WROCŁAW, 24.03.2026
Sprawozdanie zarządu
Grupy Kapitałowej
Lokum Deweloper
za okres 01.01.2025 r. – 31.12.2025 r.
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1. Charakterystyka Lokum Deweloper S.A. i Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper ............................................................................ 3
1.1. Informacje ogólne .................................................................................................................................................................................... 3
1.2. Przedmiot działalności ............................................................................................................................................................................. 3
1.3. Powiązania organizacyjne i kapitałowe .................................................................................................................................................... 5
1.3.1. Struktura Grupy Kapitałowej ........................................................................................................................................................ 5
1.3.2. Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper ........................................................................................................ 7
1.4. Informacja o posiadanych oddziałach (zakładach) ................................................................................................................................... 7
1.5. Główne inwestycje krajowe i zagraniczne ............................................................................................................................................... 8
1.6. Struktura sprzedaży jednostki dominującej ............................................................................................................................................. 8
1.7. Struktura sprzedaży Grupy i rozpoznanie w wyniku ................................................................................................................................ 8
1.8. Inwestycje zakończone, realizowane i planowane ................................................................................................................................ 12
1.9. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju ........................................................................................................................... 13
2. Sytuacja finansowa Lokum Deweloper S.A. i Grupy Lokum Deweloper ........................................................................................ 14
2.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w jednostkowym sprawozdaniu finansowym .......... 14
2.2. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ..... 16
2.3. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów ................................................................................ 17
2.4. Informacje o udzielonych pożyczkach, w tym udzielonych podmiotom powiązanym emitenta ........................................................... 18
2.5. Opis wykorzystania przez emitenta wpływów z emisji do chwili sporządzenia sprawozdania z działalności ........................................ 20
2.6. Informacje o udzielonych poręczeniach i gwarancjach, w tym udzielonym podmiotom powiązanym emitenta .................................. 21
2.7. Informacje o otrzymanych poręczeniach i gwarancjach, w tym udzielonym podmiotom powiązanym Emitenta ................................ 21
2.8. Ocena dotycząca zarządzania zasobami finansowymi Emitenta ............................................................................................................ 22
2.9. Ocena dotycząca zarządzania zasobami finansowymi Grupy ................................................................................................................ 23
2.10. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ......................................................................................................................... 24
2.11. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności za rok obrotowy ................................................... 25
3. Czynniki ryzyka i perspektywy rozwoju ........................................................................................................................................ 26
3.1. Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia ....................................................................................................................................................... 26
3.1.1. Ryzyko finansowe....................................................................................................................................................................... 26
3.1.2. Czynniki ryzyka związane z działalnością operacyjną Grupy ...................................................................................................... 27
3.1.3. Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w jakim Grupa prowadzi działalność .......................................................................... 28
3.2. Informacje o przyjętej strategii rozwoju emitenta i grupy wraz z opisem perspektywy rozwoju działalności emitenta co najmniej w
najbliższym roku obrotowym ................................................................................................................................................................ 29
4. Ład korporacyjny Lokum Deweloper S.A. ..................................................................................................................................... 31
4.1. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega emitent ................................................................................................................ 31
4.2. Odstąpienia od postanowień zbioru zasad ładu korporacyjnego .......................................................................................................... 31
4.3. Opis głównych cech stosowanych w przedsiębiorstwie emitenta systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w
odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych ................................. 33
4.4. Stosowanie polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej .................................................................................. 33
4.5. Kapitał zakładowy .................................................................................................................................................................................. 34
4.6. Akcjonariat ............................................................................................................................................................................................. 34
4.7. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień .......... 35
4.8. Ograniczenia praw z akcji ....................................................................................................................................................................... 35
4.9. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów wartościowych emitenta ............................. 36
4.10. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia
decyzji o emisji lub wykupie akcji .......................................................................................................................................................... 36
4.11. Zmiana statutu Spółki ............................................................................................................................................................................ 36
4.12. Walne zgromadzenie Spółki ................................................................................................................................................................... 36
4.13. Zarząd .................................................................................................................................................................................................... 38
4.14. Rada nadzorcza ...................................................................................................................................................................................... 38
4.15. Komitet audytu ...................................................................................................................................................................................... 40
2
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5. Pozostałe informacje ................................................................................................................................................................... 42
5.1. Wskazanie postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem
administracji publicznej ......................................................................................................................................................................... 42
5.2. Informacje o zawartych umowach znaczących dla działalności emitenta, w tym znanych emitentowi umowach zawartych pomiędzy
akcjonariuszami (wspólnikami), umowach ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji ........................................................................ 42
5.3. Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................................................................................................................................. 43
5.4. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym a wcześniej publikowanymi prognozami
wyników na dany rok ............................................................................................................................................................................ 43
5.5. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem emitenta i jego grupą kapitałową .............................................. 43
5.6. Wszelkie umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub
zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia
emitenta przez przejęcie ....................................................................................................................................................................... 43
5.7. Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści, w tym wynikających z programów motywacyjnych członków zarządu i rady nadzorczej
.............................................................................................................................................................................................................. 43
5.8. Wszelkie zobowiązania wynikające z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych członków zarządu, rady nadzorczej 44
5.9. Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji emitenta oraz akcji i udziałów odpowiednio w podmiotach powiązanych
emitenta, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących emitenta .............................................................................. 44
5.10. Informacje o znanych emitentowi umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku których mogą w przyszłości
nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy .......................................... 45
5.11. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych .......................................................................................................... 45
5.12. Firma audytorska uprawniona do badania sprawozdań ........................................................................................................................ 46
5.13. Pozostałe zdarzenia istotnie wpływające na działalność jednostki I Grupy Kapitałowej, jakie nastąpiły w roku obrotowym ............... 46
5.14. Sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju ...................................................................................................................................... 47
5.15. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego ........................................................................................................ 47
6. Zatwierdzenie do publikacji ......................................................................................................................................................... 48
3
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1. Charakterystyka Lokum Deweloper S.A. i Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
1.1. Informacje ogólne
Pełna nazwa (firma) jednostki dominującej
Lokum Deweloper Spółka Akcyjna
Oznaczenie formy prawnej
spółka akcyjna
Siedziba
Wrocław
Adres
ul. Krawiecka 1 lok. 101, 50-148 Wrocław
NIP
8992725235
REGON
021677137
Sąd rejestrowy
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu
VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
Data rejestracji
11 sierpnia 2011
KRS
0000392828
Kapitał zakładowy
3 600 000,00 PLN
Zawarte w treści niniejszego sprawozdania zarządu określenia: „Spółka”, „Emitent”, „Lokum Deweloper S.A.”, „jednostka dominująca” lub
inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany, odnoszą się do Lokum Deweloper Spółki Akcyjnej, natomiast „Grupa”, „Grupa
Kapitałowa”, „Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper” lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany odnoszą się do Grupy
Kapitałowej Lokum Deweloper, w skład której wchodzi Lokum Deweloper Spółka Akcyjna oraz podmioty podlegające konsolidacji, dla których
stosuje się określenia: „jednostka zależna”, „spółka operacyjna” lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany.
Sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper obejmuje sprawozdanie zarządu z działalności Emitenta i Grupy
Kapitałowej.
1.2. Przedmiot działalności
Lokum Deweloper S.A. pełni w Grupie Kapitałowej rolę spółki holdingowej. Spółka sprawuje nadzór nad spółkami celowymi i operacyjnymi
oraz obejmuje spółki zależne pełną obsługą organizacyjną, prawną i techniczną.
Rolą Spółki jest:
• analiza zmian zachodzących na rynku nieruchomości, w szczególności w sektorach prowadzonej działalności deweloperskiej;
• wyszukiwanie nieruchomości gruntowych, kontakty z firmami pośredniczącymi w obrocie nieruchomościami, przeprowadzanie analiz
nabywanej nieruchomości, prowadzenie negocjacji dotyczących zakupu nieruchomości;
• stworzenie we współpracy z architektami koncepcji zabudowy, nadzór nad wykonaniem projektu, w celu uzyskania niezbędnych
pozwoleń i zgód administracyjnych;
• nabywanie na rzecz spółek operacyjnych nieruchomości w celu realizacji projektów deweloperskich;
• prowadzenie negocjacji w zakresie pozyskania finansowania;
• pozyskanie finansowania na realizację projektów deweloperskich;
• przygotowanie budowy i pozyskiwanie podwykonawców robót budowlanych;
• pełnienie funkcji inwestora zastępczego oraz komercjalizacja inwestycji dla Lokum Deweloper FIZ;
• sprawowanie funkcji nadzorczych i zarządczych, w tym w zakresie nadzoru technicznego, nad projektami deweloperskimi
realizowanymi przez spółki operacyjne obejmujące m.in. kontrolę i przebieg, w tym terminowości i prawidłowości;
• prowadzenie działań marketingowych i PR oraz organizacja sprzedaży wybudowanych mieszkań i domów oraz sprzedaż i wynajem lokali
użytkowych;
• analiza otoczenia prawnego w zakresie zawieranych umów;
• kontakty z klientami i kontrahentami;
4
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
• prowadzenie obsługi administracyjnej i księgowej na rzecz spółek operacyjnych.
Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper prowadzi działalność w zakresie budowy, sprzedaży, wynajmu oraz świadczenia usług zakwaterowania
nieruchomości lokalowych we Wrocławiu i Krakowie.
Inwestycje realizowane są w jednostkach zależnych.
Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper specjalizuje się w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym. Grupa koncentruje swoją działalność
na rynku wrocławskim. Inwestycje realizowane są w wyselekcjonowanych lokalizacjach, które generują duży i stabilny popyt na produkt
o wysokim potencjale rentowności i dużych walorach funkcjonalnych. Istotną cechą dystynktywną realizowanych projektów jest estetyka
zagospodarowania części wspólnych: nasycenie zielenią, strefy aktywnego wypoczynku, bogato aranżowane place zabaw dla dzieci oraz
atrakcyjna architektura i ład przestrzenny. Lokalizacja każdej inwestycji spełnia również warunek dogodnego dostępu do komunikacji
miejskiej, zaplecza edukacyjnego, medycznego, kulturalnego czy handlowo-usługowego. Komfort życia i bezpieczeństwo mieszkańców to
szczególne priorytety, które są realizowane poprzez przemyślane rozwiązania w zakresie dodatkowej infrastruktury w postaci monitoringu
i ochrony osiedla oraz miejsc postojowych w zamkniętych garażach. Grupa specjalizuje się w realizacjach osiedli, których wielkość to kilkaset
i więcej mieszkań w jednej lokalizacji. Założony rygor projektowo-wykonawczy we właściwy sposób odpowiada na potrzeby zarówno
nabywców szukających lokali dających atrakcyjną stopę zwrotu, przy wykorzystaniu funkcji najmu, jak również tych, którzy mają
sprecyzowane wymagania w zakresie własnych potrzeb mieszkaniowych. Oferowane lokale sprzedawane są zarówno w tzw. standardzie
deweloperskim, jak też z wykończeniem „pod klucz”. Przystępność cenowa połączona z wysoką jakością osiedli i samych mieszkań oraz ich
lokalizacja – odporna na zmieniające się mody rynkowe – gwarantuje Grupie stabilną sprzedaż z zachowaniem dobrej rentowności
umożliwiającej jej stały rozwój.
Inwestycje prowadzone są z wykorzystaniem własnego nadzoru nad przygotowaniem i realizacją w trybie generalnego wykonawstwa przy
udziale podmiotów zewnętrznych, co daje Grupie pełną kontrolę nad procesem inwestycyjnym, gwarancję wysokiej jakości zastosowanych
materiałów i właściwego ich wbudowania, zdolność do szybkiego reagowania na oczekiwane przez rynek zmiany produktu i pozwala
racjonalnie ograniczyć koszty realizacji. Długoletnie relacje handlowe ze sprawdzonymi podwykonawcami pozwalają utrzymywać koszty
realizacji na racjonalnym poziomie.
Jednocześnie w ramach Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper, w oparciu o umowę o zastępstwo inwestycyjne z Lokum Deweloper FIZ
z siedzibą w Krakowie, Spółka zobowiązała się do realizacji i komercjalizacji inwestycji należących do Funduszu.
Grupa analizuje zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz gruntowych i starannie dobiera grunty dla nowych inwestycji, które
posiadają potencjał dla realizacji gwarantujących uzyskanie satysfakcjonującego poziomu rentowności przy zachowaniu bezpieczeństwa
płynności sprzedaży i realizacji. Grupa finansuje prowadzone projekty deweloperskie zarówno przy udziale kapitału własnego, zbudowanego
dzięki rokrocznemu zatrzymywaniu części generowanych zysków, dokonanej emisji akcji, jak i kapitału dłużnego w formie kredytów
bankowych i obligacji oraz z wpłat klientów.
5
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1.3. Powiązania organizacyjne i kapitałowe
1.3.1. Struktura Grupy Kapitałowej
Na dzień 31 grudnia 2025 roku właścicielem 70,89 % akcji Lokum Deweloper S.A. jest spółka Halit sp. z o.o.
W okresie od 1 stycznia do 30 września 2024 roku jednostką dominującą wyższego szczebla w stosunku do Lokum Deweloper S.A. była spółka
Nasze Pasaże Spółka Akcyjna, a jednostką dominującą najwyższego szczebla - Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
W dniu 17 sierpnia 2023 roku doszło do rejestracji spółki Halit sp. z o. o. (KRS 0001052638), która powstała w wyniku transgranicznego
przekształcenia (transgranicznego przeniesienia siedziby) spółki Halit S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu. W wyniku rejestracji przekształcenia
transgranicznego w Krajowym Rejestrze Sądowym akcjonariuszem spółki Nasze Pasaże S.A (która posiadała akcje Lokum Deweloper S.A.)
stała się spółka Halit sp. z o. o.
W dniu 1 października 2024 roku nastąpiło połączenie spółki pod firmą Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka przejmująca)
z siedzibą we Wrocławiu ze spółką Nasze Pasaże S.A. (spółka przejmowana). Połączenie zostało dokonane w trybie art. 492 § 1 pkt 1 ustawy
z dnia 15 września 2000 roku – Kodeks spółek handlowych poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą.
W związku z połączeniem Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością stała się większościowym akcjonariuszem Spółki.
Wszystkie udziały Halit sp. z o.o. należą do pana Dariusza Olczyka będącego przewodniczącym rady nadzorczej Spółki.
W skład Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper w 2025 roku wchodziła jednostka dominująca oraz następujące jednostki zależne:
Nazwa jednostki zależnej
w dalszej części sprawozdania
zwana jako
Lokum Holding 1 sp. z o.o.
Lokum Holding 1
Olczyk sp. z o.o.
Olczyk
Olczyk sp. z o.o. Lokum 1 sp. j.
Lokum 1
Olczyk sp. z o.o. Lokum 4 sp. j.
Lokum 4
Olczyk sp. z o.o. Lokum 8 sp. j.
Lokum 8
Olczyk sp. z o.o. Lokum 11 S.K.A.
Lokum 11
Olczyk sp. z o.o. Lokum 14 sp. j.
Lokum 14
Olczyk sp. z o.o. Lokum 15 sp. j.
Lokum 15
Olczyk sp. z o.o. Lokum 16 S.K.A.
Lokum 16
Olczyk sp. z o.o. Lokum la Vida sp. j.
Lokum la Vida
Olczyk sp. z o.o. Lokum Góralska sp. j.
Lokum Góralska
Olczyk sp. z o.o. Lokum Siechnice II sp. j.
Lokum Siechnice II
Olczyk sp. z o.o. Lokum Rent sp. j.
Lokum Rent
Poprzeczna P.S.A.
Poprzeczna
LOKUM DEWELOPER Fundusz Inwestycyjny
Zamknięty
Lokum Deweloper FIZ
Na dzień 31 grudnia 2025 roku wyżej wymienione jednostki zależne podlegały konsolidacji, za wyjątkiem Lokum 11, która połączyła się z inną
spółką z Grupy Kapitałowej.
Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoznaczony.
Spółki z Grupy Kapitałowej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku nie zaprzestały żadnego rodzaju prowadzonej działalności.
W 2024 roku w skład Grupy Kapitałowej wchodziły również spółki: Lokum 7, Lokum 9 i Lokum 13, które połączyły się z innymi spółkami
z Grupy Kapitałowej oraz Lokum Siechnice, dla której w listopadzie 2024 roku podjęto uchwałę w sprawie rozwiązania spółki bez likwidacji.
6
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Szczegółowe powiązania między spółkami z Grupy Lokum Deweloper na dzień 31 grudnia 2025 roku przedstawiono na poniższym schemacie.
7
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa składała się z:
a) Lokum Deweloper S.A. (jednostka dominująca Grupy);
b) spółek zależnych nieprowadzących działalności deweloperskiej:
• Lokum Holding 1 (spółka zależna, wspólnik i akcjonariusz spółek operacyjnych);
• Olczyk (spółka zależna, wspólnik, akcjonariusz i komplementariusz spółek operacyjnych);
c) spółek operacyjnych prowadzących działalność stricte deweloperską (zakup gruntów, prowadzenie inwestycji, sprzedaż mieszkań)
w formie spółek osobowych, spółek zależnych: Lokum 1, Lokum 4, Lokum 8, Lokum 14, Lokum 15, Lokum 16, Lokum la Vida, Lokum
Góralska, Lokum Siechnice II, Lokum Rent, Poprzeczna;
d) Lokum Deweloper FIZ (fundusz inwestycyjny zamknięty, którego większość certyfikatów inwestycyjnych jest w posiadaniu Lokum
Deweloper S.A.).
Spółka i Grupa Kapitałowa w 2025 roku nie zaprzestały żadnego rodzaju prowadzonej działalności.
1.3.2. Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
W dniu 26 marca 2025 roku doszło do utworzenia nowej spółki operacyjnej - Poprzeczna Prosta Spółka Akcyjna. W dniu 27 marca 2025 roku
Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu – VI Wydział Gospodarczy dokonał wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego
Rejestru Sądowego spółki z siedzibą we Wrocławiu pod numerem KRS 0001164139. Akcjonariuszami spółki są: Olczyk oraz Lokum Holding 1.
Spółka jako jednostka zależna podlega konsolidacji.
W dniu 28 kwietnia 2025 roku zmieniła się struktura własnościowa spółki Lokum 11, w związku ze sprzedażą akcji przez akcjonariuszy Marka
Kokota oraz Arkadiusza Króla na rzecz innego akcjonariusza, tj. spółki Lokum Holding 1.
W dniu 30 czerwca 2025 roku doszło do zmian umów spółek z Grupy Kapitałowej w zakresie wystąpienia wspólnika Arkadiusza Króla
(Lokum 1, Lokum 4, Lokum 8, Lokum 14, Lokum 15, Lokum Góralska, Lokum la Vida, Lokum Rent, Lokum Siechnice II).
W dniu 25 lipca 2025 roku uzgodniono i zawarto plan połączenia spółki Lokum 11 ze spółką Lokum Holding 1, w ramach którego Lokum
Holding 1 pełni rolę spółki przejmującej, a Lokum 11 – spółki przejmowanej. W dniu 9 września 2025 roku obie spółki podjęły uchwały
dotyczące połączenia.
W dniu 23 września 2025 roku dokonano zmian umów spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej w związku z wystąpieniem wspólnika
Marka Kokota ze spółek: Lokum 1, Lokum 4, Lokum 8, Lokum 14, Lokum 15, Lokum Góralska, Lokum la Vida, Lokum Rent oraz Lokum
Siechnice II.
W dniu 30 września 2025 roku dokonano wykupu dwóch certyfikatów inwestycyjnych Lokum Deweloper FIZ należących do Marka Kokota
oraz dwóch certyfikatów inwestycyjnych Lokum Deweloper FIZ posiadanych przez Spółkę.
W dniu 1 października 2025 roku doszło do wpisu połączenia spółek Lokum 11 z Lokum Holding 1.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku nie wystąpiły inne zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej.
1.4. Informacja o posiadanych oddziałach (zakładach)
Emitent w okresie objętym sprawozdaniem nie posiadał oddziałów.
8
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1.5. Główne inwestycje krajowe i zagraniczne
W dniu 25 lutego 2025 roku Lokum Deweloper FIZ zawarł umowę nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych
położonych we Wrocławiu przy al. Poprzecznej, o powierzchni ok. 11,7 ha, na warunkach określonych w umowie przedwstępnej i zmienionej
aneksami. Strony ustaliły cenę stałą w kwocie 55,4 mln PLN netto plus należny podatek VAT. Strony ustaliły również wynagrodzenie
dodatkowe należne sprzedającemu po przekroczeniu 69 250 metrów kwadratowych PUM/PUU, tj. opartego na liczbie metrów kwadratowych
PUM/PUU wynikających z ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla nieruchomości oraz kwoty 800 PLN netto za każdy metr
kwadratowy PUM/PUU. Lokum Deweloper S.A. udzieliła poręczenia za zapłatę wynagrodzenia dodatkowego przez Lokum Deweloper FIZ
na rzecz sprzedającego.
W dniu 2 kwietnia 2025 roku Poprzeczna zawarła przedwstępną warunkową umowę zakupu czterech niezabudowanych nieruchomości
gruntowych położonych we Wrocławiu, przy al. Poprzecznej, o łącznej powierzchni ok. 1,7867 ha. Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależniono
m.in. od niewykonania przez Prezydenta Miasta Wrocławia przysługującego Gminie Wrocław ustawowego prawa pierwokupu. Ustalono, że
łączna cena sprzedaży wyniesie 3,8 mln PLN netto.
W dniu 7 listopada 2025 roku Poprzeczna zawarła warunkową umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego czterech nieruchomości
gruntowych położonych we Wrocławiu, przy al. Poprzecznej, o łącznej powierzchni 1,7867 ha. Zawarcie umowy przenoszącej prawo
użytkowania wieczystego uzależnione było m.in. od nieskorzystania przez Gminę Wrocław z prawa pierwokupu. Łączna cena zakupu
nieruchomości wyniosła 3,8 mln PLN netto, powiększona o należny podatek VAT oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. W dniu
22 grudnia 2025 roku doszło do zawarcia umowy przeniesienia wyżej opisanego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.
1.6. Struktura sprzedaży jednostki dominującej
Jednostka dominująca koordynuje i nadzoruje działania poszczególnych spółek zależnych, będąc ośrodkiem, w którym podejmowane są
decyzje dotyczące tworzenia i realizacji strategii rozwoju. Lokum Deweloper S.A. podejmuje działania zmierzające do optymalizacji kosztów
operacyjnych Grupy, kreuje jednolitą politykę handlową i marketingową Grupy oraz pełni rolę koordynatora tej działalności.
Usługi świadczone przez Spółkę w ramach zawartych umów z jednostkami powiązanymi pogrupowano w główne obszary kompetencji,
będące jednocześnie podstawowym źródłem przychodów ze sprzedaży.
Źródło przychodu
Wartość
[w tys. PLN]
Udział w sprzedaży
ogółem
Wartość
[w tys. PLN]
Udział w sprzedaży
ogółem
Rok zakończony 31 grudnia 2025
Rok zakończony 31 grudnia 2024
Usługi związane z procesem inwestycyjnym
9 592
26,97%
9 058
29,24%
Usługi księgowe, prawne i administracyjne
9 096
25,58%
7 899
25,50%
Usługi wsparcia sprzedaży i obsługi posprzedażowej
8 788
24,71%
8 500
27,44%
Usługi marketingowe
3 606
10,14%
3 451
11,14%
Wykonanie, przygotowanie i komercjalizacja inwestycji
4 470
12,57%
1 942
6,27%
Razem
35 552
99,96%
30 850
99,60%
Ogółem przychody ze sprzedaży
35 565
100,00%
30 974
100,00%
1.7. Struktura sprzedaży Grupy i rozpoznanie w wyniku
Głównym źródłem przychodów Grupy w 2025 roku była sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z miejscami postojowymi.
Cechą charakterystyczną pierwotnego rynku mieszkaniowego, na którym działa Grupa, jest rozproszenie odbiorców. Nie identyfikuje się
odbiorców, których udział osiągałby co najmniej 10% skonsolidowanych przychodów ze sprzedaży. Główni odbiorcy to osoby fizyczne
poszukujące mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – przede wszystkim ludzie młodzi (single), młode małżeństwa
oraz rodziny szukające większych lokali, które zapewniają komfort funkcjonowania, a często również stają się ekwiwalentem dla domu
9
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
jednorodzinnego położonego z dala od centrum. Pewną część odbiorców stanowią także osoby w wieku emerytalnym, którym sytuacja
finansowa pozwala na poprawę warunków mieszkaniowych i korzystanie z bogatej i nowoczesnej infrastruktury osiedli budowanych przez
Grupę. Wśród klientów są również osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych.
Wynik finansowy Grupy w 2025 roku pochodzi z inwestycji wrocławskich Lokum la Vida, Lokum Porto, Lokum Verde, oraz Lokum Monte
zrealizowanej w Sobótce, a także z ostatnich mieszkań w krakowskiej inwestycji Lokum Vista. Łącznie w 2025 roku rozpoznano w wyniku 137
lokali.
Lokale rozpoznane w wyniku 2025 roku
Inwestycja
Liczba lokali
Lokum Monte I
1
Lokum Monte IIa
8
Lokum Verde I
1
Lokum Verde II
1
Lokum Verde III
28
Lokum Porto I
5
Lokum Porto II
6
Lokum Porto IV
12
Lokum Porto V
10
Lokum la Vida I
35
Lokum la Vida II
21
Lokum Vista IIIa
1
Lokum Vista IIIb
7
Lokale usługowe
1
Razem
137
10
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Poniżej przedstawiono mapy z zaznaczonymi lokalizacjami inwestycji, z których pochodzi wynik 2025 roku, oraz które są obecnie w ofercie
i w przygotowaniu przez Grupę.
11
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Sprzedaż mieszkań (lokale objęte umowami deweloperskimi i przedwstępnymi) w 2025 roku objęła inwestycje w trzech lokalizacjach
we Wrocławiu – Lokum la Vida, Lokum Porto, Lokum Verde oraz w podwrocławskiej Sobótce – Lokum Monte, a także w dwóch lokalizacjach
w Krakowie - Lokum Vista i Lokum Salsa. Odnotowany wynik obejmuje 133 lokale, co należy rozumieć jako zawarte i nierozwiązane umowy
przedwstępne i deweloperskie. Dodatkowo według stanu na 31 grudnia 2025 roku spółki z Grupy miały zawartych 14 umów rezerwacyjnych,
oczekujących na przekształcenie w umowy przedwstępne lub deweloperskie.
Sprzedaż lokali w 2025 roku:
Sprzedaż lokali w 2025 roku
Inwestycja
Liczba lokali
Lokum Monte I
2
Lokum Monte IIa
6
Lokum Verde I
1
Lokum Verde II
1
Lokum Verde III
32
Lokum Porto I
4
Lokum Porto II
7
Lokum Porto IV
7
Lokum Porto V
12
Lokum Porto VI
28
Lokum la Vida I
9
Lokum la Vida II
20
Lokum Vista IIIb
2
12
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Sprzedaż lokali w 2025 roku
Inwestycja
Liczba lokali
Lokum Salsa II
1
Lokale usługowe
1
Razem
133
1.8. Inwestycje zakończone, realizowane i planowane
W 2025 roku Grupa Lokum Deweloper zrealizowała we Wrocławiu inwestycje Lokum la Vida I i II oraz Lokum Porto VI-VII. Dodatkowo 4 lokale
usługowe uzyskały pozwolenie na użytkowanie. W 2025 roku Grupa nie rozpoczęła budowy nowych projektów.
Inwestycje zrealizowane w 2025 roku
Liczba lokali
Lokum Porto VI-VII
245
Lokum la Vida
330
Lokale usługowe
4
Razem
579
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa realizowała budowę projektu Lokum Porto VIII – PRS – lokale inwestycyjne z przeznaczeniem na
wynajem i prowadziła prace przygotowawcze oraz planistyczne dla 11 023 lokali w projekcie Lokum di Trevi oraz inwestycjach przy
al. Poprzecznej, ul. Góralskiej i Awicenny we Wrocławiu.
Potencjał rozpoznań Grupy Lokum Deweloper w roku bieżącym oraz kolejnych latach prezentuje poniższa tabela:
INWESTYCJE
POTENCJAŁ ROZPOZNAŃ
2026
2027
2028
2029+
Lokale zrealizowane
Lokale w przygotowaniu
Lokum Porto I-VII
305
Lokum la Vida
274
Lokum Verde I, II, III
43
Lokum di Trevi XI, XII
598
Lokum ul. Góralska
461
2 655
Lokum al. Poprzeczna
6 500
Lokum ul. Awicenny
800
Lokum Monte I, II
5
Lokum Vista IIa
1
Lokum Salsa II
1
Lokale usługowe
16
9
Razem
645
‒
470
10 553
Tabela przedstawia szacowaną liczbę lokali w przygotowaniu.
Tabela nie uwzględnia lokali z inwestycji Lokum Porto – etap III (gotowy, w całości wynajęty, 72 lokale) i etap VIII (w budowie 156 lokali)
realizowanych z przeznaczeniem pod wynajem.
13
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Oferta Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper na dzień 31 grudnia 2025 roku obejmowała 394 lokale – wszystkie pochodzą z inwestycji
zrealizowanych.
1.9. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju
Z uwagi na charakter działalności Grupa nie prowadzi istotnych prac badawczo-rozwojowych.
14
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
2. Sytuacja finansowa Lokum Deweloper S.A. i Grupy Lokum Deweloper
2.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w jednostkowym
sprawozdaniu finansowym
Sprawozdanie z sytuacji finansowej [w tys. PLN]
31.12.2025
Udział
31.12.2024*
Udział
Zmiana
AKTYWA
1. Aktywa trwałe
955 187
98%
851 886
99%
12,1%
Wartości niematerialne
147
< 1%
221
< 1%
-33,5%
Rzeczowe aktywa trwałe
10 962
1%
11 283
1%
-2,8%
Inwestycje (w jednostkach powiązanych)
673 313
69%
716 599
83%
-6,0%
Udzielone pożyczki (jednostkom powiązanym)
269 342
28%
122 437
14%
120,0%
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1 423
< 1%
1 346
< 1%
5,7%
2. Aktywa obrotowe
17 409
2%
10 604
1%
64,2%
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
47
< 1%
‒
< 1%
N/D
Należności z tytułu dostaw i usług
9 223
1%
8 876
1%
3,9%
Pozostałe należności
5 902
1%
740
< 1%
697,6%
Pozostałe aktywa finansowe
1 277
< 1%
2
< 1%
63750,0%
Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne
960
< 1%
986
< 1%
-2,6%
Aktywa razem
972 596
100%
862 490
100%
12,8%
PASYWA
1. Kapitał własny
718 094
74%
677 118
79%
6,1%
Kapitał zakładowy
3 600
< 1%
3 600
< 1%
0,0%
Kapitał zapasowy
554 885
57%
530 393
61%
4,6%
Kapitał rezerwowy
125 529
13%
125 529
15%
0,0%
Zysk/strata z lat ubiegłych
(13 557)
< 1%
(8 866)
< 1%
52,9%
Zysk/strata netto
47 637
4%
26 462
3%
80,0%
2. Zobowiązania
254 502
26%
185 372
21%
37,3%
Zobowiązania długoterminowe
236 468
24%
164 368
19%
43,9%
Zobowiązania krótkoterminowe
18 034
2%
21 004
2%
-14,1%
Pasywa razem
972 596
100%
862 490
100%
12,8%
*dane przekształcone w wyniku korekty błędu – opis w nocie 2.5 jednostkowego sprawozdania finansowego Lokum Deweloper S.A. za rok 2025
W okresie sprawozdawczym wartość sumy bilansowej wzrosła się o 12,8% względem roku 2024. Zmiana ta wynika przede wszystkim ze
znacznego zwiększenia wartości udzielonych pożyczek (jednostkom powiązanym), a także wzrostu pozostałych należności oraz pozostałych
aktywów finansowych. Dynamika tych pozycji przewyższyła jednoczesny spadek wartości inwestycji w jednostkach powiązanych wycenianych
metodą praw własności.
Jednym z podstawowych zadań jakie pełni Lokum Deweloper S.A. w Grupie Kapitałowej jest zapewnienie finansowania spółkom celowym,
między innymi w formie pożyczek. W analizowanym okresie wartość udzielonych pożyczek wzrosła o 120,0% w stosunku do poziomu z 2024
roku. Spółka Lokum Deweloper S.A. zarządza płynnością Grupy Kapitałowej między innymi poprzez gromadzenie nadwyżek środków
pieniężnych wypracowanych w Grupie, które następnie mogą zostać wykorzystane na realizację bieżących projektów oraz na zakup gruntów
pod przyszłe przedsięwzięcia deweloperskie.
15
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Struktura aktywów Spółki odzwierciedla specyfikę prowadzonej działalności holdingowej. Aktywa trwałe, obejmujące przede wszystkim
inwestycje w jednostkach powiązanych (69% aktywów ogółem) oraz pożyczki udzielone jednostkom powiązanym (28% aktywów ogółem),
stanowią łącznie 97% sumy bilansowej. Taki układ aktywów wynika z przyjętego w Grupie modelu finansowania inwestycji deweloperskich,
w którym zakup gruntów oraz początkowe nakłady na realizację inwestycji są finansowane w dużej mierze z pożyczek udzielonych przez
jednostkę dominującą.
W obszarze pasywów na uwagę zasługuje utrzymujący się wysoki i bezpieczny udział kapitału własnego, jak również znaczący poziom
zobowiązań długoterminowych. Wzrost wartości kapitałów własnych wynika przede wszystkim z przekazania części zysku za 2024 rok,
w kwocie 22,2 mln PLN, na kapitał zapasowy. Natomiast zwiększenie wartości zobowiązań długoterminowych jest głównie efektem emisji
obligacji serii K.
Sprawozdanie z zysków i strat [w tys. PLN]
(wariant kalkulacyjny)
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024*
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
35 565
30 974
14,8%
Koszt własny sprzedaży
33 329
29 005
14,9%
Zysk (strata) brutto na sprzedaży
2 236
1 969
13,6%
Koszty ogólnego zarządu
4 111
4 053
1,4%
Zysk (strata) na sprzedaży
(1 875)
(2 084)
-10,0%
Pozostałe przychody operacyjne
106
514
-79,4%
Pozostałe koszty operacyjne
443
104
326,0%
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
(2 212)
(1 674)
32,1%
Przychody finansowe
17 845
11 257
58,5%
Udział w zyskach / (stratach) jednostek wycenianych metodą praw własności
47 447
29 354
61,6%
Koszty finansowe
15 099
10 333
46,1%
(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych
(8)
10
-180,0%
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
47 973
28 614
67,7%
Podatek dochodowy
336
2 152
-84,4%
Zysk (strata) netto
47 637
26 462
80,0%
*dane przekształcone w wyniku korekty błędu – opis w nocie 2.5 jednostkowego sprawozdania finansowego Lokum Deweloper S.A. za rok 2025
Przychody ze sprzedaży wynikają z usług obsługi przedsiębiorstwa, jakie Lokum Deweloper S.A. świadczy na rzecz pozostałych spółek z Grupy
Kapitałowej. Spółka zarządza procesem realizacji inwestycji deweloperskich, świadczy usługi wsparcia sprzedaży i marketingu, zapewnia
obsługę kancelaryjno-sekretaryjną oraz doradztwo prawne i księgowe, a także udostępnia powierzchnię biurową podmiotom z Grupy.
Ponadto, na podstawie umów o zastępstwo inwestycyjne, Spółka zobowiązała się do realizacji i komercjalizacji inwestycji na rzecz Lokum
Deweloper FIZ. Wysoki poziom przychodów i kosztów finansowych jest konsekwencją funkcji holdingowej pełnionej przez Lokum Deweloper
S.A. Przychody finansowe obejmują głównie udział w zyskach jednostek wycenianych metodą praw własności oraz odsetki od pożyczek
udzielonych podmiotom z Grupy Kapitałowej. Natomiast koszty finansowe dotyczą przede wszystkim odsetek od wyemitowanych obligacji
oraz odsetek od pożyczek zaciągniętych od jednostek powiązanych. Znaczny wzrost zarówno przychodów, jak i kosztów finansowych w
porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku wynika głównie ze zwiększenia wartości nominalnej wyemitowanych obligacji oraz
większego wolumenu pożyczek udzielonych w ramach Grupy Kapitałowej.
16
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
2.2. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym
Sprawozdanie z sytuacji finansowej [w tys. PLN]
31.12.2025
Udział
31.12.2024*
Udział
Zmiana
AKTYWA
1. Aktywa trwałe
49 525
6%
51 486
7%
-3,8%
Rzeczowe aktywa trwałe
11 047
1%
11 381
1%
-2,9%
Nieruchomości inwestycyjne
18 048
2%
18 043
3%
0,0%
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
20 257
2%
21 779
3%
-7,0%
Pozostałe aktywa trwałe
173
< 1%
283
< 1%
-38,9%
2. Aktywa obrotowe
788 488
94%
649 134
93%
21,5%
Zapasy
687 768
82%
538 527
77%
27,7%
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności
21 415
3%
18 767
3%
14,1%
Pozostałe aktywa finansowe
61 703
7%
66 159
9%
-6,7%
Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne
17 552
2%
25 680
4%
-31,7%
Pozostałe aktywa obrotowe
50
< 1%
1
< 1%
4900,0%
Aktywa razem
838 013
100%
700 620
100%
19,6%
PASYWA
1. Kapitał własny
556 358
66%
531 007
76%
4,8%
Kapitał zakładowy
3 600
< 1%
3 600
< 1%
0,0%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości
nominalnej
122 370
15%
122 370
17%
0,0%
Zyski zatrzymane
430 380
51%
407 223
58%
5,7%
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki
dominującej
556 350
66%
533 193
76%
4,3%
Udziały niedające kontroli
8
< 1%
(2 186)
< 1%
-100,4%
2. Zobowiązania
281 655
34%
169 613
24%
66,1%
Zobowiązania długoterminowe
218 261
26%
101 122
14%
115,8%
Zobowiązania krótkoterminowe
63 394
8%
68 491
10%
-7,4%
Pasywa razem
838 013
100%
700 620
100%
19,6%
* dane przekształcone w wyniku korekty błędu oraz zmiany sposobu prezentacji – opis w nocie 2.5 skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy
Kapitałowej Lokum Deweloper za rok 2025
W okresie sprawozdawczym wartość sumy bilansowej Grupy Kapitałowej zwiększyła się o 19,6% w porównaniu z rokiem 2024. Głównym
czynnikiem tej zmiany był przyrost stanu zapasów o 27,7%. W strukturze skonsolidowanego bilansu nadal dominuje wysoki udział aktywów
obrotowych, z czego zdecydowaną większość stanowią zapasy. Jest to typowa sytuacja dla branży deweloperskiej, w której realizowane
projekty budowlane przeznaczone na sprzedaż stanowią główny element majątku. Struktura majątku obrotowego wskazuje na wykorzystanie
części środków pieniężnych wypracowanych z działalności operacyjnej i finansowej na zakup nieruchomości gruntowych i realizację kolejnych
projektów. Z kolei istotne zwiększenie zobowiązań długoterminowych wynika przede wszystkim z emisji obligacji serii K.
Stabilna relacja aktywów obrotowych do zobowiązań pozostaje ważnym czynnikiem determinującym płynność Grupy. Na dzień 31 grudnia
2025 roku łączna wartość zobowiązań stanowiła 35,7% wartości aktywów obrotowych. Udział kapitału własnego utrzymywał się na
bezpiecznym poziomie i wynosił 66% pasywów ogółem.
17
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
W ocenie zarządu przedstawiona struktura skonsolidowanego bilansu jest adekwatna do profilu działalności Grupy Kapitałowej i zapewnia
możliwość zakończenia aktualnie realizowanych inwestycji oraz rozpoczęcia kolejnych, gwarantując ciągłość funkcjonowania Grupy
Kapitałowej.
Sprawozdanie z zysków i strat [w tys. PLN]
(wariant kalkulacyjny)
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
106 376
189 279
-43,8%
Koszt własny sprzedaży
65 331
117 121
-44,2%
Zysk (strata) brutto na sprzedaży
41 045
72 158
-43,1%
Koszty sprzedaży
12 655
13 333
-5,1%
Koszty ogólnego zarządu
28 250
17 545
61,0%
Zysk (strata) na sprzedaży
140
41 280
-99,7%
Pozostałe przychody operacyjne
49 926
2 835
1661,1%
Pozostałe koszty operacyjne
1 239
943
31,4%
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
48 827
43 172
13,1%
Przychody finansowe
5 122
7 852
-34,8%
Koszty finansowe
11 912
5 948
100,3%
(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych
59
352
-83,2%
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
42 096
45 428
-7,3%
Podatek dochodowy
8 683
9 652
-10,0%
Zysk (strata) netto
33 413
35 776
-6,6%
Marża zysku netto
31,4%
18,9%
12,5 p.p.
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego
33 413
34 125
-2,1%
Marża zysku netto przypadająca akcjonariuszom podmiotu
dominującego
31,4%
18,0%
13,4 p.p.
Osiągnięte w 2025 roku przychody ze sprzedaży wyniosły 106,4 mln PLN, co jest przede wszystkim konsekwencją rozpoznania w wyniku 137
lokali (w okresie porównywalnym, tj. w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku, były to 252 lokale). Wynik ten jest ściśle skorelowany
z harmonogramem realizacji poszczególnych inwestycji. Potencjał rozpoznań w 2025 roku wynosił łącznie 782 lokale i został zrealizowany w
18%. Na wynik ten wpływ miały m.in. zakończenie trzech projektów deweloperskich dopiero w czwartym kwartale 2025 roku, a także
utrzymujące się wysokie stopy procentowe, które podwyższają koszty kredytów hipotecznych i ograniczają popyt na finansowanie zakupu
mieszkań. Marża zysku netto przypadającego akcjonariuszom podmiotu dominującego wyniosła w 2025 roku poziom 31,4%, co oznacza
wzrost o 13,4 p. p. względem okresu porównawczego. Jednocześnie na poziom zysku netto istotny wpływ miały jednorazowe zdarzenia
rozpoznane w 2025 roku, opisane w nocie 2.11 niniejszego sprawozdania.
2.3. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów
W dniu 23 grudnia 2025 roku Lokum la Vida podpisała porozumienie w sprawie rozwiązania umowy kredytowej dotyczącej realizacji projektu
deweloperskiego "Lokum la Vida" we Wrocławiu przy ul. Lothara Herbsta - II etap, obejmujący budowę trzech budynków mieszkalnych,
oznaczonych numerami 3, 4 i 5. Podpisanie porozumienia skutkowało rozpoczęciem procedury zwalniania zabezpieczeń, w tym m.in. weksel
własny in blanco z wystawienia Lokum la Vida wraz z deklaracją wekslową, poręczoną przez Emitenta i złożeniem wniosku o wykreślenie
hipoteki umownej. W dniu 27 lutego 2026 roku doszło do wykreślenia hipoteki.
W dniu 23 grudnia 2025 roku Lokum 4 podpisała porozumienie w sprawie rozwiązania umowy kredytowej dotyczącej realizacji projektu
deweloperskiego "Lokum Porto" we Wrocławiu przy ul. Długiej nr 57G, 57H, 57J, 57K, 57L, obejmującego budowę czterech budynków
mieszkalnych z usługami, oznaczonych literami E, F, G, H. Podpisanie porozumienia skutkowało rozpoczęciem procedury zwalniania
18
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
zabezpieczeń, w tym m.in. weksel własny in blanco z wystawienia Lokum 4 wraz z deklaracją wekslową, poręczoną przez Emitenta i złożeniem
wniosku o wykreślenie hipoteki umownej. W dniu 17 marca 2026 roku doszło do wykreślenia hipoteki.
W dniu 29 grudnia 2025 roku Lokum Góralska zawarła umowę o kredyt nieodnawialny na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego
z Alior Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, na mocy której Lokum Góralska otrzymała do dyspozycji kredyt w wysokości 213 700
tys. PLN z przeznaczeniem na finansowanie i refinansowanie nakładów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego „Lokum
Góralska” – etap I 7MW we Wrocławiu przy ul. Góralskiej – budowa trzech budynków mieszkalno – usługowych wraz z zagospodarowaniem
terenu. Kredyt udzielony jest na okres 36 miesięcy, do dnia 15 grudnia 2028 roku. Kredyt wypłacany będzie w walucie polskiej i jest
oprocentowany w stosunku rocznym, według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 3M) powiększonej
o marżę banku. W związku z podpisaniem umowy ustanawiane są w szczególności następujące zabezpieczenia:
• hipoteka umowna do kwoty 320 550 tys. PLN wpisana na pierwszym miejscu na rzecz banku, ustanowiona na prawie użytkowania
wieczystego do nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Góralskiej,
• oświadczenie Lokum Góralska i Emitenta o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku zapłaty sumy pieniężnej na
rzecz banku,
• zastaw rejestrowy na rzecz banku na wierzytelnościach z Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego Otwartego, prowadzonego w
banku dla inwestycji,
• zastaw finansowy i zastaw rejestrowy wraz z pełnomocnictwem oraz blokadą ustanowiony na rachunku pomocniczym,
• weksel własny in blanco z wystawienia Lokum Góralska wraz z deklaracją wekslową, poręczony przez Emitenta.
W dniu 31 grudnia 2025 roku Lokum la Vida dokonała całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji "Lokum la Vida" we
Wrocławiu przy ul. Lothara Herbsta - I etap, obejmujący budowę dwóch budynków mieszkalnych, oznaczonych numerami 1 i 2, wraz
z zamknięciem rachunku kredytowego, co skutkowało rozwiązaniem umowy kredytowej oraz rozpoczęciem procedury zwalniania
zabezpieczeń, w tym m.in. weksel własny in blanco z wystawienia Lokum la Vida wraz z deklaracją wekslową, poręczoną przez Emitenta
i złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki umownej. W dniu 27 lutego 2026 roku doszło do wykreślenia hipoteki.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku żadna ze spółek z Grupy nie posiadała zobowiązań z tytułu kredytu.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku zobowiązania z tytułu kredytu posiadała jedna spółka z Grupy Kapitałowej - Lokum la Vida w kwocie 6 850 tys.
PLN.
2.4. Informacje o udzielonych pożyczkach, w tym udzielonych podmiotom powiązanym emitenta
Zestawienie podpisanych w okresie sprawozdawczym umów i aneksów wewnątrzgrupowych pożyczek (dla wszystkich umów obowiązującą
stawką bazową jest WIBOR 6M i walutą podstawową jest PLN):
Rodzaj
dokumentu
Data
umowy/aneksu
Dot.
umowy z
dnia
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Termin
spłaty
Wzrost/spadek
limitu [w tys.
PLN]
Limit
obowiązujący
[w tys. PLN]
Aneks
2025-02-21
2020-07-03
Lokum Deweloper S.A.
Lokum 4
2028-12-31
‒
130 000
Aneks
2025-02-21
2020-02-05
Lokum Deweloper S.A.
Lokum 14
2028-12-31
‒
60 000
Aneks
2025-02-21
2019-05-21
Lokum Deweloper S.A.
Lokum 15
2028-12-31
‒
1 000
Aneks
2025-02-21
2024-01-03
Lokum Deweloper S.A.
Lokum 16
2028-12-31
‒
1 000
Aneks
2025-02-21
2023-08-16
Lokum Deweloper S.A.
Lokum la Vida
2028-12-31
‒
80 000
Aneks
2025-02-21
2024-02-14
Lokum Deweloper S.A.
Lokum Góralska
2028-12-31
‒
10 000
Porozumienie
(rozwiązanie)
2025-02-24
2024-10-14
Lokum 8
Lokum Deweloper S.A.
2025-02-24
(15 000)
‒
Porozumienie
(rozwiązanie)
2025-02-24
2023-03-15
Lokum 13
Lokum Deweloper S.A.
2025-02-24
(30 000)
‒
Aneks
2025-04-28
2023-08-16
Lokum Deweloper S.A.
Lokum la Vida
2028-12-31
50 000
130 000
Aneks
2025-12-15
2024-02-14
Lokum Deweloper S.A.
Lokum Góralska
2028-12-31
190 000
200 000
Umowa
2025-12-19
2025-12-19
Lokum Deweloper S.A.
Poprzeczna
2028-12-31
10 000
10 000
19
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Udzielone pożyczki w ramach Grupy w okresie sprawozdawczym (w tys. PLN):
Pożyczkobiorcy
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Pożyczkodawca - Lokum Deweloper S.A.
Lokum 4
67 447
21 041
Lokum 14
1 625
Lokum 16
60
Lokum la Vida
40 686
55 568
Lokum Góralska
54 348
6 295
Poprzeczna
4 700
Razem Pożyczkodawca Lokum Deweloper S.A.
167 181
84 589
Pożyczkodawca - Lokum 8
Lokum Deweloper S.A.
2 455
12 150
Razem Pożyczkodawca Lokum 8
2 455
12 150
Pożyczkodawca - Lokum Holding 1 (Lokum 13)*
Lokum Deweloper S.A.
3 180
Razem Pożyczkodawca - Lokum Holding 1 (Lokum 13)*
‒
3 180
RAZEM
169 636
99 919
* dane dla Lokum 13 zaprezentowano łącznie ze względu na połączenie spółki z Lokum Holding 1 w 2024 roku
Spłaty pożyczek w ramach Grupy w okresie sprawozdawczym (w tys. PLN):
Pożyczkobiorcy
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Pożyczkodawca - Lokum Deweloper S.A.
Lokum 4
20 190
28 260
Lokum 14
2 842
12 877
Lokum la Vida
7 625
Lokum Góralska
800
2 982
Razem Pożyczkodawca Lokum Deweloper S.A.
23 832
51 744
Pożyczkodawca - Lokum 1
Lokum Deweloper S.A.
4 292
Razem Pożyczkodawca Lokum 1
4 292
‒
Pożyczkodawca - Lokum 8
Lokum Deweloper S.A.
14 605
Razem Pożyczkodawca Lokum 8
14 605
‒
Pożyczkodawca - Lokum Holding 1 (Lokum 13)*
Lokum Deweloper S.A.
21 480
Razem Pożyczkodawca Lokum Holding 1 (Lokum 13)*
21 480
‒
RAZEM
64 209
51 744
* dane dla Lokum 13 zaprezentowano łącznie ze względu na połączenie spółki z Lokum Holding 1 w 2024 roku
20
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
2.5. Opis wykorzystania przez emitenta wpływów z emisji do chwili sporządzenia sprawozdania
z działalności
W okresie sprawozdawczym Spółka nie wykorzystywała środków z emisji akcji.
Informacje dotyczące emisji obligacji
W dniu 6 listopada 2023 roku Spółka ustanowiła nowy program emisji obligacji o maksymalnej wartości nominalnej 70 000 tys. PLN. Na jego
podstawie, 28 listopada 2023 roku, podjęto decyzję o emisji obligacji serii J o wartości nominalnej 1 000 tys. PLN każda i łącznej wartości
nominalnej do 53 000 tys. PLN. Emisja została zatwierdzona przez radę nadzorczą 13 listopada 2023 roku. Obligacje zostały zarejestrowane
w KDPW 18 grudnia 2023 roku i tego samego dnia wprowadzone do obrotu w ASO Catalyst. Notowania rozpoczęły się 28 grudnia 2023 roku.
W dniu 17 grudnia 2024 roku Spółka zakończyła realizację programu emisji obligacji, w ramach którego wyemitowano wyłącznie serię J.
Dla obligacji serii J, zgodnie z pkt. 2.6 Warunków Emisji Obligacji, Emitent nie określił celu emisji.
Seria
J
Liczba Obligacji
53 000
Wartość nominalna jednej Obligacji
1 000,00 (słownie: jeden tysiąc) PLN
Łączna wartość nominalna Obligacji
53 000 000,00 (słownie: pięćdziesiąt trzy miliony) PLN
Dzień Emisji
18 grudnia 2023 roku
Dzień Wykupu
18 czerwca 2027 roku
Zabezpieczenie Obligacji
Obligacje są niezabezpieczone
Cele Emisji
Emitent nie określił celu emisji
Dni płatności odsetek
18 czerwca 2024 roku, 18 grudnia 2024 roku, 18 czerwca 2025 roku, 18 grudnia 2025 roku, 18 czerwca 2026
roku, 18 grudnia 2026 roku, 18 czerwca 2027 roku
Oprocentowanie
zmienne WIBOR 6M + marża 3,85 % (marża jest zmienna w zależności od wartości wskaźnika dźwigni
finansowej i może wynosić od 3,85 – 4,35% w skali roku)
Rynki Catalyst
ASO GPW
W dniu 30 stycznia 2025 roku Spółka podjęła uchwałę o emisji obligacji serii K w ramach nowego programu o maksymalnej wartości
nominalnej 100 000 tys. PLN. Warunkowy przydział 100 000 obligacji o wartości nominalnej 1 000 tys. PLN każda został dokonany 5 lutego
2025 roku. Ostateczny przydział i rozliczenie emisji nastąpiły 21 lutego 2025 roku po opłaceniu obligacji przez inwestorów. Obligacje zostały
zarejestrowane w KDPW 17 lutego 2025 roku i tego samego dnia wprowadzone do obrotu w ASO Catalyst. Notowania rozpoczęły się 28
lutego 2025 roku.
Seria
K
Liczba Obligacji
100 000
Wartość nominalna jednej Obligacji
1 000,00 (słownie: jeden tysiąc) PLN
Łączna wartość nominalna Obligacji
100 000 000,00 (słownie: sto milionów) PLN
Dzień Emisji
21 lutego 2025 roku
Dzień Wykupu
21 sierpnia 2028 roku
Zabezpieczenie Obligacji
Obligacje są niezabezpieczone
Cele Emisji
Emitent nie określił celu emisji
Dni płatności odsetek
21 sierpnia 2025 roku, 21 lutego 2026 roku, 21 sierpnia 2026 roku, 21 lutego 2027 roku, 21 sierpnia 2027 roku,
21 lutego 2028 roku, 21 sierpnia 2028 roku
Oprocentowanie
zmienne WIBOR 6M + marża 3,70 % (marża jest zmienna w zależności od wartości wskaźnika dźwigni
finansowej i może wynosić od 3,70 – 4,20 % w skali roku)
Rynki Catalyst
ASO GPW
21
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
2.6. Informacje o udzielonych poręczeniach i gwarancjach, w tym udzielonym podmiotom powiązanym
emitenta
W dniu 25 lutego 2025 roku Lokum Deweloper S.A. poręczyła do kwoty 50 000 tys. PLN za zobowiązania dłużnika Lokum Deweloper FIZ z
tytułu obowiązku zapłaty wierzycielowi wynagrodzenia z zawartej umowy sprzedaży gruntu położonego we Wrocławiu przy al. Poprzecznej.
Poręczenie udzielone wierzycielowi za zobowiązania dłużnika będzie obowiązywało przez okres maksymalny 8 lat od dnia zawarcia umowy
sprzedaży.
W dniu 29 sierpnia 2024 roku Lokum Deweloper S.A. poręczyła za zobowiązania Lokum 4 na rzecz Keller – Polska sp. z o.o. z tytułu zapłaty
wynagrodzenia za kontrakt na zaprojektowanie i wykonanie tymczasowego zabezpieczenia głębokiego wykopu oraz pełnienia nadzoru
autorskiego w ww. zakresie, w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej Lokum Porto – budynki R, S we Wrocławiu przy ul. Gnieźnieńskiej.
Poręczyciel poręczył do kwoty 972 tys. PLN netto plus podatek VAT. Poręczenie wygasło dnia 30 czerwca 2025 roku.
W dniu 23 grudnia 2025 roku Lokum 4 podpisała porozumienie w sprawie rozwiązania umowy kredytowej dotyczącej realizacji projektu
deweloperskiego "Lokum Porto" we Wrocławiu przy ul. Długiej nr 57G, 57H, 57J, 57K, 57L - obejmującego budowę czterech budynków
mieszkalnych z usługami, oznaczonych literami E, F, G, H. Podpisanie porozumienia skutkowało rozpoczęciem procedury zwalniania
zabezpieczeń, w tym m.in. deklaracją wekslową, poręczoną przez Emitenta.
W dniu 23 grudnia 2025 roku Lokum la Vida podpisała porozumienie w sprawie rozwiązania umowy kredytowej dotyczącej realizacji projektu
deweloperskiego "Lokum la Vida" we Wrocławiu przy ul. Lothara Herbsta - II etap obejmujący budowę trzech budynków mieszkalnych,
oznaczonych numerami 3, 4 i 5. Podpisanie porozumienia skutkowało rozpoczęciem procedury zwalniania zabezpieczeń, w tym m.in.
deklaracją wekslową, poręczoną przez Emitenta.
W dniu 31 grudnia 2025 roku Lokum la Vida dokonała całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji "Lokum la Vida" we
Wrocławiu przy ul. Lothara Herbsta - I etap obejmujący budowę dwóch budynków mieszkalnych, oznaczonych numerami 1 i 2, wraz
z zamknięciem rachunku kredytowego, co skutkowało rozwiązaniem umowy kredytowej oraz rozpoczęciem procedury zwalniania
zabezpieczeń, w tym m.in. deklaracją wekslową, poręczoną przez Emitenta.
W dniu 20 kwietnia 2023 roku Lokum Deweloper S.A. nieodwołalnie i bezwarunkowo poręczyła za zobowiązania spółki Lokum 13, w związku
z realizacją przez tę spółkę zobowiązań dotyczących współpracy i ponoszenia kosztów budowy drogi i innych zobowiązań wynikających z
realizacji umowy o zastępstwo inwestycyjne w realizacji inwestycji drogowej. Poręczenie wygasło dnia 31 grudnia 2025 roku.
W dniu 18 stycznia 2024 roku Lokum Deweloper nieodwołalnie i bezwarunkowo poręczyła za zobowiązania spółki Lokum Góralska dotyczące
zapłaty ceny sprzedaży i wynikające z zawartej w dniu 20 grudnia 2023 roku między Lokum Góralska a Lokum Deweloper FIZ umowy sprzedaży
nieruchomości gruntowych. Poręczenie wygasło dnia 31 grudnia 2025 roku.
Wynik wyceny gwarancji według MSSF 9 na 31 grudnia 2025 roku jest nieistotny.
2.7. Informacje o otrzymanych poręczeniach i gwarancjach, w tym udzielonym podmiotom
powiązanym Emitenta
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku spółki Grupy Lokum Deweloper w związku z prowadzonymi przedsięwzięciami
deweloperskimi otrzymały gwarancje od wykonawców.
Gwarancje z tytułu należytego wykonania umowy, należytego wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych, usunięcia wad i usterek
otrzymane przez spółki wchodzące w skład Grupy w 2025 roku, przedstawione są w poniższej tabeli:
22
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Firma
Rodzaj gwarancji
Kwota gwarantowana tys. PLN
ELGER Sp. z o.o.
gwarancja ubezpieczeniowa
122
WELIT Sp. z o.o. Sp. k.
gwarancja ubezpieczeniowa
80
EXPERTO Instalacje Elektryczne Sp. z o.o. Sp. k.
gwarancja ubezpieczeniowa
206
Remas sp. z o.o.
gwarancja ubezpieczeniowa
126
MG WÓJCIK sp. z o.o. sp. k
gwarancja bankowa
643
RS ELEKTRO-INSTAL Sp. z o.o.
gwarancja ubezpieczeniowa
41
BUDRIM SP. z o.o.
gwarancja ubezpieczeniowa
52
PHUP DAKO Usługi Blacharskie Paweł Kita
gwarancja ubezpieczeniowa
264
2.8. Ocena dotycząca zarządzania zasobami finansowymi Emitenta
Zarządzanie zasobami finansowymi Lokum Deweloper S.A. w 2025 roku, w związku z realizowanymi przez Grupę przedsięwzięciami
deweloperskimi, koncentrowało się przede wszystkim na pozyskiwaniu i optymalnym doborze źródeł finansowania, a także na utrzymywaniu
wskaźników płynności na bezpiecznym poziomie. Zarząd na bieżąco monitoruje strukturę finansowania oraz poziom środków pieniężnych
w poszczególnych spółkach Grupy, dokonując – w razie potrzeby - odpowiednich działań korygujących. Celem tych działań jest zapewnienie
stabilności finansowej, utrzymywanie wskaźników na właściwym poziomie, a jednocześnie możliwość efektywnego lokowania nadwyżek
finansowych w produkty inwestycyjne lub depozytowe, które zapewniają Grupie satysfakcjonujący poziom zwrotu.
Zestawienie wskaźników finansowych:
Wskaźnik
Formuła obliczeniowa
Wartość
Dynamika
31.12.2025
31.12.2024*
Wskaźniki rentowności
wskaźnik rentowności netto
Zysk netto/Przychody ze sprzedaży
133,9%
85,4%
56,8%
wskaźnik rentowności majątku (ROA)
Zysk netto w okresie 12M/Wartość aktywów
4,9%
3,1%
59,6%
wskaźnik rentowności kapitału własnego (ROE)
Zysk netto w okresie 12M/Kapitał własny
6,6%
3,9%
69,7%
Wskaźniki płynności
wskaźnik bieżącej płynności
Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe
0,97
0,50
91,2%
wskaźnik płynności szybkiej
[Aktywa obrotowe - Zapasy]/Zobowiązania
krótkoterminowe
0,97
0,50
91,2%
wskaźnik płynności gotówkowej
Środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe
0,05
0,05
13,4%
Wskaźniki sprawności działania
wskaźnik cyklu należności w dniach
[Należności z tytułu dostaw i usług*liczba dni w
okresie]/Przychody ze sprzedaży
95
105
-9,5%
wskaźnik cyklu zobowiązań krótkoterminowych
w dniach
[Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania krótkoterminowe*liczba dni w
okresie]/Koszt własny sprzedaży
51
178
-71,3%
Wskaźniki zadłużenia
wskaźnik ogólnego poziomu zadłużenia
Ogółem zadłużenie/Wartość pasywów
26,2%
21,5%
21,7%
wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Ogółem zadłużenie/Kapitał własny
35,4%
27,4%
29,5%
trwałość struktury finansowania
[Kapitał własny + Zobowiązania
długoterminowe]/Wartość pasywów
98,1%
97,6%
0,6%
23
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Wskaźniki rentowności uległy poprawie głównie w wyniku wyższego poziomu zysku netto osiągniętego w okresie sprawozdawczym.
Kluczowym czynnikiem tej zmiany był zwiększony udział w zyskach/(stratach) jednostek wycenianych metodą praw własności, w porównaniu
z okresem zakończonym 31 grudnia 2024 roku.
W analizowanym okresie odnotowano również wzrost wskaźnika bieżącej płynności oraz wskaźnika płynności szybkiej, co było konsekwencją
obniżenia poziomu zobowiązań krótkoterminowych przy jednoczesnym zwiększeniu wartości aktywów obrotowych. Wysoka wartość
aktywów obrotowych, przewyższająca poziom z roku poprzedniego, wynikała w szczególności z niewypłaconej dywidendy należnej od Lokum
Holding 1. Wskaźnik płynności gotówkowej pozostał na poziomie zbliżonym do odnotowanego w 2024 roku.
Analiza stanu rozrachunków potwierdza brak zaległości w regulowaniu zobowiązań handlowych oraz publicznoprawnych.
Wskaźniki zadłużenia wykazały wzrost, którego główną przyczyną była emisja obligacji serii K. Podwyższenie poziomu zobowiązań nie stanowi
zagrożenia dla równowagi finansowej Spółki, o czym świadczy bezpieczna wartość wskaźnika trwałości struktury finansowania, wynosząca
98,1% na dzień 31 grudnia 2025 roku.
2.9. Ocena dotycząca zarządzania zasobami finansowymi Grupy
Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy w 2025 roku, w związku z realizowanymi przedsięwzięciami deweloperskimi, koncentrowało się
przede wszystkim na pozyskiwaniu oraz optymalnym doborze źródeł finansowania, a także na utrzymywaniu wskaźników płynności na
bezpiecznym poziomie. Zarząd na bieżąco monitoruje strukturę finansowania oraz poziom środków pieniężnych w poszczególnych spółkach
Grupy i - w razie potrzeby – podejmuje działania korygujące, mające na celu zachowanie stabilności finansowej i utrzymanie wskaźników na
właściwym poziomie. Jednocześnie Grupa dąży do efektywnego lokowania nadwyżek finansowych w produkty inwestycyjne lub depozytowe
zapewniające satysfakcjonujący poziom zwrotu.
Zestawienie wskaźników finansowych:
Wskaźnik
Formuła obliczeniowa
Wartość
Dynamika
31.12.2025
31.12.2024*
Wskaźniki rentowności
wskaźnik rentowności zysku netto
przypadającego akcjonariuszom podmiotu
dominującego
Zysk netto przypadającego akcjonariuszom podmiotu
dominującego/Przychody ze sprzedaży
31,4%
18,0%
74,2%
wskaźnik rentowności majątku (ROA)
Zysk netto w okresie 12M/Wartość aktywów
4,0%
5,1%
-21,9%
wskaźnik rentowności kapitału własnego (ROE)
Zysk netto w okresie 12M/Kapitał własny
6,0%
6,7%
-10,9%
Wskaźniki płynności
wskaźnik bieżącej płynności
Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe
12,44
9,48
31,2%
wskaźnik płynności szybkiej
[Aktywa obrotowe-Zapasy]/Zobowiązania
krótkoterminowe
1,59
1,61
-1,6%
wskaźnik płynności gotówkowej
Środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe
0,28
0,37
-26,2%
Wskaźniki sprawności działania
wskaźnik cyklu zapasów w dniach
[Stan zapasów*liczba dni w okresie]/Przychody ze
sprzedaży
2 360
1 038
127,2%
wskaźnik cyklu należności w dniach
[Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności+Środki pieniężne zgromadzone na
rachunkach powierniczych]*liczba dni w
okresie/Przychody ze sprzedaży
193
59
227,4%
wskaźnik cyklu zobowiązań krótkoterminowych
w dniach
[Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania krótkoterminowe+Zobowiązania z
tytułu umów z klientami]*liczba dni w okresie/Koszt
własny sprzedaży
252
117
115,5%
Wskaźniki zadłużenia
wskaźnik ogólnego poziomu zadłużenia
Ogółem zadłużenie/Wartość pasywów
33,6%
24,2%
38,8%
wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Ogółem zadłużenie/Kapitał własny
50,6%
31,9%
58,5%
24
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Wskaźnik
Formuła obliczeniowa
Wartość
Dynamika
31.12.2025
31.12.2024*
trwałość struktury finansowania
[Kapitał własny + Zobowiązania
długoterminowe]/Wartość pasywów
92,4%
90,2%
2,5%
wskaźnik dźwigni finansowej wyemitowanych
obligacji
Zadłużenie Finansowe Netto*/Kapitał własny
0,19
0,04
323,1%
*zadłużenie finansowe netto – oznacza wartość zadłużenia finansowego pomniejszoną o środki pieniężne, w tym środki pieniężne zgromadzone na otwartych
oraz zamkniętych mieszkaniowych rachunkach powierniczych w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy
Wskaźniki rentowności ROA oraz ROE ukształtowały się odpowiednio na poziomie 4,0% oraz 6,0%. Pogorszenie obu wskaźników w
porównaniu z rokiem poprzednim wynikało z utrzymania zysku netto na poziomie zbliżonym do osiągniętego w 2024 roku, przy jednoczesnym
wzroście wartości aktywów ogółem oraz kapitału własnego.
W obszarze płynności finansowej odnotowano poprawę wskaźnika płynności bieżącej, podczas gdy wskaźniki płynności szybkiej oraz
płynności gotówkowej uległy obniżeniu. Zmiana ta była konsekwencją znaczącego wzrostu zapasów, przy jednoczesnym niewielkim spadku
zobowiązań krótkoterminowych w porównaniu ze stanem na dzień 31 grudnia 2024 roku. Niższe wartości wskaźnika płynności szybkiej i
płynności gotówkowej wynikały z faktu, że wzrost aktywów obrotowych koncentrował się wyłącznie w pozycji zapasów, przy jednoczesnym
obniżeniu poziomu środków pieniężnych dostępnych na dzień bilansowy.
Grupa odnotowała wzrost wartości zapasów przy jednoczesnym spadku przychodów ze sprzedaży względem analogicznego okresu roku
poprzedniego, co przełożyło się na wydłużenie cyklu zapasów. Wzrost odnotowano również w zakresie wskaźników cyklu należności oraz
cyklu zobowiązań.
W obszarze finansowania zewnętrznego wystąpił wzrost ogólnego poziomu zadłużenia – wskaźnik ten wyniósł 33,6% wobec 24,2% na koniec
2024 roku. Jednocześnie zwiększenie wartości wskaźnika trwałości struktury finansowania było rezultatem wzrostu kapitału własnego oraz
zobowiązań długoterminowych, przy jednoczesnym spadku zobowiązań krótkoterminowych
Zdaniem zarządu, obecna kondycja finansowa Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper umożliwia kontynuację realizacji przyjętej strategii
rozwoju.
2.10. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Grupa Lokum Deweloper dysponuje stabilną sytuacją finansową i pełną zdolnością do finansowania realizowanych projektów inwestycyjnych
korzystając z różnorodnych źródeł kapitału - środków własnych (m.in. reinwestowanych zysków i kapitału pozyskanego z emisji akcji), a także
kapitału dłużnego w formie kredytów bankowych oraz obligacji. Na dzień 31 grudnia 2025 roku spółki Grupy dysponowały niewykorzystanymi
środkami kredytowymi w wysokości 213 700 tys. PLN, co zapewnia dodatkową płynność finansową na potrzeby realizacji projektów
deweloperskich. Na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania Grupa Kapitałowa posiada zagwarantowane finansowanie
dla wszystkich aktualnie realizowanych projektów deweloperskich.
Struktura posiadanych zobowiązań jest skrupulatnie dostosowywana do harmonogramu projektów, tak aby terminy zapadalności zadłużenia
korespondowały z poszczególnymi etapami realizacji inwestycji. Takie podejście minimalizuje ryzyko refinansowania i pozwala na płynne
finansowanie budów zgodnie z postępem prac. W konsekwencji Grupa utrzymuje bezpieczny profil zadłużenia – zarówno pod względem
poziomu, jak i terminów spłaty.
Rola jednostki dominującej nie ogranicza się jedynie do funkcji kontrolnych. Jednostka dominująca aktywnie wspiera swoje jednostki zależne
od strony organizacyjnej i finansowej. W praktyce oznacza to m.in. udzielanie poręczeń i gwarancji na rzecz spółek celowych (np. przy
zaciąganiu przez nie kredytów) oraz zapewnienie niezbędnego wkładu własnego do finansowania projektów grupy. Rozwiązanie to pozwala
spółkom operacyjnym na korzystanie z optymalnych warunków finansowania zewnętrznego, przy jednoczesnej asekuracji ze strony podmiotu
dominującego. Umowy kredytowe zawierane są na poziomie spółek zależnych, a Lokum Deweloper S.A. wspiera je w negocjacjach, często
pełniąc rolę gwaranta oraz partnera organizacyjnego. Taki model wewnątrzgrupowego wsparcia finansowego sprzyja efektywnemu
pozyskiwaniu kapitału na rozwój przy zachowaniu wysokiej wiarygodności kredytowej całej Grupy.
Zarząd Lokum Deweloper S.A. dostrzega ryzyko dalszego wzrostu kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy. Wpływ na to mają
zarówno dotychczasowa presja inflacyjna (związana m.in. z podwyższonymi cenami surowców i energii), jak również potencjalne nasilenie
inwestycji publicznych finansowanych ze środków unijnych, które może prowadzić do wzmożonej konkurencji o zasoby. Zwiększona
niepewność makroekonomiczna, spowodowana czynnikami geopolitycznymi – zarówno trwającą wojną w Ukrainie, jak i eskalacją konfliktu
zbrojnego na Bliskim Wschodzie – może negatywnie wpływać na warunki prowadzenia działalności Grupy. Wydarzenia te skutkują m.in.
wzrostem cen paliw i energii oraz nasileniem presji inflacyjnej, a ponadto mogą prowadzić do zakłóceń w łańcuchach dostaw oraz zwiększonej
zmienności kursów walut i stóp procentowych, co przekłada się na wyższe koszty finansowania projektów. Zarząd Emitenta stosuje
25
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
konserwatywne podejście do zarządzania ryzykiem – utrzymuje podwyższony poziom rezerw i płynności finansowej, na bieżąco monitoruje
kluczowe wskaźniki makroekonomiczne, a w razie potrzeby dostosowuje harmonogramy inwestycji do zmieniających się warunków
rynkowych.
2.11. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności za rok obrotowy
W wyniku ustanowionego nowego programu, w dniu 30 stycznia 2025 roku Emitent podjął uchwałę w sprawie emisji obligacji serii K, o
wartości nominalnej 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej do 100 000 tys. PLN. W dniu 5 lutego 2025 roku Emitent dokonał
warunkowego przydziału 100 tys. obligacji o łącznej wartości nominalnej 100 000 tys. PLN. Ostateczny przydział i wydanie obligacji nastąpiło
w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. w dniu emisji tj. 21 lutego 2025 roku, na skutek realizacji instrukcji rozliczeniowych i
opłacenia przez inwestorów obligacji przydzielonych im warunkowo zgodnie z decyzją Emitenta. W dniu 17 lutego 2025 roku obligacje zostały
zarejestrowane w systemie depozytowym prowadzonym przez KDPW pod kodem ISIN PLLKMDW00106. Tym samym, w dniu 17 lutego 2025
roku obligacje zostały wprowadzone do obrotu w ASO, a od dnia 28 lutego 2025 roku rozpoczęło się ich notowanie w alternatywnym systemie
obrotu na Catalyst.
W dniu 12 marca 2025 roku Lokum Holding 1 zawarła umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie przy ul.
Kobierzyńskiej o powierzchni około 1,42 ha, wraz z prawami do związanej dokumentacji projektowej. Cena sprzedaży tej nieruchomości
wyniosła 67 mln zł netto, do której doliczono należny podatek VAT oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży
przewidywała standardowe dla tego typu transakcji postanowienia, w tym określające wzajemne oświadczenia i zapewnienia stron oraz ich
odpowiedzialność.
W dniu 27 października 2025 roku Lokum Góralska zawarła umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
położonej we Wrocławiu przy ul. Góralskiej, o powierzchni 0,0224 ha. Cena sprzedaży tej nieruchomości wyniosła 330 tys. zł netto.
Wpływ opisanych powyżej zdarzeń zaprezentowano w poniższej tabeli.
Wpływ zdarzeń jednorazowych na wynik skonsolidowany
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
42 096
Podatek dochodowy
8 683
Zysk (strata) netto
33 413
Wynik netto na działalności predeweloperskiej
38 101
Zysk (strata) netto bez zdarzeń jednorazowych
(4 688)
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego bez zdarzeń jednorazowych
(4 688)
Zysk (strata) netto na akcję przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego bez zdarzeń jednorazowych
(0,26)
W bieżącym okresie sprawozdawczym Grupa dokonała również zmian w strukturze właścicielskiej spółek zależnych (szczegółowo opisanych
w nocie 1.3. W wyniku wystąpienia wspólników mniejszościowych i przejęcia ich udziałów, na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa nie posiadała
już istotnych udziałów niekontrolujących. W pozycji kapitałów własnych „Udziały niekontrolujące” wykazano jedynie udział wspólnika
mniejszościowego w funduszu Lokum Deweloper FIZ (dwóch certyfikatów inwestycyjnych). Zdarzenia te wywarły istotny wpływ na sytuację
finansową Grupy, przede wszystkim poprzez przejęcie kapitałów wcześniej przypisanych udziałom niekontrolującym oraz zmianę struktury
kapitału własnego.
W okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku, nie miały miejsca nietypowe zdarzenia mające wpływ na wynik z działalności Grupy.
26
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
3. Czynniki ryzyka i perspektywy rozwoju
3.1. Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia
Grupa Lokum Deweloper w toku prowadzonej działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyka oraz podejmuje działania
mające na celu minimalizację jego wpływu na sytuację finansową.
3.1.1. Ryzyko finansowe
Grupa jest narażona na kluczowe rodzaje ryzyka finansowego, takie jak ryzyko stopy procentowej, płynności, kredytowe oraz ryzyko zmian
cen. Zarząd systematycznie analizuje i dostosowuje politykę zarządzania ryzykiem do dynamicznie zmieniającego się otoczenia rynkowego
i specyfiki działalności Grupy.
Główne instrumenty finansowe wykorzystywane przez Grupę obejmują obligacje, kredyty bankowe, leasing, a także jednostki uczestnictwa
w funduszach, środki pieniężne i należności z bieżącej działalności. Zarządzanie ryzykiem finansowym jest scentralizowane i ma na celu:
- zapewnienie bezpieczeństwa krótko- i średnioterminowych przepływów pieniężnych;
- ograniczenie zmienności wyniku finansowego;
- pozyskiwanie finansowania na optymalnych warunkach, wspierających realizację celów strategicznych.
Grupa nie angażuje się w transakcje spekulacyjne. Wszystkie operacje na instrumentach finansowych mają na celu zabezpieczenie przed
zidentyfikowanymi ryzykami.
Ryzyko stopy procentowej
Ekspozycja Grupy na ryzyko stopy procentowej wynika z posiadanych zobowiązań finansowych (kredyty, obligacje, leasingi), których
oprocentowanie jest w większości oparte na zmiennych stawkach referencyjnych WIBOR 3M lub 6M. W przypadku pożyczek udzielanych
wewnątrz Grupy, oprocentowanie ustalane jest na poziomie zgodnym z warunkami emisji obligacji.
Od października 2023 roku do maja 2025 roku referencyjna stopa procentowa utrzymywała się na wysokim poziomie 5,75%. W maju 2025
roku Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl obniżek, w wyniku czego stopa referencyjna na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego
sprawozdania wyniosła 3,75%.
Choć stawki WIBOR podążają za decyzjami RPP, ich poziom wciąż pozostaje wysoki w porównaniu do lat poprzedzających cykl zacieśniania
polityki pieniężnej, co przekłada się na podwyższone koszty obsługi długu.
W zawiązku z rozpoczęciem działań wojennych na Bliskim Wschodzie, mimo ostatniej obniżki stóp procentowych, Zarząd nie wyklucza
powrotu do restrykcyjnej polityki monetarnej, co będzie miało wpływ na wzrost kosztów finansowania Grupy i Spółki oraz obniżenie popytu.
Grupa zarządza tym ryzykiem poprzez regularny monitoring rentowności projektów, analizę wrażliwości bilansu na zmiany stóp oraz
dywersyfikację źródeł finansowania. Celem tych działań jest ograniczenie negatywnego wpływu zmian kosztu finansowania na wyniki Grupy
oraz utrzymanie stabilności przepływów pieniężnych.
Ryzyko związane z płynnością
Zarządzanie ryzykiem płynności ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia zdolności Grupy do terminowego regulowania zobowiązań. Proces
ten opiera się na systematycznym prognozowaniu przepływów pieniężnych w horyzoncie krótko- i długoterminowym oraz monitorowaniu
wskaźników płynności. Zarząd Emitenta regularnie analizuje realizację budżetów, identyfikuje odchylenia i wdraża działania korygujące.
Grupa zachowuje elastyczność finansową dzięki utrzymywaniu bezpiecznego poziomu gotówki oraz dostępowi do zdywersyfikowanych
źródeł finansowania, w tym znaczących, niewykorzystanych limitów w liniach kredytowych, które według stanu na dzień 31 grudnia 2025
roku wynosiły 213 700 tys. PLN.
Struktura bilansu na dzień 31 grudnia 2025 roku, w której aktywa obrotowe (788 488 tys. PLN) znacząco przewyższają zobowiązania
krótkoterminowe (63 394 tys. PLN), potwierdza brak istotnego ryzyka utraty płynności.
Ryzyko walutowe
Działalność Grupy jest prowadzona niemal wyłącznie w polskim złotym, co sprawia, że bezpośrednia ekspozycja na ryzyko kursowe jest
znikoma. Ryzyko pośrednie może wynikać z wahań kursu PLN, które wpływają na ceny importowanych materiałów budowlanych
i komponentów. W okresie sprawozdawczym Grupa nie stosowała instrumentów zabezpieczających to ryzyko.
27
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Ryzyko kredytowe
Ryzyko to dotyczy głównie środków pieniężnych ulokowanych w instytucjach finansowych oraz należności od klientów. W przypadku lokali
mieszkalnych jest ono skutecznie minimalizowane dzięki systemowi wpłat dokonywanych przez nabywców na mieszkaniowe rachunki
powiernicze. Przeniesienie własności lokalu następuje dopiero po uregulowaniu pełnej ceny, co niemal całkowicie eliminuje ryzyko
niewypłacalności klientów. W zakresie współpracy z instytucjami finansowymi, Grupa korzysta wyłącznie z usług renomowanych banków
i podmiotów inwestycyjnych, co ogranicza ryzyko związane z lokowaniem środków.
W okresie sprawozdawczym nie zidentyfikowano znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego.
Ryzyko zmiany cen
Grupa jest narażona przede wszystkim na ryzyko zmiany cen materiałów budowlanych, kosztów wykonawstwa oraz cen gruntów.
Utrzymująca się presja inflacyjna, wzrost kosztów pracy oraz potencjalna kumulacja inwestycji publicznych finansowanych ze środków
unijnych (m.in. w ramach KPO) mogą prowadzić do dalszego wzrostu kosztów realizacji projektów, negatywnie wpływając na ich rentowność.
Grupa nie stosowała rachunkowości zabezpieczeń ani nie zawierała transakcji pochodnych.
3.1.2. Czynniki ryzyka związane z działalnością operacyjną Grupy
Poniżej przedstawiono kluczowe czynniki ryzyka specyficzne dla działalności Grupy oraz branży deweloperskiej, które mogą negatywnie
wpłynąć na działalność operacyjną, wyniki finansowe, sytuację majątkową lub perspektywy rozwoju.
Wahania koniunktury w branży
Rynek mieszkaniowy w Polsce jest silnie cykliczny i wrażliwy na zmiany makroekonomiczne, politykę pieniężną, dostępność finansowania
hipotecznego oraz nastroje konsumenckie. Po dynamicznym odbiciu popytu w 2023 roku, wywołanym m.in. programem "Bezpieczny Kredyt
2%", jego wygaszenie doprowadziło do korekty i osłabienia aktywności zakupowej klientów. Początek 2025 roku przyniósł wyraźny spadek
popytu, potęgowany rezygnacją z programu „Mieszkanie na Start” oraz ograniczoną na tle wysokich stóp procentowych dostępnością
kredytów hipotecznych. W trakcie 2025 roku nastąpiła jednak poprawa warunków finansowania: obniżki stóp procentowych, spadek inflacji
i wzrost wynagrodzeń przyczyniły się do stopniowego zwiększenia zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Jednocześnie wysoka
aktywność inwestycyjna deweloperów, będąca konsekwencją wprowadzenia programu „Bezpieczny Kredyt 2% w 2023 roku, doprowadziła
do rekordowego poziomu podaży mieszkań. Na największych rynkach liczba gotowych, niesprzedanych lokali wzrosła w IV kwartale 2025
roku aż o 46% kw./kw., co wskazuje na narastającą nierównowagę między podażą a popytem i bardziej selektywne decyzje zakupowe
klientów. Od początku 2026 roku rynek dążył do równowagi. Do rozpoczęcia działań wojennych na Bliskim Wschodzie prognozy na kolejne
miesiące pozostawały optymistyczne: niska inflacja, perspektywa kolejnych obniżek stóp procentowych i rosnące dochody gospodarstw
domowych sprzyjały odbudowie popytu. Jednak w przypadku przedłużających się działań wojennych dojdzie do długoterminowego wzrostu
cen paliw i energii, co z kolei da impuls inflacyjny, który może spowodować podniesienie stóp procentowych. To i wiele innych niekorzystnych
czynników wywołanych działaniami wojennymi może mieć niekorzystny wpływ na decyzje zakupowe przyszłych klientów.
Konkurencja oraz dostępność nowych terenów inwestycyjnych
Rynek deweloperski, zwłaszcza w największych aglomeracjach, cechuje się dużą konkurencją. Rywalizacja dotyczy nie tylko klientów, ale
również atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. Ograniczona podaż działek budowlanych prowadzi do wysokich wzrostów ceny gruntów i w
połączeniu z długotrwałymi procedurami administracyjnymi stanowi jedno z głównych wyzwań dla dalszego rozwoju. Grupa minimalizuje to
ryzyko dzięki zabezpieczeniu odpowiedniego banku ziemi oraz konsekwentnemu poszukiwaniu atrakcyjnych gruntów.
Koszty i terminowość realizacji projektów
Długi cykl inwestycyjny naraża Grupę na ryzyko wzrostu kosztów budowy oraz opóźnień. Projekty deweloperskie są bardzo złożone
i rozciągnięte w czasie – średni czas realizacji inwestycji przekazywanych w 2025 roku wyniósł 8,13 lat (liczony od nabycia gruntu do
przekazania mieszkań nabywcom).
Główne czynniki ryzyka to:
- wzrost kosztów - utrzymująca się presja płacowa oraz wysokie ceny materiałów i usług budowlanych mogą powodować
trudności w utrzymaniu założonej marży projektu;
- przewlekłość postępowań administracyjnych - uzyskiwanie decyzji jest procesem długotrwałym oraz nieprzewidywalnym
i bywa dodatkowo zakłócane przez sprzeciwy właścicieli sąsiednich nieruchomości. Niedawna reforma planistyczna może
dodatkowo wydłużyć i skomplikować proces przygotowania inwestycji, wpływając na harmonogramy i moment rozpoznania
przychodów.
28
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Grupa, działając również jako generalny wykonawca, posiada większą kontrolę nad procesem budowlanym, co pozwala częściowo łagodzić
ryzyko wzrostu kosztów.
Warunki atmosferyczne
Działalność budowlana jest wrażliwa na warunki pogodowe. Ekstremalne zjawiska, takie jak długotrwałe mrozy zimą czy intensywne opady
latem, mogą powodować przestoje w pracach i prowadzić do opóźnień w realizacji projektów, a w konsekwencji – przesunięcia momentu
rozpoznania przychodów.
Dostępność finansowania dłużnego
Mimo stabilizacji stóp procentowych, instytucje finansowe wciąż prowadzą ostrożną politykę kredytową. Ryzyko zaostrzenia kryteriów przez
banki lub ograniczenia dostępności kapitału może wpłynąć na zdolność Grupy do finansowania nowych projektów. W odpowiedzi na to ryzyko
Grupa dywersyfikuje źródła finansowania, korzystając z kredytów bankowych, emisji obligacji oraz środków własnych, co zapewnia jej
stabilność i elastyczność finansową.
3.1.3. Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w jakim Grupa prowadzi działalność
Czynniki makroekonomiczne i otoczenie rynkowe
Działalność Grupy pozostaje silnie skorelowana z kondycją gospodarki krajowej. Na wyniki finansowe Grupy wpływają zarówno bezpośrednio,
jak i pośrednio, kluczowe zmienne makroekonomiczne, takie jak: tempo wzrostu PKB, poziom inflacji, polityka monetarna i fiskalna, popyt
konsumpcyjny, poziom bezrobocia, zmiany demograficzne, nastroje konsumenckie, poziom dochodów gospodarstw domowych, dostępność
kredytów hipotecznych, a także sytuacja w branży budowlanej i deweloperskiej.
W ostatnich kwartałach widoczna jest stopniowa stabilizacja dynamiki cen. Potwierdzają to dane opublikowane przez Główny Urząd
Statystyczny odnośnie rocznego wskaźnika inflacji CPI za luty 2026 rok, który wyniósł 2,1%. Poziom inflacji jest ściśle skorelowany z presją
kosztową, zwłaszcza w zakresie cen energii, materiałów budowlanych oraz kosztów pracy. Niepewność co do dalszego kierunku polityki
pieniężnej oraz zmienność rynków finansowych pozostają istotnym czynnikiem ryzyka. Dodatkowym czynnikiem ryzyka jest niepewność
geopolityczna w regionie, która może wpływać na stabilność łańcuchów dostaw i ogólne nastroje inwestycyjne.
Zarząd na bieżąco monitoruje wpływ presji inflacyjnej na koszty działalności. Utrzymujące się wysokie ceny energii i materiałów budowlanych
oraz rosnące koszty pracy stanowią kluczowe wyzwania dla rentowności projektów deweloperskich. W szczególności, Grupa koncentruje się
na optymalizacji kosztów, dywersyfikacji portfela projektów oraz elastycznym dostosowywaniu oferty do zmieniających się warunków
rynkowych.
Regulacje prawne
Polska scena prawna cechuje się wysoką dynamiką zmian oraz ryzykiem niejednolitych interpretacji przepisów, co stanowi istotne wyzwanie
dla stabilności prowadzenia działalności gospodarczej. W ostatnich latach obserwuje się intensyfikację procesów legislacyjnych, w tym
w zakresie regulacji dotyczących rynku deweloperskiego, ochrony konsumentów, prawa pracy oraz przepisów środowiskowych. Dodatkowo,
trwają prace nad dalszym dostosowywaniem polskiego prawa do wymogów Unii Europejskiej, co może skutkować kolejnymi zmianami
regulacyjnymi. Grupa jest narażona na zmiany w kluczowych obszarach, takich jak:
• prawo budowlane i planowanie przestrzenne - niedawna reforma planistyczna, wprowadzająca plany ogólne dla gmin,
fundamentalnie zmienia procesy inwestycyjne i może wydłużyć czas przygotowania nowych projektów, a także wpłynąć na
dostępność gruntów pod zabudowę;
• regulacje dotyczące rynku deweloperskiego - nowelizacje tzw. ustawy deweloperskiej, nakładają na Grupę dodatkowe
obowiązki informacyjne i proceduralne;
• wymogi Unii Europejskiej - rosnące znaczenie regulacji z zakresu ESG (Environmental, Social, Governance), w tym wymogów
dotyczących efektywności energetycznej budynków i taksonomii, będzie w coraz większym stopniu wpływać na standardy
projektowania, koszty budowy oraz dostęp do finansowania.
Istnieje ryzyko, że przyszłe zmiany legislacyjne, nieprecyzyjne regulacje prawne lub nowe interpretacje istniejących przepisów (m.in. w prawie
cywilnym, prawie pracy czy prawie ochrony konkurencji i konsumentów) będą miały negatywny wpływ na działalność i wyniki finansowe
Grupy.
29
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Przepisy prawa podatkowego
System podatkowy w Polsce charakteryzuje się znacznym stopniem skomplikowania, częstymi zmianami oraz brakiem spójności
w orzecznictwie organów podatkowych i sądów administracyjnych. To sprawia, że ryzyko podatkowe jest istotnie wyższe niż w krajach
o bardziej stabilnym otoczeniu fiskalnym. W ostatnich latach przykładem chaosu legislacyjnego były liczne nowelizacje w ramach tzw.
Polskiego Ładu.
Kluczowe czynniki ryzyka w tym obszarze to:
• zmienność interpretacyjna - rozbieżności w interpretacji przepisów podatkowych stwarzają niepewność co do poprawności
dokonywanych rozliczeń, nawet w przypadku korzystania z profesjonalnego doradztwa;
• Klauzula GAAR - obowiązująca Ogólna Klauzula Przeciwdziałania Unikaniu Opodatkowania (GAAR) daje organom podatkowym
szerokie uprawnienia do kwestionowania transakcji, których głównym celem mogła być korzyść podatkowa;
• kontrole podatkowe - rozliczenia podatkowe Grupy mogą być przedmiotem kontroli przez okres 5 lat. Z uwagi na złożone
struktury kapitałowe oraz transakcje wewnątrzgrupowe, Grupa może być przedmiotem szczególnego zainteresowania
organów skarbowych. Ewentualne zakwestionowanie rozliczeń może skutkować nałożeniem dodatkowych zobowiązań
podatkowych wraz z odsetkami i sankcjami;
• nowe obowiązki sprawozdawcze – wprowadzanie nowych, cyfrowych narzędzi kontroli, takich jak Krajowy System e-Faktur
(KSeF), zwiększa transparentność transakcji, ale jednocześnie generuje po stronie Grupy dodatkowe koszty i obowiązki
wdrożeniowe.
3.2. Informacje o przyjętej strategii rozwoju emitenta i grupy wraz z opisem perspektywy rozwoju
działalności emitenta co najmniej w najbliższym roku obrotowym
Działalność Grupy w 2025 roku prowadzona jest w otoczeniu rynkowym, które uległo głębokiej transformacji. Po okresie dynamicznych zmian
w latach 2023-2024, rynek wszedł w fazę nowej równowagi, charakteryzującej się bardziej wymagającymi warunkami finansowania, nasiloną
presją kosztową oraz fundamentalnymi zmianami w otoczeniu regulacyjnym.
Polityka stóp procentowych
W 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła proces łagodzenia polityki monetarnej. Cykl redukcji rozpoczął się w maju 2025 roku i był
kontynuowany w kolejnych miesiącach, skutkując łącznie sześcioma obniżkami stóp procentowych o 175 pb. W tym czasie stopa referencyjna
NBP została obniżona z 5,75% do 4,00%. W 2026 roku po okresie stabilizacji na początku roku, Rada wznowiła łagodzenie polityki pieniężnej
redukując z początkiem marca stopę referencyjną o kolejne 0,25 pb. Stopa referencyjna na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego
sprawozdania wynosiła 3,75%.
Pomimo serii obniżek stóp procentowych, koszt kredytu hipotecznego – choć niższy niż w okresie najwyższych poziomów stóp – nadal stanowi
istotne ograniczenie dla wielu nabywców mieszkań, wpływając zarówno na zdolność kredytową gospodarstw domowych, jak i tempo
podejmowania decyzji zakupowych. Z jednej strony obserwowany spadek inflacji sprzyja stopniowej poprawie warunków finansowania,
z drugiej strony, zachodzi ryzyko zmiany trendu wysokości inflacji ze względu na utrzymującą się wysoką niepewność zewnętrzną, w tym
nasilające się ryzyka geopolityczne i surowcowe, w szczególności wzrost cen paliw. W takich warunkach przyszłe decyzje Rady Polityki
Pieniężnej mogą przybrać różne kierunki, zależnie od przebiegu procesów cenowych i oceny ryzyk dla stabilności makroekonomicznej.
Wyczerpanie impulsu popytowego
Potencjalnym zagrożeniem dla rynku pozostaje możliwość odstępowania od umów deweloperskich przez nabywców mieszkań. Przyczyną
może być utrata zdolności kredytowej, odmowa udzielenia kredytu przez bank lub decyzja o odłożeniu zakupu w czasie z powodu wysokich
kosztów finansowania, co jest istotne w kontekście specyfiki działalności deweloperskiej i uprawnień klientów wynikających z ustawy
deweloperskiej.
Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, uruchomiony w lipcu 2023 roku, wspierał nabywców w dobie wysokich stóp procentowych. Jego nagłe
wygaszenie pozbawiło znaczącą grupę klientów możliwości zakupu mieszkań. Nie doszły do skutku również kolejne inicjatywy rządowe: środki
na program „Mieszkanie na Start” przekierowano na pomoc dla powodzian we wrześniu 2024 roku, a zaprezentowana w lutym 2025 roku
propozycja programu „Pierwsze Klucze” została anulowana w czerwcu 2025 roku.
Brak spójnej i długoterminowej polityki rządu w zakresie pomocy obywatelom w nabywaniu mieszkań sprawia, że na dzień zatwierdzenia do
publikacji niniejszego sprawozdania rynek wciąż znajduje się w fazie spowolnienia – pomimo fundamentalnego zapotrzebowania na
mieszkania, szczególnie w dużych miastach, odbudowa popytu następuje powoli, natomiast deweloperzy ostrożniej planują uruchamianie
nowych inwestycji.
30
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Wpływ KPO i nieustająca presja kosztowa
Uruchomienie środków z Krajowego Planu Odbudowy (KPO) stopniowo przekłada się na zwiększoną aktywność inwestycyjną w sektorze
publicznym. Realizacja szerokiego pakietu projektów infrastrukturalnych, finansowanych z KPO oraz funduszy unijnych na lata 2021–2027,
powoduje narastającą konkurencję o zasoby wykonawcze, materiały oraz wykwalifikowaną siłę roboczą. Prognozy rynku budowlanego
wskazują, że rok 2026 będzie okresem intensyfikacji nowych inwestycji, szczególnie w segmencie infrastrukturalnym (drogi, kolej, projekty
energetyczne), co już prowadzi do wzrostu liczby realizowanych projektów i większego zapotrzebowania na wykonawców i podwykonawców.
W efekcie presja płacowa w branży oraz rosnące obciążenie podmiotów wykonawczych mogą skutkować dalszym wzrostem cen usług
budowlanych i materiałów, obniżając marżowość projektów deweloperskich.
Wzrost kosztów materiałów i usług może być również wzmacniany czynnikami globalnymi. Utrzymująca się niepewność geopolityczna oraz
rosnące napięcia w kluczowych regionach surowcowych, sprzyja zwiększonej zmienności na rynkach energii i paliw. Z powodu rozpoczęcia
działań wojennych na Bliskim Wschodzie, w ostatnich tygodniach obserwuje się ponowny wzrost cen paliw, co może podwyższać koszty
logistyczne i transportowe w całym sektorze budowlanym. Czynniki te – przy jednoczesnym wzroście popytu ze strony dużych projektów
publicznych – mogą nasilać ryzyko ponownej presji inflacyjnej, co w konsekwencji może wpływać na kierunek przyszłych decyzji Rady Polityki
Pieniężnej.
Wpływ regulacji unijnych i krajowych
28 maja 2024 roku weszła w życie nowa unijna dyrektywa EPBD, której celem jest poprawa efektywności energetycznej budynków oraz
redukcja emisji gazów cieplarnianych, tak aby do 2050 roku europejski zasób budowlany stał się bezemisyjny. Przepisy będą wdrażane
etapami w latach 2026–2033. Nowe regulacje oznaczają konieczność spełnienia bardziej rygorystycznych norm energetycznych, co już teraz
wymusza uwzględnianie w projektach droższych, bardziej zaawansowanych technologii w celu spełnienia przyszłych wymogów
bezemisyjności.
Od 1 sierpnia 2024 roku obowiązują również zmienione warunki techniczne dla budynków, obejmujące m.in. minimalną powierzchnię lokalu
użytkowego, wymogi dotyczące odległości między budynkami oraz standardy miejsc rekreacyjnych i placów zabaw. Celem tych przepisów
jest poprawa komfortu życia mieszkańców. Dostosowanie się do nowych regulacji zwiększy koszty inwestycji, jednak ze względu na wysoki
standard realizowanych przez Grupę projektów, zmiany te nie będą miały istotnego wpływu na działalność Grupy.
Proces uchwalania planów ogólnych przez gminy wszedł w decydującą fazę – niedawno przedłużony termin upływa 31 sierpnia 2026 roku.
Do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania wiele gmin tego procesu nie rozpoczęło, a większość nie opublikowała projektu
planu ogólnego. Generuje to niepewność w zakresie posiadanego przez Grupę banku ziemi.
Strategia rozwoju Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
W odpowiedzi na powyższe wyzwania Grupa kontynuuje realizację sprawdzonego modelu biznesowego, koncentrując się na:
• dyscyplinie kosztowej i efektywności operacyjnej, co jest kluczowe przy rosnącej presji na marże;
• dywersyfikacji źródeł finansowania poprzez kredyty bankowe i emisje obligacji, aby zapewnić stabilność w otoczeniu droższego
kapitału;
• utrzymywanie odpowiedniej oferty mieszkaniowej poprzez realizację projektów o wysokiej jakości architektonicznej
i użytkowej – atrakcyjne lokalizacje, funkcjonalne układy mieszkań, starannie zaprojektowane części wspólne, dostosowanie
produktu do potrzeb rynku;
• rozbudowę banku ziemi poprzez nabywanie atrakcyjnych cenowo działek położonych w preferowanych przez nabywców
lokalizacjach.
Strategia znajduje się na stronie internetowej Spółki:
https://lokum-deweloper.pl/app/uploads/sites/2/2024/09/strategia_lokum_deweloper_sa_0-1.pdf
31
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
4. Ład korporacyjny Lokum Deweloper S.A.
4.1. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega emitent
Spółka w okresie objętym sprawozdaniem stosowała zasady ładu korporacyjnego dla spółek notowanych na rynku regulowanym Giełdy
zawartych w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”, przyjęty przez Radę GPW uchwałą z dnia 29 marca 2021 roku,
który jest dostępny publicznie pod adresem:
https://www.gpw.pl/pub/GPW/pdf/Uch_13_1834_2021_DPSN2021.pdf
Informacja na temat stanu stosowania przez Spółkę od dnia 1 lipca 2021 roku Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021 znajduje
się na stronie internetowej Spółki:
https://inwestor.lokum-deweloper.pl/sites/inwestor.lokum-deweloper.pl/files/pl_gpw_dobre_praktyki_lokum_deweloper_3.pdf
Do dnia 31 grudnia 2025 roku Lokum Deweloper S.A. nie stosowała dwunastu zasad Dobrych Praktyk 2021, tj. 1.2, 1.4.2., 2.1., 2.2.,2.11.6.,
3.4., 3.5., 3.6., 4.1., 4.3., 6.2., 6.4. Natomiast Spółki nie dotyczą następujące zasady Dobrych Praktyk 2021: 3.2., 3.7., 3.10.
Wraz z uruchomieniem programu motywacyjnego Spółka zaczęła stosować zasadę 6.2. Dobrych Praktyk 2021.
W odniesieniu do zasady 1.5 Dobrych Praktyk 2021, Spółka w okresie objętym sprawozdaniem poniosła wydatki wykraczające poza profil jej
podstawowej działalności, polegające na wspieraniu kultury, sportu, instytucji charytatywnych, organizacji społecznych.
4.2. Odstąpienia od postanowień zbioru zasad ładu korporacyjnego
W dotychczasowym funkcjonowaniu Spółki nie znalazły zastosowania wszystkie zasady ładu korporacyjnego wynikające z „Dobrych Praktyk
Spółek Notowanych na GPW 2021”. Poniżej zaprezentowane są postanowienia ze zbioru zasad ładu korporacyjnego, w zakresie których
odstąpiono od ich stosowania wraz z uzasadnieniem.
Od dnia 1 lipca 2021 roku Lokum Deweloper S.A. nie stosuje następujących zasad/rekomendacji:
1) W całości zasady 1.2. stanowiącej, że Spółka umożliwia zapoznanie się z osiągniętymi przez nią wynikami finansowymi zawartymi
w raporcie okresowym w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu okresu sprawozdawczego, a jeżeli z uzasadnionych powodów nie
jest to możliwe, jak najszybciej publikuje co najmniej wstępne szacunkowe wyniki finansowe.
Spółka biorąc pod uwagę możliwości techniczne i operacyjne Spółki umożliwia zapoznanie się z osiągniętymi przez nią wynikami
finansowymi zawartymi w raporcie okresowym w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu okresu sprawozdawczego.
2) W całości zasady 1.4.2. stanowiącej, że w celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii
biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w tym
zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą mierników, finansowych
i niefinansowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.: przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń
wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem
(z uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach
podjętych w celu likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem
czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości.
Strategia Spółki uwzględnia kwestie równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, jednak niektóre informacje wymienione
w 1.4.2. traktuje jako tajemnicę przedsiębiorstwa, przez co nie umieszcza ich w strategii na stronie internetowej. Wskaźnik równości
wynagrodzeń wypłacanych pracownikom Spółki (kobietom i mężczyznom) nie odbiega istotnie od równości. Spółka nie ma możliwości
zapewnienia równości wynagrodzeń kobiet i mężczyzn z uwagi na specyfikę branży deweloperskiej, w której główną siłę roboczą stanowią
mężczyźni, z uwagi na rodzaj wykonywanej pracy.
32
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
3) W całości zasady 2.1. stanowiącej, że Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą
odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich
obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób
monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów
spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Spółka nie posiada polityki różnorodności zarządu i rady nadzorczej. Przy podjęciu decyzji o zatrudnieniu członków zarządu i powołaniu
członków rady nadzorczej, Spółka kieruje się następującymi kryteriami: doświadczeniem zawodowym, kompetencjami, wykształceniem.
4) W całości zasady 2.2. stanowiącej, że osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny
zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając m.in.
osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami
określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Różnorodność składu organów Spółki zapewniona jest pod względem kompetencji, doświadczenia, wykształcenia; w szczególności
w składzie organów znajdują się osoby posiadające kompetencje z branży, finansów, sprawozdawczości finansowej, ESG i zarządzania
ryzykiem. Spółka w wyborze jej organów nie kieruje się kryterium różnorodności płci.
5) W całości zasady 2.11.6. stanowiącej, że poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku rada nadzorcza sporządza
i przedstawia zwyczajnemu walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie. Sprawozdanie, o którym mowa powyżej,
zawiera co najmniej: informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej, w tym
realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie dotyczy Spółki – Spółka nie posiada polityki różnorodności.
6) W całości zasady 3.4. stanowiącej, że wynagrodzenie osób odpowiedzialnych za zarządzanie ryzykiem i compliance oraz kierujących
audytem wewnętrznym powinno być uzależnione od realizacji wyznaczonych zadań, a nie od krótkoterminowych wyników Spółki.
Zasada nie dotyczy Spółki – Spółka nie wyodrębniła w swojej strukturze jednostek odpowiedzialnych za zarządzanie ryzykiem, compliance,
ani audytu wewnętrznego.
7) W całości zasady 3.5. stanowiącej, że osoby odpowiedzialne za zarządzanie ryzykiem i compliance podlegają bezpośrednio prezesowi lub
innemu członkowi zarządu.
Zasada nie dotyczy Spółki – Spółka nie wyodrębniła w swojej strukturze jednostek odpowiedzialnych za zarządzanie ryzykiem
i compliance.
8) W całości zasady 3.6. stanowiącej, że kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a funkcjonalnie
przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej, jeżeli rada pełni funkcję komitetu audytu.
Zasada nie dotyczy Spółki – Spółka nie wyodrębniła w swojej strukturze audytu wewnętrznego.
9) W całości zasady 4.1. stanowiącej, że Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu
środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest
w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Z uwagi na brak zgłoszonych Spółce oczekiwań akcjonariuszy oraz stosując zasadę adekwatności w odniesieniu do struktury akcjonariatu,
Spółka nie umożliwia akcjonariuszom udziału w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.
10) W całości zasady 4.3. stanowiącej, że Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie
rzeczywistym.
33
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Z uwagi na brak zgłoszonych Spółce oczekiwań akcjonariuszy oraz stosując zasadę adekwatności w odniesieniu do struktury akcjonariatu,
Spółka nie zapewnia powszechnie dostępnej transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Spółka zamieszka na stronie
internetowej zapis przebiegu obrad walnego zgromadzenia, w formie wideo.
11) W całości zasady 6.4. stanowiącej, że rada nadzorcza realizuje swoje zadania w sposób ciągły, dlatego wynagrodzenie członków rady nie
może być uzależnione od liczby odbytych posiedzeń. Wynagrodzenie członków komitetów, w szczególności komitetu audytu, powinno
uwzględniać dodatkowe nakłady pracy związane z pracą w tych komitetach.
Wynagrodzenie członków komitetu audytu uwzględnia dodatkowe nakłady pracy związane z pracą w tym komitecie. Jednak
wynagrodzenie członków rady nadzorczej, przyznane uchwałą walnego zgromadzenia, uzależnione jest od ilości odbytych posiedzeń.
Spółka w przyszłości zmieni sposób przyznawania wynagrodzenia członkom rady nadzorczej.
Lokum Deweloper S.A. nie dotyczą zasady: 3.2., 3.7., 3.10.
4.3. Opis głównych cech stosowanych w przedsiębiorstwie emitenta systemów kontroli wewnętrznej
i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych
i skonsolidowanych sprawozdań finansowych
Kluczowym elementem zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych pozostaje w Grupie
odpowiednio wdrożony i konsekwentnie stosowany system kontroli wewnętrznej, który zapewnia przygotowanie rzetelnych sprawozdań
finansowych zgodnie z odpowiednimi przepisami prawa, w szczególności z zasadami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 czerwca
2025 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków
uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.
System kontroli wewnętrznej oraz polityka rachunkowości obowiązujące w Spółce i Grupie, przyjęte przez zarząd, zapewniają skuteczność
w procesie przygotowania sprawozdań finansowych i raportów okresowych sporządzanych i publikowanych przez emitentów papierów
wartościowych.
Księgi rachunkowe poszczególnych spółek Grupy prowadzone są przez osoby zatrudnione w dziale finansowym z wykorzystaniem systemu
informatycznego, do którego dostęp posiadają wyłącznie upoważnieni pracownicy w zakresie niezbędnym do wykonywania przez nich
obowiązków. Księgi rachunkowe Lokum FIZ są prowadzone przez wyspecjalizowaną spółkę świadczącą usługi dla instytucji finansowych.
Wdrożony w spółkach Grupy system elektronicznego przepływu dokumentów ułatwia proces obiegu faktur kosztowych, umożliwia
weryfikację i akceptację wydatków i kosztów przez osoby uprawnione oraz wstępną dekretację, co ogranicza ryzyko błędów ewidencyjnych
oraz wzmacnia kontrolę nad ponoszonymi kosztami.
Za sporządzenie sprawozdań finansowych spółek Grupy odpowiedzialny jest dział finansowy nadzorowany przez dyrektora finansowego –
wiceprezesa zarządu Spółki. Proces sporządzania sprawozdań obejmuje w szczególności uzgodnienia sald, kontrole kompletności ujęcia
zdarzeń gospodarczych oraz weryfikację spójności danych raportowych, w tym w obszarach istotnych z perspektywy raportowania
okresowego emitenta.
Kontrola funkcjonalna sprawowana jest przez każdego pracownika oraz jego bezpośredniego przełożonego. Opiera się ona na odpowiednim
podziale obowiązków, który ma na celu minimalizację ryzyka wpływu pojedynczego pracownika na prezentowane dane.
4.4. Stosowanie polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Spółka nie posiada sformalizowanej polityki różnorodności w odniesieniu do organów
Spółki, w szczególności członków zarządu i rady nadzorczej, ani w odniesieniu do kluczowych menedżerów.
Spółka wskazuje, że przy wyborze członków organów oraz osób pełniących kluczowe funkcje menedżerskie kieruje się przede wszystkim
kryteriami merytorycznymi, obejmującymi w szczególności doświadczenie zawodowe, kompetencje, wiedzę branżową, kwalifikacje
zawodowe oraz poziom wykształcenia kandydatów. W ocenie Spółki powyższe kryteria mają zasadnicze znaczenie dla zapewnienia
właściwego zarządzania przedsiębiorstwem oraz skutecznej realizacji strategii biznesowej Spółki.
Spółka nie stosuje formalnych, odrębnie określonych kryteriów różnorodności odnoszących się do takich aspektów jak płeć, wiek czy
pochodzenie geograficzne przy powoływaniu członków organów lub obsadzaniu stanowisk menedżerskich. Jednocześnie proces wyboru
kandydatów odbywa się z poszanowaniem zasad równego traktowania oraz niedyskryminacji, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa
oraz przyjętymi standardami ładu korporacyjnego.
34
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Zarząd Spółki wskazuje, że obecnie stosowany model doboru kadry zarządzającej i nadzorczej, oparty na kryteriach kompetencyjnych i
doświadczeniu zawodowym, jest adekwatny do charakteru i skali prowadzonej działalności. W związku z tym Spółka nie uznała za konieczne
przyjmowania odrębnego, sformalizowanego dokumentu regulującego politykę różnorodności. Jednocześnie Spółka nie wyklucza możliwości
wprowadzenia takiej polityki w przyszłości, w przypadku zmiany uwarunkowań organizacyjnych lub regulacyjnych.
4.5. Kapitał zakładowy
Na dzień 31 grudnia 2025 roku kapitał zakładowy Lokum Deweloper S.A. wynosił 3 600 tys. PLN i dzielił się na 18 000 000 akcji o wartości
nominalnej 0,20 PLN każda. Kapitał został w całości opłacony.
Seria
Rodzaj akcji
Liczba akcji danej serii
A
zwykłe na okaziciela
500 000
B1
zwykłe na okaziciela
1 000 000
B2
zwykłe na okaziciela
1 500 000
B3
zwykłe na okaziciela
2 000 000
B4
zwykłe na okaziciela
2 500 000
B5
zwykłe na okaziciela
3 000 000
B6
zwykłe na okaziciela
4 500 000
C
zwykłe na okaziciela
3 000 000
4.6. Akcjonariat
Lokum Deweloper S.A. jest bezpośrednio kontrolowana przez Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we Wrocławiu,
a pośrednio przez pana Dariusza Olczyka będącego przewodniczącym rady nadzorczej Emitenta. Spółka Halit spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością jest wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu
VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS: 0001052638.
W dniu 17 sierpnia 2023 roku doszło do rejestracji spółki Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która powstała w wyniku
transgranicznego przekształcenia (transgranicznego przeniesienia siedziby) spółki Halit S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu. W wyniku rejestracji
przekształcenia transgranicznego w Krajowym Rejestrze Sądowym akcjonariuszem spółki Nasze Pasaże S.A (która posiadała akcje Lokum
Deweloper S.A.) stała się spółka Halit. sp. z o. o.
W dniu 1 października 2024 roku nastąpiło połączenie spółki pod firmą Halit sp. z o. o (spółka przejmująca) ze spółką Nasze Pasaże S.A. (spółka
przejmowana). Połączenie zostało dokonane w trybie art. 492 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 września 2000 roku – Kodeks spółek handlowych
poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą. W związku z połączeniem spółka Halit sp. z o. o stała się
większościowym akcjonariuszem Lokum Deweloper S.A. (70,89%).
Wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5 % ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania przedstawia poniższa tabela:
35
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Akcjonariusz
Akcje
Zmiana w okresie
od publikacji
raportu rocznego
za 2024 rok
Liczba głosów
Udział w kapitale
podstawowym
Udział w głosach
na WZA
Dariusz Olczyk:
bezpośrednio
(84 690)
pośrednio Unity Fundacja Rodzinna*
84 690
84 690
84 690
0,47%
0,47%
pośrednio Halit Sp. z o.o.
12 760 000
12 760 000
70,89%
70,89%
Łącznie
12 844 690
‒
12 844 690
71,36%
71,36%
Kuźniar Fundacja Rodzinna
3 072 285
89 295
3 072 285
17,07%
17,07%
Pozostali akcjonariusze**
2 083 025
(89 295)
2 083 025
11,57%
11,57%
Razem
18 000 000
‒
18 000 000
100,00%
100,00%
*17 grudnia 2025 roku Dariusz Olczyk darował na rzecz fundacji Unity Fundacja Rodzinna wszystkie 84 690 posiadane przez siebie bezpośrednio akcje Spółki
** udział poszczególnych podmiotów poniżej 5% kapitału podstawowego
Zestawienie stanu posiadania akcji Lokum Deweloper S.A. lub uprawnień do nich (opcji) przez osoby zarządzające i nadzorujące Lokum
Deweloper S.A. na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania.
Stan na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania
Zmiana w okresie od publikacji raportu
rocznego za 2024 rok
Akcje
Opcje na akcje
Razem
Akcje
Opcje na akcje
zarząd
Bartosz Kuźniar
3 072 285
3 072 285
pośrednio Kuźniar Fundacja Rodzinna
3 072 285
3 072 285
89 295
Tomasz Dotkuś
4 000
4 000
rada nadzorcza
Jan Olczyk
13 350
13 350
Arkadiusz Król
27 733
27 733
Dariusz Olczyk:
12 844 690
12 844 690
bezpośrednio
‒
(84 690)
pośrednio Unity Fundacja Rodzinna*
84 690
84 690
84 690
pośrednio Halit sp. z o.o.
12 760 000
12 760 000
*17 grudnia 2025 roku Dariusz Olczyk darował na rzecz fundacji Unity Fundacja Rodzinna wszystkie 84 690 posiadane przez siebie bezpośrednio akcje Spółki
4.7. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz
z opisem tych uprawnień
Statut Spółki nie przewiduje, aby posiadacze papierów wartościowych dysponowali specjalnymi uprawnieniami kontrolnymi. Wszelkim
możliwym nadużyciom pozycji dominującej zapobiegają przepisy prawa, w tym przede wszystkim przepisy kodeksu spółek handlowych i
ustawy o ofercie publicznej oraz postanowienia statutu Spółki przyznające szczególne uprawnienia mniejszościowym akcjonariuszom.
4.8. Ograniczenia praw z akcji
Statut Spółki nie przewiduje ograniczeń odnośnie do wykonywania prawa głosu, takich jak ograniczenie wykonywania prawa głosu przez
posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy
współpracy spółki, prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych. Prawo
36
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
uczestniczenia w walnym zgromadzeniu Spółki mają osoby będące akcjonariuszami Spółki w tzw. dniu rejestracji uczestnictwa w walnym
zgromadzeniu, tj. na szesnaście dni przed datą walnego zgromadzenia. Zastawnicy i użytkownicy, którym przysługuje prawo głosu, mają
prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu, jeżeli ustanowienie na ich rzecz ograniczonego prawa rzeczowego jest zarejestrowane na
rachunku papierów wartościowych w dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu.
4.9. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych emitenta
Nie istnieją żadne ograniczenia uzgodnione przez członków organów zarządzających i nadzorczych oraz osoby na stanowiskach kierowniczych
wyższego szczebla w zakresie zbycia w określonym czasie posiadanych przez nie papierów wartościowych Spółki.
4.10. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień,
w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
Zgodnie z § 12 ust. 2 lit. b) statutu Spółki do kompetencji rady nadzorczej należy powoływanie i odwoływanie członków zarządu oraz
zawieszanie ich w czynnościach.
Zarząd Spółki składa się z 1 do 3 osób. Kadencja zarządu jest wspólna i trwa 3 lata. Rada nadzorcza jednemu z powołanych członków zarządu
powierza funkcję prezesa zarządu; w przypadku zarządu wieloosobowego co najmniej jednemu członkowi zarządu rada nadzorcza powierza
funkcję wiceprezesa.
Zarząd kieruje działalnością Spółki i reprezentuje ją na zewnątrz. Do składania oświadczeń woli i podpisywania dokumentów w imieniu Spółki
upoważniony jest każdy członek zarządu działający samodzielnie.
Tryb pracy zarządu określa regulamin zarządu uchwalony przez zarząd i zatwierdzony przez radę nadzorczą.
Spółka nie przyznała indywidualnie oznaczonemu akcjonariuszowi osobistych uprawnień do powoływania lub odwoływania członków
zarządu, które wygasałyby najpóźniej z dniem, w którym uprawniony przestaje być akcjonariuszem Spółki.
Zgodnie ze statutem Spółki zarząd nie jest uprawniony do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki bądź wykupu akcji.
4.11. Zmiana statutu Spółki
Zmianę statutu Spółki reguluje art. 430 k.s.h., który wymaga nie tylko podjęcia, stosowną większością głosów, uchwały walnego
zgromadzenia, ale także wpisu do rejestru, który ma charakter konstytutywny.
Zgodnie z § 12 ust. 2 lit. l) rada nadzorcza Spółki posiada kompetencje do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego statutu Spółki lub do
wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym określonych w uchwale walnego zgromadzenia.
W dniu 20 maja 2025 roku zwyczajne walne zgromadzenie akcjonariuszy podjęło uchwały w sprawie zmiany statutu Spółki. Zmiana treści
dotyczyła § 12 ust. 2 lit. g) statutu Spółki. W dniu 10 czerwca 2025 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego dokonał rejestracji zmiany statutu.
Aktualny tekst jednolity statutu dostępny jest na stronie internetowej Spółki: Statut-Lokum-Deweloper-S.A.pdf.
4.12. Walne zgromadzenie Spółki
Walne zgromadzenia odbywają się w siedzibie Spółki, a także mogą się odbywać w Warszawie, zgodnie z treścią ogłoszeń o zwołaniu walnego
zgromadzenia. Walne zgromadzenia mogą odbywać się jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Jako organ Spółki walne zgromadzenie działa w
oparciu o przepisy Rozdziału 3 Kodeksu spółek handlowych, statutu Spółki oraz regulaminu. Regulamin walnego zgromadzenia szczegółowo
określa zasady i tryb zwoływania oraz przeprowadzania obrad walnego zgromadzenia.
Do kompetencji walnego zgromadzenia należy w szczególności podejmowanie uchwał w sprawach:
• rozpatrzenia i zatwierdzenia sprawozdania finansowego Spółki oraz sprawozdania zarządu z działalności Spółki za ubiegły rok
obrotowy,
• o podziale zysku albo o pokryciu straty,
• udzielenia członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków,
• tworzenia i znoszenia kapitałów rezerwowych, funduszy specjalnych oraz określenie ich przeznaczenia,
37
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
• postanowień dotyczących roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu lub nadzoru,
• powołania i odwołania członków rady nadzorczej Spółki,
• powołania i odwołania likwidatorów,
• ustalenia wynagrodzenia dla członków rady nadzorczej Spółki,
• uchwalenia regulaminu obrad walnego zgromadzenia,
• wprowadzenia akcji Spółki do zorganizowanego systemu obrotu papierami wartościowymi.
Spółka na podstawie uchwały walnego zgromadzenia może emitować obligacje zamienne na akcje Spółki lub obligacje z prawem
pierwszeństwa. Spółka może emitować warranty subskrypcyjne. O kompetencjach walnego zgromadzenia decyduje najpierw ustawa,
a następnie postanowienia statutu i regulaminu.
Szczegółowe zasady uczestniczenia w walnych zgromadzeniach Spółki określają przepisy kodeksu spółek handlowych oraz postanowienia
regulaminu walnego zgromadzenia Spółki. Prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu spółki publicznej mają tylko osoby będące
akcjonariuszami spółki w tzw. dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu, tj. na szesnaście dni przed datą walnego zgromadzenia.
Uprawnieni z akcji imiennych i świadectw tymczasowych oraz zastawnicy i użytkownicy, którym przysługuje prawo głosu, mają prawo
uczestniczenia w walnym zgromadzeniu, jeżeli są wpisani do księgi akcyjnej w dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu. Akcje
na okaziciela mające postać dokumentu dają prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu spółki publicznej, jeżeli dokumenty akcji zostaną
złożone w Spółce nie później niż w dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i nie będą odebrane przed zakończeniem tego dnia.
Na żądanie akcjonariusza uprawnionego ze zdematerializowanych akcji na okaziciela zgłoszone nie wcześniej niż po ogłoszeniu walnego
zgromadzenia i nie później niż w pierwszym dniu powszednim po dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu, podmiot prowadzący
rachunek papierów wartościowych wystawia imienne zaświadczenie o prawie uczestnictwa w walnym zgromadzeniu. Akcjonariusz może
głosować odmiennie z każdej z posiadanych akcji. Akcjonariusz może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu osobiście lub przez pełnomocnika.
Pełnomocnictwo do uczestniczenia w walnym zgromadzeniu Spółki i wykonywania prawa głosu wymaga udzielenia go na piśmie lub w postaci
elektronicznej. Udzielenie pełnomocnictwa w postaci elektronicznej nie wymaga opatrzenia bezpiecznym podpisem elektronicznym
weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu.
Zwyczajne walne zgromadzenie akcjonariuszy Spółki (WZA) obradowało w dniu 20 maja 2025 roku. Walne zgromadzenie odbyło się poprzez
formalne zwołanie na podstawie art. 395, art. 399 § 1 oraz art. 402¹ i art. 402² k.s.h. i § 14 statutu Spółki. Przebieg walnego zgromadzenia był
zgodny z przepisami kodeksu spółek handlowych, zapisami statutu oraz regulacjami zawartymi w regulaminie WZA Spółki. Żadna z podjętych
uchwał nie stała się przedmiotem postępowania sądowego. Zwyczajne walne zgromadzenie podjęło m.in. uchwały w przedmiocie:
• zatwierdzenia sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 01.01.2024–31.12.2024,
• rozpatrzenia i zatwierdzenia sprawozdania zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za rok obrotowy
01.01.2024–31.12.2024,
• rozpatrzenia i zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za rok
obrotowy 01.01.2024-31.12.2024,
• przeznaczenia części zysku za rok 2024 na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki oraz wyznaczenia dnia dywidendy i dnia
wypłaty dywidendy,
• udzielenia członkom rady nadzorczej absolutorium z wykonania obowiązków za rok obrotowy 01.01.2024–31.12.2024,
• udzielenia członkom zarządu absolutorium z wykonania obowiązków za rok obrotowy 01.01.2024–31.12.2024,
• zmiany statutu Lokum Deweloper S.A.
W dniu 20 maja 2025 roku walne zgromadzenie akcjonariuszy Lokum Deweloper S.A. podjęło uchwałę w sprawie przeznaczenia części zysku
netto za rok 2024 w kwocie 9 000 tys. PLN do wypłaty dla akcjonariuszy Spółki. Na każdą akcję Spółki przypadała kwota 0,50 PLN dywidendy.
Dywidendą objęte były wszystkie akcje Emitenta w liczbie 18 000 000 sztuk. Zwyczajne walne zgromadzenie Emitenta ustaliło jako dzień
dywidendy datę 28 maja 2025 roku oraz dzień 4 czerwca 2025 roku jako termin wypłaty dywidendy. Pozostała część zysku netto,
wypracowanego przez Spółkę w 2024 roku w kwocie 22 153 tys. PLN została przeznaczona na kapitał zapasowy Spółki.
38
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
4.13. Zarząd
W 2025 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład zarządu nie uległ zmianie, jego członkami byli:
• Bartosz Kuźniar – prezes zarządu;
• Tomasz Dotkuś – wiceprezes zarządu ds. finansowych.
Kadencja zarządu jest wspólna i trwa 3 lata. Mandaty członków zarządu do sprawowania funkcji w zarządzie wygasły z dniem odbycia
zwyczajnego walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe Spółki za rok obrotowy 2023 (art. 369 § 4 Kodeksu spółek
handlowych).
W dniu 14 czerwca 2024 roku rada nadzorcza Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwały w sprawie powołania członków zarządu na nową 3-
letnią kadencję i powierzenia funkcji prezesa zarządu panu Bartoszowi Kuźnarowi i wiceprezesa zarządu ds. finansowych panu Tomaszowi
Dotkusiowi.
Zasady działania zarządu
Prezes zarządu kieruje pracami zarządu, w szczególności koordynuje, nadzoruje oraz organizuje pracę członków zarządu, a także zwołuje
i przewodniczy posiedzeniom zarządu. W przypadku równości głosów podczas głosowania na posiedzeniu zarządu, głos prezesa zarządu
decyduje o wyniku głosowania.
W sprawach nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu każdy z członków zarządu może samodzielnie prowadzić sprawy Spółki. Uchwały
zarządu zapadają w sprawach przekraczających zwykły zarząd, a także w każdej sprawie, gdy zażąda tego chociażby jeden członek zarządu.
Do składania oświadczeń woli i podpisywania dokumentów w imieniu Spółki upoważniony jest każdy członek zarządu działający samodzielnie.
Tryb pracy zarządu określa regulamin zarządu uchwalony przez zarząd i zatwierdzany przez radę nadzorczą. Podział zadań i odpowiedzialności
członków zarządu został przyjęty i ujawniony przez zarząd na stronie internetowej Spółki. Jeżeli członek zarządu jest jednocześnie
pracownikiem Spółki w zakresie innym niż wynikający z jego funkcji w zarządzie, kierowane do niego oświadczenia zarządu winny mieć formę
uchwały. Czynności prawnych w zakresie jego stosunku pracy dokonuje w stosunku do niego rada nadzorcza, reprezentowana przez
przewodniczącego rady. Każdy członek zarządu może wnosić sprawy. Członek zarządu powinien poinformować zarząd o zaistniałym konflikcie
interesów oraz powstrzymać się od zabierania głosu w dyskusji oraz od głosowania nad uchwałą w sprawie, w której zaistniał konflikt
interesów. Członkowie zarządu powinni uczestniczyć w obradach walnego zgromadzenia w składzie umożliwiającym udzielenie
merytorycznej odpowiedzi na zadawane pytania w trakcie walnego zgromadzenia.
W dniach 10 stycznia, 30 stycznia, 5 luty, 11 kwietnia, 18 kwietnia, 4 grudnia 2025 roku odbyły się posiedzenia zarządu Spółki.
4.14. Rada nadzorcza
W 2025 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład rady nadzorczej nie uległ zmianie, jego członkami byli:
• Dariusz Olczyk – przewodniczący rady nadzorczej;
• Jan Olczyk – wiceprzewodniczący rady nadzorczej;
• Arkadiusz Król – sekretarz rady nadzorczej;
• Emilia Sawicka – członek rady nadzorczej;
• Bartosz Krzesiak – członek rady nadzorczej.
Żaden z członków rady nadzorczej nie wykonuje swoich obowiązków na podstawie umowy o pracę z Lokum Deweloper S.A.
Obecna kadencja rady nadzorczej Emitenta zakończy się w dniu 31 grudnia 2026 roku. Mandaty członków rady nadzorczej wygasną z dniem
odbycia zwyczajnego walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe Spółki za rok obrotowy 2026 (art. 386 § 2 k.s.h.
w zw. z art. 369 § 4 k.s.h.).
W dniu 29 czerwca 2021 roku zwyczajne walne zgromadzenie Lokum Deweloper S.A. podjęło uchwały w sprawie powołania do składu rady
nadzorczej Emitenta, na nową wspólną 5-letnią kadencję, rozpoczynającą się z dniem 29 czerwca 2021 roku, dotychczasowych członków rady
nadzorczej.
39
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
W dniu 6 września 2021 roku rada nadzorcza Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwały w sprawie powierzenia pełnienia funkcji:
przewodniczącego rady nadzorczej panu Dariuszowi Olczykowi; wiceprzewodniczącego rady nadzorczej panu Janowi Olczykowi; sekretarza
rady nadzorczej panu Arkadiuszowi Królowi.
Członkowie rady nadzorczej w osobach pani Emilii Sawickiej oraz pana Bartosza Krzesiaka spełniają kryteria członka niezależnego
w rozumieniu § 15 regulaminu walnego zgromadzenia Emitenta i § 10 ust. 10 statutu Emitenta oraz złożyli pisemne oświadczenia o spełnieniu
kryteriów niezależności, wskazanych w odpowiednich regulacjach dotyczących spółek publicznych, a ponadto określonych w § 2 ust. 3 i § 15
ust. 2 pkt 2 regulaminu walnego zgromadzenia Emitenta.
Zgodnie ze złożonymi oświadczeniami, członkowie rady nadzorczej Emitenta, nie wykonują innej działalności konkurencyjnej w stosunku do
Emitenta, nie uczestniczą w spółce konkurencyjnej jako wspólnicy spółki cywilnej, spółki osobowej lub jako członkowie organu spółki
kapitałowej oraz nie uczestniczą w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członkowie jej organu.
Wyżej wymienieni członkowie rady nadzorczej oświadczyli również, że nie są wpisani do rejestru dłużników niewypłacalnych prowadzonego
na podstawie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.
Zasady działania rady nadzorczej
Rada nadzorcza składa się z 3 do 7 członków, powoływanych i odwoływanych przez walne zgromadzenie. Liczbę członków rady nadzorczej
ustala walne zgromadzenie. Walne zgromadzenie może zmienić ilość członków rady nadzorczej w trakcie trwania kadencji wyłącznie
w związku z dokonywaniem zmian w składzie rady nadzorczej w toku kadencji. Kadencja członków rady nadzorczej jest wspólna i trwa 5 lat.
Rada nadzorcza wybiera ze swego składu przewodniczącego rady nadzorczej, wiceprzewodniczącego i sekretarza rady nadzorczej na
pierwszym posiedzeniu nowej kadencji. Każdy członek rady nadzorczej może zostać wybrany na dalsze kadencje. Członek rady nadzorczej
może w każdym czasie złożyć zarządowi w formie pisemnej rezygnację z wykonywanej funkcji. W przypadku, gdy po uzyskaniu przez Spółkę
statusu spółki publicznej złożenie rezygnacji członka rady nadzorczej spowoduje spadek jej liczebności poniżej 5 (pięciu), zarząd Spółki zwołuje
walne zgromadzenie celem uzupełnienia jej składu. W innych przypadkach rada nadzorcza może działać w składzie uszczuplonym. Od
momentu wprowadzenia akcji Spółki do obrotu giełdowego i tak długo jak Spółka pozostawać będzie spółką giełdową, co najmniej jeden
członek rady nadzorczej będzie członkiem niezależnym. Posiedzenia rady nadzorczej zwoływane są w razie potrzeby, nie rzadziej jednak niż
cztery razy w roku obrotowym.
Posiedzenia rady nadzorczej zwołuje przewodniczący rady nadzorczej w formie pisemnej, podając proponowany porządek obrad.
Przewodniczący rady nadzorczej lub jego zastępca ma obowiązek zwołać posiedzenie rady także na wniosek zarządu lub członka rady.
Posiedzenie rady nadzorczej może się odbyć bez formalnego zwołania, jeśli wszyscy jej członkowie wyrażą na to zgodę najpóźniej w dniu
posiedzenia i potwierdzą to pismem lub złożą podpisy na liście obecności. Uchwały w przedmiocie nieobjętym porządkiem obrad można
podjąć tylko wówczas, gdy na posiedzeniu obecni są wszyscy członkowie rady i nikt z obecnych nie zgłosi w tej sprawie sprzeciwu. Uchwały
rady nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów w obecności przynajmniej połowy członków rady. W razie równości głosów
przeważa głos przewodniczącego rady. W sprawach dotyczących go osobiście bądź majątkowo członek rady nadzorczej nie może głosować.
Członkowie rady nadzorczej mogą oddać swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka rady nadzorczej, jednakże nie może to
dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu rady nadzorczej oraz wyboru przewodniczącego i wiceprzewodniczącego
rady, powołania członka zarządu oraz odwołania i zawieszenia w czynnościach tych osób. Rada nadzorcza może także podejmować uchwały
bez wyznaczenia posiedzenia przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Wynagrodzenie członków rady nadzorczej, w tym także członka rady nadzorczej, któremu rada powierzyła osobiste wykonywanie
określonych funkcji nadzorczych, ustala Walne Zgromadzenie. W umowie o pracę z członkiem zarządu albo w innej umowie, na podstawie
której członek zarządu świadczy pracę dla Spółki, Spółkę reprezentuje przewodniczący rady nadzorczej albo inny członek rady nadzorczej
upoważniony do tego uchwałą rady. W tym samym trybie składane są oświadczenia woli Spółki wynikające z wykonywania bądź dotyczące
rozwiązania takich umów.
Szczegółowy tryb pracy rady nadzorczej określa uchwalony przez radę nadzorczą regulamin.
Członek rady nadzorczej zobowiązany jest poinformować radę nadzorczą o zaistniałym konflikcie interesów lub o możliwości jego powstania
i powstrzymać się od zabierania głosu w dyskusji oraz od głosowania nad uchwałą w sprawie, w której zaistniał konflikt interesów.
Każdy członek rady nadzorczej powinien kierować się w swoim postępowaniu interesem Spółki oraz niezależnością opinii i sądów,
a w szczególności nie powinien domagać się ani nie przyjmować nieuzasadnionych korzyści, które mogłyby rzutować negatywnie na ocenę
niezależności jego opinii i sądów, powinien wyraźnie zgłaszać swój sprzeciw i zdanie odrębne w przypadku uznania, że decyzja rady nadzorczej
stoi w sprzeczności z interesem Spółki.
40
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Rada nadzorcza może delegować swoich członków do samodzielnego pełnienia określonych czynności nadzorczych. Wynagrodzenie
członków rady nadzorczej, w tym także członka rady nadzorczej, któremu rada powierzyła osobiste wykonywanie określonych funkcji
nadzorczych, ustala walne zgromadzenie. Członek rady delegowany do czasowego wykonywania czynności członka zarządu otrzymuje
wynagrodzenie w wysokości przewidzianej dla członka zarządu, którego obowiązki pełni na podstawie delegacji rady nadzorczej.
Członkowie rady zobowiązani są podejmować odpowiednie czynności, aby otrzymywać od zarządu regularne i wyczerpujące informacje
o wszystkich istotnych sprawach dotyczących działalności Spółki.
Członkowie rady nadzorczej są zobowiązani do lojalności wobec Spółki i niepodejmowania żadnych działań noszących w stosunku do niej
cech konkurencyjności, tj. w szczególności nie mogą uczestniczyć we władzach oraz być wspólnikiem/akcjonariuszem spółek o podobnym do
Spółki zakresie działalności.
Członkowie rady nadzorczej powinni uczestniczyć w obradach walnego zgromadzenia w składzie umożliwiającym udzielenie merytorycznej
odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia.
Niezwłocznie po wyborze członka rady nadzorczej do rady jest on zobowiązany przekazać Spółce informacje dotyczące swojej osoby, a także
informacje na temat swoich powiązań z akcjonariuszami dysponującymi akcjami reprezentującymi nie mniej niż 5% ogólnej liczby głosów na
walnym zgromadzeniu. Obowiązek ten dotyczy powiązań natury ekonomicznej, rodzinnej lub innej, mogących mieć wpływ na stanowisko
członka rady nadzorczej w sprawach rozstrzyganych przez radę. Ponadto członek rady nadzorczej zobowiązany jest do niezwłocznego
poinformowania zarządu o transakcjach nabycia lub zbycia akcji Spółki, spółki wobec niej dominującej lub zależnej, a także o transakcjach
z takimi spółkami, o ile są one istotne dla jego sytuacji materialnej.
W dniach 4 luty, 20 marca, 3 kwietnia, 6 maja, 19 maja, 21 maja, 15 września, 7 października, 10 listopada 2025 roku odbyły się posiedzenia
rady nadzorczej Spółki.
W ramach rady nadzorczej utworzony został jeden komitet tj. komitet audytu.
4.15. Komitet audytu
Komitet audytu jest stałym komitetem rady nadzorczej. W 2025 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład
komitetu audytu nie uległ zmianie, jego członkami byli:
• Emilia Sawicka – przewodniczący komitetu audytu, członek niezależny komitetu audytu;
• Bartosz Krzesiak – wiceprzewodniczący komitetu audytu, członek niezależny komitetu audytu;
• Jan Olczyk – sekretarz komitetu audytu.
W dniu 6 września 2021 roku rada nadzorcza Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwałę w sprawie powołania członków komitetu audytu na
nową kadencję w jego dotychczasowym składzie i postanowiła powierzyć: pani Emilii Sawickiej funkcję przewodniczącego komitetu audytu;
panu Bartoszowi Krzesiakowi funkcję wiceprzewodniczącego komitetu audytu; panu Janowi Olczykowi funkcję sekretarza komitetu audytu.
Zakres odpowiedzialności komitetu i kierunkowe kompetencje jego członków
Komitet audytu we wskazanym składzie spełnia kryteria niezależności oraz pozostałe wymagania określone w art. 128 ust.1 i art. 129 ust. 1,
3, 5 i 6 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, tj.:
• przynajmniej jeden członek komitetu audytu posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań
finansowych:
Emilia Sawicka – nr biegłego 11750, wspólnik firmy audytorskiej o której mowa w art. 46 pkt 2–4 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, osoba fizyczna w tym osoba prowadząca działalność
gospodarczą inna niż osoba o której mowa w art. 46 pkt 1 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym‚ która zawarła umowę cywilnoprawną z firmą audytorską;
Bartosz Krzesiak – członek rady nadzorczej Spółki od 2016 roku. Ukończył Szkołę Główną Handlową, kierunek: finanse i bankowość
(specjalizacja bankowość inwestycyjna). Posiada wieloletnie doświadczenie zawodowe na rynku kapitałowym w tym przede
wszystkim w zakresie realizacji projektów emisji akcji na rynku publicznym (GPW i NewConnect – emisje pierwotne i wtórne)
i niepublicznym oraz obowiązków informacyjnych spółek publicznych. Certyfikowany Doradca w ASO;
• przynajmniej jeden członek komitetu audytu posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka:
41
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Jan Olczyk – absolwent Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. W lipcu 2017 roku obronił z wyróżnieniem pracę magisterską na
kierunku Finance and Accounting (specjalizacja Corporate Finance). Aktualnie pracuje na stanowisku analityka finansowego w firmie
Apeiron Synthesis S.A., od wielu lat działa w branży – jako wiceprzewodniczący rady nadzorczej Spółki;
• większość członków komitetu audytu, w tym jego przewodniczący jest niezależna od Spółki.
Nadzór komitetu audytu i zapewnienia zgodności nad wyborem firmy audytorskiej
Komitet audytu wypracował politykę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania oraz politykę świadczenia przez firmę
audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej
dozwolonych usług niebędących badaniem, które to dokumenty zostały zatwierdzone przez radę nadzorczą Spółki odpowiednio uchwałami
nr 8/10/2017 oraz 9/10/2017 z dnia 18 października 2017 roku.
Głównymi założeniami polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania jest kierowanie się dbałością o przestrzeganie
obowiązujących regulacji prawnych oraz wytycznych i wyjaśnień właściwych organów nadzoru obowiązujących jednostki zainteresowania
publicznego rozumiane według ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym,
mających na celu:
• eliminację ryzyka naruszenia niezależności i uchybienia zasadzie sceptycyzmu zawodowego ze strony firmy audytorskiej lub biegłego
rewidenta;
• wzmocnienie niezależności i obiektywizmu firm audytorskich i biegłych rewidentów;
• zapewnienie odpowiedniej jakości badań ustawowych poprzez podwyższenie standardów raportowania z badania.
Głównymi założeniami polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą
audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem jest kierowanie się dbałością
o przestrzeganie obowiązujących regulacji prawnych oraz wytycznych i wyjaśnień właściwych organów nadzoru obowiązujących jednostki
zainteresowania publicznego rozumiane według ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz
nadzorze publicznym, mających na celu:
• eliminację ryzyka naruszenia niezależności i uchybienia zasadzie sceptycyzmu zawodowego ze strony firmy audytorskiej lub biegłego
rewidenta;
• poprawę jakości badań ustawowych poprzez podwyższenie standardów raportowania z badania;
• zwiększenie kompetencji komitetu audytu Spółki jako ciała odgrywającego istotną rolę dla zapewnienia wysokiej jakości badań
ustawowych.
W wyniku przeprowadzonej procedury wyboru firmy audytorskiej komitet audytu Spółki w dniu 3 kwietnia 2025 roku zarekomendował radzie
nadzorczej Spółki firmy audytorskie, do:
• badania jednostkowego sprawozdania finansowego Lokum Deweloper S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy
Kapitałowej Lokum Deweloper za lata obrotowe 2025, 2026, 2027 oraz 2028;
• przeglądu półrocznego jednostkowego sprawozdania Lokum Deweloper S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za I półrocze 2025 roku, I półrocze 2026 roku, I półrocze 2027 roku oraz I półrocze 2028 roku;
• oceny rocznego sprawozdania rady nadzorczej o wynagrodzeniach członków zarządu i rady nadzorczej Spółki, sporządzonego za lata
obrotowe 2025, 2026, 2027 oraz 2028, w zakresie określonym przez przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o ofercie publicznej
i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych;
• wykonania usługi polegającej na przeprowadzeniu atestacji sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju za lata2025, 2026, 2027
oraz 2028, dotyczącego Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper S.A., w której jednostką dominującą jest Lokum Deweloper S.A.
Powyższa rekomendacja spełniała obowiązujące warunki i była wolna od wpływów stron trzecich.
Rada nadzorcza spółki dominującej, działając zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi, dokonała wyboru firmy
audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Firmą audytorską wybraną do badania sprawozdań finansowych Spółki jest PRO AUDIT
Kancelaria Biegłych Rewidentów Sp. z o.o., z siedzibą w Krakowie, kod 30-305, przy ulicy E. Wasilewskiego 20, wpisaną na listę firm
audytorskich prowadzoną przez Polską Izbę Biegłych Rewidentów pod nr 2696.
W dniach 4 luty, 20 marca, 3 kwietnia, 6 maja, 19 maja, 21 maja, 15 września, 7 października, 10 listopada 2025 roku odbyły się posiedzenia
komitetu audytu Spółki.
42
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5. Pozostałe informacje
5.1. Wskazanie postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego lub organem administracji publicznej
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym nie wystąpiły postępowania przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego lub organem administracji publicznej, których wartość jednostkowa lub łączna przekracza 10% kapitałów własnych Spółki.
5.2. Informacje o zawartych umowach znaczących dla działalności emitenta, w tym znanych
emitentowi umowach zawartych pomiędzy akcjonariuszami (wspólnikami), umowach
ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji
Spółki Grupy są stroną umów w zakresie wykonania robót budowlanych. Umowy zawierane są z wieloma dostawcami/wykonawcami, co
sprawia, że żadna z nich nie kwalifikuje się jako znacząca, przekraczająca 10% kapitałów własnych Spółki (który to parametr na dzień
31 grudnia 2025 roku wynosi 10% z kwoty 718 094 tys. PLN, czyli 71 809 tys. PLN).
Umowy ubezpieczenia zostały ujęte w tabeli poniżej.
Przedmiot ubezpieczenia
Ubezpieczający
Ubezpieczony
Ubezpieczyciel
Suma ubezpieczenia / Suma
gwarancyjna [w tys. PLN]
Ubezpieczenie karnoskarbowe
Lokum Deweloper S.A.
spółki z Grupy,
członkowie władz,
pracownicy
UNIQUA T.U. S.A.
5 000
OC osób zarządzających
Lokum Deweloper S.A.,
spółki operacyjne Grupy
członkowie organów,
prokurenci, pracownicy
Generali T.U. S.A.
20 000
OC z tytułu prowadzonej
działalności
Lokum Deweloper S.A.
spółki z Grupy
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
15 000
Roboty budowlano-montażowe
spółki operacyjne Grupy
spółki operacyjne Grupy
Compensa TU SA Vienna
Insurance S.A.
110 000
Mienie
Lokum Deweloper S.A.
Lokum Deweloper S.A
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
ubezpieczenie lokali: 9 395
ubezpieczenie innego mienia:
230
Lokum 4
Lokum 4
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne i usługowe:
229 013
Lokum 8
Lokum 8
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne i usługowe:
2 354
Lokum 14
Lokum 14
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne: 7 223
Lokum 15
Lokum 15
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne: 32 739
Lokum Holding 1
Lokum Holding 1
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne
i niemieszkalne: 3 126
Lokum Rent
Lokum Deweloper FIZ
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
nieruchomość budynkowa
(zabudowa hotelowa): 19 000
Lokum la Vida
Lokum la Vida
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne: 121 684
Zmiany organizacyjne w Grupie, główne inwestycje krajowe i zagraniczne, opis kredytów bankowych, pożyczek i obligacji, dywidendy opisane
zostały w innych punktach niniejszego sprawozdania zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper.
W okresie 12 miesięcy zakończonych dnia 31 grudnia 2025 roku nie miały miejsca istotne dla Grupy wydarzenia, które nie byłyby opisane
w niniejszym sprawozdaniu oraz w skonsolidowanym i jednostkowym sprawozdaniu finansowym za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025
roku.
43
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5.3. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Spółka dominująca i jej jednostki zależne nie zawierały transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.
5.4. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników na dany rok
Grupa Lokum Deweloper nie publikowała prognoz wyników finansowych na prezentowany okres sprawozdawczy.
5.5. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem emitenta i jego grupą
kapitałową
W 2025 roku nie nastąpiły zasadnicze zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem.
5.6. Wszelkie umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące
rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej
przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia emitenta przez
przejęcie
Według stanu na dzień 31 grudnia 2025 roku nie istnieją żadne umowy między Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę
w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje
z powodu połączenia Spółki przez przejęcie.
5.7. Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści, w tym wynikających z programów motywacyjnych
członków zarządu i rady nadzorczej
W dniu 5 lipca 2022 roku ówczesny znaczący akcjonariusz Spółki, Halit S.à r.l., zawarł ze Spółką Lokum Deweloper S.A. umowę darowizny
2 200 000 akcji Spółki. Akcje zostały nieodpłatnie przeniesione na Spółkę w celu realizacji nierozwadniającego programu motywacyjnego,
którego celem jest wzmocnienie motywacji oraz ograniczenie rotacji kluczowej kadry menedżerskiej poprzez silniejsze powiązanie jej
z długoterminową wartością Spółki.
W tym samym dniu Spółka zawarła umowę o uczestnictwo w programie motywacyjnym z prezesem zarządu, Bartoszem Kuźniarem. Na
podstawie tej umowy prezesowi zarządu odpłatnie wydano 2 200 000 akcji Spółki, zgodnie z warunkami określonymi w umowie oraz
regulaminie programu motywacyjnego.
Umowa o uczestnictwo w programie motywacyjnym przewidywała dwa podstawowe zobowiązania dla prezesa zarządu:
• warunek świadczenia usług (okres nabywania uprawnień) - zobowiązanie do pozostawania w stosunku służbowym przez okres 15
lat, tj. od 2022 do 2037 roku.
• zakaz zbywania akcji (tzw. lock-up) - zobowiązanie do niezbywania nabytych akcji przez okres 2 lat od dnia ich nabycia.
W dniu 14 czerwca 2024 roku rada nadzorcza, na wniosek prezesa zarządu, podjęła decyzję o zwolnieniu go z obowiązującego dwuletniego
zakazu zbywania akcji. W następstwie tej decyzji, dnia 2 lipca 2024 roku, prezes zarządu przeniósł posiadane akcje, w tym nabyte w ramach
programu motywacyjnego, do fundacji rodzinnej.
Program motywacyjny został ujęty w sprawozdaniu finansowym zgodnie z wymogami MSSF 2 Płatności w formie akcji. Koszt programu został
wyceniony w oparciu o wartość godziwą przyznanych instrumentów kapitałowych na dzień ich przyznania (tj. na podstawie kursu akcji z dnia
poprzedzającego zawarcie umowy o uczestnictwo). Całkowity koszt jest rozliczany liniowo przez 15-letni okres nabywania uprawnień (2022–
2037), obciążając pozycję „koszty zarządu” w rachunku zysków i strat, z jednoczesnym ujęciem w kapitale własnym.
44
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla członków zarządu jednostki dominującej wyniosła:
w spółce
dominującej
w jednostkach zależnych
wynagrodzenie
za
inne
świadczenia za
wynagrodzenie
za
wypłaty
z zysku za
rok zakończony
31 grudnia
2025
rok zakończony
31 grudnia
2025
rok zakończony
31 grudnia
2025
rok zakończony
31 grudnia
2025
lata
wcześniejsze
Razem
Bartosz Kuźniar
prezes zarządu
56
12
96
164
Tomasz Dotkuś
wiceprezes zarządu ds.
finansowych -
362
12
329
703
Razem
418
24
425
‒
‒
867
Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla członków rady nadzorczej Spółki dominującej wyniosła:
w spółce
dominującej
w jednostkach zależnych
wynagrodzenie
za
inne
świadczenia za
wynagrodzenie
za
wypłaty
z zysku za
rok zakończony
31 grudnia
2025
rok zakończony
31 grudnia
2025
rok zakończony
31 grudnia
2025
rok zakończony
31 grudnia
2025
lata
wcześniejsze
Razem
Dariusz Olczyk
przewodniczący rady
nadzorczej
43
43
Jan Olczyk
wiceprzewodniczący rady
nadzorczej
35
35
Arkadiusz Król
sekretarz rady nadzorczej
31
5
1 461
639
2 136
Bartosz Krzesiak
członek rady nadzorczej
37
37
Emilia Sawicka
członek rady nadzorczej
39
39
Razem
185
5
1 461
‒
639
2 290
5.8. Wszelkie zobowiązania wynikające z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych
członków zarządu, rady nadzorczej
Według stanu na dzień 31 grudnia 2025 roku nie istnieją żadne zobowiązania wynikające z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze
dla byłych członków zarządu, rady nadzorczej.
5.9. Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji emitenta oraz akcji i udziałów odpowiednio
w podmiotach powiązanych emitenta, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących
emitenta
Zestawienie łącznej liczby i wartość nominalnej wszystkich akcji emitenta oraz akcji i udziałów odpowiednio w podmiotach powiązanych
emitenta, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących Lokum Deweloper S.A. na dzień zatwierdzenia do publikacji
niniejszego sprawozdania.
45
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Imię i nazwisko
Funkcja
Spółka
Łączna liczba akcji/udziałów
Łączna wartość nominalna
Bartosz Kuźniar
prezes zarządu Lokum
Deweloper S.A.
Lokum Deweloper S.A. (pośrednio)
3 072 285 akcji serii C
614 457,00 PLN
Apeiron Synthesis S.A.*
4 267
4 267,00 PLN
„Kuźniar Fundacja Rodzinna”
-
100 000,00 PLN
Tomasz Dotkuś
wiceprezes zarządu ds.
finansowych
Lokum Deweloper S.A.
4 000 akcji serii C
800,00 PLN
Dariusz Olczyk
przewodniczący rady
nadzorczej Lokum
Deweloper S.A.
Halit sp. z o. o. (uprzedni Halit S.à r.l. )*
62 214
3 110 700,00 PLN
Lokum Deweloper S.A. (pośrednio)
12 844 690 akcji serii C
2 568 938,00 PLN
Apeiron Synthesis S.A.*
43 376
43 376,00 PLN
Pure Energy Systems sp. z o. o. *
200
10 000,00 PLN
Cavita Group sp. z o. o. *
105
5 250,00 PLN
Fundacja na rzecz Edukacji
Przyrodniczej I Ochrony Okazów
Zwierząt "Bio Mozaika"
-
10 000 PLN
„Unity Fundacja Rodzinna”
-
100 000,00 PLN
Shotgun Shooting Club Poland
12
1 200,00 PLN
Mozaika sp. z o. o. *
500
25 000,00 PLN
Mozaika 1 sp. z o. o. *
200
10 000,00 PLN
Mozaika 2 sp. z o. o. *
200
10 000,00 PLN
Jan Olczyk
wiceprzewodniczący
rady nadzorczej Lokum
Deweloper S.A.
Lokum Deweloper S.A.
13 350 akcji serii C
2 670,00 PLN
Arkadiusz Król
sekretarz rady
nadzorczej Lokum
Deweloper S.A.
Lokum Deweloper S.A.
27 733 akcji serii C
5 546,60 PLN
Lokum Deweloper FIZ
2 certyfikaty inwestycyjne
8 357,34 PLN
* pozostałe podmioty powiązane poza Grupą Kapitałową
5.10. Informacje o znanych emitentowi umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym),
w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez
dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy
Emitent nie posiada informacji na temat umów (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku których mogą w przyszłości
nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy.
5.11. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych
Decyzją z dnia 31 grudnia 2018 roku, Komisja Nadzoru Finansowego zarejestrowała Pracowniczy Program Emerytalny (PPE) dla pracowników
Lokum Deweloper S.A., który zarządzany będzie przez PKO Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. z siedzibą w Warszawie. Uczestnicy
mają możliwość uzyskania szerokiego zakresu informacji o PPE za pośrednictwem serwisu internetowego oraz telefonu. Spółka co roku
przekazuje również informację dotyczącą realizacji prowadzonego pracowniczego programu emerytalnego do organu nadzoru.
46
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5.12. Firma audytorska uprawniona do badania sprawozdań
W dniu 3 kwietnia 2025 roku rada nadzorcza Spółki dokonała wyboru firmy audytorskiej PRO AUDIT Kancelaria Biegłych Rewidentów
Sp. z o.o., z siedzibą w Krakowie, kod 30-305, przy ulicy E. Wasilewskiego 20, zarejestrowaną w rejestrze przedsiębiorców prowadzonym
przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie, XI Wydział Gospodarczy pod numerem KRS 0000125073 (firma audytorska
wpisana na listę firm audytorskich pod nr 2696) do realizacji niżej opisanych usług atestacyjnych dla Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
oraz Lokum Deweloper S.A. za lata obrotowe 2025-2028.
W dniu 5 czerwca 2025 roku spółka Lokum Deweloper S.A. podpisała ze spółką PRO AUDIT Kancelaria Biegłych Rewidentów Sp. z o.o. umowę
na realizację usług atestacyjnych w zakresie:
• badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Lokum Deweloper S.A. za lata obrotowe 2025-2028;
• badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za lata obrotowe 2025-2028;
• przeglądu półrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego Lokum Deweloper S.A. za okres kończący się
30 czerwca roku: 2025, 2026, 2027 oraz 2028;
• przeglądu półrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za okres
kończący się 30 czerwca roku: 2025, 2026, 2027 oraz 2028.
Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej wybranej do badania sprawozdań finansowych zamieszczono w nocie 42 skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za 2025 rok.
Firma audytorska PRO AUDIT Kancelaria Biegłych Rewidentów Sp. z o.o., nie świadczyła w minionym roku usług dozwolonych niebędących
badaniem i przeglądem dla żadnej ze spółek z Grupy Kapitałowej.
5.13. Pozostałe zdarzenia istotnie wpływające na działalność jednostki I Grupy Kapitałowej, jakie
nastąpiły w roku obrotowym
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku uzyskano decyzje pozwolenia na użytkowanie inwestycji:
• W dniu 5 grudnia 2025 roku Lokum la Vida uzyskała decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia
nr 2604/2025 o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji Lokum la Vida, obejmującej pięć budynków mieszkalnych wielorodzinnych
wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej, oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4 i 5. Decyzja jest ostateczna.
• W dniu 19 grudnia 2025 roku Lokum 4 uzyskała decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia
nr 2748/2025 o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji Lokum Porto, obejmującej cztery budynki mieszkalne wielorodzinne z
usługami i garażami podziemnymi, oznaczone literami E, F, G, H. Decyzja jest ostateczna.
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku uzyskano decyzję o pozwoleniu na budowę:
• W dniu 28 listopada 2025 roku Lokum Góralska uzyskała decyzję Prezydenta Wrocławia nr 2645/2025 o zatwierdzenie projektu
zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno – budowlanego i udzielnie pozwolenia na budowę trzech budynków
mieszkalno- usługowych wraz zagospodarowaniem terenu przy ul. Góralskiej 24b, 26,28 we Wrocławiu. Decyzja jest ostateczna.
47
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5.14. Sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Spółka nie jest objęta obowiązkiem sporządzania sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju. Spółka nie spełnia przesłanek określonych w obowiązujących przepisach prawa, które skutkowałyby powstaniem obowiązku
sporządzania sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju za bieżący okres sprawozdawczy.
W konsekwencji Spółka nie sporządza informacji dotyczących zrównoważonego rozwoju w ramach sprawozdania z działalności za dany rok
obrotowy. Jednocześnie Spółka wskazuje, że na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie korzysta z przewidzianych przepisami
przejściowymi zwolnień lub odroczeń obowiązku raportowania zrównoważonego rozwoju, gdyż obowiązek ten nie powstał w odniesieniu do
Spółki.
Spółka monitoruje zmiany regulacyjne dotyczące raportowania zrównoważonego rozwoju oraz analizuje potencjalny wpływ nowych
obowiązków sprawozdawczych na prowadzoną działalność, w tym w szczególności w kontekście przyszłego objęcia obowiązkiem
raportowania zgodnie z europejskimi standardami sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego rozwoju.
5.15. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego
Po zakończeniu okresu sprawozdawczego do dnia zatwierdzenia do punlikacji sprawozdania zarządu z działalności Emitenta i Grupy
Kapitałowej Lokum Deweloper, nie miały miejsca istotne dla Emitenta i Grupy wydarzenia, które nie byłyby opisane w niniejszym
sprawozdaniu oraz w jednostkowym i skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku.
48
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
6. Zatwierdzenie do publikacji
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A. za
okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku zostało zatwierdzone do publikacji przez zarząd Spółki dominującej w dniu 24 marca
2026 roku i zgodnie z obowiązującym prawem może podlegać zmianie do czasu zatwierdzenia przez walne zgromadzenie akcjonariuszy.
Data
Funkcja
Imię i Nazwisko
Podpis
24 marca 2026 roku
prezes zarządu
Bartosz Kuźniar
24 marca 2026 roku
wiceprezes zarządu ds.
finansowych
Tomasz Dotkuś