CAVATINA HOLDING SPÓŁKA AKCYJNA
SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY
DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM
Z BADANIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA
KRAKÓW, 30 MARCA 2026 ROKU
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
SPIS TREŚCI
Sprawozdanie z całkowitych dochodów ......................................................................................................................................... 3
Sprawozdanie z sytuacji finansowej .................................................................................................................................................. 4
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych ...................................................................................................................................... 5
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ................................................................................................................................. 7
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................. 8
1. Informacje ogólne ............................................................................................................................................................................ 8
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ....................................................................................... 8
3. Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki ........................................................................................................................ 8
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ........................................................................................................................... 9
5. Inwestycje Spółki ............................................................................................................................................................................. 9
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach .............................................................................11
6.1. Profesjonalny osąd .........................................................................................................................................................11
6.2. Niepewność szacunków i założeń ............................................................................................................................12
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ......................................................................................................14
7.1. Oświadczenie o zgodności ..........................................................................................................................................16
7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego ............................................................................16
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie oraz zmiany
stosowanych zasad rachunkowości ........................................................................................................................................16
9. Istotne zasady (polityka) rachunkowości .............................................................................................................................20
9.1. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej .............................................................................................20
9.2. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach ...........20
9.3. Aktywa finansowe ..........................................................................................................................................................23
9.4. Wycena do wartości godziwej ...................................................................................................................................25
9.5. Utrata wartości aktywów finansowych .................................................................................................................25
9.6. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz pozostałe należności ......................................................26
9.7. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych .....................................................................................27
9.8. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne .....................................................................27
9.9. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania .........................................................27
9.10. Modyfikacja zobowiązań finansowych i zmiana oczekiwanych przepływów pieniężnych z
zobowiązań finansowych .............................................................................................................................................27
9.11. Rezerwy ..............................................................................................................................................................................28
9.12. Płatności w formie akcji................................................................................................................................................29
9.13. Przychody ..........................................................................................................................................................................30
9.14. Podatki ................................................................................................................................................................................30
9.15. Zysk netto na akcję .........................................................................................................................................................32
10. Przychody i koszty.........................................................................................................................................................................32
10.1. Przychody z tytułu poręczeń i odsetek ..................................................................................................................32
10.2. Koszty z tytułu poręczeń i odsetek ..........................................................................................................................32
10.3. Koszty według rodzajów – koszty ogólnego zarządu .......................................................................................33
10.4. Dywidendy otrzymane..................................................................................................................................................33
10.5. Pozostałe przychody (koszty) operacyjne ............................................................................................................33
10.6. Inne przychody (koszty) finansowe .........................................................................................................................33
11. Podatek dochodowy .....................................................................................................................................................................33
11.1. Obciążenie podatkowe .................................................................................................................................................33
11.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej .......................................................................................................34
11.3. Odroczony podatek dochodowy ..................................................................................................................................34
12. Zysk przypadający na jedną akcję ...........................................................................................................................................35
13. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty ....................................................................................................35
14. Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych ....................................................................................35
15. Pozostałe aktywa...........................................................................................................................................................................37
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
15.1. Pożyczki udzielone .........................................................................................................................................................37
15.2. Pozostałe aktywa niefinansowe................................................................................................................................39
16. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności handlowe i pozostałe ..............................................40
17. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty .........................................................................................................................................40
18. Kapitał podstawowy oraz pozostałe kapitały ....................................................................................................................40
18.1. Kapitał podstawowy ......................................................................................................................................................40
18.2. Niepodzielony zysk i ograniczenia w wypłacie dywidendy ...........................................................................40
19. Świadczenia pracownicze ...........................................................................................................................................................41
19.1. Programy motywacyjne na bazie akcji ...................................................................................................................41
20. Zadłużenie .........................................................................................................................................................................................41
21. Zmiany zobowiązań wynikających z działalności finansowej ........................................................................................45
22. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................................46
23. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze sprawozdania z sytuacji finansowej
niektórych pozycji oraz zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych ....................46
24. Zobowiązania warunkowe...........................................................................................................................................................47
24.1. Zobowiązania zabezpieczone na majątku jednostki .............................................................................................47
24.2. Zobowiązania warunkowe, w tym również udzielone przez jednostkę gwarancje i poręczenia, także
wekslowe ............................................................................................................................................................................47
24.3. Sprawy sądowe ....................................................................................................................................................................48
24.4. Rozliczenia podatkowe.....................................................................................................................................................48
25. Informacje o podmiotach powiązanych ..................................................................................................................................49
25.1. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi ....................................................................................................52
25.2. Transakcje z udziałem członków Zarządu ................................................................................................................52
25.3. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki ..............................................................................................................52
26. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej ................................................................53
27. Struktura Akcjonariatu oraz znaczący akcjonariusze Spółki, w tym osoby zarządzające i nadzorujące
Spółkę .................................................................................................................................................................................................53
27.1. Struktura Akcjonariatu .................................................................................................................................................53
27.2. Znaczący Akcjonariusze ...............................................................................................................................................53
27.3. Zestawienie stanu posiadania akcji Spółki lub uprawień do nich przez osoby zarządzające i
nadzorujące Spółką ........................................................................................................................................................54
28. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ..............................................................................................................54
28.1. Ryzyko stopy procentowej ..........................................................................................................................................55
28.2. Ryzyko walutowe ............................................................................................................................................................55
28.3. Ryzyko kredytowe ..........................................................................................................................................................56
28.4. Ryzyko związane z płynnością ...................................................................................................................................57
28.5. Ryzyko negatywnego wpływu na środowisko naturalne ................................................................................57
29. Instrumenty finansowe ...............................................................................................................................................................58
29.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych.........................................................58
30. Zarządzanie kapitałem ................................................................................................................................................................59
31. Struktura zatrudnienia ................................................................................................................................................................59
32. Inwazja Rosji na Ukrainę, konflikt w rejonie Zatoki Perskiej ........................................................................................59
33. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym .......................................................................................................................60
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
3
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Nota
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
Działalność kontynuowana
Przychody z tytułu odsetek i poręczeń
10.1
70 256
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
14
65 428
Koszty z tytułu odsetek i poręczeń
10.2
(93 295)
Koszty ogólnego zarządu
10.3
(5 705)
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne
10.5
16
Zysk z działalności operacyjnej
36 700
Zysk ze sprzedaży jednostki zależnej
Pozostałe przychody finansowe
10.6
6 398
Pozostałe koszty finansowe
10.6
(608)
Zysk brutto
42 490
Podatek dochodowy
11
4 331
Zysk netto z działalności kontynuowanej
46 821
Zysk netto
46 821
CAŁKOWITY DOCHÓD ZA OKRES
46 821
Zysk na jedną akcję:
– podstawowy z zysku za rok obrotowy (PLN)
12
1,84
– rozwodniony z zysku za rok obrotowy (PLN)
12
1,84
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
4
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU
AKTYWA
Nota
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
14
1 068 877
968 444
Pożyczki udzielone
15.1
1 399 012
1 265 202
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
11.3
10 254
5 923
2 478 143
2 239 569
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności
handlowe i pozostałe
16
8 937
5 472
Należności z tytułu podatku dochodowego
-
-
Pożyczki udzielone
15.1
-
-
Pozostałe aktywa finansowe
17
-
2 530
Pozostałe aktywa niefinansowe
15.2
1 614
1 067
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
17
26 992
268
37 543
9 337
SUMA AKTYWÓW
2 515 686
2 248 906
PASYWA
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
18.1
330 538
330 538
Kapitał zapasowy
18.2
824 140
775 081
Zyski zatrzymane
135 387
137 625
1 290 065
1 243 244
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych
20
509 320
457 963
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
20
56 111
20 765
Obligacje
20
514 042
269 895
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
-
-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
11.3
-
-
1 079 473
748 623
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych
20
103 678
95 848
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
20
-
43 790
Obligacje
20
36 593
111 936
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
22
5 877
5 465
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
-
-
146 148
257 039
Zobowiązania ogółem
1 225 621
1 005 662
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
2 515 686
2 248 906
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
5
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Nota
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
Zysk brutto
42 490
45 329
Korekty o pozycje:
(97 835)
(92 949)
Dywidendy otrzymane
10.4
-
-
Udział w zyskach jednostek zależnych i
współkontrolowanych wycenianych metodą praw
własności
14
(65 428)
(65 608)
Zysk ze zbycia jednostki zależnej
14
-
-
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności
z tytułu poręczeń, należności handlowych i
pozostałych
23
2 070
2 286
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu pozostałych
aktywów
(547)
(409)
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań,
z wyjątkiem kredytów i pożyczek
23
412
3 216
Odsetki z tytułu pożyczek, kredytów i obligacji
23
(29 876)
(40 422)
Podatek dochodowy zapłacony
-
(163)
Pozostałe
23
(4 466)
8 151
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(55 345)
(47 620)
Przepływy środków pieniężnych
z działalności inwestycyjnej
Wpływy
198 921
145 739
Sprzedaż inwestycji w jednostkach zależnych
i współkontrolowanych
14
-
-
Spłata udzielonych pożyczek
198 921
145 739
Wydatki
253 256
190 148
Nabycie inwestycji w jednostkach zależnych
i współkontrolowanych
-
-
Nabycie pozostałych aktywów finansowych
-
-
Udzielenie pożyczek
253 256
190 148
Pozostałe
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(54 335)
(44 409)
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
6
SPRAWODANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [C.D.]
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Nota
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Przepływy środków pieniężnych
z działalności finansowej
Wpływy
1 184 788
918 226
Wpływy z tytułu emisji akcji
-
-
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów
907 920
784 678
Emisja obligacji
276 868
133 548
Wydatki
1 048 384
828 320
Spłata pożyczek i kredytów
931 931
751 808
Wykup dłużnych papierów wartościowych
116 453
76 512
Dywidendy wypłacone
13
-
-
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
136 404
89 906
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów
26 724
(2 123)
Środki pieniężne na początek okresu
268
2 391
Środki pieniężne na koniec okresu
26 992
268
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
7
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
ogółem
Na dzień 1 stycznia 2025 roku
330 538
775 081
137 625
1 243 244
Zysk netto za rok
-
-
46 821
46 821
Inne całkowite dochody netto za rok
-
-
-
-
Całkowity dochód za rok
-
-
46 821
46 821
- Wypłata dywidendy
13
-
-
-
-
- Przekazanie zysku netto na kapitał zapasowy
-
49 059
(49 059)
-
Na dzień 31 grudnia 2025 roku
330 538
824 140
135 387
1 290 065
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2024 ROKU
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
ogółem
Na dzień 1 stycznia 2024 roku
330 538
676 251
187 396
1 194 185
Zysk netto za rok
-
-
49 059
49 059
Inne całkowite dochody netto za rok
-
-
-
-
Całkowity dochód za rok
-
-
49 059
49 059
- Wypłata dywidendy
13
-
-
-
-
- Przekazanie zysku netto na kapitał zapasowy
-
98 830
(98 830)
-
Na dzień 31 grudnia 2024 roku
330 538
775 081
137 625
1 243 244
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
8
ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
1. Informacje ogólne
Cavatina Holding Spółka Akcyjna („Spółka” „Jednostka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia
19 lipca 2017 roku. Siedziba Spółki mieści się pod adresem: 30-552 Kraków, ul. Wielicka 20.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez
Sąd Rejonowy, XI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS
0000690167. Spółce nadano numer statystyczny REGON 368028192 i numer NIP 6793154645.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest działalność holdingowa, zarządzanie strukturą
Grupy Kapitałowej oraz spółkami zależnymi prowadzącymi zarówno działalność budowlaną,
inwestycyjną, generalnego wykonawstwa. Jednostka dominująca prowadzi również działalność
polegającą na zarządzaniu polityką finansową w Grupie Kapitałowej, zarządzaniu płynnością
finansową Grupy, pozyskiwaniem kapitału (finansowania) na rozwój Grupy, między innymi w postaci
emisji obligacji oraz udzielaniu pożyczek spółkom powiązanym z Grupy Kapitałowej.
Podmiotem bezpośrednio dominującym Spółki jest Cavatina Group S.A. Podmiotem dominującym
najwyższego szczebla jest spółka Cavatina Sp. z o.o.
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025
roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 30 marca 2026 roku.
3. Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki
W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego wchodzili:
• Prezes Zarządu - Rafał Malarz,
• Wiceprezes Zarządu - Daniel Draga,
• Wiceprezes Zarządu - Szymon Będkowski.
W okresie sprawozdawczym oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego skład
Zarządu Spółki nie zmienił się.
Wspólna kadencja Zarządu upływa z dniem 19 lipca 2027 roku.
W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku wchodzili:
• Michał Dziuda,
• Filip Dziuda,
• Paulina Kulejewska,
• Anna Duszańska,
• Agnieszka Netter.
Wspólna kadencja Rady Nadzorczej upłynęła z dniem 31 grudnia 2025 roku. Na podstawie uchwał
podjętych przez Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Wspólników w dniu 7 stycznia 2026 roku
w skład Rady Nadzorczej, na wspólną 5 letnią kadencje upływającą dnia 31 grudnia 2031 roku, weszli:
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
9
• Michał Dziuda,
• Filip Dziuda,
• Patrycja Lesiak – Święcek.
• Krzysztof Smołka,
• Agnieszka Netter.
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd w dniu 30 marca
2026 roku.
5. Inwestycje Spółki
Spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych i współkontrolowanych:
Nazwa jednostki
Siedziba
Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Cavatina GW Sp. z o.o.
Kraków
generalny wykonawca robót budowlanych
100%
100%
Equal I Sp. z o.o.
Kraków
zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal A w Krakowie
100%
100%
100K Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal B w Krakowie
100%
100%
Equal III Sp. z o.o.
Kraków
zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży
nieruchomości
100%
100%
Diamentum Office Sp. z
o.o.
Kraków
zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Diamentum Office we
Wrocławiu
100%
100%
Cavatina Real Estate
Services Sp. z o.o. (dawniej:
Carbon Tower Sp. z o.o.)
Kraków
zarządzanie nieruchomościami inwestycyjnymi Grupy
Kapitałowej
100%
100%
Grundmanna Apartments
Sp. z o.o. (dawniej:
Tischnera Office Sp. z o.o.)
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość mieszkaniową
100%
100%
Cavatina Office Sp. z o.o.
Warszawa
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Chmielna 89 zlokalizowaną w Warszawie
35%
(jednostka
współkontrol.)
35%
(jednostka
współkontrol.)
Cavatina & Partners
International Sp. z o.o.
w likwidacji
Kraków
brak działalności operacyjnej
100%
100%
Deweloper Media Sp. z o.o.
w likwidacji
Kraków
brak działalności operacyjnej
100%
100%
Cavatina SPV 1 Sp. z o. o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 2 Sp. z o. o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Cavatina
Hall zlokalizowaną w Bielsku-Białej
100%
100%
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal D
zlokalizowaną w Krakowie
100%
100%
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
Kraków
zarządzanie środkami finansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Ocean Office Park A
100%
100%
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
10
Nazwa jednostki
Siedziba
Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
zlokalizowanej w Krakowie (nieruchomości sprzedana
w 2022 roku)
Cavatina SPV 7 Sp. z o. o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Global
Office Park A zlokalizowaną w Katowicach
100%
100%
Cavatina SPV 8 Sp. z o. o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio
Office A zlokalizowaną w Gdańsku
100%
100%
Cavatina SPV 9 Sp. z o. o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość mieszkaniową
100%
100%
Quickwork Sp. z o.o.
Kraków
wynajem powierzchni biurowych w systemie biur
serwisowych (serviced offices)
100%
100%
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Global
Office Park C zlokalizowaną w Katowicach
100%
100%
Cavatina Architects
GmbH (obecnie: Cavatina
Art GmbH)
Berlin,
Niemcy
rozwijanie działalności grupy na rynkach
zagranicznych (brak działalności operacyjnej)
-
100%
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Quorum D zlokalizowaną we Wrocławiu
100%
100%
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Cavatina Hall B zlokalizowaną w Bielsku-Białej
100%
100%
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio
Office B zlokalizowaną w Gdańsku
100%
100%
Salvaterra Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja, najem i zarządzanie nieruchomością
biurową Quorum A we Wrocławiu
100%
100%
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową
100%
100%
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Ocean Office B zlokalizowaną w Krakowie
100%
100%
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Giardini Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Jardin Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Ocean Office D w Krakowie
100%
100%
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.*
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową
100%
100%
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
11
Nazwa jednostki
Siedziba
Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
Kraków
Najem i zarządzenie nieruchomością Grundmanna
Office Park zlokalizowaną w Katowicach
100%
100%
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
Kraków
przygotowanie inwestycji w nieruchomość
komercyjną
95%
95%
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością WiMa D
zlokalizowaną w Łodzi
100%
100%
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.*
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową Belg Apartamenty
100%
100%
Cavatina CUW Sp. z o.o.
Kraków
centrum usług wspólnych świadczące usługi na
rzecz grupy Cavatina
100%
100%
Cavatina WiMa Sp. z o.o.*
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową Wima Apartments
100%
100%
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
Kraków
działalność holdingowa
100%
100%
*spółki bezpośrednio zależne od spółki Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku udział w ogólnej liczbie głosów
posiadany przez Spółkę w podmiotach zależnych i wspólnych przedsięwzięciach jest równy udziałowi
Spółki w kapitałach tych jednostek. Wyjątek stanowi Spółka Cavatina Office Sp. z o.o., w której Spółka
posiada 35% udziałów oraz 50% głosów na Walnym Zgromadzeniu Wspólników.
Inwestycje w wyżej wymienionych jednostkach zostały dokonane na czas nieoznaczony.
W 2025 roku spółka Cavatina Architects GmbH została sprzedana jednostce dominującej najwyższego
szczebla za 25 tys. EUR oraz spółka Tischnera Office Sp. z o.o. zmieniła nazwę na Grundmanna
Apartments Sp. z o.o.
W 2024 roku nie było zmian w strukturze Grupy poza sprzedażą 5% udziałów w spółce Cavatina SPV
26 Sp. z o.o.
Po dniu bilansowym Spółka sprzedała jednostkę zależną Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. jednostce
powiązanej Cavare S.A. oraz Cavatina & Partners International Sp. z o.o. w likwidacji, została
wykreślona z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
6.1. Profesjonalny osąd
Sporządzenie sprawozdania finansowego Spółki wymaga od Zarządu dokonania osądów, szacunków
oraz założeń, które mają wpływ na prezentowane przychody, koszty, aktywa i zobowiązania i
powiązane z nimi noty oraz ujawnienia dotyczące zobowiązań warunkowych. Niepewność co do tych
założeń i szacunków może spowodować istotne korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań
w przyszłości.
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości Zarząd dokonał następujących osądów, które
mają największy wpływ na przedstawiane wartości bilansowe aktywów i zobowiązań.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
12
USTALENIE WSPÓŁKONTROLI
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym
ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do
aktywów netto wynikających z ustalenia umownego.
W 2020 roku Spółka dokonała zbycia 65% udziałów w jednostce zależnej Cavatina Office Sp. z o.o.
W wyniku postanowień umownych, oprócz pozostałych 35% udziałów w kapitale jednostki, Spółka
otrzymała uprzywilejowanie co do głosu, dające dodatkowe 15% głosów przy podejmowaniu
wszystkich decyzji dotyczących działalności Cavatina Office Sp. z o.o. Dodatkowo Spółka ma prawo
wyboru połowy członków Zarządu. Wszelkie decyzje wymagają współpracy i zgody obydwu stron
umowy, a kwestie sporne rozstrzygane będą w drodze arbitrażu.
Analiza powyższych czynników wskazuje na fakt sprawowania współkontroli nad Cavatina Office Sp.
z o.o. W sprawozdaniu finansowym jednostka prezentowana jest jako spółka współkontrolowana, a do
jej wyceny stosuję się metodę praw własności zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.2. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania nie występują dodatkowe porozumienia ani umowy, z których
wynikałyby dodatkowe prawa udziałowców w zakresie kontroli nad Cavatina Office Sp. z o.o.
OCENA CZY POŻYCZKI UDZIELONE STANOWIĄ W SWOJEJ ISTOCIE CZĘŚĆ INWESTYCJI
NETTO SPÓŁKI W JEDNOSTCE ZALEŻNEJ LUB WSPÓŁKONTROLOWANEJ
Wszelkie pozycje, których rozliczenie nie jest ani planowane, ani prawdopodobne w dającej się
przewidzieć przyszłości, stanowią w swojej istocie powiększenie wartości udziału Spółki w danej
jednostce zależnej lub współkontrolowanej. Pozycje takie mogą obejmować akcje uprzywilejowane
i należności długoterminowe lub pożyczki. Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego
sprawozdania finansowego Zarząd ocenia, że wszystkie pożyczki udzielone zostaną spłacone zgodnie
z harmonogramem spłat ustalonym w umowach tych pożyczek.
KLASYFIKACJA POŻYCZEK UDZIELONYCH
Spółka jako pożyczkodawca dokonuje klasyfikacji pożyczek udzielonych jako wyceniany po
początkowym ujęciu w zamortyzowanym koszcie albo w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody bądź w wartości godziwej przez wynik finansowy na podstawie:
a) modelu biznesowego Spółki w zakresie zarządzania pożyczkami udzielonymi oraz
b) charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla pożyczek udzielonych (tzw.
test umownych przepływów pieniężnych).
Polityka rachunkowości Spółki w zakresie klasyfikacji i wyceny aktywów finansowych została opisana
szerzej w punkcie 9.3 niniejszego sprawozdania finansowego.
W przypadku pożyczek udzielonych jednostce specjalnego przeznaczenia, które stanowią jedyne
źródło finansowania zakupu nieruchomości inwestycyjnych (kapitał własny pożyczkobiorcy jest
nieistotny na moment udzielenia pożyczki), Spółka ocenia, że charakterystyka wynikających z umowy
przepływów pieniężnych nie odpowiada jedynie spłacie kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej
pozostałej do spłaty i wycenia takie pożyczki w wartości godziwej przez wynik finansowy.
6.2. Niepewność szacunków i założeń
Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności
występujące na dzień bilansowy, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości
bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym roku finansowym. Spółka przyjęła założenia i
szacunki na temat przyszłości na podstawie wiedzy posiadanej podczas sporządzania sprawozdania
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
13
finansowego. Występujące założenia i szacunki mogą ulec zmianie na skutek wydarzeń w przyszłości
wynikających ze zmian rynkowych lub zmian niebędących pod kontrolą Spółki. Takie zmiany są
odzwierciedlane w szacunkach lub założeniach w chwili wystąpienia.
UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH STOWARZYSZONYCH
I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Spółka dokonała analizy przesłanek utraty wartości posiadanych udziałów i akcji w jednostkach
zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.2. Na
podstawie przeprowadzonej analizy nie stwierdzono występowania przesłanek świadczących o
utracie wartości inwestycji w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych i w
konsekwencji nie przeprowadzano testów na utratę ich wartości.
UTRATA WARTOŚCI UDZIELONYCH POŻYCZEK
Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych pożyczek w kwocie
równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie
9.5. W okresach prezentowanych w niniejszym sprawozdaniu finansowym nie stwierdzono wzrostu
ryzyka kredytowego, prowadzącego do rozpoznania dodatkowych odpisów z tytułu utraty wartości
udzielonych pożyczek. Pożyczki zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka.
WARTOŚĆ GODZIWA POŻYCZEK UDZIELONYCH
Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się
wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Spółka
kieruje się profesjonalnym osądem.
W przypadku pożyczek udzielonych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, pomiar
wartości godziwej został sklasyfikowany na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej.
Spółka ustala wartość godziwą pożyczek udzielonych przy użyciu technik wartości bieżącej – umowne
przepływy pieniężne pożyczek są dyskontowane według szacunkowej stopy rynkowej (rynkowej stopy
zwrotu), która uwzględnia korektę względem ryzyka związanego z przepływami pieniężnymi
wycenianych pożyczek.
RYZYKO KREDYTOWE ZWIĄZANE Z UDZIELONYMI PORĘCZENIAMI
Spółka udziela poręczeń spłaty zobowiązań jednostek zależnych i współkontrolowanych z tytułu
otrzymywanych przez te jednostki kredytów budowalnych, inwestycyjnych oraz innych umów
o podobnym charakterze. Poręczenia takie stanowią gwarancje finansowe w rozumieniu MSSF 9
Instrumenty finansowe. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek
zależnych i współkontrolowanych, Spółka ma pełną możliwość monitorowania ryzyka kredytowego
związanego z wystawionymi poręczeniami. Jednostki zależne i współkontrolowane mają pełną
zdolność i gotowość do wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych, wobec czego Zarząd
Spółki nie stwierdził istnienia istotnych oczekiwanych strat kredytowych z tytułu udzielonych przez
Spółkę poręczeń.
NIEPEWNOŚĆ ZWIĄZANA Z ROZLICZENIAMI PODATKOWYMI
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz
obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany
powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne
ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają
również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów
podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i
przedsiębiorstwami.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
14
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania
wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą
zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce
jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić
w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu
uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom („GAAR”). GAAR ma
zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu
uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność
dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych
okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność
nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie
występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących
mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się
znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej
wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających
przepisom GAAR. Nowe regulacje wymagają znacznie większego osądu przy ocenie skutków
podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po
dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów
umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników
prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja Spółki.
Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku
dochodowego przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę
podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi i stawki
podatkowe, uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.
Gdy istnieje niepewność co do tego, czy i w jakim zakresie organ podatkowy będzie akceptował
poszczególne rozliczenia podatkowe transakcji, Spółka ujmuje te rozliczenia uwzględniając ocenę
niepewności.
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki dnia 19 marca 2021 roku na podstawie art.
45 ust. 1a i art. 45 ust. 1c oraz art. 55 ust. 6 i art. 55 ust. 8 Ustawy z dnia 29 września 1994 roku
o rachunkowości podjęło uchwałę o zmianie polityki rachunkowości i rozpoczęciu sporządzania od
dnia 1 stycznia 2020 roku, dla celów statutowych sprawozdań oraz skonsolidowanych sprawozdań
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości (MSR) / Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie
rozporządzeń Komisji Europejskiej.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego,
z wyjątkiem udziałów w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych, które
wyceniane są metodą praw własności oraz pożyczek udzielonych spełniających kryteria płynące z
MSSF 9 do ich wyceny w wartości godziwej.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
15
Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a wszystkie wartości, o ile nie
wskazano inaczej, podane są również w tysiącach PLN.
Prezentacja wartości w tysiącach złotych może powodować różnice w wartościach pozycji
w sprawozdaniu finansowym, wynikające z zaokrągleń, które nie powinny przekraczać jednego tysiąca
złotych.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę oraz Grupę Kapitałową Cavatina Holding S.A. („Grupa”), której jest
jednostką dominującą, a Zarząd nie identyfikuje istotnej niepewności w tym obszarze.
Działalność Spółki jest ściśle powiązana z działalnością Grupy. W toku analizy zasadności przyjęcia
zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Grupy za okres
12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności,
w szczególności w obszarze dostępnych dla Grupy źródeł finansowania (również w kontekście
poziomów wskaźników finansowych do których przestrzegania zobowiązania jest Grupa) oraz
planowanych harmonogramów realizacji poszczególnych projektów inwestycyjnych, jak i oczekiwania
co do sytuacji rynkowo-gospodarczej.
Po stronie wpływów ujętych w prognozie, najważniejsze kategorie to:
• przepływy, które są zabezpieczone podpisanymi umowami, a które to stanowią znaczącą część
zaplanowanych wpływów, z których Grupa może skorzystać m. in. w oparciu o odpowiednie
zaawansowanie ponoszonych nakładów inwestycyjnych, w kwocie ok. 283 mln PLN;
• przepływy związane ze sprzedażą zakończonych jak i realizowanych i planowanych projektów
mieszkaniowych, w kwocie ok. 257 mln PLN;
• przepływy wynikające z emisji jednej lub większej ilości serii obligacji emitowanych zarówno na
podstawie prospektu jak i w oparciu o dostępne zwolnienia prospektowe, w kwocie ok. 192 mln
PLN;
• przepływy związane z rolowaniem zapadających zobowiązań finansowych innych niż kredyty
obrotowe, w kwocie ok. 148 mln PLN;
Prognoza zakłada również utrzymywanie na poziomie zbliżonym do obecnego zadłużenia z tytułu
kredytów obrotowych, zgodnie z dotychczasową historią i doświadczeniami Grupy.
Po stronie wydatków kluczowe znaczenie mają planowane nakłady inwestycyjne. W tym obszarze
Grupę wspiera możliwość elastycznego zarządzania procesem inwestycyjnym (przede wszystkim na
skutek zachowania w Grupie kompetencji związanych z generalnym wykonawstwem), w tym, w razie
takiej konieczności, możliwość zmiany harmonogramu realizacji zaplanowanych inwestycji, co pozwala
na efektywne dopasowywanie tempa realizowanych wydatków inwestycyjnych do stopnia
zapewnienia źródeł ich finansowania.
Realizacja prognozy w oparciu o powyższe zdarzenia jest obarczona ryzykiem wynikającym
z możliwości opóźnienia tychże zdarzeń względem planu lub nie pozyskania finansowania
w założonych wartościach oraz źródłach ich pochodzenia. Ze względu na zawarte umowy oraz obecny
poziom zaawansowania procesów pozyskiwania finansowania, poziom takiego ryzyka został oceniony
przez Zarząd jako nie powodujący istotnej niepewności w obszarze kontynuacji działalności. Niemniej,
w razie takiej potrzeby Grupa będzie korzystać z dostępnych dla niej alternatywnych możliwości
zapewniania finansowania dalszej działalności, które nie zostały uwzględnione w przygotowanej
prognozie, takich jak częściowe refinansowanie wydatków poniesionych na zakup bardzo dobrze
położonych gruntów (również poprzez emisję obligacji) z banku ziemi Grupy, atrakcyjnych z puntu
widzenia potencjalnych inwestorów, które są wolne od jakichkolwiek obciążeń lub sprzedaż części
posiadanych aktywów. Zarząd ocenia powyższe alternatywne możliwości zapewniania finansowania
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
16
jako możliwe do realizacji w odpowiednim czasie między innymi na podstawie doświadczeń
historycznych, analizie transakcji rynkowych, które miały miejsce w ostatnim czasie jak i analizie
statusu rozmów z parterami Grupy w wyżej wymienionych obszarach.
Ocena powyższych zdarzeń jest kluczowa dla oceny zasadności przyjęcia założenia kontynuacji
działalności. Zarząd, w oparciu o własne doświadczenia i obserwacje sytuacji rynkowej, dokonał takiej
oceny w ramach wewnętrznej analizy i jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu
projekcji finansowych są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych, pozyskiwania
najemców oraz finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu. Mając na uwadze
przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż nie istnieje istotna niepewność kontynuacji
działalności i przygotował niniejsze sprawozdanie finansowe przy założeniu, że Spółka i jednostki
wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, tj. w okresie co najmniej 12 miesięcy
po dniu bilansowym, będą prowadziły działalność w niezmienionym istotnie zakresie.
7.1. Oświadczenie o zgodności
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez Unię Europejską („MSSF UE”)
obowiązującymi dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2025 roku. Na dzień
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w Unii
Europejskiej proces wprowadzania MSSF, MSSF mające zastosowanie do tego sprawozdania
finansowego nie różnią się od MSSF UE.
MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości („RMSR”).
7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego
Walutą funkcjonalną Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest PLN.
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a
nie weszły jeszcze w życie oraz zmiany stosowanych zasad
rachunkowości
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego
są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok
zakończony 31 grudnia 2024 roku, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów
oraz interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2025 roku
i później.
ZMIENIONE STANDARDY ORAZ INTERPRETACJE, KTÓRE MAJĄ ZASTOSOWANIE PO RAZ
PIERWSZY W 2025 ROKU
Wdrożenie standardów nie miało istotnych skutków dla sprawozdania finansowego. Spółka nie
dokonała korekty prezentacyjnej danych porównywalnych na dzień 31 grudnia 2025 roku i za rok
obrotowy zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku.
• Zmiany w MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych: Brak wymienialności waluty
opublikowane w dniu 15 sierpnia 2023 r.
Zmiany te wymagają od jednostek stosowania spójnego podejścia do oceny, czy dana waluta może być
wymieniona na inną walutę, a gdy nie jest to możliwe, do określenia kursu wymiany, który należy
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
17
zastosować, oraz ujawnienia informacji, które należy przedstawić. Zmiany mają zastosowanie do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku lub później.
Spółka stosuje zmieniony standard od 1 stycznia 2025 roku, aczkolwiek miana nie miała wpływu na
sprawozdanie finansowe Spółki.
STANDARDY I INTERPRETACJE, KTÓRE ZOSTAŁY OPUBLIKOWANE PRZEZ RADĘ
MIĘDZYNARODOWYCH STANDARDÓW RACHUNKOWOŚCI, JEDNAK NIE WESZŁY JESZCZE
W ŻYCIE
• MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych opublikowany w dniu 9 kwietnia
2024 r.
Nowy standard zastąpi MSR 1 i będzie mieć zastosowanie po raz pierwszy do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później. Nowy standard jest wynikiem tzw. projektu
podstawowych sprawozdań finansowych i ma na celu poprawę sposobu, w jaki jednostki przekazują
informacje w swoich sprawozdaniach finansowych.
Główne zmiany w nowym standardzie w porównaniu z poprzednimi wymogami MSR 1 obejmują:
1) Wprowadzenie kategorii i zdefiniowanych podsum/wierszy w rachunku zysków i strat
(sprawozdanie z całkowitych dochodów), które mają na celu uzyskanie dodatkowych istotnych
informacji i zapewnienie struktury rachunku zysków i strat, która jest bardziej porównywalna
między jednostkami. W szczególności wymaga się, aby pozycje przychodów i kosztów były
klasyfikowane do jednej z poniższych kategorii w rachunku zysków lub strat: Działalność
operacyjna, Działalność inwestycyjna, Działalność finansowa, Podatek dochodowy i Działalność
zaniechana. Jednostki będą też zobowiązane do prezentowania następujących sum cząstkowych:
zysk lub strata z działalności operacyjnej, zysk lub strata przed odsetkami i podatkiem dochodowym
(EBIT), zysk lub strata.
2) Wprowadzenie wymogów mających na celu poprawę agregacji i dezagregacji, które mają na celu
uzyskanie dodatkowych istotnych informacji i zapewnienie, że istotne informacje nie zostaną
zaciemnione. W szczególności MSSF 18 zawiera wytyczne dotyczące tego, czy informacje powinny
znajdować się w podstawowym sprawozdaniu finansowym (którego rolą jest dostarczenie
użytecznego ustrukturyzowanego podsumowania), czy w informacji dodatkowej. Jednostki będą
zobowiązane do identyfikacji aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów i kosztów,
które wynikają z poszczególnych transakcji lub innych zdarzeń, oraz do ich klasyfikacji na grupy w
oparciu o wspólne cechy, co skutkuje ujęciem zgrupowanej pozycji w podstawowym sprawozdaniu
finansowym, które mają co najmniej jedną wspólną cechę. Grupy te będą następnie rozdzielane w
oparciu o dalsze odmienne cechy, co skutkuje oddzielnym ujawnieniem istotnych pozycji w
informacji dodatkowej. Może zaistnieć potrzeba zagregowania nieistotnych pozycji o odmiennych
cechach, aby uniknąć zaciemnienia istotnych informacji. Jednostki powinny stosować stosowne
nagłówki z opisem lub, jeśli nie jest to możliwe, podawać w informacji dodatkowej informacje o
składzie takich zagregowanych pozycji.
3) W nowym standardzie wprowadzono bardziej rygorystyczne wytyczne dotyczące tego, czy analiza
kosztów operacyjnych ma być oparta o ich rodzaj czy funkcję/miejsce powstawania. Prezentacja
powinna odbywać się w sposób zapewniający najbardziej użyteczne ustrukturyzowane
podsumowanie kosztów operacyjnych poprzez uwzględnienie kilku czynników.
4) Wprowadzenie ujawnień dotyczących Zdefiniowanych przez Zarząd Mierników Wyników (MPM)
w informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego, które mają na celu zapewnienie
przejrzystości i dyscypliny w stosowaniu takich mierników i ujawnień w jednym miejscu. W
szczególności: MPM są definiowane jako sumy cząstkowe przychodów i kosztów, które są
wykorzystywane w informacjach przekazywanych publicznie użytkownikom sprawozdań
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
18
finansowych poza sprawozdaniami finansowymi, uzupełniają sumy lub sumy cząstkowe zawarte w
MSSF i przekazują pogląd kierownictwa na dany aspekt wyników finansowych jednostki.
Ujawnienia dotyczące MPM, które będą obowiązkowe: opis, dlaczego MPM przedstawia pogląd
kierownictwa na temat wyników; opis, w jaki sposób MPM został obliczony; opis, w jaki sposób dany
miernik/wskaźnik dostarcza użytecznych informacji na temat wyników finansowych jednostki;
uzgodnienie MPM z najbardziej bezpośrednio porównywalną sumą częściową lub całkowitą
określoną przez MSSF; oświadczenie, że MPM przedstawia pogląd kierownictwa na temat aspektu
wyników finansowych jednostki; wpływ podatku i udziałów niekontrolujących oddzielnie dla każdej
z różnic między MPM a najbardziej bezpośrednio porównywalną sumą częściową lub całkowitą
określoną przez MSSF; w przypadku zmiany sposobu obliczania MPM, wyjaśnienie przyczyn i
skutków zmiany.
Poza powyższymi zmianami standard wprowadza zmiany w MSR 7: wykorzystanie wyniku
operacyjnego jako jednego punktu wyjścia dla metody pośredniej raportowania przepływów
pieniężnych z działalności operacyjnej; oraz usunięcie alternatyw prezentacyjnych dla odsetek i
dywidend. Celem tych zmian jest zwiększenie porównywalności sprawozdania z przepływów
pieniężnych pomiędzy różnymi jednostkami.
Spółka zastosuje nowy standard nie wcześniej niż od 1 stycznia 2027 r. Na dzień sporządzenia
niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie pełnego wpływu
zastosowania nowego standardu.
Spółka jest w trakcie oceny wpływu nowego standardu na swoje sprawozdanie finansowe, szczególnie
w odniesieniu do swojego sprawozdania z całkowitych dochodów, sprawozdania z przepływów
pieniężnych oraz dodatkowych ujawnień wymaganych dla MPM. Spółka jest również w trakcie analizy
wpływu zawartych w standardzie zasad grupowania informacji w sprawozdaniu finansowym, w tym
pozycji ujmowanych do tej pory jako „inne” lub „pozostałe” (np. przychody/koszty operacyjne).
• MSSF 19 Jednostki zależne niepodlegające wymogom nadzoru publicznego („without Public
Accountability): Ujawnianie informacji opublikowany w dniu 9 maja 2024 r. wraz ze zmianami
opublikowanymi 21 sierpnia 2025 roku.
Standard MSSF 19 "Jednostki zależne niepodlegające wymogom nadzoru publicznego: Ujawnianie
informacji" zezwala jednostkom zależnym na ograniczone ujawnianie informacji przy stosowaniu
MSSF w swoich sprawozdaniach finansowych. MSSF 19 jest opcjonalny dla uprawnionych jednostek
zależnych i określa wymogi dotyczące ujawniania informacji dla tych jednostek zależnych, które
zdecydują się go zastosować. W sierpniu 2025 r. do standardu dodano poprawki, które miały na celu
jego uzupełnienie o wymogi dotyczące ujawniania informacji wynikające z nowych lub zmienionych
standardów MSSF, które nie zostały uwzględnione w pierwotnej wersji MSSF 19. Nowy standard
obowiązuje dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później,
przy czym dozwolone jest jego wcześniejsze zastosowanie.
Spółka nie będzie podlegać wymogom standardu ze względu na fakt bycia podmiotem podlegającym
publicznemu nadzorowi.
• Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 Zmiany w zakresie klasyfikacji i wyceny instrumentów
finansowych opublikowane w dniu 30 maja 2024 roku.
Zmiany doprecyzowują zasady klasyfikacji aktywów finansowych z uwzględnieniem aspektów
środowiskowych, społecznych, ładu korporacyjnego (ESG) i podobnych cech, powiązanych z danym
aktywem. Zmiany dotyczą również rozliczania zobowiązań za pośrednictwem elektronicznych
systemów płatności – doprecyzowują dzień, w którym składnik aktywów finansowych lub
zobowiązanie finansowe zostają wyłączone z bilansu. Zmiany mają zastosowanie do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
19
Spółka zastosuje zmienione standardy nie wcześniej niż od 1 stycznia 2026 roku. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie
wpływu zastosowania zmienionych standardów.
• Zmiany do różnych standardów wynikające z corocznego przeglądu Międzynarodowych
Standardów Sprawozdawczości Finansowej (Annual Improvements Volume 11) opublikowane
w dniu 18 lipca 2024 roku.
W wyniku dokonanego przeglądu MSSF wprowadzono drobne poprawki do następujących
standardów:
1) MSSF 1 - w zakresie rachunkowości zabezpieczeń dla jednostek stosujących MSSF po raz
pierwszy;
2) MSSF 7 - w zakresie ujęcia zysku lub straty w związku z zaprzestaniem ujmowania
instrumentów finansowych, ujawnienia informacji na temat odroczonej różnicy pomiędzy
wartością godziwą a ceną transakcyjną oraz wprowadzenia i ujawnienia informacji na temat
ryzyka kredytowego;
3) MSSF 9 - w zakresie zaprzestania ujmowania zobowiązań z tytułu leasingu oraz
doprecyzowania definicji „ceny transakcyjnej” w powiązaniu z MSSF 15;
4) MSSF 10 - w zakresie doprecyzowania terminu „agent de facto”;
5) MSR 7 - w zakresie doprecyzowania terminu „metoda ceny nabycia lub kosztu wytworzenia”.
Mają one zastosowanie przeważnie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku,
z możliwością wcześniejszego ich zastosowania.
Spółka zastosuje zmienione standardy nie wcześniej niż od 1 stycznia 2026 roku. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie
pełnego wpływu zastosowania zmienionych standardów.
• Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 Umowy odnoszące się do energii elektrycznej pochodzącej
z natury opublikowane w dniu 18 grudnia 2024 roku.
Zmiany w standardach mają na celu ułatwienie raportowania skutków finansowych kontraktów na
energię elektryczną zależnych od natury, które często mają strukturę umów zakupu energii (PPA).
Zmiany obejmują: wyjaśnienie stosowania wymogów dotyczących „own-use”, zezwolenie na
rachunkowość zabezpieczeń, jeśli umowy te są wykorzystywane jako instrumenty zabezpieczające
oraz dodanie nowych wymogów dotyczących ujawniania informacji, aby umożliwić inwestorom
zrozumienie wpływu tych kontraktów na wyniki finansowe i przepływy pieniężne danej spółki.
Zmiany mają zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub
później.
Spółka zastosuje zmienione standardy nie wcześniej niż od 1 stycznia 2026 roku. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie
pełnego wpływu zastosowania zmienionych standardów.
• Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych: Przeliczanie na
hiperinflacyjną walutę prezentacji opublikowane w dniu 13 listopada 2025 roku.
Zmiany te doprecyzowują procedury przeliczania sprawozdań finansowych w specyficznych
sytuacjach związanych z hiperinflacją – w przypadku, gdy jednostki, których waluta funkcjonalna nie
jest walutą gospodarki hiperinflacyjnej, ale ich waluta prezentacji jest walutą hiperinflacyjną.
Zmiany mają zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub
później. Nie będą one miały wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
20
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji
przyjętych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem
poniższych standardów, interpretacji oraz zmian do nich, które na dzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego do publikacji nie zostały jeszcze przyjęte do stosowania przez kraje UE:
• MSSF 19 Jednostki zależne niepodlegające wymogom nadzoru publicznego („without Public
Accountability): Ujawnianie informacji opublikowany w dniu 9 maja 2024 roku wraz
późniejszymi zmianami,
• Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych: Przeliczanie na
hiperinflacyjną walutę prezentacji opublikowane w dniu 13 listopada 2025 roku.
Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds.
Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej
mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie
zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską.
Spółka nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub
zmiany, która została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie w świetle przepisów Unii
Europejskiej.
9. Istotne zasady (polityka) rachunkowości
9.1. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej
Transakcje wyrażone w walutach innych niż PLN są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu
kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji.
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż PLN są
przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu odpowiednio obowiązującego na koniec okresu
sprawozdawczego średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów)
finansowych lub, w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w
wartości aktywów. Aktywa i zobowiązania niepieniężne ujmowane według kosztu historycznego
wyrażonego w walucie obcej są wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Aktywa i
zobowiązania niepieniężne ujmowane według wartości godziwej wyrażonej w walucie obcej są
przeliczane po kursie z dnia dokonania wyceny do wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające
z przeliczenia aktywów i zobowiązań niepieniężnych ujmowanych w wartości godziwej są ujmowane
zgodnie z ujęciem zysku lub straty z tytułu zmiany wartości godziwej, czyli w zysku / stracie okresu.
Następujące kursy zostały przyjęte dla potrzeb wyceny bilansowej:
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
EUR
4,2267
4,2730
USD
3,6016
4,1012
9.2. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach
Jednostkami zależnymi są podmioty, które Spółka kontroluje.
Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce wtedy, gdy:
• posiada władzę nad danym podmiotem,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
21
• podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów z tytułu
swojego zaangażowania w danej jednostce,
• ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów.
Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja
wskazująca na zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli.
W sytuacji, gdy Spółka posiada mniej niż większość praw głosów w danej jednostce, ale posiadane
prawa głosu są wystarczające do jednostronnego kierowania istotnymi działaniami tej jednostki,
oznacza to, że sprawuje nad nią władzę. W momencie oceny, czy prawa głosu w danej jednostce są
wystarczające dla zapewnienia władzy, Spółka analizuje wszystkie istotne okoliczności, w tym:
• wielkość posiadanego pakietu praw głosu w porównaniu do rozmiaru udziałów i stopnia
rozproszenia praw głosu posiadanych przez innych udziałowców,
• potencjalne prawa głosu posiadane przez Spółkę, innych udziałowców lub inne strony,
• prawa wynikające z innych ustaleń umownych, a także
• dodatkowe okoliczności, które mogą dowodzić, że Spółka posiada lub nie posiada możliwości
kierowania istotnymi działaniami w momencie podejmowania decyzji, w tym schematy
głosowania zaobserwowane na poprzednich Walnych Zgromadzeniach Akcjonariuszy lub
Zgromadzeniach Wspólników.
Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące
jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to
zdolność do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji z zakresu polityki finansowej i operacyjnej
prowadzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź
współkontroli nad tą polityką.
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Współkontrola jest to określony w umowie
podział kontroli nad działalnością gospodarczą, który występuje tylko wówczas, gdy strategiczne
decyzje finansowe i operacyjne dotyczące tej działalności wymagają jednomyślnej zgody stron
sprawujących współkontrolę.
WYCENA UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH
I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach
wykazywane są według metody praw własności. Inwestycje początkowo ujmowane są według ceny
nabycia, a następnie na kolejny dni bilansowe korygowane są o zmianę udziału inwestora w aktywach
netto jednostki, w której dokonano inwestycji, po jej przejęciu. Zysk lub strata inwestora obejmuje jego
udział w zysku lub stracie jednostki, w której dokonano inwestycji, a inne całkowite dochody inwestora
obejmują jego udział w innych całkowitych dochodach jednostki, w której dokonano inwestycji.
Przy nabyciu inwestycji wszelkie różnice między kosztem inwestycji a udziałem w wartości godziwej
netto możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji,
są rozliczane w następujący sposób:
• wartość firmy dotycząca jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia
jest ujęta w wartości bilansowej inwestycji,
• jakakolwiek nadwyżka udziału w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania
aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji, nad kosztem inwestycji, jest
uwzględniana jako przychód przy ustalaniu udziału jednostki w jednostce zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
22
Jeżeli istnieją potencjalne prawa głosu lub inne instrumenty pochodne zawierające potencjalne prawa
głosu, udział jednostki w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu jest
określany wyłącznie na podstawie istniejących udziałów własnościowych i nie odzwierciedla
możliwości wykonywania lub zamiany potencjalnych praw głosu i innych instrumentów pochodnych.
Udział w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu stanowi wartość
bilansowa inwestycji w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ustalona
zgodnie z metodą praw własności, włącznie z wszelkimi udziałami długoterminowymi, które w swojej
istocie stanowią część inwestycji netto jednostki w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym
przedsięwzięciu. Na przykład wszelkie pozycje, których rozliczenie nie jest ani planowane, ani
prawdopodobne w dającej się przewidzieć przyszłości, stanowią w swojej istocie powiększenie
wartości udziału jednostki w danej jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu. Pozycje
takie mogą obejmować akcje uprzywilejowane i należności długoterminowe lub pożyczki, ale nie
obejmują należności z tytułu dostaw i usług, zobowiązań z tytułu dostaw i usług ani jakichkolwiek
należności długoterminowych, na pokrycie których ustanowiono odpowiednie zabezpieczenie - takich
jak zabezpieczone pożyczki. Straty ujmowane metodą praw własności, których wartość przewyższa
udział jednostki w akcjach zwykłych, przyporządkowuje się pozostałym elementom udziału jednostki
w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu w odwrotnej kolejności do
pierwszeństwa ich rozliczania przy podziale majątku w przypadku likwidacji.
Stosując metodę praw własności, jednostka posługuje się najbardziej aktualnymi dostępnymi
sprawozdaniami finansowymi jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięć.
Sprawozdania finansowe sporządza się przy zastosowaniu jednolitych zasad rachunkowości dla
podobnych transakcji. Jeżeli jednostka zależna, stowarzyszona lub wspólne przedsięwzięcie stosuje
zasady rachunkowości inne niż stosowane przez spółkę dominującą, dokonuje się korekt w celu
dostosowania zasad rachunkowości tych jednostek do zasad jednostki dominującej.
Zyski i straty wynikające z „oddolnych” i „odgórnych” transakcji pomiędzy Spółką (oraz jej jednostkami
zależnymi) a jednostką wycenianą metodą praw własności ujmuje się w sprawozdaniu finansowym
Spółki jedynie w stopniu odzwierciedlającym udziały niepowiązanych inwestorów w jednostce
wycenianej metodą praw własności. Transakcje „oddolne” obejmują na przykład transakcje sprzedaży
aktywów przez jednostkę wycenianą metodą prawności Spółce (lub jednostkom zależnym Spółki).
Transakcje „odgórne” obejmują na przykład transakcje sprzedaży aktywów lub realizację umów
budowlanych przez Spółkę (lub jednostki zależne od Spółki) na rzecz spółki wycenianej metodą praw
własności. Udział Spółki w zyskach i stratach spółki wycenianej metodą praw własności z tytułu tych
transakcji podlega wyłączeniu.
UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH
I WSPÓŁNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Straty z tytułu utraty wartości są rozpoznawane są wtedy, gdy istnieją obiektywne dowody utraty
wartości w wyniku jednego lub większej liczby zdarzeń, które miały miejsce po początkowym ujęciu
inwestycji netto i to zdarzenie (lub zdarzenia) powodujące stratę ma wpływ na szacowane przyszłe
przepływy pieniężne z inwestycji netto, które można wiarygodnie oszacować. Straty oczekiwane
w wyniku przyszłych zdarzeń, bez względu na to, jak prawdopodobne, nie są rozpoznawane.
Obiektywne dowody utraty wartości inwestycji netto w instrumenty kapitałowe jednostki zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia obejmują informacje o znaczących zmianach
wywołujących niekorzystne skutki, które miały miejsce w środowisku technologicznym, rynkowym,
gospodarczym lub prawnym, w którym przedsięwzięcie prowadzi działalność i wskazuje, że koszt
inwestycji w instrument kapitałowy nie może zostać odzyskany. Znaczący lub przedłużający się spadek
wartości godziwej inwestycji w instrument kapitałowy poniżej jego kosztu jest również obiektywnym
dowodem utraty wartości.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
23
Obiektywne dowody utraty wartości inwestycji netto obejmują obserwowalne dane, dotyczące
następujących zdarzeń powodujących stratę:
• znaczące trudności finansowe jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego
przedsięwzięcia,
• naruszenie umowy, takie jak niewywiązanie się z płatności lub zaległość w płatnościach,
• ze względów ekonomicznych lub prawnych powodujących trudności finansowe, upadłość lub
inną reorganizację finansową, udzielenie jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnemu
przedsięwzięciu wsparcia, którego w innym przypadku jednostka ta by nie uzyskałaby,
• zanik aktywnego rynku dla inwestycji netto z powodu trudności finansowych jednostki
zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.
Jeżeli występują opisane powyżej przesłanki utraty wartości, wartość bilansową inwestycji testuje się
pod kątem utraty wartości zgodnie z MSR 36 jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jej
wartość odzyskiwalną (wartość użytkową lub wartość godziwą pomniejszoną o koszty zbycia) z jej
wartością bilansową Ustalając wartość użytkową inwestycji netto, Spółka szacuje:
• swój udział w wartości bieżącej szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych, które
według przewidywań wygeneruje jednostka zależna, stowarzyszona lub wspólne
przedsięwzięcie, w tym przepływy pieniężne z działalności i wpływy z ostatecznego zbycia
inwestycji, lub
• wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z dywidend, które mają
zostać otrzymane z inwestycji oraz z jej ostatecznej sprzedaży.
Wszelkie odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR 36
w zakresie, w jakim wartość odzyskiwalna inwestycji netto wzrasta, do poziomu nie przekraczającego
wartości bilansowej, jaka zostałaby ustalona, gdyby w poprzednich latach nie ujęto odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości. Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości
udziałów w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współkontrolowanych ujmuje się w
rachunku zysków i strat.
9.3. Aktywa finansowe
KLASYFIKACJA AKTYWÓW FINANSOWYCH
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
• wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
• wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego w zakresie
zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów
pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „test umownych przepływów pieniężnych”).
WYCENA NA MOMENT POCZĄTKOWEGO UJĘCIA
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Spółka
wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej.
WYCENA PO POCZĄTKOWYM UJĘCIU
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech
kategorii:
• instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
24
• instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
INSTRUMENTY DŁUŻNE – AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W ZAMORTYZOWANYM
KOSZCIE
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba
poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od
kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
• należności z tytułu udzielonych poręczeń,
• udzielone pożyczki spełniające test umownych przepływów pieniężnych, które zgodnie z
modelem biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów
pieniężnych,
• środki pieniężne i ekwiwalenty.
Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej
i wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Przychody z tytułu odsetek
i poręczeń”.
INSTRUMENTY DŁUŻNE – AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ
INNE CAŁKOWITE DOCHODY
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeśli
spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem
jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż
składników aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych
terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej
pozostałej do spłaty.
AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY
Składniki aktywów finansowych, które nie są wyceniane według zamortyzowanego kosztu lub
w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, wycenia się w wartości godziwej przez wynik
finansowy.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka
klasyfikuje udzielone pożyczki niespełniające testu umownych przepływów pieniężnych.
Zysk lub stratę z wyceny tych aktywów do wartości godziwej ujmuje się w wyniku finansowym.
ZAPRZESTANIE UJMOWANIA
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
• prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
• prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a
Spółka dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich
własności.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
25
9.4. Wycena do wartości godziwej
Spółka ustala wartość godziwą instrumentów finansowych takich jak pożyczki udzielone
klasyfikowane do kategorii wycenianych w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy.
Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów,
bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych
warunkach zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych
warunkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży
składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się albo:
- na głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania,
- w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów
lub zobowiązania.
Zarówno główny, jak i najbardziej korzystny rynek muszą być dostępne dla Spółki.
Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy
rynku przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie
gospodarczym.
Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku
do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika
aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze
wykorzystanie tego składnika aktywów.
Spółka stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są
dostępne dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu
odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu
nieobserwowalnych danych wejściowych.
Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość
godziwa jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej
w sposób opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu danych wejściowych, który jest istotny
dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość:
- Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych
aktywów lub zobowiązań,
- Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny
dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,
- Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny
dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.
Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań występujących na poszczególne daty
bilansowe w sprawozdaniu finansowym Spółka ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami
hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów, kierując się istotnością
danych wejściowych z najniższego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej
traktowanej jako całość.
9.5. Utrata wartości aktywów finansowych
Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych związanych z instrumentami dłużnymi
wycenianymi według zamortyzowanego kosztu, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
26
W przypadku należności z tytułu udzielonych poręczeń, Spółka stosuje uproszczone podejście i
wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym
w całym okresie życia należności przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane
historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ
informacji dotyczących przyszłości. W celu ustalenia oczekiwanych strat kredytowych należności z
tytułu poręczeń oraz pozostałe należności pogrupowane zostały na podstawie podobieństwa
charakterystyki ryzyka kredytowego. Ze względu na charakter prowadzonej działalności przez Spółkę,
inne kryteria jak na przykład segregacja geograficzna nie mają zastosowania. Co do zasady,
przeterminowane należności z tytułu poręczeń oraz pozostałe należności są usuwane z ksiąg w
przypadku stwierdzenia braku możliwości ich skutecznej egzekucji (np. poprzez postawienie
komornicze o bezskuteczności egzekucji).
W przypadku pozostałych aktywów finansowych (pożyczki udzielone), Spółka wycenia odpis na
oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym.
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące pożyczek jako różnica między przepływami
pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka
spodziewa się otrzymać. Pożyczki zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. Jeżeli ryzyko
kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu
początkowego ujęcia, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu
finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło
od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 30 dni.
Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika następuje w przypadku
gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 90 dni.
Jeśli związane ze składnikiem aktywów finansowych przepływy pieniężne wynikające z umowy były
renegocjowane lub modyfikowane i nie zaprzestano ujmowania składnika aktywów finansowych,
każdorazowo Spółka dokonuje oceny, czy nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego związanego
z danym instrumentem finansowym poprzez porównanie: ryzyka niewykonania zobowiązania na dzień
sprawozdawczy (na podstawie zmodyfikowanych warunków umowy) oraz ryzyka niewykonania
zobowiązania w momencie początkowego ujęcia (na podstawie pierwotnych, niezmodyfikowanych
warunków umowy). W przypadku stwierdzenia, że nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego
Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie
równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
9.6. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz pozostałe należności
Należności z tytułu udzielonych poręczeń są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie
zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu na oczekiwane straty kredytowe w całym okresie życia.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana
poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej,
przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza
w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności
w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
Zaliczki są prezentowane zgodnie z charakterem aktywów, do jakich się odnoszą – odpowiednio jako
aktywa trwałe lub obrotowe, zaliczki związane z nabywane gruntami prezentowane są jako inne
aktywa niefinansowe.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
27
Należności budżetowe prezentowane są w ramach pozostałych aktywów niefinansowych, z wyjątkiem
należności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych, które stanowią w sprawozdaniu z
sytuacji finansowej odrębną pozycję.
9.7. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku
i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech
miesięcy.
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
9.8. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są
ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub
pożyczki.
Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według
zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub
pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku ze zobowiązaniem.
Przychody i koszty są ujmowane w zysku lub stracie z chwilą usunięcia zobowiązania z bilansu, a także
w wyniku rozliczenia metodą efektywnej stopy procentowej.
9.9. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług wykazywane są w kwocie wymagającej
zapłaty.
Inne zobowiązania finansowe (w tym kredyty i pożyczki) wyceniane są według zamortyzowanego
kosztu przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej.
Spółka wyłącza ze swojego bilansu zobowiązanie finansowe, gdy zobowiązanie wygasło – to znaczy,
kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania wobec urzędu
skarbowego z tytułu podatku od towarów i usług. Pozostałe zobowiązania niefinansowe ujmowane są
w kwocie wymagającej zapłaty.
9.10. Modyfikacja zobowiązań finansowych i zmiana oczekiwanych przepływów
pieniężnych z zobowiązań finansowych
Przepływy pieniężne dotyczące zobowiązania finansowego mogą ulec zmianie na skutek zmiany
warunków umownych lub oczekiwań w zakresie szacowanych przepływów pieniężnych na potrzeby
wyceny zobowiązania finansowego zamortyzowanym kosztem.
ZMIANA WARUNKÓW UMOWNYCH
W przypadku zmiany warunków umownych zobowiązania finansowego Spółka analizuje, czy
modyfikacja przepływów pieniężnych miała charakter istotny, czy też nie. Spółka stosuje zarówno
kryterium ilościowe jak i jakościowe w celu zidentyfikowania istotnej modyfikacji prowadzącej do
zaprzestania ujmowania istniejącego zobowiązania finansowego.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
28
Za istotną modyfikację Spółka uznaje zmianę zdyskontowanej wartości bieżącej przepływów
pieniężnych wynikających z nowych warunków, w tym wszelkich płatności dokonanych,
pomniejszonych o płatności otrzymane i zdyskontowanych przy zastosowaniu pierwotnej efektywnej
stopy procentowej, o nie mniej niż 10% od zdyskontowanej wartości bieżącej pozostałych przepływów
pieniężnych z tytułu pierwotnego zobowiązania finansowego.
Niezależnie od kryterium ilościowego, modyfikacja zostaje uznana za istotną w następujących
przypadkach:
a) przewalutowanie zobowiązania finansowego, o ile nie zostało to z góry określone w warunkach
umowy,
b) zamiana kredytodawcy,
c) istotne wydłużenie okresu finansowania w stosunku do pierwotnego okresu finansowania,
d) zmiana stopy procentowej ze zmiennej na stałą i na odwrót,
e) zmiana formy prawnej/rodzaju instrumentu finansowego.
Istotną modyfikację zobowiązania finansowego Spółka ujmuje jako wygaśniecie pierwotnego
zobowiązania finansowego i ujęcie nowego zobowiązania finansowego.
W przypadku modyfikacji warunków umownych zobowiązania finansowego, która nie powoduje
zaprzestania ujmowania istniejącego zobowiązania, zysk lub stratę ujmuje się niezwłocznie w wyniku
finansowym. Zysk lub stratę oblicza się jako różnicę pomiędzy wartością bieżącą zmodyfikowanych
i oryginalnych przepływów pieniężnych, zdyskontowanych z zastosowaniem oryginalnej efektywnej
stopy procentowej zobowiązania.
ZMIANA OCZEKIWANYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
W przypadku zobowiązań finansowych o zmiennej stopie okresowe przeszacowanie przepływów
pieniężnych mające odzwierciedlać zmiany rynkowych stóp procentowych skutkuje zmianą
efektywnej stopy procentowej.
W przypadku gdy Spółka zmienia oszacowania co do płatności z tytułu zobowiązania finansowego
(z wyłączeniem zmian dotyczących modyfikacji umownych przepływów pieniężnych), dokonywana
jest korekta wartości bilansowej zobowiązania finansowego tak, aby wartość ta odzwierciedlała
rzeczywiste i zmienione oszacowane przepływy pieniężne wynikające z umowy. Spółka ustala wartość
bilansową zobowiązania finansowego według zamortyzowanego kosztu jako wartość bieżącą
szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z umowy, które są dyskontowane
według pierwotnej efektywnej stopy procentowej instrumentu finansowego. Różnica w wycenie jest
ujmowana jako przychody lub koszty w wyniku finansowym.
9.11. Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo
oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać
wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte
rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest
ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że
zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w sprawozdaniu z
całkowitych dochodów po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana
poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej,
przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
29
w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została
metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest
ujmowane jako koszty finansowe.
UMOWY GWARANCJI FINANSOWYCH
Umowa gwarancji finansowej to umowa zobowiązująca jej wystawcę do dokonania określonych
płatności rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez
określonego dłużnika płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi
warunkami instrumentu dłużnego. Umowy gwarancji finansowej mogą mieć różne formy prawne, takie
jak gwarancja, niektóre rodzaje akredytywy, umowa o poręczenie spłaty wierzytelności lub umowa
ubezpieczeniowa.
Po początkowym ujęciu wystawca takiej umowy w późniejszych okresach wycenia ją według wyższej
z następujących wartości:
(i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe określonej zgodnie z podejściem opisanym w punkcie
9.5 oraz
(ii) początkowo ujętej kwoty, w odpowiednich przypadkach pomniejszonej o skumulowaną kwotę
dochodów ujmowanych zgodnie z zasadami MSSF 15.
9.12. Płatności w formie akcji
Pracownicy (w tym członkowie zarządu) Spółki otrzymują nagrody w formie akcji.
9.12.1 Transakcje rozliczane w instrumentach kapitałowych
Koszt transakcji rozliczanych z pracownikami w instrumentach kapitałowych jest wyceniany przez
odniesienie do wartości godziwej na dzień przyznania praw. Wartość godziwa ustalana jest przez
niezależnego rzeczoznawcę w oparciu o model dwumianowy, o którym dalsze informacje
przedstawione są w punkcie 19.1. Przy wycenie transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych
uwzględniane są rynkowe warunki nabycia uprawnień (związane z ceną akcji Spółki) oraz warunki inne
niż warunki nabycia uprawnień.
Koszt transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych jest ujmowany wraz z odpowiadającym
mu wzrostem wartości kapitału własnego w okresie, w którym spełnione zostały warunki dotyczące
efektywności/ wyników lub/ i świadczenia pracy bądź usług, kończącym się w dniu, w którym określeni
pracownicy zdobędą pełne uprawnienia do świadczeń („dzień nabycia praw”). Skumulowany koszt
ujęty z tytułu transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych na każdy dzień bilansowy do dnia
nabycia praw odzwierciedla stopień upływu okresu nabywania praw oraz liczbę nagród, do których
prawa – w opinii Zarządu na ten dzień, opartej na możliwie najlepszych szacunkach liczby
instrumentów kapitałowych – zostaną ostatecznie nabyte.
Żadne koszty nie są ujmowane z tytułu nagród, do których prawa nie zostaną ostatecznie nabyte,
z wyjątkiem nagród, w przypadku których nabycie praw zależy od warunków rynkowych lub
warunków innych niż warunki nabycia uprawnień, które są traktowane jako nabyte bez względu na fakt
spełnienia warunków rynkowych lub warunków innych niż warunki nabycia uprawnień, pod
warunkiem spełnienia wszystkich innych warunków dotyczących efektywności/ wyników lub/ i
świadczenia pracy bądź usług.
W przypadku modyfikacji warunków przyznawania nagród rozliczanych w instrumentach
kapitałowych, w ramach spełnienia wymogu minimum ujmuje się koszty, jak w przypadku, gdyby
warunki te nie uległy zmianie. Ponadto, ujmowane są koszty z tytułu każdego wzrostu wartości
transakcji w wyniku modyfikacji, wycenione na dzień zmiany.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
30
W przypadku anulowania nagrody rozliczanej w instrumentach kapitałowych, jest ona traktowana w
taki sposób, jakby prawa do niej zostały nabyte w dniu anulowania, a wszelkie jeszcze nieujęte koszty
z tytułu nagrody są niezwłocznie ujmowane. Dotyczy to również nagród w przypadku, których warunki
inne niż warunki nabycia uprawnień będące pod kontrolą Spółki lub pracownika nie są spełnione.
Jednakże w przypadku zastąpienia anulowanej nagrody nową nagrodą – określoną jako nagroda
zastępcza w dniu jej przyznania, nagroda anulowana i nowa nagroda są traktowane tak, jakby stanowiły
modyfikację pierwotnej nagrody, tj. w sposób opisany w paragrafie powyżej.
W przypadku nagród, które przewidują dwojaki model rozliczenia, to jest poprzez rozliczenie w formie
instrumentów kapitałowych lub poprzez rozliczenie w formie pieniężnej, w zależności od realizacji
konkretnych scenariuszy w przyszłości Spółka dokonuje analizy prawdopodobieństwa realizacji
poszczególnych scenariuszy i ujmuje nagrody jako rozliczane w formie instrumentów kapitałowych lub
jako rozliczenie w formie pieniężnej w zależności od któremu ze scenariuszy przypisano wyższe
prawdopodobieństwo.
9.13. Przychody
9.13.1 Przychody z tytułu udzielonych poręczeń
Przychody są wpływami korzyści ekonomicznych danego okresu, powstałymi w toku zwyklej
działalności gospodarczej Spółki, które skutkują zwiększeniem kapitału własnego w inny sposób niż
wynikający z wpłat udziałowców. Do przychodów z działalności operacyjnej Spółka zalicza przychody
z tytułu udzielonych poręczeń, ujmowane zgodnie z MSSF 15. Zgodnie z zawartymi umowami
wynagrodzenie za usługi poręczeń ustalane jest w kwartalnych okresach rozliczeniowych. Na każdy
dzień bilansowy Spółka ujmuje przychód należny za dany okres, obliczony zgodnie z warunkami
określonymi w umowach zawartych z kontrahentami.
9.13.2 Odsetki od pożyczek wycenianych w zamortyzowanym koszcie
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich naliczania (z uwzględnieniem
metody efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą przyszłe wpływy pieniężne
przez szacowany okres życia instrumentów finansowych) w stosunku do wartości bilansowej netto
danego składnika aktywów finansowych.
9.14. Podatki
9.14.1 Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia
się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających
zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów
podatkowych, które prawnie lub faktycznie już obowiązywały na dzień bilansowy.
9.14.2 Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań
bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością
podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic
przejściowych:
• z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia
wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
31
stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na zysk lub stratę
brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
• w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy
terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne
jest, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat
podatkowych przeniesionych na następne lata, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że
zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, aktywa i
straty:
• z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic
przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania
przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani
na zysk lub stratę brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
• w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub
stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest
prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną
odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych
różnic przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy
dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie
dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika
aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest
ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości
dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane
są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie,
gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki
podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy lub takie, których obowiązywanie
w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza
zyskiem lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych
dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale
własnym.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania
tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego
podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem
podatkowym.
9.14.3 Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego
Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy
kwestii podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do
opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
32
niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania
planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Oceniając to prawdopodobieństwo,
Spółka przyjmuje, że organy podatkowe uprawnione do skontrolowania i zakwestionowania sposobu
traktowania podatkowego przeprowadzą taką kontrolę i będą miały dostęp do wszelkich informacji.
Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki
do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla skutki
niepewności w ujęciu księgowym podatku w okresie, w którym to ustaliła. Spółka ujmuje zobowiązanie
z tytułu podatku dochodowego z wykorzystaniem jednej z dwóch niżej wymienionych metod, w
zależności od tego, która z nich lepiej odzwierciedla sposób, w jaki niepewność może się
zmaterializować:
• Spółka określa najbardziej prawdopodobny scenariusz – jest to pojedyncza kwota spośród
możliwych wyników lub
• Spółka ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem
spośród możliwych wyników.
9.15. Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres
przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
10. Przychody i koszty
10.1. Przychody z tytułu poręczeń i odsetek
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym wyceniane wg
zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej
67 925
82 191
Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom pozostałym wyceniane wg
zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej
-
-
Przychody z tytułu udzielonych poręczeń
2 331
2 390
Przychody z tytułu poręczeń i odsetek razem
70 256
84 581
10.2. Koszty z tytułu poręczeń i odsetek
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Odsetki od kredytów i pożyczek otrzymanych od jednostek powiązanych
28 327
32 989
Odsetki od kredytów i pożyczek otrzymanych od jednostek pozostałych
3 797
5 063
Odsetki od obligacji
55 539
47 516
Koszty z tytułu otrzymanych poręczeń
5 632
4 837
Koszty z tytułu odsetek i poręczeń razem
93 295
90 405
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
33
10.3. Koszty według rodzajów – koszty ogólnego zarządu
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Amortyzacja
-
-
Materiały i energia
24
34
Usługi obce
2 737
3 024
Podatki i opłaty
1 117
596
Wynagrodzenia
1 691
1 528
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia na rzecz pracowników
126
137
Pozostałe koszty
10
10
Koszty ogólnego zarządu razem
5 705
5 329
10.4. Dywidendy otrzymane
W 2025 roku oraz 2024 roku Spółka nie otrzymała dywidend od jednostek powiązanych.
10.5. Pozostałe przychody (koszty) operacyjne
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Najem pozostały
-
-
Pozostałe
16
(68)
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne razem
16
(68)
10.6. Inne przychody (koszty) finansowe
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Nadwyżka ujemnych różnic kursowych nad dodatnimi
1 000
(8 438)
Pozostałe odsetki i inne
(608)
(619)
Odpis aktualizujący udzielone pożyczki jednostkom zależnym
5 398
-
Koszty finansowe pozostałe razem
5 790
(9 057)
11. Podatek dochodowy
11.1. Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz za rok
zakończony 31 grudnia 2024 roku przedstawiają się następująco:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Bieżący podatek dochodowy
-
(162)
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego
-
(162)
Odroczony podatek dochodowy
4 331
3 892
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych (bilansowa
zmiana aktywa i rezerwy na podatek odroczony)
4 331
3 892
Obciążenie podatkowe wykazane w zysku lub stracie
4 331
3 730
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
34
11.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od zysku /(straty) brutto przed opodatkowaniem według
ustawowej stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki
podatkowej Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku przedstawia
się następująco:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Zysk (strata) brutto za dany rok wykazany w rachunku wyników
42 490
46 781
Oczekiwane obciążenie zysku brutto podatkiem dochodowym (wg
stawki 19%)
8 073
8 888
Podatek dochodowy wykazany w rachunku wyników
(4 331)
(3 730)
Różnica, w tym:
12 404
12 618
Wynikająca z różnic trwałych
(16)
(139)
Podatek odroczony od wyceny udziałów, od której nie powstają różnice
przejściowe
12 420
12 757
11.3. Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
BILANS
RACHUNEK ZYSKÓW
I STRAT
31 grudnia
2025 roku
31 grudnia
2024 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
REZERWA
z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Wycena udziałów metoda praw własności
9 958
9 969
(11)
(15)
Wycena obligacji oraz pożyczek i kredytów
według zamortyzowanego kosztu
979
1 496
(517)
60
Odsetki naliczone od udzielonych pożyczek
10 212
13 277
(3 065)
2 449
Kompensata aktywa z rezerwą z tytułu
odroczonego podatku dochodowego
(21 149)
(24 742)
3 593
(2 494)
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
-
-
-
-
AKTYWA
z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Ujemne różnice kursowe
7 244
11 092
(3 848)
1 135
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych
dochodów do opodatkowania
232
415
(183)
(270)
Naliczone odsetki od zobowiązań, pożyczek,
kredytów i obligacji
23 720
17 916
5 804
5 510
Pozostałe
207
1 242
(1 035)
11
Kompensata aktywa z rezerwą z tytułu
odroczonego podatku dochodowego
(21 149)
(24 742)
3 593
(2 494)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
10 254
5 923
4 331
3 892
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
4 331
3 892
Na dzień bilansowy nie ma nierozpoznanego aktywa z tytułu podatku odroczonego od strat
podatkowych. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego z tytułu strat
podatkowych przypadają na lata od 2026 do 2030 roku w łącznej kwocie 1 221 tys. PLN.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
35
Nierozpoznana rezerwa z tytułu podatku odroczonego od wyceny udziałów metodą praw własności
wynosi: 136 133 tys. PLN na koniec 2025 roku oraz 123 713 tys. PLN na koniec 2024 roku.
12. Zysk przypadający na jedną akcję
Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres
przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji
zwykłych występujących w ciągu okresu.
Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres
przypadający na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych
występujących w ciągu okresu skorygowaną o średnią ważoną liczbę akcji zwykłych, które zostałyby
wyemitowane na konwersji wszystkich rozwadniających potencjalnych instrumentów kapitałowych
w akcje zwykłe.
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące średniej ważonej liczby akcji, które posłużyły do wyliczenia
podstawowego i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do
obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję
25 426 034
25 426 034
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do
obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję
25 426 034
25 426 034
W okresie między dniem bilansowym a dniem sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie
wystąpiły żadne transakcje dotyczące akcji zwykłych lub potencjalnych akcji zwykłych wpływające na
wysokość zysku przypadającego na jedną akcje.
13. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty
W roku 2025 oraz 2026 do dnia podpisania niniejszego sprawozdania Spółka nie deklarowała wypłaty
dywidendy za 2025 rok. Za rok 2024 dywidenda nie była deklarowana.
14. Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
Udziały wyceniane metodą praw własności
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Inwestycje w jednostkach zależnych
1 012 916
912 542
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
55 961
55 902
Razem
1 068 877
968 444
Inwestycje w jednostkach zależnych
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Cavatina GW Sp. z o.o.
520 944
494 890
Equal I Sp. z o.o.
50 678
50 781
100K Sp. z o.o.
4 162
5 564
Equal III Sp. z o.o.
12 143
10 190
Diamentum Office Sp. z o.o.
1 249
1 319
Cavatina Real Estate Services Sp. z o.o.
27 506
26 149
Grundmanna Apartments Sp. z o.o.
25 666
25 250
Cavatina & Partners International Sp. z o.o.
-
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o. o.
7 193
6 367
Cavatina SPV 2 Sp. z o. o.
29 015
28 989
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
36
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
33 495
7 358
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
14 750
6 248
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
4 121
4 044
Cavatina SPV 7 Sp. z o. o.
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o. o.
19 494
15 025
Cavatina SPV 9 Sp. z o. o.
9 008
9 124
Quickwork Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
6 944
5 685
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
6 409
2 126
Cavatina SPV15 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV16 Sp. z o.o.
678
583
Cavatina SPV17 Sp. z o.o.
217 292
199 834
Cavatina SPV18 Sp. z o.o.
-
-
Salvatera Sp. z o.o.
343
302
Jardin Sp. z o.o.
-
235
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
97
171
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
-
-
Giardini Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
-
14
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
2 778
2 506
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
-
5 534
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
405
447
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
1 176
628
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
17 370
3 179
Razem inwestycje w jednostki zależne
1 012 916
912 542
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Cavatina Office Sp. z o.o.
55 961
55 902
Razem inwestycje w jednostki współkontrolowane
55 961
55 902
Razem inwestycje
1 068 877
968 444
Inwestycje w jednostkach zależnych
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Wartość udziałów na 01.01.
912 542
840 733
Nabycie udziałów
35 005
6 120
Udział w zyskach jednostek zależnych wycenianych metodą praw
własności
65 369
65 689
Otrzymane dywidendy
-
-
Sprzedaż udziałów
-
-
Wartość udziałów na 31.12.
1 012 916
912 542
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Wartość udziałów na 01.01.
55 902
55 984
Udział w zyskach jedn. współkontrolowanych wycenianych metodą
praw własności
59
(82)
Wartość udziałów na 31.12.
55 961
55 902
W dniu 3 września 2020 roku Cavatina Holding S.A na podstawie umowy sprzedaży zbyła 65%
udziałów w Cavatina Office Sp. z o.o. Na podstawie w/w umowy Cavatina Holding S.A. sprzedała 52
065 posiadanych przez siebie udziałów w Cavatina Office Sp. z o.o., każdy o wartości nominalnej 50
PLN i o łącznej wartości nominalnej wnoszącej 2 603 tys. PLN.
Dodatkowo strony zawarły umowę współpracy celem ustalenia praw i obowiązków w ramach
wspólnej realizacji przedsięwzięcia Chmielna 89.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
37
W związku z zawarciem umowy współpracy, działalność Cavatina Office Sp. z o.o. prowadzona jest na
podstawie warunków nią przewidzianych, zgodnie z ustalonym przez strony business planem oraz
budżetem. Umowa ukształtowała ład korporacyjny Cavatina Office Sp. z o.o. poprzez postanowienia
dotyczące składu jej organów oraz brzmienia umowy spółki. Każda ze stron posiada uprawnienie do
powołania i odwołania równej liczby członków zarządu Cavatina Office Sp. z o. o. Reprezentacja
Cavatina Office Sp. z o.o. wymaga współdziałania członka zarządu wybranego przez Cavatina Holding
S.A. oraz członka zarządu wybranego przez Kupującego. Zgodnie ze zmienionym brzmieniem umowy
spółki Cavatina Office Sp. z o.o., obaj jej wspólnicy posiadają równą liczbę głosów na zgromadzeniu
wspólników. Umowa Spółki Cavatina Office Sp. z o.o. przewiduje również sprawy, które wymagają
uchwały zgromadzenia wspólników, do których należą m.in.: zmiana umowy o zarządzanie aktywami
Cavatina Office Sp. z o.o., sprzedaż inwestycji Chmielna 89, czy też sprawy związane z przyjęciem
budżetu i business planu.
15. Pozostałe aktywa
15.1. Pożyczki udzielone
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Pożyczki udzielone jednostkom powiązanym
1 399 012
1 265 202
Pożyczki udzielone pozostałe
-
-
Razem
1 399 012
1 265 202
- długoterminowe
1 399 012
1 265 202
Żadna z udzielonych pożyczek nie jest przeterminowana ani nie nastąpiła istotna utrata ich wartości.
W odniesieniu do odpisu z tytułu udzielonych pożyczek Zarząd skalkulował odpis aktualizujący przy
zastosowaniu metody oczekiwanych strat kredytowych zgodnie z zapisami MSSF 9 i ustalił, że wartość
odpisu jest nieistotna i odstąpił od jego ujęcia w sprawozdaniu finansowym.
Wysokość oprocentowania pożyczek kształtowana jest przez marżę powiększoną o WIBOR bądź
EURIBOR. Terminy spłat przypadają w latach 2026 - 2041. Na udzielonych pożyczkach nie zostało
ustanowione zabezpieczenie.
POŻYCZKI UDZIELONE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Pożyczkobiorca
Waluta
Należność
z tytułu
pożyczek
w walucie
Należność z
tytułu pożyczek
w PLN
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
EUR
4 291
18 135
EURIBOR + marża*
16.12.2028
Cavatina Office Sp. z o.o.
EUR
1 836
7 761
stałe
31.12.2037
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
EUR
55 641
235 178
EURIBOR + marża*
31.12.2031
Deweloper Media Sp. z o.o.
PLN
-
680
WIBOR + marża*
24.08.2026
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
EUR
6 838
28 902
EURIBOR + marża*
16.09.2029
Salvaterra Sp. z o.o.
EUR
1 245
5 262
EURIBOR + marża*
9.09.2028
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
EUR
10 782
45 572
EURIBOR + marża*
31.01.2040
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
EUR
5 151
21 771
EURIBOR + marża*
2.01.2041
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
EUR
5 202
21 988
EURIBOR + marża*
31.12.2031
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
10 323
43 633
EURIBOR + marża*
31.12.2031
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
EUR
13 943
58 933
EURIBOR + marża*
14.10.2030
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
EUR
19 656
83 081
EURIBOR + marża*
31.12.2031
Jardin Sp. z o.o.
EUR
1 754
7 414
EURIBOR + marża
20.03.2038
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
PLN
-
101
stałe
31.03.2027
Giardini Sp. z o.o.
PLN
-
95
WIBOR + marża*
20.04.2028
Carrasquin Sp. z o.o.
PLN
-
80
WIBOR + marża*
1.06.2027
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
EUR
3 167
13 388
EURIBOR + marża*
31.12.2031
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
EUR
7 080
29 924
EURIBOR + marża*
19.08.2029
Cavatina SPV 24Sp. z o.o.
EUR
790
3 337
EURIBOR + marża*
28.09.2029
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
EUR
22 865
96 643
EURIBOR + marża*
31.12.2031
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
38
Pożyczkobiorca
Waluta
Należność
z tytułu
pożyczek
w walucie
Należność z
tytułu pożyczek
w PLN
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Quickwork Sp. z o.o.
PLN
-
3 887
WIBOR + marża*
30.10.2029
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
EUR
1 689
7 137
EURIBOR + marża*
31.12.2031
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
EUR
4 843
20 472
EURIBOR + marża*
29.12.2028
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
EUR
14 384
60 797
EURIBOR + marża*
19.11.2027
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
EUR
14 590
61 666
EURIBOR + marża*
18.01.2027
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
EUR
8 833
37 336
EURIBOR + marża*
24.02.2028
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
EUR
8 438
35 664
EURIBOR + marża*
11.03.2028
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
PLN
-
56
WIBOR + marża*
26.03.2028
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
6 497
27 460
EURIBOR + marża
31.12.2031
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
6 721
28 409
EURIBOR + marża
31.12.2031
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
EUR
631
2 667
EURIBOR + marża
8.06.2030
Cavatina & Partners Sp. z o.o.
PLN
-
44
WIBOR + marża*
6.07.2028
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
PLN
-
2 152
WIBOR + marża*
6.07.2028
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
PLN
-
129
WIBOR + marża*
6.07.2028
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
EUR
1 159
4 897
EURIBOR + marża
4.08.2028
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
7 822
33 060
EURIBOR + marża
31.12.2031
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
EUR
491
2 077
EURIBOR + marża*
19.08.2029
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
EUR
5 684
24 023
EURIBOR + marża
12.01.2029
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
EUR
636
2 689
EURIBOR + marża*
19.10.2028
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
EUR
777
3 284
EURIBOR + marża
3.01.2033
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
PLN
-
1 618
WIBOR + marża*
2.12.2027
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
EUR
2 466
10 423
EURIBOR + marża*
30.10.2035
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
PLN
-
971
WIBOR + marża*
25.10.2028
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
PLN
-
141 778
WIBOR + marża*
22.11.2028
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
PLN
-
104
WIBOR + marża*
27.11.2028
Jardin Sp. z o.o.
EUR
2 974
12 572
EURIBOR + marża*
20.03.2038
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
PLN
-
45 577
WIBOR + marża*
5.03.2030
Cavatina Group S.A.
EUR
9 947
42 041
EURIBOR + marża
25.03.2030
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
PLN
-
582
WIBOR + marża*
31.12.2031
Recap SPV 5 Sp. z o.o.
PLN
-
235
WIBOR + marża*
24.04.2030
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
EUR
2 709
11 452
EURIBOR + marża
14.05.2030
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
EUR
30 537
EURIBOR + marża
31.12.2031
Grundmanna Apartments Sp.
z o.o.
PLN
-
22 018
WIBOR + marża*
30.09.2030
Razem pożyczki brutto
1 399 692
Wartość odpisu akt.
(680)
Razem pożyczki netto
1 399 012
*Spółka udziela pożyczek oprocentowanych w wysokości wyższej z dwóch – stała stopa procentowa bądź stopa procentowa na bazie
indeksu WIBOR lub EURIBOR powiększonego o marżę.
W 2023 roku Spółka utworzyła odpis aktualizujący pożyczkę udzieloną spółce Deweloper Media Sp.
z.o.o. oraz częściowy odpis pożyczki udzielonej spółce Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. W 2025 roku odpis
pożyczki udzielonej spółce Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. został w całości odwrócony.
POŻYCZKI UDZIELONE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2024 ROKU
Pożyczkobiorca
Waluta
pożyczki
Należność z
tytułu
pożyczek w
walucie
Należność z
tytułu
pożyczek w
PLN
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
EUR
4 083
17 447
EUROIBOR + marża*
16.12.2026
Carrasquin Sp. z o.o.
PLN
-
57
WIBOR + marża*
01.06.2027
Cavatina CUW Sp. z o.o.
EUR
66
284
EUROIBOR + marża
17.08.2028
Cavatina Office Sp. z o.o.
EUR
1 728
7 383
stałe
31.12.2037
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
PLN
-
1 949
WIBOR + marża*
06.07.2028
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
PLN
-
110
WIBOR + marża*
06.07.2028
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
EUR
6 839
29 221
EUROIBOR + marża*
16.09.2026
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
EUR
5 765
24 634
EUROIBOR + marża*
09.10.2030
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
EUR
18 477
78 952
EUROIBOR + marża*
24.03.2026
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
PLN
-
385
WIBOR + marża*
02.12.2027
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
EUR
6 806
29 080
EUROIBOR + marża*
02.01.2041
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
EUR
16
67
EUROIBOR + marża
02.01.2041
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
PLN
-
194
WIBOR + marża*
23.12.2032
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
EUR
14 528
62 079
EUROIBOR + marża*
05.08.2026
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
39
Pożyczkobiorca
Waluta
pożyczki
Należność z
tytułu
pożyczek w
walucie
Należność z
tytułu
pożyczek w
PLN
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
EUR
13 524
57 787
EUROIBOR + marża*
19.11.2027
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
PLN
-
904
WIBOR + marża*
25.10.2028
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
EUR
10 156
43 395
EUROIBOR + marża*
18.01.2027
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
9 670
41 322
EUROIBOR + marża*
09.10.2030
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
282
1 204
EUROIBOR + marża
26.01.2027
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
6 142
26 243
EUROIBOR + marża
30.09.2029
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
6 354
27 152
EUROIBOR + marża
30.06.2030
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
4 012
17 143
EUROIBOR + marża
30.06.2030
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
EUR
6 980
29 827
EUROIBOR + marża*
11.03.2028
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
EUR
1 018
4 351
EUROIBOR + marża
04.08.2028
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
PLN
-
416
WIBOR + marża*
20.04.2026
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
EUR
1 958
8 366
EUROIBOR + marża*
31.08.2028
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
PLN
-
5 443
stałe
31.03.2027
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
EUR
740
3 163
EUROIBOR + marża*
28.09.2026
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
EUR
4 086
17 459
EUROIBOR + marża*
29.12.2026
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
EUR
548
2 342
EUROIBOR + marża
08.06.2030
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
EUR
24 158
103 228
EUROIBOR + marża*
04.10.2026
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
EUR
733
3 132
EUROIBOR + marża*
19.08.2026
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
EUR
337
1 438
EUROIBOR + marża*
19.08.2026
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
EUR
519
2 218
EUROIBOR + marża*
19.10.2028
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
EUR
2 293
9 800
EUROIBOR + marża*
30.10.2035
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
EUR
23 856
101 935
EUROIBOR + marża*
14.10.2030
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
EUR
7 730
33 030
EUROIBOR + marża*
11.01.2027
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
EUR
1 607
6 868
EUROIBOR + marża*
26.01.2027
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
PLN
-
53
WIBOR + marża*
26.03.2028
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
PLN
-
99
WIBOR + marża*
27.11.2028
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
PLN
-
114 767
WIBOR + marża*
22.11.2028
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
EUR
3 871
16 540
EUROIBOR + marża*
09.12.2026
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
EUR
52 782
225 538
EUROIBOR + marża*
13.07.2028
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
EUR
290
1 241
EUROIBOR + marża
10.01.2029
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
EUR
5 434
23 220
EUROIBOR + marża
12.01.2029
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
EUR
12 155
51 937
EUROIBOR + marża*
31.01.2040
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
EUR
735
3 142
EUROIBOR + marża
03.01.2033
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
EUR
2 042
8 727
EUROIBOR + marża*
24.02.2028
Cavatina & Partners Sp. z o.o.
PLN
-
128
WIBOR + marża*
06.07.2028
Deweloper Media Sp. z o.o.
PLN
-
680
WIBOR + marża*
24.08.2026
Giardini Sp. z o.o.
PLN
-
73
WIBOR + marża*
20.04.2026
Jardin Sp. z o.o.
EUR
1 551
6 629
EUROIBOR + marża*
20.03.2038
Jardin Sp. z o.o.
EUR
75
320
EUROIBOR + marża*
20.03.2038
Jardin Sp. z o.o.
EUR
2 544
10 868
EUROIBOR + marża*
20.03.2038
Salvaterra Sp. z o.o.
EUR
1 189
5 080
EUROIBOR + marża*
09.09.2028
Quickwork Sp. z o.o.
PLN
-
2 144
WIBOR + marża*
27.10.2026
Razem pożyczki brutto
1 271 194
Wartość odpisu akt.
(5 992)
Razem pożyczki netto
1 265 202
*Spółka udziela pożyczek oprocentowanych w wysokości wyższej z dwóch – stała stopa procentowa bądź stopa procentowa na bazie
indeksu WIBOR lub EURIBOR powiększonego o marżę.
15.2. Pozostałe aktywa niefinansowe
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Należności budżetowe
347
662
Koszty ubezpieczeń
9
9
Inne aktywa niefinansowe
549
396
Koszty pozyskania finansowania
709
-
Razem
1 614
1 067
- krótkoterminowe
1 614
1 067
- długoterminowe
-
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
40
16. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności
handlowe i pozostałe
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Należności od jednostek powiązanych z tytułu udzielonych gwarancji
i poręczeń
2 401
4 343
Należności handlowe oraz inne należności
6 536
1 129
Należności ogółem (netto)
8 937
5 472
Odpis z tytułu utraty wartości
-
-
Należności brutto
8 937
5 472
Zarząd Spółki przeanalizował ryzyko kredytowe dla w/w należności, wykorzystując m.in. do tego celu
model oczekiwanych strat kredytowych. Zgodnie z w/w modelem oczekiwane straty kredytowe są
nieistotnej wartości.
Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w punkcie 25.
17. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których
wysokość zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty krótkoterminowe
są dokonywane na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego
zapotrzebowania Grupy na środki pieniężne i są oprocentowane według ustalonych dla nich stóp
procentowych. Wartość godziwa środków pieniężnych i ich ekwiwalentów na dzień 31 grudnia 2025
roku wynosi 26 992 tysięcy PLN (31 grudnia 2024 roku: 268 tysięcy PLN).
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
składało się z następujących pozycji:
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Środki pieniężne w banku i w kasie
26 992
268
Lokaty krótkoterminowe
-
-
Razem
26 992
268
W sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji pozostałe aktywa finansowe Spółka prezentuje
depozyty ustanowione w celu zabezpieczenia spłaty zadłużenia. Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie
było salda, na dzień 31 grudnia 2024 roku widniało saldo w kwocie 2 530 tys. PLN.
18. Kapitał podstawowy oraz pozostałe kapitały
18.1. Kapitał podstawowy
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił
330 538 442 PLN i był podzielny na 25 426 034 akcje o wartości nominalnej 13 PLN każda.
Struktura właścicielska kapitału została przedstawiona w punkcie 27.2.
18.2. Niepodzielony zysk i ograniczenia w wypłacie dywidendy
Zgodnie z wymogami Kodeksu Spółek Handlowych, Spółka jest obowiązana utworzyć kapitał
zapasowy na pokrycie strat. Do tej kategorii kapitału przekazuje się co najmniej 8% zysku za dany rok
obrotowy wykazanego w jednostkowym sprawozdaniu spółki, dopóki kapitał ten nie osiągnie co
najmniej jednej trzeciej kapitału podstawowego Spółki. O użyciu kapitału zapasowego i rezerwowego
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
41
rozstrzyga Walne Zgromadzenie; jednakże części kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej
kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w jednostkowym
sprawozdaniu finansowym Spółki i nie podlega ona podziałowi na inne cele. Na dzień 31 grudnia 2025
roku wartość kapitału zapasowego w Spółce wynosiła 824 140 tys. PLN.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie istnieją inne ograniczenia dotyczące wypłaty dywidendy.
19. Świadczenia pracownicze
19.1. Programy motywacyjne na bazie akcji
W dwóch ostatnich okresach sprawozdawczych programów motywacyjnych na bazie akcji Spółki nie
było.
20. Zadłużenie
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Pożyczki i kredyty od jednostek niepowiązanych
56 111
64 555
Pożyczki od jednostek powiązanych
612 998
553 811
Obligacje
550 635
381 831
Zadłużenie razem
1 219 744
1 000 197
- w tym część długoterminowa
1 079 473
748 623
- w tym część krótkoterminowa
140 271
251 574
POŻYCZKI OTRZYMANE OD JEDNOSTEK POWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Pożyczkodawca
Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin spłaty
100K Sp. z o.o.
PLN
-
3 828
Wibor + marża*
4.06.2026
Equal I Sp. z o.o.
EUR
5 550
23 457
Euribor + marża*
7.07.2029
Equal I Sp. z o.o.
EUR
6 636
28 049
Euribor + marża*
26.08.2029
Equal III Sp. z o.o.
EUR
1 159
4 897
Euribor + marża*
9.11.2028
Diamentum Office Sp. z o.o.
PLN
-
335
Wibor + marża*
9.11.2028
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR
44 082
186 322
Euribor + marża*
23.09.2029
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR
39 477
166 858
Euribor + marża*
4.10.2029
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR
22 469
94 971
Euribor + marża
31.12.2026
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR
1 154
4 879
Euribor + marża
31.12.2026
Cavatina Real Estate Services Sp. z o.o.
EUR
5 970
25 232
Euribor + marża
22.08.2028
Grundmanna Apartments Sp. z o.o.
EUR
4 331
18 306
Euribor + marża*
22.08.2028
Cavatina Group S.A.
PLN
-
10 003
stopa ref. NBP + marża*
23.08.2028
Cavatina Group S.A.
PLN
-
8 172
stopa ref. NBP + marża*
29.08.2028
Cavatina Group S.A.
PLN
-
351
oprocentowanie stałe
27.11.2029
Equal III Sp. z o.o.
PLN
-
7 009
Wibor + marża*
29.11.2028
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
EUR
2 513
10 623
Euribor + marża*
4.09.2029
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
PLN
-
5 403
Wibor + marża
27.11.2029
Cavatina Group S.A.
PLN
-
10 083
Wibor + marża*
3.10.2027
Cavatina CUW Sp. z o.o.
PLN
-
1 203
Wibor + marża*
30.05.2030
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
PLN
-
411
Wibor + marża*
28.08.2030
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
PLN
-
2 606
Wibor + marża*
03.09.2030
Razem w tym:
612 998
- część długoterminowa
509 320
- część krótkoterminowa
103 678
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
42
POŻYCZKI OTRZYMANE OD JEDNOSTEK POWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2024 ROKU
Pożyczkodawca
Waluta
Zobowiązanie z
tytułu pożyczki (w
walucie)
Zobowiązanie z
tytułu pożyczki (w
tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin spłaty
100K Sp. z o.o.
PLN
-
3 878
WIBOR + marża
04.06.2026
Equal I Sp. z o.o.
EUR
5 464
23 153
EUROIBOR + marża
07.07.2026
Equal I Sp. z o.o.
EUR
6 524
27 641
EUROIBOR + marża
26.08.2026
Equal III Sp. z o.o.
EUR
1 145
4 851
EUROIBOR + marża
09.11.2028
Diamentum Office Sp. z o.o.
PLN
-
412
WIBOR + marża
09.11.2028
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR
31 831
134 867
EUROIBOR + marża
23.09.2026
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR
32 935
139 546
EUROIBOR + marża
04.10.2026
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR
21 515
91 158
EUROIBOR + marża
31.12.2025
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR
1 107
4 690
EUROIBOR + marża
31.12.2025
Carbon Tower Sp. z o.o.
EUR
5 679
24 061
EUROIBOR + marża
22.08.2028
Tischnera Office Sp. z o.o.
EUR
4 515
19 130
EUROIBOR + marża
22.08.2028
Cavatina Group S.A.
PLN
-
10 109
stopa referencyjna NBP +
marża
23.08.2028
Cavatina Group S.A.
PLN
-
8 276
stopa referencyjna NBP +
marża
29.08.2028
Cavatina SPV5 Sp. z o.o.
PLN
-
2 493
WIBOR + marża
06.09.2028
Cavatina Group S.A.
PLN
-
5 868
oprocentowanie stałe
27.11.2026
Equal III Sp. z o.o.
PLN
-
6 532
WIBOR + marża
29.11.2028
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
EUR
2 395
10 148
EUROIBOR + marża
04.09.2029
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
EUR
1 894
8 023
EUROIBOR + marża
01.10.2029
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
PLN
-
4 688
WIBOR + marża
27.11.2029
Cavatina Sp. z o.o.
USD
1 504
6 166
SOFR + marża
01.10.2029
Cavatina Group S.A.
PLN
-
10 086
WIBOR + marża
03.10.2027
Cavatina Sp. z o.o.
PLN
-
206
WIBOR + marża
03.10.2027
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
PLN
-
5 597
WIBOR + marża
01.07.2029
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
EUR
55
232
EUROIBOR + marża
05.07.2029
Recap SPV 24 Sp. z o.o.
PLN
-
2 000
WIBOR + marża
23.12.2029
Razem w tym:
553 811
- część długoterminowa
457 963
- część krótkoterminowa
95 848
Pożyczki od jednostek powiązanych nie są zabezpieczone.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
43
POŻYCZKI I KREDYTY OD JEDNOSTEK NIEPOWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Pożyczkodawca
Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Jednostka
niepowiązana
PLN
-
22 094
oprocentowanie
stałe
17.12.2027
Hipoteka umowna do kwoty 45 mln PLN ustanowiona na rzecz pożyczkodawcy na
nieruchomościach na działkach położonych w Krakowie z najwyższym
pierwszeństwem zaspokojenia, oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art.
777 KC Spółki Cavatina Holding S.A., Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina SPV 26 Sp. z
o.o., zastaw zwykły oraz rejestrowy na udziałach poręczyciela Cavatina SPV 26 Sp.
z o.o., poręczenie każdego z poręczycieli do kwoty 45 mln PLN, przelew na
zabezpieczenie praw autorskich majątkowych do projektu budowlanego w ramach
inwestycji realizowanej w Krakowie, cesja praw z tytułu ubezpieczenia ryzyk
budowlanych, nieodwołalna i bezwarunkowa zgodna na przeniesienie na rzecz
pożyczkodawcy decyzji PnB, przelew wierzytelności.
Jednostka
niepowiązana
EUR
8 048
34 017
oprocentowanie
stałe
19.06.2030
Zastaw 150% wartości pożyczki na udziałach Cavatina Office (na pierwszym
miejscu).
Razem w tym:
56 111
- część długoterminowa
56 111
- część krótkoterminowa
-
POŻYCZKI I KREDYTY OD JEDNOSTEK NIEPOWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2024 ROKU
Pożyczkodawca
/ Kredytodawca
Waluta
Zobowiązanie z
tytułu kredytu (w
walucie)
Zobowiązanie z
tytułu kredytu
(PLN)
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
AION S.A.
EUR
7 060
30 166
Euribor + marża
11.03.2028
Hipoteka na pierwszym miejscu ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego
i nieruchomości położonej w Bielsku-Białej będącego własnością Cavatina SPV 3 Sp.
z o.o., pełnomocnictwa do rachunku Spółki w AION S.A., zastaw rejestrowy
i finansowy na rachunku Spółki w AION S.A., Cesja z ubezpieczenia mienia,
oświadczenie kredytobiorcy i poręczycieli Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC, poręczenie Cavatina Sp. z o.o. oraz
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
Jednostka
niepowiązana
EUR
8 048
34 389
oprocentowanie
stałe
03.09.2025
Zastaw 150% wartości pożyczki na udziałach Cavatina Office (na pierwszym
miejscu).
Razem w tym:
64 555
- część długoterminowa
20 765
- część krótkoterminowa
43 790
-
-
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
44
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Obligacje
waluta
Zobowiązanie z
tytułu obligacji w
walucie
Zobowiązanie z
tytułu obligacji
Oprocentowanie
Termin spłaty
seria P2022D
PLN
-
11 669
WIBOR + marża
17.05.2026
seria P2023A
PLN
-
24 924
WIBOR + marża
05.12.2026
seria P2023B
EUR
4 478
18 928
Euribor + marża
26.01.2027
seria P2023C
PLN
-
50 893
WIBOR + marża
23.03.2027
seria P2023D
PLN
-
21 910
WIBOR + marża
22.06.2027
seria M2024A
PLN
-
22 023
WIBOR + marża
11.09.2027
seria M2024B
PLN
-
19 977
WIBOR + marża
09.11.2027
seria P2024A
PLN
-
24 654
WIBOR + marża
19.12.2027
seria P2024B
PLN
-
39 122
WIBOR + marża
12.09.2028
seria P2024C
PLN
-
32 264
WIBOR + marża
18.11.2028
seria P2024D
PLN
-
50 248
WIBOR + marża
06.03.2029
seria P2025A
PLN
-
51 059
WIBOR + marża
08.07.2029
seria G
PLN
-
38 563
WIBOR + marża
14.04.2029
seria P2025B
EUR
10 947
46 271
Euribor + marża
11.09.2029
seria P2025C
PLN
-
98 130
WIBOR + marża
18.12.2029
Razem w tym:
550 635
- część długoterminowa
514 042
- część krótkoterminowa
36 593
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2024 ROKU
Obligacje
waluta
Zobowiązanie z
tytułu obligacji w
walucie
Zobowiązanie z
tytułu obligacji
Oprocentowanie
Termin spłaty
Obligacje seria P2022A
PLN
-
41 877
WIBOR + marża
08.09.2025
Obligacje seria P2022B
PLN
-
39 566
WIBOR + marża
30.12.2025
Obligacje seria P2022C
PLN
-
19 795
WIBOR + marża
30.12.2025
Obligacje seria P2022D
PLN
-
16 696
WIBOR + marża
17.05.2026
Obligacje seria P2023A
PLN
-
24 762
WIBOR + marża
05.12.2026
Obligacje seria P2023B
EUR
4 462
19 066
EURIBOR + marża
26.01.2027
Obligacje seria P2023C
PLN
-
50 559
WIBOR + marża
26.03.2027
Obligacje seria P2023D
PLN
-
21 701
WIBOR + marża
22.06.2027
Obligacje seria M2024A
PLN
-
21 909
WIBOR + marża
11.09.2027
Obligacje seria M2024B
PLN
-
19 852
WIBOR + marża
09.11.2027
Obligacje seria P2024A
PLN
-
24 452
WIBOR + marża
19.12.2027
Obligacje seria P2024B
PLN
-
38 974
WIBOR + marża
12.09.2028
Obligacje seria P2024C
PLN
-
31 924
WIBOR + marża
18.11.2028
Obligacje seria EUR01
EUR
2 504
10 698
EURIBOR + marża
19.11.2025
Razem w tym:
381 831
- część długoterminowa
269 895
- część krótkoterminowa
111 936
W obu okresach sprawozdawczych wyemitowane obligacje były zabezpieczone poprzez oświadczenie
o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150% wartości nominalnej obligacji
przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
45
21. Zmiany zobowiązań wynikających z działalności finansowej
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
1 stycznia 2025
zmiany wynikające z
przepływów pieniężnych
z działalności finansowej
skutki zmian
kursów walutowych
inne zmiany
31 grudnia 2025
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(długoterminowe)
478 728
196 853
(6 472)
(103 678)
565 431
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(krótkoterminowe)
139 638
(139 638)
103 678
103 678
Obligacje (długoterminowe)
269 895
281 725
(985)
(36 593)
514 042
Obligacje (krótkoterminowe)
111 936
(111 936)
36 593
36 593
Razem zobowiązania wynikające
z działalności finansowej
1 000 197
227 004
(7 457)
-
1 219 744
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2024 ROKU
1 stycznia 2024
zmiany wynikające z
przepływów pieniężnych
z działalności finansowej
skutki zmian
kursów walutowych
inne zmiany
31 grudnia 2024
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(długoterminowe)
526 424
98 938
(6 996)
(139 638)
478 728
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(krótkoterminowe)
99 773
(99 773)
-
139 638
139 638
Obligacje (długoterminowe)
242 713
139 643
(525)
(111 936)
269 895
Obligacje (krótkoterminowe)
76 986
(76 986)
-
111 936
111 936
Razem zobowiązania wynikające
z działalności finansowej
945 896
89 906
(7 521)
(28 084)
1 000 197
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
46
22. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Zobowiązania z tytułu poręczeń od jednostek powiązanych
932
1 672
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług od jednostek powiązanych
60
57
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług od jednostek pozostałych
4 622
3 459
Zobowiązania publiczno-prawne
186
198
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń
77
79
Razem
5 877
5 465
- krótkoterminowe
5 877
5 465
- długoterminowe
-
-
Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w punkcie 25.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i zazwyczaj rozliczane w terminach 60 -
dniowych.
Zobowiązania z tytułu odsetek są zazwyczaj rozliczane w okresach miesięcznych lub kwartalnych w ciągu
całego roku obrotowego.
23. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze
sprawozdania z sytuacji finansowej niektórych pozycji oraz zmianami
wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych
NALEŻNOŚCI:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Bilansowa zmiana stanu należności z tyt. poręczeń i innych należności
(3 465)
2 286
Subrogacja należności spółki zależnej/Kompensata pożyczki
5 535
-
Razem zmiana stanu należności z tyt. poręczeń, handlowych oraz
pozostałych w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
2 070
2 286
ZOBOWIĄZANIA:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótko i długoterminowych
219 959
57 518
Zmiana stanu kredytów i pożyczek krótko- i długoterminowych
(50 743)
7 830
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu obligacji
(168 804)
(62 132)
Zmiana stanu zobowiązań w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych
412
3 216
ODSETKI Z TYTUŁU POŻYCZEK, KREDYTÓW I OBLIGACJI:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Naliczone odsetki od pożyczek udzielonych
(67 925)
(82 191)
Otrzymane odsetki od pożyczek udzielonych
4 710
8 077
Naliczone odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji
87 663
85 568
Zapłacone odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji
(54 324)
(51 876)
Razem odsetki z tytułu pożyczek, kredytów i obligacji
w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(29 876)
(40 422)
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
47
POZOSTAŁE KOREKTY:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Wycena bilansowa instrumentów finansowych w walutach obcych
(1 598)
8 054
Zmiana stanu depozytów stanowiących zabezpieczenie spłaty
zadłużenia
2 530
44
Odpisy aktualizujące wartość aktywów
(5 398)
53
Razem pozostałe korekty w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(4 466)
8 151
24. Zobowiązania warunkowe
24.1. Zobowiązania zabezpieczone na majątku jednostki
Udziały w spółkach, które pozyskały finansowanie zewnętrzne na realizację inwestycji komercyjnych
zostały objęte zastawem przez banki i instytucje udzielające finansowania.
24.2. Zobowiązania warunkowe, w tym również udzielone przez jednostkę gwarancje
i poręczenia, także wekslowe
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH PORĘCZEŃ NA DZIEŃ 31 GRUDNIA
2025 ROKU
Beneficjent
Podmiot
udzielający
finans.
Ekspozycja
Termin
Przeznaczenie
Cavatina GW Sp. z o.o.
ArcelorMittal DSP
2 489
31.12.2025
dostawa stali zbrojeniowej (kredyt kupiecki)
Cavatina GW Sp. z o.o.
Górażdże
3 882
30.06.2026
dostawa mieszanki betonowej (kredyt kupiecki)
Grundmanna
Apartments Sp. z o.o.
jednostka
niepowiązana
13 140
9.03.2026
refinansowanie zakupu nieruchomości (Katowice
Grundmanna B)
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
jednostka
niepowiązana
27 489
30.01.2026
refinansowanie zakupu nieruchomości (Kraków
Kapelanka)
Cavatina GW Sp. z o.o.
Credendo
20 417
24.08.2027
zabezpieczenie należytego wykonanie zobowiązań
wynikających z umowy gwarancji jakości i rękojmi
związana ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnej
Tischnera Office oraz Carbon Tower
Cavatina GW Sp. z o.o.
mBank S.A.
4 329
23.08.2027
zabezpieczenie należytego wykonanie zobowiązań
wynikających z umowy gwarancji jakości i rękojmi
związana ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnej
Ocean Office Park bud. A
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
BPS S.A.
25 063
25.06.2034
poręczenie kredytu inwestycyjnego
Cavatina GW Sp. z o.o.
UNIMAX
215
31.12.2025
dostawy materiałów budowlanych (kredyt kupiecki)
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
BPS S.A.
10 625
25.10.2035
poręczenie kredytu inwestycyjnego
Cavatina GW Sp. z o.o.
VeloBank S.A.
11 882
21.08.2026
poręczenie kredytu w rachunku bieżącym
Cavatina GW Sp. z o.o.
KUKE
13 481
18.12.2027
poręczenie faktoringu odwrotnego
Cavatina CUW Sp. z o.o.
Bank Peako S.A.
1 267
22.05.2027
poręczenie kredytu obrotowego
Razem
134 279
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH PORĘCZEŃ NA DZIEŃ 31 GRUDNIA
2024 ROKU
Beneficjent
Podmiot udzielający
finansowania
Ekspozycja
Termin
Przeznaczenie
Cavatina GW Sp. z o.o.
VeloBank S.A.
11 582
22.07.2025
poręczenie kredytu w rachunku bieżącym
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
BGK S.A.
36 704
20.06.2037
poręcznie kredytu inwestycyjnego
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
/Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Berlin Hyp
AG/Pekao S.A.
54 057
31.12.2027
Kredyt na realizację inwestycji budowlanej
w Katowicach (GOP A i C) - gwarancja
pokrycia kosztów
Cavatina GW Sp. z o.o.
Górażdże
851
31.03.2025
dostawa materiałów budowlanych (kredyt
kupiecki)
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
Jednostka
niepowiązana
13 055
09.03.2026
refinansowanie zakupu nieruchomości
(Katowice Grundmanna B)
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
Jednostka
niepowiązana
27 434
30.01.2026
refinansowanie zakupu nieruchomości
(Kraków Kapelanka)
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
48
Beneficjent
Podmiot udzielający
finansowania
Ekspozycja
Termin
Przeznaczenie
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
Erste Group Bank
5 341
31.03.2025
gwarancja obsługi długu, gwarancja DSCR
Cavatina GW Sp. z o.o.
mBank S.A.
29 755
30.06.2027
poręczenie kredytu w rachunku bieżącym
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
mBank S.A.
58
30.06.2028
zabezpieczenie należytego wykonania oraz
pokrycie ew. roszczeń z tytułu niewykonania
lub nienależytego wykonania do umowy
realizacji inwestycji drogowej przez
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. położonej w
Katowicach
Cavatina GW Sp. z o.o.
Credendo
16 264
24.08.2027
zabezpieczenie należytego wykonanie
zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości i rękojmi związana ze
sprzedażą nieruchomości inwestycyjnej
Tischnera Office oraz Carbon Tower
Cavatina GW Sp. z o.o.
mBank S.A.
4 377
23.08.2027
zabezpieczenie należytego wykonanie
zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości i rękojmi związana ze
sprzedażą nieruchomości inwestycyjnej
Ocean Office Park bud. A
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
Bank Polskiej
Spółdzielczości S.A.
26 093
25.06.2034
poręczenie kredytu inwestycyjnego
Cavatina GW Sp. z o.o.
UNIMAX
400
31.12.2025
dostawy materiałów budowlanych (kredyt
kupiecki)
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
mBank S.A.
2 350
31.12.2032
poręczenie obsługi kredytu inwestycyjnego
Jardin Sp. z o.o.
VeloBank S.A.
38 161
20.03.2036
poręcznie kredytu inwestycyjnego
Razem
266 482
Spółka pełniąc funkcję spółki holdingowej w ramach Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. zarządza
polityką finansową w grupie kapitałowej i pozyskiwaniem kapitału na rozwój poszczególnych spółek
wchodzących w skład Grupy. Jednym z przejawów też działalności jest umożliwienie poszczególnym
spółkom uzyskania finansowania na atrakcyjnych warunkach oraz ułatwienie osiągnięcia celów
operacyjnych w postaci np. sprzedaży posiadanych budynków biurowych poprzez udzielenie stosownych
poręczeń.
Kwoty wskazane w powyższych tabelach to ekspozycja Cavatiny Holding S.A. z tytułu udzielonych
poręczeń na dzień bilansowy, natomiast faktyczna ekspozycja, gdyby doszło do konieczności realizacji
zapisów umów poręczenia, uzależniona będzie od faktycznego zobowiązania spółki otrzymującej
poręczenie na ten dzień, które może być wyższe niż kwoty wykazane w powyższej tabeli.
Zarząd Spółki przeanalizował ryzyko kredytowe dla w/w poręczeń (gwarancje finansowe), wykorzystując
m.in. do tego celu model oczekiwanych strat kredytowych. W ocenie Zarządu kwota odpisu na oczekiwane
straty kredytowe jest nieistotna.
24.3. Sprawy sądowe
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Spółka nie była stroną istotnych spraw
sądowych.
24.4. Rozliczenia podatkowe
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne
czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do
nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje
występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice
w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów
państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie
obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco
wyższe niż istniejące zwykle w krajach o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
49
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku,
w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia
podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe. Zdaniem Spółki na
dzień 31 grudnia 2025 roku nie było konieczne tworzenie odpowiednich rezerwy na rozpoznane
i policzalne ryzyko podatkowe.
25. Informacje o podmiotach powiązanych
Następująca tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za bieżący
i poprzednie okresy obrotowe:
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Transakcje z jednostkami
powiązanymi
Przychody z
tyt. poręczeń
Przychody
finansowe -
odsetki
Pozostałe
przychody
Koszty poręczeń
Koszty
finansowe -
odsetki
Pozostałe
koszty/zakupy
Spółka dominująca najwyższego szczebla
Cavatina Sp. z o.o.
-
-
-
5 556
33
10
Spółka dominująca
Cavatina Group S.A.
-
1 089
-
-
3 564
-
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
976
-
28
-
18 506
308
Cavatina Real Estate
Services Sp. z o.o.
-
-
3
-
1 245
-
Grundmanna
Apartments Sp. z o.o.
39
38
3
-
814
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
3
-
1 990
-
Equal III Sp. z o.o.
-
-
3
-
670
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
-
1 359
40
-
501
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
325
1 835
4
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
-
4 525
40
76
-
-
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
-
1 367
48
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
-
59
4
-
113
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
-
11 456
343
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
21
2 486
48
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
-
577
40
-
780
-
Quickwork Sp. z o.o.
-
258
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
-
1 216
48
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
-
3 695
49
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
315
911
40
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
53
1 300
48
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
-
227
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
-
4 950
49
-
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
-
339
5
-
18
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
141
6 213
41
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
-
145
4
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
-
5 933
48
-
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
-
276
4
-
11
-
Jardin Sp. z o.o.
344
926
48
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
-
102
5 368
-
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
116
1 210
4
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
-
4 781
48
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
-
330
4
-
-
-
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
-
613
4
-
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
-
5
13
-
53
292
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
-
9 078
4
-
-
-
Spółka
współkontrolowana
-
-
-
-
-
-
Cavatina Office Sp. z o.o.
-
460
-
-
-
-
Spółki powiązane
ReCap SPV 3 Sp. z o.o.
-
-
211
-
-
-
Pozostałe spółki
1
166
127
-
29
-
Razem
2 331
67 925
6 774
5 632
28 327
610
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
50
Rozrachunki z jednostkami
powiązanymi
Pożyczki
udzielone
długoterm.
Należności
z tyt.
poręczeń
Należności handlowe i
pozostałe
Otrzymane
pożyczki
długoterm.
Otrzymane
pożyczki
krótkoterm.
Zobowiązania
z tyt. poręczeń
oraz pozostałe
Spółka dominująca najwyższego szczebla
Cavatina Sp. z o.o.
-
-
-
-
-
905
Spółka dominująca
Cavatina Group S.A.
42 041
793
-
28 609
-
-
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
-
466
32
353 180
99 850
32
100K Sp. z o.o.
-
-
3
-
3 828
-
Cavatina Real Estate
Services Sp. z o.o.
-
-
3
25 232
-
-
Grundmanna
Apartments Sp. z o.o.
22 018
39
3
18 306
-
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
-
-
3
335
-
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
3
51 506
-
-
Equal III Sp. z o.o.
-
-
3
11 906
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
28 902
-
49
10 623
-
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
40 560
325
5
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
58 933
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
37 674
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
-
-
5
2 607
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
259 199
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
48 856
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
37 336
-
49
5 403
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
3 887
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
21 988
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
83 081
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
19 754
637
49
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
21 771
-
49
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
5 262
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
75 156
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
11 452
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
107 243
141
49
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
2 152
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
132 562
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
-
-
5
411
-
-
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
129
-
5
-
-
-
Jardin Sp. z o.o.
19 986
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
101
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
26 476
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
97 225
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
32 002
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
13 112
-
43
-
-
-
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
160
-
49
-
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
1
-
16
1 202
-
28
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
141 777
-
5
-
-
-
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
7 761
-
-
-
-
26
Spółki powiązane
ReCap SPV 5 Sp. z o.o.
235
-
5 535
-
-
-
Pozostałe spółki zależne i
powiązane
220
-
58
-
-
1
Razem
1 399 012
2 401
6 536
509 320
103 678
992
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2024 ROKU
Transakcje z jednostkami
powiązanymi
Przychody z
tyt. poręczeń
Przychody
finansowe -
odsetki
Pozostałe
przychody
Koszty poręczeń
Koszty
finansowe -
odsetki
Pozostałe
koszty/zakupy
Spółka dominująca najwyższego szczebla
Cavatina Sp. z o.o.
-
-
-
4 624
32
10
Spółka dominująca
Cavatina Group S.A.
-
-
7
-
4 096
-
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
763
1 235
78
-
22 804
328
Deweloper Media Sp. z o.o.
-
47
40
-
-
-
Carbon Tower Sp. z o.o.
-
-
3
-
1 560
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
51
Transakcje z jednostkami
powiązanymi
Przychody z
tyt. poręczeń
Przychody
finansowe -
odsetki
Pozostałe
przychody
Koszty poręczeń
Koszty
finansowe -
odsetki
Pozostałe
koszty/zakupy
Tischnera Office Sp. z o.o.
-
-
3
-
1 105
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
-
-
3
-
36
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
3
-
2 608
-
Equal III Sp. z o.o.
-
-
3
-
773
-
Cavatina&Partners Sp. z o.o.
-
9
3
-
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
29
1 791
40
-
197
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
330
1 997
4
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
-
8 824
40
213
-
-
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
-
1 018
40
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
-
-
4
-
195
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
-
13 974
328
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
29
3 205
40
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
-
2 912
40
-
78
-
Quickwork Sp. z o.o.
-
175
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
-
1 538
40
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
1
4 554
40
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
324
1 088
40
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
283
1 854
40
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
-
297
4
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
1
7 844
40
-
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
-
384
5
-
119
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
1
2 901
40
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
-
154
4
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
-
8 469
40
-
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
-
537
4
-
-
-
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
-
8
4
-
-
-
Jardin Sp. z o.o.
355
1 729
40
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
-
497
5 368
-
252
-
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
90
-
4
-
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
158
1 384
4
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
-
3 360
40
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
13
592
4
-
-
-
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
1
732
40
-
-
-
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
9
9
40
-
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
-
104
13
-
-
305
Cavatina Wima Sp. z o.o.
1
-
40
-
-
-
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
1
8 363
4
-
-
-
Spółka współkontrolowana
-
-
-
-
-
-
Cavatina Office Sp. z o.o.
-
603
-
-
-
-
Spółki powiązane
Resi Capital S.A.
-
-
3
-
16
-
ReCap SPV 3 Sp. z o.o.
-
-
206
-
-
-
Pozostałe spółki
1
3
6
-
1
-
Razem
2 390
82 191
6 792
4 837
33 872
643
Rozrachunki z jednostkami
powiązanymi
Pożyczki
udzielone
długoterm.
Pożyczki
udzielone
krótkoterm.
Należnośc
i z tyt.
poręczeń
Należności
handlowe i
pozostałe
Otrzymane
pożyczki
długoterm.
Otrzymane
pożyczki
krótkoterm.
Zobowiązania
z tyt. poręczeń
oraz pozostałe
Spółka dominująca najwyższego
szczebla
Cavatina Sp. z o.o.
-
-
-
-
6 372
-
1 434
Spółka dominująca
Cavatina Group S.A.
-
-
783
-
34 340
-
-
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
-
-
624
78
365 571
4 690
30
100K Sp. z o.o.
-
-
-
3
3 878
-
-
Carbon Tower Sp. z o.o.
-
-
-
3
24 061
-
-
Tischnera Office Sp. z o.o.
-
-
-
3
19 130
-
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
-
-
-
3
412
-
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
-
3
50 794
-
-
Equal III Sp. z o.o.
-
-
-
3
11 383
-
-
Cavatina & Partners Sp. z o.o.
128
-
-
3
-
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
29 221
-
29
49
10 148
-
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
34 178
-
664
5
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
141 832
-
-
49
-
-
213
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
16 540
-
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
-
-
-
5
2 493
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
249 999
-
-
49
-
-
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
52
Rozrachunki z jednostkami
powiązanymi
Pożyczki
udzielone
długoterm.
Pożyczki
udzielone
krótkoterm.
Należnośc
i z tyt.
poręczeń
Należności
handlowe i
pozostałe
Otrzymane
pożyczki
długoterm.
Otrzymane
pożyczki
krótkoterm.
Zobowiązania
z tyt. poręczeń
oraz pozostałe
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
55 079
-
736
49
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
8 727
-
-
49
4 688
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
2 144
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
24 634
-
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
78 952
-
1
49
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
17 832
-
323
49
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
29 341
-
669
49
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
5 080
-
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
120 770
-
-
49
5 597
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
-
-
-
5
8 023
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
43 395
-
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
1 949
-
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
113 065
-
-
49
231
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
8 782
-
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
110
-
-
5
-
-
-
Giardini Sp. z o.o.
73
-
-
5
-
-
-
Jardin Sp. z o.o.
17 818
-
355
49
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
131
-
-
5
-1
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
22 964
-
157
5
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
103 228
-
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
4 570
-
-
5
-
-
-
Carrasquin Sp. z o.o.
57
-
-
5
-
-
-
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
12 017
-
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
152
-
-
49
-
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
285
-
-
16
-
-
26
Cavatina Wima Sp. z o.o.
-
-
-
49
-
-
-
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
114 766
-
-
5
-
-
-
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
7 383
-
-
-
-
-
26
Spółki powiązane
ReCap SPV 3 Sp. z o.o.
-
-
-
63
-
-
-
Cavare Ostrobramska Sp. z o.o.
-
-
-
2 000
-
-
Pozostałe spółki powiązane
-
-
2
4
1
-
-
Razem
1 265 202
-
4 343
1 129
549 121
4 690
1 729
25.1. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi
Warunki transakcji zawieranych przez Spółkę z podmiotami powiązanymi w roku zakończonym dnia
31 grudnia 2025 roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku nie odbiegały od warunków
rynkowych.
25.2. Transakcje z udziałem członków Zarządu
Warunki transakcji zawieranych przez Grupę ze członkami Zarządu w roku zakończonym dnia 31 grudnia
2025 roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku nie odbiegały od warunków rynkowych.
Spółka nie zawierała transakcji z Zarządem, innych niż ujawnione w punkcie 25.3 oraz 19.1.
25.3. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki
Wynagrodzenia osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorujących albo
administrujących Spółki wyniosły:
Wynagrodzenia oraz narzuty publiczno-prawne
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2025 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2024 roku
Zarząd Spółki
1 445
1 013
Rada Nadzorcza
992
923
Wynagrodzenia, razem
2 437
1 936
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
53
26. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy
audytorskiej
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony
dnia 31 grudnia 2025 roku oraz dnia 31 grudnia 2024 roku w podziale na rodzaje usług:
Rodzaj usługi*
rok zakończony dnia
31 grudnia 2025 roku
rok zakończony dnia
31 grudnia 2024 roku
Obowiązkowe badanie rocznego sprawozdania finansowego
spółki Cavatina Holding S.A.
45
42
Inne usługi poświadczające (przegląd półroczy, audyt
wynagrodzeń)
35
35
Usługi doradztwa podatkowego
-
-
Pozostałe usługi
-
-
Razem
80
77
W obu okresach sprawozdawczych wynagrodzenie odnosi się do BDO spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
27. Struktura Akcjonariatu oraz znaczący akcjonariusze Spółki, w tym
osoby zarządzające i nadzorujące Spółkę
27.1. Struktura Akcjonariatu
Na dzień publikacji Sprawozdania kapitał podstawowy Cavatina Holding S.A. wynosi 330 538 442 PLN i
dzieli się na 25 426 034 akcji, w tym:
• 17 398 198 akcji zwykłych na okaziciela serii A o wartości nominalnej 13 PLN każda,
• 7 500 000 akcji zwykłych na okaziciela serii B o wartości nominalnej 13 PLN każda,
• 527 836 akcji zwykłych na okaziciela serii C o wartości nominalnej 13 PLN każda.
Zmiany w strukturze akcjonariatu zostały opisane w punkcie 18 Kapitał podstawowy.
27.2. Znaczący Akcjonariusze
Na dzień zatwierdzenia do publikacji Sprawozdania znacznymi akcjonariuszami Spółki, tj. akcjonariuszami
posiadającymi przynajmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz kapitału
zakładowego są podmioty wskazane w poniższej tabeli:
Akcjonariusz
Liczba akcji
Udział
w kapitale
Liczba głosów
na WZ
Udział głosów
na WZ
Cavatina Group S.A. z osobami
działającymi w porozumieniu*
17 606 083
69,24%
17 606 083
69,24%
Nationale-Nederlanden OFE
2 000 000
7,87%
2 000 000
7,87%
Value FIZ
1 500 000
5,90%
1 500 000
5,90%
Pozostali
4 319 951
16,99%
4 319 951
16,99%
Razem
25 426 034
100,00%
25 426 034
100,00%
*Prezentowana liczba akcji dotyczy większościowego udziałowca spółki Cavatina Sp. z o.o. Pana Michała Dziudy, która jest jedynym
akcjonariuszem spółki Cavatina Group S.A. oraz osób objętych domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt 1) ustawy o Ofercie
publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
54
27.3. Zestawienie stanu posiadania akcji Spółki lub uprawień do nich przez osoby
zarządzające i nadzorujące Spółką
Na dzień zatwierdzenia do publikacji Sprawozdania stan posiadania akcji Emitenta przez osoby
zarządzające i nadzorujące Spółką przedstawiał się następująco:
Osoba zarządzająca lub
nadzorująca
Łączna ilość akcji na dzień przekazania raportu
za 2025 rok
Zmiany w strukturze
własności
Rafał Malarz
Prezes Zarządu
124 490 akcji, stanowiących 0,49% udziału w
kapitale podstawowym i uprawniających do 0,49%
głosów na WZ
brak zmian
Daniel Draga
Wiceprezes Zarządu
132 015 akcji, stanowiących 0,52% udziału w
kapitale podstawowym i uprawniających do 0,52%
głosów na WZ
brak zmian
Filip Dziuda
Członek RN
32 851 akcji, stanowiących 0,13% udziału w kapitale
podstawowym i uprawniających do 0,13% głosów na
WZ
brak zmian
*Michał Dziuda
Przewodniczący RN
bezpośrednio 152 584 akcji, stanowiących 0,60%
udziału w kapitale podstawowym uprawniających do
0,60% głosów na WZ
brak zmian
*Pan Michał Dziuda, pełniący funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta poprzez
kontrolowane przez siebie spółki Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A.,
• na dzień 27 listopada 2025 roku, dzień publikacji raportu za III kwartał 2025 roku, posiadał
bezpośrednio i pośrednio 17 550 782 akcji Emitenta (bez osób działających w porozumieniu),
stanowiących 69,03% akcji w kapitale podstawowym Spółki, uprawniających do oddania
17 550 782 głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy, co stanowiło 69,03% ogólnej liczby
głosów,
• na dzień publikacji niniejszego sprawozdania posiada bezpośrednio i pośrednio łącznie 17 550 782
akcji Emitenta, stanowiących 69,03% akcji w kapitale podstawowym Spółki, uprawniających do
oddania 17 550 782 głosów w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy, co stanowi 69,03% ogólnej
liczby głosów.
W ramach programu motywacyjnego opisanego w pkt 19.1 niniejszego sprawozdania, Spółka przydzieliła
w 2021 roku członkom Zarządu Spółki 248 980 warrantów subskrypcyjnych serii A uprawniających do
objęcia akcji na okaziciela nowej emisji serii C o wartości nominalnej 13 PLN każdy. Prezes oraz jeden z
Wiceprezesów Zarządu otrzymali po 124 490 instrumentów.
28. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą pożyczki, obligacje i środki
pieniężne. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na
działalność Spółki.
Zasadą stosowaną przez Spółkę obecnie i przez cały okres objęty sprawozdaniem jest nieprowadzenie
obrotu instrumentami finansowymi.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy
procentowej, ryzyko związane z płynnością, ryzyko walutowe oraz ryzyko kredytowe. Zarząd weryfikuje
i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione
poniżej. Spółka monitoruje również ryzyko cen rynkowych dotyczące wszystkich posiadanych przez nią
instrumentów finansowych.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
55
28.1. Ryzyko stopy procentowej
Narażenie Spółki na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych dotyczy przede wszystkim
długoterminowych zobowiązań finansowych oraz długoterminowych pożyczek udzielonych.
Spółka zarządza kosztami oprocentowania poprzez korzystanie zarówno z zobowiązań o oprocentowaniu
stałym, jak i zmiennym. Na dzień 31 grudnia 2025 roku około 5% zaciągniętych przez Spółkę zobowiązań
posiadało stałe oprocentowanie. Na dzień 31 grudnia 2024 roku stałe oprocentowanie dotyczyło około
4% zaciągniętych przez Grupę zobowiązań.
Oprocentowanie instrumentów finansowych o zmiennym oprocentowaniu jest aktualizowane w okresach
poniżej jednego roku. Odsetki od instrumentów finansowych o stałym oprocentowaniu są stałe przez cały
okres do upływu terminu zapadalności/ wymagalności tych instrumentów. Pozostałe instrumenty
finansowe Grupy, które nie zostały ujęte w poniższych tabelach, nie są oprocentowane i w związku z tym
nie podlegają ryzyku stopy procentowej.
RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ – WRAŻLIWOŚĆ NA ZMIANY
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto na racjonalnie możliwe zmiany stóp
procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników (w związku z instrumentami o zmiennej stopie
procentowej). Nie przedstawiono wpływu na kapitał własny ani całkowite dochody ogółem Grupy.
rok zakończony 31
grudnia 2025 roku
rok zakończony 31
grudnia 2024 roku
Przychody finansowe z tytułu odsetek od pożyczek
67 925
82 191
Szacowana zmiana stóp procentowych
+ 1 p.p.
+ 1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
9 824
11 887
Przychody finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
77 749
94 078
Przychody finansowe z tytułu odsetek od pożyczek
67 925
82 191
Szacowana zmiana stóp procentowych
-1 p.p.
-1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
(9 824)
(11 887)
Przychody finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
58 101
70 304
rok zakończony 31
grudnia 2025 roku
rok zakończony 31
grudnia 2024 roku
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów, obligacji
i pożyczek
87 633
85 568
Szacowana zmiana stóp procentowych
+ 1 p.p.
+ 1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
8 861
8 649
Koszty finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
96 524
94 217
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów, obligacji i
pożyczek
87 633
85 568
Szacowana zmiana stóp procentowych
-1 p.p.
-1 p.p
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
(8 861)
(8 649)
Koszty finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
78 802
76 919
28.2. Ryzyko walutowe
Spółka narażona jest na ryzyko walutowe z tytułu zawieranych transakcji. Ryzyko takie powstaje
w wyniku dokonywania przez jednostkę operacyjną sprzedaży lub zakupów oraz finansowania
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
56
obejmującego kredyty i pożyczki w walutach innych niż PLN. Instrumenty dłużne w walutach obcych
stanowią na koniec 2025 roku około 54% zadłużenia (2024: 59%). Spółka równoważy ryzyko walutowe
instrumentów dłużnych długoterminowymi aktywami finansowymi wyrażonymi w walucie obcej (EUR),
których udział wyniósł w 2025 roku 97% (2024 90%) w ogólnej liczbie długoterminowych aktywów
finansowych.
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto (w związku ze zmianą wartości godziwej
aktywów i zobowiązań pieniężnych) oraz całkowitych dochodów ogółem Spółki na racjonalnie możliwe
wahania kursu euro przy założeniu niezmienności innych czynników.
Wzrost/spadek
kursu waluty
Wpływ na zysk
lub stratę brutto
Wpływ na
całkowite
dochody ogółem
31 grudnia 2025 – EUR
+ 10 p.p.
51 677
51 677
- 10 p.p.
(51 677)
(51 677)
31 grudnia 2025 – USD
+ 10 p.p.
-
-
- 10 p.p.
-
-
31 grudnia 2024 – EUR
+ 10 p.p.
56 221
56 221
- 10 p.p.
(56 221)
(56 221)
31 grudnia 2024 – USD
+ 10 p.p.
(617)
(617)
- 10 p.p.
617
617
28.3. Ryzyko kredytowe
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak pożyczki udzielone, należności z tytułu
poręczeń i pozostałych należności oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Spółki
powstaje w wyniku niemożności dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja
na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.
Ponadto, dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych
należności jest nieznaczne. Spółka stosuje model uproszczony kalkulacji odpisów z tytułu utraty wartości
dla należności z tytułu dostaw i usług (bez względu na termin zapadalności). Oczekiwana strata kredytowa
jest kalkulowana w momencie ujęcia należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz jest
aktualizowana na każdy kolejny dzień kończący okres sprawozdawczy, w zależności od ilości dni
przeterminowania danej należności. Za zdarzenie niewypłacalności („default”) Spółka uznaje brak
wywiązania się ze zobowiązania przez kontrahenta po upływie 90 dni od dnia wymagalności należności.
Spółka uwzględnia informacje dotyczące przyszłości w stosowanych parametrach modelu szacowania
strat oczekiwanych, poprzez korektę bazowych współczynników prawdopodobieństwa niewypłacalności.
W przypadku umów gwarancji finansowych (poręczeń), wykazywanych w zobowiązaniach
pozabilansowych, Spółka na każdy dzień bilansowy ocenia czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia
konieczności dokonania wypłaty poręczeń i utworzenia rezerwy z tego tytułu. Kwota rezerwy określana
jest w oparciu o estymowane wysokości prawdopodobnego wypływu środków pieniężnych dla
uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy poręczenia. Spółka tworzy rezerwę na oczekiwane
straty kredytowe z tytułu udzielonych poręczeń w wysokości oczekiwanych płatności mających na celu
zrekompensowanie posiadaczowi poręczenia poniesionej straty kredytowej. Spółka określa wartość
ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych poręczeń i tak ustaloną ekspozycję przelicza używając wskaźnika
prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania.
W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe dla poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji
finansowej na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku odpowiada wartościom
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
57
bilansowym przedstawionym w punkcie 29.1. Maksymalna ekspozycja z tytułu udzielonych gwarancji
finansowych została ujawniona w punkcie 24.2.
28.4. Ryzyko związane z płynnością
Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności.
Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/ zapadalności zarówno inwestycji, jak i aktywów
finansowych (np. konta należności, pozostałych aktywów finansowych) oraz prognozowane przepływy
pieniężne z działalności operacyjnej.
Spółka nie posiada aktywów finansowych utrzymywanych dla celów zarządzania ryzykiem płynności.
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez
korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty w rachunku bieżącym, obligacje,
pożyczki w ramach grupy kapitałowej.
Tabela poniżej przedstawia zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień
31 grudnia 2024 roku wykazane w bilansie według daty ich zapadalności. Maksymalna ekspozycja z tytułu
udzielonych gwarancji finansowych oraz termin wygaśnięcia gwarancji zostały ujawnione w punkcie 24.2.
Na koniec każdego z prezentowanych okresów zobowiązania przeterminowane dotyczą jedynie
zobowiązań z tytułu dostaw i usług i stanowiły nie więcej niż 1% tychże zobowiązań.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE WG STANU NA DZIEŃ:
31 GRUDNIA 2025 ROKU
<1rok
1–3 lat
3-5 lat
>5 lat
Razem
Oprocentowane kredyty
i pożyczki
103 678
106 131
459 300
-
669 109
Obligacje
36 593
229 771
284 271
-
550 635
Zobowiązania z tytułu
leasingu
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania
5 877
-
-
-
5 877
Razem
146 148
335 902
743 571
-
1 225 621
31 GRUDNIA 2024 ROKU
<1rok
1–3 lat
3-5 lat
>5 lat
Razem
Oprocentowane kredyty
i pożyczki
139 638
371 876
106 852
-
618 366
Obligacje
111 936
198 997
70 898
-
381 831
Zobowiązania z tytułu
leasingu
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania
5 465
-
-
-
5 465
Instrumenty pochodne
-
-
-
-
-
Razem
257 039
570 873
177 750
-
1 005 662
28.5. Ryzyko negatywnego wpływu na środowisko naturalne
Ryzyko dotyczące wpływu na środowisko naturalne wiąże się głównie z możliwym negatywnym wpływem
Spółki oraz Grupy Kapitałowej na środowisko i klimat poprzez własną działalność inwestycyjną (w tym
proces budowy realizowanych projektów inwestycyjnych) i operacyjną. Grupa zapobiega tym ryzykom
stosując się do przepisów prawnych, monitorując własny wpływ na środowisko, wdrażając działania
prośrodowiskowe, w tym przede wszystkim kładąc nacisk na zrównoważone budownictwo. Przejawia się
to m.in. w realizowaniu projektów biurowych o zoptymalizowanych parametrach w obszarach
energooszczędności i zużycia wody, wyposażonych w efektywne i przyjazne ludziom systemy wentylacji
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
58
i klimatyzacji. Realizowane przez Grupę inwestycje są certyfikowane w międzynarodowym systemie
BREEAM na poziomie Excellent i Outstanding. Otrzymują wysokie noty we wszystkich kluczowych
kategoriach – od lokalizacji i dostępności transportu, poprzez zastosowanie rozwiązań pozwalających na
oszczędzanie wody i energii, po jakość i prośrodowiskowy charakter materiałów. Dodatkowym
elementem, na który Grupa kładzie nacisk jest spełnianie przez nowe obiekty najwyższych standardów w
zakresie dbałości o zdrowie osób w nich pracujących, co znajduje odzwierciedlenie w dążeniu do
certyfikacji obiektów w systemie WELL Health & Safety Rating.
Więcej informacji na ten temat zarządzaniem wpływem Grupy na środowisko i klimat Grupa przedstawi
w dobrowolnym raporcie ESG.
29. Instrumenty finansowe
29.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych
Spółka klasyfikuje instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie oraz zobowiązania
wyceniane w zamortyzowanym koszcie do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej (istotne dane
nieobserwowalne).
W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku, ani w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku nie
miały miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 2 hierarchii wartości godziwej, ani też żaden
z instrumentów nie został przesunięty z/ do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.
Wartość godziwa poniższych instrumentów jest zbliżona lub nieistotnie różni się od ich wartości
bilansowej:
Wartość bilansowa
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Aktywa finansowe
Należności z tytułu poręczeń, należności handlowych i innych
8 937
8 002
Pożyczki udzielone
1 399 012
1 265 202
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
26 992
268
Razem aktywa finansowe
1 434 941
1 273 472
Inwestycje wyceniane metodą praw własności
Udziały w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
1 068 877
968 444
Razem inwestycje wyceniane metodą praw własności
1 068 877
968 444
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
5 877
5 465
Kredyty i pożyczki
669 109
618 366
Obligacje
550 635
381 831
Razem zobowiązania finansowe
1 225 621
1 005 662
- długoterminowe
1 079 473
839 781
- krótkoterminowe
146 148
165 881
Według oceny Spółki wartość godziwa krótkoterminowych pożyczek udzielonych oraz
krótkoterminowych zobowiązań finansowych nie odbiega istotnie od wartości bilansowych głównie ze
względu na krótki termin zapadalności.
Wartość bilansowa pożyczek otrzymanych, obligacji oraz pożyczek udzielonych, które wyceniane są na
podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktualną rynkową stopą procentową również nie
odbiega znacząco od wartości godziwej.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
59
30. Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego
i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały
wartość dla jej akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej
zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę
dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku
zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku ani w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku nie
wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Głównym wskaźnikiem kapitałowym jakim posługuje się Spółka jest Wskaźnik Zadłużenia Netto, który
liczony jest jako stosunek Zadłużenia Finansowego Netto do Aktywów.
Do Zadłużenia Finansowego Netto Spółka zalicza sumę oprocentowanych zobowiązań o charakterze
dłużnym w tym kredyty, pożyczki, obligacje i inne instrumenty finansowe, pomniejszonych o stan środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów.
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Oprocentowane kredyty i pożyczki
669 109
618 366
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
550 635
381 831
Minus środki pieniężne i ich ekwiwalenty
(26 992)
(268)
Minus depozyty zabezpieczające spłatę zadłużenia
-
(2 530)
Zadłużenie netto
1 192 752
997 399
Aktywa razem
2 515 686
2 248 906
Wskaźnik dźwigni (%)
47%
44%
31. Struktura zatrudnienia
Spółka w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku oraz dnia 31 grudnia 2024 roku nie zatrudniała
pracowników.
32. Inwazja Rosji na Ukrainę, konflikt w rejonie Zatoki Perskiej
Spółka oraz jej jednostki zależne nie prowadzą działalności operacyjnej na terenach Ukrainy, Rosji
i Białorusi oraz w rejonie Zatoki Perskiej i nie jest też w jakikolwiek sposób powiązana z podmiotami z tych
regionów, nie ulega jednak wątpliwości, że konflikty w tych rejonach wpływają na otoczenie gospodarcze
również w Polsce. Zarówno kontynuacja jak i potencjalna eskalacja tych konfliktów może spowodować
kolejne zaburzenia w łańcuchach dostaw, ograniczenie dostępności materiałów czy też ogólny wzrost cen
materiałów i usług wynikający m.in. z rosnących cen energii. Materializacja takiego scenariusza może
przełożyć się na wzrost kosztów realizacji inwestycji prowadzonych przez Grupę oraz potencjalny wzrost
stóp procentowych co z jednej strony spowodowałaby wzrost kosztów finansowania, a z drugiej mogłoby
doprowadzić do obniżenia zdolności kredytowej nabywców mieszkań.
Część z tych czynników została już w pewnym zakresie odnotowana przez Grupę, jednak do tej pory nie
miały one istotnego wpływu na codzienną działalność operacyjną, podejmowane decyzje inwestycyjne czy
też harmonogram kluczowych projektów.
Potencjalny negatywny wpływ na działalność Grupy wynikający z rosnących kosztów realizacji inwestycji
będzie przynajmniej częściowo mitygowany przez skupione wewnątrz Grupy kompetencje w zakresie
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
60
generalnego wykonawstwa, bezpośrednie relacje z podwykonawcami oraz efekt skali umożliwiający
optymalizację wykorzystania zasobów.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie jest możliwe precyzyjne oszacowanie skali
przyszłego wpływu wojny w Ukrainie oraz w rejonie Zatoki Perskiej na działalność Grupy, a w związku
z dużą zmiennością, Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ
zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń.
33. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym
W dniu 16 stycznia 2026 roku została uruchomiona pożyczka od jednostki niepowiązanej w spółce
zależnej Cavatina SPV 2 Sp. z o.o. Maksymalna kwota pożyczki to 35 mln PLN. Termin ostatecznej spłaty
przypada w dniu 30 grudnia 2027 roku.
W dniu 2 lutego 2026 roku spółka zależna Cavatina Wima Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na użytkowanie
budynku mieszkalnego Wima Apartments C .
W dniu 10 lutego spółka zależna Cavatina GW Sp. z o.o. na podstawie podpisanego aneksu przedłużyła
Umowę Wieloproduktową z ING Bankiem Śląskim S.A. do dnia 30 kwietnia 2028 roku.
W dniu 25 lutego 2026 roku został uruchomiony kredyt budowlany oraz kredyt VAT w spółce zależnej
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o., udzielony na podstawie umowy zawartej z mBank S.A. w dniu 27 października
2025 roku.
W dniu 9 marca 2026 roku spółka zależna Grundmanna Apartments Sp. z o.o. podpisała z jednostką
niepowiązaną aneks do umowy pożyczki udzielonej w kwocie 3 mln EUR, wydłużając termin ostatecznej
spłaty do dnia 9 września 2026 roku.
W dniu 18 lutego 2026 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 1/02/2026 w sprawie ustanowienia
w Spółce V Prospektowego Programu Emisji Obligacji, w ramach którego Spółka będzie uprawniona do
emitowania, w jednej lub wielu seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej wyemitowanych
i nieumorzonych obligacji nie wyższej niż 250 mln PLN lub równowartość tej kwoty wyrażona w EUR
Sporządzony przez Spółkę w związku z (i) ustanowieniem Programu Prospektowego 2026, (ii) ofertami
publicznymi obligacji emitowanych w ramach Programu Prospektowego 2026 oraz (iii) ubieganiem się
przez Spółkę o dopuszczenie tych obligacji do obrotu na Rynku Regulowanym lub wprowadzenie ich do
obrotu w ASO, prospekt został zatwierdzony przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w dniu 16 marca
2026 roku.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 60 stanowią jego integralną część.
61
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Sporządziła
Katarzyna Hoffmann
Dyrektor Działu Księgowości
Podpisy Zarządu
Rafał Malarz Daniel Draga
Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu
Szymon Będkowski
Wiceprezes Zarządu
Kraków, 30 marca 2026 roku