CAVATINAHOLDING-SzD-2025-12-31-PL.xhtml

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku

Kraków, 30 marca 2026 roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 2

 
 
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. 
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku  3  
 
Spis treści 
I.  WSTĘP .......................................................................................................................................................................................................................... 5 
Podstawowe informacje o spółce i Grupie Kapitałowej ................................................................................................................................ 5 
Przedmiot działalności .................................................................................................................................................................................................. 5 
II.  WYBRANE DANE FINANSOWE ..................................................................................................................................................................... 6 
Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. ........................................................................................................................................................... 6 
Spółki Cavatina Holding S.A. ...................................................................................................................................................................................... 7 
III.  CHARAKTERYSTYKA DZIAŁALNOŚCI GRUPY ...................................................................................................................................... 8 
Jednostki zależne i współkontrolowane ............................................................................................................................................................ 10 
Zmiany w składzie Grupy Kapitałowej ............................................................................................................................................................... 12 
Model biznesowy Grupy Kapitałowej................................................................................................................................................................. 13 
Informacje o podstawowych produktach, towarach lub usługach ........................................................................................................ 14 
Portfel nieruchomości komercyjnych ................................................................................................................................................................. 15 
Informacje o dostawcach .......................................................................................................................................................................................... 26 
Informacje o rynkach zbytu ..................................................................................................................................................................................... 27 
Zrównoważone budownictwo (ESG) .................................................................................................................................................................. 28 
Inicjatywy społeczne (CSR) ..................................................................................................................................................................................... 28 
IV.  CELE STRATEGICZNE GRUPY KAPITAŁOWEJ ................................................................................................................................... 30 
Działania w ramach realizacji strategii ............................................................................................................................................................... 31 
V.   PERSPEKTYWY ROZWOJU oraz ocena Możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ............................................... 32 
Tendencje i czynniki zewnętrzne........................................................................................................................................................................... 32 
Tendencje i czynniki wewnętrzne ......................................................................................................................................................................... 33 
VI.  PODSTAWOWE SKŁADNIKI SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ................................................................................................ 35 
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. .................................. 35 
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji nansowej Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. .......................................... 36 
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. .............................. 38 
Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów spółki Cavatina Holding S.A. ................................................................... 40 
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji nansowej spółki Cavatina Holding S.A. ............................................................................ 41 
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych spółki Cavatina Holding S.A................................................................. 42 
VII.  ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI ................................................................................................................................ 43 
Rentowność i zadłużenie Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A .................................................................................................... 43 
Rentowność i zadłużenia spółki Cavatina Holding S.A. .............................................................................................................................. 43 
Ocena sytuacji nansowej ........................................................................................................................................................................................ 44 
Sezonowość przychodów oraz zysku (straty) wpływające na wyniki nansowe ............................................................................ 45 
System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem ................................................................................................................................ 45 
VIII.  ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁKI i GRUPY KAPITAŁOWEJ .................................................................................... 45 
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji ...................................................................................................................................................... 45 
Udzielone pożyczki, poręczenia i gwarancje na dzień 31 GRUDNIA 2025 roku: .......................................................................... 48 

 
 
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. 
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku  4  
Transakcje z podmiotami powiązanymi .............................................................................................................................................................. 48 
Instrumenty nansowe .............................................................................................................................................................................................. 48 
IX.  ISTOTNE ZDARZENIA ....................................................................................................................................................................................... 48 
Emisja obligacji .............................................................................................................................................................................................................. 48 
Istotne umowy nansowe ........................................................................................................................................................................................ 50 
Inne wydarzenia ............................................................................................................................................................................................................ 51 
X.  ZARZĄDZANIE i ŁAD KORPORACYJNY ................................................................................................................................................. 51 
Kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A. ......................................................................................................................................................... 51 
Struktura akcjonariatu Cavatina Holding S.A. ................................................................................................................................................. 52 
Polityka dywidendowa ............................................................................................................................................................................................... 52 
Kontrola nad spółką .................................................................................................................................................................................................... 52 
Łączna liczba i wartość nominalna akcji w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących................................................... 52 
Organy zarządzające i nadzorujące ..................................................................................................................................................................... 53 
Polityka wynagrodzeń członków zarządu i rady nadzorczej .................................................................................................................... 54 
XI.  Biegły rewident ...................................................................................................................................................................................................... 54 
XII.  CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA ................................................................................................................................................... 54 
XIII.  OŚWIADCZENIE I INFORMACJA ZARZĄDU................................................................................................................................ 63 
XIV.  INFORMACJA ZARZĄDU CAVATINA HOLDING S.A. W SPRAWIE WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ ........ 64 
XV.  OŚWIADCZENIE CAVATINA HOLDING S.A. O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO ................... 65 
 
 
   

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 5

I. WSTĘP

PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE KAPITAŁOWEJ

Nazwa

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Nazwa skrócona:

Cavatina Holding S.A.

Siedziba i adres:

Wielicka 20, 30-552 Kraków

Numer telefonu:

+ 48 33 333 91 10

Numer faksu:

+ 48 33 333 91 10

Strona internetowa:

www.cavatina.pl

Adres mailowy:

biuro@cavatina.pl

KRS:

0000690167

REGON

368028192

NIP:

6793154645

Kod LEI:

259400LL41Q1CCOZ9M08

Cavatina Holding S.A. („Spółka”, „Emitent” „Jednostka Dominująca”) powstała jako spółka akcyjna i została wpisana do Re-

jestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia, XI

Wydział Gospodarczy pod numerem 0000690167 w dniu 16 sierpnia 2017 roku. Akt założycielski Spółki został zawarty

w dniu 19 lipca 2017 roku.

Cavatina Holding S.A. została utworzona i działa na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych i innych przepisów

prawa powszechnie obowiązującego w Polsce, jak również Statutu oraz innych regulacji wewnętrznych. Spółka jako

spółka publiczna, której akcje dopuszczone są do obrotu na rynku regulowanym (rynek podstawowy) prowadzonym przez

GPW, a także jako Emitent obligacji wprowadzonych do obrotu na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie

Obrotu działa również w oparciu o przepisy regulujące funkcjonowanie rynku kapitałowego, w tym Ustawę o Ofercie

Publicznej, Ustawę o Obrocie Instrumentami Finansowymi oraz Rozporządzenie MAR.

Spółka Cavatina Holding S.A. jako jednostka dominująca prowadzi działalność holdingową, tj. zarządzanie Grupą

Kapitałową Cavatina Holding S.A., jej polityką nansową oraz nadzoruje spółki zależne prowadzące zarówno działalność

deweloperską w obszarze nieruchomości komercyjnych oraz mieszkaniowych, inwestycyjną związaną z wynajmem

powierzchni biurowo-usługowych oraz generalnego wykonawstwa.

W skład Grupy Cavatina Holding, wchodzi, Cavatina Holding Spółka Akcyjna oraz 43 spółek zależnych i jedna jednostka

współkontrolowana, które są opisane w dalszej części sprawozdania.

PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI

Grupa Kapitałowa Cavatina Holding S.A. („Grupa”) jest największym polskim deweloperem powierzchni biurowych. Od

2015 roku, tj. daty rozpoczęcia realizacji projektów wniesionych aportem do Grupy, Grupa zakończyła budowę

dwudziestu dwóch nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni blisko 350 tys. m2 GLA, z których osiem, o łącznej

powierzchni blisko 150 tys. m2 GLA, zostało sprzedanych podmiotom zewnętrznym w transakcjach o łącznej wartości

ponad 1,6 mld zł.

Strategicznym zamiarem Grupy jest intensywna ekspansja w segmencie budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego

na sprzedaż klientom indywidualnym, co ma doprowadzić do umocnienia jej pozycji w gronie czołowych deweloperów w

Polsce. Obecnie w ofercie znajduje się siedem inwestycji mieszkaniowych o łącznej powierzchni użytkowej

przekraczającej 100 tys. m², obejmujących ponad 2 tysiące lokali. Dodatkowo, w fazie przygotowań pozostają dwa kolejne

projekt o łącznej powierzchni ponad 30 tys. m².

Dodatkowo, Grupa posiada zabezpieczone grunty umożliwiające realizację ponad 95 tys. GLA, z których część może w

przyszłości podlegać dalszej konwersji na projekty mieszkaniowe.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 6

Grupa prowadzi działalność w większości dużych miast w Polsce, w szczególności w Warszawie, Krakowie, Łodzi,

Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach.

Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding

S.A. za okres objęty sprawozdaniem (dalej: „Sprawozdanie”) prezentuje wyniki nansowe oraz sytuację nansową Spółki

oraz Grupy.

II. WYBRANE DANE FINANSOWE

GRUPY KAPITAŁOWEJ CAVATINA HOLDING S.A.

W dniu 19 marca 2021 roku, działając w oparciu o art. 45 ust. 1a i 1c Ustawy o rachunkowości oraz art. 55 ust. 6 i 8 Ustawy

o rachunkowości, w związku z zamiarem ubiegania się o dopuszczenie akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym

prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych, Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę nr 9

w sprawie sporządzania skonsolidowanych sprawozdań nansowych Grupy Kapitałowej oraz jednostkowych sprawozdań

nansowych Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały

zatwierdzone przez Unię Europejską.

Skonsolidowane

dane nansowe

Rok zakończony 31

grudnia 2025 roku (w

tys. PLN)

Rok zakończony 31

grudnia 2024 roku

(w tys. PLN)

Rok zakończony 31

grudnia 2025 roku

(w tys. EUR)

Rok zakończony 31

grudnia 2024 roku

(w tys. EUR)

Przychody ze sprzedaży

mieszkań

128 437

30 312

Przychody z najmu i

aranżacji (umów z

klientami)

161 561

132 284

38 129

30 734

Zysk (strata) z wyceny i

sprzedaży nieruchomości

inwestycyjnych

33 409

68 506

7 885

15 916

Zysk z działalności opera-

cyjnej

126 793

92 991

29 924

21 605

Zysk (strata) brutto

5 594

12 357

1 320

2 871

Zysk za rok obrotowy

przypadający

akcjonariuszom jednostki

dominującej

3 343

10 840

789

2 518

Przepływy pieniężne

netto z działalności

operacyjnej

(79 459)

65 018

(18 753)

15 106

Przepływy pieniężne

netto z działalności

inwestycyjnej

(184 834)

(188 971)

(43 622)

(43 904)

Przepływy pieniężne

netto z działalności

nansowe

291 084

79 200

68 697

18 401

Środki pieniężne

44 125

17 334

10 414

4 027

Liczba akcji (średnia

ważona w okresie)

25 426 034

Zysk netto oraz

rozwodniony zysk netto

na jedną akcję zwykłą

(w PLN/EUR)

0,13

0,43

0,03

0,10

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 7

Skonsolidowane dane

nansowe na dzień

31 grudnia 2025

(w tys. PLN)

31 grudnia 2024

(w tys. PLN)

31 grudnia 2025

(w tys. EUR))

31 grudnia 2024

(w tys. EUR)

Aktywa razem

4 023 647

3 508 480

951 959

821 081

Kapitał Własny

1 185 776

1 182 447

280 544

276 725

Zobowiązania długoter-

minowe

2 126 751

1 643 637

503 171

384 656

Zobowiązania krótkoter-

minowe

711 120

682 396

168 245

159 700

SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.

Jednostkowe dane

nansowe

Rok zakończony 31

grudnia 2025 roku (w

tys. PLN)

Rok zakończony 31

grudnia 2024 roku

(w tys. PLN)

Rok zakończony 31

grudnia 2025 roku

(w tys. EUR)

Rok zakończony 31

grudnia 2024 roku

(w tys. EUR)

Udział w zyskach jednost-

kach zależnych i

współkontrolowanych

wycenianych metodą

praw własności

65 428

65 607

15 441

15 243

Zysk z działalności opera-

cyjnej

36 700

54 386

8 661

12 636

Zysk (strata) brutto

42 490

45 329

10 028

10 531

Zysk (strata) netto za rok

obrotowy

46 821

49 059

11 050

11 398

Przepływy pieniężne

netto z działalności

operacyjnej

(55 345)

(47 620)

(13 062)

(11 064)

Przepływy pieniężne

netto z działalności

inwestycyjnej

(54 335)

(44 409)

(12 823)

(10 318)

Przepływy pieniężne

netto z działalności

nansowe

136 404

89 906

32 192

20 888

Środki pieniężne

26 992

268

6 370

Liczba akcji (średnia

ważona w okresie)

25 426 034

Zysk netto oraz

rozwodniony zysk netto

na jedną akcję zwykłą

(w PLN/EUR)

1,84

1,93

0,43

0,45

Jednostkowe dane

nansowe na dzień

31 grudnia 2025

(w tys. PLN)

31 grudnia 2024

(w tys. PLN)

31 grudnia 2025

(w tys. EUR)

31 grudnia 2024

(w tys. EUR)

Aktywa razem

2 515 686

2 248 906

595 189

526 306

Kapitał Własny

1 290 065

1 243 244

305 218

290 953

Zobowiązania

długoterminowe

1 079 473

748 623

255 394

175 198

Zobowiązania

krótkoterminowe

146 148

257 039

34 577

60 154

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 8

III. CHARAKTERYSTYKA DZIAŁALNOŚCI GRUPY

OPIS ORGANIZACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ ZE WSKAZANIEM JEDNOSTEK PODLEGAJĄCYCH

KONSOLIDACJI

Grupa Kapitałowa Cavatina Holding S.A. jest jednym z liderów polskiego rynku nieruchomości biurowych. Od 2015 roku,

tj. daty rozpoczęcia realizacji projektów wniesionych następnie aportem do Grupy, do daty sporządzenia niniejszego

Sprawozdania, Grupa zakończyła budowę dwudziestu dwóch nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni blisko 350

tys. m2 GLA, z których osiem, o łącznej powierzchni blisko 150 tys. m2 GLA, zostały sprzedane podmiotom zewnętrznym

w transakcjach o łącznej wartości ponad 1,6 mld zł, (na kwotę ponad 1,6 mld zł składają się transakcje sprzedaży:

Diamentum Ofce we Wrocławiu (blisko 80 mln zł), Equal Business Park w Krakowie (ponad 430 mln zł), Chmielna 89

(ponad 420 mln zł wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę dla wyliczenia ceny za zbyte udziały w spółce celowej

Cavatina Ofce) oraz transakcja portfelowa sprzedaży budynków Tischnera Ofce i Ocean Ofce Park A w Krakowie oraz

Carbon Tower we Wrocławiu (ponad 650 mln zł). Celem strategicznym Grupy jest dynamiczny rozwój na rynku budowy

mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z

wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Obecnie, w ofercie sprzedaży znajduje się siedem projektów

mieszkaniowych o łącznej powierzchni ponad 100 tys. m2 powierzchni użytkowej, które obejmują ponad 2 tysiące

mieszkań, a w przygotowaniu są dwa kolejne projekty o łącznej powierzchni ponad 30 tys. m2.

W skład Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. na dzień publikacji sprawozdania wchodzi Cavatina Holding S.A. jako

Jednostka Dominująca oraz następujące spółki zależne i współkontrolowane. Jednostki zależne podlegają konsolidacji w

okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Spółkę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Spółka

Cavatina Ofce Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w dniu 3 września 2020 roku stała się jednostką współkontrolowaną.

Zgodnie z polityką rachunkowości Spółki jednostki współkontrolowane wyceniane są metodą praw własności.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 9

*wg stanu na 31 grudnia 2025 roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 10

JEDNOSTKI ZALEŻNE I WSPÓŁKONTROLOWANE

Nazwa jednostki

Siedziba

Przedmiot działalności

Udział jednostki dominującej

w kapitale na dzień

31.12.2025 r.

31.12.2024 r.

Cavatina GW Sp. z o.o.

Kraków

generalny wykonawca robót budowlanych,

działalność projektowa

100%

Equal I Sp. z o.o.

Kraków

zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Equal Business Park A

zlokalizowanej w Krakowie

100%

100K Sp. z o.o.

Bielsko-

Biała

zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Equal Business Park B

zlokalizowanej w Krakowie

100%

Equal III Sp. z o.o.

Kraków

zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży

nieruchomości

100%

Diamentum Ofce Sp. z o.o.

Kraków

zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Diamentum Ofce

zlokalizowanej we Wrocławiu

100%

Cavatina Real Estate

Services Sp. z o.o. (dawniej

Carbon Tower Sp. z o.o.)

Kraków

kompleksowa obsługa najemców oraz zarządzanie

nieruchomościami

100%

Grundmanna Apartments

Sp. z o.o. (dawniej Tischnera

Ofce Sp. z o.o.)

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową – Apartamenty Grundmanna

w Katowicach

100%

Cavatina Ofce Sp. z o.o.

Warszawa

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Chmielna 89 zlokalizowaną w Warszawie

35%

(jednostka

współkontrolowa

na)

35%

(jednostka

współkontrolow

ana)

Cavatina & Partners

International Sp. z o.o.

w likwidacji

Kraków

brak działalności operacyjnej

100%

Deweloper Media Sp. z o.o.

w likwidacji

Kraków

brak działalności operacyjnej

100%

Cavatina SPV1 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV2 Sp. z o. o

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV3 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Cavatina Hall A zlokalizowaną w Bielsku-Białej

100%

Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal

Business Park D zlokalizowaną w Krakowie

100%

Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.

Kraków

zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Ocean Ofce Park A

zlokalizowanej w Krakowie

100%

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomościami biurowymi

Global Ofce Park A1 i A2 zlokalizowanymi w

Katowicach

100%

Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio

Ofce Park A zlokalizowaną w Gdańsku

100%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 11

Nazwa jednostki

Siedziba

Przedmiot działalności

Udział jednostki dominującej

w kapitale na dzień

31.12.2025 r.

31.12.2024 r.

Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową – Wima Apartments budynek A w

Łodzi, a po jej zakończeniu, sprzedaż lokali

i zarządzanie nią

100%

Quickwork Sp. z o.o.

Kraków

wynajem powierzchni biurowych w systemie biur

serwisowych (serviced ofces)

100%

Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Global Ofce Park C zlokalizowaną w Katowicach

100%

Cavatina Art GmbH

(dawniej Cavatina

Architects GmbH)

Berlin,

Niemcy

brak działalności operacyjnej

100%

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Quorum Ofce Park D zlokalizowaną we

Wrocławiu

100%

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Cavatina Hall B zlokalizowaną w Bielsku-Białej

100%

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio

Ofce Park B zlokalizowaną w Gdańsku

100%

Salvaterra Sp. z o.o.

Bielsko-

Biała

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja, najem i zarządzanie nieruchomością

biurową Quorum Ofce Park A zlokalizowaną we

Wrocławiu

100%

Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową – Quorum Tower we Wrocławiu,

a po jej zakończeniu, sprzedaż lokali mieszkalnych i

zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Ocean Ofce Park B zlokalizowaną w Krakowie

100%

Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Giardini Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Jardin Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Ocean Ofce Park D zlokalizowaną w Krakowie

100%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 12

Nazwa jednostki

Siedziba

Przedmiot działalności

Udział jednostki dominującej

w kapitale na dzień

31.12.2025 r.

31.12.2024 r.

Carrasquin Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową – Chmielna 75 w Warszawie, a po jej

zakończeniu sprzedaż lokali mieszkalnych

i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po

jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością Grundmanna

Ofce Park A zlokalizowaną w Katowicach

100%

Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową w formule PRS, a po jej zakończeniu,

najem i zarządzanie nią

100%

Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.

Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością WiMa D

zlokalizowaną w Łodzi

100%

Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową Belg Apartments w Katowicach, a po

jej zakończeniu sprzedaż lokali mieszkalnych i

zarządzanie nią

100%

Cavatina CUW Sp. z o.o.

Kraków

centrum usług wspólnych świadczące usługi na

rzecz grupy Cavatina

100%

Cavatina WIMA Sp. z o.o.

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową WIMA B i C, a po jej zakończeniu

sprzedaż lokali mieszkalnych i zarządzanie nią

100 %

100%

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

Kraków

działalność holdingowa

100%

ZMIANY W SKŁADZIE GRUPY KAPITAŁOWEJ

Wyżej wymienione spółki zostały objęte konsolidacją metodą pełną w skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy. Metodą

pełną konsolidowane są wszystkie spółki kontrolowane przez Grupę (w przypadku Grupy są to wszystkie spółki zależne,

w których Jednostka Dominujące posiada bezpośrednio lub pośrednio 100% udziałów), a jednostki współkontrolowane

konsolidowane są metodą praw własności. Na dzień publikacji sprawozdania w skład Grupy wraz z Jednostką Dominującą

wchodziło 43 jednostek kontrolowanych przez Grupę oraz jedna jednostka współkontrolowana.

W okresie sprawozdawczym skład Grupy uległ zmianie – jednostka zależna Cavatina Art GmbH została sprzedana za 25

tys. EUR do spółki Cavatina Sp. z o.o. Do dnia zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie było innych zmian w składzie

Grupy, poza sprzedażą spółki Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. do jednostki powiązanej Cavare S.A.

Po dniu bilansowym Spółka sprzedała jednostkę zależną Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. jednostce powiązanej Cavare S.A. oraz

Cavatina & Partners International Sp. z o.o. w likwidacji, została wykreślona z rejestru przedsiębiorców Krajowego

Rejestru Sądowego.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 13

MODEL BIZNESOWY GRUPY KAPITAŁOWEJ

Działalność Grupy opiera się na samodzielnie wypracowanym, unikalnym modelu biznesowym, zapewniającym zdolność

Grupy do prowadzenia wszystkich istotnych procesów biznesowych, projektowych, zakupowych, budowlanych i

nadzorczych (kontrolnych), związanych z całościową realizacją projektów nieruchomości biurowych i mieszkaniowych.

Szczególnie istotnym elementem modelu biznesowego Grupy jest posiadanie własnych zasobów umożliwiających

pełnienie funkcji generalnego wykonawcy w pełnym wymiarze dla każdego z projektów (w tym w zakresie usług

architektonicznych i usług projektowania konstrukcji), co pozwala na uniezależnienie się od zewnętrznych usług

projektowania architektonicznego, minimalizację cen zakupu materiałów budowlanych i wykończeniowych, sprawowanie

pełnego bezpośredniego nadzoru nad realizowanymi projektami oraz zatrzymywanie w Grupie marży generalnego

wykonawcy, która w przypadku wielu innych deweloperów komercyjnych i mieszkaniowych jest należna podmiotom

zewnętrznym. Atrakcyjność modelu biznesowego Grupy znajduje odzwierciedlenie w wysokich marżach osiąganych na

realizowanych projektach.

Grupa kładzie również nacisk na zrównoważone budownictwo, co w przypadku nieruchomości komercyjnych znajduje

potwierdzenie m. in. w otrzymanych certykatach środowiskowych renomowanych organizacji (np. BREEAM). Dzięki

powyższym oraz trafnej identykacji potrzeb klientów, Grupa pozyskuje dla swoich budynków najemców najwyższej

jakości, takich jak międzynarodowe korporacje czy czołowe polskie przedsiębiorstwa.

Do kluczowych obszarów kompetencji Grupy, identykowanych na potrzeby opisu modelu biznesowego, należą poniższe:

AKWIZYCJA GRUNTÓW

Ten proces cechuje m.in. wyszukiwanie i selekcja atrakcyjnych nieruchomości gruntowych, w oparciu o rozległą siatkę

pośredników i bazę gruntów, analiza ich stanu prawnego i atrakcyjności biznesowej, oraz przygotowanie i szybkie

przeprowadzenie transakcji nabycia.

W celu zapewnienia ciągłości działalności Grupa prowadzi tzw. proces akwizycji ciągłej, który polega na stałych

i aktywnych działaniach, koncentrujących się na poszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości gruntowych na kluczowych

rynkach jeżeli chodzi o segment nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. W tym celu Grupa współpracuje

z kilkuset pośrednikami nieruchomości z całej Polski.

PROJEKTOWANIE ARCHITEKTONICZNE

Cechą wyróżniającą Grupę jest m.in. samodzielne i kompleksowe projektowanie w zakresie architektury i konstrukcji oraz

aranżacji wnętrz planowanych obiektów we własnym biurze projektowo-architektonicznym. Zespół składa się

z kilkudziesięciu ekspertów, zarówno z architektów jak i branżystów-inżynierów, będących pracownikami lub

współpracownikami Grupy.

GENERALNE WYKONAWSTWO

Pełnienie funkcji generalnego wykonawcy inwestycji, obejmujące zakontraktowanie inwestycji w oparciu o wypracowany

i unikatowy system kontraktowania pozwalający na maksymalizację marży; m. in.: poprzez przygotowanie i wdrożenie

optymalnego harmonogramu realizacji projektu, wybór podwykonawców z dużej bazy podmiotów i uzgodnienie

elastycznych warunków współpracy, wybór dostawców materiałów budowlanych i negocjacje cen poprzez dedykowany

dział centralnych zakupów, koordynację prac poszczególnych podwykonawców, ciągłe, aktywne zarządzanie budżetem

poprzez poszukiwanie nowych lepszych lub efektywniejszych kosztowo rozwiązań, nadzór techniczny i jakościowy nad

wykonywanymi pracami, co pozwala minimalizować ilość usterek wykonawczych.

KOMERCJALIZACJA POWIERZCHNI

Przeprowadzenie komercjalizacji zrealizowanych i oddanych do użytkowania powierzchni biurowych, w tym

wyszukiwanie potencjalnych najemców i uzgadnianie z nimi w sposób elastyczny warunków najmu i zawieranie umów. W

zakresie komercjalizacji obiektów Grupy, zespół projektowy – poza samodzielnym działaniem na tym polu – współpracuje

ze wszystkimi znaczącymi agencjami pośrednictwa w zakresie najmu w Polsce. Model biznesowy Grupy, ze wszystkimi

kompetencjami wewnętrznymi, umożliwia dużą elastyczność i sprawność obsługi procesu dostosowania powierzchni do

potrzeb i oczekiwań najemców, co nierzadko jest kluczowe z punktu widzenia wyboru budynku przez najemców.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 14

PROJEKTOWANIE I WYKOŃCZENIE WNĘTRZ (tzw. FIT-OUT)

Wykonanie projektu indywidualnej aranżacji powierzchni biurowej zgodnie z oczekiwaniami najemcy w sposób

uwzględniający najnowsze trendy architektoniczno - designerskie, a następnie realizacja tego projektu „pod klucz”, czyli

w modelu który nie angażuje w proces realizacji w sposób nadmierny klientów Grupy. Najemcy decydujący się na najem

w obiektach zrealizowanych przez Grupę mają możliwość skorzystania z usług projektowych, aranżacji wnętrz

i doradztwa dotyczącego tworzenia środowiska pracy. Zespół projektowo-architektoniczny Grupy posiada szerokie

kompetencje i doświadczenia w zakresie planowania, aranżacji i wykończenia wnętrz, umożliwiające bardzo szybkie

i sprawne dostosowywanie wynajmowanej powierzchni do oczekiwań najemców. Z punktu widzenia zarówno najemców,

jak i doradzających im podmiotów, stanowi to znaczące uproszczenie procesu najmu wobec braku konieczności

zatrudniania do tych czynności dużej ilości doradców czy podmiotów zewnętrznych.

ZARZĄDZANIE OBIEKTAMI

Grupa aktywnie zarządza posiadanymi nieruchomościami w okresie od zakończenia komercjalizacji do sprzedaży tj.

w okresie eksploatacji budynku. W trosce o jakość świadczonych usług na rzecz najemców Grupa posiada wewnętrzny

dział zarządzania nieruchomościami, składający się z kilkunastu osób, zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami

(ang. Property Management) oraz procesami i infrastrukturą (ang. Facility Management), jak również budżetami

operacyjnymi w sposób pozwalający na minimalizację opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemców.

SPRZEDAŻ SKOMERCJALIZOWANYCH OBIEKTÓW

Przygotowanie i zbycie skomercjalizowanego obiektu biurowego, o ile Grupa otrzymała korzystną ofertę oraz podjęto

decyzję o jego sprzedaży, stanowi ostatni etap projektu nieruchomości komercyjnej. Ze względu na posiadane

doświadczenia, kompetencje i relacje, etap ten jest zawsze bezpośrednio koordynowany i nadzorowany przez Zarząd.

Obsługa prawna etapu jest prowadzona przez renomowaną, najczęściej międzynarodową, kancelarię prawną, mającą

doświadczenia w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.

SPRZEDAŻ MIESZKAŃ

W obszarze sprzedaży mieszkań Grupa korzysta z usług spółki powiązanej z grupy kapitałowej Resi Capital S.A.

wykorzystując w ten sposób narzędzia oraz kompetencje dotychczas zbudowanego przez nią zespołu sprzedażowego,

który dzięki swojemu doświadczeniu, profesjonalizmowi oraz elastycznemu podejściu do potrzeb odbiorcy

z powodzeniem prowadzi sprzedaż projektów mieszkaniowych w całej grupie kapitałowej do której należy Spółka.

Model biznesowy Cavatina Holding jest ściśle powiązany z posiadanymi zasobami niematerialnymi. Wewnętrzne know-

how i kompetencje zespołu umożliwiają samodzielne zarządzanie wszystkimi etapami procesu inwestycyjnego, co

przekłada się na elastyczność względem klienta, ograniczanie ryzyk i zachowanie wysokich marż. Unikalny model

biznesowy pozwala na efektywne wykorzystanie zasobów i maksymalizację wartości realizowanych projektów. Silna

marka i reputacja przyciągają klientów i inwestorów, a zintegrowane podejście do projektowania i wykonawstwa

zapewnia kontrolę nad jakością i kosztami. Zorientowanie na zrównoważony rozwój odpowiada na rosnące oczekiwania

rynku dotyczące odpowiedzialności środowiskowej i społecznej.

Zasoby niematerialne Cavatina Holding stanowią fundament tworzenia wartości dla jednostki. Dzięki nim Grupa jest

w stanie realizować projekty o wysokiej jakości, efektywnie zarządzać kosztami i ryzykiem, a także budować silną pozycję

rynkową. Zintegrowane kompetencje pozwalają na szybkie reagowanie na zmieniające się warunki rynkowe i

wykorzystanie pojawiających się okazji inwestycyjnych.

INFORMACJE O PODSTAWOWYCH PRODUKTACH, TOWARACH LUB USŁUGACH

Zgodnie ze strategią, Grupa zakłada dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do

bezpośredniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce.

Obecnie, w ofercie sprzedaży znajduje się siedem projektów mieszkaniowych o łącznej powierzchni ponad 100 tys. m2

powierzchni użytkowej, które obejmują ponad 2 tysiące mieszkań, a w przygotowaniu są dwa kolejne projekty o łącznej

powierzchni ponad 30 tys. m2.

W obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa koncentruje się na aktywnym zarządzaniu posiadanym portfolio

składającym się z 14 budynków o łącznej powierzchni blisko 200 tys. GLA czerpiąc pożytki z najmu powierzchni

biurowych. Wszystkie ukończone i skomercjalizowane projekty komercyjne, pod warunkiem uzyskania atrakcyjnej oferty

cenowej, są przeznaczone do sprzedaży.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 15

Grupa koncentruje swoją działalność na projektach premium oraz o podwyższonym standardzie na najbardziej

atrakcyjnych rynkach regionalnych, a także w Warszawie. Decyzje o kolejnych projektach są podejmowane w oparciu m.in.

o: rozszerzoną analizę due diligence, eksperckie raporty i analizy dotyczące zapotrzebowania na powierzchnię biurową i

mieszkaniową, szacowane możliwe do uzyskania stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań, dostępność wolnych

nieruchomości gruntowych, atrakcyjnych pod względem lokalizacji i ceny, oraz szacowane koszty realizacji inwestycji.

PORTFEL NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

Projekty zakończone i sprzedane

Projekt nazwa

Miasto

GLA (tys. m2)

Data zakończenia

inwestycji

Data sprzedaży

inwestycji

Diamentum Ofce

Wrocław

9,3

II kw. 2018

III kw. 2019

Equal Business Park A,

B,C

Kraków

49,3

IV kw. 2018

II kw. 2020

Chmielna 89*

Warszawa

25,2

II kw. 2020

III kw. 2020

Carbon Tower

Wrocław

19,1

II kw. 2019

III kw. 2022

Tischnera Ofce

Kraków

33,6

IV kw. 2019

III kw. 2022

Ocean Ofce Park A

Kraków

13,0

III kw. 2021

III kw. 2022

* sprzedaż poprzez zbycie udziałów w SPV

Projekty zakończone

Projekt nazwa

Miasto

GLA (tys. m

)

Data zakończenia inwestycji

Global Ofce Park C

Katowice

4,1

IV kw. 2020

Cavatina Hall A (część

biurowo-usługowa)

Bielsko-Biała

8,1

IV kw. 2020

Palio Ofce Park A

Gdańsk

16,5

I kw. 2021

Equal Business Park D

Kraków

11,5

I kw. 2021

Global Ofce Park A1

Katowice

27,5

I kw. 2022

Global Ofce Park A2

Katowice

27,8

I kw. 2022

Palio Ofce Park B

Gdańsk

7,7

II kw. 2022

Quorum Ofce Park D

Wrocław

16,2

III kw. 2022

Widzewska Manufaktura D

Łódź

1,9

I kw. 2023

Ocean Ofce Park B

Kraków

28,6

I kw. 2023

Cavatina Hall B

Bielsko-Biała

4,9

I kw. 2023

Ocean Ofce Park D

Kraków

4,8

III kw. 2023

Quorum Ofce Park A

Wrocław

18,2

I kw. 2024

Grundmanna Ofce Park A

Katowice

20,8

IV kw. 2024

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 16

Katalog wg kart projektów

GLA[m2] - Podano wartość zaokrągloną do pełnych dziesiątek metrów kwadratowych.

NOI (Net Operating Income) - Podano wartości NOI zakładające pełne obłożenie każdego z budynków.

W tabeli poniżej wskazano liczbę projektów oraz liczbę m2 GLA w podziale na stopień zaawansowania projektu dla

każdego z miast, w których Grupa prowadzi działalność.

Projekty zakończone i sprzedane

Warszawa

Łódź

Wrocław

Kraków

Gdańsk

Katowice

Bielsko-

Biała

Razem

Liczba

projektów

tys. m

GLA

25,2

28,4

95,9

149,5

Projekty zakończone*

Warszawa

Łódź

Wrocław

Kraków

Gdańsk

Katowice

Bielsko-

Biała

Razem

Liczba

projektów

tys. m

GLA

1,9

34,4

44,8

24,2

80,2

13,0

198,5

*projekty zakończone - to projekty po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU),

Projekty razem GLA

Warszawa

Łódź

Wrocław

Kraków

Gdańsk

Katowice

Bielsko-

Biała

Razem

Liczba

projektów

tys. m2 GLA

25,2

1,9

62,8

140,7

24,2

80,2

13,0

348,0

Grupa posiada dodatkowo zabezpieczony bank ziemi umożliwiający realizację projektów o łącznej powierzchni blisko 95

tys. m2 GLA, z których część może w przyszłości podlegać konwersji na projekty mieszkaniowe.

PROJEKTY ZAKOŃCZONE I SPRZEDANE

DIAMENTUM OFFICE – WROCŁAW

GLA (m²)

9 300

Cena sprzedaży (w tys. zł)

78 265

NOI (w tys. EUR)

1 550

Data zakończenia

Q2 2018

Data sprzedaży

Q3 2019

Zrealizowana marża (%)

18%*

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 17

EQUAL BUSINESS PARK „A, B, C” – KRAKÓW

GLA (m²)

49 300

Cena sprzedaży (w tys. zł)

432 929

NOI (w tys. EUR)

8 650

Data zakończenia

Q4 2018

Data sprzedaży

Q2 2020

Zrealizowana marża (%)

16%*

* Nieruchomości Diamentum Ofce oraz Equal Business Park A i Equal Business Park B były wnoszone do Grupy przez Cavatina Sp. z o.o., zgodnie z

obowiązującymi regulacjami podlegały one wycenie do wartości godziwej na dzień dokonania aportu. W konsekwencji, część marży została rozpoznana w

wynikach nansowych jednostki dokonującej aportu, co oznacza, że inwestycje te nie w pełni obrazują zdolność Grupy do generowania marż na działalności

deweloperskiej.

CHMIELNA 89 – WARSZAWA

GLA (m²)

25 200

Cena sprzedaży (w tys. zł)

426 000*

NOI (w tys. EUR)

6 000

Data zakończenia

Q2 2020

Data sprzedaży

Q3 2020

Zrealizowana marża (%)

49%*

* wartość godziwa nieruchomości na dzień utraty kontroli nad spółką zależną (sprzedaż poprzez zbycie udziałów w SPV)

CARBON TOWER – WROCŁAW

GLA (m²)

19 100

Cena sprzedaży (w tys. zł)

193 455

NOI (w tys. EUR)

3 400

Data zakończenia

Q2 2019

Data sprzedaży

Q3 2022

Zrealizowana marża (%)

41%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 18

TISCHNERA OFFICE – KRAKÓW

GLA (m²)

33 600

Cena sprzedaży (w tys. zł)

322 488

NOI (w tys. EUR)

6 100

Data zakończenia

Q4 2019

Data sprzedaży

Q3 2022

Zrealizowana marża (%)

44%

OCEAN OFFICE PARK „Budynek A” – KRAKÓW

GLA (m²)

13 000

Cena sprzedaży (w tys. zł)

148 596

NOI (w tys. EUR)

2 350

Data zakończenia

Q3 2021

Data sprzedaży

Q3 2022

Zrealizowana marża (%)

31%

Dotychczasowe projekty zostały zbyte na rzecz funduszy z takich grup jak Benson Elliot (UK), Madison International

Realty (USA), Lone Star Funds (USA) oraz – działające wspólnie – Apollo-RidaPoland i Ares Management

PROJEKTY ZAKOŃCZONE

PALIO OFFICE PARK „Budynek A” – GDAŃSK

GLA (m²)

16 500

NOI (EUR)

3 200

Wartość bilansowa (tys. zł)

165 688

Dług projektowy (tys. zł)

96 996

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

100%

Data zakończenia

Q1 2021

Zrealizowana marża (%)

35%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 19

PALIO OFFICE PARK „Budynek B” – GDAŃSK

GLA (m²)

7 700

NOI (EUR)

1 430

Wartość bilansowa (tys. zł)

76 969

Dług projektowy (tys. zł)

45 660

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

100%

Data zakończenia

Q2 2022

Zrealizowana marża (%)

20%

CAVATINA HALL „Budynek A” – BIELSKO-BIAŁA

część biurowo-usługowa

GLA (m²)

8 100

NOI (EUR)

1 670

Wartość bilansowa (tys. zł)

81 121

Dług projektowy (tys. zł)

56 054

Finansowanie

leasing zwrotny

Poziom najmu (%)

100%

Data zakończenia

Q4 2020

Zrealizowana marża (%)

25%

EQUAL BUSINESS PARK „Budynek D” – KRAKÓW

GLA (m²)

11 450

NOI (EUR)

2 160

Wartość bilansowa (tys. zł)

121 764

Dług projektowy (tys. zł)

67 536

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

94%

Data zakończenia

Q1 2021

Zrealizowana marża (%)

35%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 20

GLOBAL OFFICE PARK „Budynek A1” – KATOWICE

GLA (m²)

27 500

NOI (EUR)

5 535

Wartość bilansowa (tys. zł)

283 311

Dług projektowy (tys. zł)

162 173

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

100%

Data zakończenia

Q1 2022

Zrealizowana marża (%)

16%

GLOBAL OFFICE PARK „Budynek A2” – KATOWICE

GLA (m²)

27 800

NOI (EUR)

5 200

Wartość bilansowa (tys. zł)

255 665

Dług projektowy (tys. zł)

162 173

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

84%

Data zakończenia

Q1 2022

Zrealizowana marża (%)

16%

GLOBAL OFFICE PARK „Budynek C” – KATOWICE

GLA (m²)

4 060

NOI (EUR)

760

Wartość bilansowa (tys. zł)

40 154

Dług projektowy (tys. zł)

23 405

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

100%

Data zakończenia

Q4 2020

Zrealizowana marża (%)

27%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 21

QUORUM OFFICE PARK „Budynek D” – WROCŁAW

GLA (m²)

16 200

NOI (EUR)

3 200

Wartość bilansowa (tys. zł)

176 042

Dług projektowy (tys. zł)

107 566

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

83%

Data zakończenia

3Q 2022

Zrealizowana marża (%)

11%

CAVATINA HALL „Budynek B” – BIELSKO-BIAŁA

GLA (m²)

4 900

NOI (EUR)

865

Wartość bilansowa (tys. zł)

39 333

Dług projektowy (tys. zł)

25 063

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

89%

Data zakończenia

Q1 2023

Zrealizowana marża (%)

(1%)

OCEAN OFFICE PARK „Budynek B” – KRAKÓW

GLA (m²)

28 600

NOI (EUR)

5 350

Wartość bilansowa (tys. zł)

302 059

Dług projektowy (tys. zł)

175 642

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

95%

Data zakończenia

Q1 2023

Zrealizowana marża (%)

28%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 22

WIDZEWSKA MANUFAKTURA „Budynek D” – ŁÓDŹ

GLA (m²)

1 900

NOI (EUR)

290

Wartość bilansowa (tys. zł)

16 704

Dług projektowy (tys. zł)

10 625

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

100%

Data zakończenia

Q1 2023

Zrealizowana marża (%)

OCEAN OFFICE PARK „Budynek D” – KRAKÓW

GLA (m²)

4 750

NOI (EUR)

920

Wartość bilansowa (tys. zł)

54 749

Dług projektowy (tys. zł)

27 776

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu / przed najmu (%)

100%

Data zakończenia

Q3 2023

Zrealizowana marża (%)

(5%)

QUORUM OFFICE PARK „Budynek A” – WROCŁAW

GLA (m²)

18 200

NOI (EUR)

3 550

Wartość bilansowa (tys. zł)

177 141

Dług projektowy (tys. zł)

121 003

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

45%

Data zakończenia

Q1 2024

Zrealizowana marża (%)

12%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 23

GRUNDMANNA OFFICE PARK „Budynek A” – KATOWICE

GLA (m²)

20 800

NOI (EUR)

3 950

Wartość bilansowa (tys. zł)

169 167

Dług projektowy (tys. zł)

117 690

Finansowanie

kredyt inwestycyjny

Poziom najmu (%)

99%

Data zakończenia

Q4 2024

Zrealizowana marża (%)

12%

Projekty mieszkaniowe

Warszawa

Łódź

Wrocław

Kraków

Gdańsk

Katowice

Bielsko-Biała

Razem

- w sprzedaży

32,1

35,1

34,1

101,3

- w przygotowaniu

25,0

5,3

30,3

Razem

25,0

32,1

35,1

39,4

131,6

PU [m2]

Wartości szacunkowe, gdyż wartości osiągnięte po zakończeniu realizacji mogą się różnić od projektowanych, tj.

podanych poniżej, ze względu na zmiany wprowadzane do projektów.

Zaawansowanie budowy

Pojęcie odnosi się do etapu stanu surowego zamkniętego, z elewacją oraz wykończonymi częściami wspólnymi, wg.

stanu na dzień bilansowy.

Poziom przedsprzedaży

Obejmuje umowy rezerwacyjne, przedwstępne i deweloperskie (na dzień 23 marca 2026 roku)

Wartość netto przedsprzedaży

Wartość netto przedsprzedaży obejmuje umowy rezerwacyjne, przedwstępne i deweloperskie zawarte na dzień 23

marca 2026 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 24

PROJEKTY MIESZKANIOWE ZREALIZOWANE

BELG APARTAMENTY ETAP I - KATOWICE

PU (m²)

9 775

Liczba mieszkań

237

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

116 407

Data zakończenia

zakończony

Poziom przedsprzedaży (%)

100%

Wartość netto przedsprzedaży (tys.

PLN)

114 430

Wpływy narastająco do 31.12.2025

104 619

WIDZEWSKA MANUFAKTURA, Budynek B - ŁÓDŹ

PU (m²)

5 150

Liczba mieszkań

129

Zaawansowanie budowy (%)

100%

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

53 834

Planowana data zakończenia

zakończony

Poziom przedsprzedaży (%)

70%

Wartość netto przedsprzedaży

(tys. PLN)

36 763

Wpływy narastająco do 31.12.2025

29 890

WIDZEWSKA MANUFAKTURA, Budynek C - ŁÓDŹ

PU (m²)

10 569

Liczba mieszkań

292

Zaawansowanie budowy (%)

99%

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

117 263

Planowana data zakończenia

Q1 2026

Poziom przedsprzedaży (%)

85%

Wartość netto przedsprzedaży

(tys. PLN)

102 158

Wpływy narastająco do 31.12.2025

62 643

Na początku lutego 2026 roku budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 25

PROJEKTY MIESZKANIOWE W TRAKCIE REALIZACJI

BELG APARTAMENTY ETAP II - KATOWICE

PU (m²)

14 022

Liczba mieszkań

325

Zaawansowanie budowy (%)

39%

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

169 512

Planowana data zakończenia

Q4 2026

Poziom przedsprzedaży (%)

44%

Wartość netto przedsprzedaży

(tys. PLN)

81 475

Wpływy narastająco do 31.12.2025

14 747

QUORUM TOWER - WROCŁAW

PU (m²)

35 120

Liczba mieszkań

634

Zaawansowanie budowy (%)

60%

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

833 305

Planowana data zakończenia

Q1 2027

Poziom przedsprzedaży (%)

34%

Wartość netto przedsprzedaży

(tys. PLN)

254 764

Wpływy narastająco do 31.12.2025

94 761

GRUNDMANNA APARTAMENTY ETAP I - KATOWICE

PU (m²)

10 262

Liczba mieszkań

241

Zaawansowanie budowy (%)

41%

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

119 899

Planowana data zakończenia

Q4 2026

Poziom przedsprzedaży (%)

22%

Wartość netto przedsprzedaży

(tys. PLN)

23 488

Wpływy narastająco do 31.12.2025

3 659

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 26

WIDZEWSKA MANUFAKTURA, Budynek A - ŁÓDŹ

PU (m²)

16 400

Liczba mieszkań

290

Zaawansowanie budowy (%)

47%

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

179 081

Planowana data zakończenia

Q2 2027

Poziom przedsprzedaży (%)

Wartość netto przedsprzedaży

(tys. PLN)

15 463

Wpływy narastająco do 31.12.2025

830

PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU

CHMIELNA 75 - WARSZAWA

PU (m²)

25 000

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

750 000

Planowana data uzyskania pozwolenia

na budowę

Q3 2026

GRUNDMANNA APARTAMENTY ETAP II - KATOWICE

PU (m²)

5 295

Szacunkowa wartość projektu po

zrealizowaniu (tys. PLN)

61 457

Planowana data uzyskania pozwolenia

na budowę

uzyskano

INFORMACJE O DOSTAWCACH

Dostawcy usług

Głównymi kontrahentami Grupy, po stronie zakupów, są dostawcy usług (podwykonawcy) oraz dostawcy materiałów

budowlanych, współpracujący z generalnym wykonawcą Cavatina GW Sp. z o.o. podczas realizacji inwestycji.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 27

Z racji skali i złożoności realizowanych projektów, Grupa współpracuje stale z kilkudziesięcioma podmiotami

zewnętrznymi, świadczącymi dla Grupy, jako generalnego wykonawcy projektów, usługi budowlano-montażowe

i wykończeniowe. W oparciu o wieloletnie doświadczenia i know-how wypracowane przez kadrę inżynierską Grupy, każdy

z projektów Grupa dzieli na blisko sto wystandaryzowanych i ściśle zdeniowanych pozycji budżetowych, dla realizacji

których pozyskuje podmioty specjalizujące się w wykonawstwie tych zakresów prac. Poszukiwana wąska specjalizacja

podwykonawców ma na celu uzyskiwania m.in. najwyższej jakości realizowanych prac, możliwej do osiągnięcia przy

kwotach założonych w budżetach dla danej pozycji, oraz optymalizację kosztową wykonywanych robót, możliwą dzięki

precyzyjnemu kosztorysowaniu w oparciu o ich wysoce specjalistyczną wiedzę, bazującą na najlepszych rynkowych

praktykach i własnych doświadczeniach.

Dostawcy materiałów budowlanych

Zgodnie z realizowanym modelem biznesowym Grupa samodzielnie odpowiada za zakup kluczowych materiałów

budowlanych, m.in. betonu, stali, ceramiki, kamienia, konglomeratów, okładzin, wykładzin oraz fasad ze szkła –

w wybranych projektach, jeżeli samodzielny zakup jest optymalny kosztowo), pozostawiając w gestii podwykonawców

materiały mniej istotne wartościowo oraz nie wpływające na wzornictwo i estetykę.

Z wybranymi dostawcami betonu i stali Grupa współpracuje w oparciu o umowy ramowe, obejmujące zakresem

współpracy więcej niż jeden projekt, nie gwarantujące jednak dostawcy odbioru minimalnych ilości materiałów.

Współpraca z dostawcami materiałów niezbędnych do realizacji fasad ogranicza się do zakupu wybranych materiałów,

natomiast montaż powierzany jest podwykonawcy specjalizującemu się w tym obszarze prac, przy czym zakup jest zawsze

dokonywany w uzgodnieniu z wykonawcą i projektantem obiektu.

Przyjęcie i konsekwentne stosowanie opisanego modelu zakupowego zapewnia m.in. optymalizację kosztową w zakresie

zakupu materiałów dzięki dużej skali realizowanych zamówień oraz dywersykacji dostawców materiałów niezbędnych

dla prowadzenia prac w poszczególnych projektach, realizowanych przez różnych podwykonawców, zapewnienie

optymalnej (z punktu widzenia oczekiwań Grupy) relacji ceny do jakości nabywanych materiałów, uzyskiwanie

konkurencyjnych poza- cenowych warunków handlowych np. terminów płatności.

Większość zakupów Grupa realizuje od podmiotów polskich, nabywając za granicą jedynie materiały, których dostępność

w Polsce jest ograniczona lub są one niedostępne. Podstawową walutą zakupów Grupy jest złoty polski.

W gronie dostawców Grupy znalazły się podmioty, z którymi Grupa zrealizowała obroty o wartości przekraczającej 10%

kapitałów własnych Grupy. Współpraca z nimi nie miała jednak i nie ma charakteru uzależnienia technologicznego,

kompetencyjnego lub innego o charakterze nienansowym.

INFORMACJE O RYNKACH ZBYTU

Grupa wyróżnia poniższe grupy klientów, związane z typem realizowanego projektu (nieruchomość komercyjna lub

mieszkaniowa) oraz poszczególnymi etapami rozwoju projektu komercyjnego.

Nabywcy mieszkań

W obszarze nieruchomości mieszkaniowych klientami są odbiorcy mieszkań. Są to zarówno klienci, którzy nabywają

mieszkania w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych jak i klienci, którzy nabywają mieszkania w celach

inwestycyjnych. Klienci nabywający mieszkania w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych znacznie częściej

posiłkują się kredytem przy nansowaniu zakupu, natomiast klienci inwestycyjni zazwyczaj wykorzystują do tego

posiadane zasoby gotówkowe i nierzadko nabywają więcej niż jedno mieszkanie w obrębie danej inwestycji. Przychody

realizowane od tej grupy klientów nie będą wykazywały koncentracji ze względu na charakterystykę rynku

mieszkaniowego, na którym dominują transakcje detaliczne.

Najemcy powierzchni biurowych

Pierwszą grupę klientów w obszarze nieruchomości komercyjnych stanowią najemcy powierzchni biurowej oddanej do

użytkowania po zakończeniu realizacji każdego z obiektów, pozyskiwani przez Grupę na etapie komercjalizacji obiektu.

Należą do nich międzynarodowe korporacje (m.in. Grupa Sabre, Grupa ING Bank B.V., Grupa UPC, Grupa AT&T,

Keywords Studio), duże podmioty prowadzące działalność na terenie całego kraju (m.in. Grupa PKO BP, Integer, Grupa

LuxMed) oraz mniejsze podmioty lokalne, zainteresowane powierzchnią biurową wysokiej klasy. Wśród klientów Grupy

wystąpiły podmioty, które wygenerowały powyżej 10% przychodów z najmu w Grupie, jednak ze względu na model

biznesowy Grupy, zakładający staranny dobór najemców pod kątem ich standingu nansowego oraz docelowe zbywanie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 28

skomercjalizowanych obiektów, poziom koncentracji przychodów z najmu nie miał istotnego wpływu na ryzyka związane

z działalnością prowadzoną przez Grupę, w szczególności nie generował ryzyk związanych z koncentracją przychodów.

Nabywcy skomercjalizowanych obiektów

Drugą grupę klientów w obszarze nieruchomości komercyjnych stanowią podmioty zainteresowane nabyciem

skomercjalizowanej nieruchomości w celach inwestycyjnych. Przychody realizowane od tej grupy klientów wykazywały

wysoką koncentrację, co jednak stanowi i będzie stanowiło naturalną cechę działalności Grupy. Dotychczasowe projekty

zostały zbyte na rzecz funduszy z takich grup jak Lone Star Funds (USA), Benson Elliot (UK), Madison International Realty

(USA) oraz – działające wspólnie – Apollo-Rida Poland i Ares Management (USA) .

NAGRODY I WYRÓŻNIENIA

Działalność Grupy cechują najwyższe standardy estetyczne, jakościowe i techniczne, przekładające się na tworzenie

architektury budynków wyróżniającej je z otoczenia, o wysokiej jakości aranżacji wnętrz i standardu wykończenia,

wyposażonych w technologie mające na celu poprawę dobrostanu pracownika, m.in. poprzez tworzenie przestrzeni

dedykowanej funkcjom towarzyszącym, np. strefy relaksu, przestrzenie zielone, ogólnodostępne tarasy.

Cavatina Holding i jej projekty zdobyły wielokrotnie nagrody International Property Awards, a także nagrodę Platinum

Winner od International Architecture & Design Awards dla Cavatina Hall, która została wyróżniona jako zwycięzca w

kategorii „Commercial”. Wyróżnione inwestycje obejmują m.in. biurowce w Warszawie (Chmielna 89), Gdańsku (Palio

Ofce Park A) i Katowicach (Global Ofce Park) oraz Cavatina Hall A w Bielsku-Białej.

ZRÓWNOWAŻONE BUDOWNICTWO (ESG)

Emitent nie jest zobowiązany do sporządzania oświadczenia na temat informacji nienansowych stanowiącego

wyodrębnioną część sprawozdania zgodnie z art. 49b ust. 2-8 ustawy o rachunkowości.

Mając świadomość istniejących oczekiwań wszystkich interesariuszy Grupy, tj. najemców, nabywców, pracowników,

dostawców oraz społeczności lokalnych, wśród których są realizowane poszczególne projekty, Grupa przywiązuje dużą

wagę do kwestii związanych ze środowiskiem i ochroną zdrowia, kwestii społecznych oraz zagadnień ładu korporacyjnego

(ang. ESG, Environmental, Social and Corporate Governance).

Przejawia się to m.in. w realizowaniu projektów jako obiektów zrównoważonego budownictwa o zoptymalizowanych

parametrach w obszarach energooszczędności (efektywność energetyczna i cieplna) i zużycia wody, wyposażonych w

efektywne i przyjazne ludziom systemy wentylacji i klimatyzacji. Rozwiązania stosowane w projektach Grupy przekładają

się na wysokie noty, potwierdzone uzyskiwanymi certykatami BREEAM na poziomie Excellent bądź Outstanding.

W poprzednim okresie sprawozdawczym, w maju 2024 roku przyznano certykat BREEAM, na poziomie Outstanding

projektowi Quorum Ofce Park A, zlokalizowanemu we Wrocławiu, w listopadzie 2024 roku przyznano certykat

BREEAM na poziomie Excellent projektowi Grundmanna Ofce Park A zlokalizowanemu w Katowicach. Przygotowując i

realizując swoje obiekty, Grupa stara się również uwzględniać potrzeby społeczności lokalnych, wykraczając poza rolę

dewelopera biurowego.

Przykładem mogą być projekty Cavatina Hall w Bielsku-Białej (futurystyczny, wielofunkcyjny budynek, nagrodzony w

prestiżowym International Property Awards, oferujący część biurową, która została połączona z częścią służącą kulturze).

W 2021 roku Grupa we współpracy z fundacją Fiducia ukończyła budowę części widowiskowo-kulturalnej w której

zlokalizowana jest jedyna w regionie sala koncertowa światowej klasy, mogąca pomieścić blisko tysiąc gości.

Dodatkowym elementem, na który Grupa kładzie nacisk, jest spełnianie przez nowe obiekty najwyższych standardów w

zakresie dbałości o zdrowie osób w nich pracujących, co znajduje odzwierciedlenie w dążeniu do certykacji obiektów w

systemie WELL Health & Safety Rating. W celu zapoznania najemców z podjętymi działaniami w budynkach objętych

certykatem WELL, Grupa stworzyła Przewodnik dla najemców beWELL!

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom interesariuszy Emitent dobrowolnie przygotował i opublikował raport ESG za lata

ubiegłe, który jest dostępny na stronie internetowej Spółki dedykowanej relacjom inwestorskim w zakładce ESG.

INICJATYWY SPOŁECZNE (CSR)

Odpowiedzialność społeczna jest ważną częścią strategii rozwoju Grupy Cavatina Holding S.A. Jako jeden z największych

deweloperów w kraju, Grupa nie tylko kładzie nacisk na wysokie standardy działalności biznesowej, ale także angażuje się

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 29

w zrównoważony rozwój społeczności oraz miast, w których działa. Kluczowe obszary wsparcia, na których koncentruje

się Grupa to: kultura, edukacja, rozwój społeczności, wsparcie inicjatyw pomagających najbardziej potrzebującym.

WYBRANE PROJEKTY, W KTÓRE ANGAŻUJE SIĘ GRUPA:

Sala koncertowo-widowiskowa

Powstała z inicjatywy Grupy, której najemcą i operatorem jest fundacja Fiducia. To światowej klasy komercyjna sala kon-

certowo widowiskowa w centrum Bielsko-Białej, zaprojektowana przez wysokiej klasy specjalistów w dziedzinie akustyki.

W budynku znajduje się studio nagrań oraz sala koncertowa na 1 000 osób, która będzie mogła również służyć do

organizacji konferencji, kongresów i spotkań. Sala koncertowa posiada najnowocześniejszy w tej części Europy system

nagłośnienia dźwięku immersyjnego, którego nie posiada żadna inna sala koncertowa w Polsce, co w założeniu ma

przełożyć się na sukces komercyjny tego przedsięwzięcia. Podkreślenia wymaga fakt, że Cavatina Hall odpowiada na

zapotrzebowanie osób niepełnosprawnych. Sala w Bielsku-Białej – jako pierwszy tego typu obiekt w Polsce – jest w pełni

dostosowana do potrzeb osób niewidomych i niedowidzących. Sala koncertowa, foyer, windy, toalety, fotele i ciągi

komunikacyjne są wyposażone w tzw. „totupointy”, prowadnice ścieżkowe, wypukłe oznakowanie siedzeń oraz inne

urządzenia pozwalające osobom z tymi niepełnosprawnościami na sprawne nawigowanie po obiekcie bez konieczności

korzystania z przewodników. Cavatina Hall jest pierwszą tak dobrze dostosowaną do potrzeb osób niewidomych salą i z

pewnością będzie dla nich pierwszym wyborem, jeśli chodzi o uczestnictwo w życiu koncertowym. Osoby niewidome i

niedowidzące stanowią znaczną liczbę osób zainteresowanych uczestnictwem w koncertach, zaś brak dostosowania sal

koncertowych do ich potrzeb był jedną z głównych przeszkód, uniemożliwiających partycypację w życiu kulturalnym.

We wrześniu 2024 roku Fundacja Fiducia powołała do życia Cavatina Philharmonic Orchestra, prywatną orkiestrę sym-

foniczną w Bielsku-Białej. Jest to profesjonalna orkiestra, złożona z utalentowanych muzyków z Polski i zagranicy, łącząca

w swoim składzie doświadczonych artystów oraz młode talenty.

Działalność Orkiestry w 2025 roku:

• Projekty edukacyjne orkiestry: Orkiestra od początku istnienia angażuje się w edukację muzyczną. W 2025 roku

zrealizowano m.in. koncert z okazji Dnia Dziecka 1 czerwca – koncert orkiestry bazował na znanych utworach bajkowych,

by dzieci od najmłodszych do najstarszych czerpały przyjemność z muzyki symfonicznej najlepszej jakości. W ramach

praktyk zaangażowaliśmy uczniów szkół średnich, w tym zawodowych, którzy odbyli praktyki w dziale technicznym

Cavatina Hall. Podczas koncertów muzyki klasycznej z nagłośnieniem (Cavatina Philharmonic Orchestra) praktykanci

mogli obserwować działania staffu technicznego pod kątem realizacji światła i dźwięku.

• Współpraca z uczelniami artystycznymi: Cavatina Philharmonic Orchestra nawiązała współpracę z instytucjami eduka-

cyjnymi. Absolwenci i adepci szkół i uczelni muzycznych byli rekrutowani do dołączenia do składu orkiestry w kolejnych

koncertach CPO. W ten sposób muzycy rozwijali swoje umiejętności prezentacji na scenie – dzięki temu Cavatina

Philharmonic Orchestra przyczyniła się do profesjonalizacji kadr kultury, tworząc unikatowe miejsce w Bielsku-Białej, w

którym młodzi muzycy mogą realizować się zawodowo rozpoczynając profesjonalną ścieżkę kariery.

Orkiestra stała się ambasadorem wartości Fundacji – doskonałości artystycznej, innowacyjności oraz dostępności sztuki

– poprzez koncerty, które przyciągają zarówno koneserów muzyki poważnej, jak i nowych słuchaczy.

Studio Nagrań Dla Młodych Talentów

Dopełnieniem nowoczesnej sali koncertowej Cavatina Hall jest działające na zasadzie non prot, nowocześnie

wyposażone „Cavatina Studio” w Bielsku-Białej, umożliwiające młodym, nieznanym artystom pragnącym zaistnieć na

rynku muzycznym a nie posiadającym odpowiednich środków, profesjonalne nagranie własnego singla. CAVATINA

STUDIO – to zespół przestronnych, zróżnicowanych akustycznie pomieszczeń do rejestracji dźwięku. To komfortowa,

wyposażona w najbardziej zaawansowane rozwiązania technologicznie reżyserka oraz jeden z największych w tej części

Europy live-room o powierzchni prawie 130 m.kw z widokiem na Beskidy. Od momentu powstania studio gościło kilkuset

wykonawców z całej Polski i nie tylko. Efektem tej współpracy są między innymi własne wydawnictwa muzyczne, teledyski

oraz nagrania „live session”.

Produkcja lmowa

Grupa regularnie angażuje się w wybrane projekty w zakresie produkcji, koprodukcji i postprodukcji lmowej.

Holistic Think Tank oraz Holistic News

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 30

Holistic Think Tank, działający w ramach Fundacji Fiducia i mający siedzibę w Cavatina Hall, prowadzi działalność

ekspercką ukierunkowaną na rozwój nowoczesnej edukacji poprzez badania, wdrażanie innowacyjnych rozwiązań

dydaktycznych oraz promocję nauczania interdyscyplinarnego. Uzupełnieniem tych działań jest Holistic News - portal i

kwartalnik publicystyczny, skoncentrowany na promowaniu wartości humanistycznych oraz dostarczający rzetelnych

informacji i analiz dotyczących edukacji i współczesnych wyzwań społecznych.

Szlachetna Paczka

Udział w ogólnopolskim projekcie społecznym organizowanym przez Stowarzyszenie Wiosna, którego głównym celem

jest pomoc rodzinom i osobom znajdującym się w trudnej sytuacji życiowej. Pracownicy Grupy przygotowują co roku dwie

duże paczki dla potrzebujących rodzin lub osób samotnych. Ponadto Cavatina wspiera projekt poprzez zakup żywności i

napojów dla Wolontariuszy pracujących w trakcie nału czyli tzw. „weekendu cudów”.

Galeria Cavatina oraz współpraca z Bainbridge Performing Arts, Seattle USA

Działalność mająca na celu popularyzację sztuki w przestrzeniach komercyjnych i publicznych oraz bieżące wsparcie

działalności Bainbridge Performing Arts w Seattle USA.

Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju

W 2025 roku oraz do dnia publikacji sprawozdania w Grupie Kapitałowej nie prowadzono przedsięwzięć o charakterze

badawczo - rozwojowym. Grupa Kapitałowa nie prowadzi działalności w zakresie badań i rozwoju.

IV. CELE STRATEGICZNE GRUPY KAPITAŁOWEJ

Celem strategicznym Grupy jest dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpo-

średniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Cel

ten będzie realizowany poprzez wykonanie obecnie posiadanych projektów mieszkaniowych, dalszą konwersję

wybranych projektów z posiadanego portfolio projektów komercyjnych oraz akwizycję nowych projektów

mieszkaniowych.

W obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa zamierza koncentrować się na aktywnym zarządzaniu portfolio

ukończonych projektów oraz selektywnej realizacji kolejnych projektów z posiadanego banku ziemi. Zgodnie

z dotychczasowym modelem biznesowym, w ramach aktywnego zarządzania portfolio ukończonych projektów Grupa

będzie dążyła również, pod warunkiem uzyskania satysfakcjonujących warunków nansowych, do sprzedaży projektów

komercyjnych. W razie braku możliwości uzyskania satysfakcjonujących warunków nansowych Grupa dopuszcza

również możliwość średnio - długo terminowego zarządzania ukończonymi projektami komercyjnymi.

Grupa planuje kontynuować prowadzenie działalności w najlepszych lokalizacjach większości największych miast

w Polsce (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Łódź, Katowice oraz Bielsko-Biała).

Jednocześnie Grupa chce osiągnąć zdolność do wypłacania wysokiej i regularnej dywidendy.

Dla realizacji celów strategicznych Grupa podejmuje szereg działań operacyjnych, zarówno wewnątrz organizacji, jak i w

relacjach z otoczeniem gospodarczym. Najważniejsze z nich wymieniono poniżej.

1. Koncentracja na dużych projektach, w tym także wkomponowanych w inwestycje wielofunkcyjne,

wyróżniających się unikalną architekturą, ponadprzeciętną jakością i designem, zlokalizowanych w dużych

aglomeracjach miejskich, zapewniających: (i) najwyższe marże dzięki korzyściom skali oraz (ii) atrakcyjne ceny

przy sprzedaży.

2. Koncentracja na identykacji oraz zaspokajaniu potrzeb potencjalnych najemców projektów komercyjnych

i nabywców mieszkań, m.in. poprzez:

a. wysoką selektywność w procesie wyboru lokalizacji;

b. systematyczną analizę trendów na rynku, w szczególności w zakresie technologii wykonania, architektury,

wzornictwa oraz oczekiwań związanych z proekologicznością obiektów; projektując budynki, Grupa

w szczególności skupia się na takich aspektach, jak energooszczędność, udział powierzchni biologicznie

czynnych, retencja wody, rozwiązania w zakresie tzw. budynków inteligentnych;

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 31

c. optymalizację skali każdego z projektów w celu zapewnienia jak najlepszych parametrów w zakresie

technicznym, operacyjnym i nansowym, przekładających się z jednej strony na możliwość oferowania

przyszłym najemcom konkurencyjnych stawek czynszu a nabywcom mieszkań atrakcyjnych cen sprzedaży,

z drugiej na maksymalizowanie wartości nieruchomości;

d. zapewnianie najwyższej jakości wykonania realizowanych projektów, zarówno w aspektach

technologicznych i technicznych, jak i estetycznych;

e. ponadprzeciętne w skali rynku zaangażowanie w procesy aranżacji i wykańczania wnętrz na zlecenie

konkretnych przyszłych najemców - każdemu przyszłemu najemcy Grupa oferuje pewien zakres

wykończenia „pod klucz”, wyrażany w określonej wartości kosztów na m2 (kwota zależna od obiektu), z

opcją jego dodatkowego rozszerzenia na koszt klienta;

f. podnoszenie kwalikacji merytorycznych oraz relacyjnych pracowników Grupy odpowiadających za

współpracę z klientami.

3. Bieżące monitorowanie i analiza rynku nieruchomości biurowych oraz podmiotów w nim uczestniczących po

stronie inwestorskiej, m.in. poprzez:

a. utrzymywanie relacji z potencjalnymi inwestorami poprzez udział w targach, spotkaniach branżowych;

b. regularne badanie i analiza raportów rynkowych generowanych przez międzynarodowe agencje doradcze.

4. Rozwój i utrwalanie kompetencji własnego zespołu ekspertów, pozwalających na samodzielną obsługę całego

procesu inwestycyjnego każdego z realizowanych projektów, w szczególności w obszarach: (i) projektowania

inżynieryjnego i architektonicznego, (ii) pełnienia funkcji generalnego wykonawcy, (iii) komercjalizacji

powierzchni, (iv) zarządzania nieruchomościami, przekładające się na maksymalizację całkowitej marży Grupy

na każdym z projektów.

5. Dbałość o bieżącą jakość współpracy z kooperantami Grupy, w szczególności podwykonawcami i dostawcami

materiałów budowlanych, m.in. poprzez:

a. dostosowywanie umownych terminów płatności w oparciu o indywidualne ustalenia z poszczególnymi

dostawcami/podwykonawcami pozwalające na utrzymanie przez nich odpowiedniego poziomu płynności;

b. w razie potrzeby, po indywidualnych ustaleniach, skracanie umownie ustalonych terminów płatności;

c. w przypadku sprawdzonych podwykonawców nawiązywanie relacji długoterminowych poprzez

proponowanie im współpracy na kolejnych projektach realizowanych przez Grupę.

6. Optymalizacja harmonogramów poszczególnych projektów w celu zapewnienia możliwie najbardziej

korzystnych parametrów realizacji oraz minimalizacji ryzyk, w aspektach: organizacyjnym, czasowym oraz

nansowym, w szczególności poprzez:

a. kompleksowe analizy chłonności poprzedzające nabycie działek, umożliwiające relatywnie precyzyjne

określenie możliwej skali inwestycji;

b. rozbudowane due diligence nabywanych działek mające na celu minimalizację ryzyk prawnych i

biznesowych związanych z realizowanymi inwestycjami;

c. planowanie płatności za nieruchomość gruntową na czas po dacie uzyskania pozwolenia na budowę.

7. Zapewnienie zdywersykowanych i stabilnych źródeł nansowania, adekwatnych dla zakładanego tempa

rozwoju Grupy, umożliwiających uzyskiwanie optymalnych stóp zwrotu przy jednoczesnym bezpieczeństwie

nansowym, m.in. poprzez:

a. przeznaczanie większości wypracowanych zysków na potrzeby nansowania działalności Grupy;

b. pozyskiwanie nansowania dłużnego na rynku publicznym oraz nansowania dłużnego w formie kredytów,

obligacji i pożyczek.

8. Minimalizowanie okresów pomiędzy zakończeniem komercjalizacji a sprzedażą projektów przy zachowaniu

założonych minimalnych stóp zwrotu z inwestycji, mające na celu jak najefektywniejszą reinwestycję kapitału w

realizację kolejnych projektów.

DZIAŁANIA W RAMACH REALIZACJI STRATEGII

W okresie objętym sprawozdaniem, a także po jego zakończeniu – do dnia publikacji niniejszego dokumentu – Grupa

systematycznie podejmowała działania wspierające realizację przyjętej strategii. Do najistotniejszych należały:

• ukończenie pierwszych inwestycji mieszkaniowych Grupy i rozpoczęcie przekazywania lokali nabywcom;

• rozwijane i wprowadzanie do sprzedaży kolejnych inwestycji mieszkaniowych;

• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji Chmielna 75, która umożliwia realizację przedsięwzięcia

deweloperskiego zgodnego z założeniami Grupy;

• konsekwentny wzrost wyniku generowanego z działalności najmowej;

• przeprowadzenie z sukcesem emisji kilku serii obligacji, w ramach, których Grupa pozyskała ponad 275 mln PLN;

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 32

• pozyskanie finansowania dłużnego w formie kredytów bankowych i pożyczek o łącznej wartości przekraczającej

395 mln PLN;

V. PERSPEKTYWY ROZWOJU ORAZ OCENA

MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ

INWESTYCYJNYCH

W przyszłym roku oraz w perspektywie kolejnych latach planowany jest dalszy rozwój Grupy, poprzez konsekwentną

realizację działań zmierzających do realizacji celu strategicznego jakim jest osiągnięcie pozycji jednego z wiodących

deweloperów mieszkaniowych w Polsce.

Zarząd ocenia perspektywy rozwoju jako dobre. Rozwój Grupy będzie wspierany między innymi przez:

• solidne portfolio zabezpieczonych projektów pozwalające na systematyczne zwiększanie ilości

sprzedawanych mieszkań;

• perspektywę konwersji kolejnych projektów komercyjnych na projekty mieszkaniowe,

• atrakcyjność polskiego sektora nieruchomości mieszkaniowych;

• wzrost polskiej gospodarki.

Na dzień sprawozdania Zarząd nie identykuje istotnych zagrożeń dla możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych

polegających na realizacji projektów z zabezpieczonego portfela oraz jego dalszym uzupełnianiu o kolejne projekty (w tym

w drodze konwersji projektów komercyjnych na projekty mieszkaniowe).

Grupa, podobnie jak dotychczas, planuje korzystać ze zdywersykowanych źródeł nansowania projektów,

wykorzystując do tego kapitał własny oraz nansowanie dłużne w postaci kredytów bankowych, obligacji oraz pożyczek

przy jednoczesnym utrzymywaniu wskaźników zadłużenia na bezpiecznym poziomie, w żadnym wypadku nie

przekraczającym poziomów dozwolonych przez dotychczas zawarte umowy nansowania.

TENDENCJE I CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE

1. Kształtowanie się popytu na powierzchnie biurowe.

Z dotychczasowych obserwacji i doświadczeń wynika, że utrzymanie możliwości zdalnego świadczenia pracy jest w

pewnym zakresie możliwe, jednak powrót przynajmniej części pracowników do biur jest nieunikniony. Praca świadczona

zdalnie wpływa bowiem nierzadko negatywnie na spójność zespołu, wzajemne przekazywanie wiedzy, innowacyjność i

wydajność, oraz prowadzi (w części przypadków) do utraty poczucia przynależności do zespołu, osłabienia więzi między-

ludzkich i - w konsekwencji - do obniżenia wydajności pracy. Wielu pracowników nie ma również warunków do efektywnej

pracy w domu (np. niewystarczająca powierzchnia, liczba pomieszczeń lub infrastruktura, głównie dostępność szybkiego

Internetu).

Jednocześnie, ze względu na pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w trybie zdalnym (WFH), m.in. wyższą ela-

styczność czasu pracy i brak konieczności poświęcania czasu na dojazd do miejsca pracy część pracowników oczekuje

przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego trybu świadczenia pracy, natomiast pracodawcy traktują ten tryb jako

benet pracowniczy.

Podsumowując, w ocenie Emitenta akceptowalny wymiar pracy zdalnej będzie przez każdego pracodawcę ustalany

indywidualnie. Biorąc pod uwagę również inne zmiany zachodzące na rynku pracy, np. stopniowe odwracanie trendu za-

gęszczania stanowisk pracy oraz rotacyjnego wykorzystywania stanowisk (tzw. hot-desk), zwiększanie przez pracodaw-

ców udziału powierzchni wspólnych (sale spotkań, miejsca odpoczynku), ocena wpływu tych rozwiązań na przyszły popyt

na powierzchnie biurowe nie jest jednoznaczna. Emitent nie jest również w stanie przewidzieć jak będzie kształtował się

popyt na powierzchnie biurowe w okresie, w którym dojdzie do zakończenia umów najmu zawieranych w okresie

przedpandemicznym. Nie można wykluczyć, że część wynajmowanej obecnie powierzchni biurowej zostanie wystawiona

do podnajmu lub nastąpi rozwiązanie części umów najmu z właścicielami obiektów. Jednocześnie należy zauważyć, że

nastąpił wyraźny spadek wolumenu projektów komercyjnych w trakcie realizacji, co w konsekwencji spowoduje niższą

podaż powierzchni biurowych w przyszłości, więc wpływ ewentualnego niższego popytu powinien zostać w znacznym

stopniu zrównoważony.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 33

Na bazie dotychczasowych obserwacji należy jednocześnie oczekiwać wzrostu popytu na powierzchnie biurowe w naj-

lepiej położonych, nowych budynkach klasy A, wyposażonych w najnowsze technologie, bezpiecznych, dobrze skomuni-

kowanych, zrównoważonych, spełniających wiele funkcji dodatkowych, np. przestrzeń do odpoczynku, relaksu, tnessu,

rozrywki etc. (tzw. prime properties), kosztem powierzchni zlokalizowanych w budynkach kilku- i kilkunastoletnich, po tzw.

odświeżeniu (tzw. secondary properties). Biura zlokalizowane w prime properties o nowoczesnej architekturze dodatkowo

zachęcają pracowników do powrotu do biur i z tego względu są poszukiwane przez najemców. Obiekty realizowane przez

Grupę posiadają większość z ww. cech, kwalikując się do grupy prime properties..

2. Kształtowanie się popytu na mieszkania.

Obserwowany w ostatnich latach wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym spowodowany był m.in. obawą kupu-

jących przed możliwym dalszym wzrostem cen przy jednoczesnej niepewności, co do rodzaju i zakresu przyszłych progra-

mów wsparcia takich jak program „Bezpieczny Kredyt 2%” lub mieszkanie bez wkładu własnego czy konta mieszkaniowe.

Kształtowanie się popytu na mieszkania w kolejnych okresach zależy w dużej mierze od: (i) zapowiadanej zmiany w kwe-

stiach polityki wsparcia wobec nabywców mieszkań, oraz (ii) przewidywanych obniżek stóp procentowych.

3. Rosnący popyt na coworking.

W oparciu o doświadczenia z lat wcześniejszych, w latach kolejnych Grupa oczekuje dalszego wzrostu zapotrzebowania

na powierzchnie coworkingowe, tj. stanowiska pracy lub pomieszczenia potrzebne do wykonania pracy biurowej, do-

stępne w formie najmu na godziny, dni lub tygodnie. Zjawisko to wpływa pozytywnie na popyt na powierzchnie biurowe,

a tym samym na zdolność Grupy do szybszej komercjalizacji realizowanych obiektów.

4. Kształtowanie się zewnętrznych kosztów realizacji projektów mieszkaniowych.

W przypadku wzrostu popytu na mieszkania należy spodziewać się rosnących kosztów projektowania i wykonania pro-

jektów mieszkaniowych ze względu na rosnące ceny niektórych materiałów i usług budowlanych. Istotnym składnikiem

kosztów są ceny energii i transportu, podlegające w ostatnim czasie dużym wahaniom. W ocenie Zarządu, rosnące koszty

powinny być w znacznej mierze kompensowane rosnącymi cenami sprzedaży, a zatem wzrost nie powinien mieć istotnego

wpływu na marże uzyskiwane przez Grupę.

5. Kształtowanie się rynkowych stóp procentowych.

Ewentualny wzrost poziomu stóp procentowych będzie miał wpływ na poziom kosztów nansowych ponoszonych przez

Grupę oraz siłę nabywczą kupujących mieszkania nansujących zakup częściowo ze środków z kredytów. W styczniu

2025 roku Europejski Bank Centralny (EBC) zdecydował się na redukcję trzech głównych stóp procentowych. Zgodnie z

ocjalnymi informacjami Rada Prezesów EBC jest zdeterminowana w dążeniu do tego, by inacja szybko powróciła

do średniookresowego docelowego poziomu 2%. W 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej dokonała serii obniżek stóp

procentowych, łącznie redukując je o 1,75 punktu procentowego, co obniżyło stopę referencyjną do poziomu 4,00%. Cykl

obniżek obejmował m.in. decyzje w maju, lipcu, wrześniu, październiku, listopadzie oraz grudniu, znacząco zmniejszając

raty kredytów. W 2026 roku Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie zdecydowała o pozostawieniu stóp procentowych na

niezmienionym poziomie jednak oczekuje się dalszego złagodzenia polityki pieniężnej. Wyższy poziom rynkowych stóp

procentowych Grupa uwzględnia w wycenach realizowanych projektów, co powoduje wyższe wartości stopy wolnej od

ryzyka, co negatywnie wpłynie na ostateczne wartości wycen, a tym samym na wyniki nansowe Grupy. Jednocześnie

podwyższone koszty nansowania wpływają na brak aktywności inwestorów nabywających skomercjalizowane projekty

komercyjne oraz ograniczoną siłę nabywczą kupujących mieszkania nansujących zakup częściowo ze środków z

kredytów.

Dodatkowo, trwają prace nad reformą mającą zastąpić stopę procentową WIBOR. Posiadane przez Grupę obligacje i

kredyty są oparte na zmiennej stawce procentowej WIBOR, w konsekwencji zmiana może wpłynąć na obniżenie lub

wzrost poziomu wskaźnika referencyjnego, który bezpośrednio przełoży się na wartości oprocentowania.

TENDENCJE I CZYNNIKI WEWNĘTRZNE

1. Koncentracja na wysokomarżowych projektach mieszkaniowych.

Grupa planuje dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego

odbiorcy i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Całkowity

potencjał portfela mieszkaniowego Grupa szacuje na ponad 130 tys. PU (ok. 2,7 tys. mieszkań), których potencjał

sprzedażowy przekracza 2,4 mld PLN.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 34

2. Zarzadzanie portfelem projektów.

Projekty z portfolio Grupy znajdują się w różnych etapach zaawansowania komercjalizacji, szczegóły portfela projektów

Grupy opisano w niniejszym Sprawozdaniu w części dotyczącej zrealizowanych i realizowanych projektów inwestycyj-

nych.

3. Dalsze podnoszenie standardów technologicznych nowych budynków w celu podniesienia ich atrakcyjności dla

inwestorów docelowych.

Zgodnie z dotychczasową praktyką, Grupa planuje wdrażanie w kolejnych projektach nowych rozwiązań technologicz-

nych oraz rozwiązań architektonicznych, których pojawienie się na rynku będzie pozytywnie przyjmowane przez poten-

cjalnych najemców i inwestorów oraz akceptowane przez nich cenowo, pozwalając na zachowanie marży wykonawczej na

poziomach zbliżonych do odnotowywanych historycznie. Grupa zamierza również ubiegać się o przyznanie kolejnym

projektom komercyjnych certykatów zrównoważonego budownictwa w systemie BREEAM oraz WELL Health&Safety

Rating (WELL HSR). W przypadku pojawienia się nowych certykatów, których przyznanie projektom komercyjnym bę-

dzie korzystnie postrzegane przez ich użytkowników, Grupa rozważy podjęcie starań o ich uzyskanie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 35

VI. PODSTAWOWE SKŁADNIKI SPRAWOZDAŃ

FINANSOWYCH

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW GRUPY KAPITAŁOWEJ

CAVATINA HOLDING S.A.

okres zakończony

31 grudnia 2025 roku

okres zakończony

31 grudnia 2024 roku

Działalność kontynuowana

Przychody ze sprzedaży mieszkań

128 437

Koszty sprzedanych mieszkań

(87 864)

Wynik na sprzedaży mieszkań

40 573

Przychody z najmu i aranżacji

161 561

132 284

Koszty związane z najmem i aranżacjami

(67 613)

(63 163)

Wynik z najmu i aranżacji

93 948

69 121

Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

33 409

68 506

Zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych i sprzedaży mieszkań

167 930

137 627

Koszty ogólnego zarządu

(47 393)

(48 170)

Pozostałe przychody operacyjne

13 837

10 417

Pozostałe koszty operacyjne

(7 581)

(6 883)

Zysk z działalności operacyjnej

126 793

92 991

Przychody nansowe

35 541

31 999

Koszty nansowe

(156 799)

(112 551)

Udział w zyskach jednostek współkontrolowanych wycenianych metodą

praw własności

(82)

Zysk brutto

5 594

12 357

Podatek dochodowy

(2 251)

(1 517)

Zysk netto z działalności kontynuowanej

3 343

10 840

Zysk netto za rok obrotowy

3 343

10 840

Inne całkowite dochody

Pozycje, które mogą podlegać przeklasykowaniu do zysku w kolejnych

okresach sprawozdawczych:

Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych

(14)

Inne całkowite dochody netto

(14)

Całkowity dochód za okres

3 329

10 853

– podstawowy/rozwodniony z zysku za okres (PLN)

0,13

0,43

Grupa kapitałowa w 2025 roku rozpoznała pierwsze przychody ze sprzedaży mieszkań na inwestycji Belg Apartamenty

(etap I) w Katowicach oraz WiMa B w Łodzi. Po dniu bilansowym Grupa rozpoczęła przekazywanie mieszkań nabywcom

i rozpoznawanie przychodów ze sprzedaży mieszkań w ramach inwestycji WiMa C w Łodzi.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 36

Wzrost przychodów z najmu i aranżacji w 2025 roku w porównaniu do roku ubiegłego roku o ponad 22% wynika

z sukcesywnego rozpoczynania biegu kolejnych umów najmu (w tym umów zawartych w ubiegłych okresach

sprawozdawczych) .

W pozycji zysk z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa wykazuje zyski i straty:

(i) z wyceny nieruchomości inwestycyjnych (gruntów, projektów w trakcie budowy, projektów ukończonych

uwzględniające postęp prac budowlanych oraz podpisywanie kolejnych umów najmu (również tzw. pre-lease, tj. umów

zawieranych przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku), (ii) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych.

Niższy zysk z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wynika między innymi z osłabienia kursu EUR względem

PLN, co skutkowało obniżeniem prognozowanych dochodów osiąganych przez nieruchomości inwestycyjne i w

konsekwencji obniżenia ich wartości godziwych oszacowanych przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych.

Odnotowane przychody nansowe to efekt postępującego osłabiania się kursu EUR względem PLN i rozpoznania

dodatnich niezrealizowanych różnic kursowych z wyceny bilansowej zobowiązań nansowych.

Wzrost kosztów nansowych w 2025 roku o 44 mln zł względem okresu porównawczego wynika w głównej mierze

z ujęcia w okresie sprawozdawczym ujemnej wyceny instrumentów pochodnych zabezpieczających wysokość stopy pro-

centowej w kwocie ponad 28 mln zł (na koniec grudnia 2025 roku wycena instrumentów pochodnych w sprawozdaniu z

całkowitych dochodów była dodatnia i wynosiła blisko 2 mln zł).

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAVATINA

HOLDING S.A.

AKTYWA

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Aktywa trwałe

2 547 188

3 010 164

Aktywa niematerialne

109

Wartość rmy

82 425

Rzeczowe aktywa trwałe

77 577

77 352

Nieruchomości inwestycyjne

2 211 819

2 746 555

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych wycenianych metodą praw

własności

55 961

55 902

Pozostałe aktywa nansowe

55 005

9 047

Pozostałe aktywa nienansowe

14 549

5 891

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

49 743

32 968

Aktywa obrotowe

1 476 459

498 316

Zapasy

1 240 634

373 314

Należności z tytułu najmu oraz pozostałe należności

50 842

28 375

Należności z tytułu podatku dochodowego

13 173

8 439

Pozostałe aktywa nansowe

109 956

48 591

Pozostałe aktywa nienansowe

17 729

22 263

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

44 125

17 334

SUMA AKTYWÓW

4 023 647

3 508 480

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 37

PASYWA

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Kapitał własny (przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej)

1 185 776

1 182 447

Kapitał podstawowy

330 538

Kapitał zapasowy

90 395

Różnice kursowe z przeliczenia jednostki zagranicznej

Zyski zatrzymane

764 843

761 500

Kapitał własny ogółem

1 185 776

1 182 447

Zobowiązania długoterminowe

2 126 751

1 643 637

Kredyty i pożyczki

1 370 525

1 148 421

Obligacje

533 548

350 342

Zobowiązania inwestycyjne

14 768

15 372

Zobowiązania z tytułu leasingu

50 314

52 670

Pozostałe zobowiązania nansowe

70 452

2 080

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

87 144

74 752

Zobowiązania krótkoterminowe

711 120

682 396

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

49 674

48 753

Kredyty i pożyczki

221 632

242 903

Obligacje

89 451

111 936

Zobowiązania inwestycyjne

104 929

109 433

Zobowiązania z tytułu leasingu

3 307

3 372

Pozostałe zobowiązania nansowe

37 431

43 910

Pozostałe zobowiązania nienansowe

193 581

113 857

Rozliczenia międzyokresowe przychodów

7 675

4 514

Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego

3 440

3 718

Zobowiązania ogółem

2 837 871

2 326 033

Kapitał własny i zobowiązania

4 023 647

3 508 480

Suma aktywów na koniec grudnia 2025 roku wyniosła 4 024 mln zł wobec 3 508 mln zł na koniec 2024 roku. Aktywa

trwałe wykazywały wartość 2 547 mln zł wobec 3 010 mln zł na koniec roku 2024, stanowiąc 63 % sumy aktywów ogółem

(86% na koniec 2024 roku). Spadek wynika m.in. z reklasykacji trzech nieruchomości inwestycyjnych w budowie do

zapasów w łącznej kwocie 661 mln zł po uzyskanie przez nie zamiennych pozwoleń na budowę umożliwiających realizację

tych projektów w wariancie mieszkaniowym.

Najistotniejszą pozycją w ramach aktywów trwałych są nieruchomości inwestycyjne (2 212 mln zł, tj. 55% aktywów na

koniec grudnia 2025 roku), na które składają się: grunty nabyte w celu realizacji projektów oraz gotowe nieruchomości

inwestycyjne po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Pomijając reklasykację trzech projektów inwestycyjnych do

zapasów, wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnych jest konsekwencją ponoszenia nakładów inwestycyjnych na

realizowane projekty oraz ich wyceny do wartości godziwej (tych projektów, które spełniają kryteria zapisane w polityce

rachunkowości Grupy).

W ramach rzeczowych aktywów trwałych Grupa prezentuje m.in. nakłady na salę koncertowo-konferencyjną (część

budynku Cavatina Hall w Bielsku-Białej) wraz z jej wyposażeniem w kwocie ponad 70 mln zł. Sala jest wykorzystywana

przez Grupę przede wszystkim na cele w obszarze CSR /ESG. Na koniec grudnia 2025 roku aktywa obrotowe osiągnęły

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 38

wartość 1 476 tys. zł tj. 37% sumy aktywów (w okresie porównywalnym 14%). Spadek wartości nieruchomości

inwestycyjnych i zarazem wzrost wartości aktywów obrotowych w porównaniu do końca roku 2024 wynika z

reklasykacji do zapasów trzech inwestycji - Quorum Tower, Grundmanna Apartments oraz WiMa A.

Zmiana zobowiązań długoterminowych Grupy (na koniec grudnia 2025 roku wynosiły 2 127 mln zł wobec 1 644 mln zł

na koniec 2024 roku) o 29% była przede wszystkim efektem pozyskania długoterminowego nansowania inwestycji

realizowanych przez Grupę. Zobowiązania krótkoterminowe Grupy kształtowały się na zbliżonym poziomie w obu okre-

sach sprawozdawczych (na koniec grudnia 2025 roku wynosiły 711 mln zł wobec 682 mln zł na koniec 2024 roku).

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH GRUPY KAPITAŁOWEJ

CAVATINA HOLDING S.A.

Przepływy środków pieniężnych

z działalności operacyjnej

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Zysk/(strata) brutto

5 594

12 357

Korekty o pozycje:

(85 053)

52 661

Amortyzacja

5 724

6 675

(Zysk) strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości

(33 409)

(68 506)

Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw

własności

(59)

Wycena instrumentów pochodnych

28 284

(8 937)

(Zwiększenie) zmniejszenie stanu należności z tytułu najmu oraz pozostałych

należności

(17 948)

(10 292)

(Zwiększenie) zmniejszenie stanu zapasów

(206 273)

(138 148)

(Zwiększenie) zmniejszenie stanu pozostałych aktywów nienansowych

(4 124)

17 474

Zwiększenie (zmniejszenie) stanu zobowiązań z wyjątkiem kredytów i

pożyczek

119 080

165 149

Odsetki

112 228

96 758

Podatek dochodowy zapłacony

(11 646)

(3 527)

Pozostałe

(76 910)

(4 067)

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

(79 459)

65 018

Przepływy środków pieniężnych

z działalności inwestycyjnej

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Wpływy

44 555

18 331

Sprzedaż rzeczowych aktywów trwałych i aktywów niematerialnych

1 979

Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych

10 883

Spłata udzielonych pożyczek

44 349

4 981

Odsetki otrzymane

488

Pozostałe

108

Wydatki

229 389

207 302

Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i aktywów niematerialnych

1 491

313

Nakłady na nieruchomości inwestycyjne

140 472

206 979

Udzielenie pożyczek

87 426

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej

(184 834)

(188 971)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 39

Przepływy środków pieniężnych

z działalności nansowej

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Wpływy

994 645

526 526

Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów

394 944

138 415

Emisja dłużnych papierów wartościowych

275 692

165 343

Faktoring odwrotny

266 948

222 768

Pozostałe

57 061

Wydatki

703 561

447 326

Spłata pożyczek i kredytów

205 045

64 190

Wykup dłużnych papierów wartościowych

123 974

76 512

Faktoring odwrotny

268 962

218 216

Spłata głównej części zobowiązań z tytułu leasingu

2 884

3 867

Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu

2 285

1 524

Odsetki od kredytów, pożyczek oraz dłużnych papierów wartościowych

96 761

79 120

Pozostałe wydatki

3 650

3 897

Środki pieniężne netto z działalności nansowej

291 084

79 200

Zwiększenie (zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich

ekwiwalentów

26 791

(44 753)

Środki pieniężne na początek okresu

17 334

62 087

Środki pieniężne na koniec okresu

44 125

17 334

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej na koniec grudnia 2025 roku wyniosły (-) 79 mln zł, wobec 65 mln.

zł w okresie porównywalnym.

Ujemne przepływy w okresie sprawozdawczym wynikają w głównej mierze z negatywnej zmiany stanu kapitału

obrotowego netto w kwocie ponad (-) 100 mln zł (w 2024 roku: 34 mln zł). Ujemna zmiana stanu kapitału obrotowego

netto była głównie wynikiem znaczącego przyrostu salda zapasów - realizowanych projektów mieszkaniowych, na które

po zmianie strategii prowadzonej przez Grupę działalności operacyjnej ponoszonych jest większość nakładów

inwestycyjnych.

W ramach pozostałych korekt z działalności operacyjnej prezentowana jest m.in. zmiana stanu środków pieniężnych

o ograniczonej możliwości dysponowania, w tym środków zdeponowanych na rachunkach powierniczych w kwocie (-)72

mln zł.

Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej wyniosły w 2025 roku (-) 185 mln. zł, wobec (-) 189 mln zł

w okresie porównawczym. Po stronie wypływów kluczowe były ponoszone w obu okresach wydatki na nieruchomości

inwestycyjne (akwizycja gruntów oraz koszty realizacji inwestycji), przy czym spadek o 32% wynikał ze zmniejszania skali

realizacji projektów biurowych na rzecz projektów mieszkaniowych.

Przepływy pieniężne netto z działalności nansowej wyniosły w 2025 roku 291 mln zł, wobec 79 mln zł w okresie

porównawczym, z czego 57 mln zł prezentowane w pozostałych wpływach to środki pieniężne otrzymane w ramach

popisanej umowy nansowania nieruchomości Cavatina Hall A. Znaczące dodatnie przepływy w obu okresach wynikały

z istotnych emisji obligacji przez Jednostkę dominującą oraz pozyskaniu nowych pożyczek i kredytów przez spółki

zależne. Pozyskane nansowanie posłużyło Grupie m. in. nansowaniu rozpoczętych w latach ubiegłych i nowych

projektów inwestycyjnych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 40

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Działalność kontynuowana

Przychody z tytułu odsetek i poręczeń

70 256

84 581

Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych wycenianych

metodą praw własności

65 428

65 607

Koszty z tytułu odsetek i poręczeń

(93 295)

(90 405)

Koszty ogólnego zarządu

(5 705)

(5 329)

Pozostałe przychody (koszty) operacyjne

(68)

Zysk z działalności operacyjnej

36 700

54 386

Pozostałe przychody nansowe

6 398

Pozostałe koszty nansowe

(608)

(9 057)

Zysk brutto

42 490

45 329

Podatek dochodowy

4 331

3 730

Zysk netto z działalności kontynuowanej

46 821

49 059

Całkowite dochody netto

46 821

49 059

Zysk na jedną akcję:

– podstawowy/rozwodniony z zysku za okres (PLN)

1,84

1,93

Zysk netto z działalności kontynuowanej na koniec grudnia 2025 roku wyniósł 47 mln. zł wobec 49 mln zł w analogicznym

okresie roku ubiegłego.

W sprawozdaniu z całkowitych dochodów istotną pozycję stanowi przychód z tytułu wyceny metodą praw własności

udziałów w jednostkach zależnych i współkontrolowanych, której wysokość jest bezpośrednio skorelowana z zyskami

poszczególnych spółek zależnych z tytułu wyceny bądź sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych oraz sprzedaży

mieszkań indywidualnym nabywcom.

Spadek zysku z podstawowej działalności nansowej (netto przychodów i kosztów z tytułu odsetek i poręczeń) wynikał z

osłabienia EUR względem złotówki - większość pożyczek udzielonych jest w EUR, natomiast zadłużenie nansowe w

około 46% jest denominowane w PLN oraz różnicami w skali i tempie cięć stóp procentowanych w Stree Euro i w Polsce.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 41

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.

Aktywa

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Aktywa trwałe

2 478 143

2 239 569

Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych wycenianych

metodą praw własności

1 068 877

968 444

Pożyczki udzielone

1 399 012

1 265 202

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

10 254

5 923

Aktywa obrotowe

37 543

9 337

Należności z tytułu udzielonych poręczeń i pozostałe

8 937

5 472

Pozostałe aktywa nansowe

2 530

Pozostałe aktywa nienansowe

1 614

1 067

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

26 992

268

SUMA AKTYWÓW

2 515 686

2 248 906

Pasywa

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Kapitał własny

1 290 065

1 243 244

Kapitał podstawowy

330 538

Kapitał zapasowy

824 140

775 081

Zyski zatrzymane

135 387

137 625

Zobowiązania długoterminowe

1 079 473

748 623

Pożyczki od jednostek powiązanych

509 320

457 963

Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych

56 111

20 765

Obligacje

514 042

269 895

Zobowiązania krótkoterminowe

146 148

257 039

Pożyczki od jednostek powiązanych

103 678

95 848

Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych

43 790

Obligacje

36 593

111 936

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

5 877

5 465

SUMA PASYWÓW

2 515 686

2 248 906

Suma aktywów na koniec 2025 roku wyniosła 2 515 mln zł wobec 2 249 mln zł na koniec 2024 roku. Wzrost odnotowano

w pozycji Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych wycenianych metodą praw własności, której wzrost

jest skorelowany ze zwiększeniem wartości realizowanych i zrealizowanych projektów inwestycyjnych oraz w pozycji

pożyczki udzielone, której wzrost jest skorelowany z poziomem zadłużenia nansowego - pozyskiwane nansowanie

przez Spółkę (emisja obligacji oraz pożyczki od jednostek zależnych) zostaje przeznaczona m. in. na rozwój Grupy Kapi-

tałowej poprzez udzielanie pożyczek jednostkom zależnym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 42

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.

Przepływy środków pieniężnych

z działalności operacyjnej

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Zysk brutto

42 490

45 329

Korekty o pozycje:

(97 835)

(92 949)

Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych wycenianych

metodą praw własności

(65 428)

(65 608)

(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności

2 070

2 286

(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu pozostałych aktywów

(547)

(409)

Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań, z wyjątkiem kredytów i

pożyczek

412

3 216

Odsetki

(29 876)

(40 422)

Podatek dochodowy zapłacony

(163)

Pozostałe

(4 466)

8 151

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

(55 345)

(47 620)

Przepływy środków pieniężnych

z działalności inwestycyjnej

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Wpływy:

198 921

145 739

Spłata udzielonych pożyczek

198 921

145 739

Wydatki:

253 256

190 148

Udzielenie pożyczek

253 256

190 148

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej

(54 335)

(44 409)

Przepływy środków pieniężnych

z działalności nansowej

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

Wpływy :

1 184 788

918 226

Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów

907 920

784 678

Emisja obligacji

276 868

133 548

Wydatki :

1 048 384

828 320

Spłata pożyczek i kredytów

931 931

751 808

Wykup dłużnych papierów wartościowych

116 453

76 512

Środki pieniężne netto z działalności nansowej

136 404

89 906

Zwiększenie (zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich

ekwiwalentów

26 724

(2 123)

Środki pieniężne na początek okresu

268

2 391

Środki pieniężne na koniec okresu

26 992

268

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej na koniec grudnia 2025 roku wyniosły (-) 48 mln zł.

Najistotniejsze pozycje, które korygowały zysk brutto to korekty z tytułu udziału w zyskach jednostek zależnych i współ-

kontrolowanych wycenianych metodą praw własności oraz nadwyżka naliczonych odsetek przychodowych nad

odsetkami kosztowymi.

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej na koniec grudnia 2025 roku wyniosły (-) 62 mln. zł i powstały głównie

z wyniku nadwyżki przepływów z tytułu udzielonych pożyczek nad spłatami pożyczek udzielonych jednostkom zależnych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 43

Dodatnie przepływy z działalności nansowej na koniec grudnia 2025 roku wyniosły 136 mln zł i wynikały m.in. z tytułu

emisji nowych serii obligacji oraz nowych zaciągniętych pożyczek od jednostek powiązanych. W wydatkach, poza spłatą

pożyczek od jednostek powiązanych zaprezentowano całkowitą spłatę kredytu w AION bank.

VII. ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI

RENTOWNOŚĆ I ZADŁUŻENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAVATINA HOLDING S.A.

Rentowność Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.

31 grudnia 2025 roku

31 grudnia 2024 roku

EBIT (tys. zł)

zysk operacyjny

126 793

92 991

Rentowność kapitałów własnych ROE

zysk netto / kapitał własny

0,28%

0,92%

Rentowność aktywów ogółem ROA

zysk netto /aktywa ogółem

0,08%

0,31%

Wzrost wartości EBIT to skutek zmaterializowania zmiany strategii prowadzonej działalności operacyjnej i rozpoznania

w 2025 roku pierwszych przychodów ze sprzedaży mieszkań. Spadek zysku netto i wskaźników rentowności w

porównaniu do analogicznego okresu sprawozdawczego częściowo wynikał z wyceny i realizacji instrumentów

pochodnych zabezpieczających wysokość stopy procentowej.

Zadłużenie Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.

Stan na dzień

31 grudnia 2025 roku

Stan na dzień

31 grudnia 2024 roku

Wskaźnik zadłużenia netto

zadłużenie nansowe

netto/aktywa

51,83%

51,82%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

zobowiązania ogółem

/suma aktywów

70,53%

66,30%

Wskaźnik zadłużenia krótkotermi-

nowego

zobowiązania

krótkoterminowe /suma

aktywów

17,67%

19,45%

Wskaźnik zadłużenia długotermi-

nowego

zobowiązania

długoterminowe /suma

aktywów

52,86%

46,85%

Pomimo wzrostu nominalnej wartości, wskaźniki zadłużenia pozostają na stabilnym poziomie ze względu na rosnącą sumę

bilansową, która jest rezultatem konsekwentnie rozwijanych projektów mieszkaniowych.

RENTOWNOŚĆ I ZADŁUŻENIA SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.

Rentowność Spółki Cavatina Holding S.A.

Za rok zakończony

31 grudnia 2025 roku

Za rok zakończony

31 grudnia 2024 roku

EBIT (tys. zł)

zysk operacyjny

36 700

54 386

Rentowność kapitałów własnych ROE

zysk netto / kapitał własny

3,63%

3,95%

Rentowność aktywów ogółem ROA

zysk netto /aktywa ogółem

1,86%

2,18%

Wysokość wskaźników rentowności jest ściśle skorelowana z wysokością osiągniętego przez Spółkę zysku operacyjnego,

którego spadek wynikał z dalszej deprecjacji waluty EUR względem PLN – większość przychodów odsetkowych jest

osiągana przez Spółkę w EUR, podczas gdy prawie połowa odsetek kosztowych jest denominowana w PLN oraz relacji

instrumentów nansowych opartych na Wibor i Euribor.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 44

Zadłużenie Spółki Cavatina Holding S.A.

Stan na dzień

31 grudnia 2025 roku

Stan na dzień

31 grudnia 2024 roku

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

zobowiązania /suma

aktywów

48,72%

44,72%

Wskaźnik zadłużenia krótkotermi-

nowego

zobowiązania

krótkoterminowe /suma

aktywów

5,81%

11,43%

Wskaźnik zadłużenia długotermi-

nowego

zobowiązania

długoterminowe /suma

aktywów

42,91%

33,29%

Wskaźnik zadłużenia netto

zadłużenie nansowe

netto/aktywa

47,41%

44,35%

Niewielki przyrost wskaźników zadłużenia w 2025 roku to wynik zwiększonego salda zobowiązań z tytułu kredytów,

pożyczek i obligacji w stosunku do końca 2024 roku, zaciągniętych m. in. na realizację kolejnych i kontynuację

dotychczasowych projektów inwestycyjnych.

OCENA SYTUACJI FINANSOWEJ

W ocenie Zarządu Cavatina Holding S.A. obecna i przewidywana sytuacja nansowa Grupy zakłada kontynuację

prowadzenia działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, a Zarząd nie identykuje

istotnej niepewności w tym obszarze.

W toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów

pieniężnych Grupy za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i

okoliczności, w szczególności w obszarze dostępnych dla Grupy źródeł nansowania (również w kontekście poziomów

wskaźników nansowych do których przestrzegania zobowiązania jest Grupa) oraz planowanych harmonogramów

realizacji poszczególnych projektów inwestycyjnych, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo-gospodarczej.

Poza przepływami netto z najmu, po stronie wpływów ujętych w prognozie najważniejsze kategorie to:

• przepływy, które są zabezpieczone podpisanymi umowami, a które to stanowią znaczącą część zaplanowanych

wpływów, z których Grupa może skorzystać m. in. w oparciu o odpowiednie zaawansowanie ponoszonych

nakładów inwestycyjnych, w kwocie ok. 283 mln PLN;

• przepływy związane ze sprzedażą zakończonych jak i realizowanych i planowanych projektów mieszkaniowych, w

kwocie ok. 257 mln PLN;

• przepływy wynikające z emisji jednej lub większej ilości serii obligacji emitowanych zarówno na podstawie

prospektu jak i w oparciu o dostępne zwolnienia prospektowe, w kwocie ok. 192 mln PLN;

• przepływy związane z rolowaniem zapadających zobowiązań nansowych innych niż kredyty obrotowe, w kwocie

ok. 148 mln PLN;

Prognoza zakłada również utrzymywanie na poziomie zbliżonym do obecnego zadłużenia z tytułu kredytów obrotowych,

zgodnie z dotychczasową historią i doświadczeniami Grupy.

Po stronie wydatków kluczowe znaczenie mają obsługą zadłużenia senioralnego poszczególnych projektów

komercyjnych oraz planowane nakłady inwestycyjne. W obszarze nakładów inwestycyjnych Grupę wspiera możliwość

elastycznego zarządzania procesem inwestycyjnym (przede wszystkim na skutek zachowania w Grupie kompetencji

związanych z generalnym wykonawstwem), w tym, w razie takiej konieczności, możliwość zmiany harmonogramu

realizacji zaplanowanych inwestycji, dla których nie zostały jeszcze zawarte pierwsze umowy najmu, co pozwala na

efektywne dopasowywanie tempa realizowanych wydatków inwestycyjnych do stopnia zapewnienia źródeł ich

nansowania.

Realizacja prognozy w oparciu o powyższe zdarzenia jest obarczona ryzykiem wynikającym z możliwości opóźnienia

tychże zdarzeń względem planu lub nie pozyskania nansowania w założonych wartościach oraz źródłach ich

pochodzenia. Ze względu na zawarte umowy, podpisane wstępne warunki nansowania (term-sheets) oraz obecny

poziom zaawansowania procesów pozyskiwania nansowania, poziom takiego ryzyka został oceniony przez Zarząd jako

nie powodujący istotnej niepewności w obszarze kontynuacji działalności. Niemniej, w razie takiej potrzeby Grupa będzie

korzystać z dostępnych dla niej alternatywnych możliwości zapewniania nansowania dalszej działalności, które nie

zostały uwzględnione w przygotowanej prognozie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 45

Ocena powyższych zdarzeń jest kluczowa dla oceny zasadności przyjęcia założenia kontynuacji działalności. Zarząd, w

oparciu o własne doświadczenia i obserwacje sytuacji rynkowej, dokonał takiej oceny w ramach wewnętrznej analizy i jest

przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji nansowych są możliwe do zrealizowania. Do dnia

zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac

budowlanych, pozyskiwania najemców oraz nansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu. Mając na

uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż nie istnieje istotna niepewność kontynuacji działalności i

przygotował skonsolidowane sprawozdanie nansowe przy założeniu, że jednostki wchodzące w skład Grupy w dającej

się przewidzieć przyszłości, tj. w okresie co najmniej 12 miesięcy po dniu bilansowym, będą prowadziły działalność w

niezmienionym istotnie zakresie.

SEZONOWOŚĆ PRZYCHODÓW ORAZ ZYSKU (STRATY) WPŁYWAJĄCE NA WYNIKI FINANSOWE

Przychody z najmu i aranżacji Grupy nie wykazują sezonowości. Jest to efektem specyki działalności Grupy, która nie

wykazuje powtarzalności w cyklach kalendarzowych ze względu na rotację projektów ukończonych w portfolio Grupy.

Sezonowości nie wykazuje również zysk (strata) z wyceny i sprzedaży z nieruchomości inwestycyjnych. Jego zmienność

w czasie jest zależna wyłącznie od: (i) harmonogramów realizacji poszczególnych projektów, w szczególności dat

ukończenia poszczególnych etapów inwestycji budowlanej (rozpoznawanie wartości projektu w czasie), (ii) tempa

komercjalizacji oraz (iii) dat sprzedaży projektu na rzecz inwestora zewnętrznego. Zarząd nie przewiduje zmian w tym

zakresie w kolejnych latach.

SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM

Zarząd każdej ze spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej Cavatina Holding jest odpowiedzialny za system kontroli

wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w danej spółce oraz za proces sporządzania jednostkowych sprawozdań nansowych

spółek należących do grupy. Sprawozdania nansowe są sporządzane przez pracowników działu księgowego Cavatina

CUW sp. z o.o., która świadczy tego typu usługi dla spółek z Grupy Kapitałowej Emitenta. Sprawozdania nansowe są

zatwierdzane przez zgromadzenia wspólników danej spółki. Zarząd Spółki nadzoruje funkcjonowanie systemów kontroli

wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w Spółce oraz jest odpowiedzialny za proces sporządzania jednostkowego

sprawozdania nansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania nansowego Emitenta, zgodnie z Międzynarodowymi

Standardami Rachunkowości. Sprawozdania jednostkowe, jak i skonsolidowane, podlegają kontroli wewnętrznej

przeprowadzanej przez Zarząd Spółki, Dział Kontrolingu Finansowego, Komitet Audytu oraz przez rmę audytową

wybieraną przez Radę Nadzorczą. Sprawozdania nansowe przyjęte przez Zarząd przekazywane są Radzie Nadzorczej

w celu dokonania ich oceny, zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych. Roczne i półroczne sprawozdania

nansowe podlegają niezależnemu badaniu albo przeglądowi dokonywanemu przez biegłego rewidenta wybieranego

przez Radę Nadzorczą. Wyniki badania albo przeglądu przekazywane są Zarządowi i Radzie Nadzorczej, a sprawozdanie

z badania sprawozdania rocznego – także Walnemu Zgromadzeniu.

VIII. ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁKI I GRUPY

KAPITAŁOWEJ

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU KREDYTÓW I OBLIGACJI

Zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów na dzień 31 grudnia 2025 roku

Kredytodawca

Kredytobiorca

Zobowiązanie

Oprocentowanie

Termin spłaty

Bank Ochrony Środowiska

S.A.

Cavatina GW Sp. z o.o.

58 795

Wibor + marża

25.08.2026

(kredyt obrotowy)

ING Bank Śląski S.A.

Cavatina GW Sp. z o.o.

12 580

Wibor + marża

25.01.2026*

(kredyt w rachunku

kredytowym)

Alior Bank S.A.

Cavatina GW Sp. z o.o.

2 407

WIBOR + marża

15.06.2027

(kredyt w rachunku

kredytowym)

Alior Bank S.A.

Cavatina GW Sp. z o.o..

13 721

WIBOR + marża

15.06.2027

(kredyt w rachunku

kredytowym)

VeloBank S.A.

Cavatina GW Sp. z o.o..

11 882

WIBOR + marża

21.08.2026

(kredyt obrotowy)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 46

Kredytodawca

Kredytobiorca

Zobowiązanie

Oprocentowanie

Termin spłaty

mBank S.A.

Cavatina GW Sp. z o.o.

WIBOR + marża

28.06.2027

(kredyt w rachunku

kredytowym)

Erste Group Bank AG

LandesBank Baden-

Wurttemberg

Raiffeisenlandesbank

Niederosterreich-Wien AG

Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.

67 536

EURIBOR + marża

23.09.2030

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

324 346

Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.

96 996

Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

23 405

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.

107 566

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.

45 660

Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.

121 003

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.

175 642

Jardin Sp. z o.o.

27 776

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

117 690

Bank Polskiej Spółdzielczości

S.A.

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

25 063

EURIBOR + marża

25.06.2034

(kredyt inwestycyjny)

Bank Polskiej Spółdzielczości

S.A.

Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.

10 625

EURIBOR + marża

25.10.2035

Bank Pekao S.A.

Cavatina CUW Sp. z o.o.

1 267

WIBOR + marża

22.05.2027

RAZEM

1 243 960

* umowa kredytu została przedłużona po dniu bilansowym.

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na dzień 31 grudnia 2025 roku

Emitent

Seria

Zobowiązanie

Oprocentowanie

Termin spłaty

Cavatina Holding S.A.

Seria P2022D

11 669

WIBOR + marża

17.05.2026

Cavatina Holding S.A.

Seria P2023A

24 924

WIBOR + marża

05.12.2026

Cavatina Holding S.A.

Seria P2023B

18 928

EURIBOR + marża

26.01.2027

Cavatina Holding S.A.

Seria P2023C

50 893

WIBOR + marża

23.03.2027

Cavatina Holding S.A.

Seria P2023D

21 910

WIBOR + marża

22.06.2027

Cavatina Holding S.A.

Seria M2024A

22 023

WIBOR + marża

11.09.2027

Cavatina Holding S.A.

Seria M2024B

19 977

WIBOR + marża

09.11.2027

Cavatina Holding S.A.

Seria P2024A

24 654

WIBOR + marża

19.12.2027

Cavatina Holding S.A.

Seria P2024B

39 122

WIBOR + marża

12.09.2028

Cavatina Holding S.A.

Seria P2024C

32 264

WIBOR + marża

18.11.2028

Cavatina Holding S.A.

Seria P2024D

50 248

WIBOR + marża

06.03.2029

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 47

Emitent

Seria

Zobowiązanie

Oprocentowanie

Termin spłaty

Cavatina Holding S.A.

Seria G

38 563

WIBOR + marża

08.07.2029

Cavatina Holding S.A.

Seria P2025A

51 059

WIBOR + marża

14.04.2029

Cavatina Holding S.A.

Seria P2025B

46 271

EURIBOR + marża

11.09.2029

Cavatina Holding S.A.

Seria P2025C

98 129

WIBOR + marża

18.12.2029

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

Seria A

22 454

oprocentowanie

stałe

30.11.2026

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

Seria B

15 702

oprocentowanie

stałe

30.11.2026

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

Seria C

8 701

oprocentowanie

stałe

30.11.2026

Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.

Seria A

25 508

WIBOR + marża

27.11.2027

Razem

622 999

Zobowiązania z tytułu zaciągniętych pożyczek oraz inne nansowe na dzień 31 grudnia 2025 roku

Pożyczkodawca

Pożyczkobiorca

Zobowiązanie

Oprocentowanie

Termin spłaty

podmiot niepowiązany

Cavatina Holding S.A.

34 016

oprocentowanie

stałe

19.06.2030

podmiot niepowiązany

Cavatina Holding S.A.

22 094

oprocentowanie

stałe

17.12.2027

podmiot niepowiązany

Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.

27 489

EURIBOR + marża

30.11.2026

podmiot niepowiązany

Grundmanna Apartments

Sp. z o.o.

13 140

EURIBOR + marża

09.03.2026*

podmiot niepowiązany

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

994

oprocentowanie

stałe

30.11.2026

podmiot niepowiązany

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

11 078

oprocentowanie

stałe

30.11.2026

podmiot niepowiązany

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

38 951

oprocentowanie

stałe

30.11.2026

podmiot niepowiązany

Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.

161 299

oprocentowanie

stałe

07.03.2027

podmiot niepowiązany

Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.

10 527

oprocentowanie

stałe

24.01.2026

podmiot niepowiązany

Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

56 054

EURIBOR + marża

21.05.2035

podmiot powiązany

Cavatina Holding S.A.

10 003

WIBOR + marża

23.08.2028

podmiot powiązany

Cavatina Holding S.A.

8 172

WIBOR + marża

29.08.2028

podmiot powiązany

Cavatina Holding S.A.

351

oprocentowanie

stałe

27.11.2029

podmiot powiązany

Cavatina Holding S.A.

10 083

WIBOR + marża

03.10.2027*

Razem:

404 251

*pożyczka została spłacona po dniu bilansowym.

Zobowiązania warunkowe udzielone przez Grupą Cavatina Holding S.A. na dzień 31 grudnia 2025 roku

W związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Carbon Tower, Tischnera Ofce, Ocean

Ofce Park budynek A spółka zależna Cavatina GW Sp. z o.o. udzieliła w 2022 roku gwarancji jakości robót budowlanych

obejmujących sprzedane nieruchomości, do maksymalnej kwoty równej wartości zrealizowanych prac budowlanych.

Wykonanie zobowiązań objętych powyższą gwarancją jakości zostało zabezpieczone poprzez gwarancje

ubezpieczeniowe lub bankowe na kwotę 4,8 mln EUR.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 48

UDZIELONE POŻYCZKI, PORĘCZENIA I GWARANCJE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU:

Pożyczkodawca

Pożyczkobiorca

Należność

Waluta

Oprocentowanie

Terminy

wymagalności

Cavatina Holding S.A.

Cavatina Group S.A.

42 041

EUR

Euribor + marża

25.03.2030

Cavatina GW Sp. z o.o.

Pensieri Sp. z o.o.

388

PLN

Wibor + marża

31.12.2026

Cavatina GW Sp. z o.o.

Cavatina Art GmbH

1 171

EUR

Euribor + marża

20.08.2028

Cavatina Holding S.A.

Recap SPV 5 Sp. z o.o.

235

PLN

Wibor + marża

24.04.2030

Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.

Cavare S.A.

2 715

PLN

Wibor + marża

14.05.2030

Cavatina Holding S.A.

Cavatina Ofce Sp. z o.o.

7 761

EUR

Oprocent. stałe

31.12.2037

Razem:

54 311

TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

Warunki transakcji zawieranych przez Spółkę z podmiotami powiązanymi w okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2025

roku oraz w okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku nie odbiegały od warunków rynkowych.

Łączne kwoty transakcji zawarte z podmiotami powiązanymi za bieżący i poprzednie okresy obrotowe zostały podane w

nocie nr 34 skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupy za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025

roku.

INSTRUMENTY FINANSOWE

Szczegółowe informacje dotyczące polityki rachunkowości w zakresie instrumentów nansowych oraz ich klasykacji i

wyceny, jak również przyjęte przez Spółkę i Grupę cele i metody zarządzania ryzykiem nansowym kredytowym, stopy

procentowej, walutowym oraz ryzykiem zarządzania płynnością zostały zaprezentowane w skonsolidowanym

sprawozdaniu nansowym Grupy oraz w jednostkowym sprawozdaniu nansowym Spółki sporządzonych za okres 12

miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku.

IX. ISTOTNE ZDARZENIA

EMISJA OBLIGACJI

III Prospektowy Program Emisji Obligacji

• W dniu 6 lutego 2025 roku w ramach III Programu Publicznej Emisji Obligacji Zarząd Spółki podjął uchwałę nr

1/02/2025 ws. emisji obligacji zwykłych na okaziciela serii P2024D w ramach prospektowego programu emisji

obligacji i ustalenia ostatecznych warunków ich emisji, na podstawie której wyemitowanych zostało 49 877

obligacji o łącznej wartości nominalnej 49 877 tys. PLN, z czego 11 344 tys. PLN zostało potrącone

z wierzytelnościami inwestorów z tytułu dokonanego odkupu obligacji serii P2022A, P2022B i P2022C. Termin

wykupu przypada na dzień 6 marca 2029 roku.

Emisja obligacji serii G

• W dniu 21 marca 2025 roku została podjęta uchwała o emisji przez Cavatina Holding S.A. obligacji serii G. Dnia

7 kwietnia 2025 roku miało miejsce warunkowe przydzielenie obligacji serii G o wartości nominalnej 38 626 tys.

PLN, z czego 8 783 tys. PLN zostało potrącone z wierzytelnościami inwestorów z tytułu dokonanego odkupu

obligacji serii P2022A, P2022B i P2022C. Dniem wykupu jest dzień 14 kwietnia 2029 rok.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 49

IV Prospektowy Program Emisji Obligacji

W dniu 17 kwietnia 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 3/04/2025 w sprawie ustanowienia w Spółce

IV Prospektowego Programu Emisji Obligacji, na podstawie której w Spółce został ustanowiony prospektowy

program emisji obligacji o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 200 mln zł lub równowartość tej kwoty

wyrażona w euro. Sporządzony przez Spółkę w związku z (i) ustanowieniem Programu Prospektowego 2025, (ii)

ofertami publicznymi obligacji emitowanych w ramach Programu Prospektowego 2025 oraz (iii) ubieganiem się

przez Spółkę o dopuszczenie tych obligacji do obrotu na Rynku Regulowanym lub wprowadzenie ich do obrotu

w ASO, prospekt został zatwierdzony przez KNF w dniu 26 maja 2025 roku, Suplement nr 1 do tego prospektu

z dnia 30 maja 2025 roku został zatwierdzony przez KNF w dniu 5 czerwca 2025 roku, suplement nr 2 do tego

prospektu z dnia 6 czerwca 2025 roku został zatwierdzony przez KNF w dniu 10 czerwca 2025 roku.

W ramach Programu Prospektowego 2025 Emitent wyemitował:

• w dniu 8 lipca 2025 roku – 50 359 emitowanych przez Spółkę zabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela

serii P2025A o wartości nominalnej 1 tys. zł każda i łącznej wartości nominalnej 50 359 tys. PLN, dla których

został nadany kod ISIN PLCVTNH00230, z czego 10 265 tys. PLN zostało potrącone z wierzytelnościami

inwestorów z tytułu dokonanego odkupu obligacji serii P2022A, P2022B i P2022C. Obligacje serii P2025A

oprocentowane są według zmiennej stopy procentowej równej wskaźnikowi WIBOR 6M powiększonemu o

marżę w wysokości 6 punktów procentowych, a odsetki od tych obligacji wypłacane są w okresach 6-

miesięcznych. Termin wykupu obligacji serii P2025A przypada na dzień 8 lipca 2029 roku;

• w dniu 11 września 2025 roku – 111 355 emitowanych przez Spółkę zabezpieczonych obligacji zwykłych na

okaziciela serii P2025B o wartości nominalnej 100 EUR każda i łącznej wartości nominalnej 11 136 tys. EUR,

dla których został nadany kod ISIN PLCVTNH00248, których łączna cena emisyjna wyniosła 11 000 593,50

EUR, z czego 1 255 944,50 EUR zostało opłacone w drodze umownego potrącenia z wierzytelnościami

inwestorów z tytułu dokonanego odkupu 12 722 obligacji serii EUR01. Wartość nominalna 12 722 odkupionych

i umorzonych obligacji serii EUR01 wyniosła 1 272 200 EUR. Obligacje serii P2025B oprocentowane są według

zmiennej stopy procentowej równej wskaźnikowi EURIBOR 6M powiększonemu o marżę w wysokości 6

punktów procentowych, a odsetki od tych obligacji wypłacane są w okresach 6-miesięcznych. Termin wykupu

obligacji serii P2025B przypada na dzień 11 września 2029 roku;

• w dniu 18 grudnia 2025 r. – 102.160 obligacji zwykłych na okaziciela serii P2025C o wartości nominalnej

1.000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 102.160.000 PLN, dla których został nadany kod

PLCVTNH00255. Cena emisyjna obligacji serii P2025C była uzależniona od dnia złożenia zapisu na te obligacje

przez inwestora i wynosiła od 985,00 PLN do 1.000 PLN; łączna cena emisyjna wyemitowanych obligacji serii

P2025C wyniosła 100.970.070 PLN. Obligacje serii P2025C oprocentowane są według zmiennej stopy

procentowej równej wskaźnikowi WIBOR 6M powiększonemu o marżę w wysokości 5,7 punktu procentowego,

a odsetki od tych obligacji wypłacane są w okresach 6-miesięcznych. Termin wykupu obligacji serii P2025C

przypada na dzień 18 grudnia 2029 r.

Wykup Obligacji

• w dniu 8 września 2025 roku spółka Cavatina Holding S.A. dokonała wykupu obligacji serii P2022A;

• w dniu 19 listopada 2025 roku spółka Cavatina Holding S.A. dokonała wykupu obligacji serii EUR01;w dniu 19

grudnia 2025 roku spółka zależna – Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. dokonała wykupu obligacji serii A i B;

• w dniu 30 grudnia 2025 roku spółka Cavatina Holding S.A. dokonała wykupu obligacji serii P2022B oraz

P2022C.

Po dacie bilansu, w dniu 18 lutego 2026 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 1/02/2026 w sprawie ustanowienia

w Spółce V Prospektowego Programu Emisji Obligacji, w ramach którego Spółka będzie uprawniona do emitowania,

w jednej lub wielu seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej wyemitowanych i nieumorzonych obligacji nie wyższej

niż 250 mln PLN lub równowartość tej kwoty wyrażona w EUR Sporządzony przez Spółkę w związku z (i) ustanowieniem

Programu Prospektowego 2026, (ii) ofertami publicznymi obligacji emitowanych w ramach Programu Prospektowego

2026 oraz (iii) ubieganiem się przez Spółkę o dopuszczenie tych obligacji do obrotu na Rynku Regulowanym lub

wprowadzenie ich do obrotu w ASO, prospekt został zatwierdzony przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w dniu 16

marca 2026 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 50

ISTOTNE UMOWY FINANSOWE

KREDYT INWESTYCYJNY ZACIĄGNIĘTY PRZEZ JEDNOSTKI ZALEŻNE

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

W dniu 13 stycznia 2025 roku w spółce zależnej Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. nastąpiło uruchomienie kredytu budowlanego

na kwotę 15 814 tys. EUR oraz uruchomienie kredytu na VAT na kwotę 13 874 tys. zł, umowy których zostały podpisane

przez spółkę zależną w 2024 roku. Oba kredyty zostały spłacone w 2025 roku przed terminem ich zapadalności.

Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.

W związku z decyzją wydaną przez Prezydenta Miasta Wrocław w dniu 21 lutego 2025 roku, na mocy której spółka

zależna Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowo-hotelowego dla

nieruchomości Quorum B (Quorum Tower) zlokalizowanej przy ul. Sikorskiego we Wrocławiu, w dniu 6 marca 2025 roku

została uruchomiona pożyczka od jednostki niepowiązanej w spółce zależnej Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.. Maksymalna

kwota pożyczki to 40 600 tys. EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada 24 miesiące od daty przekazania kwoty pożyczki.

Renansowanie kredytów zaciągniętych przez spółki zależne

W dniu 23 września 2025 roku spółki zależne tj. Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. (Ocean Ofce Park budynek B w Krakowie),

Jardin Sp. z o.o. (Ocean Ofce Park budynek D w Krakowie), Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. (Equal Business Park budynek D w

Krakowie), Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. (Quorum Ofce Park budynek A we Wrocławiu), Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. (Quorum

Ofce Park budynek D we Wrocławiu), Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. (Palio Ofce Park budynek A w Gdańsku), Cavatina SPV

14 Sp. z o.o. (Palio Ofce Park budynek B w Gdańsku), Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. (Global Ofce Park budynek A1 i A2 w

Katowicach), Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. (Global Ofce Park budynek C w Katowicach), Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

(Grundmanna Ofce Park budynek A w Katowicach) zawarły z Erste Group Bank AG z siedzibą w Wiedniu oraz z

Landesbank Baden-Württemberg z siedzibą w Stuttgarcie oraz Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG z

siedzibą w Wiedniu umowę kredytu.

Maksymalna kwota środków udostępnianych w ramach umowy wynosi łącznie 270 mln EUR .

Część kredytu w kwocie 237,5 mln EUR oraz 12,5 mln zł została przeznaczona na renansowanie istniejącego zadłużenia

nansowego w/w spółek zależnych. Kredytobiorcy są dłużnikami solidarnymi w zakresie zobowiązania do spłaty

kredytów oraz wszelkich innych zobowiązań wynikających z podpisanej umowy.

Kredytobiorcy spłacą kredyt w kwartalnych ratach, począwszy od 31 grudnia 2025 roku. Ostateczna spłata kredytu (w

kwocie równej pozostałej do spłaty kwoty kredytu) nastąpi nie później niż w dniu 31 grudnia 2030 roku.

POZOSTAŁE ISTOTNE UMOWY FINANSOWE

Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

W dniu 22 maja 2025 roku spółka zależna Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. podpisała umowę sprzedaży oraz leasingu zwrotnego,

na mocy których dokonała sprzedaży aktywów trwałych, w postaci nieruchomości inwestycyjnej Cavatina Hall A (cz.

biurowa) oraz przynależącej do niej Sali konferencyjno-koncertowej (klasykowanej jako środek trwały), za cenę 22 829

tys. EUR, a następnie przyjęła te aktywa w użytkowanie na podstawie umowy leasingu zwrotnego z opcją odkupu

aktywów po okresie leasingu, wynoszącego 120 miesięcy, za kwotę nierozliczonego na dzień zakończenia leasingu

zobowiązania leasingowego. Ze względu na nietypowy charakter jednego ze sprzedawanych składników aktywów w

postaci sali konferencyjno-koncertowej, które Grupa uznaje za aktywo korporacyjne wykorzystywane przede wszystkim

w ramach działalności z obszaru ESG, dla ustalonej ceny sprzedaży determinujące znaczenie miała wartość rynkowa

części biurowej budynku Cavatina Hall. Po potrąceniu wierzytelności wynikającej z kwoty opłaty wstępnej spółka zależna

uzyskała środki w kwocie 13 698 tys. EUR. Zgodnie z MSSF 15 oraz MSSF 16, obecność istotnej opcji odkupu z tego typu

transakcji uniemożliwia klasykowanie jej jako sprzedaż (brak spełnionej przesłanki przeniesienia kontroli), wymagając

zamiast tego ujęcia jako umowa nansowania. Wpływ środków został zaprezentowany w Sprawozdaniu z przepływów

pieniężnych w pozostałych wpływach z działalności nansowej.

Środki pozyskane w ramach umowy leasingu zostały w części przeznaczone na spłatę kredytu udzielonego przez AION

S.A. Spółce na mocy umowy kredytu z dnia 11 marca 2021 roku. Wartość zobowiązania z tytułu kredytu na dzień spłaty

wynosiła 6,7 mln EUR.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 51

INNE WYDARZENIA

UZYSKANE POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

W okresie objętym sprawozdaniem uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku biurowo-usługowo-mieszkalnego

wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. Przemysłowej w Katowicach – BELG APARTAMENTY etap I.

Dnia 8 lipca 2025 roku spółka Cavatina Wima Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego

WIMA APARTMENTS B w Katowicach.

Po dniu bilansowym, w dniu 2 lutego 2026 roku spółka Cavatina WIMA Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na użytkowanie

budynku mieszkalnego wielorodzinnego – WIMA APARTMENTS budynek C kompleksu Widzewska Manufaktura w

Łodzi.

DZIAŁALNOŚĆ W OBSZARZE MIESZKAŃ NA SPRZEDAŻ

Do dnia 23 marca 2026 roku Grupa sprzedała lub zawarła umowy rezerwacyjne na 1 025 mieszkań o wartości ponad

622 199 mln zł.

PRZEZNACZENIE ZYSKU OSIĄGNIĘTEGO W ROKU OBROTOWYM 2024

Na podstawie uchwały o numerze 7/05/2025 Walnego Zgromadzenia Spółki Cavatina Holding S.A. podjętej w dniu 29

maja 2025 roku postanowiono zysk w wysokości 49 059 021,43 złotych przeznaczyć na kapitał zapasowy Spółki. Podjętą

uchwałę opublikowano w raporcie bieżącym nr 17/2025.

X. ZARZĄDZANIE I ŁAD KORPORACYJNY

KAPITAŁ ZAKŁADOWY CAVATINA HOLDING S.A.

Na dzień publikacji sprawozdania kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A. wynosił 330 538 442 zł i dzielił się na 25 426

034 akcje o wartości nominalnej 13 zł każda, w tym:

• 17 398 198 akcji zwykłych na okaziciela serii A

• 7 500 000 akcji zwykłych na okaziciela serii B.

• 527 836 akcji zwykłych na okaziciela serii C.

Kapitał zakładowy został opłacony w całości. Akcje nie są uprzywilejowane w zakresie prawa głosu, prawa do dywidendy

ani podziału majątku w przypadku likwidacji Spółki. Wszystkie Akcje są akcjami zwykłymi. Kapitał zakładowy Spółki może

być podwyższony w drodze emisji nowych akcji albo w drodze zwiększenia wartości nominalnej Akcji istniejących. Statut

nie przewiduje upoważnienia Zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego w ramach kapitału docelowego.

Zmiana w Statucie Spółki

Na mocy uchwały 15/01/2026 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki podjętej w dniu 7 stycznia 2026 roku

zmieniono art. 17 ust. 1 pkt 16) Statutu Spółki.

Powyższa zmiana została zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 24 lutego

2026 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 52

STRUKTURA AKCJONARIATU CAVATINA HOLDING S.A.

ZNACZNI AKCJONARIUSZE EMITENTA NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU

Akcjonariusz

Liczba akcji

Udział w kapitale

Liczba głosów

Udział w ogólnej

liczbie głosów na

Walnym

Zgromadzeniu

Cavatina Group S.A. z osobami

działającymi w porozumieniu*

17 606 083**

69,24%

17 606 083

69,24 %

Nationale-Nederlanden OFE

2.000.000

7,87%

2.000.000

7,87%

VALUE FIZ

1.500.000

5,90%

1.500.000

5,90%

Pozostali

4 319 951

16,99%

4 319 951

16,99%

* Cavatina Group S.A. bezpośrednio – 17.398.198 akcji – 68,43% kapitału i głosów.

** stan posiadania akcji przez M. Dziuda jako podmiotu dominującego nad Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina Group S.A. prezentowany wraz ze stanem

posiadania akcji Spółki Cavatina Holding S.A. przez osoby objęte domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt. 1) Ustawy o Ofercie.

POLITYKA DYWIDENDOWA

.Polityka dywidendy Emitenta zakłada, że Zarząd będzie rekomendował Walnemu Zgromadzeniu wypłatę dywidendy na

jedną akcję w wysokości ok. 20-50% zysku netto. Jednocześnie celem Spółki jest wypłacanie kwoty stanowiącej

atrakcyjny dla inwestorów poziom stopy dywidendy (ang. dividend yield). Wypłata dywidendy uzależniona będzie od

posiadania zdolności dywidendowej przez Emitenta (osiągnięcia odpowiedniej wysokości zysku do podziału w danym

roku obrotowym lub możliwości przeznaczenia kapitałów pochodzących z zysku z lat ubiegłych), sytuacji nansowej i

płynnościowej Grupy oraz potrzeb kapitałowych Grupy związanych w szczególności z realizowanymi inwestycjami.

Decyzja co do podziału zysku w danym roku obrotowym należy do Walnego Zgromadzenia. W dwóch ostatnich okresach

sprawozdawczych dywidenda nie była deklarowana ani wypłacana.

KONTROLA NAD SPÓŁKĄ

Jednostką dominującą najwyższego szczebla jest Cavatina Sp. z o.o. Jednostką bezpośrednio dominującą jest Cavatina

Group S.A. Jedynym akcjonariuszem Cavatina Group S.A. jest Cavatina Sp. z o.o. kontrolowana przez Michała Dziudę

pełniącego funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta, który pośrednio kontroluje Emitenta w ramach czego

pośrednio wywiera wpływ na uchwały podejmowane przez Walne Zgromadzenie. Pozostałe udziały w kapitale

zakładowym jednostki dominującej najwyższego szczebla znajdują się w posiadaniu członków rodziny Michała Dziudy.

Statut Emitenta nie zawiera szczególnych postanowień dotyczących nadużywania kontroli przez Akcjonariusza

Kontrolującego.

ŁĄCZNA LICZBA I WARTOŚĆ NOMINALNA AKCJI W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I

NADZORUJĄCYCH

Imię i nazwisko

Pełniona funkcja

Łączna liczba akcji

Emitenta (w szt.)

Łączna wartość

nominalna (w zł)

*Łączna liczba

udziałów w

Cavatina

Sp. z o.o. (w szt.)

Łączna wartość

nominalna (w zł)

Rafał Malarz

Prezes Zarządu

124 490

1 618 370

Daniel Draga

Wiceprezes Zarządu

132 015

1 716 195

Szymon Będkowski

Wiceprezes Zarządu

Michał Dziuda**

Przewodniczący Rady

Nadzorczej

152 584

1 983 592

3 575 196

178 759 800

Filip Dziuda

Członek Rady

Nadzorczej

32 851

427 063

233 165

11 658 250

Paulina Kulejewska*

Członek Rady

Nadzorczej

77 722

3 886 100

Anna Duszańska*

Członek Rady

Nadzorczej

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 53

Imię i nazwisko

Pełniona funkcja

Łączna liczba akcji

Emitenta (w szt.)

Łączna wartość

nominalna (w zł)

*Łączna liczba

udziałów w

Cavatina

Sp. z o.o. (w szt.)

Łączna wartość

nominalna (w zł)

Agnieszka Netter

Członek Rady

Nadzorczej

Krzysztof Smołka

Członek Rady

Nadzorczej

260

Patrycja Lesiak –

Święcek

Członek Rady

Nadzorczej

*Na dzień zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania Pan Michał Dziuda, pełniący funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta wraz z osobami

działającymi w porozumieniu, poprzez kontrolowane przez siebie spółki Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A. tj. znaczącego akcjonariusza Emitenta

- posiada bezpośrednio i pośrednio łącznie 17 708 437 akcji Emitenta (w tym bezpośrednio: 152 584 akcji), stanowiących łącznie 69,65% akcji w kapitale

zakładowym Spółki, uprawniających do oddania 17 708 437 głosów na WZA Emitenta.

ORGANY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE

Zarząd CAVATINA HOLDING S.A.

W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania wchodzili:

Rafał Malarz – Prezes Zarządu

Daniel Draga – Wiceprezes Zarządu

Szymon Będkowski – Wiceprezes Zarządu

W okresie sprawozdawczym ani do dnia zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie nastąpiły zmiany w Zarządzie.

Rada Nadzorcza CAVATINA HOLDING S.A.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku w skład Rady Nadzorczej wchodziło pięciu członków:

Michał Dziuda - Przewodniczący Rady Nadzorczej

Filip Dziuda - Członek Rady Nadzorczej

Paulina Kulejewska - Członek Rady Nadzorczej

Anna Duszańska - Członek Rady Nadzorczej

Agnieszka Netter - Członek Rady Nadzorczej

W dniu 7 stycznia 2026 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Cavatina Holding S.A. odwołało dotychczasowy

skład Rady Nadzorczej i powołało na wspólną 5-letnią kadencję następujących członków Rady Nadzorczej Emitenta :

Michał Dziuda - Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Filip Dziuda - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,

Agnieszka Netter, - członek Rady Nadzorczej (niezależny),

Krzysztof Smołka - członek Rady Nadzorczej (niezależny),

Patrycja Lesiak – Święcek - członek Rady Nadzorczej.

Na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania skład Rady Nadzorczej spółki Cavatina Holding S.A. nie uległ zmianie.

Wspólna kadencja Rady upływa w dniu 31 grudnia 2031 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 54

POLITYKA WYNAGRODZEŃ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Polityka wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Uchwałą nr 14 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 19 marca 2021 roku przyjęto politykę wynagrodzeń

członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A., zaś Rada Nadzorcza na podstawie upoważnienia

przewidzianego ww. uchwałą uszczegółowiła niektóre zasady wynagradzania członków Zarządu. Polityka Wynagrodzeń

określa elementy wynagradzania członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej Emitenta wymagane przepisami Ustawy

o Ofercie Publicznej. Od roku 2022 Spółka corocznie publikuje sprawozdanie Rady Nadzorczej dotyczące wynagrodzeń

wypłaconych członkom Zarządu i członkom Rady Nadzorczej w danym roku obrotowym. Powyższe stanowi spełnienie

wymogów określonych przepisami art. 90c-90g Ustawy o Ofercie Publicznej. Wynagrodzenia członków zarządu i rady

nadzorczej

Zasady wynagradzania członków Zarządu

Wynagrodzenie członka Zarządu obejmuje część stałą, obejmującą miesięczne wynagrodzenie zasadnicze Wysokość

wynagrodzenia stałego jest określana indywidualnie dla członka Zarządu przez Radę Nadzorczą w Umowie z Członkiem

Zarządu lub w drodze odrębnej uchwały. Wynagrodzenie stałe przysługuje za okres pełnienia przez członka Zarządu

funkcji w Zarządzie. Członkowi Zarządu może ponadto przysługiwać wynagrodzenie zmienne, którego przyznanie i

wysokość nie jest gwarantowane. Przyznanie Wynagrodzenia Zmiennego jest uzależnione od realizacji kryteriów

nansowych lub nienansowych przez członka Zarządu. W roku 2025 z tytułu pełnienia funkcji w Zarządzie

przysługiwało wynagrodzenie w wysokości ustalonej uchwałą Rady Nadzorczej. Dodatkowo członkowie Zarządu

świadczą na rzecz spółek z Grupy określone usługi doradcze oraz usługi zarządcze.

Zasady wynagradzania członków Rady Nadzorczej

Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej za pełnienie funkcji w Radzie Nadzorczej lub jej komitetach określane jest

przez Walne Zgromadzenie. W roku 2025 członkom Rady Nadzorczej wypłacane było miesięczne wynagrodzenie

ryczałtowe w kwocie określonej uchwałą Walnego Zgromadzenia. Dodatkowo członek Rady Nadzorczej Filip Dziuda

świadczył na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej z Cavatina GW sp. z o.o. usługi związane z komercjalizacją i

akwizycją nieruchomości.

Umowy i porozumienia z członkami Zarządu lub członkami Rady Nadzorczej określające świadczenia wypłacane w chwili

rozwiązania tych umów

Nie istnieją umowy i porozumienia z członkami Zarządu lub członków Rady Nadzorczej określające świadczenia wypła-

cane w chwili rozwiązania tych umów.

Dane dotyczące wysokości wynagrodzeń brutto członków Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta wypłaconego przez

Spółkę i Spółki Zależne zostały zamieszczone w nocie 34 Informacje o podmiotach powiązanych, w tym w szczególności

w nocie 34.7 Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej skonsolidowanego sprawozdania nansowego sporządzonego

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku.

XI. BIEGŁY REWIDENT

BDO spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k z siedzibą w Warszawie (ul. Postępu 12, 02-676 Warszawa, Polska)

wpisana na listę rm audytorskich prowadzoną przez Polską Agencję Nadzoru Audytowego pod numerem ewidencyjnym

3355 została wybrana w dniu 15 lipca 2025 roku przez Radę Nadzorczą Emitenta do przeprowadzenia badania

jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki za lata 2025-2026.

Cavatina Holding S.A. korzysta również z usługi atestacyjnej spółki BDO Sp. z o.o. sp.k. w zakresie oceny Sprawozdania o

Wynagrodzeniach Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A. sporządzanego przez Radę Nadzorczą w

celu spełnienia wymogów wynikających z art. 90g ust. 1 ustawy o ofercie publicznej.

XII. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA

Poniżej przedstawiono najistotniejsze ryzyka zidentykowane przez Spółkę i Grupę na dzień zatwierdzenia niniejszego

Sprawozdania.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 55

Rozkład przepływów pieniężnych może istotnie różnić się pomiędzy poszczególnymi latami, w szczególności ze względu

na wysoką jednostkową wartość sprzedaży każdego z projektów komercyjnych, co może utrudnić inwestorom porów-

nywalność okresów sprawozdawczych pod kątem zdolności do spłaty zobowiązań.

Ze względu na długość okresów potrzebnych na przygotowanie, realizację, komercjalizację, a następnie znalezienie

nabywcy dla projektów komercyjnych, które są różne dla każdego z projektów i mogą dodatkowo zmieniać się w trakcie

realizacji projektu, Grupa nie ma możliwości precyzyjnego zaplanowania terminów, w których będzie następowała

sprzedaż tych projektów (przepływ pieniężny). Tym samym, pomimo podejmowania pewnych założeń odnośnie rozkładu

przepływów pieniężnych w czasie każdego z projektów, mogą następować w relatywnie krótkich okresach kumulacje

przepływów pieniężnych, których wartości nie będą powtarzalne w kolejnych latach. Analizując poszczególne lata

obrotowe Grupy, Inwestorzy powinni zatem wziąć pod uwagę, że osiągnięte w każdym z nich przepływy pieniężne mogą

nie zostać powtórzone w przyszłości i być istotnie różne od danych historycznych pomimo realizacji poszczególnych

projektów na etapie wykonawczym zgodnie z planem. Ze względu na: (i) jednoczesne prowadzenie przez Grupę kilku

projektów, z których każdy charakteryzuje się innymi parametrami oraz planowanym terminem zakończenia, (ii) zmienne,

opisane w czynniku ryzyka „Szacunki oczekiwanych stóp kapitalizacji i wpływów z najmu mogą okazać się nieprawidłowe,

co może wpłynąć negatywnie na wartość godziwą wybranych projektów, przychody i płynność Grupy”, (iii) czynniki

zewnętrzne, w szczególności kształtowanie się kursu EUR/PLN i wpływ umocnienia złotówki na wpływy ze sprzedaży

projektu komercyjnego oraz nieprzewidywalność kształtowania się popytu na projekty komercyjne, Grupa nie ma

możliwości realnego oszacowania ewentualnego negatywnego wpływu zdarzeń na swoje przepływy. W skrajnym

wariancie, pomimo realizacji prac wykonawczych i wynajmu poszczególnych projektów komercyjnych zgodnie z

przyjętymi harmonogramami, przepływy Grupy w danym okresie mogą wynosić zero lub być ujemne. Ryzyko braku

powtarzalności zrealizowało się w związku ze sprzedażą w 2020 r. czterech projektów komercyjnych, tj. Equal Business

Park A, B i C oraz Chmielna 89, oraz w związku ze sprzedażą w 2022 r. trzech projektów komercyjnych, tj. Tischnera

Ofce, Carbon Tower oraz Ocean Ofce Park A, przez co przepływy pieniężne w latach kolejnych mogą być na istotnie

niższym poziomie. Ponadto, należy zauważyć, że w roku 2024 i 2025 Grupa nie zrealizowała sprzedaży żadnego ze swoich

projektów komercyjnych i nie może wykluczyć, że w razie utrzymującej się bardzo ograniczonej aktywności na rynku

inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, taka sytuacja powtórzy się w przyszłości.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na przewidywalność przepływów pieniężnych Grupy w poszczególnych

latach w przyszłości, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego

wywiązywania się ze zobowiązań.

Spółka ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.

Realizowane przez Grupę projekty mieszkaniowe mogą nie znaleźć nabywców wskutek wystąpienia czynników

powodujących osłabienie popytu na mieszkania.

Grupa, obok posiadanych projektów komercyjnych, realizuje i planuje realizację kolejnych projektów mieszkaniowych z

przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego odbiorcy. Rozszerzenie historycznie prowadzonej działalności powinno

pozytywnie wpłynąć na sytuację nansową i operacyjną Grupy, jednak wiąże się to również z dodatkowym specycznym

ryzykiem związanym z tego typu działalnością, takim jak ryzyko spadku popytu na mieszkania.

Zmiany w polityce monetarnej skutkujące podwyżkami stóp procentowych, mogą mieć wpływ na wysokie koszty

kredytów pozyskiwanych przez potencjalnych nabywców mieszkań oraz ich dostępność, a w konsekwencji spowolnienie

tempa sprzedaży lokali przez Grupę. Biorąc pod uwagę decyzje Rady Polityki Pieniężnej podjęte w latach 2023 - 2025,

Emitent identykuje możliwość spadku poziomu stóp procentowych w kolejnych miesiącach lub utrzymanie ich na

niezmienionym poziomie, co przełoży się na niższe oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie oprocentowania niż w

ostatnim czasie, nadal jednak stopy procentowe są dalekie od poziomów, które nie miałyby istotnego wpływu na

podejmowanie przez potencjalnych nabywców decyzji, co do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Biorąc po uwagę podwyższone koszty pozyskania kredytu hipotecznego, zgodnie z danymi Eurostat od 2010 r. wzrasta

popyt na wynajem mieszkań w Unii Europejskiej. Sytuacja na rynku nieruchomości dotyka najmocniej młode osoby,

dopiero co wkraczające na rynek pracy, które zostają zmuszone do rezygnacji z zakupu własnego mieszkania. Trend

posiadania nieruchomości na własność, który jest wyraźny w Polsce, w Unii Europejskiej słabnie i coraz wyraźniej widać

większą otwartość na wynajem mieszkań w miejsce ich zakupu. Nasilenie się tego typu tendencji w Polsce może

spowodować spadek wolumenu sprzedawanych mieszkań.

Według danych transakcyjnych NBP liczba mieszkań sprzedanych na analizowanych rynkach wtórnych w ujęciu rocznym

wzrosła łącznie o 11% w 2024 r. wobec 4% w 2023 r. przy istotnie większej zmienności popytu na rynku pierwotnym

(spadek o 16% w 2024 r. wobec wzrostu o 41% w 2023 r.). Częściowo, potwierdza to przesunięcie popytu z rynku

pierwotnego na rynek wtórny w efekcie poszukiwania tańszych mieszkań, niż na rynku pierwotnym i będących bardziej

dostosowanych do zdolności kredytowych oraz możliwości nansowych gospodarstw domowych. W 2024 r. biorąc pod

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 56

uwagę łączną, szacunkową liczbę transakcji sprzedaży mieszkań zarejestrowaną przez NBP na obu rynkach, znacznie

więcej transakcji zaobserwowano na rynku wtórnym (57%), niż na rynku pierwotnym (43%) wobec odpowiednio 51% i

49% w 2023 r. Według szacunków NBP, w 2024 r. większość mieszkań nabywano na potrzeby własne (59% transakcji), w

tym głównie na pierwsze mieszkanie swoje lub członka rodziny (30% transakcji). W ocenie respondentów badania NBP

41% nabywców zakupiło lokal na inny cel niż własne potrzeby mieszkaniowe (wzrost o 1 pp.), w tym 14% na wynajem

(spadek o 1 pp.), 11% zarówno na wynajem, jak i na potrzeby mieszkaniowe (wzrost o 3 pp.), 8% w celu odsprzedaży z

zyskiem w korzystnym okresie (spadek o 1 pp.) i 8% zarówno na wynajem, jak i na odsprzedaż w korzystnym okresie (bez

zmian r/r). W konsekwencji przychody Grupy pochodzące z realizacji projektów mieszkaniowych będą częściowo

uzależnione od dostępności kredytów hipotecznych, zdolności do ich obsługi przez nabywców oraz ewentualnych

programów pomocowych. Dostępność kredytów hipotecznych może podlegać ograniczeniom lub nie być wystarczająca,

także mimo obniżania kryteriów wyliczania zdolności kredytowej oraz wprowadzenia instrumentów wspierających

politykę mieszkaniową. Wynika to również z okoliczności dotykających działalność instytucji nansowych, które mierzą

się z rozstrzygnięciami dotyczącymi kredytów frankowych, próbami podważania wskaźników referencyjnych WIBOR,

które są podstawą do ustalania cen kredytów złotowych czy też inicjatywami, takimi jak wakacje kredytowe, których

koszty obciążają banki. Jednocześnie istnieje niepewność co do dostępności pomocowych programów mieszkaniowych i

ich rodzajów w przyszłości co również może przełożyć się na popyt na mieszkania nabywane na cele własne.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, wyników nansowych, rentowność, sytuację

nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do

terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.

W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka jako wysoką

a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.

Część środków niezbędnych dla realizacji projektów stanowią środki pozyskane od podmiotów zewnętrznych (nan-

sowanie dłużne), których dostępność może być okresowo utrudniona lub ograniczona. Istotne lub długotrwałe ograni-

czenie lub brak dostępności tych środków może niekorzystnie wpłynąć na realizację harmonogramów lub rentowność

projektów a także na zdolność do spłaty zobowiązań.

Każdy z projektów realizowanych przez Grupę wymaga zaangażowania istotnych nakładów nansowych. Dla jego snan-

sowania Grupa indywidualnie planuje i dostosowuje źródła nansowania, obejmujące środki własne oraz nansowanie

zewnętrzne (dłużne) w formie pożyczek lub kredytów i obligacji, a w przypadku projektów mieszkaniowych, również

wpływy z przedsprzedaży. Możliwość korzystania z zewnętrznych źródeł nansowania uzależniona jest nie tylko od

sytuacji nansowej Grupy oraz poszczególnych spółek z Grupy (dłużników), ale również od ogólnej koniunktury

gospodarczej, skłonności banków do nansowania projektów deweloperskich, koniunktury na rynku kapitałowym i

zaufania inwestorów, popytu i cen na rynku mieszkaniowym oraz szeregu innych czynników zewnętrznych. Brak

dostępności nansowania zewnętrznego w oczekiwanym czasie, kwotach i przy określonych cenach, może wpłynąć na

opóźnienia realizacji inwestycji, a w skrajnych przypadkach je uniemożliwić.

W warunkach podwyższonego poziomu awersji do ryzyka oraz braku pewności odnośnie do kształtowania się popytu na

projekty realizowane przez Grupę, w szczególności projekty komercyjne, nie można wykluczyć okresowego dodatkowego

utrudnienia lub ograniczenia dostępu do środków pochodzących z kredytów, pożyczek lub obligacji, m.in. poprzez wzrost

oczekiwań odnośnie do udziału własnego w projekcie czy też, w przypadku projektów komercyjnych, poziomu tzw.

przednajmu (ang. pre-lease), wymaganego do uruchomienia nansowania (dot. w szczególności kredytów bankowych) lub

ceny nansowania (dot. wszystkich form nansowania).

Ponadto, na podstawie umów kredytowych i pożyczek, zostały ustanowione na rzecz podmiotów udzielających

nansowania zabezpieczenia spłaty, m.in. w postaci hipotek na nieruchomościach, na których prowadzone są lub będą

projekty, będących własnością bądź w użytkowaniu wieczystym Grupy. Nie można wykluczyć, że w przyszłości

poszczególne umowy mogą być rozwiązane przez banki albo pożyczkodawców z powodu braku terminowych spłat lub

naruszenia kowenantów zawartych w tych umowach. W konsekwencji banki byłyby uprawnione do zaspokojenia swoich

wierzytelności przez wykonanie uprawnień związanych z ustanowionymi zabezpieczeniami.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub

płynność Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego

wywiązywania się ze zobowiązań. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się istotnie, tj. Grupa

zaobserwowała jedynie wzrost oczekiwań banków odnośnie do wysokości wkładu własnego w poszczególne projekty

oraz poziomu przednajmu wymaganego do uruchomienia nansowania, który utrzymuje się do dziś, co jednak nie

wpłynęło w istotnym stopniu negatywnie na działalność Grupy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 57

Emitent ocenia istotność ryzyka jako wysoką, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.

Wzrost cen lub ograniczenie dostępności kluczowych materiałów i usług budowlanych, w tym w związku

z okolicznościami nieprzewidzianymi, mogą wpłynąć na wzrost kosztów realizacji projektu.

Od wielu podmiotów działających jako deweloperzy projektów komercyjnych czy mieszkaniowych, które kontraktują

generalne wykonawstwo u podmiotów trzecich (zewnętrznych) odróżnia Grupę fakt, że pełniąc wewnętrznie rolę

generalnego wykonawcy, nie może przenosić na podmioty trzecie ryzyk związanych ze wzrostem jakichkolwiek kosztów

inwestycji.

Jednym z kluczowych czynników determinujących wysokość nakładów ponoszonych na realizację projektu są: (i) ceny

materiałów budowlanych, w znacznej mierze determinowane istniejącą podażą, cenami transportu oraz energii

elektrycznej, stanowiącej istotną część kosztów produkcji m.in. stali, cementu i szkła, oraz (ii) ceny usług budowlanych,

determinowane m.in. kosztami pracy, stanowiącymi pochodną dostępności wykwalikowanych pracowników. Wzrost

kosztów pracy lub cen materiałów budowlanych może zatem wpłynąć negatywnie, zarówno na faktyczne wykonanie

budżetów projektów aktualnie realizowanych, jak i na wartości kosztorysowe projektów znajdujących się w fazie

projektowania. Koszty realizacji projektu wyższe od oczekiwanych mogą negatywnie wpłynąć na możliwość realizacji

projektu z zachowaniem rentowności oczekiwanej przez Grupę, a zatem na wyniki osiągane na sprzedaży obiektu.

Niekorzystnie na przebieg realizacji projektów mogą wpłynąć również okresowe ograniczenia dostępności kluczowych

materiałów lub usług budowlanych na skutek utrzymującego się wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym, który może

spowodować wzrost cen usług lub dostępności podwykonawców realizujących projekty mieszkaniowe.

Pandemia COVID-19 była historycznie jedną z przyczyn wzrostów cen większości materiałów budowlanych

i wykończeniowych oraz komponentów niezbędnych dla budowy instalacji, które wynikały m.in. z ograniczeń

surowcowych, zakłóceń łańcuchów dostaw oraz zwiększania stanu zapasów przez wiele przedsiębiorstw do poziomów

istotnie wyższych niż wcześniejsze. Grupa odnotowała w tym okresie wzrosty cen wybranych grup materiałów

budowlanych i wykończeniowych oraz komponentów.

Należy także mieć na uwadze, że dokonana w dniu 24 lutego 2022 r. inwazja Rosji na Ukrainę wpłynęła na otoczenie

gospodarcze w całym regionie. Kontynuacja wojny może spowodować kolejne rozszerzenia pakietów dotychczas

nałożonych sankcji gospodarczych, dalsze zaburzenia w łańcuchach dostaw, ograniczenie dostępności podwykonawców

oraz ogólny wzrost cen materiałów wynikający m. in. z rosnących cen energii, co z kolei może przełożyć się w sposób

istotny na koszty realizacji inwestycji prowadzonych przez Grupę. Część z tych czynników została już w pewnym zakresie

odnotowana przez Grupę, jednak do tej pory nie miały one istotnego wpływu na codzienną działalność operacyjną,

podejmowane decyzje inwestycyjne czy też harmonogram kluczowych projektów. Skutki zbliżone do tych, jakie wywołała

wojna w Ukrainie, może mieć również trwający na Datę Prospektu konikt zbrojny na Bliskim Wschodzie. Na dzień

sporządzenia sprawozdania Grupa nie identykuje konkretnych konsekwencji w zakresie cen oraz dostępności nośników

energii, jednak nie może wykluczyć ich wystąpienia w przyszłości. Należy jednocześnie podkreślić, że Grupa nie prowadzi

działalności operacyjnej na terenach Ukrainy, Rosji i Białorusi ani na Bliskim Wschodzie, nie jest też w jakikolwiek sposób

powiązana z podmiotami z tych regionów.

Realizacja ryzyka wzrostu cen lub ograniczenie dostępności kluczowych materiałów i usług budowlanych może mieć

negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub przepływy Grupy, co może

wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.

W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się w latach 2020-2023 kiedy zarówno na skutek stale

podnoszonej jakości realizowanych obiektów oraz kolejno pandemii COVID-19, inwazji Rosji na Ukrainę oraz szeroko

pojętej presji inacyjnej, rosły wydatki na materiały i usługi budowlane. Pomimo tego Grupa utrzymuje marże na

realizowanych projektach na zadowalającym poziomie. Jednocześnie, w ocenie Spółki nie jest możliwe precyzyjne

oszacowanie skali przyszłego wpływu wojny w Ukrainie na działalność Grupy, a w związku z dużą zmiennością, Zarząd

Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych

projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń. Potencjalny dalszy negatywny wpływ na działalność Grupy

wynikający z rosnących kosztów realizacji inwestycji i ograniczonej dostępności podwykonawców, będzie przynajmniej

częściowo mitygowany przez skupione wewnątrz Grupy kompetencje w zakresie generalnego wykonawstwa,

bezpośrednie relacje z podwykonawcami oraz efekt skali umożliwiający optymalizację wykorzystania zasobów.

Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.

W najbliższych okresach sprawozdawczych należy oczekiwać wzrostu udziału nansowania dłużnego, którego wartość

znacząco przewyższy wartość kapitału własnego.

W najbliższych okresach sprawozdawczych, biorąc pod uwagę harmonogramy realizacji poszczególnych projektów oraz

oczekiwane wartości skonsolidowanego wyniku nansowego, przy założeniu braku kolejnych emisji akcji, udział kapitału

własnego w sumie bilansowej będzie najprawdopodobniej obniżał się. Wpływ na to będą miały: (i) wzrost zadłużenia z

tytułu kredytów bankowych oraz (ii) planowane emisje obligacji, w tym Obligacji. Emitent zakłada, że po kilku okresach

sprawozdawczych powinno nastąpić stopniowe zmniejszanie stopnia udziału nansowania dłużnego z uwagi na realizację

projektów mieszkaniowych, które charakteryzują się znacznie krótszym cyklem inwestycyjnym i są sprzedawane w toku

zwykłej działalności operacyjnej.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 58

Wzrost zadłużenia może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub

płynność Grupy, a tym samym przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego

wywiązywania się ze zobowiązań, w tym wynikających z Obligacji. Rosnący udział kapitału obcego w strukturze

nansowania generuje wzrost ryzyka obniżenia zdolności do obsługi zobowiązań, w tym płatności wynikających z

Obligacji.

W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią,

a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.

Szacunki oczekiwanych stóp kapitalizacji i wpływów z najmu oraz poziomu kursu walutowego mogą okazać się niepra-

widłowe, co może wpłynąć negatywnie na wartość godziwą wybranych projektów komercyjnych, przychody i płynność

Spółki i Grupy.

Model działalności Grupy przewiduje generowanie przychodów z najmu oraz rozpoznawanie wyniku z wyceny

i sprzedaży ukończonych i skomercjalizowanych projektów komercyjnych, będących aktywami o niskim poziomie

płynności, których sprzedaż stanowi długotrwały i złożony proces. Pomiędzy rozpoczęciem inwestycji a terminami

komercjalizacji, wyceny, sprzedaży i wpływu środków stanowiących zapłatę ceny, pomimo ich zgodności z przyjętym

harmonogramem, mogą ulec pogorszeniu warunki rynkowe, w szczególności mogą wystąpić: (i) wzrost podaży

konkurencyjnych powierzchni biurowych do wynajmu, (ii) spadek popytu na najem powierzchni biurowych, (iii) osłabienie

zainteresowania ze strony inwestorów nabywających nieruchomości, (iv) zmiany wysokości czynszów, (v) zmiany

oczekiwanych stóp kapitalizacji (m. in. na skutek wzrostu stopy wolnej od ryzyka lub premii za ryzyko), (vi) umocnienie się

złotego względem euro, przekładające się - każde z osobna lub w różnych kombinacjach - na zmianę wartości godziwej

projektu lub wartości wpływów środków z wynajmu lub sprzedaży. Założenia dotyczące wartości ww. zmiennych

przyjmowane przed rozpoczęciem projektu komercyjnego oraz modykowane w jego trakcie, stanowiące podstawę

dokonywanych wycen, mogą zatem okazać się nieprawidłowe, co może wpłynąć na różnicę pomiędzy wartościami

planowanych i faktycznych wpływów środków ze sprzedaży. Wartości ww. zmiennych Grupa przyjmuje opierając się m.in.

na danych zawartych w wycenach realizowanych inwestycji, sporządzanych przez podmioty zewnętrzne, dostępnych

opracowaniach branżowych oraz doświadczeniach swoich menedżerów. Co więcej, nawet poprawnie ustalona wartość

godziwa zgodna z aktualnymi warunkami rynkowymi nie gwarantuje, że nalna cena sprzedaży projektu komercyjnego

nie będzie od niej odbiegała, np. na skutek pogorszenia się warunków rynkowych w przyszłości.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów oraz przepływów pieniężnych Spółki i Grupy, co

może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywania się ze

zobowiązań. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się w stopniu nieistotnym w wyniku zbycia

projektów Diamentum Ofce, Equal Business Park A, B i C oraz Carbon Tower po cenach transakcyjnych niższych niż

wartości bilansowe poszczególnych nieruchomości na dzień sprzedaży. We wszystkich tych transakcjach Grupa osiągnęła

satysfakcjonującą rentowność, a zatem i przepływy pieniężne, w całym cyklu życia projektów.

Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.

Możliwość pracy w trybie zdalnym i hybrydowym niesie ryzyko zahamowania tempa wzrostu lub obniżenia popytu na

powierzchnie biurowe w Polsce oraz ograniczenia popytu na powierzchnie usługowe zlokalizowane w obiektach

biurowych.

Pandemia COVID-19 wymusiła na podmiotach gospodarczych znaczne reorganizacje sposobu wykonywania pracy

podczas jej trwania. W przypadku podmiotów, których personel wykonuje przede wszystkim pracę biurową, głównym

przejawem zmian stała się możliwość wykonywania pracy w trybie zdalnym (ang. Work From Home, WFH), tj. bez zycznej

obecności pracownika w biurze jako miejscu pracy. Ze względu na pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w

trybie zdalnym, m.in. wyższą elastyczność czasu pracy i brak konieczności poświęcania czasu na dojazd do miejsca pracy,

istnieje prawdopodobieństwo, że część pracowników będzie oczekiwała przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego

trybu świadczenia pracy. Aktualnie coraz powszechniejszym rozwiązaniem stała się też praca hybrydowa (częściowo z

biura, a częściowo z domu). Pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w trybie zdalnym osiągają również

pracodawcy, a należą do nich m.in. niższe koszty działalności ze względu na możliwe renegocjacje kwot czynszów oraz

obniżenie opłat za media, opłat eksploatacyjnych, kosztów sprzętu biurowego. Nie można zatem wykluczyć, że również

pracodawcy będą dążyli do przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego trybu świadczenia pracy. Na korzyść takich

rozwiązań przemawiają również zmiany w przepisach prawa pracy, gdzie taki model pracy został uregulowany.

Jednocześnie ze względu na wady wiążące się z trybem zdalnym, m.in. ograniczone interakcje między pracownikami,

mogące przełożyć się negatywnie na przepływ wiedzy oraz innowacyjność, produktywność, szkolenie nowych

pracowników i kulturę korporacyjną, akceptowalny wymiar pracy zdalnej będzie przez każdego pracodawcę ustalany

indywidualnie. Mając na uwadze powyższe, jak również inne zmiany zachodzące na rynku pracy, np. stopniowe

odwracanie trendu zagęszczania stanowisk pracy oraz rotacyjnego wykorzystywania stanowisk (tzw. hot-desk), ocena

wpływu tych rozwiązań na przyszły popyt na powierzchnie biurowe nie jest jednoznaczna.

Emitent nie może zatem wykluczyć, że w kolejnych latach wystąpi spadek popytu na powierzchnie biurowe (zwłaszcza w

okresie, w którym dojdzie do zakończenia umów najmu zawieranych w okresie przedpandemicznym), część

wynajmowanej obecnie powierzchni biurowej zostanie wystawiona do podnajmu lub nastąpi rozwiązanie części umów

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 59

najmu z właścicielami obiektów, co przełoży się na zwiększenie podaży powierzchni biurowej ogółem. To z kolei może

wpłynąć na trudności lub brak możliwości komercjalizacji posiadanej przez Grupę powierzchni biurowej lub na obniżenie

wysokości możliwych do uzyskania czynszów, a w konsekwencji na przesunięcie w czasie zawarcia umów sprzedaży

poszczególnych nieruchomości lub obniżenie ceny transakcyjnej w stosunku do wartości bilansowej.

W latach 2021-2023 nie miały miejsca sytuacje, w których dla pozyskania najemcy powierzchni biurowych konieczna

byłaby istotna obniżka czynszu efektywnego poniżej wartości założonej w planach projektu, choć – na skutek pandemii

COVID-19 - zainteresowanie najmem obniżyło się. Poprzez obniżenie zainteresowania najmem należy rozumieć

obniżenie liczby nowych podmiotów prowadzących z Grupą rozmowy w sprawie najmu względem liczby jakiej można by

oczekiwać gdyby pandemia nie miała miejsca, co jednak nie przełożyło się istotnie na odstępstwa od założeń w zakresie

liczby, średniej wartości czynszu efektywnego i terminów podpisywanych umów najmu, które w przypadku każdego z

projektów charakteryzują się indywidualnym rozkładem.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, a w konsekwencji przepływów pieniężnych

Spółki i Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego

wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z Obligacji. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało

się w sposób istotny.

Emitent ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.

Liczący kilka lat planowany okres realizacji każdego z projektów oraz możliwość jego wydłużenia z racji wystąpienia

okoliczności nieznanych podczas planowania harmonogramu projektu powodują samoistnie wzrost ryzyka zwrotu zain-

westowanych środków.

Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym Grupa prowadzi równolegle działalności: (i) deweloperską, obejmującą

również pełnienie funkcji generalnego wykonawcy, oraz (ii) inwestycyjną, z których każda charakteryzuje się

koniecznością angażowania znacznych środków oraz długim okresem zwrotu z inwestycji, w szczególności w odniesieniu

do projektów komercyjnych. Model działalności przyjęty przez Grupę odróżnia ją od większości podmiotów działających

na rynku komercyjnych powierzchni biurowych, które: (i) albo prowadzą działalność deweloperską, nie odpowiadając lub

odpowiadając w znacznie mniejszym stopniu niż Grupa za generalne wykonawstwo, (ii) albo pełnią w projektach funkcję

inwestora. Podobny model działania Grupa zamierza stosować realizując projekty mieszkaniowe.

Ze względu na opisaną specykę Grupy, w Grupie następuje kumulacja ryzyk operacyjnych, takich jak na przykład ryzyko

wzrostu ceny materiałów i usług budowlanych i wykończeniowych w relatywnie długim okresie realizacji projektu. Istotna

część realizowanych przez Grupę projektów znajduje się w różnych fazach realizacji lub w przygotowaniu. Wydłużenie

okresu realizacji projektu poza ramy określone pierwotnym harmonogramem powoduje wzrost ryzyka błędów w

odniesieniu do szacunków kosztów oraz przyszłych przychodów z projektu. Koszty projektu mogą ulegać zmianie

wskutek wielu czynników, do których należą w szczególności: wzrost cen materiałów budowlanych i wykończeniowych,

brak dostępności podwykonawców, wzrost oczekiwań cenowych za usługi ze strony podwykonawców, niewykonanie prac

przez podwykonawców w uzgodnionych terminach i w uzgodnionej jakości.

Ponadto, w odniesieniu do projektów komercyjnych, okres ich realizacji, od podjęcia pierwszych zobowiązań nansowych

do uzyskania wpływów z najmu i ze sprzedaży, wynosi kilka lat, a w jego trakcie nie są generowane istotne wpływy, co

naturalnie przekłada się na wzrost ryzyka w stosunku do projektów i przedsięwzięć krótkoterminowych.

Opóźnienie komercjalizacji lub sprzedaży projektu, zarówno komercyjnego jak i mieszkaniowego, wobec pierwotnie

przyjętego harmonogramu, a tym samym wydłużenie okresu jego realizacji, mogą dodatkowo wpłynąć na odsunięcie w

czasie zwrotu środków z inwestycji, a w skrajnych przypadkach spowodować utratę części lub całości zainwestowanych

środków.

Każdy z wymienionych czynników, jak również zmiany w otoczeniu, w szczególności spadek popytu lub wzrost podaży dla

powierzchni biurowych oraz projektów mieszkaniowych, mogą przełożyć się na wzrost kosztów lub ograniczenie

przychodów, a w konsekwencji na ograniczenie odzyskiwalności środków zainwestowanych w projekt i wynikające stąd

pogorszenie płynności.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, a w konsekwencji przepływów pieniężnych

Spółki i Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego

wywiązywania się ze zobowiązań. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się głównie w latach 2021-

2022, w których Grupa odnotowała wzrosty cen wybranych grup materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz

komponentów niezbędnych dla budowy instalacji w nowych obiektach w sposób istotny. Ryzyko zrealizowało się również

co do zmian pierwotnie przyjętych okresów realizacji projektów komercyjnych, co wpłynęło bezpośrednio na daty ich

zakończenia. Grupa dostosowała również plany inwestycyjne do otoczenia rynkowego, co miało wpływ na zmianę lub

wydłużenie harmonogramów niektórych z obecnie realizowanych lub planowanych projektów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 60

Emitent ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.

Spółki z Grupy mogą wejść w posiadanie lub posiadać grunty obarczone ryzykiem operacyjnym lub wadami prawnymi, co

może wpłynąć negatywnie na możliwość rozpoczęcia lub ukończenia projektu i jego sprzedaży.

Nabywając grunt na potrzeby realizacji projektu, Grupa dokonuje m.in. jego analizy technicznej. Nie można jednak

wykluczyć sytuacji, że w trakcie realizacji inwestycji ujawnią się nieprzewidziane czynniki, takie jak wody gruntowe,

niestabilność dolnych warstw gruntu, znaleziska archeologiczne lub inne obiekty, w tym nieujawnione elementy

infrastruktury podziemnej oraz brak dostatecznej ilości miejsca na zaplecze budowy, które mogą spowodować opóźnienie

lub zwiększenie kosztów przygotowania gruntu pod budowę, a nawet - w skrajnym przypadku - uniemożliwić realizację

projektu w planowanym kształcie.

Nieruchomość nabyta przez spółkę z Grupy może być obciążona wadami prawnymi. Wady prawne mogą dotyczyć m.in.

wątpliwości w zakresie ustalenia właściciela nieruchomości, ujawnienia się właściciela nieruchomości bądź istniejących

obciążeń prawami osób trzecich. Nieruchomości mogą zostać również objęte roszczeniami reprywatyzacyjnymi. W

niektórych przypadkach, ze względu na skomplikowanie prawa dotyczącego nieruchomości i niedoskonałości dotyczące

rejestrów, w tym ksiąg wieczystych, może okazać się trudne lub wręcz niemożliwe ustalenie z całkowitą pewnością, że

własność danej nieruchomości prawidłowo przeszła na spółkę z Grupy. Transakcje takie mogą być zakwestionowane w

oparciu o różne podstawy, np. może okazać się, że sprzedający nie miał prawa do przeniesienia własności nieruchomości,

nie zostały spełnione wymogi dotyczące uzyskania koniecznych zgód korporacyjnych lub nie zarejestrowano przejścia

tytułu własności w rejestrze. Istnieje również ryzyko, że w związku ze skomplikowaniem prawa dotyczącego

nieruchomości sytuacja prawna danej nieruchomości przed transakcją nie jest całkowicie jasna, co może wiązać się z

wydłużeniem lub opóźnieniem procesu zakupu nieruchomości i koniecznością spełnienia dodatkowych warunków przed

rozpoczęciem realizacji projektu.

W ocenie Emitenta, ryzyko w przypadku Grupy jest wyższe w przypadku realizacji projektów komercyjnych, które z

założenia koncentrują się na projektach biurowców klasy A zlokalizowanych w silnie zurbanizowanych centrach miast.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na perspektywy wzrostu wyników nansowych, rentowność, sytuację

nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do

terminowego wywiązywania się ze zobowiązań. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się w sposób

istotny.

Emitent ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.

Realizacja projektów może powodować protesty lub sprzeciwy społeczne.

Większość projektów Grupy jest realizowana na gruntach zlokalizowanych w dobrze usytuowanych punktach aglomeracji

miejskich, nierzadko blisko terenów przeznaczonych i wykorzystywanych pod funkcje mieszkaniowe lub rekreacyjne

(parki, skwery).

Ze względu na położenie i wielkość niektórych projektów (powierzchnia, wysokość, kubatura), a zatem potencjalne

oddziaływanie na środowisko, ich realizacja może rodzić protesty lub sprzeciwy ze strony lokalnych społeczności, mogące

wpływać negatywnie na osiąganie założonych harmonogramami terminów uzyskania decyzji w postępowaniach

administracyjnych dotyczących poszczególnych projektów. Nie można również wykluczyć, że przeciwko Grupie będą

wysuwane roszczenia, oczekiwania lub żądania wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, głównie

budowlanego, o gospodarowaniu nieruchomościami lub tzw. prawa sąsiedzkiego. W uzasadnionych przypadkach Grupa

może być zmuszona do ich zaspokojenia, w każdym zaś z przypadków sytuacje takie mogą powodować opóźnienia lub

utrudnienia w realizacji projektów.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na perspektywy wzrostu wyników nansowych, rentowność, sytuację

nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do

terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.

W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się w sposób istotny. Emitent ocenia istotność ryzyka oraz

prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.

Projekty zrealizowane przez Grupę mogą nie w pełni odpowiadać oczekiwaniom potencjalnych najemców lub nabywców

mieszkań, co może negatywnie wpłynąć na ceny najmu oraz ceny sprzedaży.

Działalność Grupy koncentruje się na projektowaniu, budowie, komercjalizacji oraz zarządzaniu, a następnie - gdy

otrzymana oferta spełnia oczekiwania Grupy - sprzedaży nowoczesnych obiektów biurowych. Grupa realizuje również

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 61

projekty mieszkaniowe. W związku z rozwojem technologii oraz ewoluującymi oczekiwaniami potencjalnych

użytkowników obiektów, Grupa identykuje ryzyko związane z niedostosowaniem oferty w zrealizowanych projektach

do oczekiwań najemców lub nabywców mieszkań. Ryzyko ma szczególne znaczenie dla działalności Grupy w odniesieniu

do projektów komercyjnych, bowiem w przypadku stwierdzenia braku dopasowania oferty najmu (przez co należy

rozumieć m.in. wielkość, standard techniczny lub technologiczny i estetykę oferowanych powierzchni biurowych oraz

obiektów, w których się znajdują), po oddaniu obiektów do użytku nie ma możliwości, bez ponoszenia znaczących

nakładów, dokonać ponownego dopasowania oferty do oczekiwań potencjalnych najemców.

Niezależnym czynnikiem, mającym wpływ na atrakcyjność projektu i zainteresowanie odbiorców, jest lokalizacja projektu

i jego skomunikowanie, których błędna ocena lub zmiany zmaterializowane w trakcie trwania inwestycji mogą utrudnić

lub uniemożliwić wynajem lub sprzedaż po cenach przyjętych w założeniach projektu, niezależnie od nakładów

poniesionych na ewentualne uatrakcyjnienie oferty w innych aspektach. Popełnienie błędu choćby w jednym z ww.

obszarów może wpłynąć negatywnie na poziom sprzedaży projektów mieszkaniowych albo komercjalizacji ukończonych

projektów komercyjnych przy założonych cenach i - w konsekwencji - na możliwość ich sprzedaży docelowym nabywcom.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, wyników nansowych, rentowność, sytuację

nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do

terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.

W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się w sposób istotny. Emitent ocenia istotność ryzyka jako

średnią, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.

Dla rozpoczęcia realizacji projektu niezbędne jest zapewnienie odpowiedniej infrastruktury technicznej, w tym dostępu

do mediów i drogi publicznej, których brak może opóźnić lub uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji.

Warunkiem realizacji każdego projektu jest zapewnienie infrastruktury technicznej wymaganej prawem oraz

oczekiwaniami przyszłych najemców i inwestorów. Należą do niej w szczególności dostęp do mediów (m.in. sieci

wodociągowej, kanalizacyjnej bytowej i burzowej, energetycznej lub ciepłowniczej) oraz drogi publicznej. Istotne jest

również zapewnienie szerokopasmowego Internetu, dostępu do komunikacji miejskiej oraz wyposażenie w drogi

wewnętrzne. Pomimo pozytywnych wyników analiz prawnych i technicznych przeprowadzonych przed nabyciem

nieruchomości, nie można wykluczyć braku możliwości stworzenia infrastruktury niezbędnej dla realizacji projektu lub

wzrostu kosztów jej stworzenia lub opóźnień w jej tworzeniu, co może powodować wzrost kosztów realizacji projektu lub

jego przesunięcie w czasie, a w skrajnym przypadku - brak możliwości jego ukończenia. Na wzrost kosztów realizacji

projektu mogą również wpłynąć oczekiwania lokalnych władz w zakresie wykonania odpowiedniej infrastruktury w

ramach prac związanych z projektem budowlanym lub wykonania - na koszt Grupy - infrastruktury, która nie jest

niezbędna z punktu widzenia projektu budowlanego, ale jej wykonanie może być oczekiwane jako wkład Grupy w

poprawę warunków funkcjonowania społeczności lokalnej.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub

płynność Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego

wywiązywania się ze zobowiązań.

W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią,

a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.

Równoległa realizacja wielu projektów generuje wzrost ryzyk operacyjnych Grupy.

Działalność Grupy koncentruje się na projektowaniu, budowie, komercjalizacji oraz zarządzaniu, a następnie - gdy

otrzymana oferta spełnia oczekiwania Grupy - sprzedaży nowoczesnych obiektów biurowych oraz na kompleksowej

realizacji projektów mieszkaniowych przeznaczonych do sprzedaży docelowemu odbiorcy. Równoległa realizacja wielu

projektów o różnej charakterystyce, w różnych lokalizacjach, może wymagać zarządzania priorytetami, co wiąże się z

podwyższonym ryzykiem popełnienia błędów o charakterze biznesowym lub organizacyjnym, takich jak na przykład

niewłaściwa alokacja zasobów ludzkich do projektów, niewłaściwa alokacja podwykonawców, brak koordynacji

współpracy z dostawcami materiałów i usług ze względu na ograniczenia zasobów ludzkich, brak dostatecznego

rozpoznania uwarunkowań lokalnych w nowych lokalizacjach. Możliwe jest zatem, iż z powodu błędów popełnionych

przez Grupę lub z powodu wystąpienia nieoczekiwanych trudności, realizacja kolejnych projektów nie będzie przebiegała

zgodnie z założeniami, w szczególności z pierwotnie założonymi kosztorysami lub harmonogramami budowy i

komercjalizacji.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 62

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub

płynność Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego

wywiązywania się ze zobowiązań.

W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią,

a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.

Realizacja projektów Grupy może być utrudniona, opóźniona lub nawet uniemożliwiona w konsekwencji ryzyk wynika-

jących z przepisów prawa.

Działalność Grupy w zakresie inwestycji budowlanych wiąże się z koniecznością uzyskania stosownych decyzji i zezwoleń

administracyjnych. Grupa musi uzyskiwać decyzje dotyczące m.in. ustalenia sposobu przeznaczenia nieruchomości, na

której ma zostać zrealizowany projekt, określenia środowiskowych warunków jego realizacji, zatwierdzenia projektu

budowlanego, w tym decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości nieobjętych miejscowym planem

zagospodarowania przestrzennego oraz pozwolenia na budowę. Proces inwestycyjny może wiązać się z koniecznością

dokonania dodatkowych uzgodnień, uzyskania opinii czy zgody właścicieli lub posiadaczy sąsiednich nieruchomości. Po

zakończeniu procesu budowlanego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Spełnianie warunków prawno-

administracyjnych może wiązać się z koniecznością zmian w dokumentacji projektu lub przedstawiania dodatkowych

opinii czy analiz, co może wpłynąć na opóźnienie lub uniemożliwienie realizacji projektów. Ponadto, uzyskiwanie

stosownych aktów administracyjnych wiąże się z często długotrwałymi postępowaniami administracyjnymi, co powoduje

powstanie ryzyka braku możliwości zakończenia poszczególnych faz inwestycji w zakładanych przez Grupę terminach.

Dodatkowo zasady zagospodarowywania nieruchomości mogą podlegać okresowym zmianom. Stąd nie można

wykluczyć, że po nabyciu nieruchomości przez Grupę sposób jej dopuszczalnego zagospodarowania zostanie zmieniony

lub ograniczony. Wystąpienie takiej okoliczności może być wynikiem m.in. zmiany miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego, objęcia nieruchomości rygorystycznym reżimem ochrony zabytków, zmian otoczenia nieruchomości (np.

poprzez lokalizację na sąsiednich nieruchomościach inwestycji ograniczających, choćby w sposób faktyczny, sposób

korzystania z nabytej nieruchomości), zmianami przepisów prawa dotyczących zagospodarowania nieruchomości, czy też

obciążeniem nabytej nieruchomości służebnościami na rzecz sąsiednich nieruchomości (zwłaszcza w postaci służebności

drogi koniecznej). Może to utrudnić, opóźnić lub nawet uniemożliwić realizację projektów.

Działalność Grupy podlega również przepisom Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Nowelizacja

tej ustawy wprowadziła nowe narzędzie planistyczne, tj. plan ogólny. Plany ogólne mają stanowić akt prawa miejscowego,

na podstawie którego możliwe będzie nałożenie praw i obowiązków związanych z zagospodarowaniem przestrzennym,

w tym także na właścicieli nieruchomości. Co istotne, w tym zakresie plan ogólny ma zastąpić studia uwarunkowań i

kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gminy zostały zobowiązane do uchwalenia planu ogólnego do dnia 30

czerwca 2026 r. Po tym terminie, w przypadku braku uchwalenia planu ogólnego, gmina nie będzie mogła wydawać decyzji

o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia ww. planu. Nie można wykluczyć, że ze względu na brak przygotowania

organizacyjnego oraz niedługi termin wyznaczony do uchwalenia przez gminy planów ogólnych, może dojść do

utrudnienia realizacji projektów Grupy. Ponadto, Ustawa o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym wprowadza

okres obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy określając go na 5 lat od kiedy stała się ona prawomocna oraz

wprowadza dodatkowe narzędzie planistyczne jakim jest zintegrowany plan inwestycyjny. Realizacja wyżej wymienionych

okoliczności może mieć wpływ na ograniczenie skali realizacji strategii Grupy, a w konsekwencji - na wyniki nansowe.

Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na perspektywy wzrostu wyników nansowych, rentowność, sytuację

nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do

terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.

W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka oraz

prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 63

XIII. OŚWIADCZENIE I INFORMACJA ZARZĄDU

Niniejszym oświadczamy, że wedle naszej najlepszej wiedzy śródroczne skonsolidowane i jednostkowe sprawozdanie

nansowe Spółki za okres 12 miesięcy 2025 roku i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi

zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i nansową, a

także wynik nansowy Spółki oraz Grupy Kapitałowej.

Równocześnie oświadczamy, że jednostkowe i skonsolidowane sprawozdanie nansowe Spółki oraz Grupy Kapitałowej

za rok 2025 zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki i Grupy Kapitałowej, w tym opis

podstawowych ryzyk i zagrożeń.

Rafał Malarz

Daniel Draga

Szymon Będkowski

Prezes Zarządu

Wiceprezes Zarządu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 64

XIV. INFORMACJA ZARZĄDU CAVATINA HOLDING S.A. W

SPRAWIE WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ

W związku z § 70 ust. 1 pkt 7) oraz § 71 ust. 1 pkt 7) Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 czerwca 2025 roku w

sprawie informacji okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania

za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim, oraz na

podstawie otrzymanego oświadczenia Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A. o dokonaniu wyboru rmy audytorskiej

przeprowadzającej badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki oraz Grupy

Kapitałowej za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku niniejszym oświadczamy, że:

• rma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i

niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania nansowego oraz rocznego skonsolidowanego

sprawozdania nansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami

etyki zawodowej;

• są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją rmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz

obowiązkowymi okresami karencji;

• emitent posiada politykę w zakresie wyboru rmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz

emitenta - przez rmę audytorską, podmiot powiązany z rmą audytorską lub członka jego sieci - dodatkowych usług

niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez rmę audytorską.

Rafał Malarz

Daniel Draga

Szymon Będkowski

Prezes Zarządu

Wiceprezes Zarządu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 65

XV. OŚWIADCZENIE CAVATINA HOLDING S.A. O

STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO

ZAŁĄCZNIK DO SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI ZA OKRES 12 MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31

GRUDNIA 2025 ROKU

Kraków, dnia 30 marca 2026 roku

1. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega CAVATINA Holding S.A. („Spółka”, „Emitent”) oraz

zakres jego stosowania

Od momentu dopuszczenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym tj. od dnia 11 sierpnia 2021 roku Emitent

podlegał zasadom ładu korporacyjnego zawartym w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”,

przyjętym uchwałą Nr 13/1834/2021 Rady Nadzorczej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z dnia 29

marca 2021 roku, które weszły w życie w dniu 1 lipca 2021 roku. Treść zbioru zasad ładu korporacyjnego dostępna jest

na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod adresem: https://www.gpw.pl/dobre-

praktyki2021 .

Zgodnie z opublikowanym w dniu 29 lipca 2021 roku raportem EBI 10/2021, Spółka w roku 2025

nie stosowała następujących zasad „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021”:

Nr zasady

Treść zasady

Wyjaśnienie niestosowania zasady

1.3.

W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia

również tematykę ESG, w szczególności obejmującą:

1.3.1.

zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i

ryzyka związane ze zmianami klimatu i zagadnienia

zrównoważonego rozwoju;

Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady w

całości, jednakże w roku 2025 Spółka nie posiadała

jeszcze sformalizowanej strategii biznesowej

obejmującej tematykę ESG. Niezwłocznie po

opracowaniu strategii ESG w obszarach społecznych i

pracowniczych Spółka przyjmie jednolitą strategię

biznesową w obszarze tematyki ESG i będzie

stosować wskazaną zasadę w całości.

1.3.2.

sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in.

podejmowanych i planowanych działań mających na

celu zapewnienie równouprawnienia płci, należytych

warunków pracy, poszanowania praw pracowników,

dialogu ze społecznościami lokalnymi, relacji z

klientami.

Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady w

całości, jednakże w roku 2025 Spółka nie posiadała

jeszcze sformalizowanej strategii biznesowej

obejmującej tematykę ESG. Niezwłocznie po

opracowaniu strategii ESG w obszarach społecznych i

pracowniczych Spółka przyjmie jednolitą strategię

biznesową w obszarze tematyki ESG i będzie

stosować wskazaną zasadę w całości.

1.4.

W celu zapewnienia należytej komunikacji z

interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii

biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie

internetowej informacje na temat założeń posiadanej

Z uwagi na wskazywany powyżej brak

sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej

tematykę ESG, Spółka w roku 2025 nie zamieszczała

na swojej stronie internetowej informacji

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 66

strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów

długoterminowych, planowanych działań oraz

postępów w jej realizacji, określonych za pomocą

mierników, nansowych i nienansowych. Informacje

na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.:

odnoszących się do strategii ESG. Niezwłocznie po

opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej

przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na

swojej stronie internetowej, a tym samym będzie

stosować wskazaną zasadę w całości.

1.4.1.

objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w

spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są

kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na

wynikające z tego ryzyka;

Z uwagi na wskazywany powyżej brak

sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej

tematykę ESG, Spółka w roku 2025 nie zamieszczała

na swojej stronie internetowej informacji

odnoszących się do strategii ESG. Niezwłocznie po

opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej

przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na

swojej stronie internetowej, a tym samym będzie

stosować wskazaną zasadę w całości.

1.4.2.

przedstawiać wartość wskaźnika równości

wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom,

obliczanego jako procentowa różnica pomiędzy

średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z

uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków)

kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać

informacje o działaniach podjętych w celu likwidacji

ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z

prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem

czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie

do równości.

Z uwagi na wskazywany powyżej brak

sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej

tematykę ESG, Spółka w roku 2025 nie zamieszczała

na swojej stronie internetowej informacji

odnoszących się do strategii ESG. Niezwłocznie po

opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej

przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na

swojej stronie internetowej, a tym samym będzie

stosować wskazaną zasadę w całości.

2.1.

Spółka powinna posiadać politykę różnorodności

wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą

odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne

zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i

kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak

płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza,

wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje

termin i sposób monitorowania realizacji tych celów.

W zakresie zróżnicowania pod względem płci

warunkiem zapewnienia różnorodności organów

spółki jest udział mniejszości w danym organie na

poziomie nie niższym niż 30%.

Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady oraz

opracować odrębne polityki różnorodności

obowiązujące w odniesieniu do Zarządu oraz Rady

Nadzorczej zgodnie z wydanymi Wskazówkami. W

roku 2025 Spółka spełniała zasadę co do składu Rady

Nadzorczej. Z uwagi na skład Zarządu, który w roku

2025 nie spełniał wymogu zróżnicowania pod

względem płci, Spółka nie stosowała ww. zasady.

Spółka dopełni starań, aby zasada ta została przyjęta

do stosowania w ramach powołania Zarządu kolejnej

kadencji lub przy okazji dokonywania ewentualnych

zmian w składzie Zarządu aktualnej kadencji.

4.3.

Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję

obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.

W ocenie Spółki struktura jej akcjonariatu nie

uzasadnia konieczności zapewnienia powszechnej

transmisji obrad Walnego Zgromadzenia w czasie

rzeczywistym. Spółka planuje przestrzegać zasady,

jeśli zwołujący dane Walne Zgromadzenie postanowi

o możliwości wzięcia w nim udziału przy

wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.

W razie udziału akcjonariuszy w Walnym

Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków

komunikacji elektronicznej Spółka zapewni transmisję

obrad Walnego Zgromadzenia w czasie rzeczywistym

zgodnie z obowiązującym przepisami, a także zamieści

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 67

na stronie internetowej informacje na temat

planowanej transmisji obrad Walnego Zgromadzenia.

4.4.

Przedstawicielom mediów umożliwia się obecność na

walnych zgromadzeniach.

W opinii Zarządu Spółki wprowadzenie takiej

możliwości nie jest konieczne ze względu na

przejrzysty charakter przekazywania informacji przez

Spółkę, który obejmuje również całokształt procesu

zwoływania Walnych Zgromadzeń, przedstawiania

projektów uchwał na Walne Zgromadzenia oraz ich

przebiegu i podejmowanych na nich uchwał, a w

szczególności uchwał dotyczących wypłaty

dywidendy przez Spółkę.

4.8.

Projekty uchwał walnego zgromadzenia do spraw

wprowadzonych do porządku obrad walnego

zgromadzenia powinny zostać zgłoszone przez

akcjonariuszy najpóźniej na 3 dni przed walnym

zgromadzeniem.

Spółka nie posiada narzędzi prawnych ani

faktycznych, aby zapewnić, że akcjonariusze Spółki

będą każdorazowo stosować się do wskazanej zasady

i zgłaszać projekty uchwał z zachowaniem

przewidzianego w niej terminu. W szczególności,

Spółka nie jest w stanie zapewnić, że jej akcjonariusze

nie będą korzystać z przysługującego im na podstawie

przepisów Kodeksu spółek handlowych prawa do

zgłaszania projektów uchwał dotyczących spraw

wprowadzonych do porządku obrad już w toku

Walnego Zgromadzenia Spółki.

4.9.

W przypadku gdy przedmiotem obrad walnego

zgromadzenia ma być powołanie do rady nadzorczej

lub powołanie rady nadzorczej nowej kadencji:

4.9.1.

kandydatury na członków rady powinny zostać

zgłoszone w terminie umożliwiającym podjęcie przez

akcjonariuszy obecnych na walnym zgromadzeniu

decyzji z należytym rozeznaniem, lecz nie później niż

na 3 dni przed walnym zgromadzeniem; kandydatury,

wraz z kompletem materiałów ich dotyczących,

powinny zostać niezwłocznie opublikowane na

stronie internetowej spółki;

Spółka nie posiada narzędzi prawnych ani

faktycznych, aby zapewnić, że akcjonariusze Spółki

będą każdorazowo stosować się do wskazanej zasady

i zgłaszać kandydatury na członków Rady Nadzorczej

razem z kompletem materiałów z zachowaniem

przewidzianego w niej terminu. W szczególności,

Spółka nie jest w stanie zapewnić, że jej akcjonariusze

nie będą korzystać z przysługującego im prawa do

zgłaszania kandydatów na członków Rady Nadzorczej

w toku Walnego Zgromadzenia Spółki.

6.1.

Wynagrodzenie członków zarządu i rady nadzorczej

oraz kluczowych menedżerów powinno być

wystarczające dla pozyskania, utrzymania i motywacji

osób o kompetencjach niezbędnych dla właściwego

kierowania spółką i sprawowania nad nią nadzoru.

Wysokość wynagrodzenia powinna być adekwatna do

zadań i obowiązków wykonywanych przez

poszczególne osoby i związanej z tym

odpowiedzialności.

Spółka nie stosuje zasady, w zakresie w jakim

Wskazówki wymagają przyjęcia ogólnej polityki

wynagrodzeń łącznie dla członków organów Spółki i

jej kluczowych menedżerów. Spółka wskazuje, że

zasady wynagradzania członków Zarządu i Rady

Nadzorczej Spółki zostały wyczerpująco

uregulowane w politykach wynagrodzeń dotyczących

ww. organów, zgodnie z przepisami Ustawy o Ofercie,

a struktura zatrudnienia kluczowych menedżerów

Spółki oraz liczebność członków wyższej kadry

zarządzającej nie wymagają przyjęcia polityki

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 68

wynagrodzeń dla kluczowych menedżerów Spółki. W

pozostałym zakresie zasada jest stosowana.

6.2.

Programy motywacyjne powinny być tak

skonstruowane, by między innymi uzależniały poziom

wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej

kluczowych menedżerów od rzeczywistej,

długoterminowej sytuacji spółki w zakresie wyników

nansowych i nienansowych oraz

długoterminowego wzrostu wartości dla

akcjonariuszy i zrównoważonego rozwoju, a także

stabilności funkcjonowania spółki.

Z uwagi na treść Wskazówek, Spółka nie stosuje

zasady w odniesieniu do funkcjonującego w Spółce

programu motywacyjnego uchwalonego przed

wejściem w życie DPSN 2021. Spółka zamierza

stosować zasadę po realizacji obecnie

funkcjonującego programu.

6.3.

Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych

jest program opcji menedżerskich, wówczas realizacja

programu opcji winna być uzależniona od spełnienia

przez uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z

góry wyznaczonych, realnych i odpowiednich dla

spółki celów nansowych i nienansowych oraz

zrównoważonego rozwoju, a ustalona cena nabycia

przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie

może odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania

programu.

Z uwagi na treść Wskazówek, Spółka nie stosuje

zasady w odniesieniu do funkcjonującego w Spółce

programu motywacyjnego uchwalonego przed

wejściem w życie DPSN 2021. Spółka zamierza

stosować zasadę po realizacji obecnie

funkcjonującego programu.

2. Opis głównych cech stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej i zarządzenia ryzykiem w

odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań nansowych i skonsolidowanych sprawozdań

nansowych

Zarząd każdej ze spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej Cavatina Holding jest odpowiedzialny za system kontroli

wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w danej spółce oraz za proces sporządzania jednostkowych sprawozdań nansowych

spółek należących do grupy. Sprawozdania nansowe są sporządzane przez pracowników działów księgowych spółek.

Sprawozdania nansowe są zatwierdzane przez zgromadzenia wspólników danej spółki. Zarząd Spółki nadzoruje

funkcjonowanie systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w Spółce oraz jest odpowiedzialny za proces

sporządzania jednostkowego sprawozdania nansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania nansowego Emitenta,

zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości. Sprawozdania jednostkowe, jak i skonsolidowane, podlegają

kontroli wewnętrznej przeprowadzanej przez Zarząd Spółki, Dział Kontrolingu Finansowego, Komitet Audytu oraz w

przypadkach przewidzianych prawem przez biegłych rewidentów wybieranych przez Radę Nadzorczą. Sprawozdania

nansowe przyjęte przez Zarząd przekazywane są Radzie Nadzorczej w celu dokonania ich oceny, zgodnie z przepisami

Kodeksu spółek handlowych. Roczne i półroczne sprawozdania nansowe podlegają niezależnemu badaniu albo

przeglądowi dokonywanemu przez biegłego rewidenta wybieranego przez Radę Nadzorczą. Wyniki badania

przekazywane są Zarządowi i Radzie Nadzorczej, a opinia i raport z badania sprawozdania rocznego – także Walnemu

Zgromadzeniu.

3. Wskazanie akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz ze

wskazaniem liczby posiadanych przez te podmioty akcji, ich procentowego udziału w kapitale zakładowym,

liczby głosów z nich wynikających i ich procentowego udziału w ogólnej liczbie głosów na Walnym

Zgromadzeniu

STRUKTURA AKCJONARIATU Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku prezentowała się następująco:

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 69

Akcjonariusz

Liczba akcji

Udział w kapitale

zakładowym

Liczba głosów

Udział w ogólnej

liczbie głosów na

Walnym

Zgromadzeniu

Cavatina Group S.A.

z osobami

działającymi w

porozumieniu*

17.606.083**

69,24%

17.606.083

69,24%

Nationale-

Nederlanden OFE

2.000.000

7,87%

2.000.000

7,87%

VALUE FIZ

1.500.000

5,90%

1.500.000

5,90%

Pozostali

4.319.951

16,99%

4.319.951

16,99%

* Cavatina Group S.A. bezpośrednio – 17.398.198 akcji – 68,43% kapitału i głosów.

** stan posiadania akcji przez M. Dziuda jako podmiotu dominującego nad Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina Group S.A. prezentowany wraz

ze stanem posiadania akcji Spółki Cavatina Holding S.A. przez osoby objęte domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt. 1) Ustawy

o Ofercie.

Dane w tabeli powyżej zostały zaprezentowane w oparciu o przekazane Spółce informacje o liczbie akcji posiadanych

przez ww. akcjonariuszy, którzy posiadali co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu - zgodnie z art.

69 Ustawy o ofercie

4. Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne,

wraz z opisem tych uprawnień

Spółka nie emitowała papierów wartościowych dających specjalne uprawnienia kontrolne. Wszystkie akcje Spółki są

akcjami zwykłymi na okaziciela, które nie są uprzywilejowane.

5. Wskazanie wszelkich ograniczeń odnośnie do wykonywania prawa głosu, takich jak ograniczenie

wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe

dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi prawa kapitałowe związane z papierami

wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych

Zgodnie z treścią Statutu, przyznanie prawa głosu zastawnikowi lub użytkownikowi akcji wymaga zgody Rady Nadzorczej.

W okresie, gdy akcje na których ustanowiono zastaw lub użytkowanie są zapisane na rachunku papierów wartościowych,

prawo głosu z tych akcji przysługuje wyłącznie akcjonariuszowi. Poza powyższym, nie występują inne ograniczenia w

wykonywaniu prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są

oddzielone od posiadania papierów wartościowych.

6. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów wartościowych

Emitenta

W związku z przeprowadzoną w 2021 roku ofertą publiczną akcji Spółki, Emitent w umowie o plasowanie akcji zobowiązał

się na okres 360 dni od daty pierwszego notowania akcji Spółki na rynku regulowanym m.in. do niepodejmowania działań

zmierzających do lub mogących skutkować ofertą, sprzedażą lub zbyciem akcji Spółki lub papierów wartościowych

wymiennych lub zamiennych na akcje lub umożliwiających ich uzyskanie w drodze realizacji praw związanych z takimi

papierami wartościowymi. Ponadto, w odrębnej umowie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A. zobowiązały się na

okres 360 dni od daty pierwszego notowania akcji Spółki na rynku regulowanym m.in. do niepodejmowania działań

zmierzających do lub mogących skutkować ofertą, sprzedażą lub zbyciem akcji Spółki lub papierów wartościowych

wymiennych lub zamiennych na akcje lub umożliwiających ich uzyskanie w drodze realizacji praw związanych z takimi

papierami wartościowymi.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 70

Na mocy umowy kredytu zawartej z AION S.A. zobowiązano się do nie dokonywania sprzedaży, przeniesienia lub w inny

sposób zbycia całości lub części akcji w kapitale zakładowym Spółki przez akcjonariusza większościowego. Ponadto,

umowy uczestnictwa zawarte z uczestnikami programu motywacyjnego obowiązującego w Spółce przewidują

zobowiązanie uczestnika programu do nierozporządzania akcjami przyznawanymi w ramach programu (zobowiązanie

typu lock-up) przez okres 12 miesięcy od dnia zapisania akcji serii C na rachunku papierów wartościowych uczestnika.

Z wyjątkiem wskazanych powyżej umownych ograniczeń w zbywalności akcji Spółki, nie istnieją inne ograniczenia

dotyczące przenoszenia praw własności papierów wartościowych Emitenta.

7. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w

szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji

Zgodnie ze Statutem, Zarząd składa się z liczby od dwóch do pięciu członków, w tym Prezesa Zarządu powoływanych i

odwoływanych przez Radę Nadzorczą, która określa również liczbę członków Zarządu danej kadencji oraz funkcję

poszczególnych członków w Zarządzie. Statut przewiduje, że kadencja członków Zarządu jest wspólna i wynosi 5 lat.

Każdy członek Zarządu może zostać wybrany na kolejne kadencje bez ograniczeń. Członkowie Zarządu, których mandaty

wygasły, mogą ponownie pełnić funkcję członka Zarządu w kolejnych kadencjach. Członkowie Zarządu mogą być w każdej

chwili odwołani lub zawieszeni w czynnościach na mocy uchwały Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia. Do

zakresu uprawnień Zarządu należy prowadzenie wszelkich spraw Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Rady

Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia. W przypadkach określonych przepisami prawa oraz postanowieniami Statutu

przed dokonaniem określonych czynności Zarząd jest zobowiązany do uzyskania zgody Rady Nadzorczej albo Walnego

Zgromadzenia. Zarząd reprezentuje Spółkę. Zgodnie ze Statutem, każdy Członek Zarządu jest upoważniony do

samodzielnego reprezentowania spółki i składania oświadczeń w jej imieniu.

Zarządowi nie przysługują uprawnienia do podejmowania samodzielnej decyzji w sprawie emisji akcji. Zgodnie

obowiązującymi przepisami i Statutem Spółki przeprowadzenie przez Spółkę emisji akcji i podwyższenia kapitału

zakładowego wymaga stosownej uchwały Walnego Zgromadzenia. Zarządowi nie przysługują również szczególne

uprawnienia do dokonywania wykupu akcji Spółki.

8. Opis zasad zmiany statutu lub umowy spółki emitenta

Zmiana Statutu Spółki następuje zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami Kodeksu spółek handlowych. W

szczególności, zgodnie z art. 430 § 1. Kodeksu spółek handlowych zmiana Statutu wymaga uchwały Walnego

Zgromadzenia i wpisu do rejestru.

9. Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw akcjonariuszy i

sposobu ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu walnego zgromadzenia, jeżeli

taki regulamin został uchwalony, o ile informacje w tym zakresie nie wynikają wprost z przepisów prawa

Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne Walne Zgromadzenie lub Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie. Podstawę

prawną organizacji i funkcjonowania Walnego Zgromadzenia stanowią przepisy prawa, w szczególności Kodeksu spółek

handlowych, postanowienia Statutu, Regulaminu Walnego Zgromadzenia oraz Regulaminu udziału w Walnym

Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.

Walne Zgromadzenia otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej, a w razie jego nieobecności Wiceprzewodniczący Rady

Nadzorczej, a w razie nieobecności Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, Walne Zgromadzenie otwiera Prezes

Zarządu lub osoba wyznaczona przez Zarząd. Jeżeli żadna z ww. osób, nie jest obecna na Walnym Zgromadzeniu,

wówczas Walne Zgromadzenie może otworzyć każdy z uczestników Walnego Zgromadzenia.

Przewodniczący Walnego Zgromadzenia kieruje przebiegiem obrad Walnego Zgromadzenia, zgodnie z przyjętym

porządkiem obrad, przepisami prawa, Statutem oraz Regulaminem Walnego Zgromadzenia. Przewodniczący Walnego

Zgromadzenia zapewnia sprawny przebieg obrad oraz poszanowanie praw i interesów wszystkich akcjonariuszy.

Przewodniczący Walnego Zgromadzenia przeciwdziała w nadużywaniu uprawnień przez uczestników Walnego

Zgromadzenia. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia nie ma prawa, bez zgody Walnego Zgromadzenia, usuwać lub

zmieniać kolejności spraw zamieszczonych w porządku obrad.

Prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu mają osoby będące akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed datą

Walnego Zgromadzenia, z zastrzeżeniem wynikających z Kodeksu spółek handlowych warunków szczególnych, jakie

akcjonariusz powinien spełnić dla umożliwienia mu udziału w Walnym Zgromadzeniu. Akcjonariusz może uczestniczyć w

Walnym Zgromadzeniu oraz wykonywać prawo głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo do

uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu wymaga udzielenia na piśmie lub w postaci

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 71

elektronicznej. Udzielenie pełnomocnictwa w postaci elektronicznej nie wymaga opatrzenia kwalikowanym podpisem

elektronicznym.

Prawo zabierania głosu przysługuje uczestnikom Walnego Zgromadzenia, członkom organów Spółki oraz osobom

wskazanym przez Zarząd. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia może udzielić głosu także innym osobom

uczestniczącym w Walnym Zgromadzeniu. Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach

objętych porządkiem obrad, chyba że cały kapitał zakładowy Spółki jest reprezentowany na Walnym Zgromadzeniu, a nikt

z obecnych nie wniósł sprzeciwu co do podjęcia uchwały w sprawie nieobjętej porządkiem obrad. Każdy z akcjonariuszy

może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad.

Uczestnicy Walnego Zgromadzenia mają prawo wnoszenia propozycji zmian i uzupełnień do projektów uchwał objętych

porządkiem Walnego Zgromadzenia do czasu zamknięcia dyskusji nad punktem porządku obrad obejmującym projekt

uchwały, której taka propozycja dotyczy. Propozycje te wraz z krótkim uzasadnieniem winny być składane – osobno dla

każdego projektu uchwały – z podaniem imienia i nazwiska osoby zgłaszającej propozycję, na ręce Przewodniczącego

Walnego Zgromadzenia.

Spółka umożliwia udział w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, obejmujący

w szczególności: dwustronną komunikację w czasie rzeczywistym, umożliwiającą uczestnikowi Walnego Zgromadzenia

wypowiadanie się w toku obrad Walnego Zgromadzenia przebywając w innym miejscu niż miejsce obrad, wykonywanie

prawa głosu przez uczestnika Walnego Zgromadzenia przed lub w toku Walnego Zgromadzenia, transmisję obrad

Walnego Zgromadzenia w czasie rzeczywistym.

O udziale w Walnym Zgromadzeniu również przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej postanawia

zwołujący to Walne Zgromadzenie. Regulamin Walnego Zgromadzenia nie przewiduje możliwości oddania głosu drogą

korespondencyjną.

Do kompetencji Walnego Zgromadzenia należy, poza innymi kompetencjami zastrzeżonymi w Statucie lub w powszechnie

obowiązujących przepisach prawa:

1) powoływanie i odwoływanie członków Rady Nadzorczej,

2) zatwierdzanie dokonania kooptacji członków Rady Nadzorczej zgodnie z Art. 13 ust. 7 Statutu;

3) zmiana Statutu;

4) podwyższenie i obniżenie kapitału zakładowego Spółki oraz umorzenie akcji, z zastrzeżeniem uprawnień

przysługujących innym organom;

5) rozpatrywanie i zatwierdzanie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania nansowego Spółki za

ubiegły rok obrotowy oraz udzielanie absolutorium członkom organów Spółki z wykonania przez nich obowiązków;

6) podejmowanie uchwał dotyczących emisji przez Spółkę obligacji zamiennych na akcje, obligacji z prawem

pierwszeństwa objęcia akcji Spółki oraz warrantów subskrypcyjnych, o których mowa w art. 453 § 2 Kodeksu spółek

handlowych;

7) przyjęcie polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej;

8) ustalanie wysokości wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej, z uwzględnieniem postanowień przyjętej przez Walne

Zgromadzenie polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej;

9) podejmowanie uchwał dotyczących połączenia, przekształcenia oraz podziału Spółki;

10) rozwiązanie Spółki oraz wybór likwidatorów;

11) wyrażanie zgody na zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części oraz

ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego;

12) postanowienie dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu

zarządu albo nadzoru;

13) rozpatrywanie i rozstrzyganie innych spraw, które zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych lub brzmieniem

Statutu należą do kompetencji Walnego Zgromadzenia bądź spraw oraz wniosków wniesionych przez Zarząd, Radę

Nadzorczą lub akcjonariuszy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 72

Walne Zgromadzenie jest ważne i zdolne do podejmowania uchwał bez względu na liczbę reprezentowanych na nim akcji.

Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością głosów oddanych, chyba że powszechnie

obowiązujący przepis prawa lub postanowienia Statutu stanowią inaczej.

10. Opis działania organów zarządzających i nadzorujących Emitenta oraz ich komitetów, ze wskazaniem

składu osobowego tych organów oraz i zmian, które w nich zaszły w ciągu roku obrotowego 2025

Wybór Członków Zarządu i Rady Nadzorczej jest dokonywany z poszanowaniem zasady równego dostępu kobiet i

mężczyzn do stanowisk w organach statutowych spółki.

SKŁAD OSOBOWY ZARZĄDU

W okresie od dnia 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku w skład Zarządu wchodzili:

• Rafał Malarz, jako Prezes Zarządu,

• Daniel Draga, jako Wiceprezes Zarządu

Szymon Będkowski, jako Wiceprezes Zarządu

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania skład Zarządu Spółki nie uległ zmianie.

SPOSÓB DZIAŁANIA ZARZĄDU

Zgodnie ze Statutem, każdy członek Zarządu jest upoważniony do samodzielnego reprezentowania Spółki i składania

oświadczeń w jej imieniu.

Uchwały Zarządu zapadają zwykłą większością głosów i mogą być powzięte, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo

zawiadomieni o posiedzeniu Zarządu. W przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Członkowie

Zarządu mogą uczestniczyć w posiedzeniu Zarządu również przy wykorzystaniu środków bezpośredniego

porozumiewania się na odległość. Szczegółowe zasady uczestnictwa w posiedzeniu Zarządu przy wykorzystaniu środków

bezpośredniego porozumiewania się na odległość określa Regulamin Zarządu uchwalany przez Zarząd.

Ponadto, członkowie Zarządu mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Zarządu, oddając swój głos na piśmie za

pośrednictwem innego członka Zarządu. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku

obrad na posiedzeniu Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków

bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała podejmowana w powyższy sposób jest ważna, wyłącznie gdy

wszyscy członkowie Zarządu zostali powiadomieni o treści projektu uchwały. Szczegółowy tryb działania Zarządu określa

Regulamin Zarządu.

SKŁAD OSOBOWY RADY NADZORCZEJ

W okresie od dnia 1 stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku w skład Rady Nadzorczej wchodzili:

• Michał Dziuda jako Przewodniczący Rady Nadzorczej;

• Filip Dziuda jako Członek Rady Nadzorczej;

• Paulina Kulejewska (dawniej Dziuda) jako Członek Rady Nadzorczej;

• Agnieszka Netter (dawniej Wiśniewska) jako Członek Rady Nadzorczej;

• Anna Duszańska jako Członek Rady Nadzorczej.

W dniu 7 stycznia 2026 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Cavatina Holding S.A. na podstawie: Uchwały

nr 4/01/2026 odwołała Michała Dziudę ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;

• Uchwały nr 5/01/2026 odwołała Filipa Dziudę ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;

• Uchwały nr 6/01/2026 odwołała Paulinę Kulejewską ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;

• Uchwały nr 7/01/2026 odwołała Agnieszkę Netter ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;

• Uchwały nr 8/01/2026 odwołała Annę Duszańską ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;

• Uchwały nr 9/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Michała Dziudę;

• Uchwały nr 10/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Filipa Dziudę;

• Uchwały nr 11/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Agnieszkę;

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 73

• Uchwały nr 12/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Krzysztofa Smołkę;

• Uchwały nr 13/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Patrycję Lesiak – Święcek.

Wspólna 5-letnia kadencja członków Rady Nadzorczej Emitenta upływa w dniu 31 grudnia 2031 roku.

Na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania skład Rady Nadzorczej spółki Cavatina Holding S.A. nie uległ zmianie i

liczy pięciu członków:

Michał Dziuda - Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Filip Dziuda - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,

Agnieszka Netter, - członek Rady Nadzorczej (niezależny),

Krzysztof Smołka - członek Rady Nadzorczej (niezależny),

Patrycja Lesiak – Święcek - członek Rady Nadzorczej.

SPOSÓB DZIAŁANIA RADY NADZORCZEJ

Rada Nadzorcza wykonuje swoje obowiązki kolegialnie. Zgodnie ze Statutem, posiedzenia Rady Nadzorczej zwoływane

są w miarę potrzeb, nie rzadziej jednak niż 4 razy w roku obrotowym.

Rada Nadzorcza wybiera ze swojego grona Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz Wiceprzewodniczącego Rady

Nadzorczej, a ponadto może wybrać Sekretarza Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem postanowień Statutu przewidujących

uprawnienia osobiste. Pracami Rady Nadzorczej kieruje jej Przewodniczący, a w przypadku jego braku, nieobecności lub

innej, długotrwałej przeszkody w wykonywaniu przez niego funkcji, jego obowiązki pełni Wiceprzewodniczący. Rada

Nadzorcza podejmuje uchwały, jeżeli na posiedzeniu obecna jest co najmniej połowa jej członków (w tym Przewodniczący

lub Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej), a wszyscy jej członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni, z zastrzeżeniem

możliwości odbycia posiedzenia Rady Nadzorczej bez formalnego zwołania, w przypadkach przewidzianych w Statucie.

Posiedzenia Rady Nadzorczej są zwoływane przez jej Przewodniczącego z inicjatywy własnej, na wniosek Zarządu lub

innego członka Rady Nadzorczej. Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła posiedzenia w terminie 14 dni od

dnia otrzymania odpowiedniego wniosku, wnioskodawca może zwołać posiedzenie Rady Nadzorczej samodzielnie,

podając datę, miejsce (w miejscowości będącej siedzibą Spółki) i proponowany porządek obrad. Regulamin Rady

Nadzorczej określa szczegółowo tryb zwołania posiedzenia Rady Nadzorczej.

Uchwały Rady Nadzorczej podejmowane są zwykłą większością głosów oddanych, zaś w przypadku równej liczby głosów

decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Posiedzenia Rady Nadzorczej mogą odbywać się z wykorzystaniem

środków porozumiewania się na odległość. O wykorzystaniu środków porozumiewania się na odległość w ramach

posiedzenia Rady Nadzorczej decyduje osoba zwołująca konkretne posiedzenie Rady Nadzorczej. Szczegółowe zasady

uczestnictwa w posiedzeniu Rady Nadzorczej przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na

odległość określa regulamin przyjmowany przez Radę Nadzorczą.

Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój głos na piśmie za

pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do

porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. Uchwały Rady Nadzorczej mogą zostać podjęte w trybie pisemnym lub

przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała jest ważna wyłącznie, gdy

wszyscy członkowie Rady Nadzorczej zostali powiadomieni o treści projektu uchwały oraz co najmniej połowa członków

Rady Nadzorczej wzięła udział w głosowaniu (w tym Przewodniczący lub Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej). Do

zarządzenia głosowania w tym trybie uprawnione są osoby posiadające kompetencje do zwołania posiedzenia Rady

Nadzorczej. Szczegółowy tryb działania Rady Nadzorczej określa Regulamin Rady Nadzorczej uchwalany przez Radę

Nadzorczą.

SKŁAD OSOBOWY KOMITETU AUDYTU

W okresie od dnia 01 stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku w skład Komitetu Audytu wchodzili:

• Agnieszka Netter (dawniej Wiśniewska) jako Przewodniczący Komitetu Audytu;

• Michał Dziuda jako Członek Komitetu Audytu;

• Anna Duszańska jako Członek Komitetu Audytu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 74

W dniu 08 stycznia 2026 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę nr 2/01/202, w której to na podstawie art. 128

ust. 1 i art. 129 ust. 6 Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, rmach audytorskich oraz nadzorze

publicznym (Dz.U. z 2025 r., poz. 1891.) oraz art. 14 ust. 2 Statut Spółki powołała Komitet Audytu dla Cavatina Holding

S.A. w składzie:

• Agnieszka Netter – Przewodnicząca Komitetu Audytu;

• Michał Dziuda – Członek Komitetu Audytu;

• Krzysztof Smołka – Członek Komitetu Audytu.

SPOSÓB DZIAŁANIA KOMITETU AUDYTU

Komitet Audytu odbywa regularne posiedzenia, które dotyczą m.in.: (i) przeglądu i oceny stosowanej polityki

rachunkowości, w tym zmian dokonanych w ciągu roku, istotnych szacunków, (ii) przeglądu procesu prowadzenia

rachunkowości i sporządzania sprawozdań, w tym wykorzystania systemów IT, (iii) przeglądu procesu i oceny rzetelności

komunikacji informacji nansowych, (iv) omawiania z biegłym rewidentem strategii badania sprawozdań nansowych, (v)

akceptacji planów audytu wewnętrznego, (vi) wyboru rmy audytorskiej. Podczas posiedzeń Komitetu Audytu mogą

uczestniczyć pozostali członkowie Rady Nadzorczej, członkowie Zarządu i inne osoby, zaproszone przez

przewodniczącego Komitetu Audytu. Na posiedzeniach Komitetu Audytu, które dotyczą omówienia wyników

nansowych Spółki, jest, w miarę konieczności, obecny przedstawiciel niezależnego biegłego rewidenta Spółki. Ponadto

na posiedzenia Komitetu mogą być zapraszane osoby trzecie posiadające odpowiednią wiedzę i doświadczenie, ilekroć

jest to niezbędne do wykonywania zadań Komitetu Audytu, a korzystanie z pomocy osób trzecich nie naraża Spółki na

ryzyko niekontrolowanego ujawnienia informacji poufnych i/lub stanowiących tajemnicę przedsiębiorstwa.

Niezależnie od posiedzeń, Komitet Audytu może żądać przedłożenia przez organy lub pracowników Spółki lub jednostek

powiązanych określonych informacji, dokumentacji lub wyjaśnień, w tym z zakresu księgowości, nansów, audytu

wewnętrznego i zarządzania ryzykiem, ilekroć jest to niezbędne do wykonywania zadań Komitetu Audytu. Dodatkowo,

Komitet Audytu przedkłada Radzie Nadzorczej: (i) podjęte wnioski, stanowiska i rekomendacje wypracowane w związku

z wykonywaniem funkcji Komitetu Audytu w terminie umożliwiającym terminowe podjęcie przez Radę Nadzorczą

odpowiednich działań, (ii) raz w roku sprawozdanie ze swojej działalności w danym roku obrotowym, przed terminem

zatwierdzania sprawozdań rocznych, umożliwiającym Radzie Nadzorczej uwzględnienie treści tego sprawozdania w

rocznym sprawozdaniu Rady Nadzorczej i ocenie sytuacji Spółki.

W roku 2025 odbyło się 6 posiedzeń Komitetu Audytu.

Kryteria niezależności

W roku 2025 następujący członkowie Komitetu Audytu spełniali kryteria niezależności wymagane Ustawą o Biegłych

Rewidentach: Agnieszka Netter oraz Anna Duszańska.

Kryterium wiedzy i umiejętności z zakresu rewizji nansowej

W roku 2025 członkami Komitetu Audytu spełniającymi kryterium posiadania wiedzy i umiejętności

w zakresie rachunkowości oraz badania sprawozdań nansowych były Anna Duszańska i Agnieszka Netter.

ANNA DUSZAŃSKA

Posiada wiedzę w zakresie rachunkowości wynikającą z uzyskania w 1999 roku tytułu magistra na Uniwersytecie

Ekonomicznym w Krakowie na kierunku Rachunkowość. Ponadto, jej wiedzę z zakresu rachunkowości i badania

sprawozdań nansowych potwierdzają uzyskane w 2006 roku uprawnienia biegłego rewidenta, a także posiadany

certykat ACCA. Anna Duszańska posiada również doświadczenie z zakresu rachunkowości i badania sprawozdań

nansowych, które wynika m.in. z wieloletniej współpracy z wiodącą rmą zajmującą się audytem nansowym oraz

wiodącym europejskim liderem transportu kolejowego notowanym na GPW. Anna Duszańska posiada szerokie

doświadczenie z zakresu nie tylko międzynarodowych oraz polskich standardów rachunkowości,

ale również wymogów stawianych przed podmiotami giełdowymi oraz ich organami statutowymi.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 75

AGNIESZKA NETTER

Posiada wiedzę w zakresie badania sprawozdań nansowych, która wynika z uzyskania w 2001 roku tytułu magistra na

kierunku Finanse i Bankowość na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach oraz ukończenia w 2009 roku studiów

podyplomowych na kierunku Controlling, organizowanych przez Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach. Ponadto, jej

wiedzę w tym zakresie uzupełniają odbyte szkolenia z zakresu rachunkowości i MSSF. Ponadto, Agnieszka Wiśniewska

posiada doświadczenie z zakresu rachunkowości i badania sprawozdań nansowych, które wynika z wieloletniej pracy

w charakterze CFO (grupa kapitałowa Murapol S.A., 2014-2020) czy też pracy w działach księgowych, m.in. w

charakterze głównej księgowej spółek kapitałowych (Instytut Zdrowia Człowieka Sp. z o.o., 2001-2004; Proreal Sp. z

o.o., 2004-2006, grupa kapitałowa Murapol S.A., 2010-2014).

Kryterium wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa Emitent

W roku 2025 członkami Komitetu Audytu posiadającymi wiedze i umiejętności z zakresu branży, w której działa Emitent

byli Michał Dziuda i Agnieszka Netter.

MICHAŁ DZIUDA

Posiada doświadczenie w zakresie branży nieruchomościowej, w której działa Spółka. Jest założycielem i byłym

wieloletnim akcjonariuszem Murapol S.A. (do roku 2020) – wiodącego polskiego dewelopera. Przez wiele lat zarządzał

również grupą kapitałową Murapol S.A., pełniąc funkcję w zarządzie Murapol S.A. oraz spółek wchodzących w skład ww.

grupy. Jest również założycielem Grupy Cavatina, w której zasiadał w zarządach spółek wchodzących w jej skład, w tym

Emitenta.

AGNIESZKA NETTER

Posiada doświadczenie w zakresie branży, w której działa Spółka, wynikające z wieloletniej współpracy (2007-2020) z

grupą kapitałową Murapol S.A.

11. Informacje dotyczące podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań nansowych Spółki

Główne założenia polityki wyboru rmy audytorskiej oraz polityki świadczenia przez rmę audytorską przeprowadzającą badanie,

przez podmioty powiązane z tą rmą audytorską oraz przez członka sieci rmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących

badaniem sprawozdania nansowego

Zgodnie z postanowieniami Statutu oraz przyjętą w Spółce polityką wyboru rmy audytorskiej organem dokonującym

wyboru rmy audytorskiej przeprowadzającej badanie jednostkowego oraz skonsolidowanego sprawozdania

nansowego Spółki jest Rada Nadzorcza. Wybór następuje po uzyskaniu rekomendacji Komitetu Audytu. Przed wyborem

rmy audytorskiej Dyrektor Finansowy/CFO Spółki sporządza zapytanie ofertowe dotyczące przeglądu i badania

śródrocznych oraz rocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań nansowych, jak też rocznych sprawozdań

podmiotów zależnych, które z mocy Ustawy o Rachunkowości podlegają obowiązkowemu badaniu. Zapytanie ofertowe

jest kierowane co najmniej do trzech rm audytorskich. Dyrektor Finansowy/CFO Spółki przekazuje zebrane oferty do

Przewodniczącego Komitetu Audytu.

W przypadku gdy wybór rmy audytorskiej nie dotyczy przedłużenia umowy z rmą audytorską, przed dokonaniem

wyboru Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje rekomendację Komitetu Audytu członkom Rady Nadzorczej.

Rekomendacja zawiera m.in.: (i) dwie możliwości wyboru rmy audytorskiej wraz z uzasadnieniem oraz wskazanie

uzasadnionej preferencji Komitetu Audytu wobec jednej z nich, (ii) oświadczenia co do przebiegu procedury wyboru

wymagane Ustawą o Biegłych Rewidentach, (iii) krótki opis przeprowadzonych bezpośrednich negocjacji z

zainteresowanymi oferentami, (iv) podsumowanie zatwierdzonego przez Komitet Audytu sprawozdania zawierającego

wnioski z przeprowadzonej procedury wyboru oraz (v) wskazanie, że uwzględniono ustalenia i wnioski zawarte w

rocznym sprawozdaniu, o którym mowa w art. 90 ust. 5 Ustawy o Biegłych Rewidentach, mogące wpłynąć na wybór rmy

audytorskiej.

W przypadku gdy wybór rmy audytorskiej dotyczy przedłużenia umowy z rmą audytorską, przed dokonaniem wyboru

Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje rekomendację Komitetu Audytu członkom Rady Nadzorczej.

Rekomendacja zawiera m.in.: (i) wskazanie rmy audytorskiej, której proponuje się powierzyć badanie ustawowe, (ii)

oświadczenie, że rekomendacja jest wolna od wpływów stron trzecich oraz (iii) stwierdzenie, że Spółka nie zawarła umów

zawierających klauzule, o których mowa w art. 66 ust. 5a Ustawy o Rachunkowości.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 76

Rada Nadzorcza przy wyborze Podmiotu Uprawnionego bierze pod uwagę rekomendację Komitetu Audytu oraz

niezależne ustalenia i wnioski zawarte w rocznym sprawozdaniu, o którym mowa w art. 90 ust. 5 Ustawy o Biegłych

Rewidentach.

W zakresie polityki świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem sprawozdania nansowego Spółka stosuje

art. 136 Ustawy o Biegłych Rewidentach, w szczególności w zakresie usług zabronionych. Przed powierzeniem rmie

audytorskiej świadczenia ww. usług Komitet Audytu dokonuje oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności, o której

mowa w art. 69–73 Ustawy o Biegłych Rewidentach. Wyniki przeprowadzonej analizy Przewodniczący Komitetu Audytu

przekazuje Radzie Nadzorczej i Zarządowi.

Rekomendacja dotycząca wyboru rmy audytorskiej do przeprowadzenia badania

Rekomendacja dotycząca wyboru rmy audytorskiej do przeprowadzenia badania spełniała obowiązujące warunki i

kryteria oraz została sporządzona w następstwie zorganizowanej przez Spółkę procedury wyboru spełniającej

obowiązujące kryteria. Komitet Audytu przedstawił Radzie Nadzorczej rekomendację dotyczącą wyboru rmy

audytorskiej. W dniu 15 lipca 2025 roku Rada Nadzorcza Spółki Cavatina Holding S.A. podjęła uchwałę nr 1/07/2025 w

przedmiocie wyboru rmy audytorskiej uprawnionej do przeglądu śródrocznych sprawozdań nansowych Spółki oraz

badania rocznych sprawozdań nansowych Spółki za rok 2025-2026.. Rada Nadzorcza dokonała wyboru BDO spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie do przeprowadzenia badania jednostkowego i

skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki za lata 2025-2026.

Świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem

W latach 2023-2024 rma audytorska badająca sprawozdanie nansowe oraz skonsolidowane sprawozdanie nansowe

Spółki świadczyła na rzecz Spółki dozwolone usługi niebędące badaniem takie jak przegląd półrocznych sprawozdań

nansowych spółki i grupy kapitałowej. Przed powierzeniem rmie audytorskiej świadczenia ww. usług Komitet Audytu

dokonał oceny niezależności rmy audytorskiej zgodnie z Ustawą o Biegłych Rewidentach oraz wyraził zgodę na

świadczenie tych usług.

12. Polityka różnorodności organów emitenta

Emitent nie spełnia kryteriów przewidzianych w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w

sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków

uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim

(Dz.U. z 2018 r., poz. 757) obligujących do przedstawienia opisu polityki różnorodności organów Spółki.

Spółka nie posiada odrębnego dokumentu pod nazwą „Polityka różnorodności” w odniesieniu do organów zarządzających

i nadzorujących, chociaż w praktyce stosuje zasadę równego traktowania wszystkich pracowników i współpracowników.

W roku 2025 Spółka spełniała zasadę co do składu Rady Nadzorczej. Z uwagi na skład Zarządu, który w roku 2025 nie

spełniał wymogu zróżnicowania pod względem płci, Spółka nie stosowała zasady 2.1 dobrych praktyk. Spółka dopełni

starań, aby w przyszłości zasada ta została przyjęta do stosowania.

Rafał Malarz

Daniel Draga

Szymon Będkowski

Prezes Zarządu

Wiceprezes Zarządu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 77