres amortyzacji ustalono
do marca 2030 roku, zgodnie z obowiązującą umową najmu oraz znak towarowy, dla którego planowana data zakończenia
umorzenia to 2053 rok.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
32
Na dzień nabycia znaku towarowego Spółka określiła oczekiwany okres ekonomicznej użyteczności na poziomie 40 lat, co, w
ocenie Zarządu było najlepszym możliwym szacunkiem do przeprowadzenia. W ocenie Zarządu na dzień 31 grudnia 2025 r.
nie nastąpiły zmiany faktów i okoliczności, które wskazywałyby na konieczność aktualizacji dokonanego osądu w tym zakresie.
Utrata wartości aktywów niefinansowych
Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi, które nie są wyceniane do wartości godziwej, w sprawozdaniu finansowym
Spółki są:
• nabyty znak towarowy „Archicom” o wartości 19.069 tys. zł na dzień 31 grudnia 2025 r.,
• inwestycje w jednostki zależne o wartości 561.096 tys. zł na dzień 31 grudnia 2025 r.
W odniesieniu do znaku towarowego Archicom Zarząd nie stwierdził przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości
z uwagi na to, że przychody Archicom S.A. z tytułu udostępnienia znaku towarowego spółkom celowym osiągnęły poziom
33.737 tys. zł, który znacznie przewyższa koszty z tego tytułu. Znak towarowy Archicom będzie wykorzystywany przy promocji
wysokomarżowych projektów oraz do budowy silnej marki Grupy o zasięgu ogólnopolskim.
Okres leasingu
Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki
co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowią-
zania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania. W przypadku prawa
do użytkowania budynków biurowych, po analizie wszystkich przesłanek, ustalono okresy leasingu nieruchomości jako równe
z okresami najmu wskazanymi w umowach.
Podatek dochodowy, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne
podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji
i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację pod-
staw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien.
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera
się na budżetach zatwierdzonych przez Zarząd Spółki. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że Spółka osiągnie
dochód do opodatkowania w wysokości przekraczającej wartość ujemnych różnic przejściowych i strat podatkowych możli-
wych do odliczenia w okresie ich realizacji, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.
6.3 Zmiany standardów lub interpretacji
Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2025 roku
oraz ich wpływ na jednostkowe sprawozdanie Archicom S.A.
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
(RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wchodzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym Spółki sporzą-
dzonym za okresy od 1 stycznia 2025 roku:
• Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” – brak możliwości wymiany walut.
W sierpniu 2023 roku Rada opublikowała zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”. Wprowadzone
zmiany mają ułatwić jednostkom ustalenie, czy dana waluta jest wymienialna na inną walutę oraz oszacowanie natychmia-
stowego kursu wymiany, w przypadku braku wymienialności danej waluty. Ponadto, zmiany do standardu wprowadzają wy-
móg dodatkowych ujawnień w przypadku braku wymienialności walut na temat sposobu ustalania alternatywnego kursu
wymiany.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
33
Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2025 roku nie miały istotnego wypływu na roczne jednostkowe sprawozdanie
finansowe Spółki.
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się
1 stycznia 2025 roku i ich wpływ na jednostkowe sprawozdanie Archicom S.A.
Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy
i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2025 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy
i interpretacje opublikowane, ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską. Spółka nie zdecydowała o wcześniej-
szym zastosowaniu opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wej-
ścia w życie.
• MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych”.
W kwietniu 2024 roku Rada opublikowała nowy standard MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych”.
Standard ma zastąpić MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2027 roku. Zmiany
w stosunku do zastępowanego standardu dotyczą głównie trzech kwestii: sprawozdania z zysku lub straty, wymaganych ujaw-
nień dotyczących miar wyników oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartej w sprawozdaniach
finansowych.
Opublikowany standard obowiązywał będzie dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia
2027 roku lub po tej dacie.
• Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 – zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych.
W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF9 i MSSF 7 mające na celu: doprecyzowanie daty ujęcia i zaprzestania
ujmowania niektórych aktywów i zobowiązań finansowych, ze zwolnieniem dla niektórych zobowiązań finansowych rozlicza-
nych za pośrednictwem elektronicznego systemu przekazów pieniężnych; wyjaśnienie i dodanie dalszych wytycznych doty-
czących oceny, czy składnik aktywów finansowych spełnia kryteria SPPI; dodanie nowych ujawnień dotyczących niektórych
instrumentów, których warunki umowne mogą zmieniać przepływy pieniężne; aktualizacje ujawnienia dotyczące instrumen-
tów kapitałowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI).
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026 roku
lub po tej dacie.
• Roczne zmiany do MSSF.
„Roczne zmiany MSSF” wprowadzają zmiany standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawoz-
dawczości Finansowej po raz pierwszy”; MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnienie informacji”; MSSF 9 „Instrumenty finan-
sowe”; MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdanie finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych”. Poprawki
zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026 roku
lub po tej dacie.
• Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - umowy odnoszące się do energii elektrycznej zależnej od czynników natural-
nych
W grudniu 2024 roku Rada opublikowała zmiany, by pomóc spółkom lepiej ujmować skutki finansowe umów odnoszących się
do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych, które często mają formę umów zakupu energii (PPA). Obecnie
wytyczne mogą w pełni nie oddawać wpływu tych umów na wyniki spółki. Aby umożliwić spółkom lepsze odzwierciedlenie
tych umów w sprawozdaniu finansowym, Rada wprowadziła zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe” oraz MSSF 7 „Instru-
menty finansowe: ujawnienia”. Zmiany te obejmują doprecyzowanie stosowania kryterium „własnego użytku”; dozwolenie
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
34
rachunkowości zabezpieczeń w przypadku, gdy umowy te wykorzystywane są jako instrumenty zabezpieczające; dodanie
nowych ujawnień, by umożliwić interesariuszom zrozumienie wpływu tych umów na wyniki finansowe i przepływy pieniężne.
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dnie 1 stycznia 2026 roku
lub po tej dacie.
• MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnienie informacji”.
W maju 2024 roku Rada wydała nowy standard rachunkowości MSSF19, który mogą przyjąć określone jednostki zależne sto-
sujące standardy rachunkowości MSSF w celu poprawy efektywności ujawnień w sprawozdaniach finansowych jednostek.
Nowy standard wprowadza uproszczone i ograniczone wymogi w zakresie ujmowania informacji. W rezultacie, kwalifikująca
się jednostka zależna stosuje wymogi innych standardów rachunkowości MSSF z wyjątkiem wymogów dotyczących ujawnia-
nia informacji określonych w MSSF 19. Uprawnione jednostki zależne stanowią jednostki, które nie podlegają tzw. odpowie-
dzialności publicznej (ang. „public accountability”) zdefiniowanej w nowym standardzie. Ponadto, MSSF19 wymaga, aby naj-
wyższa lub pośrednia jednostka dominująca w stosunku do tej jednostki, sporządzała publicznie dostępne skonsolidowane
sprawozdania finansowe zgodnie z MSSF. Uprawnione podmioty mogą zdecydować o stosowaniu wytycznych nowego stan-
dardu MSSF 19 dla sprawozdań finansowych sporządzonych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2027 roku lub po
tej dacie.
Na dzień sporządzania niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone
przez Unię Europejską.
• Zmiany do MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnienie informacji”.
W sierpniu 2025 roku Rada opublikowała zmiany do MSSF 19, które mają na celu wsparcie kwalifikujących się jednostek zależ-
nych poprzez ograniczenie wymogów dotyczących ujawnień dla standardów i zmian standardów wydanych między litym
2021 roku a majem 2024 roku. Zmiany obejmują następujące standardy: MSSF 18: „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach
finansowych”; zmiany do MSSF 9 i MSSF 7: „Umowy finansowania dostawców”; zmiany do MSR 12: „Międzynarodowa reforma
podatkowa”; zmiany do MSR 21: „Brak wymienialności walut”; zmiany do MSSF9 i MSSF 7: „Klasyfikacja i wycena instrumentów
finansowych.” Dzięki tym zmianom MSSF 19 uwzględnia wszystkie aktualizacje standardów MSSF, które będą obowiązywać od
1 stycznia 2027 roku, czyli daty wejścia w życie MSSF 19.
Na dzień sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię
Europejską.
• Zmiany do MSR 21 „Skutki zmiany kursów wymiany walut obcych – przeliczenie na walutę prezentacyjną
w warunkach hiperinflacji”
Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości ogłosiła w listopadzie 2025 roku zmiany, które wyjaśniają, w jaki sposób
spółki powinny przeliczać sprawozdania finansowe z waluty nie hiperinflacyjnej na walutę hiperinflacyjną. Te zmiany o wąskim
zakresie mają na celu poprawę użyteczności uzyskanych informacji w sposób efektywny kosztowo. Opracowane w odpowie-
dzi na opinie interesariuszy zmiany mają zmniejszyć różnorodność praktyk i zapewnić jaśniejsze podstawy do raportowania
w walucie hiperinflacyjnej. Zmiany w standardzie będą obowiązywać dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia
2027 roku.
Na dzień sporządzania niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone
przez Unię Europejską.
Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpreta-
cje. Spółka jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać
na sprawozdanie finansowe oraz na stosowane przez Spółkę polityki rachunkowości.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
35
Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7,
MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Spółka na bieżąco
monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej sprawozdanie finansowe.
Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finanso-
wego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej. Zastąpi on dotychczasowe stawki
WIBOR i WIBID. Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Fi-
nansów. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe będzie usta-
lenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednią
podstawą i czy do ujęcia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma reforma IBOR.
W październiku 2023 r. Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej (KS NGR) ds. reformy wskaźników referencyjnych podjął
decyzję o zmianie maksymalnych terminów realizacji Mapy Drogowej, w której zakłada się oddolne odchodzenie sektora
finansowego od stosowania WIBOR na rzecz nowo zawieranych umów i instrumentów finansowych stosujących stałą stopę
procentową lub nowe wskaźniki referencyjne typu RFR (risk-free-rate). KS NGR wskazał więc końcowy moment konwersji
na koniec 2027 r.
Na posiedzeniach 21 listopada 2024 roku oraz 6 grudnia 2024 roku KS NGR podjął decyzję o wyborze propozycji indeksu
o technicznej nazwie WIRF – bazującego na depozytach niezabezpieczonych Instytucji Kredytowych i Instytucji Finansowych,
jako docelowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, który miałby zastąpić wskaźnik referencyjny WIBOR. Admini-
stratorem WIRF, w rozumieniu Rozporządzenia BMR będzie spółka GPW Benchmark S.A., wpisana do rejestru Europejskiego
Urzędu Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA). Tym samym KS NGR zweryfikował i zmodyfikował swoją wcześniejszą
decyzję o wyborze WIRON jako następcy dla WIBOR.
24 stycznia 2025 roku KS NGR podjął decyzję, o wyborze docelowej nazwy POLSTR (Polish Short Term Rate) dla propozycji
indeksu.
Zgodnie z harmonogramem zaktualizowanej 28 marca 2025 roku Mapy Drogowej NGR 2 czerwca 2025 roku rozpoczęła ofi-
cjalne wyznaczanie Indeksu Stopy Procentowej POLSTR oraz indeksów z Rodziny Indeksów Składanych POLSTR. Administrato-
rem POLSTR jest GPW Benchmark S.A.
21 listopada 2025 roku Ministerstwo Finansów przeprowadziło pierwszą pilotażową emisję obligacji skarbowych opartych
na wskaźniku POLSTR.
31 grudnia 2025 roku KS NGR przyjął rekomendacje w zakresie zasad i sposobów zmiany wskaźników referencyjnych WIBOR/WI-
BID na wskaźnik referencyjny POLSTR (lub wskaźnik z Rodziny Indeksów Składanych POLSTR) dla dotychczasowego portfela
produktów w złotych podmiotów rynku finansowego (klient biznesowy)
Spółka posiada aktywa i zobowiązania finansowe oprocentowane za pomocą stawek WIBOR zaprezentowane w punkcie
6.11 sprawozdania.
W związku z opublikowaniem przez GPW Benchmark notowań dla nowego wskaźnika POLSTR Spółka dokonała analizy
wpływu reformy wskaźników referencyjnych na wartość aktywów i zobowiązań na dzień bilansowy. Spółka szacuje niewielki
wpływ zmiany na sprawozdanie finansowe, ale będzie to podlegało weryfikacji na koniec każdego okresu sprawozdaw-
czego.
WIBOR
POLSTR
Różnica
Pożyczki udzielone
2 038 583
2 039 237
654
Pożyczki otrzymane
475 793
475 873
80
Wyemitowane obligacje
681 991
683 065
1 074
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
36
6.4 Segmenty operacyjne
Na podstawie przeprowadzonej analizy struktury organizacyjnej Spółki, jej systemu sprawozdawczości wewnętrznej oraz mo-
delu zarządzania przyjęto, że działalność Spółki stanowi jeden segment operacyjny i sprawozdawczy.
Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej oparte są na tych samych zasadach rachunko-
wości, jakie stosuje się przy sporządzaniu sprawozdań finansowych. Zarząd Spółki jako organ odpowiedzialny za alokację
zasobów oraz za wyniki finansowe Spółki dokonuje regularnych przeglądów raportów finansowych wewnętrznych w procesie
podejmowania głównych decyzji operacyjnych. Miarą wyników segmentu analizowaną przez Zarząd Spółki jest wynik finan-
sowy netto.
6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami
zależnymi
19 lutego 2025 roku Spółka zawarła z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabyła 100% udziałów
w spółce EASS5000 sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za kwotę 5 tys. złotych.
17 kwietnia 2025 roku Spółka zawarła z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabyła 100% udziałów
w spółce Fit – Out Center Archicom sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu (dawniej: Anicar sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,
obecnie Fit-Out Center Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie) za kwotę 500 tys. złotych.
23 czerwca 2025 roku Spółka zawarła ze spółkami z Grupy umowę kupna 100% udziałów w spółce Archicom ZAM sp. z o.o.
za łączną kwotę 187,5 tys. euro. Przeniesienie udziałów nastąpiło 22 lipca 2025 roku. 23 lipca 2025 roku dokonano podwyższe-
nia kapitału o kwotę 19 200 tys. złotych.
18 lipca 2025 roku Spółka zawarła z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabyła 100% udziałów
w spółce RPGZ 16 sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za kwotę 5 tys. złotych.
8 grudnia 2025 roku na podstawie przyrzeczonej umowę sprzedaży udziałów Spółka nabyła 100% udziałów w spółce Projekt
Echo – 143 sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach za kwotę 29.890 tys. złotych.
18 grudnia 2025 roku Spółka przeniosła na mocy umowy sprzedaży 100% udziałów w jednostce zależnej Fit Out Center Archi-
com (obecnie Fit-Out Center Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie) na rzecz jednostki niepowiązanej za kwotę 500 tys. zł.
Wykaz jednostek zależnych i współzależnych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w informacjach ogólnych niniejszego
rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego.
6.6 Inwestycje w jednostkach zależnych
Archicom S.A. na dzień bilansowy posiada bezpośrednio udziały lub akcje w cenie nabycia w niżej wymienionych spółkach:
Tabela nr 1 – Inwestycje w jednostkach zależnych
Nazwa Spółki
31.12.2025
31.12.2024
Wartość
udziałów/
akcji/
wkładów
Wartość
odpisu
Wartość
udziałów/
akcji/
wkładów
Wartość
odpisu
AD Management Sp. z o.o.
2 189
-
2 189
-
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.
880
407
880
402
Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o.
55
55
55
55
Archicom Fin sp. z o.o.
43 867
-
43 867
-
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
37
Archicom Sales Services sp. z o.o.
147
-
147
-
Archicom Investment sp. z o.o.
7 090
4 891
7 090
4 891
Archicom Jagodno sp. z o.o. - sp.k.
10 192
9 528
10 192
9 528
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.
1 652
-
1 652
-
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.
4 929
-
4 929
-
Archicom Marina 3 sp. z o.o.
21 051
20 664
21 051
18 657
Archicom Marina 4 sp. z o.o.
340
340
340
340
Archicom Marina 5 sp. z o.o.
1 207
1 150
1 207
979
Archicom Gdańsk sp. z o.o.
500
205
500
176
Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o.
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o.
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
9
9
9
-
Archicom Poznań sp. z o.o.
10
-
10
-
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o.
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o.
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.
14
14
14
14
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o.
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o.
9
9
9
9
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.
14
-
14
-
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.
2 003
-
2 003
-
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o.
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o.
9
-
9
-
Archicom Residential 2 sp. z o.o.
115 493
-
115 493
967
Archicom Residential sp. z o.o.
5 021
2 019
5 021
-
Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o.
57
-
57
-
Archicom sp. z o.o.
123
123
123
123
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.
463
129
463
-
Archicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k.
42 592
26 317
42 592
26 595
Archicom RW sp. z o.o.
9
-
9
-
Bartoszowice 1 sp. z o.o.
6 492
5 311
6 492
-
P16 Inowrocławska sp. z o.o.
8 280
-
8 280
-
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.
6 483
6 483
6 483
6 483
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o.
548
-
548
-
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o.
360
334
360
-
Strzegomska Nowa sp. z o.o.
6 941
-
6 941
-
TN Stabłowice 1 sp. z o.o.
4 785
4 112
4 785
3 116
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o.
36
-
36
-
Archicom Wrocław sp. z o.o.
10
-
10
-
Archicom Warszawa sp. z o.o.
10
-
10
-
Mioga Investment sp. z o.o.
6
-
6
-
Archicom Advisory sp. z o.o.
10
-
10
-
Archicom Warszawa 3 sp. z o.o.
5
-
5
-
Himawari Investment sp. z o.o.
5
-
5
-
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
38
Archicom Services sp. z o.o.
5
-
5
-
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o. sp.k.
51
51
51
51
Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k.
25 886
-
25 886
-
Archicom Projekt 127 sp. z o.o.
31
31
31
31
Archicom Projekt 136 sp. z o.o.
681
613
681
575
Projekt Echo - 137 sp. z o.o.
100 031
-
100 031
-
Archicom Projekt 139 sp. z o.o.
2 006
1 295
2 006
-
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o.
100
100
100
100
Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.
94
76
94
76
Archicom Perth sp. z o.o.
97 005
-
97 005
-
Archicom Potton sp. z o.o.
5
-
5
-
Archicom Łódź 1 sp. z o.o.
15
-
15
-
Archicom Gosford Investments sp. z o.o.
4 505
-
4 505
-
Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K. A
65 016
-
65 016
-
12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K. A
25
-
25
-
Archicom Wrocław 3 sp. z o.o.
7 386
-
7 386
-
Archicom Wrocław 4 sp. z o.o.
5
-
5
-
Archicom Warszawa 2 sp. z o.o.
10
-
10
-
EASS5003 sp. z o.o.
5
-
5
-
Archicom sp. z o.o. Śląsk sp. k.
17 523
-
17 523
-
Keshi sp. z o.o.
5
-
5
-
Rentierresidence sp. z o.o.
5
5
5
5
Archicom Kraków sp. z o.o.
5
-
5
-
EASS5000 sp. z o.o.
5
5
-
-
RPGZ 16 sp. z o.o.
5
-
-
-
Projekt Echo - 143 sp. z o.o.
30 220
-
-
-
Archicom ZAM sp. z o.o.
20 009
19 217
-
-
Suma
664 589
103 493
614 350
73 173
Suma netto
561 096
541 177
Tabela nr 2 – Zmiany wartości inwestycji w jednostkach zależnych
Inwestycje w jednostkach zależnych
01.01 -
31.12.2025
01.01 -
31.12.2024
Stan na początek okresu
541 177
565 598
Zwiększenia, w tym:
- nabycie
31 547
17 553
- podwyższenie kapitału
19 200
10
- odwrócenie odpisu
1 245
7 585
Zmniejszenia, w tym:
- sprzedaż/likwidacja
(508)
(2 730)
- odpis aktualizujący wartość
(31 565)
(46 829)
- inne
-
(10)
Stan na koniec okresu
561 096
541 177
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
39
W okresie sprawozdawczym w związku z wystąpieniem ujemnych różnic pomiędzy wartością udziałów, a wartością aktywów
netto spółki dokonano odpisów aktualizujących wartość udziałów w spółkach. Największe odpisy założono na udziałach
w spółce Archicom ZAM sp. z o.o. w wysokości 19 217 tys. złotych oraz Bartoszowice 1 sp. z o.o w wysokości 5 311 tys. złotych.
W okresie porównawczym najistotniejszą zmianą w wartości inwestycji w jednostkach zależnych było założenie odpisu
na udziałach w spółce Archicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k. Po przeprowadzeniu testów na utratę wartości
ustalono wartość odzyskiwalną inwestycji, która była niższa od wartości księgowej netto inwestycji, w związku z czym dokonano
odpisu aktualizującego wartość udziałów w wysokości 26.595 tys. złotych.
6.7 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia
wyceniane metodą praw własności
Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej:
Grupa
Kapitałowa
Service Hub
sp. z o.o.
Projekt
Browarna
sp. z o.o.
Razem
Stan na 1.01.2025
2 605
-
2 605
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)
1 053
-
1 053
Stan na 31.12.2025
3 658
-
3 658
Stan na 01.01.2024
-
-
-
Objęcie udziałów
2 062
-
2 062
Ujawnienie w związku ze zbyciem udziałów
-
6
6
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)
543
(6)
537
Stan na 31.12.2024
2 605
-
2 605
Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych dotyczących wspólnych przedsięwzięć według stanu
na 31 grudnia 2025 roku:
Sprawozdanie z sytuacji finansowej wspólnych przedsięwzięć
Grupa
Kapitałowa Service
Hub sp. z o.o.
Projekt
Browarna
sp. z o.o.
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
9 987
162
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
539
4 860
Pozostałe
396
78
Aktywa trwałe razem
10 922
5 100
Aktywa obrotowe
Zapasy
-
206 868
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
6 935
33
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
249
-
Należności z tytułu pozostałych podatków
457
1 122
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
40
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
-
2 461
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
4 864
6 672
Aktywa obrotowe razem
12 505
217 155
Aktywa razem
23 427
222 255
Sprawozdanie z sytuacji finansowej wspólnych przedsięwzięć c.d.
Grupa
Kapitałowa
Service Hub
sp. z o.o.
Projekt
Browarna
sp. z o.o.
PASYWA
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
7 724
208 566
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
4 078
Pozostałe
27
533
Zobowiązania długoterminowe
7 751
213 177
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
-
4 933
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
6 653
7 320
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków
917
-
Rezerwy krótkoterminowe
773
-
Pozostałe
18
185
Zobowiązania krótkoterminowe
8 361
12 438
Zobowiązania razem
16 112
225 615
Aktywa netto
7 315
(3 360)
Udział % Grupy Archicom
50,00%
55,00%
Udział Grupy Archicom w aktywach netto
3 658
(1 848)
Eliminacja transakcji pomiędzy Grupą a wspólnym przedsięwzięciem
-
(8 715)
Łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie wspólnego przedsięwzięcia
-
(10 563)
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metodą praw własności
3 658
-
Sprawozdanie z wyniku wspólnych przedsięwzięć
Grupa
Kapitałowa
Service Hub
sp. z o.o.
Projekt
Browarna
sp. z o.o.
Przychody ze sprzedaży
33 012
242
Koszt własny sprzedaży
7 378
241
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
25 634
1
Koszty sprzedaży
-
2 052
Koszty ogólnego zarządu
21 913
153
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów
-
218
Pozostałe przychody i koszty operacyjne
(9)
(32)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
41
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
3 712
(2 454)
Przychody i koszty finansowe
(768)
(238)
w tym koszty odsetkowe
(801)
(306)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
2 944
(2 692)
Podatek dochodowy
841
(505)
Zysk (strata) netto
2 103
(2 187)
Dochody całkowite razem
2 103
(2 187)
Udział % Grupy Archicom
50,00%
55,00%
Udział Grupy Archicom w zysku (stracie) netto
1 052
(1 203)
Udział Grupy Archicom w całkowitych dochodach
1 052
(1 203)
6.8 Wartości niematerialne
Tabela nr 3 – Wartości niematerialne
Znaki
towarowe
Patenty i
licencje
Oprogramowanie
komputerowe
Wartości
niematerialne
nieoddane do
użytkowania
Razem
Stan na 31.12.2025
Wartość bilansowa brutto
27 567
1 530
1 281
2 646
33 024
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
(8 498)
(842)
(943)
-
(10 283)
Wartość bilansowa netto
19 069
688
338
2 646
22 741
Stan na 31.12.2024
Wartość bilansowa brutto
27 567
1 664
1 503
1 843
32 577
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
(7 806)
(1 425)
(1 376)
-
(10 607)
Wartość bilansowa netto
19 761
239
127
1 843
21 971
Tabela nr 4 – Zmiany wartości niematerialnych
Znaki
towarowe
Patenty
i licencje
Oprogramowanie
komputerowe
Wartości
niematerialne
nieoddane do
użytkowania
Razem
za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2025
19 761
239
129
1 842
21 971
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)
-
-
-
1 862
1 862
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.)
-
712
346
(1 058)
-
Amortyzacja (-)
(692)
(263)
(137)
-
(1 092)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025
19 069
688
338
2 646
22 741
za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2024
20 433
515
161
183
21 292
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)
-
-
-
1 739
1 739
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.)
17
24
39
(80)
-
Amortyzacja (-)
(689)
(300)
(71)
-
(1 060)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024
19 761
239
129
1 842
21 971
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
42
Najistotniejszym składnikiem wartości niematerialnych jest znak towarowy, którego wartość bilansowa na dzień 31.12.2025 r.
wynosiła 19.069 tys. złotych (2024 rok: 19.761 tys. złotych). Pozostały okres amortyzacji tego składnika wynosi 28 lat.
W ocenie Zarządu nie nastąpiły okoliczności wskazujące na utratę przydatności znaku towarowego prezentowanego w ra-
mach bilansu sprawozdania finansowego Spółki, przesłanki wskazujące na utratę jego wartości lub konieczność aktualizacji
szacunku co do przewidywanego okresu wykorzystywania znaku towarowego.
Amortyzacja wartości niematerialnych została zaprezentowana w jednostkowym sprawozdaniu z wyniku w następujących
pozycjach:
Tabela nr 5 - Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w sprawozdaniu z wyniku
01.01 -
31.12.2025
01.01 -
31.12.2024
Koszt własny sprzedaży
790
689
Koszty ogólnego zarządu
302
371
Amortyzacja wartości niematerialnych razem
1 092
1 060
6.9 Rzeczowe aktywa trwałe
Tabela nr 6 – Rzeczowe aktywa trwałe
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe
Rzeczowe
aktywa
trwałe w
budowie
Razem
Stan na 31.12.2025
Wartość bilansowa brutto
40 078
901
10 282
6 251
3 540
61 052
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
(15 042)
(228)
(2 712)
(3 062)
-
(21 044)
Wartość bilansowa netto
25 036
673
7 570
3 189
3 540
40 008
Stan na 31.12.2024
Wartość bilansowa brutto
39 039
2 118
6 344
5 297
3 230
56 028
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
(9 958)
(1 375)
(3 753)
(2 408)
-
(17 494)
Wartość bilansowa netto
29 081
743
2 591
2 889
3 230
38 534
Tabela nr 7 – Zmiany rzeczowych aktywów trwałych
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozo-
stałe
środki
trwałe
Rze-
czowe
aktywa
trwałe w
budowie
Razem
za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2025
-
29 081
743
2 591
2 889
3 230
38 534
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)
-
-
-
6 058
-
2 217
8 275
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)
-
-
(21)
(226)
(1)
-
(248)
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia)
-
1 434
79
1 010
1 058
(1 907)
1 674
Amortyzacja (-)
-
(5 479)
(128)
(1 863)
(757)
-
(8 227)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025
-
25 036
673
7 570
3 189
3 540
40 008
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
43
za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2024
87
14 852
134
2 140
1 227
-
18 440
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)
-
10 353
775
1 718
2 327
3 230
18 403
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)
(87)
(506)
-
(49)
(19)
-
(661)
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia)
-
8 337
-
39
-
-
8 376
Amortyzacja (-)
-
(3 955)
(166)
(1 257)
(646)
-
(6 024)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024
-
29 081
743
2 591
2 889
3 230
38 534
Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych została zaprezentowana w jednostkowym sprawozdaniu z wyniku w następują-
cych pozycjach:
Tabela nr 8 - Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w sprawozdaniu z wyniku
01.01 -
31.12.2025
01.01 -
31.12.2024
Koszt własny sprzedaży
226
160
Koszty ogólnego zarządu
8 001
5 864
Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych
8 227
6 024
Na dzień 31.12.2025 roku rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki. Informację o zabezpie-
czeniach zobowiązań zaprezentowano w pkt 6.11.
6.10 Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjną na dzień bilansowy stanowiło aktywo z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1
wyceniane w wartości godziwej. W okresie porównawczym w związku z subleasingiem części powierzchni nastąpiła reklasyfi-
kacja aktywa do należności leasingowych.
Tabela nr 9 - Zmiany nieruchomości inwestycyjnych
01.01-
31.12.2025
01.01-
31.12.2024
Wartość bilansowa na początek okresu
8 314
16 163
Reklasyfikacja prawa do użytkowania powierzchni do należności leasingowych
-
(6 942)
Przeszacowanie do wartości godziwej, bez uwzględnienia otrzymanej gwarancji najmu
(1 519)
(1 952)
Przeszacowanie do wartości godziwej w części przypadającej na otrzymaną gwarancję najmu
(744)
1 045
Wartość bilansowa na koniec okresu
6 051
8 314
6.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe
Kategorie aktywów oraz zobowiązań finansowych
Spółka kwalifikuje aktywa i zobowiązania finansowe do jednej z następujących kategorii:
• wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
• wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI),
• wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L),
• instrumenty finansowe zabezpieczające (HI),
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
44
Tabela nr 10 – Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9
Wyszczególnienie
Kategorie instrumentów
finansowych wg MSSF 9
Poza MSSF 9
Razem
AC
Stan na 31.12.2025
Aktywa trwałe:
Należności i pożyczki
2 033 741
-
2 033 741
Należności leasingowe
-
5 868
5 868
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
65 022
17 708
82 730
Pożyczki
1 050
-
1 050
Należności leasingowe
-
1 960
1 960
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
5 898
-
5 898
Kategoria aktywów finansowych razem
2 105 711
25 536
2 131 247
Stan na 31.12.2024
Aktywa trwałe:
Należności i pożyczki
1 517 474
19 500
1 536 974
Należności leasingowe
-
6 354
6 354
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
124 715
433
125 148
Należności leasingowe
-
1 430
1 430
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
226
-
226
Kategoria aktywów finansowych razem
1 642 415
27 717
1 670 132
Tabela nr 11 – Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF9
Wyszczególnienie
Kategorie instrumentów
finansowych wg MSSF 9
Poza
MSSF 9
Razem
AC
Stan na 31.12.2025
Zobowiązania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
1 153 599
-
1 153 599
Zobowiązania leasingowe
-
30 323
30 323
Pozostałe zobowiązania
3 193
-
3 193
Zobowiązania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
16 243
11 014
27 257
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
243 725
-
243 725
Zobowiązania leasingowe
-
10 882
10 882
Kategoria zobowiązań finansowych razem
1 416 760
52 219
1 468 979
Stan na 31.12.2024
Zobowiązania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
850 931
-
850 931
Zobowiązania leasingowe
-
33 322
33 322
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
45
Pozostałe zobowiązania
2 722
-
2 722
Zobowiązania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
14 824
21 483
36 307
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
195 783
-
195 783
Zobowiązania leasingowe
-
8 605
8 605
Kategoria zobowiązań finansowych razem
1 064 260
63 410
1 127 670
Należności i pożyczki
Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek (MSSF 7.6).
W części długoterminowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w jednej pozycji.
W części krótkoterminowej Spółka, zgodnie z wymogami MSR 1, odrębnie prezentuje należności z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe należności. Pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej z klasy należności i pożyczek przedstawia poniższa ta-
bela. Ujawnienia odnoszące się do należności zamieszczone są w punkcie 6.13 sprawozdania.
Tabela nr 12 – Należności i pożyczki
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa trwałe:
Należności
3 824
22 854
Pożyczki
2 029 917
1 514 120
Należności i pożyczki długoterminowe razem
2 033 741
1 536 974
Aktywa obrotowe:
Pożyczki
1 050
-
Należności i pożyczki krótkoterminowe
83 780
125 148
Należności i pożyczki, w tym:
2 117 521
1 662 122
Należności
86 554
148 002
Pożyczki
2 030 967
1 514 120
Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej.
W tabeli nr 18 przedstawiona jest wartość godziwa pożyczek. Od dnia 31.12.2025 roku do dnia zatwierdzenia niniejszego spra-
wozdania finansowego do publikacji Spółka nie odnotowała istotnej zmiany wartości bilansowej pożyczek udzielonych.
Tabela nr 13 – Charakterystyka zestawienia pożyczek udzielonych
Waluta
Wartość bilansowa
Oprocentowanie
Umowny
termin
spłaty
w walucie
w PLN
Stan na 31.12.2025
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom
PLN
-
1 908 595
WIBOR 3M +
marża 3,5%
2027-2029 r.
Pożyczki udzielone jednostkom współkontrolowanym
PLN
-
996
WIBOR 3M +
marża 3,5%
2029 r.
Pożyczki udzielone jednostkom współkontrolowanym
PLN
-
114 333
stałe 8%
2030 r.
Pożyczki udzielone jednostkom niepowiązanym
PLN
-
7 043
WIBOR 3M +
marża 3,5%
2026-2028 r.
Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2025
-
2 030 967
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
46
Stan na 31.12.2024
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom
PLN
-
1 327 345
WIBOR 3M +
marża 3,5%
2024-2029 r.
Pożyczki udzielone jednostkom współkontrolowanym
PLN
-
5 075
WIBOR 3M +
marża 3,5%
2028 r.
Pożyczki udzielone jednostkom współkontrolowanym
PLN
-
103 879
stałe 8%
2030 r.
Pożyczki udzielone pozostałym jednostkom powiązanym
PLN
-
57 914
WIBOR 3M +
marża 3,2%
2025 r.
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom
EUR
4 659
19 907
EURIBOR +
marża 3,5%
2027 r.
Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2024
4 659
1 514 120
Na dzień bilansowy Spółka posiadała należności z tytułu udzielonych pożyczek zarówno od jednostek zależnych, współkon-
trolowanych jak i od podmiotów niepowiązanych. Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym odpisów aktualizujących ich
wartość, przedstawia się następująco:
Tabela nr 14 – Zmiany pożyczek udzielonych
1.01 -
31.12.2025
1.01 -
31.12.2024
Wartość brutto
Saldo na początek okresu
1 520 907
1 102 465
Kwota pożyczek udzielonych w okresie
1 080 235
954 239
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową
120 660
111 605
Spłata kapitału pożyczek (-)
(615 878)
(586 067)
Spłata odsetek od pożyczek (-)
(67 295)
(58 650)
Inne zmiany
(46)
(2 685)
Wartość brutto na koniec okresu
2 038 583
1 520 907
Odpisy z tytułu utraty wartości
Saldo na początek okresu
(6 787)
(3 823)
Odpisy ujęte jako koszt w okresie
(1 862)
(5 340)
Odpisy odwrócone ujęte jako przychód w okresie
1 033
2 376
Odpisy z tytułu utraty wartości na koniec okresu
(7 616)
(6 787)
Wartość bilansowa na koniec okresu
2 030 967
1 514 120
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
W okresie sprawozdawczym oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie
miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Spółka terminowo spłacała swoje zobowiązania
wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji. Umowy przewidują obowiązki spełnienia standar-
dowych w tego typu zobowiązaniach warunków, liczonych na danych skonsolidowanych dla Grupy kapitałowej Archicom
S.A., w tym w szczególności:
• Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na
poziomie nie wyższym niż 0,9.
• Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 239.540 tys. zł
utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
- wskaźnika LTV;
- wskaźnika dług netto/EBITDA,
- wskaźnik długu netto/kapitały własne.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
47
Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym prezentuje poniższa tabela:
Tabela nr 15 – Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych
Zobowiązania
krótkoterminowe
Zobowiązania
długoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego
kosztu:
Kredyty w rachunku bieżącym
239 540
44 934
-
-
Pożyczki
-
84 287
475 793
286 438
Dłużne papiery wartościowe
4 185
66 562
677 806
564 493
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego
kosztu
243 725
195 783
1 153 599
850 931
Spółka ma otwartą linię kredytową w rachunku bieżącym w PKO BP. Na dzień 31.12.2025 roku kwota limitu kredytu wynosi
240 mln zł, a termin udostępnienia środków z kredytu został określony w umowie, wraz późniejszymi aneksami do dnia
30 września 2027 roku. Na dzień bilansowy wykorzystanie limitu wynosi 239.540 tys. zł. Spółka nie zalicza żadnych instrumentów
z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych wyznaczonych do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Wszystkie
kredyty, pożyczki i inne instrumenty dłużne wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy
procentowej. Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych kredy-
tów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:
Tabela nr 16 – Charakterystyka zestawienia kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych
Oprocentowanie
Termin
wymagalności
Wartość
bilansowa
Zobowiązanie
w PLN
krótko-
terminowe
długo-
terminowe
Stan na 31.12.2025
Obligacje 3 letnie i 3 miesiące
WIBOR 3M + marża
08.02.2027 r.
209 971
2 390
207 581
Obligacje 3 letnie i 3 miesiące
WIBOR 3M + marża
01.06.2027 r.
166 590
1 016
165 574
Obligacje 4 letnie
WIBOR 3M + marża
19.06.2028 r.
186 758
437
186 321
Obligacje 4 letnie
WIBOR 3M + marża
14.03.2029 r.
118 672
342
118 330
Pożyczki zaciągnięte w Grupie Kapitałowej
Archicom
WIBOR 3M + 3,5%
2027-2029 r.
475 793
-
475 793
Kredyt bankowy
WIBOR 1M + marża
30.09.2027* r.
239 540
239 540
-
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
razem wg stanu na 31.12.2025
1 397 324
243 725
1 153 599
Stan na 31.12.2024
Obligacje 2 letnie
WIBOR 3M + marża
17.03.2025 r.
61 951
61 951
-
Obligacje 3 letnie i 3 miesiące
WIBOR 3M + marża
08.02.2027 r.
211 738
2 849
208 889
Obligacje 3 letnie i 3 miesiące
WIBOR 3M + marża
01.06.2027 r.
168 161
1 207
166 954
Obligacje 4 letnie
WIBOR 3M + marża
19.06.2028 r.
189 205
555
188 650
Pożyczki zaciągnięte w Grupie Kapitałowej
Archicom
WIBOR 3M + 3,5%
2025-2028 r.
370 725
84 287
286 438
Kredyt bankowy
WIBOR 1M+ marża
30.04.2026* r.
44 934
44 934
-
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
razem wg stanu na 31.12.2024
1 046 714
195 783
850 931
* Kredyt w rachunku bieżącym, termin spłaty zależny od wysokości salda rachunku.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
48
W marcu 2025 roku Spółka wyemitowała obligacje serii M11/2025 pozyskując 120 mln. złotych. Środki z emisji obligacji zostały
przeznaczone na refinansowanie obligacji serii M7/2023 oraz finansowanie bieżącej działalności Emitenta i jego grupy.
Zabezpieczenie spłaty zobowiązań
Tabela nr 17 – Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką
ZOBOWIĄZANIA ZABEZPIECZONE HIPOTEKĄ
Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu
Zobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek
Kredyt w rachunku bieżącym*
Hipoteki do sumy 360.000.000 zł ustanowione na nieruchomościach spó-
łek z Grupy Archicom
*Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 240 mln zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 239.540 tys. zł
Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych
Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej
tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania finansowe ujmowane w sprawozdaniu finansowym w zamorty-
zowanym koszcie:
Tabela nr 18 – Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą
Klasa instrumentu finansowego
31.12.2025
31.12.2024
Wartość
godziwa
Wartość
bilansowa
Wartość
godziwa
Wartość
bilansowa
Aktywa:
Pożyczki
2 053 348
2 030 967
1 502 017
1 514 120
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
86 554
86 554
148 002
148 002
Należności leasingowe
7 828
7 828
7 784
7 784
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
5 898
5 898
226
226
Zobowiązania:
Kredyty w rachunku bieżącym
239 540
239 540
44 934
44 934
Pożyczki
473 692
475 793
367 809
370 725
Dłużne papiery wartościowe
696 402
681 991
639 040
631 055
Zobowiązania leasingowe
41 205
41 205
41 927
41 927
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
32 017
32 017
41 062
41 062
Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu
uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od
pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za
identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie
1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpo-
średnio,
• poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika ak-
tywów lub zobowiązania.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
49
Tabela nr 19 – Wartość godziwa według poziomów
Klasa instrumentu finansowego
31.12.2025
31.12.2024
Wartość godziwa
Wartość godziwa
Poziom 1
Poziom 3
Poziom 1
Poziom 3
Aktywa:
Pożyczki
-
2 053 348
-
1 502 017
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
-
86 554
-
148 002
Należności leasingowe
-
7 828
-
7 784
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
5 898
-
226
-
Zobowiązania:
Kredyt w rachunku bieżącym
239 540
-
44 934
-
Pożyczki
-
473 692
-
367 809
Dłużne papiery wartościowe
696 402
-
639 040
-
Zobowiązania leasingowe
-
41 205
-
41 927
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
-
32 017
-
41 062
Wycenę aktywów finansowych i zobowiązań finansowych (w tym na poziomie 3) przeprowadza Dział Finansowy, a w przy-
padkach, które wymagają specjalistycznej wiedzy, podmiot zewnętrzny. Technika wyceny jest dobierana do indywidualnych
cech wycenianego instrumentu, przy czym maksymalizuje się wykorzystanie informacji pochodzących z rynku. Zespół podlega
bezpośrednio Członkowi Zarządu. Informacje na temat warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej zostały
opisane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej za rok 2025. Dodatkowe informacje o metodach
wyceny instrumentów finansowych do wartości godziwej wycenionych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w zamortyzowa-
nym koszcie:
• Pożyczki udzielone i otrzymane
Wartość godziwą pożyczek otrzymanych o zmiennym oprocentowaniu ustala się w oparciu o risk free rate odpowiedni
dla okresu zapadalności pożyczek, skorygowany o ryzyko kredytowe pożyczkobiorcy mierzone marżą na wyemitowanych
obligacjach Archicom S.A.
Wartość godziwą pożyczek udzielonych o zmiennym oprocentowaniu ustala się w oparciu o risk free rate odpowiedni
dla okresu zapadalności oraz ryzyko kredytowe dla pożyczkobiorcy. Spółka w tym przypadku przyjmuje marże obligacji Archi-
com S.A.
• Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
Spółka nie dokonywała wyceny wartości godziwej należności oraz zobowiązań z tytułu dostaw i usług, ponieważ ich wartość
bilansowa uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej.
• Wyemitowane obligacje
Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych została ustalona na podstawie publicznych noto-
wań.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
50
6.12 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony
Tabela nr 20 – Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe
Stan na początek okresu:
1.01.2025
1.01.2024
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
9 941
1 001
Podatek odroczony per saldo na początek okresu
(9 941)
(1 001)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)
(13 148)
(8 940)
Stan na koniec okresu:
31.12.2025
31.12.2024
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
23 089
9 941
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu
(23 089)
(9 941)
Tabela nr 21 – Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na
początek okresu
Zmiana stanu:
Saldo na
koniec okresu
wynik
Stan na 31.12.2025
Aktywa:
Rzeczowe aktywa trwałe
491
262
753
Inwestycje w jednostki zależne
-
3 651
3 651
Pozostałe aktywa
506
(161)
345
Zobowiązania:
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze
607
69
676
Pozostałe rezerwy
2 230
(625)
1 605
Zobowiązania z tytułu leasingu
7 966
(137)
7 829
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
6 719
(4 480)
2 239
Inne zobowiązania
446
13
459
Inne:
Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego
3 937
1 728
5 665
Pozostałe
5
182
187
Kompensata
(22 907)
(502)
(23 409)
Razem
-
-
-
Stan na 31.12.2024
Aktywa:
Rzeczowe aktywa trwałe
301
190
491
Pozostałe aktywa
446
60
506
Zobowiązania:
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
424
183
607
Pozostałe rezerwy
815
1 415
2 230
Zobowiązania leasingowe
7 138
828
7 966
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
10 074
(3 355)
6 719
Inne zobowiązania
633
(187)
446
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
51
Inne:
Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego
-
3 937
3 937
Pozostałe
-
5
5
Kompensata
(19 831)
(3 076)
(22 907)
Razem
-
-
-
Tabela nr 22 – Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na
początek okresu
Zmiana stanu:
Saldo na
koniec okresu
wynik
Stan na 31.12.2025
Aktywa:
Wartości niematerialne
3 054
(131)
2 923
Rzeczowe aktywa trwałe
4 656
352
5 008
Nieruchomości inwestycyjne
1 580
(430)
1 150
Należności leasingowe
1 480
7
1 487
Należności i pożyczki, w tym:
21 979
10 528
32 507
- dodatnie różnice kursowe
348
3
351
- odsetki naliczone od udzielonych pożyczek
21 631
10 525
32 156
Rezerwa na przychody z tyt. korzystania ze znaku towarowego
oraz pozostałe
82
2 755
2 837
Zobowiązania:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne w tym:
17
569
586
- wycena wyemitowanych obligacji
17
569
586
Kompensata
(22 907)
(502)
(23 409)
Razem
9 941
13 148
23 089
Stan na 31.12.2024
Aktywa
Wartości niematerialne
3 185
(131)
3 054
Rzeczowe aktywa trwałe
2 560
2 096
4 656
Nieruchomości inwestycyjne
3 071
(1 491)
1 580
Należności leasingowe
587
893
1 480
Należności i pożyczki, w tym:
11 009
10 970
21 979
- odsetki naliczone od nabytych obligacji
67
(67)
-
- dodatnie różnice kursowe
340
8
348
- odsetki naliczone od udzielonych pożyczek
10 602
11 029
21 631
Aktywa z tytułu umów MSSF 15 - rezerwa na przychody z tyt.
korzystania ze znaku towarowego
-
82
82
Zobowiązania:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne w tym:
420
(403)
17
- wycena wyemitowanych obligacji
420
(403)
17
Kompensata
(19 831)
(3 076)
(22 907)
Razem
1 001
8 940
9 941
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
52
6.13 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności, ujmowane przez Spółkę przedstawiają się następująco:
Tabela nr 23 – Należności długoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
Zaliczki na zakup udziałów
-
19 500
Kaucje wpłacone z innych tytułów
997
969
Pozostałe należności
2 827
2 385
Należności długoterminowe
3 824
22 854
Pozostałe należności na dzień 31.12.2025 roku dotyczą części długoterminowej należności z tyt. poręczeń i gwarancji udzielo-
nych spółkom z Grupy Archicom.
Tabela nr 24 – Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31.12.2025
31.12.2024
Należności z tytułu dostaw i usług
66 686
124 464
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)
(1 825)
(537)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
64 861
123 927
Inne należności
15 993
788
Pozostałe należności finansowe netto
15 993
788
Należności finansowe
80 854
124 715
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń
1 344
383
Przedpłaty i zaliczki
32
50
Pozostałe należności niefinansowe
500
-
Należności niefinansowe
1 876
433
Należności krótkoterminowe razem
82 730
125 148
Spółka dokonała odpisów aktualizujących wartość krótkoterminowych należności finansowych w okresie od 1 stycznia
do 31 grudnia 2025 roku w wysokości 1.825 tys. złotych. Dalsza analiza należności, w tym analiza wieku należności zaległych
nie objętych odpisem aktualizującym, została przedstawiona poniżej.
Tabela nr 25 – Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych
01.01-
31.12.2025
01.01-
31.12.2024
Stan na początek okresu
537
161
Odpisy ujęte jako koszt w okresie
2 051
1 009
Odpisy odwrócone ujęte jako przychód w okresie (-)
(763)
(633)
Stan na koniec okresu
1 825
537
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
53
Tabela nr 26 – Analiza wiekowania zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie objętych odpisem aktualizacyj-
nym
31.12.2025
31.12.2024
Należności z tytułu
dostaw i usług
Należności z tytułu
dostaw i usług
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
1 589
2 022
od 1 do 6 miesięcy
31
4
Zaległe należności finansowe
1 620
2 026
Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela pożyczek oraz należności.
Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umów MSSF15 zastosowano uproszczoną wersję modelu zakłada-
jącą kalkulację straty dla całego życia instrumentu. Model dotyczący pozostałych aktywów zakłada dla instrumentów,
dla których wzrost ryzyka kredytowego od pierwszego ujęcia nie był znaczący lub ryzyko jest niskie, ujęcie w pierwszej kolej-
ności strat z niewykonania zobowiązania dla okresu kolejnych 12 miesięcy.
Dla udzielonych pożyczek Spółka uznaje, że mają one niskie ryzyko kredytowe, jeżeli nie są przeterminowane na dzień oceny,
pożyczkobiorca potwierdził saldo wierzytelności oraz sytuacja finansowa pożyczkobiorcy i wynik oczekiwany na realizowa-
nych projektach pozwali na spłatę pożyczki i klasyfikuje je do Stopnia 1.
Dla zobowiązań z tytułu udzielonych gwarancji (pełniących definicję gwarancji finansowych) Spółka przyjmuje, że ryzyko kre-
dytowe jest niskie, jeżeli sytuacja finansowa spółek, którym zostało udzielone poręczenie i gwarancję, oceniona na podstawie
dostępnych sprawozdań finansowych i prognoz, nie budzi obaw.
Ocenie podlegają budżety poszczególnych projektów inwestycyjnych, prawdopodobieństwo materializacji określonych
w gwarancjach ryzyk (dla ryzyk pozostających pod kontrolą Spółki lub spółek zależnych) oraz standing finansowy podmiotów
zewnętrznych. Szczegółowe zestawienie udzielonych poręczeń i gwarancji wykazano w punkcie 6.27 sprawozdania.
Zmiany warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej mają wpływ na wartość godziwą aktywów finansowych
i zobowiązań finansowych jednostki, niezależnie od tego, czy te aktywa i zobowiązania są ujęte w wartości godziwej
czy po koszcie zamortyzowanym.
6.14 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Tabela nr 27 – Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31.12.2025
31.12.2024
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN
5 637
48
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
65
101
Inne
196
77
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
5 898
226
Na dzień 31.12.2025 roku ograniczeniom w dysponowaniu podlegały środki pieniężne zgromadzone na rachunku split pay-
ment w wysokości 196 tys. zł. Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pie-
niężne w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów określane jest w oparciu o indywidualne ratingi banków, w których
Spółka ulokowała swoje środki. Na dzień bilansowy Spółka posiadała środki pieniężne w bankach: PKO BP SA, mBank SA. z
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
54
czego przeważająca część tych środków ulokowana jest w banku PKO BP S.A, który charakteryzuje się wysokim ratingiem,
wobec czego Spółka nie zidentyfikowała ryzyka kredytowego związanego z tymi aktywami.
Agencja Ratingowa
Rating
Saldo
Moody's Investors Service
A1
5 866
FitchRatings
BBB
32
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
5 898
Analizę potencjalnej utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów przeprowadzano indywidualnie dla każdego salda
dotyczącego danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrzne ratingi banków. Analiza wykazała,
iż aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy. Spółka skorzystała z uproszczenia dozwolonego przez
standard i odpis z tytułu utraty wartości ustalono na podstawie 12-miesięcznych strat kredytowych. Kalkulacja odpisu wyka-
zała nieistotną kwotę odpisu z tytułu utraty wartości. Aktywa te zaliczone są do Stopnia 1 modelu utraty wartości.
6.15 Kapitał własny
Na dzień 31.12.2025 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji kapitał podstawowy Spółki wy-
nosi 584.960.430,00 zł i dzieli się na 58.496.043 akcje o wartości nominalnej 10,00 zł każda.
Tabela nr 28 – Kapitał podstawowy na 31.12.2025 oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji
31.12.2025
31.12.2024
Liczba akcji
58 496 043
58 496 043
Wartość nominalna akcji (PLN)
10
10
Kapitał podstawowy (PLN)
584 960 430
584 960 430
Struktura akcji i kapitału zakładowego na dzień 31 grudnia 2025 roku przedstawia się następująco:
Tabela nr 29 – Struktura akcji i kapitału podstawowego na 31.12.2025 oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji
Liczba akcji
Seria
19 462 841
zwykłe na okaziciela
A
6 207 502
imienne uprzywilejowane co do głosu
B1*
3 892 568
zwykłe na okaziciela
C1
4 671 081
zwykłe na okaziciela
C2
5 605 298
zwykłe na okaziciela
C3
6 726 357
zwykłe na okaziciela
C4
1 930 396
zwykłe na okaziciela
C5
3 892 568
zwykłe na okaziciela
D
6 107 432
imienne zwykłe
E
58 496 043
*uprzywilejowanie oznacza, że na 1 akcję serii B1 przypadają 2 głosy na Walnym Zgromadzeniu
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły żadne zmiany w kapitale podstawowym Spółki
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
55
Tabela nr 30 - Struktura akcjonariatu na dzień 31.12.2024
Akcjonariusze
Liczba akcji
Udział
w kapitale
zakładowym (%)
Liczba głosów
na WZ
Udział w ogólnej
liczbie głosów na
WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym:
43 307 601
74,04%
49 515 103
76,53%
bezpośrednio
17 125 702
29,28%
17 125 702
26,47%
pośrednio poprzez DKR Echo Investment
sp. z o.o.
26 181 899
44,76%
32 389 401
50,06%
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny
5 130 644
8,77%
5 130 644
7,93%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ)
10 057 798
17,19%
10 057 798
15,54%
RAZEM:
58 496 043
100,0%
64 703 545
100,0%
Tabela poniżej prezentuje wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio i pośrednio poprzez podmioty zależne co naj-
mniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki Archicom S.A. według stanu na dzień zatwierdzenia raportu
finansowego.
Tabela nr 31 - Struktura akcjonariatu na dzień 31.12.2025 oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego:
Akcjonariusze
Liczba akcji
Udział w
kapitale
zakładowym (%)
Liczba głosów
na WZ
Udział w ogólnej
liczbie głosów na
WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym:
42 936 601
73,4%
49 144 103
75,95%
bezpośrednio
16 754 702
28,64%
16 754 702
25,89%
pośrednio
poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o.
26 181 899
44,76%
32 389 401
50,06%
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny
5 130 644
8,77%
5 130 644
7,93%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ)
10 428 798
17,83%
10 428 798
16,12%
RAZEM:
58 496 043
100,0%
64 703 545
100,0%
Stan posiadania akcji przez znaczących Akcjonariuszy Emitenta pochodzi z otrzymanych zawiadomień stosownie do obowią-
zujących przepisów Ustawy o Ofercie Publicznej, Rozporządzenia MAR oraz z akcji zgłoszonych do udziału w Walnym Zgroma-
dzeniu w dniu 25 czerwca 2025 roku.
17 lipca 2025 roku spółka Echo Investment S.A. zbyła 371.000 akcji zwykłych na okaziciela oznaczonych kodem ISIN
PLARHCM00016. Szczegóły, w tym treść zawiadomienia zostały przez Emitenta opublikowane raportem bieżącym Nr 26/2025
Na dzień zatwierdzenia raportu finansowego na wszystkich akcjach Archicom należących do DKR Echo Investment sp. z o.o.
ustanowione są zastawy na rzecz banku Pekao S.A. w związku z zapisami umowy kredytowej zawartej z tym bankiem przez
Grupę Echo Investment S.A.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
56
Akcje Archicom S.A. będące w posiadaniu Zarządu i Rady Nadzorczej
Stan posiadania akcji Archicom przez osoby zarządzające i nadzorujące wg stanu na dzień zatwier-
dzenia raportu finansowego do publikacji
Nazwisko
Stanowisko w organach Spółki
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym (%)
Liczba głosów
na WZ
Udział w ogólnej liczbie
głosów na WZ (%)
Waldemar Olbryk
Prezes Zarządu
15 500
0,026%
15 500
0,024%
Konrad Płochocki
II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
2 500
0,004%
2 500
0,004%
Nicklas Lindberg
Przewodniczący Rady Nadzorczej
237 000
0,405%
237 000
0,366%
Maciej Drozd
Członek Rady Nadzorczej
118 500
0,203%
118 500
0,183%
RAZEM:
373 500
0,638%
373 500
0,577%
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent nie otrzymał żadnego zawiadomienia opartego na przepisach
artykułu 19 Rozporządzenia MAR lub innego dotyczącego transakcji na instrumentach finansowych, w tym akcjach, dokona-
nych przez osoby pełniące obowiązki zarządcze u Emitenta.
Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośred-
nio akcjonariuszem Spółki na dzień publikacji raportu i od daty publikacji ostatniego okresowego raportu finansowego
nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje Spółki.
6.16 Aktywa i zobowiązania z tytułu leasingu
Leasing wg MSSF 16
Tabela nr 32 – Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania wg stanu na 31.12.2025
AKTYWA
Prawo użytkowania
powierzchni biurowej
Pozostałe
umowy
Razem
Aktywa trwałe razem, w tym:
31 249
7 030
38 279
Rzeczowe aktywa trwałe
19 330
7 030
26 360
Należności leasingowe
5 868
-
5 868
Nieruchomości inwestycyjne
6 051
-
6 051
Aktywa obrotowe razem, w tym:
1 960
-
1 960
Należności leasingowe
1 960
-
1 960
Aktywa razem
33 209
7 030
40 239
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe
25 847
4 476
30 323
Zobowiązania krótkoterminowe
8 251
2 631
10 882
Pasywa razem
34 098
7 107
41 205
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
57
Tabela nr 33 – Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania wg stanu na 31.12.2024
AKTYWA
Prawo użytkowania
powierzchni biurowej
Pozostałe
umowy
Razem
Aktywa trwałe razem, w tym:
36 617
2 555
39 172
Rzeczowe aktywa trwałe
21 949
2 555
24 504
Należności leasingowe
6 354
-
6 354
Nieruchomości inwestycyjne
8 314
-
8 314
Aktywa obrotowe razem, w tym:
1 430
-
1 430
Należności leasingowe
1 430
-
1 430
Aktywa razem
38 047
2 555
40 602
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe
31 920
1 402
33 322
Zobowiązania krótkoterminowe
7 354
1 251
8 605
Pasywa razem
39 274
2 653
41 927
Tabela nr 34 – Zmiany aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania
Prawo użytkowania powierzchni biurowej
Pozostałe umowy
Aktywa z tytułu prawa
do użytkowania
Rzeczowe
aktywa trwałe
Należności
leasingowe
Nieruchomości
inwestycyjne
Rzeczowe
aktywa trwałe
Razem
Stan na 1 stycznia 2025 r.
21 949
7 784
8 314
2 555
40 602
Zwiększenia
-
-
-
6 058
6 058
Reklasyfikacje
1 231
-
-
443
1 674
Naliczone odsetki
-
475
-
-
475
Zmniejszenia
-
(1 549)
-
(191)
(1 740)
Amortyzacja
(3 850)
-
-
(1 835)
(5 685)
Wycena
-
1 118
(2 263)
-
(1 145)
Stan na 31 grudnia 2025 r.
19 330
7 828
6 051
7 030
40 239
Zobowiązania z tytułu prawa
do użytkowania
Prawo użytkowania powierzchni biurowej
Pozostałe umowy
Stan na 1 stycznia 2025 r.
39 274
2 653
41 927
Naliczone odsetki
2 039
406
2 445
Spłata zobowiązań
(7 727)
(2 262)
(9 989)
Zwiększenia
-
6 310
6 310
Wycena
512
-
512
Stan na 31 grudnia 2025 r.
34 098
-
7 107
41 205
Tabela nr 35 – Pozostałe informacje
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasingiem krótkoterminowym
3 176
2515
Przychody z podnajmu (subleasingu operacyjnego) aktywów z tytułu prawa do użytkowania
2 497
2393
Przychody odsetkowe z podnajmu (subleasingu finansowego) aktywów z tytułu prawa
do użytkowania
475
472
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
58
Tabela nr 36 – Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingobiorca):
31.12.2025
31.12.2024
Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingobiorca):
Płatne w okresie do 1 roku
11 246
8 892
Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat
10 648
9 325
Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat
10 349
8 763
Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat
9 047
8 482
Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat
3 393
8 027
Płatne w okresie powyżej 5 lat
1 682
5 014
Razem
46 365
48 503
Dyskonto
(5 160)
(6 576)
Razem wartość bilansowa
41 205
41 927
Tabela nr 37 – Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingodawca):
31.12.2025
31.12.2024
Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingodawca):
Płatne w okresie do 1 roku
2 013
1 480
Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat
2 143
1 836
Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat
2 143
1 838
Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat
2 143
1 838
Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat
239
1 838
Płatne w okresie powyżej 5 lat
-
212
Razem
8 681
9 042
Dyskonto
(853)
(1 258)
Razem wartość bilansowa
7 828
7 784
6.17 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania
Tabela nr 38 – Pozostałe zobowiązania długoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
Kaucje otrzymane
366
337
Inne zobowiązania finansowe
2 827
2 385
Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem
3 193
2 722
Inne zobowiązania finansowe stanowią zobowiązania długoterminowe z tytułu wyceny udzielonych gwarancji finansowych
(umowy gwarancji i poręczeń dla spółek z Grupy Kapitałowej Archicom).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
59
Tabela nr 39 – Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania finansowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
15 821
13 556
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
175
175
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń
11 014
21 483
Inne zobowiązania finansowe
247
1 093
Zobowiązania krótkoterminowe razem
27 257
36 307
6.18 Świadczenia pracownicze
Tabela nr 40 – Koszty świadczeń pracowniczych
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Koszty wynagrodzeń
94 064
53 997
Koszty ubezpieczeń społecznych
9 471
9 532
Koszty świadczeń pracowniczych razem
103 535
63 529
Tabela nr 41 – Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
31.12.2025
31.12.2024
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze:
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń
4 420
3 355
Zobowiązania z tytułu ubezpieczeń społecznych
3 725
3 078
Rezerwa krótkoterminowa na wynagrodzenia
154
-
Rezerwy na premie
7 500
9 995
Rozliczenia międzyokresowe bierne na niewykorzystane urlopy
3 489
3 057
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
19 288
19 485
Długoterminowe świadczenia pracownicze:
Rezerwy na odprawy emerytalne
66
139
Długoterminowe świadczenia pracownicze
66
139
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem
19 354
19 624
Tabela nr 42 – Zmiana wartości innych długoterminowych świadczeń pracowniczych
Rezerwy na długoterminowe świadczenia pracownicze
nagrody
jubileuszowe
odprawy
emerytalne
pozostałe
razem
za okres od 01.01 do 31.12.2025
Stan na początek okresu
-
139
-
139
Zmiany ujęte w wyniku:
Ponowna wycena zobowiązania
-
(52)
-
(52)
Zmiany bez wpływu na wynik:
Wypłacone świadczenia (-)
-
(21)
-
(21)
Wartość bieżąca rezerw na dzień 31.12.2025
-
66
-
66
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
60
za okres od 01.01 do 31.12.2024
Stan na początek okresu
-
110
-
110
Zmiany ujęte w wyniku:
Ponowna wycena zobowiązania
-
29
-
29
Wartość bieżąca rezerw na dzień 31.12.2024
-
139
-
139
6.19 Pozostałe rezerwy
Tabela nr 43 – Pozostałe rezerwy
Rezerwy krótkoterminowe
Rezerwy długoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Inne rezerwy
949
1 577
-
-
Pozostałe rezerwy razem
949
1 577
-
-
Tabela nr 44 – Zmiana stanu pozostałych rezerw
Rezerwy w okresie
Razem
za okres od 01.01 do 31.12.2025
Stan na początek okresu
1 577
1 577
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt lub produkcja w toku w okresie
949
949
Wykorzystanie rezerw (-)
(1 577)
(1 577)
Stan rezerw na dzień 31.12.2025 roku
949
949
za okres od 01.01 do 31.12.2024
Stan na początek okresu
1 495
1 495
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt lub produkcja w toku w okresie
1 576
1 576
Wykorzystanie rezerw (-)
(1 494)
(1 494)
Stan rezerw na dzień 31.12.2024 roku
1 577
1 577
6.20 Rozliczenia międzyokresowe
Tabela nr 45 – Rozliczenia międzyokresowe
Rozliczenia
krótkoterminowe
Rozliczenia
długoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Rozliczenia międzyokresowe czynne
Inne koszty opłacone z góry
841
1 819
2 215
14
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem
841
1 819
2 215
14
Rozliczenia międzyokresowe bierne
Inne rozliczenia
1 567
2 033
-
-
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem
1 567
2 033
-
-
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
61
6.21 Przychody i koszty operacyjne
Tabela nr 46 – Przychody ze sprzedaży
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Przychody z tytułu opłaty licencyjnej za korzystanie ze znaku towarowego
49 566
70 256
Przychody z tytułu zarządzania procesem deweloperskim
198 261
130 255
Przychody z tytułu nadzoru inwestorskiego
-
586
Przychody z najmu powierzchni
1 484
1 367
Pozostałe
3 222
9 445
Przychody ze sprzedaży razem
252 533
211 909
Tabela nr 47 – Koszty według rodzaju
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Amortyzacja
9 319
7 084
Świadczenia pracownicze
103 535
63 529
Zużycie materiałów i energii
4 557
4 023
Usługi obce
56 887
54 610
Podatki i opłaty
2 894
3 775
Pozostałe koszty rodzajowe
3 183
2 361
Koszty według rodzaju razem
180 375
135 382
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego zarządu
180 375
135 382
Tabela nr 48 – Pozostałe przychody operacyjne
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Wycena nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej
-
1 364
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
-
976
Odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności
763
633
Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania
-
9
Refaktury, w tym:
15 041
6 146
- refaktury z tytułu doradztwa strategicznego
5 041
3 197
- refaktury z tytułu usług informatycznych
336
-
- refaktury z tytułu usług marketingowych
8 297
1 320
- refaktury z tytułu ubezpieczeń, mediów i innych usług
1 367
1 629
Inne przychody operacyjne
4 251
6 093
Pozostałe przychody operacyjne razem
20 055
15 221
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
62
Tabela nr 49 – Pozostałe koszty operacyjne
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
1
-
Odpisy aktualizujące wartość należności
2 051
1 009
Wycena nieruchomości inwestycyjnej do wartości godziwej
1 519
-
Koszty zaniechanych inwestycji mieszkaniowych
345
-
Refaktury, w tym
15 041
6 146
- refaktury z tytułu doradztwa strategicznego
5 041
3 197
- refaktury z tytułu usług informatycznych
336
-
- refaktury z tytułu usług marketingowych
8 297
1 320
- refaktury z tytułu ubezpieczeń, mediów i innych usług
1 367
1 629
Koszty z tyt. kar umownych i odszkodowań
12
-
Inne koszty operacyjne
863
1 689
Pozostałe koszty operacyjne razem
19 832
8 844
6.22 Przychody i koszty finansowe
Tabela nr 50 – Przychody finansowe
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Odsetki od lokat i leasingu
522
1 331
Przychody związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia)
1 402
948
Zyski z tytułu różnic kursowych
287
2 379
Inne przychody finansowe
2
8
Przychody finansowe razem
2 213
4 666
Tabela nr 51 – Koszty finansowe
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Odsetki od zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji
87 458
84 100
Pozostałe odsetki
39
118
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu
2 450
2 413
Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia)
3 741
3 711
Inne koszty finansowe
229
628
Koszty finansowe razem
93 917
90 970
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
63
6.23 Podatek dochodowy
Tabela nr 52 – Wpływ podatku dochodowego na wynik
01.01-
31.12.2025
01.01-
31.12.2024
Podatek bieżący
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
10 747
12 133
Podatek bieżący razem
10 747
12 133
Podatek odroczony
Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
13 148
8 940
Podatek odroczony razem
13 148
8 940
Podatek dochodowy razem
23 895
21 073
Tabela nr 53 – Zastosowana stawka podatkowa
01.01-
31.12.2025
01.01-
31.12.2024
Wynik przed opodatkowaniem
253 830
218 520
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
Podatek dochodowy według stawki krajowej Spółki
48 228
41 519
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
48 228
41 519
Uzgodnienie podatku dochodowego z tytułu
Przychodów niepodlegających opodatkowaniu (-)
(40 425)
(32 073)
Kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów (+)
12 639
10 662
Nierozpoznanego w poprzednich okresach aktywa na podatek odroczony od ujemnych
różnic przejściowych (-)
(3)
-
Nierozpoznanej w poprzednich okresach rezerwy na podatek odroczony od dodatnich
różnic przejściowych (+)
3 465
-
Korekty obciążenia podatkowego za poprzednie okresy (+/-)
(9)
965
Uzgodnienia podatku razem
(24 333)
(20 446)
Podatek dochodowy
23 895
21 073
Efektywna stawka podatkowa
9,41%
9,64%
Zaprezentowane w powyższej tabeli kwoty wynikają z przemnożenia uzgadnianych pozycji przez 19%.
Tabela nr 54 – Terminy realizacji podatku dochodowego odroczonego
31.12.2025
31.12.2024
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
55 573
32 848
przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy
5 290
2 084
przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy
50 283
30 764
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
32 484
22 907
przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy
17 176
7 157
przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy
15 308
15 750
Razem
23 089
9 941
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
64
6.24 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy
Tabela nr 55 – Zysk na jedną akcję
01.01 -
31.12.2025
01.01 -
31.12.2024
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji (szt.)
58 496 043
58 496 043
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.)
58 496 043
58 496 043
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
229 935
197 447
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
3,93
3,38
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
3,93
3,38
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto
229 935
197 447
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
3,93
3,38
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
3,93
3,38
Kierownictwo dokonało oceny wpływu przyjęcia długoterminowego programu motywacyjnego dla osób o kluczowym zna-
czeniu dla Spółki (LTI), opisanego szerzej w punkcie 6.27 niniejszego sprawozdania, na kalkulację rozwodnionego zysku
na akcję (EPS) zgodnie z wymogami MSR 33.
Na dzień przyznania (grant date) opcje były „out-of-the-money” – cena wykonania jednego warrantu subskrypcyjnego prze-
wyższała średnią cenę rynkową akcji w okresie styczeń–czerwiec 2025. W związku z tym, zgodnie z zasadą antyrozwodnienia,
nie zidentyfikowano konieczności uwzględnienia programu w kalkulacji rozwodnionego EPS za ten okres. Dodatkowo, zgodnie
z warunkami programu, pierwsza transza warrantów zostanie nabyta (vestowana) dopiero po wypłacie dywidendy za rok
2025, która nastąpi po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego. W konsekwencji, warunek vestingu nie został spełniony
na dzień bilansowy 31 grudnia 2025 r. Zgodnie z MSR 33.52, akcje warunkowo emitowane są włączane do kalkulacji rozwod-
nionego EPS tylko wtedy, gdy warunki ich emisji zostały spełnione na koniec okresu. Pierwsza kalkulacja rozwodnionego EPS
z uwzględnieniem wpływu programu LTI powinna zostać przeprowadzona dopiero w roku 2026 – pod warunkiem, że dywi-
denda za rok 2025 zostanie faktycznie wypłacona, a tym samym spełniony zostanie warunek vestingu.
Dywidenda z zysku za rok 2024
W dniu 25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu
i po uprzednim pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, podzielić zysk netto Spółki za rok obrotowy 2024 w wyso-
kości 197.448.200,81 złotych, wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2024, w następujący sposób:
• zysk w kwocie 197.131.664,91 zł przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki tj. w kwocie 3,37 zł
na 1 akcję;
• zaliczyć na poczet dywidendy kwotę 82.479.420,63 zł wypłaconą przez Spółkę 7 listopada 2024 roku tytułem zaliczki
na poczet dywidendy za rok obrotowy 2024, na mocy uchwały Zarządu Spółki nr 39/30/IX/2024 z 30 września 2024
roku, tj. w kwocie 1,41 zł na 1 akcję;
• wypłacić tytułem dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą zaliczkę dywidendową w wysokości 114.652.244,28
zł, tj. w kwocie 1,96 zł na 1 akcję. W podziale dywidendy uczestniczy 58.496.043 akcje;
• zysk w kwocie 316.535,90 zł przeznaczyć na kapitał rezerwowy Spółki przeznaczony na wypłatę w przyszłości dywi-
dend lub zaliczek na przewidywane dywidendy, zgodnie z uchwałą nr 20/05/2018 Zwyczajnego Walnego
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
65
Zgromadzenia Archicom S.A. z 30 maja 2018 roku, zmienioną uchwałą 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgroma-
dzenia Archicom S.A. z 25 czerwca 2020 roku.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki ustaliło dzień dywidendy na 15 września 2025 roku. Dywidenda została wypłacona
17 listopada 2025 roku.
6.25 Przepływy pieniężne
Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty
do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Wpływ na różnicę w wartości środków pieniężnych wykazanych w spra-
wozdaniu z sytuacji finansowej oraz sprawozdaniu z przepływów pieniężnych mają:
Tabela 56 – Sprawozdanie z przepływów środków pieniężnych – środki pieniężne i ich ekwiwalenty
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
5 898
226
Korekty:
Różnice kursowe z wyceny bilansowej środków pieniężnych w walucie
-
(8)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w CF
5 898
218
Środki o ograniczonej możliwości dysponowania wynoszą 196 tys. zł. Są to środki na rachunku split payment.
Tabela 57 – Uzgodnienie długu netto do przepływów z działalności finansowej
Zobowiązania z tytułu zadłużenia
Stan na
01.01.2025
Przepływy
środków
pieniężnych z
działalności
finansowej
Odsetki
nali-
czone
Różnice
kursowe
Inne
zmiany
Stan na
31.12.2025
Pożyczki
370 725
80 503
24 565
-
-
475 793
Dłużne papiery wartościowe
631 055
(725)
51 661
-
-
681 991
Zobowiązania leasingowe
41 927
(9 989)
2 445
(390)
7 212
41 205
Kredyt w rachunku bieżącym
44 934
194 606
-
-
-
239 540
Razem zadłużenie
1 088 641
264 395
78 671
(390)
7 212
1 438 529
Wolne środki pieniężne i ich ekwiwalenty
226
5 672
-
-
-
5 898
Dług netto
1 088 415
1 432 631
Zobowiązania z tytułu zadłużenia
Stan na
01.01.2024
Przepływy
środków
pieniężnych z
działalności
finansowej
Odsetki
nali-
czone
Różnice
kursowe
Inne
zmiany
Stan na
31.12.2024
Pożyczki
448 686
(109 079)
31 118
-
-
370 725
Dłużne papiery wartościowe
334 017
247 327
49 711
-
-
631 055
Zobowiązania leasingowe
37 576
(8 270)
2 413
(409)
10 617
41 927
Zobowiązania z tyt. dywidendy
26 908
(146 825)
-
-
119 917
-
Kredyt w rachunku bieżącym
-
44 934
-
44 934
Razem zadłużenie
847 187
28 087
83 242
(409)
130 534
1 088 641
Wolne środki pieniężne i ich ekwiwalenty
136 691
226
Dług netto
710 496
1 088 415
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
66
Tabela 58a – Zmiana stanu należności
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Spadek (wzrost) stanu należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
(455 399)
(475 606)
Zmiana stanu należności ze sprzedaży spółek zależnych
500
-
Zmiana stanu należności z działalności inwestycyjnej
(19 500)
19 500
Zmiana stanu należności z tytułu odpisu aktualizującego wartość udziałów
-
(39 244)
Wpływ nabycia spółek
-
19 625
Wpływ zbycia spółek
-
(2 734)
Zmiana stanu należności z tytułu leasingu, pożyczek
516 846
420 175
Zmiana stanu należności z tytułu zakupionych obligacji Echo
-
(37 256)
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych
42 447
(95 540)
Tabela 58b – Zmiana stanu zobowiązań
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Wzrost (spadek) stanu zobowiązań w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
(8 849)
259 206
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych
-
(268 352)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu bieżącego podatku dochodowego
-
8 059
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu nieopłaconych zakupów ŚT i WNIP
94
-
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dywidend
-
26 908
Inne
-
403
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w rachunku przepływów pieniężnych
(8 755)
26 224
Tabela 58c – Inne korekty
1.01-
31.12.2025
1.01-
31.12.2024
Koszty finansowe z tytułu aktualizacji wyceny leasingu
14
514
Pozostałe przychody związane z działalnością inwestycyjną
(1 162)
(1 755)
Inne korekty wykazane w rachunku przepływów pieniężnych
(1 148)
(1 241)
6.26 Transakcje z podmiotami powiązanymi
Podmioty powiązane ze Spółką obejmują kluczowy personel kierowniczy, jednostki należące do grupy kapitałowej Archicom
wykazane w tabeli nr 1 niniejszego sprawozdania oraz pozostałe podmioty powiązane, które kontroluje na najwyższym pozio-
mie pan Tibor Veres, w tym w szczególności podmioty kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla - Echo
Investment S.A.
Do najważniejszych pozostałych podmiotów powiązanych w okresie objętym sprawozdaniem Spółka zaliczała:
• Echo Investment S.A. – jednostka dominująca wobec Archicom S.A.
• DKR Echo Investment sp. z o.o.
• pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment,
• jednostki konsolidowane metodą praw własności,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
67
Transakcje z kluczowym personelem kierowniczym
Do kluczowego personelu kierowniczego Spółka zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej spółki. Szczegółowe informacje
o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki przedstawiono w punkcie nr 6.32. Spółka nie otrzymała ani nie udzieliła
kluczowemu personelowi kierowniczemu żadnych pożyczek w okresie objętym sprawozdaniem finansowym.
Transakcje z jednostkami zależnymi oraz pozostałymi podmiotami powiązanymi
Tabela nr 59 – Transakcje z jednostkami zależnymi oraz z pozostałymi podmiotami powiązanymi – przychody (z wyłączeniem
przychodów z tytułu odsetek) oraz należności (z wyłączeniem należności z tytułu udzielonych pożyczek).
Przychody (z wyłączeniem
przychodów z odsetek)
Należności
01.01 -
31.12.2025
01.01 -
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Sprzedaż do / należności od:
Echo Investment S.A.
12 646
15 970
7 235
23 901
Jednostek zależnych
421 592
336 341
76 774
117 539
Jednostek współkontrolowanych
2 477
3 794
3 324
2 335
Kluczowego personelu kierowniczego
-
-
5
3
Pozostałych podmiotów powiązanych
12 480
13 778
2 548
4 280
Razem
449 195
369 883
89 886
148 058
Tabela nr 60 – Transakcje z jednostkami powiązanymi oraz z pozostałymi podmiotami powiązanymi – zakup i zobowiązania
Zakup (koszty, aktywa)
Zobowiązania
01.01 -
31.12.2025
01.01 -
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Zakup od / zobowiązania do:
Echo Investment S.A.
13 808
11 171
4 687
3 016
Jednostek zależnych
2 872
8 726
5 895
3 905
Jednostek współkontrolowanych
18 511
8 433
4 641
5 780
Kluczowego personelu kierowniczego
7
3
-
-
Pozostałych podmiotów powiązanych
3 313
2 355
500
227
Razem
38 511
30 688
15 723
12 928
Tabela nr 61 – Informacje na temat podmiotów powiązanych – pożyczki udzielone
01.01 -
31.12.2025
31.12.2025
01.01 -
31.12.2025
1.01 -
31.12.2024
31.12.2024
1.01 -
31.12.2024
Udzielone
w okresie
Skumulowane
saldo
Przychody
z odsetek
Udzielone
w okresie
Skumulowane
saldo
Przychody
z odsetek
Pożyczki udzielone:
Jednostkom zależnym
1 065 138
1 908 595
109 593
754 547
1 347 252
103 025
Jednostkom współkontrolowanym
7 400
115 329
7 313
143 944
108 954
6 069
Pozostałym podmiotom
powiązanym
-
-
3 742
55 748
57 914
2 511
Razem
1 072 538
2 023 924
120 648
954 239
1 514 120
111 605
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
68
Tabela nr 62 – Informacje na temat podmiotów powiązanych – pożyczki otrzymane
01.01 -
31.12.2025
31.12.2025
01.01 -
31.12.2025
1.01 -
31.12.2024
31.12.2024
1.01 -
31.12.2024
Otrzymane
w okresie
Skumulowane
saldo
Koszty
finansowe
Otrzymane
w okresie
Skumulo-
wane saldo
Koszty
finansowe
Pożyczki otrzymane od:
Jednostek zależnych
751 660
475 793
24 565
393 200
370 725
31 118
Razem
751 660
475 793
24 565
393 200
370 725
31 118
Tabela nr 63 – Zobowiązania wobec jednostek zależnych z tytułu udzielonych poręczeń i gwarancji
31.12.2025
31.12.2024
Poręczenie spłaty zobowiązań
72 695
47 327
Gwarancje udzielone
25 800
25 973
Razem
98 495
73 300
6.27 Płatności w formie akcji
Przyjęcie długoterminowego programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu
dla Spółki
25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Archicom S.A. podjęło uchwałę w sprawie przyjęcia długotermino-
wego programu motywacyjnego na lata 2025 – 2029 dla Członków Zarządu, Członków Rady Nadzorczej oraz innych osób
o kluczowym znaczeniu dla Spółki.
Program ma na celu zmotywowanie i wzmocnienie działań wykwalifikowanych osób, w dążeniu do realizacji kluczowej stra-
tegii Spółki, zapewnienie optymalnych warunków dla wzrostu wyników finansowych, poprzez umożliwienie tym osobom na-
bycia lub objęcia akcji zwykłych na okaziciela Spółki i uczestniczenie w partycypacji zysku.
Program Motywacyjny zakłada możliwość uzyskania świadczenia przez osoby uprawnione w dwóch wariantach, poprzez:
• jednorazowe nabycie akcji Spółki od głównego akcjonariusza Spółki, Echo Investment S.A. lub,
• przyznanie w rocznych transzach warrantów subskrypcyjnych, uprawniających osoby upoważnione do objęcia akcji
Spółki nowej emisji
Realizacja pierwszego świadczenia Programu Motywacyjnego obejmuje przyznanie uprawnienia do nabycia, przez wybrane
osoby uprawnione, łącznie nie więcej niż 371 tys. istniejących akcji Spółki, co stanowi, na moment przyjęcia programu, 0,63%
kapitału zakładowego Spółki.
Pierwsze transakcje w ramach Programu Motywacyjnego zostały zawarte 17 lipca 2025 roku. Tego dnia Emitent otrzymał
zawiadomienia z art. 19 Rozporządzenia MAR od następujących osób pełniących obowiązki zarządcze:
• od Waldemara Olbryka – Prezesa Zarządu o nabyciu 15.500 sztuk akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczonych
kodem ISIN PLARHCM00016;
• od Nicklasa Lindberga – Przewodniczącego Rady Nadzorczej o nabyciu 237.000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela
Spółki oznaczonych kodem ISIN PLARHCM00016;
• od Macieja Drozda – Członka Rady Nadzorczej o nabyciu 118.500 sztuk akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczo-
nych kodem ISIN PLARHCM00016.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
69
Cena nabycia akcji w ramach pierwszego świadczenia Programu Motywacyjnego wynosi 0,01 zł za akcję, a cena z notowań
akcji na dzień nabycia wynosiła 46,50 zł za akcję. Wycena kosztu z tytułu realizacji pierwszego świadczenia Programu Moty-
wacyjnego wyniosła 17.248 tys. zł i została ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku w pozycji Kosztów ogólnego
zarządu oraz w Pozostałych kapitałach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej.
Realizacja drugiego świadczenia Programu Motywacyjnego obejmuje przyznanie uprawnienia do objęcia warrantów sub-
skrypcyjnych. Wybranym osobom uprawnionym, po zawarciu umowy uczestnictwa, będą przyznawane w rocznych tran-
szach, warranty subskrypcyjne, uprawniające do objęcia łącznie, nie więcej niż 337 tys. akcji Spółki nowej emisji, stanowią-
cych, na dzień przyjęcia programu, 0,58% kapitału zakładowego Spółki.
Maksymalna liczba akcji Spółki, które będą mogły nabyć osoby uprawnione w ramach Programu nie przekroczy łącznie
708 tys. akcji Spółki, co stanowi, na moment przyjęcia programu, 1,21% kapitału zakładowego Spółki.
Przyznanie warrantów subskrypcyjnych za dany rok obrotowy będzie uzależnione od poziomu osiągniętego przez Spółkę celu
finansowego określonego dla danego roku obrotowego przez Radę Nadzorczą oraz pozostawienie w stosunku współpracy
ze Spółką lub innym podmiotem z grupy kapitałowej kontrolowanej przez Akcjonariusza Większościowego przez cały okres,
za który przyznana ma zostać dana transza warrantów subskrypcyjnych.
Szczegółowe informacje na temat przyjętego Programu Motywacyjnego zostały opublikowane raportem bieżącym
nr 22/2025.
Grupa dokonała wyceny drugiego świadczenia Programu Motywacyjnego przy wykorzystaniu modelu binominalnego (lat-
tice), na podstawie którego ustalono koszt z tytułu realizacji drugiego świadczenia Programu Motywacyjnego w wysokości
3.645 tys. zł. Koszt został ujęty w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku w pozycji Kosztów ogólnego zarządu oraz w Pozo-
stałych kapitałach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej.
Uchwała ZWZA w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego Spółki
oraz emisja warrantów subskrypcyjnych
W związku z przyjęciem przez Spółkę pięcioletniego Programu Motywacyjnego, zakładającego wyemitowanie warrantów
subskrypcyjnych uprawniających do objęcia akcji Spółki przez osoby uprawnione, Walne Zgromadzenie Spółki dnia
25 czerwca 2025 roku podjęło uchwałę o podwyższeniu warunkowo kapitału zakładowego Spółki o kwotę nie wyższą niż
3.370 tys. złotych tj. z kwoty 584.960.430,00 złotych do kwoty nie wyższej niż 588.330.430,00 złotych.
Podwyższenie kapitału zakładowego nastąpi w drodze emisji nie więcej niż 337 tys. nowych zwykłych akcji na okaziciela serii
F o numerach F 1 do F 337.000 o wartości nominalnej 10,00 złotych każda. Akcje serii F zostaną przyznane osobom uprawnio-
nym, uczestniczącym w Programie Motywacyjnym, które zawarły ze Spółką umowy przystąpienia do Programu Motywacyj-
nego.
6.28 Umowy gwarancji finansowej i aktywa oraz
zobowiązania warunkowe
Tabela nr 64 – Zestawienie umów gwarancji finansowych
31.12.2025
31.12.2024
Poręczenie spłaty zobowiązań
72 695
47 327
Gwarancje udzielone
25 800
25 973
Gwarancje otrzymane
3 168
3 122
Razem
101 663
76 422
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
70
Spółka udziela jednostkom zależnym poręczeń stanowiących zabezpieczenie wynagrodzenia należnego dostawcom z tytułu
realizowanych na rzecz jednostek usług w ramach podpisanych kontraktów budowlanych.
Gwarancje wystawione przez Archicom S.A. dotyczą: zabezpieczenia wywiązania się ze zobowiązań sprzedającego związa-
nego ze sprzedażą budynku biurowego City One oraz zabezpieczenia wykonania zobowiązań wynikających z podpisanej
umowy zakupu prawa do użytkowania wieczystego gruntu.
Spółka nie posiada istotnych zobowiązań warunkowych. Poniżej zaprezentowano zestawienie wystawionych przez Spółkę i
otrzymanych gwarancji oraz udzielonych poręczeń
Tabela nr 65a – Gwarancje wystawione przez Archicom S.A. na 31 grudnia 2025 r.
Gwarant
Podmiot otrzymu-
jący gwarancję
Beneficjent
Wartość
Termin
ważności
Tytułem
Archicom S.A.
Projekt Echo 137
sp. z o.o.
Project
Towarowa 22
sp. z o.o.
10 000
08.12.2029
lub gdy upłynął
termin, w któ-
rym zostały
ważnie, sku-
tecznie i bez-
warunkowo
spłacone lub
rozliczone
w całości
Gwarancja na zabezpieczenie wyko-
nania zobowiązań w związku z podpi-
saniem umowy na zakup prawa użyt-
kowania wieczystego gruntu. Archi-
com S.A. zobowiązany będzie do nale-
żytej i terminowej zapłaty kwot w ra-
mach korekty ceny wobec Projekt To-
warowa 22 sp. z o.o. zgodnie z posta-
nowieniami umowy przenoszącej
Archicom S.A.
Archicom
Nieruchomości 5
Sp. z o.o.
City One Park
Sp. z o.o.
15 800
27.11.2027
Archicom S.A. w związku ze sprzedażą
budynku biurowego City Forum - City
One gwarantuje nabywcy wywiązanie
się przez spółkę celową Archicom Nie-
ruchomości 5 Sp. z o.o. z zobowiązań
sprzedającego dotyczących umowy
gwarancji najmu. Kwota gwarancji to
3.738 tys. EUR (przeliczona na potrzeby
po średnim kursie NBP z dnia
31.12.2024).
Gwarancje
razem
25 800
Tabela nr 65b – Gwarancje otrzymane przez Archicom S.A. na 31 grudnia 2025 r.
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję
Beneficjent
Wartość
Termin
ważności
Tytułem
PKO BP S.A.
Archicom S.A.
City One Park
Sp. z o.o.
1 344
09.07.2026
Gwarancja bankowa wystawiona przez
PKO BP w związku ze sprzedażą budynku
biurowego City Forum - City One na rzecz
nabywcy. Dokument gwarantuje wywiąza-
nie się przez spółkę Archicom S.A. z zobo-
wiązania wynikającego z umowy najmu nr
2/20/N/CF1 zawartej w dniu 30 stycznia
2020 roku dotyczącej najmu powierzchni
usługowo-biurowych w budynku City One
we Wrocławiu przy ul. Traugutta 45, w któ-
rej prawa i obowiązki zgodnie z umową
sprzedaży nieruchomości aktem notarial-
nym Rep. A2229/2020 z dnia 27 maja 2020
roku wstąpił nabywca.
PKO BP S.A.
Archicom S.A.
MIDPOINT 71
Sp. z o.o.
807
09.06.2026
Gwarancja bankowa wystawiona przez
PKO BP w związku zawartą umową najmu.
Dokument gwarantuje wywiązanie się
przez spółkę Archicom S.A. ze zobowiąza-
nia wynikającego z umowy najmu zawartej
w dniu 20 czerwca 2022 roku wraz z póź-
niejszymi zmianami dotyczącej najmu po-
wierzchni biurowych w budynku Midpo-
int71 we Wrocławiu przy ul. Powstańców
Śląskich 9.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
71
Generali Towa-
rzystwo Ubez-
pieczeń S.A.
Archicom S.A. na
rzecz Archicom
Łódź 1 sp. z o.o.
Miasto Łódź
1 000
31.01.2027
Gwarancja ubezpieczeniowa wystawiona
przez Generali Towarzystwo Ubezpiecze-
niowe S.A. w związku z podpisaniem poro-
zumienia z dnia 01.02.2024 roku dotyczą-
cego inwestycji Flow. Dokument gwaran-
tuje wywiązanie się przez spółkę celową
Archicom Łódź 1 Sp. z o.o. (dawniej: Archi-
com Łódź sp. z o.o.) ze zobowiązania wyni-
kającego z porozumienia z dnia 01.02.2024
roku.
Generali Towa-
rzystwo Ubez-
pieczeń S.A.
Archicom S.A. na
rzecz Archicom
Perth sp. z o.o.
Zakład Wielo-
branżowy "LE-
SAN" Leszek
Klonowski
17
20.12.2028
Gwarancja ubezpieczeniowa w związku z
podpisaniem porozumienia z dnia
24.10.2025 roku dotyczącego inwestycji
Modern Mokotów. Dokument gwarantuje
wywiązanie się przez spółkę celową Archi-
com Perth sp. z o.o. ze zobowiązania wyni-
kającego z tego porozumienia
Gwarancje
razem
3 168
Tabela nr 66 – Poręczenia wystawione przez Archicom S.A. na 31 grudnia 2025 r.
Poręczyciel
Podmiot otrzymu-
jący poręczenie
Beneficjent
Wartość
Termin
ważności
Tytułem
Archicom S.A.
Archicom Wrocław
sp. z o.o.
Budvar Cen-
trum Sp. z o.o.
2 065
31.08.2026
Umowa poręczenia na zabezpieczenie
wynagrodzenia kontraktu budowlanego.
Archicom S.A.
Archicom sp. z o.o. -
Realizacja Inwestycji
- sp.k.
City One Park
Sp. z o.o.
1 485
31.03.2029
Zabezpieczenie zobowiązania względem
CITY ONE PARK wynikającego z Kontraktu
Budowlanego CFB i Infrastruktury -> doty-
czy sprzedaży budynku City Forum bud B
(City One)
Archicom S.A.
Archicom Łódź 1 sp.
z o.o.
PEKABEX BET
S.A.
15 209
31.01.2026
Umowa poręczenia na zabezpieczenie
wynagrodzenia kontraktu budowlanego.
Archicom S.A.
Archicom Nierucho-
mości 9 Sp. z o.o.
Konsorcjum
Stali S.A.
4 566
31.12.2027
Umowa poręczenia na zabezpieczenie
wynagrodzenia kontraktu budowlanego.
Archicom S.A.
Archicom Nierucho-
mości 6 sp. z o.o.
Budimex S.A.
15 000
15.05.2026
Umowa poręczenia na zabezpieczenie
wynagrodzenia kontraktu budowlanego.
Archicom S.A.
Archicom Wrocław
sp. z o.o.
CMC Poland
sp. z o.o.
3 448
31.01.2026
Umowa poręczenia na zabezpieczenie
wynagrodzenia kontraktu budowlanego.
Archicom S.A.
Archicom Nierucho-
mości 9 Sp. z o.o.
Keller - Polska
sp. z o.o.
5 276
30.06.2027
Umowa poręczenia na zabezpieczenie
wynagrodzenia kontraktu budowlanego.
Archicom S.A.
Archicom Nierucho-
mości 14 sp. z o.o.
Sandomiria
Bokwa & Bo-
kwa spółka
jawna
15 083
zobowiąza-
nia z umowy
sprzedaży do
23.06.2030
zobowiąza-
nia z umowy
gwarancji
czynszowej
do 1.10.2035
Zabezpieczenie należytego i termino-
wego wykonania wszystkich zobowiązań
wynikających z Umowy Sprzedaży oraz
Umowy Gwarancji Czynszowej w związku
ze sprzedażą budynku City 2
Archicom S.A.
Altona Investments
sp. z o.o.
Wrocławskie
Przedsiębior-
stwo Budow-
nictwa Miesz-
kaniowego
"Mój Dom"
S.A.
1 338
30.06.2026
Umowa poręczenia na zabezpieczenie
wynagrodzenia kontraktu budowlanego.
Archicom S.A.
Archicom Senja 2
sp. z o.o.
Monting Real
Estate sp. z
o.o.
9 225
do 03.04.2030
lub z chwilą
zapłaty II
transzy
Udzielenie poręczenia należytego wyko-
nania przez Archicom Senja 2 zobowiąza-
nia objętego porozumieniem z kupującym
Monting Real Estate (partycypacja w
kosztach renowacji ul. Chłodnej)
Poręczenia
razem
72 695
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
72
6.29 Zarządzanie kapitałem
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia zdolności kontynuowania działalności oraz zapewnienia oczekiwanej stopy
zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki. Na podstawie wartości bilansowej
kapitałów własnych Spółka oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek i innych instru-
mentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężne) do kapitału własnego. Ponadto by monitorować zdolność obsługi
długu, Spółka oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Spółka definiuje EBITDA jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem sko-
rygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki
mogą tę miarę definiować inaczej). Monitorowanie wskaźników zadłużenia odbywa się na poziomie grupy kapitałowej, na-
tomiast dla danych jednostkowych Spółki w okresie objętym sprawozdaniem finansowym przedstawione powyżej wskaźniki
kształtowały się na następującym poziomie:
Tabela nr 67 – Kalkulacja wskaźnika długu do EBIDTA
Wskaźnik zadłużenia
31.12.2025
31.12.2024
A. Zobowiązania finansowe
1 438 529
1 088 641
B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
5 898
226
Dług netto (A-B)
1 432 631
1 088 415
Kapitał własny ogółem
1 250 895
1 114 715
Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne
114,53%
97,64%
C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem
253 830
218 520
D. Przychody finansowe
305 519
269 466
E. Koszty finansowe
125 412
133 177
F. Amortyzacja
9 319
7 084
EBITDA (C-D+E+F)
83 042
89 315
Wskaźnik Dług netto / EBITDA
17,25
12,19
Wzrost wskaźnika długu netto do kapitałów własnych Spółki wynika z realizacji strategii intensywnego wzrostu. W średnim
terminie Grupa dąży do sprzedaży 3.000 – 4.000 mieszkań. Aby zrealizować ten cel Grupa zabezpieczyła w 2025 roku grunty
o wartości 381 mln PLN. Zakupy gruntów były finansowane zewnętrznie, głównie poprzez emisję obligacji.
6.30 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie
sprawozdawczym
Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A.
10 stycznia 2025 roku Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strategicznej. Na mocy
aneksu Umowa została zawarta na czas określony 24 miesięcy tj. do 21 stycznia 2026 roku. Wszelkie pozostałe warunki Umowy
przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym Nr 5/2024 z dnia 21 lutego 2024 roku pozostały bez zmian.
Aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym
11 lutego 2025 roku Spółka podpisała z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A., z siedzibą w Warszawie,
aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym. Kwota kredytu w rachunku bieżącym określona w aneksie została zwięk-
szona do kwoty 240 mln złotych. Kwota kredytu jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej równej wysokości
stawki referencyjnej (WIBOR 1M) powiększonej o marżę dla banku. Okres udostępnienia środków z kredytu został wydłużony
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
73
do 30 września 2027 roku. Pozostałe istotne warunki Umowy o Kredyt odpowiadają warunkom powszechnie stosowanym
w tego typu umowach.
Transakcja nabycia obligacji własnych w celu umorzenia oraz emisja obligacji
14 marca 2025 roku Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M11/2025 o łącznej wartości nominalnej 120.000 tys. zło-
tych. Emisja dotyczy niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy pro-
centowej WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestora. Świadczenia Emitenta z tytułu obligacji mają charakter wyłącznie
pieniężny i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje zostały wprowadzone i będą noto-
wane w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu
obligacji został wyznaczony na 14 marca 2029 roku.
17 marca 2025 roku Archicom S.A. dokonał całkowitego wykupu w terminie zapadalności obligacji serii M7/2023 o wartości
nominalnej 62.000 tys. złotych.
Uchwała ZWZA w sprawie wypłaty dywidendy za rok obrotowy 2024
25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, zgodnie z rekomendacją Zarządu oraz po uprzednim,
pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, postanowiło przeznaczyć wykazany w rocznym jednostkowym sprawoz-
daniu finansowym Spółki zysk netto za rok obrotowy 2024 w wysokości 197.448.200,81 złotych na wypłatę dywidendy
dla akcjonariuszy Spółki w kwocie 197.131.664,91 złotych, tj. 3,37 złotych na akcję
Szczegółowy opis dotyczący podziału zysku za rok obrotowy 2024 znajduje się w punkcie 6.24 sprawozdania.
6.31 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym
Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A.
20 stycznia 2026 roku Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strategicznej. Na mocy
aneksu trwanie Umowy zostało przedłużone o dodatkowy rok, tzn. do 21 stycznia 2027 roku. Wszelkie pozostałe istotne warunki
umowy przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym nr 5/2024 z dnia 21 lutego 2024 roku pozostały bez zmian.
Konflikt zbrojny w regionie Bliskiego Wschodu
Po dniu bilansowym, tj. w 2026 roku, doszło do eskalacji konfliktu zbrojnego w regionie Bliskiego Wschodu, który ma potencjalny
wpływ na sytuację gospodarczą w regionie oraz na działalność wielu podmiotów gospodarczych. Zarząd Spółki monitoruje
rozwój sytuacji oraz analizuje jej potencjalny wpływ na działalność operacyjną Spółki, w szczególności w zakresie sytuacji
makroekonomicznej kraju oraz poziomu kosztów materiałów i energii.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie jest możliwe oszacowanie pełnego wpływu powyższych zdarzeń
na przyszłą sytuację finansową Spółki. Zarząd nie identyfikuje jednak okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenie dla kon-
tynuacji działalności w dającej się przewidzieć przyszłości.
6.32 Pozostałe informacje
Wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki
Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla Członków Zarządu Spółki wyniosła:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
74
Tabela nr 68 – Wynagrodzenia Członków Zarządu
W spółce dominującej
W spółkach zależnych
oraz stowarzyszonych
Wynagrodzenie
Inne
świadczenia
Wynagrodzenie
Razem
01.01 - 31.12.2025
Waldemar Olbryk
1 389
166
689
2 244
Agata Skowrońska-Domańska
298
42
989
1 329
Dawid Wrona
469
36
776
1 281
Rafał Zboch
424
107
798
1 329
Justyna Kawa
138
9
259
406
Razem
2 718
360
3 511
6 589
01.01 - 31.12.2024
Waldemar Olbryk
1 342
174
752
2 268
Agata Skowrońska-Domańska
378
111
852
1 341
Rafał Zboch
360
104
919
1 383
Dawid Wrona
405
34
721
1 160
Razem
2 485
423
3 244
6 152
Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej Spółki
Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla Członków Rady Nadzorczej Spółki wyniosła:
Tabela nr 69 – Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie
Inne
świadczenia
Razem
01.01 - 31.12.2025
Konrad Płochocki
84
-
84
Marek Gabryjelski
41
-
41
Nicklas Lindberg
55
-
55
Maciej Drozd
39
-
39
Peter Kocsis
6
-
6
Bence Sass
12
-
12
Balazs Gal
6
-
6
Jacek Owczarek
43
-
43
Razem
286
-
286
01.01 - 31.12.2024
Konrad Płochocki
84
-
84
Marek Gabryjelski
84
-
84
Kocsis Peter
12
-
12
Sass Bence
12
-
12
Razem
192
-
192
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
75
Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
Audytorem dokonującym badania rocznego sprawozdania finansowego Spółki za 2025 rok oraz rocznego sprawozdania fi-
nansowego Spółki za 2024 rok jest PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k.
Tabela nr 70 – Wynagrodzenie podmiotu badającego sprawozdania finansowe
2025
2024
Badanie rocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A. oraz Skonsolidowa-
nego Sprawozdania Grupy Archicom
737
655
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A.
124
110
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom
181
150
Usługa poświadczająca dot. sprawozdania pro-forma i prospektu
-
375
Przeprowadzenie atestacji raportu zrównoważonego rozwoju
-
140
Pozostałe usługi
30
30
Razem
1 072
1 460
Pozostałe usługi świadczone przez audytora w 2025 roku oraz 2024 roku dotyczą usługi atestacyjnej w zakresie sprawozdania
o wynagrodzeniach za rok 2025 oraz 2024 rok – usługi wykonywane po dniu bilansowym.
Grupa poniosła także koszt badań jednostkowych rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych od Archicom S.A.
przeprowadzonych przez inne podmioty uprawnione do badania sprawozdań finansowych. Wynagrodzenie tych podmiotów
za 2025 rok wyniesie na podstawie podpisanych umów 368 tys. złotych, a w 2024 roku wynosiło 409 tys. złotych.
Zatrudnienie
Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe kształtowało się następująco:
Tabela nr 71 – Przeciętne zatrudnienie w podziale na grupy zawodowe
01.01 -
31.12.2025
01.01 -
31.12.2024
Pracownicy umysłowi
342
267
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem
342
267
Istotne różnice między wcześniej publikowanymi prognozami dotyczącymi kształtowania się zobo-
wiązań finansowych na ostatni dzień roku obrotowego, a zobowiązaniami finansowymi zaprezento-
wanymi w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej
Zaprezentowane w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2025 rok zobowiązania finansowe
nie odbiegają istotnie od wcześniej opublikowanych prognoz na ten dzień. Wyższe saldo zobowiązań finansowych Emitenta
względem publikowanych prognoz wynika głównie z wyższego od zakładanego wcześniej salda zobowiązań z tytułu kredy-
tów i pożyczek.
6.33 Opis głównych obszarów ryzyka działalności
Archicom S.A.
Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione przez Spółkę zgodnie z jej najlepszą wiedzą, na podstawie informacji
dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Spółki ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
76
i indywidualnego charakteru realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie.
Rozdział przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Spółkę, w tym takie na które Spółka nie ma wpływu.
Zarówno kolejność poszczególnych grup jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana
w porządku prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność.
Z uwagi na działalność holdingową oraz pożyczkową Spółki, zidentyfikowane ryzyka dla Grupy Archicom są tożsame
dla Archicom S.A.:
Ryzyko sytuacji makroekonomicznej
Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie
z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu
na nieruchomości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność
finansowania dla inwestycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali
i najemców oraz nabywców obiektów biurowych, a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Spółki.
Działania Spółki: Spółka na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrzne,
z uwzględnieniem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko zmian sytuacji
ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego
otoczenia.
Spółka nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona
na skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych.
W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością Spółka regularnie monitoruje stan środków pieniężnych
na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizowane są
także scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Spółki, przygotować się na sytuację
kryzysową oraz dostosować bieżące działania.
Ryzyko wzrostów cen oraz braku podaży gruntu
Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji,
uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część
aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego
projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprze-
daży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkurencję na rynku nie-
ruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miej-
scowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzen-
nego. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sy-
tuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzystując przekro-
jowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżącej
działalności Grupa z wyprzedzeniem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując dzięki tym działaniom bank
gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę pod realizację projektów
w horyzoncie długoterminowym.
Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych
W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych wy-
maga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
77
i samorządowej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane,
także w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych kupo-
wanych gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości.
W konsekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów
inwestycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy.
Działania Spółki: Spółka posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz profe-
sjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego
wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielo-
wymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest pro-
wadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy zewnętrznych specjalistów branżowych.
Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich
Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie
przygotowania i budowy. Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma ryzykami,
w szczególności: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie
z założonymi planami organizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone
w budżecie (np. w związku z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych
i usług podwykonawców, wzrostem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi
trudnościami technicznymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków. Wystąpienie
któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów
lub utratę przychodów, zablokowanie środków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić
zakończenie inwestycji. Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki.
Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu,
przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczególnych etapów, profesjonalne
mechanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia
w powiązaniu z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby
na realizację działań korygujących z wyprzedzeniem.
Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonaw-
stwa. W Grupie przeprowadzana jest bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen pro-
duktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów.
Ryzyko stopy procentowej
Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finansowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania,
głównie wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finan-
sowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwestycji. Rów-
nocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zacią-
gania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez Grupę
i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania pro-
jektami deweloperskimi. Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub sytuacji
materialnej potencjalnych kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić większe
wymagania wobec klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji kredytowej.
Na skalę udzielanych kredytów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Komi-
sję Nadzoru Finansowego. Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się
z pogorszeniem zdolności kredytowej oraz wyższymi kosztami kredytów hipotecznych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
78
Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem zmian stopy procentowej Spółka prowadzi cykliczną analizę
wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów. Analizowane są wypowiedzi m.in. Prezesa NBP,
Członków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej.
Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu do potencjalnego wahania stopy procentowej.
Kalkulację przeprowadzono na podstawie zmiany średniej stopy procentowej WIBOR oraz EURIBOR obowiązujących w okresie
odpowiednio o (+/-) 3 p.p i (+/-) 1 p.p. oraz w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych wrażliwych na zmianę
oprocentowania tj. oprocentowanych zmienną stopą procentową.
Tabela nr 72 – Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej
Wahania stopy procentowej
Wpływ na wynik finansowy:
31.12.2025
31.12.2024
Wzrost stopy procentowej WIBOR o 3 p.p.
10 433
7 005
w tym:
pożyczki udzielone
53 000
39 001
pożyczki otrzymane
(13 920)
(10 692)
obligacje wyemitowane
(20 460)
(18 932)
zobowiązania leasingowe
(1 236)
(1 258)
należności leasingowe
235
234
środki pieniężne (kredyt w rachunku bieżącym)
(7 186)
(1 348)
Spadek stopy procentowej WIBOR o 3 p.p.
(10 433)
(7 005)
w tym:
pożyczki udzielone
(53 000)
(39 001)
pożyczki otrzymane
13 920
10 692
obligacje wyemitowane
20 460
18 932
zobowiązania leasingowe
1 236
1 258
należności leasingowe
(235)
(234)
środki pieniężne (kredyt w rachunku bieżącym)
7 186
1 348
Wzrost stopy procentowej EURIBOR o 1 p.p.
-
184
pożyczki udzielone
-
184
Spadek stopy procentowej EURIBOR o 1 p.p.
-
(184)
pożyczki udzielone
-
(184)
Ryzyko regulacyjne
Działalność Grupy podlega licznym przepisom prawa i regulacjom, takim jak wymogi dotyczące planowania i zagospodaro-
wania przestrzennego, przepisy prawa budowlanego, wymogi w zakresie obrotu nieruchomościami i odpowiedzialności sprze-
dawcy oraz ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat można zaobserwować proces
wprowadzania intensywnych zmian w systemie prawa polskiego, a także rozwój prawodawstwa UE. Duża liczba zmian
w systemie prawnym może mieć istotny wpływ na sposób prowadzenia przez podmioty gospodarcze ich działalności
oraz na uzyskiwane przez nie wyniki finansowe. Dotyczy to także działalności Grupy, ponieważ realizacja procesu inwestycyj-
nego w branży budowlanej wiąże się z koniecznością spełnienia wielu wymogów przewidzianych w prawie cywilnym i admi-
nistracyjnym (prawo budowlane, przepisy planistyczne, prawo konsumenckie itp.).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
79
Wejście w życie nowej, istotnej dla obrotu gospodarczego regulacji może spowodować bezpośrednie istotne zmiany na rynku
nieruchomości poprzez znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji (np. zmiana obowiązujących standardów technicznych
obowiązujących dla budynków) czy też konieczność wprowadzenia zmian treści umów z nabywcami lokali. Ponadto, w przy-
padku nowych przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne, ich wprowadzenie może stworzyć niepewność co do ob-
owiązującego stanu prawnego i spowodować czasowe wstrzymanie wielu inwestycji w obawie przed niekorzystnymi skutkami
wprowadzonych regulacji (straty finansowe bądź nawet konsekwencje karne działań podjętych na podstawie przepisów,
które następnie sądy bądź organy administracji publicznej zinterpretowały w sposób niekorzystny dla przedsiębiorcy).
Materializacja wyżej opisanego ryzyka może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Grupy.
Działania Spółki: Spółka posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich
wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancela-
riami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży dewelo-
perskiej, budowania świadomości skutków planowanych czy wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany oto-
czenia prawnego.
Ryzyko walutowe
Większość transakcji w Spółce przeprowadzanych jest w PLN. Ekspozycja Spółki na ryzyko walutowe wynika głównie z posia-
danych środków pieniężnych na rachunkach bankowych oraz otrzymywania części przychodów z najmu w walucie EUR.
Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem Grupa prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finanso-
wego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN. Aktywa oraz zobowiązania finan-
sowe Spółki, inne niż instrumenty pochodne wyrażone w walutach obcych, przeliczane na PLN kursem zamknięcia obowiązu-
jącym na dzień bilansowy przedstawiają się następująco:
Tabela nr 73 – Zestawienie aktywów oraz zobowiązań w walutach obcych
Wartość wyrażona
w walucie
Wartość po
przeliczeniu
tys. EUR
Stan na 31.12.2025
Aktywa finansowe (+)
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
31
129
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
15
65
Zobowiązania finansowe (-)
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem
46
194
Stan na 31.12.2024
Aktywa finansowe (+)
Pożyczki
4 659
19 907
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
31
132
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
23
101
Zobowiązania finansowe (-)
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe
7
30
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem
4 720
20 170
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
80
Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych
Spółki oraz wahań kursu EUR do PLN. Analiza wrażliwości zakłada wzrost lub spadek kursów EUR/PLN o 10% w stosunku do kursu
zamknięcia obowiązującego na poszczególne dni bilansowe.
Tabela nr 74 – Ekspozycja na ryzyko kursowe
Wahania kursu
Wpływ na wynik finansowy:
31.12.2025
31.12.2024
Wzrost kursu walutowego o 10%
20
1 857
w tym:
pożyczki udzielone w walucie EUR
-
1 837
należności handlowe w walucie EUR
13
13
środki pieniężne w walucie EUR
7
10
zobowiązania handlowe w walucie EUR
-
(3)
Spadek kursu walutowego o 10%
(20)
(1 857)
w tym:
pożyczki udzielone w walucie EUR
-
(1 837)
należności handlowe w walucie EUR
(13)
(13)
środki pieniężne w walucie EUR
(7)
(10)
zobowiązania handlowe w walucie EUR
-
3
Ekspozycja na ryzyko walutowe ulega zmianom w ciągu roku w zależności od wolumenu transakcji przeprowadzanych
w walucie. Tym samym powyższą analizę wrażliwości można uznać za określone skalą analizowanej zmiany oszacowanie
ekspozycji Spółki na ryzyko walutowe na dzień bilansowy.
Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania
Spółka wykorzystuje różne formy finansowania takie jak: obligacje, środki własne, kredyty. Spółka jest w stanie pozyskać finan-
sowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji szeregu
ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrznego,
nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynników
na wyniki działalności Spółki.
Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje
dostępne opcje w zakresie finansowania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania
dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się wyłącz-
nie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzykiem w tym zakresie.
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytucjach finanso-
wych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności.
Działania Spółki: Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy-
padku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W przypadku środków pieniężnych i de-
pozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarządu, wobec
przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
81
Tabela nr 75 – Ekspozycja na ryzyko kredytowe
31.12.2025
31.12.2024
Pożyczki
2 030 967
1 514 120
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
80 854
124 715
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
5 898
226
Zobowiązania z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń
98 495
73 300
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
2 216 214
1 712 361
Tabela nr 76 – Zestawienie pożyczek udzielonych w podziale na spółki łącznie z naliczonymi odsetkami
31.12.2025
Service Hub Resi sp. z o.o.
1 003
AD Management sp. z o.o.
8 157
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.
171 993
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.
8 475
Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.
11 502
Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o.
37 208
Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.
6 616
Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o.
52 881
Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o.
1 048
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.
86 655
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.
5 643
Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o.
23 872
Archicom Poznań Sp. z o.o.
11 898
Archicom Wrocław Sp. z o.o.
100 047
Archicom Warszawa Sp. z o.o.
80 826
MIOGA Investment Sp. z o.o.
27 147
Archicom Warszawa 3 Sp. z o.o.
25 663
Himawari Investment Sp. z o.o.
59 550
Archicom Wrocław 4 sp. z o.o.
59 351
Archicom Wrocław 3 Sp. z o.o.
105 133
Projekt Browarna sp. z o.o.
114 708
Archicom Warszawa 2 Sp. z o.o.
137 910
EASS5003 Sp. z o.o.
39 251
Keshi Sp. z o.o.
34 204
Rentierresidence Sp. z o.o.
1 042
Archicom Kraków Sp. z o.o.
113 729
EASS5000 sp. z o.o.
310
Fit Out Center Archicom sp. z o.o.
8 017
RPGZ 16 sp. z o.o.
49 401
Archicom Residential Sp. z o.o.
4 010
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
82
Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o.
18 737
Archicom Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k.
14 550
Archicom Projekt 127 Sp. z o.o.
370
Projekt Echo - 137 Sp. z o.o.
107 073
Archicom Perth Sp. z o.o.
162 437
Archicom Potton Sp. z o.o.
57 473
Archicom Łódź 1 sp. z o.o.
164 359
Archicom Gosford Investments sp. z o.o.
6 569
Projekt Echo - 143 sp. z o.o.
119 765
Odpis aktualizujący
(7 616)
Razem
2 030 967
Spółka w sposób ciągły monitoruje swoje należności od spółek zależnych. W ocenie Zarządu Spółki powyższe aktywa finan-
sowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można
za aktywa o dobrej jakości kredytowej.
Analizę należności pod kątem zalegania oraz strukturę wiekową należności zaległych nie objętych odpisem przedstawiają
poniższe tabele:
Tabela nr 77 – Ekspozycja na ryzyko kredytowe pod kątem zalegania oraz struktury wiekowania
31.12.2025
31.12.2024
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
Należności krótkoterminowe:
Należności z tytułu dostaw i usług
63 563
3 123
122 430
2 034
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)
(322)
(1 503)
(529)
(8)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
63 241
1 620
121 901
2 026
Pozostałe należności finansowe
15 993
-
788
-
Pozostałe należności finansowe netto
15 993
-
788
-
Należności finansowe
79 234
1 620
122 689
2 026
Tabela nr 78 – Odpis na oczekiwane straty kredytowe
Odpis na oczekiwane straty
kredytowe wyceniany
w kwocie równej oczekiwa-
nym stratom kredytowym
w horyzoncie:
12-miesięcy
w całym okresie życia instrumentu
Koszyk 1
Koszyk 2
Koszyk 3
Środki
pieniężne
Udzielone
pożyczki
Pozostałe
aktywa
finan-
sowe
Należności
z tytułu dostaw
i usług
oraz pozostałe
należności
Udzielone
pożyczki
Należności
z tytułu
leasingu
Udzielone
pożyczki
Wartość bilansowa na
początek okresu
-
1 495
-
537
1 037
-
4 255
Zmiany w trakcie okresu
-
(41)
-
1 288
1 972
-
(1 102)
Wartość bilansowa na
koniec okresu
-
1 454
-
1 825
3 009
-
3 153
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
83
Spółka ujmuje oczekiwane straty kredytowe w horyzoncie:
• 12 miesięcy - w przypadku aktywów finansowych, dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredyto-
wego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 1);
• w całym okresie życia instrumentu finansowego - w zależności od zmiany ryzyka kredytowego od momentu począt-
kowego ujęcia instrumentu finansowego:
- istotny wzrost ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 2),
- zidentyfikowana utrata wartości (koszyk 3).
Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych
Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za pośrednictwem spółek celowych. Spółka finansuje projekty deweloper-
skie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest
od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która determinowana jest w szczegól-
ności rzeczywistą realizacją zakładanego harmonogramu realizacji konkretnych przedsięwzięć. Opóźnienia poszczególnych
projektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć
na pogorszenie płynności finansowej Spółki.
Działania Spółki: Spółka prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim
jak i długim okresie. W tym celu Spółka prognozuje przepływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawartych jak i przy-
szłych kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płynności Spółka op-
tymalizuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio
dostosowując terminy wymagalności poszczególnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektywności przepływów.
Zgodnie z wymogami MSSF 7 Spółka monitoruje ryzyko płynności, analizując terminy zapadalności aktywów i zobowiązań
finansowych oraz identyfikując potencjalne niedopasowania pomiędzy nimi. Na dzień bilansowy aktywa obrotowe wynosiły
92.546 tys. zł i obejmowały głównie należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (82.730 tys. zł), pożyczki krót-
koterminowe (1.050 tys. zł), należności leasingowe (1.960 tys. zł) oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty (5.898 tys. zł). Poziom
aktywów o natychmiastowej płynności pozostawał zatem ograniczony.
Zobowiązania krótkoterminowe wyniosły 306.759 tys. zł, z czego największą pozycję stanowiły kredyty, pożyczki i inne instru-
menty dłużne (243.725 tys. zł), w tym kredyt w rachunku bieżącym. Środki z kredytu w rachunku bieżącym są wykorzystywane
przez Spółkę do finansowania udzielanych pożyczek długoterminowych na rzecz spółek z Grupy, które następnie przezna-
czają je na nabycie gruntów pod realizację przyszłych inwestycji mieszkaniowych. Ponieważ finansowane tym kredytem ak-
tywa mają charakter długoterminowy i nie generują bieżących wpływów pieniężnych, wpływa to na kształtowanie się ujem-
nej luki płynności w krótkich okresach.
Dodatkowe zobowiązania krótkoterminowe obejmowały zobowiązania leasingowe (10.882 tys. zł), zobowiązania i rezerwy
z tytułu świadczeń pracowniczych (19.288 tys. zł), zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania (27.257 tys.
zł), zobowiązania z tytułu podatku dochodowego (3.091 tys. zł) oraz pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe.
Struktura bilansu, w której krótkoterminowe zobowiązania finansowe finansują aktywa długoterminowe (pożyczki oraz naby-
wane grunty), powoduje istotne niedopasowanie czasowe przepływów pieniężnych. W krótkim horyzoncie czasowym skutkuje
to ujemną luką płynności, ponieważ zobowiązania są wymagalne w okresie do 12 miesięcy, natomiast finansowane nimi
aktywa mają odległe terminy odzyskiwania środków.
Ryzyko to jest ograniczane przez dostępność kredytu w rachunku bieżącym, który pełni funkcję bufora płynności oraz umożli-
wia regulowanie bieżących zobowiązań operacyjnych. Spółka utrzymuje bieżący monitoring zapotrzebowania na środki pie-
niężne, harmonogramów spłat pożyczek udzielonych spółkom z grupy oraz dostępnego limitu kredytowego, co pozwala
na zarządzanie ryzykiem krótkoterminowych niedoborów finansowych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
84
Zarząd ocenia, że pomimo wskazanego niedopasowania między terminami wymagalności zobowiązań a charakterem finan-
sowanych aktywów, ryzyko płynności jest odpowiednio kontrolowane, a Spółka posiada zdolność do regulowania zobowią-
zań w terminach umownych, zgodnie z wymogami MSR 1 w zakresie kontynuacji działalności.
Tabela nr 79 – Terminy wymagalności zobowiązań finansowych
Krótkoterminowe
Długoterminowe
Przepływy
razem przed
zdyskontowaniem
Wartość
bilansowa
do 6
m-cy
6 do 12
m-cy
1 do 3
lat
3 do 5
lat
powyżej
5 lat
Stan na 31.12.2025
Kredyty w rachunku bieżącym
239 540
-
-
-
-
239 540
239 540
Pożyczki
-
-
119 223
485 059
-
604 282
475 793
Dłużne papiery wartościowe
25 061
25 433
614 460
121 952
-
786 906
681 991
Zobowiązania z tytułu leasingu
5 664
5 582
20 997
12 440
1 682
46 365
41 205
Gwarancje i poręczenia
34 995
2 065
25 642
20 710
15 083
98 495
98 495
Razem
305 260
33 080
780 322
640 161
16 765
1 775 588
1 537 024
Stan na 31.12.2024
Kredyty w rachunku bieżącym
44 934
-
-
-
-
44 934
44 934
Pożyczki
86 223
-
-
366 315
-
452 538
370 725
Dłużne papiery wartościowe
88 993
25 862
459 264
198 478
-
772 597
631 055
Zobowiązania z tytułu leasingu
4 455
4 437
18 088
16 509
5 014
48 503
41 927
Gwarancje i poręczenia
23 428
4 108
34 279
11 485
-
73 300
73 300
Razem
248 033
34 407
511 631
592 787
5 014
1 391 872
1 161 941
Informacja na temat terminu wymagalności poszczególnych gwarancji finansowych została opisana w punkcie 6.28.
Tabela nr 80 – Terminy wymagalności wybranych należności finansowych
Krótkoterminowe
niezdyskontowane
Długoterminowe
niezdyskontowane
Przepływy razem
przed
zdyskontowaniem
do 6 m-cy
6 do 12 m-cy
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej
5 lat
Stan na 31.12.2025
Należności z tytułu leasingu
996
1 017
4 286
2 382
-
8 681
Należności z tytułu pożyczek*
1 539
6 933
1 412 861
1 109 603
-
2 530 936
Razem
2 535
7 950
1 417 147
1 111 985
-
2 539 617
* kwoty niepomniejszone o odpisy na oczekiwane straty kredytowe
Ryzyko koncentracji akcjonariatu
Najwięksi akcjonariusze Spółki: Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment sp. z o.o. posiadają kontrolny pakiet akcji
w kapitale zakładowym Spółki, dający bezwzględną większość głosów na walnym zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć
pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Spółki, a tym samym istnieje potencjalne ryzyko,
że interesy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko pozo-
staje w znacznej mierze poza sferą wpływu Spółki, niemniej organy zarządzające analizują decyzje akcjonariuszy w odniesieniu
do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im uprawnień dokładają należytej sta-
ranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
85
Ryzyko konfliktu interesów
Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami
akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami akcji Spółki, występują powiązania osobowe i organizacyjne. Człon-
kami organów Emitenta mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje w podmiocie będącym właścicielem jej akcji
oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wzajemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu
interesów.
Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji Spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami inte-
resów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku, do którego ów konflikt
zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podej-
mowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy.
Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe
W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpre-
tacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępo-
wane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak
pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie
z posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów
faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu
przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowa-
nia przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpreta-
cji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny
być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym
poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie
prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami
obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może
mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Spółki.
86
7. Zatwierdzenie do publikacji
Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe
Archicom S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom wraz z danymi porówny-
walnymi, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób praw-
dziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Spółki Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archi-
com.
Oświadczamy ponadto, iż roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Archicom zawiera praw-
dziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Archicom S.A. w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocz-
nego jednostkowego sprawozdania finansowego oraz przeglądu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
za 2025 rok został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego spra-
wozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym jednostkowym sprawozdaniu
finansowym oraz raporcie z przeglądu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zgodnie z obowiązującymi
przepisami i normami zawodowymi. Są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczo-
wego biegłego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę
świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo
zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że Grupa Archicom oraz jednostka dominująca – Archicom S.A. nie publikują odrębnego
sprawozdanie dotyczącego informacji niefinansowych za 2025 rok. Sprawozdanie dotyczące informacji niefinansowych
za 2025 rok publikuje Grupa Echo Investment S.A. (Sprawozdanie Zrównoważonego Rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Invest-
ment za 2025 rok.), będące integralną częścią Rocznego Sprawozdania Zarządu z działalności Spółki Echo Investment S.A.
i jej Grupy Kapitałowej za 2025 rok są one dostępne na stronie internetowej Echo Investment w zakładce „Relacje inwestor-
skie” – Raporty okresowe: www.echo.com.pl
Podpisy wszystkich członków Zarządu
Data
Imię i nazwisko
Funkcja
Podpis
24.03.2026
Waldemar Olbryk
Prezes Zarządu
24.03.2026
Justyna Kawa
Członkini Zarządu
24.03.2026
Dawid Wrona
Członek Zarządu
24.03.2026
Rafał Zboch
Członek Zarządu
Podpisy osoby odpowiedzialnej za sporządzenie
rocznego sprawozdania finansowego Spółki
Data
Imię i nazwisko
Funkcja
Podpis
24.03.2026
Marcin Dufrat
87
ADRES
ul. Powstańców Śląskich 9
53-332 Wrocław
TELEFON
71 78 58 111
EMAIL
archicom@archicom.pl
WWW
www.archicom.pl