2025
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE
FINANSOWE ZA ROK 2025
SPORZĄDZONE ZGODNIE Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI
FINANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ UNIĘ EUROPEJSKĄ
BIELSK PODLASKI, 31 MARCA 2026 ROKU
str. 3
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
SPIS TREŚCI
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej - aktywa ................................................................... 5
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej - pasywa ................................................................... 6
Jednostkowy rachunek zysków lub strat ................................................................................................ 7
Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów ........................................................................... 8
Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym .................................................................... 9
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych ....................................................................... 10
1. Informacje ogólne ..................................................................................................................... 11
1.1. Informacje o Spółce i jej działalności ................................................................................... 11
1.2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ........................................................... 11
1.3. Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji sprawozdania finansowego ............................... 12
1.4. Zmiany standardów lub interpretacji ................................................................................... 12
2. Przyjęte zasady rachunkowości ................................................................................................. 16
Środki trwałe ........................................................................................................................ 16
Wartości niematerialne ........................................................................................................ 17
Nieruchomości inwestycyjne ................................................................................................ 18
Inwestycje w jednostki zależne ............................................................................................ 18
Leasing ................................................................................................................................. 19
Zapasy .................................................................................................................................. 20
Koszty finansowania zewnętrznego ..................................................................................... 21
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ....................................................................................... 21
Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności ...................................................... 21
Aktywa i zobowiązania kontraktowe ................................................................................... 22
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ................................... 23
Zobowiązania i należności warunkowe ................................................................................ 23
Transakcje i salda w walucie obcej ...................................................................................... 23
Kapitały własne .................................................................................................................... 24
Kredyty, pożyczki, pozostałe zobowiązania finansowe ........................................................ 25
Rezerwy ................................................................................................................................ 25
Świadczenia pracownicze ..................................................................................................... 26
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym) ........................................................ 27
Sprawozdawczość dotycząca segmentów działalności ........................................................ 28
Przychody z umów z klientami ............................................................................................. 29
Pozostałe przychody, koszty operacyjne .............................................................................. 31
Przychody i koszty finansowe oraz oczekiwane straty kredytowe ....................................... 32
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych ............................................................................ 32
Instrumenty finansowe ........................................................................................................ 33
Rachunkowość zabezpieczeń ............................................................................................... 36
Subiektywne oceny zarządu i istotne szacunki ..................................................................... 37
3. Zarządzanie ryzykiem finansowym ............................................................................................ 39
4. Instrumenty finansowe ............................................................................................................. 48
5. Noty do sprawozdania finansowego ......................................................................................... 53
5.1. Środki trwałe ........................................................................................................................ 53
5.2. Wartości niematerialne ....................................................................................................... 56
5.3. Nieruchomość inwestycyjna ................................................................................................ 58
5.4. Inwestycje w innych podmiotach......................................................................................... 59
5.4.1. Inwestycje w jednostki wyceniane metodą praw własności .................................... 61
5.5. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ............................................. 63
5.6. Odpisy aktualizujące i oczekiwane straty kredytowe .......................................................... 65
5.7. Zapasy .................................................................................................................................. 66
5.8. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ...................................................................................... 66
5.9. Pożyczki udzielone ............................................................................................................... 67
5.10. Kapitały ................................................................................................................................ 67
str. 4
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.11. Ograniczenia przenoszenia praw własności papierów wartościowych ............................... 71
5.12. Kredyty i pożyczki oraz inne zobowiązania finansowe ......................................................... 71
5.13. Leasing ................................................................................................................................. 73
5.14. Rezerwy ................................................................................................................................ 74
5.15. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ................................... 77
5.16. Bieżący i odroczony podatek dochodowy ............................................................................ 79
5.17. Aktywa i zobowiązania kontraktowe ................................................................................... 83
5.18. Kaucje z tytułu umów z klientami ........................................................................................ 85
5.19. Przychody z umów z klientami ............................................................................................. 86
5.20. Koszty według rodzajów ...................................................................................................... 86
5.21. Pozostałe przychody i koszty operacyjne ............................................................................. 87
5.22. Przychody i koszty finansowe, oczekiwane straty kredytowe ............................................. 87
5.23. Zysk (strata) na jedną akcję .................................................................................................. 88
5.24. Działalność zaniechana ........................................................................................................ 89
5.25. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych ................................................... 89
5.26. Zmiany w prezentacji sprawozdań finansowych .................................................................. 90
5.27. Transakcje z podmiotami powiązanymi ............................................................................... 92
5.28. Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej ................................................................................ 94
5.29. Stan posiadania akcji lub uprawnień do akcji przez osoby zarządzające i nadzorujące....... 94
5.30. Informacja o osobistych, faktycznych i organizacyjnych powiązaniach członków zarządu i
rady nadzorczej z określonymi akcjonariuszami posiadającymi co najmniej 5% głosów na
walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Unibep S.A. ............................................................... 95
5.31. Wynagrodzenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej oraz osób i podmiotów blisko z nimi
związanych ........................................................................................................................... 96
5.32. Transakcje z podmiotami powiązanymi poprzez osoby Zarządzające i nadzorujące spółkę 97
5.33. Umowy zawarte między Unibep S.A. a osobami zarządzającymi ........................................ 98
5.34. Aktywa i zobowiązania warunkowe, gwarancje .................................................................. 99
5.34.1. Aktywa i zobowiązania warunkowe .......................................................................... 99
5.34.2. Gwarancje ............................................................................................................... 101
5.35. Wpływ sytuacji wojennej na działalność Unibep S.A. ........................................................ 101
5.36. Zdarzenia po dniu bilansowym niekorygujące ................................................................... 103
5.37. Struktura zatrudnienia ....................................................................................................... 106
5.38. Informacje dotyczące umów z firmą audytorską ............................................................... 106
6. Informacje o polityce dywidendy oraz o dywidendzie wypłaconej .......................................... 106
7. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ............................................................................. 106
str. 5
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ -
AKTYWA
Nota
stan na dzień
31.12.2024
przekształcone*
audytowane
AKTYWA
AKTYWA TRWAŁE DŁUGOTERMINOWE
Środki trwałe
5.1
87 544
Wartości niematerialne
5.2
12 914
Nieruchomości inwestycyjne
5.3
-
Inwestycje w jednostki zależne
-
Inwestycje w jednostki wyceniane metodą praw
własności
5.4
318 854
Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne
należności długoterminowe
5.5
12 800
Kaucje z tytułu umów z klientami
5.18
15 049
Pożyczki udzielone
5.9
9 738
Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów
finansowych
5
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
61 333
Aktywa trwałe (długoterminowe) razem
518 236
AKTYWA OBROTOWE KRÓTKOTERMINOWE
Zapasy
5.7
34 989
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności krótkoterminowe
5.5
346 577
Kaucje z tytułu umów z klientami
5.18
10 060
Aktywa kontraktowe
5.17
251 840
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
491
Pożyczki udzielone
5.9
36 301
Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów
finansowych
5 434
Inne krótkoterminowe aktywa finansowe
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
5.8
193 791
Aktywa obrotowe (krótkoterminowe) razem
879 482
AKTYWA RAZEM
1 397 718
*Nota 5.26
str. 6
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ -
PASYWA
Nota
stan na dzień
31.12.2024
przekształcone*
audytowane
PASYWA
KAPITAŁ WŁASNY
Kapitał podstawowy
5.10
3 507
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej
65 804
Pozostałe kapitały rezerwowe
5.10
42 678
Zyski (straty) zatrzymane
5.10
71 187
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom
jednostki dominującej
183 176
Kapitał własny ogółem
183 176
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne
zobowiązania długoterminowe
5.15
325
Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe -
długoterminowe
5.12
149 253
Zobowiązania leasingowe długoterminowe
5.13
34 073
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów
finansowych
4
885
Rezerwy długoterminowe
5.14
66 445
Kaucje z tytułu umów z klientami
5.18
54 091
Zobowiązania długoterminowe razem
305 073
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania krótkoterminowe
5.15
362 023
Zobowiązania kontraktowe
5.17
129 985
Kaucje z tytułu umów z klientami
5.18
80 316
Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe -
krótkoterminowe
5.12
29 015
Zobowiązania leasingowe krótkoterminowe
5.13
16 735
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów
finansowych
4
163
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku
dochodowego
174
Rezerwy krótkoterminowe
5.14
291 058
Zobowiązania krótkoterminowe razem
909 470
Zobowiązania ogółem
1 214 543
PASYWA RAZEM
1 397 718
*Nota 5.26
str. 7
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW LUB STRAT
Nota
01.01-31.12.2025
audytowane
01.01-31.12.2024
audytowane
Przychody z umów z klientami
5.19
2 002 560
2 189 719
Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów
5.20
1 830 397
2 109 826
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
172 163
79 893
Koszty zarządu
5.20
97 595
82 660
Pozostałe przychody operacyjne
5.21
19 988
8 631
Pozostałe koszty operacyjne
5.21
11 220
9 836
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
83 336
-3 972
Przychody finansowe
5.22
12 887
12 327
Koszty finansowe
5.22
36 912
34 983
Udział w zyskach (stratach) netto jednostek podporządkowanych
wycenianych metodą praw własności
7 299
61 864
Oczekiwane straty kredytowe
5.22
12 419
10 309
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
54 191
24 927
Podatek dochodowy
5.16
13 054
-4 230
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
41 137
29 157
Zysk (strata) netto
41 137
29 157
Zysk/strata netto z działalności kontynuowanej:
41 137
29 157
Zysk/strata netto z działalności kontynuowanej przypadający akcjonariuszom
jednostki na akcję (w złotych)
1,25
0,89
Zysk/strata netto rozwodniony z działalności kontynuowanej przypadający
akcjonariuszom jednostki na akcję (w złotych)
1,25
0,89
str. 8
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
01.01-31.12.2025
audytowane
01.01-31.12.2024
audytowane
Zysk (strata) netto
41 137
29 157
Inne całkowite dochody, które zostaną przekwalifikowane na zyski lub straty
po spełnieniu określonych warunków:
-15 536
-941
Efektywna część zmian wartości godziwej instrumentów zabezpieczających
przepływ środków pieniężnych
-15 536
-941
Inne całkowite dochody, które nie zostaną przekwalifikowane na zyski lub
straty:
161
240
Zyski (straty) aktuarialne z programów określonych świadczeń
161
240
Inne całkowite dochody przed opodatkowaniem
-15 376
-700
Podatek dochodowy dotyczący składników, które nie zostaną
przekwalifikowane w późniejszych okresach
31
-179
Podatek dochodowy dotyczący składników, które mogą zostać
przekwalifikowane w późniejszych okresach
-2 952
46
Inne całkowite dochody po opodatkowaniu ogółem
-12 410
-2 397
w tym wpływ wycena metodą praw własności
44
-1 830
Całkowite dochody ogółem
28 727
26 759
z tego przypadający:
akcjonariuszom jednostki dominującej
28 727
26 759
str. 9
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
ZA OKRES 01.01.2025 – 31.12.2025 R.
Kapitał podstawowy
Pozostałe kapitały rezerwowe
Kapitał ze sprzedaży akcji
powyżej ceny nominalnej
Zyski zatrzymane
Kapitał własny razem
Stan na 1 stycznia 2025 r.
audytowane
3 507
42 678
65 804
71 187
183 176
Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli
-
-
-
-6 564
-6 564
Program motywacyjny
-
681
-
-
681
Zysk (strata) roku bieżącego
-
-
-
41 137
41 137
Inne skumulowane całkowite dochody
-
-12 410
-
-
-12 410
Całkowite dochody
-
-12 410
-
41 137
28 727
Zmiany w kapitale własnym
-
-11 729
-
34 573
22 844
Stan na 31 grudnia 2025 r.
audytowane
3 507
30 949
65 804
105 760
206 019
ZA OKRES 01.01.2024 – 31.12.2024 R.
Kapitał podstawowy
Pozostałe kapitały rezerwowe
Kapitał ze sprzedaży akcji
powyżej ceny nominalnej
Zyski zatrzymane
Kapitał własny razem
Stan na 1 stycznia 2024 r.
audytowane
3 507
43 921
65 804
42 030
155 262
Program motywacyjny
-
1 155
-
-
1 155
Zysk (strata) roku bieżącego
-
-
-
29 157
29 157
Inne skumulowane całkowite dochody
-
-2 397
-
-
-2 397
Całkowite dochody
-
-2 397
-
29 157
26 759
Zmiany w kapitale własnym
-
-1 243
-
29 157
27 914
Stan na 31 grudnia 2024 r.
audytowane
3 507
42 678
65 804
71 187
183 176
str. 10
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
01.01-31.12.2025
audytowane
01.01-31.12.2024
przekształcone*
audytowane
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁANOŚCI OPERACYJNEJ
I. Zysk (strata) brutto
54 191
24 927
II. Korekty razem:
260 061
-56 289
1. Amortyzacja
24 984
22 937
2. Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych
-531
23
3. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
11 660
14 634
4. Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej
-13 604
-65 456
5. Zmiana stanu rezerw
-3 471
89 313
6. Zmiana stanu zapasów
4 429
2 544
7. Zmiana stanu należności, w tym: aktywa kontraktowe, kaucje z tytułu
umów z klientami
125 867
-136 177
8. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem zobowiązań
finansowych, rezerw
110 663
14 935
9. Inne korekty
63
958
Środki pieniężne z działalności operacyjnej
314 252
-31 362
10. Podatek dochodowy zapłacony / zwrócony
-6 513
7 009
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
307 739
-24 354
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ
Nabycie środków trwałych i wartości niematerialnych, nieruchomości
inwestycyjnej
-5 426
-8 155
Wpływy z tytułu zbycia środków trwałych i wartości niematerialnych
859
414
Odsetki otrzymane
10 849
8 386
Dywidendy otrzymane
-
11 277
Pożyczki spłacone przez podmioty powiązane
51 050
57 550
Pożyczki udzielone podmiotom powiązanym
-62 000
-12 842
Pozostałe (w tym realizacja instrumentów pochodnych)
8 017
5 930
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
3 350
62 560
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ
Wpływy z pożyczek, kredytów, obligacji, weksli
-
50 000
Spłata pożyczek, kredytów, obligacji, weksli
-16 326
-25 026
Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu
-19 335
-16 645
Zapłacone odsetki
-22 513
-22 473
Wypłacone dywidendy
-6 564
-
Inne wpływy (wypływy) środków pieniężnych
-15 620
-
Wpływy ze sprzedaży udziałów - program motywacyjny
681
-
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-79 678
-14 143
Zmiana netto stanu środków pieniężnych z wyłączeniem różnic kursowych
231 411
24 063
Różnice kursowe
-345
24
Zmiana netto stanu środków pieniężnych
231 066
24 086
Środki pieniężne na początek okresu
193 791
169 705
Środki pieniężne na koniec okresu
424 857
193 791
- w tym: o ograniczonej możliwości dysponowania
76 924
42 645
*Nota 5.26
Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych zawarte w nocie 5.25.
str. 11
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
1. INFORMACJE OGÓLNE
1.1. INFORMACJE O SPÓŁCE I JEJ DZIAŁALNOŚCI
Unibep S.A. powstała w wyniku szeregu przekształceń, które miały miejsce w latach 1950-2005. Do 25
września 1998 roku jednostka funkcjonowała najpierw jako przedsiębiorstwo państwowe, a później jako
komunalne pod nazwą Bielsko Podlaskie Przedsiębiorstwo Budowlane w Bielsku Podlaskim, które zostało
przekształcone w jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością Gminy Miejskiej w Bielsku
Podlaskim pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane BEP – akt notarialny repertorium nr 4073/98. Od 30
listopada 1999 roku w wyniku decyzji Zgromadzenia Wspólników zmieniono nazwę spółki na UNIBUD BEP
Sp. z o.o. 26 listopada 2004 roku podjęta została uchwała o przekształceniu spółki UNIBUD BEP Sp. z o.o.
w spółkę akcyjną. UNIBUD BEP Spółka Akcyjna zawiązana została 9 lutego 2005 roku – akt notarialny
repertorium nr 492/2005. Data rejestracji Spółki w KRS 29 marca 2005 r. Od 8 grudnia 2006 roku Spółka
funkcjonuje pod nową nazwą Unibep S.A.
Spółka Unibep S.A. zarejestrowana jest w Sądzie Rejonowym w Białymstoku, XII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego w rejestrze przedsiębiorców pod numerem 0000231271. Spółka posiada
numer identyfikacji podatkowej NIP 543-02-00-365 oraz numer identyfikacji statystycznej REGON
000058100. Siedziba spółki mieści się w Bielsku Podlaskim, przy ul. 3 Maja 19.
Podstawowym przedmiotem działalności Unibep S.A. według Polskiej Klasyfikacji Działalności jest
wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych ze wznoszeniem budynków w kraju i za granicą.
1.2. PODSTAWA SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz interpretacjami wydanymi przez Radę
Międzynarodowych Standardów Rachunkowości zatwierdzonymi przez Unię Europejską, na mocy
Rozporządzenia w sprawie MSSF (Komisja Europejska 1606/2002), zwanymi dalej „MSSF UE”.
MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości (RMSR) oraz Komisję Ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej
(KIMSF), zatwierdzone do stosowania w UE.
Sporządzając sprawozdanie finansowe za rok 2025 jednostka stosuje takie same zasady rachunkowości
jak przy sporządzaniu rocznego sprawozdania finansowego za rok 2024, z wyjątkiem zmian do standardów
i nowych standardów i interpretacji zatwierdzonych przez Unię Europejską dla okresów sprawozdawczych
rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2025 roku. W 2025 roku Spółka przyjęła wszystkie nowe
i zatwierdzone standardy i interpretacje wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości i Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowych Standardów Rachunkowości i zatwierdzone
do stosowania w UE, mające zastosowanie do prowadzonej przez nią działalności i obowiązujące
w okresach sprawozdawczych od 1 stycznia 2025 r.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem
pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej oraz aktywów wycenianych
według wartości godziwej przez inne całkowite dochody, zgodnie z zaprezentowanymi w dalszej części
sprawozdania Zasadami rachunkowości. Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe z wyjątkiem
jednostkowego sprawozdania z przepływów pieniężnych zostało sporządzone zgodnie z zasadą
memoriału.
Sprawozdanie finansowe przedstawia dane finansowe za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia
2025 roku oraz przekształcone dane finansowe za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku,
a także przekształcone dane na 1 stycznia 2024 roku.
str. 12
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Unibep S.A. nie stwierdza na dzień
podpisania niniejszego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na
zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu bilansowym na
skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej
działalności.
Należy zwrócić uwagę, że aktywa krótkoterminowe Spółki wynosiły 1.003 mln PLN, natomiast
zobowiązania krótkoterminowe 1.128 mln PLN, co oznaczało ujemną różnicę na poziomie 125 mln PLN.
Różnica ta wynikała przede wszystkim z klasyfikacji do zobowiązań krótkoterminowych obligacji serii I,
których termin zapadalności na dzień bilansowy był krótszy niż 12 miesięcy, a więc ich ujęcie w pasywach
krótkoterminowych było konsekwencją zasad prezentacji bilansowej według terminu wymagalności.
Jednocześnie po dniu bilansowym Spółka przeprowadziła działania refinansujące, emitując obligacje serii
J oraz dokonując przedterminowego wykupu serii I. Potwierdza to, że ujemny kapitał obrotowy na dzień
31 grudnia 2025 r. miał w istotnym zakresie charakter przejściowy i był związany z zapadalnością obligacji,
a nie z trwałą utratą zdolności Spółki do refinansowania zobowiązań lub kontynuowania działalności.
W ocenie Spółki wskazana nadwyżka zobowiązań krótkoterminowych nad aktywami krótkoterminowymi
nie stanowi zatem samoistnej przesłanki istnienia istotnej niepewności co do kontynuacji działalności.
1.3. WALUTA FUNKCJONALNA I WALUTA PREZENTACJI SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
Walutą funkcjonalną Spółki i walutą prezentacji niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego
jest złoty polski. Wszelkie kwoty w niniejszym sprawozdaniu finansowym podane zostały w zaokrągleniu
do pełnych tysięcy złotych, chyba że w konkretnych sytuacjach podano inaczej.
1.4. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI
Przy sporządzaniu jednostkowego sprawozdania finansowego, przyjęto te same ogólne zasady, które
zostały zastosowane przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia
2024 roku, które zostało opublikowane w dniu 14 kwietnia 2025 roku.
Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje
W niniejszym sprawozdaniu finansowym zastosowano po raz pierwszy następujące nowe standardy oraz
zmiany do obowiązujących standardów, które weszły w życie w 2025 r.:
• Zmiany do MSR 21 “Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”
W sierpniu 2023 r. Rada opublikowała zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”.
Wprowadzone zmiany mają ułatwić jednostkom ustalenie, czy dana waluta jest wymienialna na inną
walutę oraz oszacowanie natychmiastowego kursu wymiany, w przypadku braku wymienialności danej
waluty. Ponadto, zmiany do standardu wprowadzają wymóg dodatkowych ujawnień w przypadku braku
wymienialności walut na temat sposobu ustalenia alternatywnego kursu wymiany.
Spółka zweryfikowała skutki zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” i nie
stwierdzono przypadków braku wymienialności bądź też istotnego wpływu na dotychczas stosowaną
politykę rachunkowości.
str. 13
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej
zastosowane przez Spółkę
W niniejszym sprawozdaniu finansowym Spółka nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu
następujących opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed
ich datą wejścia w życie:
• Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych – Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7
W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu:
a) doprecyzowanie daty ujęcia i zaprzestania ujmowania niektórych aktywów i zobowiązań
finansowych, ze zwolnieniem dla niektórych zobowiązań finansowych rozliczanych za
pośrednictwem elektronicznego systemu przekazów pieniężnych;
b) wyjaśnienie i dodanie dalszych wytycznych dotyczących oceny, czy składnik aktywów
finansowych spełnia kryteria SPPI;
c) dodanie nowych ujawnień dotyczących niektórych instrumentów, których warunki umowne
mogą zmieniać przepływy pieniężne; oraz
d) aktualizuje ujawnienia dotyczące instrumentów kapitałowych wycenianych w wartości
godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI).
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem
1 stycznia 2026 r. lub po tej dacie.
• Roczne zmiany do MSSF
“Roczne zmiany MSSF” wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych
Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie
informacji”, MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz
MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych”.
Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz
wyceny.
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem
1 stycznia 2026 r. lub po tej dacie.
• Umowy odnoszące się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych: Zmiany do
MSSF 9 oraz MSSF 7
W grudniu 2024 r. Rada opublikowała zmiany do MSSF 9 Instrumenty finansowe oraz MSSF 7 Instrumenty
finansowe: ujawnienia. Zmiany te obejmują:
a) doprecyzowanie stosowania kryterium “własnego użytku”;
b) dozwolenie rachunkowości zabezpieczeń w przypadku gdy umowy te wykorzystywane są jako
instrumenty zabezpieczające;
c) dodanie nowych ujawnień, by umożliwić interesariuszom zrozumienie wpływu tych umów na
wyniki finansowe i przepływy pieniężne.
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem
1 stycznia 2026 r. lub po tej dacie.
str. 14
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
• MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji”
W maju 2024 r. Rada wydała nowy standard rachunkowości MSSF 19, który mogą przyjąć określone
jednostki zależne stosujące standardy rachunkowości MSSF w celu poprawy efektywności ujawnień
w sprawozdaniach finansowych tych jednostek. Nowy standard wprowadza uproszczone i ograniczone
wymogi w zakresie ujawniania informacji. W rezultacie, kwalifikująca się jednostka zależna stosuje
wymogi innych standardów rachunkowości MSSF z wyjątkiem wymogów dotyczących ujawniania
informacji i zamiast tego stosuje ograniczone wymogi dotyczące ujawniania informacji określone
w MSSF 19.
Uprawnione jednostki zależne stanowią jednostki, które nie podlegają tzw. odpowiedzialności publicznej
(ang. „public accountability”) zdefiniowanej w nowym standardzie. Ponadto, MSSF 19 wymaga, aby
najwyższa lub pośrednia jednostka dominująca w stosunku do tej jednostki, sporządzała publicznie
dostępne skonsolidowane sprawozdania finansowe zgodnie ze Standardami Rachunkowości MSSF.
Uprawnione podmioty mogą zdecydować o stosowaniu wytycznych nowego standardu MSSF 19 dla
sprawozdań finansowych sporządzonych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2027 r. lub po
tej dacie.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone
przez Unię Europejską.
• Zmiany do MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji
W sierpniu 2025 r. Rada opublikowała zmiany do MSSF 19, które mają na celu wsparcie kwalifikujących
się jednostek zależnych poprzez ograniczenie wymogów dotyczących ujawnień dla standardów i zmian
standardów wydanych między lutym 2021 r. a majem 2024 r. Zmiany obejmują następujące standardy:
MSSF 18: Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych; Zmiany do MSR 7 i MSSF 7 - Umowy
finansowania dostawców; Zmiany do MSR 12 - Międzynarodowa reforma podatkowa; Zmiany do MSR 21
- Brak wymienialności walut; Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Klasyfikacja i wycena instrumentów
finansowych.
Dzięki tym zmianom MSSF 19 uwzględnia wszystkie aktualizacje standardów MSSF, które będą
obowiązywać od 1 stycznia 2027 r., czyli daty wejścia w życie MSSF 19.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone
przez Unię Europejską.
• Zmiany do MSR 21 “Skutki zmian kursów wymiany walut obcych - przeliczenie na walutę
prezentacyjną w warunkach hiperinflacji”
Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości ogłosiła w listopadzie 2025 r. zmiany, które
wyjaśniają, w jaki sposób spółki powinny przeliczać sprawozdania finansowe z waluty niehiperinflacyjnej
na walutę hiperinflacyjną.
str. 15
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Te zmiany o wąskim zakresie mają na celu poprawę użyteczności uzyskanych informacji w sposób
efektywny kosztowo. Opracowane w odpowiedzi na opinie interesariuszy zmiany mają zmniejszyć
różnorodność praktyk i zapewnić jaśniejsze podstawy do raportowania w walucie hiperinflacyjnej.
Zmiany w standardzie MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” będą obowiązywać dla
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 r. Spółka może zdecydować się na ich wcześniejsze
zastosowanie.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone
przez Unię Europejską.
• Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem
a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami
Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy
od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub wspólnego
przedsięwzięcia stanowią „biznes” (ang. business).
W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę na
transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko
w zakresie części stanowiącej udziały innych inwestorów.
Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską.
• MSSF 18 “Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych”
W kwietniu 2024 r. Rada opublikowała nowy standard MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia
w sprawozdaniach finansowych”. Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych
i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2027 r. Zmiany w stosunku do zastępowanego standardu dotyczą
głównie trzech kwestii: sprawozdania z zysku lub strat, wymaganych ujawnień dotyczących miar wyników
oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartej w sprawozdaniach finansowych.
Opublikowany standard obowiązywał będzie dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się
z dniem 1 stycznia 2027 r. lub po tej dacie.
Spółka prowadzi obecnie analizę wpływu wdrożenia MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach
finansowych” na przyszłe sprawozdania finansowe. Standard ten wprowadza nowe zasady klasyfikacji
przychodów i kosztów w rachunku zysków lub strat, w tym wymóg prezentacji pozycji zgodnie
z charakterem działalności, której dotyczą. Spółka podkreśla, że analiza wpływu MSSF 18 jest nadal w toku.
Pozostałe standardy oraz ich nowelizacje, nie powinny znacząco oddziaływać na sprawozdania finansowe
w przypadku ich zastosowania na dzień bilansowy.
str. 16
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
2. PRZYJĘTE ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadami opisanymi poniżej
z uwzględnieniem obowiązujących zmian Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej
(„MSSF”) w UE.
ŚRODKI TRWAŁE
Środki trwałe obejmują pozycję własne: Środki trwałe i Środki trwałe w budowie oraz Aktywa z tytułu
prawa do użytkowania.
Środki trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia
zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do
stanu zdatnego do użytkowania.
Po początkowym ujęciu środki trwałe, wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia
pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Środki trwałe w trakcie
wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy lub montażu i przekazania środka
trwałego do używania.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika
aktywów, który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:
• grunty przeznaczone na eksploatację odkrywkową – 10 lat;
• budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej – pomiędzy 5 a 40 lat;
• urządzenia techniczne i maszyny – pomiędzy 2 a 15 lat;
• środki transportu – pomiędzy 3 a 8 lat;
• inne środki trwałe – pomiędzy 2 a 10 lat.
W uzasadnionych indywidualnych przypadkach wyżej wymienione okresy mogą zostać wydłużone.
Powyższe okresy użytkowania oraz wartość końcową poszczególnych środków trwałych weryfikuje się co
najmniej na koniec każdego roku finansowego i w przypadku, gdy oczekiwania różnią się od
wcześniejszych szacunków, zmiany ujmuje się prospektywnie jako zmianę wartości szacunkowych.
Niskocenne środki trwałe o wartości nie przekraczającej 3 500 zł, z wyjątkiem elektronarzędzi, mogą być
amortyzowane jednorazowo w miesiącu, w którym zostały nabyte, jeżeli tak przyjęte uproszczenie nie
zniekształca istotnie wyników finansowych i aktywów. Zakup jednorazowy większej ilości niskocennych
środków trwałych może zostać ujęty i podlegać amortyzacji jako jeden obiekt zbiorczy. W odniesieniu do
składników sklasyfikowanych jako wyposażenie, z uwagi na ich niską wartość, Spółka stosuje uproszczone
podejście polegające na jednorazowym ujęciu wartości aktywa w koszcie zużycia materiałów z momentem
oddania aktywów do użytkowania. W kolejnych okresach prowadzona jest pozabilansowa ewidencja
wyposażenia.
Rozpoczęcie amortyzacji środków trwałych następuje w momencie, gdy są one dostępne do użytkowania
przez co rozumie się doprowadzenie składnika aktywów do miejsca i warunków potrzebnych do
użytkowania zgodnego z zamierzeniami kierownictwa. W praktyce, Spółka przyjmuje w tym zakresie
uproszczenie i amortyzację rozpoczyna się z początkiem miesiąca następującego po miesiącu, w którym
dany środek trwały stał się dostępny do użytkowania.
W przypadku wystąpienia przesłanek świadczących o możliwości utraty wartości środków trwałych,
dokonywany jest test na utratę wartości tych aktywów pod kątem ewentualnej utraty wartości.
Wysokość odpisów aktualizacyjnych ustala się jako nadwyżkę wartości bilansowej tych składników nad ich
wartością odzyskiwalną.
str. 17
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym w pozycji Pozostałe
koszty operacyjne.
Na każdy dzień sprawozdawczy Spółka ocenia czy nie istnieją obiektywne przesłanki mogące wskazywać
na możliwość odwrócenia odpisu. Ewentualne odwrócenie uprzednio ujętego odpisu aktualizującego
ujmuje się w wyniku finansowym odpowiednio w pozycji Pozostałe przychody operacyjne.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej
po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające
z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub
zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze
sprzedaży a wartością netto tych środków trwałych. Te zyski i straty ujmowane są w wyniku w pozostałych
przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym
składnikiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15.
WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe,
koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone
w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane
do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia
pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartości niematerialne
o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej
użyteczności, tj. co do zasady przez 2-10 lat. W uzasadnionych przypadkach okres ten może być
wydłużony. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej
weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od momentu zmiany szacunku.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane, lecz corocznie
są poddawane testom na utratę wartości.
Wartość firmy jest nadwyżką sumy obejmującej:
• wynagrodzenie przekazane, wyceniane na dzień przejęcia według wartości godziwej;
• zapłatę warunkową, wycenioną na dzień przejęcia według wartości godziwej;
• wartość udziałów niedających kontroli w jednostce przejmowanej wycenianą w wartości
godziwej lub proporcjonalnie do udziałów w zidentyfikowanych aktywach netto;
• w przypadku połączeń jednostek przeprowadzanych etapowo, wycenioną na dzień przejęcia
wartość godziwą udziałów uprzednio posiadanych przez przejmującego w jednostce
przejmowanej;
• nad wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania aktywów netto na dzień nabycia,
z uwzględnieniem wyjątków wymienionych w MSSF 3.
Wartość firmy ujęta w ramach połączenia jednostek jest składnikiem aktywów przedstawiającym przyszłe
korzyści ekonomiczne powstające z innych aktywów nabytych w ramach połączenia jednostek, których
nie można pojedynczo zidentyfikować ani osobno ująć.
Wartość firmy nie jest amortyzowana i podlega testowi na utratę wartości. W celu przeprowadzenia testu
pod kątem możliwej utraty wartości, wartość firmy przejęta w wyniku połączenia jest alokowana do
ośrodków wypracowujących środki pieniężne. Alokacji dokonuje się dla tych ośrodków bądź grup
ośrodków wypracowujących środki pieniężne, które według oczekiwań będą czerpać korzyści z synergii
połączenia, dzięki któremu ta wartość firmy powstała. Strata z tytułu utraty wartości ujęta dla wartości
firmy nie podlega odwróceniu w następnym okresie.
str. 18
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym w pozycji Pozostałe
koszty operacyjne.
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów oraz/
lub przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia
z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość
inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej, określonej przez niezależnego rzeczoznawcę
z uwzględnieniem lokalizacji oraz charakteru nieruchomości oraz aktualnych warunków rynkowych.
Hierarchia ustalania wartości godziwej oparta jest na trzech poziomach pozyskania informacji
wejściowych:
• Poziom pierwszy zawiera dane wejściowe pochodzące z aktywnego rynku.
• Poziom drugi zawiera dane wejściowe inne niż pochodzące z aktywnego rynku, które jednak są
obserwowalne (obiektywne, mierzalne). Ten poziom obejmuje następujące możliwe źródła
informacji i dane: notowania dla podobnych aktywów i pasywów pochodzące z aktywnego rynku;
notowania dla takich samych albo podobnych aktywów i pasywów z rynków, które nie są
aktywne; rynki inne niż rynki notowane, będące jednak rynkami obserwowalnymi (stopy
procentowe, spready kredytowe itp.); inne rynkowo potwierdzone informacje.
• Poziom trzeci zawiera dane o charakterze nieobserwowalnym, stosowane wówczas, gdy nie
można uzyskać informacji z pierwszych dwóch poziomów wyceny. Zalicza się do niego wszelkie
wyceny nacechowane subiektywnymi danymi wejściowymi.
Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane
w wyniku w okresie, w którym wystąpiły zmiany, w pozycji Pozostałych przychodów lub kosztów
operacyjnych.
Spółka zaprzestaje ujmowania w bilansie nieruchomości inwestycyjnej w momencie jej zbycia lub
w przypadku trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się, że w przyszłości zostaną osiągnięte
jakiekolwiek korzyści ekonomiczne.
Zyski lub straty powstałe w wyniku wycofania lub zbycia nieruchomości inwestycyjnych ustalone jako
różnica pomiędzy przychodami netto a wartością bilansową danego składnika ujmuje się w wyniku okresu,
w którym zbycie lub wycofanie z użytkowania miało miejsce odpowiednio w pozycji Pozostałe
przychody/koszty operacyjne.
INWESTYCJE W JEDNOSTKI ZALEŻNE
W jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółka ujmuje inwestycje w jednostkach zależnych,
wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach stowarzyszonych przy zastosowaniu metody praw własności
(MPW).
Inwestycje ujmuje się początkowo wg kosztu. Koszt inwestycji wycenianej metodą praw własności stanowi
cena nabycia inwestycji uwzględniająca wszelkie bezpośrednie koszty przypisane do transakcji
i wymagane do poniesienia w związku z nabyciem.
Wycena po początkowym ujęciu
Po dniu nabycia wartość bilansowa inwestycji wycenianej MPW jest korygowana odpowiednio o zmianę
udziału Spółki w aktywach netto jednostki, w której dokonano inwestycji.
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej MPW jest korygowana o następujące elementy powstałe po
początkowym ujęciu:
str. 19
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
− udział Spółki w zyskach lub stratach jednostki, w której dokonano inwestycji (ujmowane
jednocześnie w zysku/stracie Spółki)
− udział Spółki w innych całkowitych dochodach jednostki wycenianej MPW (odzwierciedlone
jednocześnie w innych dochodach całkowitych Spółki)
− otrzymane lub należne dywidendy/wypłaty z zysku wypracowanego przez jednostkę, w której
dokonano inwestycji, obniżają wartość bilansową inwestycji (udziału Spółki) wycenianej MPW.
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości inwestycji wycenianej metodą praw własności i wartość firmy
Przy nabyciu inwestycji wszelkie różnice pomiędzy ceną nabycia inwestycji wycenianej MPW a udziałem
jednostki w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań jednostki,
w której dokonano inwestycji, ujmuje się w następujący sposób:
− Wartość firmy dotyczącą jednostki MPW ujmuje się w wartości bilansowej inwestycji. Nie
dokonuje się amortyzacji tej wartości firmy.
− Wszelkie nadwyżki udziału jednostki w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania
aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji, ponad cenę nabycia inwestycji,
ujmuje się jako przychód podczas ustalania udziału jednostki w zysku lub stracie jednostki
wycenianej metodą praw własności za okres, w którym nastąpiło nabycie inwestycji.
W związku z tym, że wartość firmy nie jest ujmowana odrębnie, tym samym nie podlega również odrębnie
testom na okoliczność utraty wartości.
Wartość bilansowa inwestycji (stanowiąca pojedyncze, odrębne aktywo) jest testowana na okoliczność
utraty wartości poprzez porównanie jej wartości odzyskiwanej z wartością księgową w przypadku
zaistnienia przesłanki utraty wartości.
Eliminacja wzajemnych transakcji
Niezrealizowane zyski i straty wynikające z wzajemnych transakcji pomiędzy Spółką a jej jednostkami
MPW podlegają ujęciu w sprawozdaniu finansowym Spółki w stopniu odzwierciedlającym udziały
niepowiązanych inwestorów w jednostce MPW. W konsekwencji te niezrealizowane zyski i straty
powstałe na transakcjach podlegają eliminacji a eliminacja dotyczy tylko transakcji między Spółką
a jednostką MPW w zakresie przypadającym na Spółkę.
Prezentacja w sprawozdaniu finansowym
Inwestycje rozliczane metodą praw własności są prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
w pozycji Inwestycje w jednostki wyceniane metodą praw własności.
Udział w zyskach lub stratach jednostek MPW prezentuje się poza działalnością operacyjną w pozycji
Udział w zyskach (stratach) jednostek wycenianych metodą praw własności.
Udział w innych całkowitych zyskach lub stratach jednostek MPW jest prezentowany w ramach oddzielnej
pozycji w innych całkowitych dochodach.
Wszelkie straty z tytułu utraty wartości dotyczące jednostek MPW są prezentowane poza działalnością
operacyjną, w odrębnej pozycji.
LEASING
Spółka jako leasingobiorca
Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing.
W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:
• czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów (uwaga: składnik aktywów nie jest
zidentyfikowany, jeżeli dostawca ma znaczące prawo do zastąpienia składnika aktywów),
• czy Spółka ma prawo do praktycznie wszystkich korzyści ekonomicznych,
• czy Spółka ustala w jaki sposób i dla jakich celów używany jest składnik aktywów
str. 20
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Jeżeli umowa spełnia definicję leasingu, wówczas, w dacie rozpoczęcia leasingu, Spółka ujmuje
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie
z tytułu leasingu.
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania ujmuje się początkowo w wartości zobowiązania z tytułu leasingu,
a następnie powiększa się o:
• wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą pomniejszone
o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe,
• początkowe koszty bezpośrednie leasingobiorcy związane z daną umową,
• szacunek kosztów do poniesienia przez leasingobiorcę na koniec umowy.
Po początkowym ujęciu Spółka amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do
końca okresu użytkowania prawa do użytkowania lub do końca okresu leasingu, w zależności od tego,
która z tych dat jest wcześniejsza. Jeśli występują ku temu przesłanki, prawa do użytkowania poddaje się
testom na utratę wartości pomniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty
z tytułu utraty wartość.
Zobowiązanie z tytułu leasingu wycenia się początkowo w wartości bieżącej przyszłych płatności
leasingowych w okresie trwania leasingu zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu.
W przeciwnym przypadku, przy braku możliwości określenia tej stopy należy zastosować krańcową stopę
procentową leasingobiorcy.
Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat
leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do
zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu opcji wykonania kupna, jeśli ich
wykonanie jest racjonalnie pewne.
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane
o naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia
zmian umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości
końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki. Co do zasady aktualizacja wartości
zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.
Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych
oraz leasingów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów
zamiast ujmować aktywa z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty
leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie okresu leasingu.
Spółka prezentuje prawa do użytkowania w tych samych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej,
co bazowe składniki aktywów.
ZAPASY
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz wartości
netto możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty
przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca
i stanu.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie
materiały i robociznę) powiększone o narzut pośrednich kosztów produkcji ustalony przy założeniu
normalnego wykorzystania mocy produkcyjnych.
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej
działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia
sprzedaży do skutku.
str. 21
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Spółka ujmuje odpisy aktualizujące wartość zapasów w oparciu o aktualne plany sprzedaży lub plany
wykorzystania zapasów. Wartość odzyskiwalna netto jest szacowaną ceną sprzedaży netto zdefiniowaną
powyżej (sekcja „wycena po początkowym ujęciu”).
Odpisy aktualizujące wartość zapasów ujmuje się w wyniku finansowym danego okresu w kosztach
wytworzenia.
KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu
dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego
składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu
różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek.
Kapitalizację kosztów finansowania zewnętrznego przyporządkowanych do składników aktywów
rozpoczyna się, gdy:
• ponoszone są nakłady na ten składnik aktywów;
• ponoszone są koszty finansowania zewnętrznego oraz
• działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytkowania
lub sprzedaży są w toku.
Aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego zaprzestaje się wówczas, gdy zasadniczo wszystkie
działania niezbędne do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do zamierzonego
użytkowania lub sprzedaży zostały zakończone.
Składnikami dostosowywanymi aktywów w Spółce Unibep S.A. mogą być np. środki trwałe, wartości
niematerialne.
Odsetki z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowią część ogólnych kosztów
finansowania składnika aktywów.
ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty
płatne na żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne
na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne.
Na moment początkowego ujęcia środki pieniężne ujmuje się w wartości nominalnej zaś po początkowym
ujęciu na dzień bilansowy środki pieniężne wykazuje się w zamortyzowanym koszcie. W przypadku
ekwiwalentów środków pieniężnych – wartość nominalną bankowych lokat terminowych stanowi wartość
środków pozostających do dyspozycji Spółki, która obejmuje również odsetki naliczone przez bank od
lokat do dnia bilansowego.
Środki o ograniczonej możliwości dysponowania
Środki o ograniczonej możliwości dysponowania dotyczą środków zgromadzonych na rachunkach VAT
prowadzonych w związku z mechanizmem podzielonej płatności (split payment) oraz środków na
rachunku escrow.
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ INNE NALEŻNOŚCI
W ramach pozycji należności z tytułu dostaw i usług oraz innych należności wyróżnia się głównie
należności handlowe, należności z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych,
zaliczki udzielone na dostawy środków trwałych, a także towarów, materiałów i usług oraz pozostałe
str. 22
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
należności niesklasyfikowane do innych linii aktywów. Pozycja ta obejmuje również „Rozliczenia
międzyokresowe czynne”.
Należności z tytułu dostaw i usług stanowią kwoty należne od klientów za sprzedane towary lub wykonane
usługi w toku zwykłej działalności gospodarczej Spółki.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności finansowe stanowiące aktywa finansowe zalicza
się do kategorii „wyceniane wg zamortyzowanego kosztu”.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności finansowe wycenia się zgodnie z zasadami
przedstawionymi dla tej kategorii w części Instrumenty finansowe.
Na moment początkowego ujęcia należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności
stanowiących aktywa finansowe ujmuje się w wartości godziwej. W przypadku należności
krótkoterminowych wartość godziwa równa jest kwocie nominalnej.
Należności nie stanowiące aktywów finansowych wykazuje się w kwocie wymagającej zapłaty.
Po początkowym ujęciu należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności stanowiących aktywa
finansowe wykazuje się według zamortyzowanego kosztu (odpowiadające kwocie wymagającej zapłaty
w przypadku należności krótkoterminowych) pomniejszonego o utworzone odpisy aktualizujące.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka dokonuje wyceny oczekiwanych strat kredytowych
zgodnie z metodologią opisaną w punkcie „Instrumenty finansowe”. Odpisy z tytułu oczekiwanych strat
kredytowych ujmuje się jako pomniejszenie wartości bilansowej należności oraz drugostronnie jako
obciążenie wyniku finansowego w odrębnej pozycji Oczekiwane straty kredytowe. Stosowany model ECL
zakłada następujące przedziały przeterminowania dla poszczególnych koszyków: koszyk 1: do 3 dni, koszyk
2: od 4 do 90 dni, koszyk 3: od 91 do 180 dni, koszyk 4: od 181 do 360 dni, koszyk 5: od 361 do 720 dni,
koszyk 6: powyżej 720 dni. Dla należności zakwalifikowanych do koszyka 6 stosuje się odpis aktualizujący
w wysokości 100%. Niezależnie od modelu koszykowego dla należności o zidentyfikowanym istotnym
ryzyku braku spłaty tworzony jest odpis indywidualny, adekwatny do oszacowanego ryzyka, w tym
również do 100%.
Rozliczenia międzyokresowe czynne, to wydatki poniesione na dzień bilansowy, stanowiące koszty
przyszłych okresów. Ujęcia w pozycji dokonuje się, jeżeli poniesione koszty dotyczą więcej niż jednego
okresu sprawozdawczego. Pozycję rozliczeń międzyokresowych stanowią m.in. ubezpieczenia, gwarancje,
VAT rozliczany strukturą, jak również inne koszty spełniające powyższą definicję.
Rozliczenia międzyokresowe czynne ujmuje się początkowe w wysokości kwoty zapłaconej. Odpisy
czynnych rozliczeń międzyokresowych mogą następować stosownie do upływu czasu lub wielkości
świadczeń. Czas i sposób rozliczania powinien być uzasadniony charakterem rozliczanych kosztów.
AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA KONTRAKTOWE
Aktywa i zobowiązania kontraktowe powstają na skutek stosowania MSSF 15 Przychody z umów
z klientami.
Spółka przenosi kontrolę nad dobrem lub usługą w miarę upływu czasu i tym samym spełnia zobowiązanie
do wykonania świadczenia oraz ujmuje przychody w miarę upływu czasu, jeśli spełniony jest jeden
z następujących warunków:
• klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące ze świadczenia w miarę jego
wykonywania,
• w wyniku wykonania świadczenia powstaje lub zostaje ulepszony składnik aktywów, a kontrolę
nad tym składnikiem aktywów – w miarę jego powstawania lub ulepszania – sprawuje klient,
str. 23
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
• w wyniku wykonania świadczenia nie powstaje składnik o alternatywnym zastosowaniu dla
Spółki, a Spółce przysługuje egzekwowalne prawo do zapłaty za dotychczas wykonane
świadczenie.
Generalnie Spółka rozpoznaje przenoszenie kontroli w miarę upływu czasu w przypadku umów o usługę
budowlaną.
W przypadku przenoszenia przez Spółkę kontroli w miarę upływu czasu przychody ustala się metodą
stopnia zaawansowania. Spółka określa stopień zaawansowania realizacji umowy poprzez ustalenie
udziału kosztów, poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu, w szacowanych
łącznych kosztach umowy. W uzasadnionych charakterem umowy przypadkach Spółka może określać
stopień zaawansowania umowy według innych metod.
Pozycja zobowiązania kontraktowe obejmuje też zaliczki otrzymane od klientów na poczet realizacji
umowy.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług (handlowe) są zobowiązaniami przypadającymi do zapłaty za dobra
lub usługi, które zostały dostarczone lub wykonane oraz zostały zafakturowane lub ich dostarczenie
zostało potwierdzone w inny formalny sposób z dostawcą. Zobowiązania z tytułu faktoringu odwrotnego
(faktoringu odwróconego, confirmingu – finansowanie dostaw, itp.) traktowane są jako zobowiązania
handlowe.
Pozostałe zobowiązania stanowią zobowiązania z tytułu podatków, ceł i ubezpieczeń, zobowiązania
z tytułu wynagrodzeń oraz inne zobowiązania o podobnym charakterze oraz przychody przyszłych
okresów.
Zobowiązania handlowe zalicza się do „zobowiązań finansowych” i wycenia zgodnie z polityką
przedstawioną w części Instrumenty finansowe.
W pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” prezentowane są też
„Przychody przyszłych okresów” oraz „Rozliczenia międzyokresowe bierne”
ZOBOWIĄZANIA I NALEŻNOŚCI WARUNKOWE
Za zobowiązanie warunkowe uznaje się obowiązek wykonania świadczeń, których powstanie jest
uzależnione od zaistnienia określonych zdarzeń. Zobowiązań warunkowych nie wykazuje się w bilansie,
jednakże ujawnia się w dodatkowych informacjach.
Należności warunkowe nie są wykazywane w bilansie, jednakże ujawnia się informację o nich
w dodatkowych informacjach, jeżeli wpływ środków uosabiających korzyści ekonomiczne jest
prawdopodobny.
TRANSAKCJE I SALDA W WALUCIE OBCEJ
Transakcje wyrażone w walutach obcych ujmowane są PLN, stosując uproszczenie, przy zastosowaniu
średniego kursu ogłoszonego przez Bank Centralny z dnia poprzedzającego dzień dokonania
transakcji/operacji. Pozycje pieniężne aktywów i zobowiązań wyrażone w walucie obcej są przeliczane na
dzień bilansowy według kursu obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe, wynikające z rozliczenia
transakcji w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych
w walutach obcych, ujmowane są w przychodach lub kosztach finansowych.
Jeżeli transakcja sprzedaży lub zakupu poprzedzona jest odpowiednio otrzymaniem lub uiszczeniem
zaliczki w walucie obcej, zaliczka na dzień jej zapłaty ujmowana jest po kursie w dnia poprzedzającego
str. 24
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
otrzymanie/zapłatę zaliczki. Następnie w momencie ujęcia w rachunku zysków lub strat przychodu
osiąganego w walucie lub kosztu lub zakupionego składnika aktywów transakcje te ujmowane są po kursie
z dnia ujęcia zaliczki, a nie po kursie z dnia, w którym został ujęty przychód lub koszt lub składnik aktywów
Zrealizowane różnice kursowe dotyczące należności, zobowiązań z działalności operacyjnej oraz wymiany
walut Spółka ujmuje w przychodach lub kosztach operacyjnych. Niezrealizowane różnice kursowe
dotyczące działalności operacyjnej oraz pozostałe zrealizowane i niezrealizowane różnice kursowe ujmuje
się w przychodach lub kosztach finansowych a prezentuje per saldo odpowiednio w pozycji Przychody
finansowe lub Koszty finansowe.
Niepieniężne pozycje bilansowe wyrażone w walucie obcej, wyceniane według wartości godziwej,
są przeliczane według kursu z dnia oszacowania wartości godziwej (w szczególności dla jednostek, które
mają walutę funkcjonalną PLN przeliczenia dokonuje się według średniego kursu NBP obowiązującego na
dzień szacowania wartości godziwej).
KAPITAŁY WŁASNE
W Sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz Sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym, kapitały własne
prezentowane są w następujących odrębnych pozycjach: kapitał podstawowy, pozostałe kapitały
rezerwowe, kapitał z sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej, zyski zatrzymane.
Kapitał podstawowy Spółka ujmowany według wartości nominalnej zgodnie z regulacjami Kodeksu Spółek
Handlowych (KSH) oraz jej Statutem.
Kapitał tworzony zgodnie z wymogami KSH nie podlega dystrybucji, ale może zostać przeznaczony na
pokrycie strat jednostki.
Pozostałe kapitały rezerwowe obejmują w szczególności:
• kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami
• kapitał z kumulacji pozostałych całkowitych dochodów obejmujących:
− przeszacowanie rzeczowych aktywów trwałych do wartości godziwej
− wycenę instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne
− wycenę aktuarialną programów świadczeń pracowniczych
Tworzony jest też kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich ceny nominalnej.
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych (również te przekazane na kapitał
uchwałami akcjonariuszy) oraz wynik finansowy bieżącego roku.
W sytuacji utworzenia kapitału rezerwowego (celowego) na skup akcji własnych, skup akcji własnych
prezentuje się jako zmniejszenie tego kapitału rezerwowego. Nabycie, sprzedaż, emisja lub unieważnienie
własnych instrumentów kapitałowych przez Spółkę nie powoduje ujęcia w wyniku finansowym żadnych
zysków lub strat. Kwoty zapłacone lub otrzymane ujmuje się bezpośrednio w kapitale własnym. Akcje
własne mogą być nabyte i zatrzymane przez jednostkę. Umorzenie akcji własnych ujmowane jest jako
wyksięgowanie wartości akcji własnych w korespondencji z innymi liniami kapitałów np.: kapitał
podstawowy, kapitał przeznaczony na umorzenie akcji zgodnie z uchwałami wspólników/akcjonariuszy
dotyczącymi umorzenia własnych instrumentów kapitałowych.
Zobowiązanie z tyt. uchwalonej wypłaty dywidendy ujmowane jest w momencie ustalenia prawa
akcjonariusza do otrzymania dywidendy jako pomniejszenie kapitału własnego.
Zaliczkowe dywidendy ujmowane są zgodnie z zasadami wskazanymi powyżej.
str. 25
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
KREDYTY, POŻYCZKI, POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Zobowiązania finansowe prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w następujących
odrębnych pozycjach:
• kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe,
• zobowiązania leasingowe,
• zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych.
Pozycja „Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe” obejmuje zobowiązania z tytułu:
• kredytów i pożyczek,
• obligacji,
• zakupu udziałów, akcji,
• rozrachunków z akcjonariuszami.
Zobowiązania finansowe ujmuje się zgodnie z zasadami opisanymi w części Instrumenty finansowe.
Zobowiązania handlowe opisane zostały w Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania.
REZERWY
Rezerwy tworzy się w wysokości odpowiadającej szacowanym nakładom niezbędnym do wypełnienia
obecnego obowiązku na dzień bilansowy. Najbardziej właściwym szacunkiem nakładów niezbędnych do
wypełnienia obecnego obowiązku jest kwota, jaką - zgodnie z racjonalnymi przesłankami – Spółka
zapłaciłaby, na dzień bilansowy, wykonując ten obowiązek lub za jaką przeniosłaby ten obowiązek na
stronę trzecią.
W przypadku, gdy oczekiwany wpływ zmiany wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość rezerwy
ustala się poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości
bieżącej, przy zastosowaniu stopy procentowej odzwierciedlającej aktualną rynkową ocenę wartości
pieniądza w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego typu zobowiązań. Późniejsze
zwiększenie rezerwy wynikające z upływu czasu odzwierciedlające odwrócenie dokonanego
dyskontowania ujmuje się w kosztach finansowych.
W kwocie tworzonej rezerwy uwzględnia się również zdarzenia przyszłe, które mogą wpłynąć na wysokość
kwoty niezbędnej do wypełnienia przez Spółkę obowiązku, jeżeli istnieją wystarczające i obiektywne
dowody na to, że zdarzenia te nastąpią.
Rezerwa na naprawy gwarancyjne
Rezerwę tworzy się w związku z obowiązkami gwarancyjnymi ciążącymi na Spółce wynikającymi
z realizowanych usług budowlanych. Wartość rezerwy ustala się na podstawie doświadczenia Spółki
w zakresie ilości dokonywanych napraw gwarancyjnych. Co do zasady rezerwę tworzy się w wysokości od
0,5% do 1,5% przychodów netto wynikających z poszczególnych umów budowlanych. W uzasadnionych
przypadkach, na podstawie decyzji Zarządu, rezerwę tworzy się w indywidualnie ustalonej wysokości,
która może odbiegać od wskazanych powyżej ram.
Rezerwa na straty na kontraktach budowlanych
Rezerwa budowlana tworzona jest w przypadku, kiedy istnieje prawdopodobieństwo, iż koszty
bezpośrednio związane z realizacją kontraktu przekroczą łączne przychody. Przewidywana strata
(nadwyżka łącznych szacowanych kosztów nad łącznymi szacowanymi przychodami) obciąża koszty
okresu i wykazywana jest w kosztach wytworzenia sprzedanych produktów i usług.
str. 26
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Rezerwa na sprawy sporne
W przypadku postępowań sądowych przeciwko Spółce dział prawny oraz zewnętrzne kancelarie
obsługujące Spółkę w porozumieniu z Zarządem dokonują szczegółowej analizy potencjalnych ryzyk
związanych z prowadzonymi postępowaniami i na tej podstawie podejmowana jest decyzja o konieczności
ujęcia rezerwy na sprawy sporne.
Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na doświadczeniu historycznym lub na opiniach
niezależnych ekspertów oraz różnych innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych
okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę profesjonalnego osądu, co do wartości bilansowej, która nie
wynika bezpośrednio z innych źródeł.
Pozostałe rezerwy
Spółka może tworzyć też rezerwy na badanie sprawozdań finansowych, koszty pozostałe i inne.
Księgowe ujęcie rezerw
Zasadniczo rezerwy drugostronnie ujmuje się w ciężar kosztów bieżącego okresu. Wyjątek stanowi
rezerwa na szacowane koszty zakończenia projektu deweloperskiego.
Ewidencja księgowa pozostałych rezerw w ciężar kosztów polega na:
• zwiększeniu kosztów wytworzenia sprzedanych produktów i usług – w przypadku rezerwy na
koszty podwykonawców, na naprawy gwarancyjne, budowlanej oraz rezerwy na sprawy sporne
dotyczące kontraktów w procesie realizacji;
• zwiększeniu pozostałych kosztów operacyjnych – jeżeli dotyczą one pośrednio działalności
operacyjnej i finansowej Grupy lub dotyczą one zdarzeń losowych oraz rezerwy na sprawy sporne
dotyczące kontraktów przekazanych do serwisu.
W identyczny sposób podwyższa się wysokość rezerw, jeżeli wzrosło ryzyko wykonania obowiązku.
Wykorzystanie rezerwy następuje w związku z powstaniem zobowiązania, na które była utworzona.
Rezerwa może być wykorzystana wyłącznie zgodnie z celem, na jaki była pierwotnie utworzona.
Zamiana rezerwy na zobowiązanie, wobec przekształcenia się przewidywanego ryzyka wykonania
obowiązku w pewność, powoduje zmniejszenie rezerwy i zwiększenie zobowiązań.
Rozwiązanie części lub całości niewykorzystanej rezerwy w przypadku zmniejszenia lub ustania ryzyka
uzasadniającego jej tworzenie, na dzień, na który okazała się zbędna, polega na zmniejszeniu stanu
rezerwy oraz:
• zmniejszeniu kosztów wytworzenia sprzedanych produktów i usług – w przypadku rezerwy na
naprawy gwarancyjne, rezerwy budowlanej oraz rezerwy na sprawy sporne dotyczące
kontraktów w procesie realizacji;
• zmniejszeniu pozostałych kosztów operacyjnych – jeżeli rezerwa dotyczy pośrednio działalności
operacyjnej, finansowej lub zdarzeń losowych oraz rezerwy na sprawy sporne dotyczącej
kontraktów przekazanych do serwisu.
ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
Spółka zobowiązana jest, na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek na
świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19 „Świadczenia pracownicze”,
stanowią program państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. Zobowiązanie do
wniesienia składek do programu emerytalnego jest ujmowane jako koszt świadczeń pracowniczych
obciążający wynik finansowy okresu, w którym pracownicy świadczyli pracę. W układzie rodzajowym
str. 27
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
powyższe koszty ujmuje się jako ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia, za wyjątkiem świadczeń
które zostały aktywowane w składnikach rzeczowych aktywów trwałych lub zapasach.
Rezerwy na odprawy emerytalne i rentowe
Pracownicy Spółki uprawnieni są do otrzymania odpraw emerytalnych w określonej wysokości
w momencie przejścia na emeryturę. Świadczenie to klasyfikowane jest jako program określonych
świadczeń po okresie zatrudnienia. Rezerwy z powyższych tytułów szacowana jest przez aktuariusza
metodą prognozowanych świadczeń jednostkowych. Zyski/straty aktuarialne ujmuje się w pozostałych
całkowitych dochodach. Pozostałe zmiany rezerwy ujmuje się w wyniku finansowym lub aktywuje
w zapasach, jeżeli zmiany te dotyczą pracowników produkcji.
Pozostałe rezerwy pracownicze
Spółka tworzy rezerwy w wysokości przewidzianych płatności dla pracowników z tytułu
krótkoterminowych premii pieniężnych, jeśli Spółka jest prawnie lub zwyczajowo zobowiązana do takich
wypłat na podstawie usług świadczonych przez pracowników w przeszłości, a zobowiązanie to może
zostać wiarygodnie oszacowane.
W szczególności Spółka tworzy następujące rezerwy z tytułu krótkoterminowych świadczeń
pracowniczych:
• rezerwa z tytułu premii i nagród dla pracowników;
• rezerwa z tytułu premii dla Zarządu;
• rezerwa z tytułu niewykorzystanych urlopów.
Rezerwy na premie dla pracowników i Zarządu ujmuje się, gdy:
• jednostka ma aktualny, prawny lub zwyczajowo oczekiwany obowiązek dokonania takich
płatności
w wyniku spełnienia określonych kryteriów oraz
• możliwy jest wiarygodny szacunek takiej rezerwy. Przykładowo: rezerwa z tytułu premii
obiektowych ujmowana jest z chwilą, gdy staje się prawdopodobne, że dany kontrakt zostanie
zakończony z sukcesem, a premie obiektowe będą należne pracownikom. W wycenie rezerwy
uwzględnia się fakt, iż część pracowników może odejść nie uzyskując prawa do otrzymania
płatności.
Podstawę wyliczenia rezerwy z tytułu niewykorzystanych urlopów stanowi zestawienie liczby
niewykorzystanych, na dzień bilansowy, dni urlopu w przez pracowników. Wysokość rezerwy
przypadającej na pracownika ustala się na podstawie iloczynu liczby niewykorzystanych dni urlopu danego
pracownika oraz jej/jego dziennego wynagrodzenia brutto powiększonego o składki ZUS pracodawcy.
Zasadniczo powyższe rezerwy tworzy się w ciężar kosztów okresu. Wyjątek stanowią rezerwy dotyczące
pracowników produkcji, które aktywuje się jako koszt wytworzenia zapasu.
PODATEK DOCHODOWY (WRAZ Z PODATKIEM ODROCZONYM)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który
nie został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy
podatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty)
przed podatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu
i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz wyłączeniem pozycji
kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są
wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.
str. 28
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi
w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi
im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych
podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest
rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski
podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli różnica
przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie jest
połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik
podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która
nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać
w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za
podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy. W przypadku opodatkowanej działalności
zagranicznej prowadzonej poprzez, np.: oddział zagraniczny, przedstawicielstwo, na potrzeby kalkulacji
podatku odroczonego stosowana jest uproszczona stawka podatkowa odpowiednia dla rezydencji
podatkowej Spółki.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy,
a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika
aktywów lub jego części następuje jego odpis.
Jeśli interpretacja przepisów ws. podatku dochodowego nie jest jednoznaczna i nie można definitywnie
przyjąć, jakie rozwiązanie zostanie zaakceptowane przez organy podatkowe, w tym sądy, kierownictwo
w pierwszej kolejności ocenia, czy jest prawdopodobne, że jego interpretacja zostanie zaakceptowana
przez ograny podatkowe. Jeśli tak, przyjmuje się do sporządzania sprawozdania finansowego taką
interpretację. Jeśli nie, uwzględnia się niepewność kwot związanych z podatkiem dochodowym metodą
wartości najbardziej prawdopodobnej lub wartości oczekiwanej. Spółka ocenia ewentualne zmiany faktów
i okoliczności wpływające na ustaloną wartość. Jeśli wartość podlega korekcie, traktuje się ją jako zmianę
szacunku zgodnie z MSR 8.
SPRAWOZDAWCZOŚĆ DOTYCZĄCA SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI
Przy wyodrębnianiu segmentów operacyjnych Zarząd Spółki kieruje się liniami produktowymi, które
reprezentują główne usługi oraz wyroby dostarczane przez Spółkę. Każdy z segmentów jest zarządzany
odrębnie w ramach danej linii produktowej, z uwagi na specyfikę świadczonych usług oraz wytwarzanych
wyrobów wymagających odmiennych technologii, zasobów oraz podejścia do realizacji.
Segmenty operacyjne wykazuje się odrębnie, jeżeli spełniony zostanie którykolwiek z poniżej
wymienionych progów ilościowych:
• wykazywane przychody segmentu (zarówno te generowane ze sprzedaży na rzecz klientów
zewnętrznych jak również w ramach wymiany pomiędzy segmentami) stanowią 10 lub więcej
procent łącznych zewnętrznych i wewnętrznych przychodów wszystkich segmentów
operacyjnych;
• wykazywany w wartości bezwzględnej zysk lub strata segmentu stanowi 10 lub więcej procent
większej z poniższych wartości bezwzględnych: połączonego zysku wszystkich segmentów
operacyjnych, które nie wykazały straty; oraz połączonej straty wszystkich segmentów,
operacyjnych, które wykazały stratę;
• aktywa przypisane do segmentu stanowią 10 lub więcej procent ogółu aktywów.
Jeżeli łączne przychody zewnętrzne, które można przyporządkować do segmentów operacyjnych,
stanowią mniej niż 75 procent przychodów Spółki, wówczas wyodrębnia się dodatkowe segmenty objęte
str. 29
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
obowiązkiem sprawozdawczym, nawet jeśli nie osiągają one 10 procentowych progów określonych
powyżej. Powyższe podejście stosuje się aż do momentu, kiedy przychody z segmentów objętych
obowiązkiem sprawozdawczym osiągną wymagany próg.
Dane na temat przychodów, kosztów, aktywów i zobowiązań segmentów prezentuje się zgodnie
z informacjami przedstawianymi regularnie kluczowemu decydentowi operacyjnemu.
Wynik segmentu ustalany jest na poziomie zysku brutto ze sprzedaży.
Aktywa Spółki, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności danego segmentu operacyjnego,
nie są alokowane do aktywów segmentów operacyjnych. Do najistotniejszych aktywów nieujmowanych
w ramach segmentów operacyjnych należą: aktywa z tytułu podatku dochodowego i należności z tytułu
podatków, środki pieniężne.
PRZYCHODY Z UMÓW Z KLIENTAMI
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15.
Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno
wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące
kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich
wypełnieniu.
Spółka dokonuje analizy czy działa jako zleceniobiorca czy agent.
Identyfikacja umowy z klientem
Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy zostaną spełnione wszystkie następujące kryteria:
• strony umowy zatwierdziły ją i są zobowiązane do wypełnienia wynikających z niej obowiązków;
• jednostki są w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają
zostać przekazane;
• jednostki mogą zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają być przekazane;
• umowa ma treść ekonomiczną, tzn. oczekuje się zmiany ryzyka, momentu realizacji lub kwoty
przyszłych przepływów pieniężnych w wyniku zawarcia umowy;
• jest prawdopodobne, że jednostka otrzyma wynagrodzenie, do którego będzie uprawniona
w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia
W zakresie portfela umów o podobnych cechach Spółka dokonują oceny dóbr lub usług przyrzeczonych
w umowie z klientem i identyfikują jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do
przekazania na rzecz klienta: dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub
grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w przypadku których przekazanie na
rzecz klienta ma taki sam charakter.
Spółka stosuje następujące kryteria przy wyodrębnianiu grup dóbr: wg kategorii klientów – publiczny
i prywatny oraz wg kategorii ceny – ryczałt i kosztorys.
str. 30
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Określenie ceny transakcyjnej
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią
zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie
z oczekiwaniem Spółki – będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków
od sprzedaży, opłaty paliwowej, akcyzy).
Przy ustalaniu ceny transakcji Spółka bierze pod uwagę wszystkie poniższe czynniki:
• zmienne wynagrodzenie
• warunki ograniczające ujęcie zmiennych elementów wynagrodzenia
• istnienie znaczącego elementu finansowania
• wynagrodzenie w formie niepieniężnej
• wynagrodzenie płacone nabywcy.
Co da zasady ceny są stałe, wynikają z zawartych umów i mogą podlegać zmianie na skutek uzgodnień
z klientem. Elementem zmiennym są ewentualne kary.
Uznaje się, że w przypadku świadczenia usług budowlanych przez Spółkę zasadniczo powstaje jedno
zobowiązanie do wykonania świadczenia. Tym samym kwestia przypisania ceny transakcyjnej do
zobowiązania do wykonania świadczenia nie wymaga szacowania.
Alokacja ceny transakcyjnej do poszczególnych zobowiązań do wykonania świadczenia
Spółka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do
odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które –
zgodnie z oczekiwaniem Spółki – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
klientowi.
Ujęcie przychodów w momencie spełniania (lub w trakcie spełniania) zobowiązań do wykonania
świadczenia
Zobowiązania do spełnienia świadczenia może być spełnione w miarę upływu czasu lub w określonym
momencie. Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia
poprzez przeniesienie istotnych ryzyk na klienta w wyniku czego klient uzyskuje kontrolę nad tym
składnikiem aktywów. Przychody ujmowane są jako kwoty równe cenie transakcyjnej, która została
przypisana do danego zobowiązania do wykonania świadczenia. W pozostałej działalności za moment
spełnienia świadczenia uznaje się moment wystawienia faktury.
Spółka przenosi kontrolę nad dobrem lub usługą w miarę upływu czasu i tym samym spełnia zobowiązanie
do wykonania świadczenia oraz ujmuje przychody w miarę upływu czasu, jeśli spełniony jest jeden
z następujących warunków:
• klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące ze świadczenia w miarę jego
wykonywania,
• w wyniku wykonania świadczenia powstaje lub zostaje ulepszony składnik aktywów, a kontrolę
nad tym składnikiem aktywów – w miarę jego powstawania lub ulepszania – sprawuje klient,
• w wyniku wykonania świadczenia nie powstaje składnik o alternatywnym zastosowaniu dla
Spółki, a Spółce przysługuje egzekwowalne prawo do zapłaty za dotychczas wykonane
świadczenie.
Generalnie Spółka rozpoznaje przenoszenie kontroli w miarę upływu czasu w przypadku umów o usługę
budowlaną.
str. 31
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
W przypadku przenoszenia przez Spółkę kontroli w miarę upływu czasu przychody ustala się metodą
stopnia zaawansowania. Spółka określa stopień zaawansowania realizacji umowy poprzez ustalenie
udziału kosztów, poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia bilansowego, w szacowanych łącznych
kosztach umowy. W uzasadnionych charakterem umowy przypadkach Spółka może określać stopień
zaawansowania umowy według innych metod.
Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy wówczas przychody ujmuje się do
wysokości poniesionych kosztów, co do których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, przy czym
koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.
W przypadku, kiedy istnieje prawdopodobieństwo, iż łączne koszty związane z realizacją kontraktu
przekroczą łączne przychody, przewidywana strata (nadwyżka łącznych szacowanych kosztów nad
łącznymi szacowanymi przychodami) obciąża koszty okresu i wykazywana jest w kosztach wytworzenia
sprzedanych produktów i usług.
W sytuacji, kiedy wartość oszacowanych przychodów metodą stopnia zaawansowania kontraktu
przekracza przychody zafakturowane powstałą różnicę ujmuje się w pozycji Przychody netto ze sprzedaży
produktów i usług oraz rozpoznaje aktywa w pozycji Aktywa kontraktowe. Natomiast jeżeli wartość
oszacowanych przychodów metodą stopnia zaawansowania kontraktu jest niższa niż przychody
zafakturowane powstałą różnicę ujmuje się w pozycji Przychody netto ze sprzedaży produktów i usług oraz
rozpoznaje zobowiązanie w pozycji Zobowiązania kontraktowe.
W rachunku zysków lub strat Spółka wykazuje przychody w pozycji Przychody z umów z klientami.
Do produktów i usług sprzedawanych przez Spółkę zalicza się w szczególności: sprzedaż usług
budowlanych, sprzedaż związaną z budownictwem modułowym, sprzedaż usług pozostałych.
Jednocześnie jako zmniejszenie przychodów netto ze sprzedaży produktów i usług ujmuje się naliczone
przez odbiorców usług Spółce w trakcie realizacji projektu kary i odszkodowania.
W przychodach ze sprzedaży ujmuje się też zrealizowane różnice kursowe dotyczące transakcji
z odbiorcami oraz wynik realizacji instrumentów pochodnych, jeżeli pozycja zabezpieczana miała wpływ
na przychody ze sprzedaży, a także dyskonto należności z tytułu kaucji.
POZOSTAŁE PRZYCHODY, KOSZTY OPERACYJNE
Pozostałe przychody i koszty operacyjne obejmują koszty i przychody, przychody związane w sposób
pośredni z działalnością operacyjną jednostki, w szczególności przychody i koszty związane z:
• utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących dotyczących wartości rzeczowych
aktywów trwałych, wartości niematerialnych, instrumentów kapitałowych, środków pieniężnych
oraz zapasów innych niż w działalności developerskiej;
• zbyciem środków trwałych, środków trwałych w budowie oraz wartości niematerialnych;
• utworzeniem i rozwiązaniem rezerw, z wyjątkiem rezerw ujmowanych w kosztach wytworzenia,
kosztach sprzedaży lub kosztach zarządu;
• otrzymanymi lub naliczonymi karami i grzywnami, odszkodowaniami dotyczącymi kontraktów
przekazanych do serwisu oraz poniesionymi i otrzymanymi kosztami sądowymi;
• z tytułu obciążeń karami i grzywnami, odszkodowaniami dotyczącymi kontraktów przekazanych
do serwisu;
• przychodami z tytułu kaucji gwarancyjnych;
• przychodami z leasingu operacyjnego oraz wynikiem na sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
będących przedmiotem leasingu zwrotnego o charakterze leasingu operacyjnego;
• zyskami lub stratami powstałymi w związku z przekwalifikowaniem nieruchomości
inwestycyjnych z/do zapasów;
• otrzymane dotacje do przychodów oraz kosztów;
• kosztami składek członkowskich;
• zyskiem powstałym na okazyjnym nabyciu;
str. 32
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
• wynikiem powstałym na zbyciu jednostek zależnych;
• przejęciem przedsięwzięć;
• aktualizacją wartości aktywów;
• oraz pozostałe przychody i koszty nie związane bezpośrednio z podstawową działalnością
operacyjną Spółki.
PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE ORAZ OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE
Przychody i koszty finansowe obejmują przede wszystkim pozycje przychodów i kosztów związanych
z finasowaniem działalności Spółki.
Przychody finansowe związane z finansowaniem działalności Spółki obejmują w szczególności:
• zyski z tytułu różnic kursowych netto powstające na zobowiązaniach związanych
z finansowaniem działalności (pożyczki, kredyty, obligacje, leasing itp.);
• zyski z tytułu różnic kursowych netto z tytułu udzielonych pożyczek w walutach obcych;
• odsetki od należności, udzielonych pożyczek oraz od środków zgromadzonych w formie lokat
bankowych;
• zyski z tytułu niezrealizowanych różnic kursowych rozrachunków;
• przychody z tytułu odwijania oraz zmiany szacunku okresu zwrotu dyskonta należności;
• przychody z wyceny do wartości godziwej instrumentów pochodnych, dla których nie
zastosowano rachunkowości zabezpieczeń;
• zyski z realizacji instrumentów pochodnych dla których stosowana jest rachunkowość
zabezpieczeń przepływów pieniężnych, jeżeli pozycja zabezpieczana wpływa na przychody
finansowe;
• nieefektywną część zysków związanych z instrumentami zabezpieczającymi.
Koszty finansowe związane z finansowaniem działalności Spółki, obejmują w szczególności:
• odsetki od kredytu bankowego w rachunku bieżącym;
• odsetki od krótkoterminowych i długoterminowych pożyczek, kredytów, dłużnych instrumentów
finansowych i innych źródeł finansowania;
• odwijanie oraz zmiany szacunku okresu zwrotu dyskonta od zobowiązań długoterminowych;
• straty z tytułu różnic kursowych netto powstające na zobowiązaniach będących źródłem
finansowania działalności Spółki;
• straty z tytułu różnic kursowych netto z tytułu udzielonych pożyczek w walutach obcych;
• straty z realizacji oraz wyceny do wartości godziwej instrumentów pochodnych, dla których nie
zastosowano rachunkowości zabezpieczeń;
• straty z realizacji instrumentów pochodnych dla których stosowana jest rachunkowość
zabezpieczeń przepływów pieniężnych, jeżeli pozycja zabezpieczana wpływa na koszty
finansowe;
• nieefektywną część strat związanych z instrumentami zabezpieczającymi;
• koszty emisji obligacji finansujących działalność Spółki (koszty te stanowią element kosztu
odsetkowego naliczonego przy zastosowanie efektywnej stopy procentowej).
Oczekiwane straty kredytowe obejmują:
• przychody i koszty związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących oraz
oczekiwanych strat kredytowych dotyczących należności, kaucji, aktywów kontraktowych
i pożyczek.
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią, zgodnie z którą wynik brutto
koryguje się o skutki transakcji niepieniężnych lub płatności pieniężnych nie dotyczących działalności
operacyjnej oraz o pozycje przychodów i kosztów związanych z przepływami pieniężnymi z działalności
inwestycyjnej lub finansowej.
str. 33
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Spółka klasyfikuje otrzymane odsetki do działalności inwestycyjnej, gdyż wynikają one głównie z inwestycji
podjętych przez Spółkę. Odsetki zapłacone wykazuje się natomiast w działalności finansowej, gdyż
stanowią one w szczególności element kosztu finansowania.
W sprawozdaniu z przepływów pieniężnych, w odrębnej pozycji, ujawnia się wartość środków pieniężnych
i ich ekwiwalentów, w stosunku do których Spółka posiada ograniczone prawo dysponowania. Są to co do
zasady środki gromadzone na rachunkach VAT do split payment oraz na rachunkach escrow.
INSTRUMENTY FINANSOWE
Aktywa finansowe
Spółka posiada w szczególności takie aktywa finansowe jak:
• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności;
• aktywa kontraktowe;
• pożyczki udzielone;
• kaucje z tytułu umów (tj. kaucje zatrzymane przez odbiorców usług budowlanych);
• instrumenty pochodne;
• środki pieniężne i ich ekwiwalenty;
Spółka ujmuje składnik aktywów finansowych lub zobowiązań finansowych w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej wtedy i tylko wtedy, gdy staje się związana postanowieniami umowy instrumentu.
W momencie początkowego ujęcia wszystkie instrumenty finansowe wyceniane są w wartości godziwej.
W przypadku aktywów finansowych, które po dacie początkowego ujęcia nie są wyceniane w wartości
godziwej przez wynik finansowy, początkowa wartość godziwa podlega korekcie o koszty transakcyjne,
które są bezpośrednio przypisane do nabycia.
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe inne niż instrumenty pochodne
zabezpieczające, Spółka klasyfikuje z podziałem na:
• aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy oraz
• instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.
Kategorie te określają zasady wyceny na dzień bilansowy oraz ujęcie zysków lub strat z wyceny w wyniku
finansowym lub w pozostałych całkowitych dochodach. Spółka dokonuje klasyfikacji aktywów
finansowych do kategorii na podstawie modelu biznesowego funkcjonującego w Spółce w zakresie
zarządzania aktywami finansowymi oraz wynikających z umowy przepływów pieniężnych
charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe
warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej
przez wynik):
• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy,
• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej
i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Spółka zalicza:
• pożyczki,
str. 34
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie
stosuje się zasad MSSF 9),
• dłużne papiery wartościowe.
Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji
finansowej w podziale na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych
należności odbywa się w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, jeżeli
spełnione są oba poniższe warunki:
• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż
składników aktywów finansowych,
• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej
i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.
Zmiany wartości godziwej tych aktywów, z wyjątkiem odsetek, różnic kursowych oraz efektów utraty
wartości, które to ujmuje się bezpośrednio w wyniku, ujmowane są przez pozostałe całkowite dochody.
W momencie zaprzestania ujmowania składnika aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej
przez pozostałe całkowite dochody skumulowane zyski lub straty rozpoznane wcześniej w pozostałych
całkowitych dochodach podlegają przeklasyfikowaniu z kapitału do wyniku.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez wynik, jeżeli nie spełnia kryteriów
wyceny w zamortyzowanym koszcie lub w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody oraz nie
jest instrumentem kapitałowym wyznaczonym w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości
godziwej przez pozostałe całkowite dochody. Ponadto do tej kategorii Spółka może zaliczać aktywa
finansowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości godziwej przez wynik ze względu
na spełnienie kryteriów określonych w MSSF 9.
Do tej kategorii zaliczane są:
• wszystkie instrumenty pochodne wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej
pozycji „Pochodne instrumenty finansowe”, za wyjątkiem pochodnych instrumentów
zabezpieczających ujmowanych zgodnie z rachunkowością zabezpieczeń,
• akcje i udziały spółek innych niż spółki zależne i stowarzyszone,
• jednostki uczestnictwa i certyfikaty inwestycyjne funduszy inwestycyjnych.
Instrumenty należące do tej kategorii wyceniane są w wartości godziwej, a skutki wyceny ujmowane są
w wyniku odpowiednio w pozycji „Przychody finansowe” lub „Koszty finansowe”. Zyski i straty z wyceny
aktywów finansowych określone są przez zmianę wartości godziwej ustalonej na podstawie bieżących na
dzień bilansowy cen pochodzących z aktywnego rynku lub na podstawie technik wyceny, jeżeli aktywny
rynek nie istnieje.
Utrata wartości
Aktywo finansowe utraciło wartość z uwagi na ryzyko kredytowe, gdy wystąpiło jedno lub więcej zdarzeń,
które mają niekorzystny wpływ na szacowane przyszłe przepływy pieniężne z tego aktywa finansowego.
Za obiektywne dowody na utratę wartości aktywa finansowego z uwagi na ryzyko kredytowe uznaje się:
• znaczące trudności finansowe po stronie emitenta/odbiorcy
• znaczące naruszenie warunków umowy, np. zwlekanie z zapłatą lub brak spłat odsetek lub
kapitału
• przyznanie pożyczkobiorcy/odbiorcy przez Grupę, ze względów związanych z trudnościami
finansowymi pożyczkobiorcy, udogodnienia, którego pożyczkodawca w innym przypadku nie
brałby pod uwagę
str. 35
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
• wysokie prawdopodobieństwo, że pożyczkobiorca/odbiorca/emitent ogłosi upadłość lub
przystąpi do innego rodzaju reorganizacji finansowej
• zanik aktywnego rynku na dany składnik aktywów finansowych, ze względu na trudną sytuację
finansową
• zakup lub powstanie aktywa finansowego z dużym dyskontem świadczącym o poniesieniu strat
kredytowych.
Pojedyncze oddzielne zdarzenie nie musi jeszcze świadczyć o utracie wartości aktywów, każdy przypadek
jest analizowany indywidualnie.
Na dzień bilansowy do szacowania oczekiwanych strat kredytowych w stosunku do należności z tytułu
dostaw i usług oraz kaucji z tytułu umów z klientami Spółka stosuje dopuszczalny przez MSSF 9
uproszczony model oparty o analizę grupową jednorodnego portfela należności. Model wykorzystuje
dane o fakturach wystawionych w ciągu 2-5 lat przed datą analizy w celu stworzenia macierzy odpisów,
która ustala współczynniki niewypełnienia zobowiązania dla określonych opóźnień płatności, tj. okresów
przeterminowania. Współczynniki niewypełnienia zobowiązania użyte są następnie do obliczenia
oczekiwanych strat kredytowych dla całego jednorodnego portfela należności.
Z uwzględnieniem powyższej metodologii kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych wartość należności
aktualizowana może być też indywidualnie, w szczególności w odniesieniu do:
• należności od kontrahentów postawionych w stan likwidacji lub upadłości,
• należności kwestionowanych przez dłużników oraz z których zapłatą dłużnik zalega, a wg oceny
sytuacji majątkowej i finansowej dłużnika spłata należności umownej jest obarczona znaczącym
ryzykiem.
W wyniku indywidualnej analizy, gdy mimo znaczącego przeterminowania należności Spółka posiada
opinię prawną o możliwości odzyskania należności, utworzenie odpisu może być wstrzymane.
Spółka szacuje też oczekiwane straty kredytowe dotyczące aktywów kontraktowych, przy zastosowaniu
współczynnika niewypłacalności obliczonego dla należności z pierwszego przedziału przeterminowania.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne zobowiązania finansowe
• zobowiązania z tytułu leasingu
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
• kaucje z tytułu umów z klientami
• zobowiązania kontraktowe
• pochodne instrumenty finansowe.
Na dzień nabycia Spółka wycenia zobowiązania finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według
wartości godziwej otrzymanej kwoty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny
wszystkich zobowiązań finansowych, poza kategorią zobowiązań wycenianych w wartości godziwej
poprzez wynik.
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są w zamortyzowanym koszcie
z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych
przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy. Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy Spółka zalicza instrumenty pochodne inne niż instrumenty zabezpieczające. Krótkoterminowe
zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na
nieznaczące efekty dyskonta.
str. 36
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Wycena zobowiązań finansowych dotycząca instrumentu zabezpieczających podlega wymogom
rachunkowości zabezpieczeń.
Zaprzestaje się ujmować zobowiązanie finansowe wtedy i tylko wtedy, gdy zobowiązanie wygasło to
znaczy, gdy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł termin jego
dochodzenia.
RACHUNKOWOŚĆ ZABEZPIECZEŃ
W obszarze rachunkowości zabezpieczeń Spółka stosuje wymogi MSSF 9. Instrumenty pochodne,
wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające, od których oczekuje się, że wynikające z nich przepływy
pieniężne skompensują zmiany przepływów pieniężnych pozycji zabezpieczanej.
Instrumenty pochodne wyceniane są na dzień bilansowy w wiarygodnie ustalonej wartości godziwej.
Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest szacowana przy użyciu modelu bazującego między
innymi na wartości kursów walutowych (średnie kursy NBP) na dzień bilansowy oraz różnicach
w poziomach stóp procentowych waluty kwotowanej i bazowej.
W przypadku zabezpieczenia ryzyka walutowego, gdy Spółka oddziela element terminowy (forward) od
elementu bieżącego (spot) kontraktu forward i wyznacza jedynie element bieżący (spot) jako instrument
zabezpieczający, wtedy w odniesieniu do elementu terminowego ujmuje zmiany wartości elementu
terminowego w odrębnym składniku kapitału – koszcie zabezpieczenia.
Spółka ocenia efektywność zabezpieczenia przepływów pieniężnych zarówno w momencie ustanowienia
zabezpieczenia jak i w okresach późniejszych, co najmniej na koniec okresu sprawozdawczego.
W przypadku stosowania rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych, Spółka ujmuje w innych
całkowitych dochodach część zysków lub strat związanych z instrumentem zabezpieczającym, która
stanowi efektywne zabezpieczenie, natomiast nieefektywną część ujmuje w wyniku finansowym.
Spółka zaprzestaje stosowania zasad rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych, jeżeli
powiązanie (lub jego część) przestaje spełniać kryteria rachunkowości zabezpieczeń, w tym
w szczególności, gdy realizacja pozycji zabezpieczanej przestaje być wysoce prawdopodobna, instrument
zabezpieczający wygasa, zostaje sprzedany, rozwiązany lub wykonany lub następuje zmiana celu
zarządzania ryzykiem, a ustanowione powiązanie nie realizuje nowego celu zarządzania ryzykiem.
Kryteria zastosowania rachunkowości zabezpieczeń
Relacja zabezpieczająca kwalifikuje się do zastosowania rachunkowości zabezpieczeń, jeżeli spełnia
łącznie wszystkie następujące wymogi dotyczące efektywności:
- między pozycją zabezpieczaną a instrumentem zabezpieczającym istnieje relacja ekonomiczna,
- wpływ ryzyka kredytowego nie dominuje zmian wartości, które wynikają z tej relacji ekonomicznej,
- wskaźnik zabezpieczenia (hedge ratio) w relacji zabezpieczającej jest taki sam jak wskaźnik wynikający
z faktycznie zabezpieczanej przez Spółkę ilości pozycji zabezpieczanej oraz ilości instrumentu
zabezpieczającego, którą Spółka faktycznie wykorzystuje do zabezpieczenia tej ilości pozycji
zabezpieczanej.
Zabezpieczenia przepływów pieniężnych
Spółka wyznacza jako instrument zabezpieczający wyłącznie element bieżący (spot) kontraktów forward.
Element terminowy (forward) ujmowany jest w pozostałych całkowitych dochodach i kumulowany
w odrębnym składniku kapitału własnego w ramach rezerwy kosztu zabezpieczenia.
str. 37
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
W przypadku pozostałych zabezpieczeń przepływów pieniężnych kwota skumulowana w OCI jest
przeklasyfikowywana do rachunku zysków lub strat jako korekta z tytułu przeklasyfikowania w tym samym
okresie lub okresach, w których zabezpieczane przepływy pieniężne wpływają na wynik finansowy.
Jeżeli rachunkowość zabezpieczeń przepływów pieniężnych zostanie zakończona, kwota skumulowana
w pozostałych całkowitych dochodach pozostaje w skumulowanych pozostałych całkowitych dochodach,
o ile zabezpieczane przyszłe przepływy pieniężne są nadal oczekiwane. W przeciwnym razie kwota ta jest
niezwłocznie przeklasyfikowywana do rachunku zysków lub strat jako korekta z tytułu przeklasyfikowania.
Po zakończeniu stosowania rachunkowości zabezpieczeń, gdy zabezpieczany przepływ pieniężny nastąpi,
wszelkie kwoty pozostające w skumulowanych pozostałych całkowitych dochodach rozliczane są zgodnie
z charakterem transakcji bazowej, jak opisano powyżej.
SUBIEKTYWNE OCENY ZARZĄDU I ISTOTNE SZACUNKI
Przy sporządzaniu jednostkowego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy
dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz
prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane
wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach
i założeniach, które są znaczące dla jednostkowego sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane
poniżej.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych,
podlegających amortyzacji. Zarząd ocenia, czy okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla
celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te
aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą
różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku.
Ujmowanie przychodów z umów z klientami
Spółka w przypadku umów o budowę rozpoznaje przychody w trakcie spełniania, z zastosowaniem
metody udziału kosztów poniesionych do dnia ustalenia przychodów w całkowitych kosztach świadczenia
(metoda oparta na nakładach). Metoda wyceny została opisane w punkcie „Przychody z umów
z klientami”.
Podstawowym elementem umożliwiającym wycenę przychodów ze sprzedaży są budżety poszczególnych
kontraktów. Budżety podlegają cyklicznemu, formalnemu procesowi aktualizacji (rewizji) w oparciu
o bieżące informacje i są zatwierdzane przez Zarząd. W przypadku zaistnienia zdarzeń pomiędzy
oficjalnymi rewizjami budżetu, które w istotny sposób wpływają na wynik kontraktu wartość całkowitych
przychodów lub kosztów kontraktu może zostać zaktualizowana wcześniej.
Mimo dokonywanych wg najlepszej wiedzy cyklicznych rewizji budżety będące podstawą rozpoznania
przychodów mogą się istotnie różnić od założeń budżetowych ustalanych po dniu bilansowym, czy też
rzeczywistej realizacji.
Rezerwy
Rezerwy na naprawy gwarancyjne
W przypadku usług budowlanych Spółka jest zobowiązana do udzielenia gwarancji na swoje usługi. Zasady
tworzenia tych rezerw zostały opisane w punkcie Zasady rachunkowości - „Rezerwy”. Na kontraktach
budowlanych wysokość rezerw na koszty napraw gwarancyjnych jest związana z poszczególnymi
segmentami budownictwa i wynosi od 0,5% do 1,5% przychodów z danego kontraktu. Wartości te
podlegają jednak indywidualnej analizie i mogą ulec zwiększeniu lub zmniejszeniu w uzasadnionych
str. 38
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
przypadkach. Pomimo, że ustalając zasady wyliczenia rezerw na naprawy gwarancyjne Spółka
wykorzystuje swoją najlepszą na ten moment wiedzę, rzeczywiste koszty usuwania wad i usterek
w okresie rękojmi i gwarancji mogą znacząco różnić się od zakładanych.
Rezerwy na usługi podwykonawców (niezafakturowane usługi)
Spółka realizuje większość kontraktów budowlanych jako generalny wykonawca, korzystając w szerokim
zakresie z usług podwykonawców. Wykonane prace budowlane podlegają zatwierdzeniu przez
zlecającego w procesie odbioru robót poprzez podpisanie odpowiedniego protokołu oraz wystawienie
faktury. Na każdy dzień bilansowy istnieje pewna część wykonanych, ale niepotwierdzonych
i niezafakturowanych prac przez podwykonawców, które Spółka ujmuje jako koszty zgodnie z zasadą
memoriałową. Wysokość kosztów z tytułu wykonanych, ale niezafakturowanych prac jest określana przez
służby techniczne na podstawie fizycznego obmiaru wykonanych robót i mogą się różnić od wartości
określonej w formalnym procesie odbioru.
Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki
W Polsce i w innych krajach na obszarze których działa Spółka obowiązują liczne regulacje dotyczące
podatków, ceł, składek na ubezpieczenia społeczne, przepisów dewizowych. Regulacje te, zwłaszcza
w Polsce, podlegają częstym zmianom, co powoduje występowanie w nich niejasności i niespójności.
Często występujące różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno
wewnątrz organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i podatnikami, powodują
powstawanie obszarów niepewności i konfliktów. Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności
podlegające regulacjom mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu-dziesięciu lat. Organy
kontrolne uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji wraz z odsetkami karnymi. Istnieje ryzyko,
że te organy zajmą odmienne niż Spółka stanowisko w zakresie interpretacji przepisów, co mogłoby mieć
znaczący wpływ na zobowiązania podatkowe.
Rezerwy na sprawy sądowe, kary i odszkodowania, odpisy aktualizujące należności
Zarząd Spółki dokonuje szczegółowych analiz ryzyk wynikających z prowadzonych postępowań sądowych
przeciwko Spółce i z powództwa Spółki oraz zgłaszanych roszczeń i na tej podstawie podejmuje decyzje
o ewentualnym ujęciu i wysokości rezerw oraz oczekiwanych strat kredytowych dotyczących aktywów
finansowych. Sposób ustalania oczekiwanych strat kredytowych został opisany w punkcie Zasady
rachunkowości – Instrumenty finansowe - Utrata wartości. Oszacowanie ryzyk może się znacząco różnić
się od rozstrzygnięcia sporów.
str. 39
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
3. ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM
Spółka prowadząc działalność narażona jest na różne rodzaje ryzyka finansowego: ryzyko walutowe,
ryzyko stóp procentowych, ryzyko kredytowe oraz ryzyko utraty płynności. Zarząd weryfikuje i ustala
zasady zarządzania każdym z wyżej wymienionych ryzyk.
Ryzyko walutowe
W ramach działalności operacyjnej Spółka może zawierać kontrakty denominowane bądź wyrażone
w walutach obcych. W takich przypadkach zabezpieczenie przed ryzykiem walutowym w pierwszej
kolejności odbywa się poprzez mechanizm zabezpieczenia naturalnego, polegającego na zawieraniu
umów z podwykonawcami w walucie kontraktu i tym samym przenoszeniu na nich tego ryzyka.
Intencją Spółki jest domknięcie pozycji walutowej poprzez równoważenie transakcji walutowych
dotyczących przychodów i kosztów. Spółka ma podpisane z bankami umowy dotyczące walutowych
transakcji terminowych, co daje możliwość skorzystania z instrumentów zabezpieczających, o ile
domknięcie naturalnej pozycji w danym okresie nie jest możliwe.
Strategia Spółki w zakresie finansowych instrumentów zabezpieczających ryzyko kursowe odbywa się
w oparciu o przyjętą przez Zarząd procedurę zarządzania ryzykiem kursowym, która zakłada:
• zabezpieczanie kwot nie większych od planowanych przepływów walutowych netto,
• korzystanie z prostych i przewidywalnych narzędzi, np. typu forward, zakup opcji PUT.
Analizując planowane transakcje w walucie, które mogą wystąpić w 2026 roku, na podstawie aktualnego
portfela zleceń, Spółka szacuje maksymalną łączną ekspozycję na ryzyko kursowe w wysokości ok. 21 mln
EUR po stronie pasywów (w roku 2025 było to 57,1 mln EUR po stronie pasywów).
PONIŻSZA TABELA PRZEDSTAWIA SZACUNKOWĄ WRAŻLIWOŚĆ WYNIKU FINANSOWEGO NETTO NA WAHANIA KURSU EUR (PRZY
ZAŁOŻENIU BRAKU ZABEZPIECZEŃ POPRZEZ INSTRUMENTY FINANSOWE)
Wzrost/spadek kursu
waluty
Wpływ na wynik finansowy
netto/kapitał roku 2026
Wpływ na wynik finansowy
netto/kapitał roku 2025
Wzrost kursu
+0,20 PLN/EUR
-3 402 PLN
-9 251 PLN
Spadek kursu
-0,20 PLN/EUR
+3 402 PLN
+9 251 PLN
Niektóre z pozycji aktywów i pasywów Spółki wyrażone są w walucie obcej, a następnie przeliczone na
złoty polski według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu wyceny.
WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW ORAZ PASYWÓW SPÓŁKI O ISTOTNEJ WARTOŚCI OKREŚLONA W WALUTACH OBCYCH NA DZIEŃ
BILANSOWY PRZEDSTAWIA SIĘ NASTĘPUJĄCO
Aktywa
31.12.2025
31.12.2024
EUR
40 857
4 436
- należności
9 902
3 861
- środki pieniężne
30 955
575
NOK
768
855
- należności (w tym udzielone pożyczki)
53
496
- środki pieniężne
715
359
SEK
10
21
- należności
7
12
- środki pieniężne
3
9
BYN
152
341
- należności
124
286
str. 40
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
- środki pieniężne
28
55
UAH
28 440
23 803
- należności
27 242
23 538
- środki pieniężne
1 198
265
Pasywa
31.12.2025
31.12.2024
EUR
245
880
- zobowiązania
245
880
NOK
351
646
- zobowiązania
351
646
SEK
-
1
- zobowiązania
-
1
BYN
943
572
- zobowiązania
943
572
UAH
354
106
- zobowiązania
354
106
BIORĄC POD UWAGĘ POWYŻSZE WARTOŚCI AKTYWÓW I PASYWÓW SPÓŁKI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH, WRAŻLIWOŚĆ
WYNIKU FINANSOWEGO NETTO NA ZMIANY KURSÓW WALUT PREZENTUJE SIĘ NASTĘPUJĄCO
Wzrost/spadek kursu waluty
Wpływ na wynik finansowy
netto/kapitał roku 2025
Wpływ na wynik finansowy
netto/kapitał roku 2024
Wzrost kursu
+0,20 PLN/EUR
+6 579
+576
+0,05 PLN/NOK
+17
+8
+0,05 PLN/SEK
+0
+1
+0,05 PLN/BYN
-32
-9
+0,05 PLN/UAH
+1 137
+960
Spadek kursu
-0,20 PLN/EUR
-6 579
-576
-0,05 PLN/NOK
-17
-8
-0,05 PLN/SEK
-0
-1
-0,05 PLN/BYN
+32
+9
-0,05 PLN/UAH
-1 137
-960
W celu zabezpieczenia się przed ryzykiem kursowym Spółka zawiera transakcje pochodne. Reguły
obowiązujące przy wykorzystaniu instrumentów pochodnych zawarte są we wspomnianej wcześniej
procedurze zarządzania ryzykiem kursowym.
Instrumenty pochodne wyceniane są na dzień bilansowy w wiarygodnie ustalonej wartości godziwej.
Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest szacowana przy użyciu modelu bazującego między
innymi na wartości kursów walutowych (średnie kursy NBP) na dzień bilansowy oraz różnicach
w poziomach stóp procentowych waluty kwotowanej i bazowej. Okresowa wycena instrumentów
finansowych odnoszona jest częściowo na kapitał własny (wartość wewnętrzna instrumentów
pochodnych) oraz częściowo na przychody lub koszty finansowe okresu sprawozdawczego (wartość
czasowa instrumentów pochodnych). Zyski i straty ustalone na dzień rozliczenia wykazywane są
w rachunku wyniku.
Łączna nominalna wartość walutowych kontraktów terminowych typu FX Forward na sprzedaż waluty
euro na dzień 31.12.2025 roku wynosiła: 0 mln EUR (na dzień 31.12.2024 roku 30 mln EUR).
Łączna nominalna wartość walutowych kontraktów terminowych typu FX Forward na zakup waluty euro
na dzień 31.12.2025 roku wynosiła: 61,4 mln EUR (na dzień 31.12.2024 roku 7,3 mln EUR).
str. 41
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Łączna nominalna wartość walutowych kontraktów terminowych typu FX Forward na zakup waluty USD
na dzień 31.12.2025 roku wynosiła: 1,8 mln USD (na dzień 31.12.2024 roku 2,3 mln USD).
Spółka zabezpiecza także ryzyko kursowe w postaci zakupionej gotówki w walucie z przeznaczeniem na
realizację przyszłych wydatków walutowych związanych z realizacją kontraktów budowlanych. Depozyty
walutowe Spółka traktuje jako zabezpieczenie w postaci składników aktywów finansowych niebędących
instrumentem pochodnym.
Na dzień 31.12.2025 roku spółka posiadała depozyt walutowy na rachunku bankowym w kwocie 30,7 mln
EUR.
MAJĄC NA UWADZE POWYŻSZE WARTOŚCI ZABEZPIECZEŃ WALUTOWYCH, WRAŻLIWOŚĆ WYNIKU FINANSOWEGO NETTO NA
ZMIANY KURSÓW WALUT (PRZEKŁADAJĄCE SIĘ NA ZMIANĘ WARTOŚCI KONTRAKTÓW TERMINOWYCH) PREZENTUJE SIĘ
NASTĘPUJĄCO
Wzrost/spadek kursu waluty
Wpływ na wynik finansowy
netto/kapitał roku 2025
Wpływ na wynik finansowy
netto/kapitał roku 2024
Wzrost kursu
+0,20 EUR/PLN
+0 PLN
+4 860 PLN
+0,20 PLN/EUR
-14 927 PLN
-1 183 PLN
+0,20 PLN/USD
-292 PLN
-373 PLN
Spadek kursu
-0,20 EUR/PLN
-0 PLN
-4 860 PLN
-0,20 PLN/EUR
+14 927 PLN
+1 183 PLN
-0,20 PLN/USD
+292 PLN
+373 PLN
PODSUMOWUJĄC ZMIANY WARTOŚCI PRZYSZŁYCH PRZYCHODÓW, ZMIANY WARTOŚCI AKTYWÓW I PASYWÓW ORAZ ZMIANY
WARTOŚCI INSTRUMENTÓW ZABEZPIECZAJĄCYCH W ZWIĄZKU ZE ZMIANĄ KURSÓW WALUTOWYCH, ŁĄCZNĄ WRAŻLIWOŚĆ
WYNIKU FINANSOWEGO NETTO NA ZMIANY KURSÓW WALUTOWYCH PRZEDSTAWIA PONIŻSZA TABELA
Wzrost/spadek kursu waluty
Wpływ na wynik finansowy
netto/kapitał roku 2025
Wpływ na wynik finansowy
netto/kapitał roku 2024
Wzrost kursu
+0,20 PLN/EUR
-17 598 PLN/EUR
+8 773 PLN/EUR
+0,05 PLN/NOK
+17 PLN/NOK
+8 PLN/NOK
+0,05 PLN/SEK
+0 PLN/SEK
+1 PLN/SEK
+0,05 PLN/BYN
-32 PLN/BYN
-9 PLN/BYN
+0,05 PLN/UAH
+1 137 PLN/UAH
+960 PLN/UAH
Spadek kursu
-0,20 PLN/EUR
+17 598 PLN/EUR
-8 773 PLN/EUR
-0,05 PLN/NOK
-17 PLN/NOK
-8 PLN/NOK
-0,05 PLN/SEK
-0 PLN/SEK
-1 PLN/SEK
-0,05 PLN/BYN
+32 PLN/BYN
+9 PLN/BYN
-0,05 PLN/UAH
-1 137 PLN/UAH
-960 PLN/UAH
Ryzyko stóp procentowych
Ryzyko stóp procentowych występuje głównie w związku z korzystaniem przez Spółkę z kredytów
bankowych, leasingu, wyemitowanych obligacji oraz lokat bankowych. Transakcje te oparte są głównie na
zmiennej stopie procentowej (opartej na WIBOR w przypadku transakcji wyrażonych w PLN lub na
EURIBOR w przypadku części leasingów) co naraża Spółkę na ryzyko zmiany wyniku i przepływów
pieniężnych. Leasing nie ma decydującego znaczenia w finansowaniu Spółki (dotyczy głównie zakupów
taboru samochodowego oraz specjalistycznych maszyn drogowych).
Spółka lokuje nadwyżki finansowe w formie lokat krótkoterminowych. Lokaty oparte są o negocjowane
stopy procentowe i zawierane są zazwyczaj na okres 3-7 dni. Wysokość uzyskanych odsetek zależeć będzie
m.in. od poziomu stóp procentowych.
str. 42
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Biorąc pod uwagę obecny poziom finansowania kredytowego zakłada się, że skutki zmiany stóp
procentowych nie będą miały decydującego wpływu na wyniki roku 2026 niemniej obecny ich poziom
istotnie wpływa na wielkość kosztów finansowych. Spółka na bieżąco analizuje potencjalne zmiany stóp
procentowych tworząc odpowiednie scenariusze. Wszystkie zobowiązania oprocentowane na dzień 31
grudnia 2025 roku wynoszą w Spółce 14% sumy bilansowej (16% przed rokiem) i do końca roku 2026 nie
przewiduje się istotnych zmian w tym zakresie.
Jednocześnie jednostka udziela pożyczek, których oprocentowanie jest zmienne i oparte na WIBOR 1M
lub 3M powiększone o stosowną marżę (w przypadku pożyczek w Polsce). Pożyczki te również narażone
są na zmianę stóp procentowych.
WIELKOŚCI OPROCENTOWANYCH PASYWÓW I AKTYWÓW NARAŻONYCH NA RYZYKO ZMIANY STÓP PROCENTOWYCH
PRZEDSTAWIA PONIŻSZE ZESTAWIENIE
31.12.2025
31.12.2024
Udzielone pożyczki
25 000
46 038
Kredyty bankowe, obligacje, leasing
222 611
230 124
Środki pieniężne, inne krótkoterminowe aktywa finansowe
440 477
193 791
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany stóp procentowych, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych, zmiany
stóp procentowych, które są „racjonalnie możliwe” oszacowane zostały na dzień 31.12.2025 roku na
poziomie -2/+2 punktu procentowego dla złotego w przypadku kredytów bankowych, obligacji
i zobowiązań z tytułu leasingu, oraz -1/+1 punktu procentowego dla pozostałych obszarów.
Zmiana stóp
procentowych
Wpływ na wynik
finansowy
netto/kapitał roku
2025
Wpływ na wynik
finansowy
netto/kapitał roku
2024
Udzielone pożyczki
+/-200 pb
+/-405
+/-746
Kredyty bankowe, obligacje, leasing
+/-200 pb
+/- 3 606
+/-3 728
Środki pieniężne, inne krótkoterminowe aktywa
finansowe
+/-100 pb
+/-3 568
+/-1 570
Ryzyko kredytowe
Aktywami finansowymi Spółki, które są narażone na ryzyko kredytowe są przede wszystkim środki
pieniężne przechowywane na rachunkach lub lokatach bankowych, pożyczki udzielone podmiotom
zewnętrznym, a także należności z tytułu dostaw i usług.
Celem minimalizacji ryzyka związanego z utratą środków pieniężnych przechowywanych na rachunkach
lub lokatach bankowych, Spółka podejmuje współpracę w tym zakresie jedynie z instytucjami o stabilnym
i wiarygodnym standingu finansowym. Jednocześnie Dział Finansowy Spółki podejmuje działania w celu
rozproszenia środków pieniężnych w taki sposób, aby znaczna ich ilość nie była ulokowana tylko w jednej
instytucji finansowej. Środki pieniężne na rachunki bankowe prowadzone poza granicami Polski wysyłane
są tylko w takiej wysokości, aby zabezpieczyć najbliższe płatności, które realizowane są z tych rachunków.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie wystąpiła koncentracja ryzyka kredytowego z uwagi na fakt, iż spółka
nie posiadała więcej niż 50% środków ulokowanych w jednej instytucji finansowej.
str. 43
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
PONIŻSZA TABELA PRZEDSTAWIA WIELKOŚĆ SALD ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH ZGROMADZONYCH W INSTYTUCJACH FINANSOWYCH
O POSZCZEGÓLNYCH RATINGACH NA DZIEŃ 31.12.2025 ROKU
Agencja ratingowa
Rating
Kwota środków pieniężnych i innych
krótkoterminowych aktywów finansowych
Fitch Ratings (Bank 1)
BB+
5
Fitch Ratings (Bank 2)
A-
212 767
Fitch Ratings (Bank 3)
A+
60 551
Fitch Ratings (Bank 4)
A+
3 728
Fitch Ratings (Bank 5)
BBB+
22 042
Fitch Ratings (Bank 6)
BBB
11 468
Fitch Ratings (Bank 7)
A-
4 214
Moody's Investors Service (Bank 8)
Baa1
133
Moody's Investors Service (Bank 9)
Baa1
2 524
S&P Global Ratings (Bank 10)
AAA
257
(Bank 11)*
-
121 853
(Bank 12)*
-
7
(Bank 13)*
-
633
(Bank 14)*
-
296
440 477
*brak ratingów dla banków (Velobank, Priorbank, Kredobank, Bank Spółdzielczy)
DANE PORÓWNAWCZE ZA ROK 2024 PRZEDSTAWIA PONIŻSZE ZESTAWIENIE
Agencja ratingowa
Rating
Kwota środków pieniężnych i innych
krótkoterminowych aktywów finansowych
Fitch Ratings (Bank 1)
A-
67 086
Fitch Ratings (Bank 2)
A+
29 759
Fitch Ratings (Bank 3)
A+
38 551
Fitch Ratings (Bank 4)
BBB+
28 272
Fitch Ratings (Bank 5)
BBB
14 151
Fitch Ratings (Bank 6)
A-
3 083
Moody's Investors Service (Bank 7)
Baa1
135
Moody's Investors Service (Bank 8)
Baa1
4 362
S&P Global Ratings (Bank 9)
AAA
132
(Bank 10)*
-
5 087
(Bank 11)*
-
654
(Bank 12)*
-
487
(Bank 13)*
-
2 034
193 791
*brak ratingów dla tych banków (VeloBank, Priorbank, Kredobank, Bank Spółdzielczy)
Na dzień 31 grudnia 2025 roku spółka posiadała aktywa z tytułu pożyczek udzielonych. 100% łącznej
wartości portfela pożyczek udzielonych przypadało na jeden podmiot zależny. W przypadku pożyczek
udzielanych podmiotom zewnętrznym spółka kieruje się zasadą, że mogą one być udzielone w związku
z projektami realizowanymi przez Spółkę, gdy projekty te posiadają zabezpieczone finansowanie oraz gdy
pożyczki miały przynajmniej 100% pokrycie w ustanowionych zabezpieczeniach. Na dzień bilansowy
31 grudnia 2025 r. Spółka nie posiadała udzielonych pożyczek podmiotom zewnętrznym.
Każdy kontrahent, przed podpisaniem umowy, jest oceniany pod kątem możliwości wywiązania się ze
zobowiązań finansowych. W przypadku wątpliwości odnośnie do zdolności płatniczych kontrahenta,
str. 44
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
przystąpienie do kontraktu jest uzależnione od ustanowienia odpowiednich zabezpieczeń (finansowych
lub majątkowych). Ponadto, w umowach z inwestorami zawierane są klauzule przewidujące prawo do
wstrzymania realizacji robót, jeżeli występuje opóźnienie w przekazaniu należności za wykonane usługi.
Nie jest jednak wykluczone, że możliwe zachwianie koniunktury na rynku nieruchomości wpłynie na
możliwości płatnicze inwestorów, a tym samym zwiększy się ryzyko kredytowe Spółki.
Określając ryzyko związane z utratą wartości należności od kontrahentów (należności handlowe
powiększone oraz zatrzymane przez inwestorów kaucje) Spółka posługuje się modelem do szacowania
oczekiwanych strat kredytowych. Model wykorzystuje dane historyczne w zakresie rotowania należności
między poszczególnymi koszykami ich przeterminowania. Na tej podstawie określane jest
prawdopodobieństwo niespłacenia należności dla każdego koszyka. Iloczyn tak wyliczonego
prawdopodobieństwa oraz wolumenu należności z danego koszyka określa oczekiwaną stratę kredytową
dla każdego z koszyków.
DANE DOTYCZĄCE OCZEKIWANYCH STRAT KREDYTOWYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU PREZENTUJE PONIŻSZE ZE
STAWIENIE
Wyszczególnienie/dni
opóźnienia
0
do 90
91-180
181-360
361-720
Ponad
720
Razem
Należności od kontrahentów
222 704
29 897
3 165
2 319
12 933
1 619
272 637
Oczekiwana stopa straty
0,04%
1,30%
5,53%
15,99%
11,16%
100,00%
1,50%
Oczekiwana strata
91
390
175
371
1 443
1 619
4 090
Zatrzymane przez
kontrahentów kaucje
19 331
1 152
-
820
2 126
44
23 472
Oczekiwana stopa straty
0,14%
1,04%
0,00%
3,90%
0,00%
100,00%
0,49%
Oczekiwana strata
27
12
-
32
-
44
116
Aktywa kontraktowe
126 110
-
-
-
-
-
126 110
Oczekiwana stopa straty
0,08%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,08%
Oczekiwana strata
103
-
-
-
-
-
103
Oczekiwana strata łącznie
222
402
175
403
1 443
1 664
4 308
DANE PORÓWNAWCZE ZA ROK 2024 PRZEDSTAWIA PONIŻSZE ZESTAWIENIE
Wyszczególnienie/dni
opóźnienia
0
do 90
91-180
181-360
361-720
Ponad
720
Razem
Należności od kontrahentów
219 714
15 813
3 774
13 111
11 845
52 744
317 001
Oczekiwana stopa straty
0,06%
2,33%
8,30%
13,74%
11,01%
100,00%
17,88%
Oczekiwana strata
137
368
313
1 801
1 304
52 744
56 666
Zatrzymane przez
kontrahentów kaucje
2 715
2 670
1 957
2 410
2 988
12 369
25 109
Oczekiwana stopa straty
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
28,66%
14,12%
Oczekiwana strata
-
-
-
-
-
3 545
3 545
Aktywa kontraktowe
285 270
-
-
-
-
-
285 270
Oczekiwana stopa straty
0,07%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,07%
Oczekiwana strata
200
-
-
-
-
-
200
Oczekiwana strata łącznie
337
368
313
1 801
1 304
56 289
60 411
W 2025 roku Spółka spisała należności o łącznej wartości 10 056 tys. zł. W roku 2024 było to 3 888 tys. zł.
str. 45
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
EKSPOZYCJĘ NA MAKSYMALNE RYZYKO KREDYTOWE SPÓŁKI PRZEDSTAWIA PONIŻSZA TABELA
31.12.2025
31.12.2024*
Środki pieniężne, inne krótkoterminowe aktywa finansowe
440 477
193 791
Należności od kontrahentów
550 827
636 326
Pożyczki udzielone
25 000
46 038
Razem
1 016 304
909 385
*nota 5.26
Ryzyko utraty płynności
W celu minimalizacji ryzyka utraty płynności Spółka stara się utrzymywać odpowiednią ilość środków
pieniężnych i innych krótkoterminowych aktywów finansowych (na dzień 31 grudnia 2025 na rachunkach
bankowych Spółki zgromadzonych było ok. 440 mln zł), a także zawiera umowy o linie kredytowe, które
służą jako dodatkowe zabezpieczenie płynności. Ponadto na bieżąco prognozuje oraz monitoruje
przepływy pieniężne. Działania te wspomagane są systemowymi rozwiązaniami w zakresie ustalania
spodziewanych oraz pomiaru rzeczywiście zrealizowanych wpływów i wydatków z podziałem na
poszczególne linie biznesowe Spółki. Odpowiednie służby w Spółce prognozują przepływy środków
pieniężnych w okresie następnych 12 miesięcy oraz analizują bardzo szczegółowe zestawienie wpływów
i wydatków w perspektywie najbliższych 30 dni. W przypadku, gdyby zaszła taka konieczność,
z wyprzedzeniem negocjowane jest zwiększenie dostępnych limitów kredytowych.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka posiadała dostępne (w całości niewykorzystane) limity kredytowe
w rachunkach bieżących w poniższych bankach:
• Santander Bank Polska S.A. w wysokości 18 mln PLN ważny do 14 października 2026 roku,
• mBank S.A. w wysokości 10 mln PLN ważny do 27 listopada 2026 roku,
• Pekao S.A. w kwocie 10 mln PLN ważny do 31 stycznia 2026 roku,
• BGK w kwocie 40 mln PLN ważny do 31 lipca 2026 roku,
• Alior Bank S.A. w wysokości 10 mln zł ważny do 29 grudnia 2026 roku z tym, że na dzień 31
grudnia 2025 roku limit nie został uruchomiony.
Na podstawie dotychczasowych wyników testowania wskaźników Spółka nie identyfikuje ryzyka utraty
płynności. W umowach z instytucjami finansowymi zawarte są wskaźnik zadłużenia finansowego netto do
EBITDA oraz wskaźnik zadłużenia finansowego netto do kapitału własnego. Zachowanie wskaźników jest
weryfikowane przez banki kwartalnie za okres ostatnich 12 miesięcy na bazie skonsolidowanych
sprawozdań finansowych. Cykl weryfikacji i bieżący monitoring wskaźników przez Spółkę pozwalają
mitygować ryzyko niespełnienia warunków umów finansowych. W przypadku niewywiązania się
z utrzymania wskaźników banki są uprawnione do:
• podwyższenia marży,
• żądania ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia,
• obniżenia kwoty przyznanego limitu lub odmowy wykorzystania pozostałej kwoty limitu,
• wypowiedzenia umowy.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie doszło do naruszenia kowenantów finansowych. W przypadku, gdy
wystąpi ryzyko niespełnienia warunków Spółka może z wyprzedzeniem wystąpić do banku o odroczenie
testowania wskaźnika. Na dzień 31 grudnia 2025 oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania
Finansowego nie doszło do naruszenia kowenantów finansowych oraz Spółka nie identyfikuje okoliczności
mogących wskazywać na potencjalne trudności w spełnieniu kowenantów w ciągu 12 miesięcy od dnia
bilansowego.
Spółka stara się podpisywać umowy tylko z wiarygodnymi partnerami, o dobrej kondycji finansowej,
mającymi dostęp do niezbędnego finansowania. Ponadto w umowach o wykonanie określonych prac
budowlanych lub drogowych zawsze stara się ustanowić zabezpieczenia należytego wykonania umów oraz
usunięcia wad i usterek w formie gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych a nie w postaci
str. 46
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
zatrzymanej przez inwestorów gotówki własnej. Jest to możliwe dzięki szerokiemu dostępowi Spółki do
limitów na gwarancje zarówno w bankach jak i w towarzystwach ubezpieczeniowych.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka posiadała takie limity w łącznej wysokości 1 846 mln zł, z których
58% tj. 1 076 mln zł było niewykorzystane.
Jednocześnie w umowach z podwykonawcami, w miarę możliwości, tworzy się zapisy umowne
warunkujące dokonywanie płatności podwykonawcom od wpływu środków od inwestora.
Do finansowania zakupów inwestycyjnych Spółka wykorzystuje środki własne oraz długoterminowe
kredyty bankowe i papiery wartościowe zapewniając odpowiednią trwałość struktury finansowania dla
tego rodzaju aktywów. W związku z tym, że program inwestycyjny jest realizowany również poprzez spółki
zależne od Unibep S.A. (większościowe udziały w spółkach należą do Unibep S.A. lub do spółki córki
Unidevelopment S.A.), Spółka udziela na jego realizację pożyczek. Duże projekty mieszkaniowe, jak
również komercyjne są, a także będą realizowane w formie spółek celowych. Finansowanie nowych
projektów realizowane będzie ze środków własnych spółki oraz z kredytów bankowych. Ponadto Spółka
wyemitowała obligacje własne o wartości nominalnej 138 mln zł z datą wykupu przypadającą na
październik 2026 roku.
23 lutego 2026 roku Zarząd Unibep S.A. podjął uchwałę w sprawie emisji obligacji zwykłych na okaziciela
serii J o łącznej wartości nominalnej nieprzekraczającej 140 mln zł. Celem programu było pozyskanie
środków na przedterminowy wykupu trzyletnich niezabezpieczonych obligacji serii I wyemitowanych
w 2023 roku o łącznej wartości 138 mln zł.
Zgodnie z Uchwałą Zarządu z dnia 12 marca 2026 roku wcześniejszy wykup Obligacji serii I zostanie
dokonany w dniu 19 kwietnia 2026 roku, jednocześnie 19 marca 2026 roku dokonano wykupu 50 tys. sztuk
Obligacji serii I w drodze umownego potrącenia wierzytelności z zapisów inwestorów na obligacje serii J
w celu ich umorzenia. Emisji Obligacji serii J została dokonana w dniu 19 marca 2026 roku.
WIEKOWANIE NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU PRZEDSTAWIA PONIŻSZA
TABELA
do 1 m-ca
od 2 do 3 m-cy
od 4 do 12 m-cy
Powyżej roku
Razem
Zobowiązania z tyt. dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania
286 159
60 551
80 084
342
427 136
Kaucje z tytułu umów z klientami
55 584
3 473
19 301
89 094
167 452
Zobowiązania z tytułu leasingów
1 513
3 025
13 614
49 740
67 891
Zobowiązania z tytułu kredytów i
pożyczek
1 213
27 402
9 624
10 252
48 490
Zobowiązania z tytułu obligacji*
3 352
1 848
144 368
-
149 569
Zobowiązania pozabilansowe
(gwarancje)
-
5 800
210 053
860 193
1 076 046
Razem
347 821
102 100
477 043
1 009 620
1 936 584
*na dzień publikacji sprawozdania finansowego spółka dokonała zamiany obligacji z nowym terminem wykupu
DANE PORÓWNAWCZE ZA ROK 2024 PRZEDSTAWIA PONIŻSZE ZESTAWIENIE
do 1 m-ca
od 2 do 3 m-cy
od 4 do 12 m-cy
Powyżej roku
Razem
Zobowiązania z tyt. dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania
264 898
133 334
513
-
398 745
Kaucje z tytułu umów z klientami
48 082
10 609
22 676
82 404
163 772
Zobowiązania z tytułu leasingów
1 528
3 057
13 754
43 892
62 232
Zobowiązania z tytułu kredytów i
pożyczek
14 816
39 632
31 022
22 000
107 470
Zobowiązania z tytułu obligacji*
1 164
2 328
9 752
147 673
160 917
Zobowiązania pozabilansowe
(gwarancje)
218 044
79 207
171 058
388 710
857 019
Razem
548 532
268 167
248 776
684 679
1 750 154
str. 47
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego
i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały
wartość dla jej akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może dokonać skupu akcji własnych,
zwrócić kapitał akcjonariuszom, wyemitować nowe akcje, jak również wypłacić dywidendę. W roku 2025
nie wprowadzono żadnych zmian do celów i zasad procesów obowiązujących w tym obszarze.
Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, liczony jako stosunek zadłużenia netto do
sumy kapitałów powiększonych o zadłużenie netto. Do zadłużenia netto Spółka wlicza oprocentowane
kredyty i pożyczki oraz inne zewnętrzne źródła finansowania, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne
zobowiązania, kaucje z tytułu umów o budowę, kwoty należne odbiorcom z tytułu umów o budowę,
otrzymane zaliczki oraz zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego pomniejszone o środki
pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych oraz inne krótkoterminowe aktywa finansowe.
ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM
31.12.2025
31.12.2024
Oprocentowane kredyty, pożyczki, leasingi, obligacje
222 611
230 124
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
756 994
660 145
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, inne krótkoterminowe aktywa finansowe
440 477
193 791
Zadłużenie netto
539 128
696 478
Kapitał własny
206 019
183 176
Kapitał i zadłużenie netto
745 147
879 653
Wskaźnik dźwigni
72,4%
79,2%
Prognozy zobowiązań finansowych Emitenta obligacji
Spółka wykonując obowiązek określony art. 35 ust. 1a Ustawy o Obligacjach, opublikowała prognozę
zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2025 roku. Emitent prognozował, że zobowiązania
finansowe wyniosą 220 mln zł, co miało stanowić 18% pasywów.
Ostatecznie zgodnie ze sprawozdaniem finansowym Unibep S.A. za 2025 rok wartość zobowiązań
finansowych na dzień 31 grudnia 2025 wyniosła 223 mln zł, co stanowiło 14% pasywów. Spółka
jednocześnie stale analizuje swoją sytuację finansową i utrzymuje zadłużenie na bezpiecznych dla niej
poziomach.
str. 48
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
4. INSTRUMENTY FINANSOWE
WARTOŚĆ BILANSOWA
Poniższe tabele przedstawiają wartości bilansowe instrumentów finansowych Spółki, w podziale na poszczególne klasy i kategorie aktywów i zobowiązań.
STAN NA DZIEŃ 31.12.2025 R.
Klasy instrumentów finansowych
Aktywa finansowe wyceniane
według zamortyzowanego kosztu
Zobowiązania finansowe
wyceniane w wartości godziwej
przez wynik finansowy
Zobowiązania finansowe
wyceniane według
zamortyzowanego kosztu
Instrumenty zabezpieczające w
rachunkowości zabezpieczeń
przepływów pieniężnych
Ogółem
Kaucje z tytułu umów o budowę
21 331
-
-139 235
-
-117 904
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe*
292 802
-
-
-
292 802
Pożyczki udzielone
25 000
-
-
-
25 000
Pochodne instrumenty finansowe w rachunkowości zabezpieczeń
przepływów pieniężnych
-
-455
-12 554
-13 009
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
424 857
-
-
-
424 857
Kredyty, pożyczki i inne zewnętrzne źródła finansowania
-
-
-209 602
-
-209 602
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
-
-
-320 197
-
-320 197
763 990
-455
-669 034
-12 554
81 947
*z wyłączeniem należności z tytułu zaliczek
STAN NA DZIEŃ 31.12.2024 R.
Klasy instrumentów finansowych
Aktywa finansowe wyceniane
według zamortyzowanego
kosztu
Aktywa finansowe wyceniane
w wartości godziwej przez
wynik finansowy
Zobowiązania finansowe
wyceniane w wartości
godziwej przez wynik
finansowy
Zobowiązania finansowe
wyceniane według
zamortyzowanego kosztu
Instrumenty zabezpieczające
w rachunkowości
zabezpieczeń przepływów
pieniężnych
Ogółem
Kaucje z tytułu umów o budowę
25 109
-
-
-134 408
-
-109 299
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
finansowe*
260 595
-
-
-
-
260 595
Pożyczki udzielone
46 038
-
-
-
-
46 038
Pochodne instrumenty finansowe w rachunkowości
zabezpieczeń przepływów pieniężnych
-
5 439
-4 031
-
2 982
4 390
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
193 791
-
-
-
-
193 791
Kredyty, pożyczki i inne zewnętrzne źródła finansowania
-
-
-
-229 076
-
-229 076
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
-
-
-
-325 302
-
-325 302
525 533
5 439
-4 031
-688 786
2 982
-158 862
*z wyłączeniem należności z tytułu zaliczek
str. 49
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Wartość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów na dzień bilansowy 31 grudnia 2025 roku wynosi 424 857 tys. zł w tym środki pieniężne na rachunkach bankowych
walutowych stanowiące instrument zabezpieczający przepływy pieniężne wynoszą 129 937 tys. zł i są wyceniane według zamortyzowanego kosztu zgodnie
z rachunkowością zabezpieczeń. W celu zabezpieczenia ryzyka zmienności przyszłych przepływów pieniężnych wynikających ze zmian kursu EUR/PLN Spółka
wyodrębniła środki pieniężne denominowane w euro w ramach zabezpieczeń przepływów pieniężnych. Środki te wyceniane są zgodnie z MSR 21 jako pozycja pieniężna.
Różnice kursowe wynikające z przeliczenia na dzień bilansowy stanowią zmianę wartości instrumentu zabezpieczającego. Pozycją zabezpieczaną jest wysoko
prawdopodobny przyszły zakup materiału w euro. Zakup ten wpłynie na wynik finansowy poprzez koszt własny sprzedaży w momencie zużycia materiałów. Rachunek
bankowy utrzymywany jest w instytucji finansowej o wysokim ratingu kredytowym. Spółka nie identyfikuje istotnego ryzyka kredytowego związanego z tym
instrumentem.
Instrumenty pochodne wyceniane są na dzień bilansowy w wiarygodnie ustalonej wartości godziwej. Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest szacowana przy
użyciu modelu bazującego między innymi na wartości kursów walutowych (średnie kursy NBP) na dzień bilansowy oraz różnicach w poziomach stóp procentowych
waluty kwotowanej i bazowej.
str. 50
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Pozycje przychodów, kosztów, zysków i strat ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w podziale
na kategorie instrumentów finansowych
ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Aktywa finansowe wyceniane
według zamortyzowanego kosztu
Zobowiązania finansowe
wyceniane według
zamortyzowanego kosztu
Ogółem
Przychody/koszty z tytułu odsetek
9 782
-20 795
-11 013
Zyski/straty z tytułu różnic kursowych
-716
-2 050
-2 766
Oczekiwane straty kredytowe
(utworzenie/rozwiązanie)*
-2 460
-
-2 460
Ogółem
6 606
-22 845
-16 239
* - należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
-1 907
- kaucje z tytułu umów z klientami
-553
ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Aktywa finansowe wyceniane
według zamortyzowanego kosztu
Zobowiązania finansowe
wyceniane według
zamortyzowanego kosztu
Ogółem
Przychody/koszty z tytułu odsetek
7 551
-18 101
-10 549
Zyski/straty z tytułu różnic kursowych
-72
203
131
Oczekiwane straty kredytowe
(utworzenie/rozwiązanie)*
-10 186
-
-10 186
Ogółem
-2 706
-17 898
-20 604
* - należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
-10 343
- kaucje z tytułu umów z klientami
158
AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej
STAN NA DZIEŃ 31.12.2025 R.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej nie wystąpiły.
STAN NA DZIEŃ 31.12.2024 R.
Poziom 1
Poziom 2
Poziom 3
Razem
Instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
przez wynik finansowy
-
-
-
-
Pochodne instrumenty finansowe w rachunkowości
zabezpieczeń przepływów pieniężnych
-
5 439
-
5 439
Razem
-
5 439
-
5 439
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej
STAN NA DZIEŃ 31.12.2025 R.
Poziom 1
Poziom 2
Poziom 3
Razem
Instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
przez wynik finansowy
-
-
-
-
Pochodne instrumenty finansowe w rachunkowości
zabezpieczeń przepływów pieniężnych
-
13 009
-
13 009
Razem
-
13 009
-
13 009
str. 51
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
STAN NA DZIEŃ 31.12.2024 R.
Poziom 1
Poziom 2
Poziom 3
Razem
Instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
przez wynik finansowy
-
-
-
-
Pochodne instrumenty finansowe w rachunkowości
zabezpieczeń przepływów pieniężnych
-
1 048
-
1 048
Razem
-
1 048
-
1 048
POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE
Aktywa finansowe z tytułu wyceny instrumentów pochodnych
WALUTOWE KONTRAKTY TERMINOWE
Walutowe kontrakty terminowe
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
- wyceniane w rachunkowości zabezpieczeń
Forward
-
5 439
Razem
-
5 439
Zobowiązania finansowe z tytułu wyceny instrumentów pochodnych
WALUTOWE KONTRAKTY TERMINOWE
Walutowe kontrakty terminowe
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
- wyceniane w rachunkowości zabezpieczeń
Forward
13 009
1 048
Razem
13 009
1 048
Łączna nominalna wartość walutowych kontraktów terminowych typu FX Forward na sprzedaż waluty
euro na dzień 31.12.2025 wynosiła: 0 mln EUR (na dzień 31.12.2024 r. 30 mln EUR). Łączna nominalna
wartość walutowych kontraktów terminowych typu FX Forward na zakup waluty euro na dzień 31.12.2025
wynosiła: 61,4 mln EUR (na dzień 31.12.2024 r. 7,3 mln EUR). Łączna nominalna wartość walutowych
kontraktów terminowych typu FX Forward na zakup waluty USD na dzień 31.12.2025 wynosiła: 1,8 mln
USD (na dzień 31.12.2024 r. 2,3 mln USD).
Okresy spodziewanych rozliczeń związanych z posiadanymi zabezpieczeniami zawiera poniższa tabela:
Zabezpieczona waluta/termin
I Q 2026
II Q 2026
III Q 2026
IV Q 2026
II Q 2027
Razem
EUR
17 554
9 714
3 600
5 500
25 000
61 368
USD
1 802
1 802
Terminowy kurs zakupu EUR (średni) 4,4811
Terminowy kurs zakupu USD (średni) 4,1720
Aktywa finansowe z tytułu Forward-u i transakcji IRS wyceniane w wartości godziwej
STRUKTURA WIEKOWA
Struktura wiekowa
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
poniżej 1 roku
-
5 434
od 1 do 3 lat
-
5
Razem
-
5 439
str. 52
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Zobowiązania finansowe z tytułu Forward-u i transakcji IRS wyceniane w wartości godziwej
STRUKTURA WIEKOWA
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
poniżej 1 roku
8 447
163
od 1 do 3 lat
4 562
885
Razem
13 009
1 048
Wpływ instrumentów pochodnych i transakcji zabezpieczających na pozycje sprawozdania z wyniku oraz
na sprawozdanie z całkowitych dochodów przedstawiono poniżej:
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Przychody ze sprzedaży
8 017
5 930
Przychody i koszty finansowe:
-2 320
-2 201
Z tytułu wyceny instrumentów pochodnych
-2 320
-2 201
Wpływ instrumentów pochodnych na wynik finansowy okresu
5 697
3 729
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW W CZĘŚCI DOTYCZĄCEJ
POZOSTAŁYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
Wpływ transakcji zabezpieczających:
-15 492
-2 615
Wpływ wyceny transakcji zabezpieczających (część skuteczna)
-9 701
7 062
Reklasyfikacja do przychodów ze sprzedaży w związku z realizacją pozycji
zabezpieczanej
-5 792
-9 676
ŁĄCZNE CAŁKOWITE DOCHODY
-9 795
1 115
str. 53
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5. NOTY DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
5.1. ŚRODKI TRWAŁE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Środki trwałe własne
32 450
34 310
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania
50 777
53 233
Środki trwałe razem
83 226
87 544
ŚRODKI TRWAŁE WŁASNE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Grunty
6 178
6 265
Budynki, lokale i obiekty inż. lądowej i wodnej
19 446
20 436
Urządzenia techniczne i maszyny
4 651
5 276
Środki transportu
102
264
Inne środki trwałe
1 358
1 763
Środki trwałe w budowie
715
306
Środki trwałe własne
32 450
34 310
AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Grunty
2 672
2 716
Budynki, lokale i obiekty inż. lądowej i wodnej
9 211
10 357
Urządzenia techniczne i maszyny
21 373
19 100
Środki transportu
14 979
19 082
Inne aktywa z tytułu prawa do użytkowania
2 541
1 978
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania
50 777
53 233
str. 54
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
ZMIANA STANU ŚRODKÓW TRWAŁYCH WŁASNYCH – ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Grunty
Budynki, lokale i obiekty
inżynierii lądowej i wodnej
Urządzenia techniczne i
maszyny
Środki transportu
Inne środki trwałe
Środki trwałe w budowie
Środki trwałe razem
Wartość brutto na początek okresu
6 693
32 499
27 993
10 937
8 543
306
86 970
Zwiększenia
-
879
4 708
3 134
181
2 183
11 084
Zakup
-
-
778
-
181
2 183
3 142
Zwiększenia wartości nabytych wcześniej ŚT
-
-
31
-
-
-
31
Przyjęcie z leasingu
-
-
3 004
3 134
-
-
6 137
Przyjęcie z inwestycji
-
879
895
-
-
-
1 774
Zmniejszenia
-
35
2 135
564
391
1 774
4 899
Sprzedaż
-
-
1 790
492
242
-
2 523
Likwidacja i inne
-
35
345
73
150
-
602
Przekazanie z inwestycji
-
-
-
-
-
1 774
1 774
Wartość brutto na koniec okresu
6 693
33 343
30 566
13 506
8 332
715
93 155
Umorzenie na początek okresu
428
12 063
22 717
10 673
6 780
-
52 660
Zwiększenia
87
1 869
5 328
3 267
585
-
11 137
Amortyzacja bieżąca
87
1 869
2 325
134
585
-
5 000
Umorzenie przyjętych z leasingu
-
-
3 004
3 134
-
-
6 137
Zmniejszenia
-
35
2 130
536
391
-
3 092
Umorzenie sprzedanych i zlikwidowanych środków trwałych
-
35
2 130
536
391
-
3 092
Umorzenie na koniec okresu
515
13 897
25 915
13 404
6 974
-
60 705
Wartość netto na początek okresu
6 265
20 436
5 276
264
1 763
306
34 310
Wartość netto na koniec okresu
6 178
19 446
4 651
102
1 358
715
32 450
ZMIANA STANU ŚRODKÓW TRWAŁYCH WŁASNYCH – ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Grunty
Budynki, lokale i obiekty
inżynierii lądowej i wodnej
Urządzenia techniczne i
maszyny
Środki transportu
Inne środki trwałe
Środki trwałe w budowie
Środki trwałe razem
Wartość brutto na początek okresu
6 458
28 453
27 750
7 999
5 509
196
76 365
Zwiększenia
235
4 050
3 100
3 276
3 412
1 464
15 536
Zakup
-
569
1 596
15
784
1 464
4 429
Przyjęcie z leasingu
-
-
1 108
3 261
2 627
-
6 996
Inne
235
2 522
-
-
-
-
2 757
Przyjęcie z inwestycji
-
959
396
-
-
-
1 354
Zmniejszenia
-
4
2 856
339
378
1 354
4 930
Sprzedaż
-
-
1 294
339
35
-
1 668
Likwidacja i inne
-
4
1 562
-
342
-
1 908
Przekazanie z inwestycji
-
-
-
-
-
1 354
1 354
Wartość brutto na koniec okresu
6 693
32 499
27 993
10 937
8 543
306
86 970
Umorzenie na początek okresu
341
10 404
21 674
7 682
4 065
-
44 166
Zwiększenia
87
1 662
3 842
3 265
3 086
-
11 943
Amortyzacja bieżąca
87
1 662
2 740
251
681
-
5 422
Umorzenie przyjętych z leasingu
-
-
1 102
3 014
2 405
-
6 521
Zmniejszenia
-
4
2 800
275
371
-
3 448
Umorzenie sprzedanych i zlikwidowanych środków trwałych
-
4
2 800
275
371
-
3 448
Umorzenie na koniec okresu
428
12 063
22 717
10 673
6 780
-
52 660
Wartość netto na początek okresu
6 117
18 049
6 076
317
1 444
196
32 199
Wartość netto na koniec okresu
6 265
20 436
5 276
264
1 763
306
34 310
str. 55
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
ZMIANA STANU AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA – ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Grunty
Budynki, lokale i obiekty
inżynierii lądowej i wodnej
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne aktywa z tytułu prawa do
użytkowania
Razem
Wartość brutto na początek okresu
6 111
16 226
33 452
36 166
2 652
94 608
Zwiększenia
973
1 520
10 064
3 690
926
17 173
zawarcie umów
279
1 099
9 778
3 690
926
15 774
zmiana umów
694
421
285
-
-
1 400
Zmniejszenia
150
545
3 004
4 066
-
7 764
wygaśnięcie i zmiana umów
150
545
3 004
3 283
-
6 981
inne
-
-
-
783
-
783
Wartość brutto na koniec okresu
6 934
17 202
40 512
35 791
3 578
104 017
Umorzenie na początek okresu
3 396
5 869
14 352
17 084
674
41 374
Zwiększenia
1 017
2 639
7 791
7 337
363
19 147
Amortyzacja bieżąca
1 017
2 639
7 791
7 337
363
19 147
Zmniejszenia
150
518
3 004
3 609
-
7 280
umorzenie z tytułu wygaśnięcia umów
150
518
3 004
3 609
-
7 280
Umorzenia na koniec okresu
4 263
7 991
19 139
20 811
1 037
53 241
Wartość netto na początek okresu
2 716
10 357
19 100
19 082
1 978
53 233
Wartość netto na koniec okresu
2 672
9 211
21 373
14 979
2 541
50 777
ZMIANA STANU AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA – ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Grunty
Budynki, lokale i obiekty
inżynierii lądowej i wodnej
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne aktywa z tytułu prawa do
użytkowania
Razem
Wartość brutto na początek okresu
5 581
10 787
32 660
33 480
3 737
86 244
Zwiększenia
1 163
5 986
9 926
6 718
1 542
25 336
zawarcie umów
1 163
5 986
9 926
6 718
1 542
25 336
Zmniejszenia
633
546
9 134
4 032
2 627
16 972
wygaśnięcie i zmiana umów
633
546
9 134
3 742
2 627
16 682
inne
-
-
-
290
-
290
Wartość brutto na koniec okresu
6 111
16 226
33 452
36 166
2 652
94 608
Umorzenie na początek okresu
2 745
3 987
17 639
13 699
2 695
40 764
Zwiększenia
1 253
2 421
5 814
7 008
384
16 881
Amortyzacja bieżąca
1 253
2 421
5 814
7 008
384
16 881
Zmniejszenia
602
540
9 101
3 624
2 405
16 270
umorzenie z tytułu wygaśnięcia umów
602
540
9 101
3 624
2 405
16 270
Umorzenia na koniec okresu
3 396
5 869
14 352
17 084
674
41 374
Wartość netto na początek okresu
2 836
6 799
15 021
19 781
1 043
45 480
Wartość netto na koniec okresu
2 716
10 357
19 100
19 082
1 978
53 233
str. 56
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
AMORTYZACJA ŚRODKÓW TRWAŁYCH ZOSTAŁA UJĘTA W NASTĘPUJĄCYCH POZYCJACH RACHUNKU ZYSKÓW LUB STRAT
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Koszty wytworzenia sprzedanych produktów i usług
19 736
18 106
- budownictwo kubaturowe
2 299
2 997
- infrastruktura
15 971
13 495
- budownictwo modułowe
-
7
- budownictwo energetyczno-przemysłowe
1 467
1 607
Koszty ogólnego zarządu
4 406
4 183
Razem
24 142
22 289
Na środkach trwałych na 31.12.2025 roku ustanowione było zabezpieczenie na wartość 30 000 tys. zł
w postaci hipotek na potrzeby kredytów, cesji praw z polisy ubezpieczeniowej przedmiotu zabezpieczenia.
Na dzień 31.12.2025 r. kredyt został spłacony. Wartość netto środków trwałych stanowiących
zabezpieczenie na dzień 31.12.2025 r. wyniosła 6 001 tys. zł.
Łączna wartość otrzymanych bądź należnych odszkodowań w odniesieniu do tych środków trwałych, które
utraciły na wartości lub zostały utracone w okresie sprawozdawczym za rok zakończony 31 grudnia 2025
roku wynosiła 27 tys. zł, zaś w okresie porównawczym 31 grudnia 2024 roku wynosiła 25 tys. zł.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku wartość zobowiązań dotyczących zakupów inwestycyjnych środków
trwałych i wartości niematerialnych i prawnych wynosiła 672 tys. zł.
5.2. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Wartość firmy
6 686
6 686
Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości, w tym:
7 610
2 238
oprogramowanie komputerowe
656
819
inne wartości niematerialne w tym licencje
6 953
1 419
Wartości niematerialne w budowie
727
3 990
Wartości niematerialne
15 022
12 914
str. 57
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
ZMIANA STANU WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH – ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Wartość firmy
Oprogramowanie komputerowe
Nabyte koncesje, licencje, patenty
Wartości niematerialne w budowie
Razem
Wartość brutto na początek okresu
6 686
6 121
2 932
3 990
19 730
Zwiększenia
-
82
6 133
2 869
9 084
Zakup
-
82
-
2 869
2 951
Przyjęcie z inwestycji
-
-
6 133
-
6 133
Zmniejszenia
-
43
-
6 133
6 176
Likwidacja
-
43
-
-
43
Przekazanie z inwestycji
-
-
-
6 133
6 133
Wartość brutto na koniec okresu
6 686
6 160
9 065
727
22 638
Umorzenie na początek okresu
-
5 302
1 513
-
6 816
Zwiększenia
-
244
599
-
843
Amortyzacja bieżąca
-
244
599
-
843
Zmniejszenia
-
43
-
-
43
Umorzenie zlikwidowanych
-
43
-
-
43
Umorzenie na koniec okresu
-
5 504
2 112
-
7 616
Wartość netto na początek okresu
6 686
819
1 419
3 990
12 914
Wartość netto na koniec okresu
6 686
656
6 953
727
15 022
ZMIANA STANU WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH – ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Wartość firmy
Oprogramowanie komputerowe
Nabyte koncesje, licencje, patenty
Wartości niematerialne w budowie
Razem
Wartość brutto na początek okresu
6 686
6 214
2 356
1 903
17 159
Zwiększenia
-
203
577
2 762
3 541
Zakup
-
203
577
2 762
3 541
Zmniejszenia
-
295
-
675
970
Likwidacja
-
295
-
-
295
Inne korekty
-
-
-
675
675
Wartość brutto na koniec okresu
6 686
6 121
2 932
3 990
19 730
Umorzenie na początek okresu
-
5 211
1 190
-
6 402
Zwiększenia
-
325
323
-
648
Amortyzacja bieżąca
-
325
323
-
648
Zmniejszenia
-
234
-
-
234
Umorzenie zlikwidowanych
-
234
-
-
234
Umorzenie na koniec okresu
-
5 302
1 513
-
6 816
Wartość netto na początek okresu
6 686
1 003
1 165
1 903
10 757
Wartość netto na koniec okresu
6 686
819
1 419
3 990
12 914
str. 58
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
AMORTYZACJA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH ZOSTAŁA UJĘTA W NASTĘPUJĄCYCH POZYCJACH RACHUNKU ZYSKÓW LUB STRAT
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Koszty wytworzenia sprzedanych produktów i usług
88
104
Koszty ogólnego zarządu
755
544
Razem amortyzacja wartości niematerialnych
843
648
STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Własne
15 022
12 914
Razem struktura własności wartości niematerialnych
15 022
12 914
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku Spółka nie posiadała obciążeń wartości
niematerialnych o charakterze prawnorzeczowym i obligacyjnym.
Głównym składnikiem wartości niematerialnych w roku 2025 są licencje o łącznej wartości 6 953 tys. zł,
natomiast w roku 2024 była to wartość firmy powstała w wyniku nabycia spółek zwanych obecnie Oddział
Infrastruktury Unibep S.A.
Oddział Infrastruktury Unibep S.A. – wartość ośrodka wypracowującego środki pieniężne na dzień
31 grudnia 2025 roku wynosi 6 686 tys. zł.
W celu określenia wartości użytkowej aktywów nabytej firmy dokonano wyceny metodą dochodową -
zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) ośrodka wypracowującego korzyści ekonomiczne,
tj. Oddziału Infrastruktury Unibep S.A., przy założeniu kontynuowania działalności zgodnie
z zamierzeniami. Zastosowano średnioważony koszt kapitału („WACC” przed opodatkowaniem) na
poziomie 12,59%. Prognozy zatwierdzone przez kierownictwo ośrodka wypracowującego korzyści
obejmują okres 2026-2030. Wycena została oparta o takie elementy jak:
• dynamikę wzrostu wyrażoną w postaci dynamiki przychodów ze sprzedaży,
• nakłady inwestycyjne,
• zapotrzebowanie na kapitał,
• koszt kapitału,
• wartość rezydualna dla zdyskontowanych przepływów pieniężnych została obliczona w oparciu
o wzór renty wieczystej ze wzrostem na poziomie 1%,
• wartość użytkowa na dzień 31 grudnia 2025 roku określona w ramach przeprowadzonej wyceny
wynosi 282 582 tys. zł.
5.3. NIERUCHOMOŚĆ INWESTYCYJNA
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Wartość bilansowa brutto na początek okresu
-
2 757
Zwiększenia
-
-
- przeszacowanie do wartości godziwej
-
-
Zmniejszenia
-
2 757
- przekwalifikowanie na środki trwałe
-
2 757
Wartość bilansowa brutto na koniec okresu
-
-
str. 59
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.4. INWESTYCJE W INNYCH PODMIOTACH
SPÓŁKI POWIĄZANE
Nazwa jednostki ze wskazaniem formy
prawnej
Siedziba
Przedmiot przedsiębiorstwa
Charakter powiązania
Data objęcia
kontroli
Wartość bilansowa udziałów
Procent
posiadanego kapitału
zakładowego
Udział w ogólnej liczbie głosów
na walnym zgromadzeniu
Unidevelopment SA
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna
09.04.2008
324 770
97,63%
97,63%
UNEX Costruction Sp. z o.o.
Warszawa
realizacja projektów budowlanych
jednostka zależna
04.07.2011
569
100%
100%
Unibep PPP Sp. z o.o.
Bielsk Podlaski
realizacja projektów budowlanych
jednostka zależna
06.11.2017
167
100%
100%
Unihouse SA
Bielsk Podlaski
realizacja projektów budowlanych
jednostka zależna
01.04.2019
10 717
100%
100%
MP Sp. z o.o.
Poznań
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
10.08.2011
97,63%
97,63%
IDEA Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
18.12.2025
97,63%
97,63%
Nowa IDEA Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
09.09.2011
97,63%
97,63%
Unigo Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
26.10.2012
97,63%
97,63%
Lykke Szczęśliwicka Sp. z o.o. S.K.A.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
03.10.2013
97,63%
97,63%
Hevelia Szczęśliwicka Sp. z o.o. S.K.A.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
03.10.2013
97,63%
97,63%
Szczęśliwicka Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
04.02.2014
97,63%
97,63%
Monday Development Sp. z o.o.
Poznań
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
05.01.2016
97,63%
97,63%
Sokratesa Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
14.07.2016
97,63%
97,63%
Bukowska 18 Sp. z o.o.
Poznań
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
11.08.2017
97,63%
97,63%
URSA PARK Smart City Sp. z o.o. Sp.k.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
02.03.2022
48,82%*)
0%**)
URSA SKY Smart City Sp. z o.o. Sp.k.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
02.03.2022
48,82%*)
0%**)
Fama Development Sp. z o.o.
Poznań
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
22.02.2018
48,82%*)
48,82%**)
Fama Development Sp. z o.o. Sp.j.
Poznań
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
22.02.2018
48,82%***)
48,82%**)
1 Fama Development Sp. z o.o. Sp.k.
Poznań
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
21.09.2020
48,82%***)
48,82%**)
Coopera IDEA Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
03.07.2018
97,63%
97,63%
Asset IDEA Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
10.07.2018
97,63%
97,63%
UNI1 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
29.11.2018
97,63%
97,63%
UNI 3 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
10.03.2021
97,63%
97,63%
UNI 4 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
25.02.2021
97,63%
97,63%
UNI 2 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
12.05.2021
97,63%
97,63%
UNI 8 Sp. z o.o.
Poznań
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
12.05.2021
97,63%
97,63%
Marywilska 73 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
12.05.2021
97,63%
97,63%
UNI 10 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
12.05.2021
97,63%
97,63%
UNI 11 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
12.05.2021
97,63%
97,63%
UNI 12 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
12.05.2021
97,63%
97,63%
str. 60
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
UNI 13 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
12.05.2021
97,63%
97,63%
UNI 15 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
09.11.2023
97,63%
97,63%
UNI 16 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
09.11.2023
97,63%
97,63%
UNI 17 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
09.11.2023
97,63%
97,63%
UNI 18 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
08.11.2023
97,63%
97,63%
UNI 19 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
09.11.2023
97,63%
97,63%
UNI 20 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
09.11.2023
97,63%
97,63%
UNI 21 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
09.11.2023
97,63%
97,63%
UNI 22 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
09.11.2023
97,63%
97,63%
UNI 23 Sp. z o.o.
Warszawa
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
13.11.2023
97,63%
97,63%
Etap Fama Sp. z o. o
Poznań
działalność deweloperska
jednostka zależna pośrednio
25.07.2024
48,82%*)
48,82%**)
Razem
336 223
*udział w zyskach/stratach Spółki
**w spółce komandytowej/jawnej udział głosów w spółce-komplementariuszu/wspólniku - w odniesieniu do spółek, w których realizowane są projekty deweloperskie z udziałem partnera, ocena istnienia kontroli wymagała dokonania
znaczącego osądu. Sprawowanie kontroli nad tymi podmiotami jest oparte o szczególne dodatkowe postanowienia znajdujące się w umowach zawartych pomiędzy udziałowcami regulujących relacje pomiędzy udziałowcami (partnerami)
oraz sposób realizacji projektów deweloperskich przez te spółki. W ocenie Grupy nad tymi spółkami sprawowana jest kontrola, gdyż Grupa oceniła decyzje, które Grupa ma prawo podejmować samodzielnie jako decyzje mające większy
wpływ na zwroty generowane przez te spółki niż decyzje wymagające jednomyślnej zgody obu partnerów
***udział w zyskach/stratach Spółki - podział zysku następuję w dwóch etapach, w pierwszym etapie następuje zwrot wkładów wspólników, w etapie drugim pozostały zysk dzielony jest między wspólników i Grupie przypada go 48,82%
str. 61
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.4.1. INWESTYCJE W JEDNOSTKI WYCENIANE METODĄ PRAW WŁASNOŚCI
Inwestycje w jednostkach wyceniane metodą praw własności przedstawia poniższa tabela:
WYKAZ PODMIOTÓW WYCENIANYCH METODĄ PRAW WŁASNOŚCI 2025 R.
Nazwa jednostki
Charakter powiązania
Siedziba
Udział w kapitale zakładowym
oraz liczbie głosów (%)
31.12.2025
31.12.2024
Unidevelopment S.A.
(Grupa Unidevelopment)
Jednostka kontrolowana
Warszawa
97,63
97,63
Unihouse S.A.
Jednostka kontrolowana
Bielsk Podlaski
100
100
Unex Sp z o.o.
Jednostka kontrolowana
Warszawa
100
100
Unibep PPP Sp z o.o.
Jednostka kontrolowana
Bielsk Podlaski
100
100
INWESTYCJE W JEDNOSTKACH WYCENIANYCH METODĄ PRAW WŁASNOŚCI
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Stan na początek okresu
318 854
254 075
Zwiększenia
22 553
100 309
Udział w zyskach
12 483
70 230
Rejestracja opłaconych udziałów
10 026
30 079
Udział w innych całkowitych dochodach
44
-
Zmniejszenia
5 184
35 531
Udział w stratach
5 184
8 366
Korekta wyceny
-
14 050
Inne korekty
-
1 830
Wypłata dywidendy
-
11 277
Zbycie udziałów
-
8
Stan na koniec okresu
336 223
318 854
Wybrane dane finansowe jednostek wycenianych metodą praw własności
GRUPA UNIDEVELOPMENT
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Aktywa trwałe
254 776
224 028
Aktywa obrotowe
517 452
575 547
Zobowiązania długoterminowe
150 551
119 104
Zobowiązania krótkoterminowe
148 728
227 715
Przychody ze sprzedaży
224 065
298 999
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
20 194
131 190
Zysk (strata) z działalności zaniechanej po opodatkowaniu
-
-
Inne całkowite dochody
-
-
Całkowite dochody za okres
20 194
131 190
Całkowite dochody za okres przypadające Unidevelopment
13 262
71 251
GRUPA UNIDEVELOPMENT
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Aktywa netto ogółem
472 949
452 755
Aktywa netto przypadające Unidevelopment
342 114
328 852
str. 62
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Udział Unibep w jednostce
97,63%
97,63%
Wartość bilansowa udziałów Unibep w jednostce
324 770
312 454
UNIHOUSE S.A.
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Aktywa trwałe
76 608
79 210
Aktywa obrotowe
56 969
70 158
Zobowiązania długoterminowe
17 831
20 657
Zobowiązania krótkoterminowe
84 369
122 252
Przychody ze sprzedaży
191 467
169 679
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
-5 125
-8 308
Zysk (strata) z działalności zaniechanej po opodatkowaniu
-
-
Inne całkowite dochody
44
-1 162
Całkowite dochody za okres
-5 081
-9 470
Całkowite dochody za okres przypadające Unihouse
-5 081
-9 470
UNIHOUSE S.A.
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Aktywa netto
31 377
6 459
Udział Unibep w jednostce
100,00%
100,00%
Wartość bilansowa udziałów Unibep w jednostce (w tym należności z tytułu
opłaconych udziałów)
10 717
5 782
UNEX CONSTRUCTION SP. Z O.O.
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Aktywa trwałe
2
1
Aktywa obrotowe
538
587
Zobowiązania długoterminowe
-
-
Zobowiązania krótkoterminowe
-
-
Przychody ze sprzedaży
-
-
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
-49
-49
Zysk (strata) z działalności zaniechanej po opodatkowaniu
-
-
Inne całkowite dochody
-
-
Całkowite dochody za okres
-49
-49
Całkowite dochody za okres przypadające Unex Construction
-49
-49
UNEX CONSTRUCTION SP. Z O.O.
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Aktywa netto
539
588
Udział Unibep w jednostce
100,00%
100,00%
Wartość bilansowa udziałów Unibep w jednostce
569
617
UNIBEP PPP SP. Z O.O.
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Aktywa trwałe
-
9 383
str. 63
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Aktywa obrotowe
230
1 494
Zobowiązania długoterminowe
152
9 864
Zobowiązania krótkoterminowe
4
1 105
Przychody ze sprzedaży
105
10 524
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
167
1 537
Zysk (strata) z działalności zaniechanej po opodatkowaniu
-
-
Inne całkowite dochody
-
-
Całkowite dochody za okres
167
1 537
Całkowite dochody za okres przypadające Unibep PPP
167
1 537
UNIBEP PPP SP. Z O.O.
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Aktywa netto
74
-93
Udział Unibep w jednostce
100,00%
100,00%
Wartość bilansowa udziałów Unibep w jednostce
167
-
5.5. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ INNE NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
14 167
12 800
Ubezpieczenia
14 064
12 210
Pozostałe
103
590
Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności długoterminowe
14 167
12 800
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Należności z tytułu dostaw i usług
272 637
260 335
Należności z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń społecznych i
zdrowotnych oraz innych świadczeń
5 221
1 983
Inne należności niefinansowe
15 489
11 183
Inne należności finansowe
20 165
261
Zaliczki udzielone na dostawy:
43 419
60 932
na zakup towarów, materiałów i usług
43 419
60 932
Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności netto
356 931
334 694
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
11 997
11 884
Ubezpieczenia
10 281
10 054
Pozostałe
1 716
1 830
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
krótkoterminowe
368 929
346 577
Oczekiwane straty kredytowe dotyczące wartości należności
29 451
56 666
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG BRUTTO RAZEM
398 380
403 243
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG – O POZOSTAŁYM OD DNIA BILANSOWEGO OKRESIE SPŁATY
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
do 1 miesiąca
216 214
201 265
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy
3 213
18 313
str. 64
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy
3 277
-
należności przeterminowane
49 933
40 757
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG NETTO
272 637
260 335
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oszacowane, stosownie do wymogów MSSF 9, oczekiwane straty
kredytowe dotyczące należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności wyniosły 29 451 tys.
zł. Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem oczekiwanych strat kredytowych ujmowane
są od 2018 roku w rachunku zysków lub strat w pozycji Oczekiwane straty kredytowe. Zmiana stanu
oczekiwanych strat kredytowych przedstawia nota 5.6.
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG PRZETERMINOWANE – Z PODZIAŁEM NA NALEŻNOŚCI NIESPŁACONE W OKRESIE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
do 1 miesiąca
16 984
11 364
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy
12 913
4 082
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy
3 165
3 461
powyżej 6 miesięcy do 1 roku
2 319
11 310
powyżej 1 roku
14 552
10 541
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG PRZETERMINOWANE NETTO
49 933
40 757
ZMIANA WARTOŚCI SZACUNKOWYCH NALEŻNOŚCI
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Należności krótkoterminowe
368 929
346 577
od jednostek powiązanych
9 782
19 252
od pozostałych jednostek
359 147
327 325
Oczekiwane straty kredytowe dotyczące wartości należności (wartość
dodatnia)
29 451
56 666
Należności krótkoterminowe brutto
398 380
403 243
STRUKTURA WALUTOWA NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁYCH NALEŻNOŚCI
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Należności w PLN
324 908
286 141
Należności w USD
5
6
Należności w USD po przeliczeniu na PLN
17
24
Należności w EUR
9 818
3 746
Należności w EUR po przeliczeniu na PLN
41 514
57 967
Należności w NOK
53
335
Należności w NOK po przeliczeniu na PLN
19
121
Należności w BYN
124
286
Należności w BYN po przeliczeniu na PLN
152
349
Należności w SEK
7
12
Należności w SEK po przeliczeniu na PLN
3
5
Należności w UAH
27 242
22 772
Należności w UAH po przeliczeniu na PLN
2 314
1 971
Należności w GBP
-
-
Należności w GBP po przeliczeniu na PLN
-
-
Razem
368 929
346 577
str. 65
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Zaliczki zostały wycenione według kursu historycznego. Ryzyko kredytowe Spółki jest przede wszystkim
przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są kwotami netto po
uwzględnieniu oszacowanego oczekiwanego ryzyka kredytowego.
Na dzień bilansowy 31 grudnia 2025 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2024 roku należność od jednego
kontrahenta zewnętrznego przekroczyła 10% należności ogółem.
Ryzyko dotyczące tego aktywa finansowego zostało opisane w punkcie 3. niniejszego sprawozdania
Zarządzanie ryzykiem finansowym podpunkt „Ryzyko kredytowe”.
5.6. ODPISY AKTUALIZUJĄCE I OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE
OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Stan na początek okresu
60 160
62 383
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
56 666
53 319
Kaucje z tytułu umów o budowę
3 294
6 874
Aktywa kontraktowe
200
77
Pożyczki udzielone
-
2 113
Zwiększenia
10 742
20 287
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
9 421
19 905
Kaucje z tytułu umów o budowę
1 228
259
Aktywa kontraktowe
93
123
Zmniejszenia
37 996
22 510
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
36 636
16 558
Kaucje z tytułu umów o budowę
1 170
3 840
Aktywa kontraktowe
190
-
Pożyczki udzielone
-
2 113
Stan na koniec okresu
32 906
60 160
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
29 451
56 666
Kaucje z tytułu umów o budowę
3 353
3 294
Aktywa kontraktowe
103
200
ODPISY AKTUALIZUJĄCE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Stan na początek okresu
-
22 359
Inwestycje w jednostki zależne
-
22 359
Zwiększenia
-
-
Inwestycje w jednostki zależne
-
-
Zmniejszenia
-
22 359
Inwestycje w jednostki zależne
-
22 359
Stan na koniec okresu
-
-
Inwestycje w jednostki zależne
-
-
str. 66
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.7. ZAPASY
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Materiały
30 560
34 825
Półprodukty i produkty w toku
-
164
WARTOŚĆ ZAPASÓW BRUTTO
30 560
34 989
WARTOŚĆ ZAPASÓW NETTO
30 560
34 989
W 2025 i 2024 roku zapasy nie były objęte odpisem aktualizującym.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku nie było ustanowionego zabezpieczenia na
zapasach.
W 2025 roku i 2024 roku w zapasach nie aktywowano kosztów finansowania zewnętrznego.
Nie przewiduje się sprzedaży/wykorzystania zapasów w okresie dłuższym niż do 31 grudnia 2025 roku.
W okresie od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku w kosztach własnych sprzedaży ujęto kwotę
2 592 tys. zł dotyczącą sprzedanych materiałów.
NA DZIEŃ 31.12.2025 R.
Budownictwo
kubaturowe
Budownictwo
energetyczno –
przemysłowe
Infrastruktura
Razem
Wartość zapasów brutto
2 878
1 384
26 298
30 560
Wartość zapasów netto
2 878
1 384
26 298
30 560
NA DZIEŃ 31.12.2024 R.
Budownictwo
kubaturowe
Budownictwo
energetyczno –
przemysłowe
Infrastruktura
Razem
Wartość zapasów brutto
5 582
1 291
28 116
34 989
Wartość zapasów netto
5 582
1 291
28 116
34 989
5.8. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Środki pieniężne w PLN
293 624
191 106
Środki pieniężne w EUR
30 955
575
Środki pieniężne w EUR po przeliczeniu na PLN
130 839
2 457
Środki pieniężne w USD
-
-
Środki pieniężne w USD po przeliczeniu na PLN
-
-
Środki pieniężne w NOK
715
359
Środki pieniężne w NOK po przeliczeniu na PLN
256
130
Środki pieniężne w BYN
28
55
Środki pieniężne w BYN po przeliczeniu na PLN
34
67
Środki pieniężne w UAH
1 198
265
Środki pieniężne w UAH po przeliczeniu na PLN
102
26
Środki pieniężne w SEK
3
9
Środki pieniężne w SEK po przeliczeniu na PLN
1
3
Razem
424 857
193 791
str. 67
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych. Lokaty
krótkoterminowe są dokonywane na różne okresy, w zależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki
na środki pieniężne i są oprocentowane według ustalonych dla nich stóp procentowych. Wartość środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów na dzień bilansowy 31 grudnia 2025 roku wynosi 424 857 tys. zł w tym
lokaty bankowe wynoszą 150 488 tys. zł oraz środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
stanowiące instrument zabezpieczający przepływy pieniężne w kwocie 130 839 tys. zł.
Ryzyko związane z tym aktywem zostało opisane w punkcie 3. sprawozdania Zarządzanie ryzykiem
finansowym.
5.9. POŻYCZKI UDZIELONE
STAN NA DZIEŃ 31.12.2025 R.
Nazwa
pożyczkobiorcy
Data umowy
Kwota udzielona
Termin spłaty
Część
krótkoterminowa
Część
długoterminowa
Unihouse S.A.
01.09.2025
25 000
31.03.2026
25 000
-
Razem
25 000
-
STAN NA DZIEŃ 31.12.2024 R.
Nazwa
pożyczkobiorcy
Data umowy
Kwota udzielona
Termin spłaty
Część
krótkoterminowa
Część
długoterminowa
Unihouse S.A.
30.04.2024
4 700
31.03.2025
4 960
-
Unihouse S.A.
29.12.2022
30 000
31.12.2025
30 077
-
Unibep PPP Sp. z o.o.
04.07.2022
11 389
27.05.2033
1 264
9 738
Razem
36 301
9 738
5.10. KAPITAŁY
Kapitał podstawowy na dzień bilansowy 31 grudnia 2025 roku wynosi 3 507 tys. zł.
Kapitał podstawowy Spółki dzieli się na 35 070 634 (słownie: trzydzieści pięć milionów siedemdziesiąt
tysięcy sześćset trzydzieści cztery) akcji o wartości nominalnej 0,10 zł każda akcja.
Strukturę własnościową kapitału podstawowego na poszczególne prezentowane w sprawozdaniu
finansowym dni bilansowe przedstawiają poniższe tabele.
STAN NA DZIEŃ 31.12.2025 R.*
AKCJONARIUSZ
Liczba posiadanych akcji na
dzień bilansowy (szt.)
Wartość nominalna akcji w zł
Udział w kapitale na dzień
bilansowy (%)
Zofia Mikołuszko**
8 600 000
860 000,00
24,52
Beata Maria Skowrońska
5 000 000
500 000,00
14,26
Joanna Małgorzata Stajkowska-
Bastouil
2 500 000
250 000,00
7,13
PTE Allianz Polska SA (5)
3 503 805
350 380,50
9,99
PKO BP Bankowy OFE
3 194 992
319 499,20
9,11
TFI Allianz Polska SA
1 769 932
176 993,20
5,05
Free float
8 446 530
844 653,00
24,08
Akcje własne (1)(2)(3)(4)(6)(7)(8)
2 055 375
205 537,50
5,86
Razem
35 070 634
3 507 063,40
100,00
*Na podstawie informacji przekazanych Emitentowi zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia
2014 roku w sprawie nadużyć na rynku „rozporządzenie MAR” oraz Ustawą o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych
do zorganizowanego systemu obrotu z dnia 29 lipca 2005 roku z późn. zm.
**Pani Zofia Mikołuszko pozostaje w ustroju wspólności majątkowej z Panem Janem Mikołuszko.
(1)1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 7 lutego 2017 roku, o czym Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 10/2017.
(2)1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 29 maja 2019 roku, o czym Spółka poinformowała w raporcie bieżącym nr 28/2019.
str. 68
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
(3)1.500.000 Akcji Własnych zostało nabytych w dniu 27 lutego 2020 roku, o czym spółka poinformowała w raporcie nr 7/2020.
(4)600.000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2021 (Rb 43/2022).
(5)30 grudnia 2022 roku nastąpiło połączenie PTE Allianz Polska S.A. z Aviva PTE Aviva Santander S.A. Od tej daty połączony podmiot działa pod nazwą
PTE Allianz Polska S.A i zarządza trzema funduszami: Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, Allianz Polska Dobrowolny Fundusz Emerytalny, Drugi
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny [zmiana nazwy z Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander] (Rb 2/2023).
(6)600 000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2022 (Rb 56/2023 i Rb 65/2023).
(7)50 000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2023 na rzecz Prezesa Zarządu Unibep SA (Rb 77/2023); przy
czym akcje zostały zapisane na rachunku inwestycyjnym nabywcy w dniu 3 października 2023 roku.
(8) 194 625 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2024 na rzecz zastępcy przewodniczącego Rady Nadzorczej
Unibep S.A., Dariusza Blochera (Rb 60/2025)
STAN NA DZIEŃ PUBLIKACJI RAPORTU*
AKCJONARIUSZ
Liczba posiadanych akcji na
dzień bilansowy (szt.)
Wartość nominalna akcji w zł
Udział w kapitale na dzień
bilansowy (%)
Zofia Mikołuszko**
8 500 000
850 000,00
24,23
Beata Maria Skowrońska
5 000 000
500 000,00
14,26
Joanna Małgorzata Stajkowska-
Bastouil
2 500 000
250 000,00
7,13
PTE Allianz Polska SA (5)
3 503 805
350 380,50
9,99
PKO BP Bankowy OFE
3 194 992
319 499,20
9,11
TFI Allianz Polska SA
1 769 932
176 993,20
5,05
Free float
8 546 530
854 653,00
24,37
Akcje własne (1)(2)(3)(4)(6)(7)(8)
2 055 375
205 537,50
5,86
Razem
35 070 634
3 507 063,40
100,00
*Na podstawie informacji przekazanych Emitentowi zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia
2014 roku w sprawie nadużyć na rynku „rozporządzenie MAR” oraz Ustawą o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych
do zorganizowanego systemu obrotu z dnia 29 lipca 2005 roku z późn. zm.
**Pani Zofia Mikołuszko pozostaje w ustroju wspólności majątkowej z Panem Janem Mikołuszko.
(1)1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 7 lutego 2017 roku, o czym Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 10/2017.
(2)1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 29 maja 2019 roku, o czym Spółka poinformowała w raporcie bieżącym nr 28/2019.
(3)1.500.000 Akcji Własnych zostało nabytych w dniu 27 lutego 2020 roku, o czym spółka poinformowała w raporcie nr 7/2020.
(4)600.000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2021 (Rb 43/2022).
(5)30 grudnia 2022 roku nastąpiło połączenie PTE Allianz Polska S.A. z Aviva PTE Aviva Santander S.A. Od tej daty połączony podmiot działa pod nazwą
PTE Allianz Polska S.A i zarządza trzema funduszami: Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, Allianz Polska Dobrowolny Fundusz Emerytalny, Drugi
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny [zmiana nazwy z Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander] (Rb 2/2023).
(6)600 000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2022 (Rb 56/2023 i Rb 65/2023).
(7)50 000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2023 na rzecz Prezesa Zarządu Unibep SA (Rb 77/2023); przy
czym akcje zostały zapisane na rachunku inwestycyjnym nabywcy w dniu 3 października 2023 roku.
(8) 194 625 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2024 na rzecz zastępcy przewodniczącego Rady Nadzorczej
Unibep S.A., Dariusza Blochera (Rb 60/2025)
STAN NA DZIEŃ 31.12.2024 R.*
AKCJONARIUSZ
Liczba posiadanych akcji na
dzień bilansowy (szt.)
Wartość nominalna akcji w zł
Udział w kapitale na dzień
bilansowy (%)
Zofia Mikołuszko**
8 800 000
880 000,00
25,09
Beata Maria Skowrońska
5 000 000
500 000,00
14,26
Joanna Małgorzata Stajkowska-
Bastouil
2 500 000
250 000,00
7,13
PTE Allianz Polska SA (5)
3 503 805
350 380,50
9,99
PKO BP Bankowy OFE
3 194 992
319 499,20
9,11
Free float
9 821 837
982 183,70
28,00
Akcje własne (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)
2 250 000
225 000,00
6,42
Razem
35 070 634
3 507 063,40
100,00
*Na podstawie informacji przekazanych Emitentowi zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia
2014 roku w sprawie nadużyć na rynku „rozporządzenie MAR” oraz Ustawą o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych
do zorganizowanego systemu obrotu z dnia 29 lipca 2005 roku z późn. zm.
**Pani Zofia Mikołuszko pozostaje w ustroju wspólności majątkowej z Panem Janem Mikołuszko.
(1)1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 7 lutego 2017 roku, o czym Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 10/2017.
(2)1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 29 maja 2019 roku, o czym Spółka poinformowała w raporcie bieżącym nr 28/2019.
(3)1.500.000 Akcji Własnych zostało nabytych w dniu 27 lutego 2020 roku, o czym spółka poinformowała w raporcie nr 7/2020.
(4)600.000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2021 (Rb 43/2022).
(5)30 grudnia 2022 roku nastąpiło połączenie PTE Allianz Polska S.A. z Aviva PTE Aviva Santander S.A. Od tej daty połączony podmiot działa pod nazwą
PTE Allianz Polska S.A i zarządza trzema funduszami: Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, Allianz Polska Dobrowolny Fundusz Emerytalny, Drugi
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny [zmiana nazwy z Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander] (Rb 2/2023).
(6)600 000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2022 (Rb 56/2023 i Rb 65/2023).
str. 69
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
(7)50 000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2023 na rzecz Prezesa Zarządu Unibep S.A. (Rb 77/2023); przy
czym akcje zostały zapisane na rachunku inwestycyjnym nabywcy w dniu 3 października 2023 roku.
Na dzień sporządzenia sprawozdania żaden z akcjonariuszy Spółki nie posiada udziału przekraczającego
25% praw głosu, kapitału podstawowego ani prawa do udziału w zyskach. W związku z rozproszoną
strukturą właścicielską nie jest możliwe wskazanie osoby fizycznej sprawującej bezpośrednią lub
pośrednią kontrolę nad jednostką. Tym samym Spółka nie identyfikuje beneficjenta rzeczywistego.
Wszystkie akcje Spółki są zdematerializowane i są przedmiotem obrotu na rynku regulowanym Giełdy
Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Na poczet kapitału Spółki nie wnoszono wkładów niepieniężnych.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku jednostki zależne nie posiadały akcji jednostki
dominującej.
Wykazywany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej i w sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym kapitał
zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej powstał w wyniku:
• emisji akcji Spółki na GPW - 57 114 tys. zł,
• sprzedaży akcji własnych - 2 313 tys. zł,
• objęcia akcji w ramach Programu Motywacyjnego - 6 377 tys. zł.
Specyfikację pozostałych pozycji kapitałów własnych przedstawiają poniższe tabele:
POZOSTAŁE KAPITAŁY REZERWOWE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Kapitał z wymiany udziałów w spółkach zależnych
28 884
28 884
Zyski (straty) aktuarialne z programów określonych świadczeń
-460
-590
Efektywna część zmian wartości godziwej instrumentów zabezpieczających w
rachunkowości zabezpieczeń
-10 213
2 416
Aktualizacja środków trwałych
4 652
4 652
Kapitał rezerwowy z tytułu programu motywacyjnego
6 728
6 046
Kapitał z aktualizacji wyceny metodą praw własności
1 357
1 269
Pozostałe kapitały rezerwowe
30 949
42 678
ZYSKI ZATRZYMANE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Kapitał zapasowy utworzony z zysków zatrzymanych
23 762
1 169
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej
-64 482
-64 482
Kapitał rezerwowy na skup akcji własnych utworzony z zysków zatrzymanych
-
-
Kapitał z aktualizacji wyceny przeznaczony na pokrycie strat
-1 092
-1 092
Zysk (strata) z lat ubiegłych netto
106 436
106 436
Zysk (strata) bieżący netto
41 137
29 157
Zyski (straty) zatrzymane
105 760
71 187
Wartość księgowa
206 019
183 176
Liczba akcji
33 015 259
32 820 634
Wartość księgowa na jedną akcję (w złotych na jedną akcję)
6,24
5,58
str. 70
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
PROGRAM MOTYWACYJNY
Program Motywacyjny został szczegółowo omówiony w pkt. 6.10 skonsolidowanego sprawozdania
finansowego za 2023 rok. W latach 2024-2025 miały miejsce następujące zdarzenia dotyczące tego
Programu.
W dniu 20 lutego 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki ustaliła Prezesowi Zarządu Panu Dariuszowi Jackowi
Blocherowi finansowe i niefinansowe kryteria przydziału akcji Spółki na rok oceny 2024 oraz ich wagi.
Dedykowane Prezesowi Zarządu Panu Dariuszowi Jackowi Blocherowi kryteria finansowe obejmują
zrealizowanie ustalonych zamierzeń finansowych Grupy Kapitałowej Unibep. Kryteria niefinansowe to
w szczególności: pozostawanie w składzie Zarządu UNIBEP SA, poprawa bezpieczeństwa pracy oraz
działania w kierunku redukcji emisji gazów cieplarnianych w łańcuchu wartości, zgodnie ze Strategią ESG
Grupy Kapitałowej Unibep.
W dniu 25 czerwca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki uchwałą nr 28
w sprawie zmiany „Uchwały nr 32 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia UNIBEP SA z dnia 15 czerwca 2020
roku w sprawie przyjęcia założeń programu motywacyjnego dla członków Zarządu oraz kluczowych
menadżerów” ustaliło, że Rada Nadzorcza może postanowić o wcześniejszym zakończeniu realizacji
Programu Motywacyjnego przed zatwierdzeniem sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2026
i przed zbyciem wszystkich akcji w ramach Programu Motywacyjnego na rzecz uczestników Programu
Motywacyjnego.
W dniu 13 sierpnia 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki w oparciu o ww. upoważnienie udzielone przez
Walne Zgromadzenie podjęła uchwałę w sprawie wcześniejszego zakończenia realizacji Programu
Motywacyjnego, przy czym ustaliła, że w odniesieniu do osób biorących udział w Programie
Motywacyjnym innych niż Prezes Zarządu Pan Dariusz Jacek Blocher ostatnim rokiem oceny jest rok 2022.
Osoby biorące udział w Programie Motywacyjnym inne niż Prezes Zarządu Pan Dariusz Jacek Blocher nie
będą nabywać praw do nabycia akcji Spółki w latach przydziału 2024, 2025, 2026 i 2027. W odniesieniu
natomiast do Prezesa Zarządu Pana Dariusza Jacka Blochera ostatnim rokiem oceny jest rok 2024,
a w przypadku spełnienia się kryteriów przydziału ustalonych dla Prezesa Zarządu Pana Dariusza Jacka
Blochera na rok oceny 2024, nabędzie on prawo do nabycia akcji Spółki w roku przydziału 2025 na
dotychczasowych zasadach, tj. m.in. w liczbie nie większej niż 450 000 akcji.
Wobec powyższego w dniu 13 sierpnia 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki ustaliła, że akcje własne Spółki
przeznaczone wcześniej na realizację Programu Motywacyjnego z wyłączeniem wskazanych powyżej akcji
tworzących pulę przydziału dla Prezesa Zarządu Pana Dariusza Jacka Blochera, tj. akcje własne Spółki
w liczbie 1 800 000 zostaną sprzedane przez Spółkę poza Programem Motywacyjnym.
W dniu 3 lipca 2025 roku Rada Nadzorcza Spółki dokonała weryfikacji spełnienia przez uczestnika
Programu Motywacyjnego Pana Dariusza Jacka Blochera Kryteriów Przydziału akcji za rok oceny 2024 oraz
podjęła decyzję o zaoferowaniu Panu Dariuszowi Jackowi Blocherowi 194 625 akcji Spółki, a także o zbyciu
pozostałych z przeznaczonej Panu Dariuszowi Jakowi Blocherowi na rok oceny 2024 puli 450 000 akcji
własnych, tj. 255 375 akcji poza Programem Motywacyjnym.
W dniu 23 lipca 2025 r. Zarząd Spółki, w uzgodnieniu z Radą Nadzorczą złożył Panu Dariuszowi Jackowi
Blocherowi ofertę sprzedaży 194 625 akcji Spółki na rok oceny 2024. W tym samym dniu Pan Dariusz
Blocher złożył oświadczenie o przyjęciu kierowanej do niego oferty.
W związku z dokonaniem następujących czynności:
• złożeniem przez Spółkę oferty sprzedaży akcji Spółki, zgodnie z powyższą decyzją Rady Nadzorczej;
• przyjęciem przez Pana Dariusza Jacka Blochera oferty sprzedaży akcji Spółki;
• dokonaniem przez Pana Dariusza Jacka Blochera wpłaty na rachunek Spółki całości ceny za oferowane
akcje, w dniu 28 lipca 2025 roku nastąpiło zapisanie 194 625 akcji Spółki na rachunku inwestycyjnym
Pana Dariusza Jacka Blochera. W konsekwencji doszło do zrealizowania Programu Motywacyjnego za
rok 2024.
str. 71
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.11. OGRANICZENIA PRZENOSZENIA PRAW WŁASNOŚCI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH
Na dzień publikacji nie są znane jakiekolwiek ograniczenia wykonywania prawa głosu przez posiadaczy
określonej części lub liczby akcji jak również ograniczenia w zakresie przenoszenia praw własności
papierów wartościowych Spółki.
5.12. KREDYTY I POŻYCZKI ORAZ INNE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe - długoterminowe
9 994
149 253
Zobowiązania z tytułu kredytów
9 994
22 001
Zobowiązania z tytułu obligacji
-
127 252
Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe - krótkoterminowe
151 639
29 015
Zobowiązania z tytułu kredytów
11 979
16 463
Zobowiązania z tytułu obligacji
139 660
12 552
Razem
161 633
178 268
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE Z TYTUŁU KREDYTÓW 31.12.2025 R.
Nazwa banku
Kwota kredytu
Wartość na dzień
Termin spłaty
Rodzaj kredytu
Bank Gospodarstwa
Krajowego
40 000
9 994
29.10.2027
kredyt obrotowy
Razem
9 994
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE Z TYTUŁU KREDYTÓW 31.12.2024 R.
Nazwa banku
Kwota kredytu
Wartość na dzień
Termin spłaty
Rodzaj kredytu
Bank Gospodarstwa
Krajowego
40 000
22 001
29.10.2027
kredyt obrotowy
Razem
22 001
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka posiada zobowiązanie krótkoterminowe z tytułu kredytów oraz
dostępne limity w rachunkach bieżących, ich wykorzystanie na ostatni dzień roku wynosi 11 979 tys. zł.
Dostępne limity przedstawiają poniższe tabele:
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU KREDYTÓW 31.12.2025 R.
Nazwa banku
Kwota kredytu
Wartość na dzień
Termin spłaty
Rodzaj kredytu
Santander Bank Polska
S.A.*
18 000
-
14.10.2026
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
mBank S.A.
10 000
-
27.11.2026
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
Bank Gospodarstwa
Krajowego
40 000
-
31.07.2026
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
Bank Polska Kasa Opieki
S.A.
10 000
-
31.01.2026
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
Alior Bank S.A.
10 000
-
29.12.2026
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
Bank Gospodarstwa
Krajowego
40 000
11 979
29.10.2027
kredyt obrotowy
Razem
11 979
*Kredyt w rachunku bieżącym w Santander Bank Polska S.A. na kwotę 18 000 tys. zł z terminem spłaty 14.10.2026 r. jest wspólnym limitem do
wykorzystania przez UNIBEP S.A. i UNIHOUSE S.A.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała zobowiązanie krótkoterminowe z tytułu kredytów oraz
dostępne limity w rachunkach bieżących, ich wykorzystanie na ostatni dzień roku wynosi 16 462 tys. zł.
str. 72
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Dostępne limity przedstawiają poniższe tabele:
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU KREDYTÓW 31.12.2024 R.
Nazwa banku
Kwota kredytu
Wartość na dzień
Termin spłaty
Rodzaj kredytu
PKO BP SA*
6 000
-
28.02.2025
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
Santander Bank Polska
SA**
10 000
-
14.10.2025
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
mBank SA
10 000
-
29.08.2025
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
Bank Gospodarstwa
Krajowego
30 000
-
28.02.2025
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
Bank Polska Kasa Opieki
SA
10 000
-
31.01.2025
kredyt obrotowy w
rachunku bieżącym
ING Bank Śląski SA
20 000
3 426
31.05.2025
kredyt obrotowy
Bank Spółdzielczy
5 000
1 035
01.08.2025
kredyt obrotowy
Bank Gospodarstwa
Krajowego
40 000
12 001
29.10.2027
kredyt obrotowy
Razem
16 462
*W ramach umowy trójstronnej: Unibep S.A., UNIHOUSE S.A., PKO BP S.A.
**Kredyt w rachunku bieżącym zaciągnięty na Santander Bank Polska S.A. na kwotę 10 000 tys. zł z terminem spłaty 14.10.2025 r. jest do wspólnego
wykorzystania przez UNIBEP S.A. i UNIHOUSE S.A.
Zobowiązania długoterminowe i krótkoterminowe z tytułu pożyczek
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku Spółka nie posiadała zobowiązań z tytułu
pożyczek.
WYEMITOWANE OBLIGACJE NA DZIEŃ 31.12.2025 R.
Nazwa zobowiązania
Kwota emisji
Wartość na dzień
bilansowy
Data emisji
Data wykupu
Obligacje serii I 3-letnie
niezabezpieczone odsetkowe
138 040 200,00 zł/1 380 402 sztuk po 100,00 zł
139 660
19.10.2023
19.10.2026
Razem
139 660
WYEMITOWANE OBLIGACJE NA DZIEŃ 31.12.2024 R.
Nazwa zobowiązania
Kwota emisji PLN
Wartość na dzień
bilansowy PLN
Data emisji
Data wykupu
Obligacje serii I 3-letnie
niezabezpieczone odsetkowe
138 040 200,00 zł/1 380 402 sztuk po 100,00 zł
139 804
19.10.2023
19.10.2026
Razem
139 804
Obligacje serii I są notowane na rynku Catalyst prowadzonym w ramach alternatywnego systemu obrotu
przez Giełdę Papierów Wartościowych S.A.
Data płatności odsetek Obligacji serii I: 19.04.2026, 19.10.2026.
STRUKTURA ZAPADALNOŚCI KREDYTÓW, POŻYCZEK I OBLIGACJI DŁUGOTERMINOWYCH
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
powyżej 1 roku do 3 lat
9 994
149 253
Razem
9 994
149 253
Kredyty oraz obligacje długoterminowe zostały wycenione metodą skorygowanej ceny nabycia.
str. 73
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Struktura umownych terminów wymagalności niezdyskontowanych przepływów pieniężnych z tytułu
kredytów, pożyczek i obligacji przedstawia się w następujący sposób:
NA DZIEŃ 31.12.2025 R.
Wartość bilansowa
Niezdyskontowane umowne przepływy
pieniężne
do roku
151 639
162 572
powyżej 1 roku do 3 lat
9 994
10 252
Razem
161 633
172 824
NA DZIEŃ 31.12.2024 R.
Wartość bilansowa
Niezdyskontowane umowne przepływy
pieniężne
do roku
29 015
32 686
powyżej 1 roku do 3 lat
149 253
175 549
Razem
178 268
208 235
W okresie sprawozdawczym żadna z umów kredytowych nie została wypowiedziana i nie było żądania
przedterminowego wykupu obligacji.
Informacje na temat szacowanej i rzeczywistej struktury finansowania
UNIBEP S.A. jako emitent obligacji, zgodnie z art. 35 ust. 1a ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku
o obligacjach („Ustawa o Obligacjach”) opublikował na swojej stronie internetowej szacunkową wartość
zobowiązań finansowych na dzień 31.12.2025 roku. Informacja obejmowała prognozowaną łączną
wartość oprocentowanych zobowiązań finansowych oraz ich procentowy udział w łącznej wartości
pasywów na dzień 31 grudnia 2025 roku. Z uwagi na fakt, że Emitent sporządza zarówno jednostkowe, jak
i skonsolidowane sprawozdania finansowe, powyższe informacje opublikowane zostały zarówno
z perspektywy Emitenta jak i Grupy.
Zgodnie z art. 35 ust. 1b i art. 35 ust. 1c Ustawy o Obligacjach, poniżej przedstawione zostały szacowane
i rzeczywiste poziomy zobowiązań finansowych Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku.
SZACOWANY I RZECZYWISTY POZIOM ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI NA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Wartość
Udział w sumie pasywów
Szacowany poziom zobowiązań finansowych Spółki na 31 grudnia 2025 roku
220 000
18%
Rzeczywisty poziom zobowiązań finansowych Spółki na 31 grudnia 2025 roku
222 611
14%
5.13. LEASING
Spółka posiada zawarte umowy leasingu dotyczące użytkowania gruntów, lokali użytkowych, środków
transportu i maszyn.
WARTOŚĆ BIEŻĄCA OPŁAT LEASINGOWYCH
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Zobowiązania leasingowe długoterminowe
32 518
34 073
Zobowiązania leasingowe krótkoterminowe
15 451
16 735
Razem
47 969
50 808
W tym:
Zobowiązania z tytułu najmów
16 228
17 949
w tym zobowiązanie leasingowe z tyt. PWUG
2 252
2 001
w tym zobowiązanie leasingowe z tyt. najmu lokali
10 922
11 646
w tym zobowiązanie leasingowe z tyt. pozostałych najmów
3 054
4 302
str. 74
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
WIEKOWANIE ZOBOWIĄZAŃ Z TYTUŁU LEASINGU
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
poniżej roku
15 451
16 735
od roku do 5 lat
29 323
30 296
powyżej 5 lat
3 195
3 777
Razem
47 969
50 808
LEASING - DANE UZUPEŁNIAJĄCE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Amortyzacja
19 146
16 881
Koszty odsetkowe
3 122
3 111
Łączne wydatki z umów leasingu
22 426
19 997
Koszty leasingu krótkoterminowego
12 200
20 131
Koszty leasingu o niskiej wartości poniżej 20 tys. złotych
4 147
4 992
Informacja o ryzykach zastała zaprezentowana w punkcie 3 niniejszego sprawozdania.
5.14. REZERWY
UJĘTE W SPRAWOZDANIU Z SYTUACJI FINANSOWEJ ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
WYSZCZEGÓLNIENIE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Odprawy emerytalne
3 337
2 974
wartość bieżąca na dzień bilansowy
3 337
2 974
Odprawy rentowe
292
271
wartość bieżąca na dzień bilansowy
292
271
Zobowiązania z tytułu świadczeń emerytalno-rentowych, w tym:
3 630
3 245
- część długoterminowa
3 339
2 901
- część krótkoterminowa
291
344
ZMIANY STANU ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU ODPRAW EMERYTALNO-RENTOWYCH
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Wartość bieżąca zobowiązania na początek okresu
3 245
2 951
koszty odsetek
175
141
koszty bieżącego zatrudnienia
581
548
wypłacone świadczenia
-211
-154
zyski/straty aktuarialne, w tym wynikające z:
-161
-240
- korekt założeń aktuarialnych ex post
-192
8
- zmian założeń demograficznych
-111
-185
- zmian założeń finansowych
143
-63
Wartość bieżąca zobowiązania na koniec okresu
3 630
3 245
OBCIĄŻENIE RACHUNKU WYNIKÓW Z TYTUŁU ODPRAW EMERYTALNO-RENTOWYCH
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
wartość zatrudnienia
581
548
koszty odsetek
175
141
Koszty ujęte w rachunku zysków lub strat
756
689
zyski/straty aktuarialne ujęte w okresie
-161
-240
Koszty ujęte w innych całkowitych dochodach
-161
-240
str. 75
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
w tym koszty świadczeń pracowniczych ujęte w rachunku zysków lub strat
w ramach:
- kosztów wytworzenia
434
449
- kosztów ogólnego zarządu
147
100
Założenia aktuarialne przyjmują następujące parametry za lata 2025-2029:
• stopa dyskonta w 2026 roku 5,06%
• stopa dyskonta w 2025 roku 5,80%
• planowany długofalowy wzrost podstawy świadczeń z tytułu wynagrodzenia w Spółce w 2025
roku kształtuje się na poziomie – 4,0%, a w latach kolejnych – 5,0%
PROJEKCJA AKTUARIALNA BIEŻĄCYCH WARTOŚCI PRZYSZŁYCH ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI WOBEC PRACOWNIKÓW NA 31 GRUDNIA
2026
POZYCJA / ŚWIADCZENIE
Odprawa emerytalna
Odprawa rentowa
Razem
wartość bieżąca zobowiązania na początek okresu
2 974
271
3 245
wartość bieżąca zobowiązania na koniec okresu
3 337
292
3 630
w tym:
część krótkoterminowa
241
50
291
część długoterminowa
3 097
242
3 339
Powyżej przedstawiona projekcja kwot rezerw na świadczenia pracownicze na datę 31 grudnia 2026 roku
ma jedynie charakter orientacyjny. Wysokość zobowiązań na powyższą datę zgodna z MSR 19 może
znacząco odbiegać od powyższej prognozy, w szczególności z powodu nieuwzględnienia zysków i strat
aktuarialnych, które będą znane dopiero w dniu tworzenia rezerwy.
Wysokość rezerwy na powyższą datę powinna uwzględniać każdą istotną zmianę w założeniach, która
wystąpi w międzyczasie, w szczególności istotne zmiany struktury, obecnej populacji pracowników,
pojawienie się nowych pracowników, faktyczny a nie prognozowany wzrost wynagrodzeń, poziom rotacji,
dyskonta itd.
Przy szacowaniu prognozy założono, że na chwilę, na którą liczona jest prognoza, pracownikami Jednostki
nie będą ani osoby, które do tego czasu osiągnęły wiek emerytalny, ani osoby, które już pobrały odprawę
emerytalną lub rentową. Jeżeli założenia te nie zostaną w pełni zrealizowane, również należy liczyć się
z odstępstwem wysokości powyższej prognozy od faktycznej wysokości stanu przyszłych rezerw.
Analiza wrażliwości rezerw na świadczenia pracownicze
Stopa dyskontowa, stopa wzrostu wynagrodzeń oraz wskaźnik rotacji są kluczowymi założeniami
aktuarialnymi mającymi wpływ na stan rezerw na świadczenia pracownicze. Wybór stopy dyskontowej
jest związany z bieżącą sytuacją na rynku obligacji skarbowych, natomiast wybór planowanych wzrostów
wynagrodzeń jest odzwierciedleniem strategii Spółki w zakresie kształtowania polityki płacowej
w przyszłości. Dodatkowo na stan rezerw z tytułu świadczeń pracowniczych ma wpływ wskaźnik rotacji
pracowników zależący od historycznej rotacji pracowników Spółki.
Zgodnie z MSR 19 Spółka ujawnia analizę wrażliwości dla każdego istotnego założenia aktuarialnego na
koniec okresu sprawozdawczego, pokazującą, jaki wpływ na zobowiązanie miałyby zmiany odpowiednich
założeń aktuarialnych.
WYNIKI PRZEPROWADZONYCH KALKULACJI WG STANU NA 31.12.2025 R.
PARAMETR/ŚWIADCZENIE
Odprawy
emerytalne
Odprawy
rentowe
Urlopy
niewykorzystane
Razem
Wyjściowe kwoty rezerw
3 337
292
11 232
14 862
współczynnik rotacji -1,00%
3 485
304
11 232
15 022
współczynnik rotacji +1,00%
3 204
281
11 232
14 717
str. 76
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
prawdopodobieństwo przejścia na rentę -0,5‰
3 358
244
11 232
14 834
prawdopodobieństwo przejścia na rentę +0,5‰
3 317
340
11 232
14 889
techniczna stopa dyskontowa -0,50%
3 533
301
11 232
15 066
techniczna stopa dyskontowa +0,50%
3 158
284
11 232
14 674
wzrosty podstaw
wynagrodzenie w Firmie -1,00%
3 302
290
11 232
14 825
wynagrodzenie w Firmie +1,00%
3 387
294
11 232
14 914
wynagrodzenie minimalne -1,00%
3 039
278
11 232
14 549
wynagrodzenie minimalne +1,00%
3 696
308
11 232
15 236
WYNIKI PRZEPROWADZONYCH KALKULACJI WG STANU NA 31.12.2024 R.
PARAMETR/ŚWIADCZENIE
Odprawy emerytalne
Odprawy
rentowe
Razem
Wyjściowe kwoty rezerw
2 974
271
3 245
Współczynnik rotacji -1,0%
3 107
283
3 390
Współczynnik rotacji +1,0%
2 855
260
3 115
prawdopodobieństwo przejścia na rentę -0,5‰
2 992
227
3 219
prawdopodobieństwo przejścia na rentę +0,5‰
2 956
315
3 272
Techniczna stopa dyskontowa -0,50%
3 144
279
3 424
Techniczna stopa dyskontowa +0,50%
2 818
263
3 081
wzrosty podstaw
Wynagrodzenie w Firmie -1,0%
2 957
270
3 227
Wynagrodzenie w Firmie +1,0%
3 000
272
3 272
Wynagrodzenie minimalne -1,0%
2 698
257
2 955
Wynagrodzenie minimalne +1,0%
3 303
287
3 590
Ostatnia wycena niezależnego aktuariusza została sporządzona na dzień 31 grudnia 2025 r.
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
POZOSTAŁE DŁUGOTERMINOWE REZERWY NA POCZĄTEK OKRESU
63 544
53 817
Naprawy gwarancyjne
63 544
53 817
Zwiększenia
16 120
19 223
Naprawy gwarancyjne
16 120
19 223
Rozwiązanie
7 771
9 496
Naprawy gwarancyjne - przesunięcie do krótkoterminowych
7 771
9 496
POZOSTAŁE DŁUGOTERMINOWE REZERWY NA KONIEC OKRESU
71 893
63 544
Naprawy gwarancyjne
71 893
63 544
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
POZOSTAŁE KRÓTKOTERMINOWE REZERWY NA POCZĄTEK OKRESU
290 714
211 422
Świadczenia pracownicze
24 255
19 831
Naprawy gwarancyjne
12 368
12 458
Planowane starty w kontraktach długoterminowych
5 983
20 459
Koszty podwykonawców
233 003
142 302
Sprawy sporne
12 630
15 637
Koszty pozostałe
2 476
735
Zwiększenia
1 766 471
1 479 527
str. 77
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Świadczenia pracownicze
158 937
54 070
Naprawy gwarancyjne
7 771
9 496
Koszty podwykonawców
1 594 264
1 407 175
Sprawy sporne
4 413
3 113
Koszty pozostałe
1 085
5 674
Wykorzystanie
1 778 835
1 400 235
Świadczenia pracownicze
108 536
49 646
Naprawy gwarancyjne
12 580
9 586
Planowane starty w kontraktach długoterminowych
3 726
14 476
Koszty podwykonawców
1 649 025
1 316 474
Sprawy sporne
2 167
6 120
Koszty pozostałe
2 800
3 934
POZOSTAŁE KRÓTKOTERMINOWE REZERWY NA KONIEC OKRESU
278 350
290 714
Świadczenia pracownicze
74 656
24 255
Naprawy gwarancyjne
7 559
12 368
Planowane starty w kontraktach długoterminowych
2 257
5 983
Koszty podwykonawców
178 242
233 003
Sprawy sporne
14 876
12 630
Koszty pozostałe
760
2 476
Analiza wrażliwości rezerw na naprawy gwarancyjne
Wartość rezerwy ustala się na podstawie doświadczenia Spółki w zakresie ilości oraz kosztów
dokonywanych napraw gwarancyjnych. Tworzy się ją w wysokości od 0,5% do 1,5% wartości przychodów
netto, w zależności od specyfiki poszczególnych segmentów działalności Spółki. Do analizy przyjęto
uśrednione wartości odnoszące do biznesu budownictwa ogólnego, energetycznego oraz
infrastrukturalnego. Na bazie tych wskaźników wyliczana została szacowana wartość rezerw i wrażliwość
na poziomie +/-1% od zafakturowanej sprzedaży netto w latach 2024 i 2025.
WYNIKI PRZEPROWADZONYCH KALKULACJI WG STANU NA 31.12.2025 R. ORAZ 31.12.2024 R.
Budownictwo ogólne
Budownictwo infrastrukturalne
Budownictwo energetyczne
Zmiana przychodów
Zmiana przychodów
Zmiana przychodów
-1%
+1%
-1%
+1%
-1%
+1%
31.12.2025
-100
100
-40
40
-28
28
31.12.2024
-160
160
-33
33
-17
17
5.15. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Pozostałe zobowiązania
280
325
Przychody przyszłych okresów - długoterminowe
62
-
Otrzymane dotacje
62
-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne zobowiązania
długoterminowe
342
325
str. 78
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne zobowiązania
406 388
362 023
Z tytułu dostaw i usług
320 197
325 302
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń
64 220
34 204
Z tytułu wynagrodzeń
1 785
1 626
Rozliczenia międzyokresowe bierne
18 576
651
Fundusze specjalne
49
26
Pozostałe zobowiązania
1 561
214
Przychody przyszłych okresów - krótkoterminowe
13
-
Otrzymane dotacje
13
-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
krótkoterminowe
406 401
362 023
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG – O POZOSTAŁYM OD DNIA BILANSOWEGO OKRESIE SPŁATY
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
do 1 miesiąca
234 522
217 984
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy
42 787
59 891
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy
132
495
powyżej 6 miesięcy do 1 roku
-
18
zobowiązania przeterminowane
42 755
46 914
Razem
320 197
325 302
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG PRZETERMINOWANE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
do 1 miesiąca
37 799
42 307
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy
3 812
3 007
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy
379
122
powyżej 6 miesięcy do 1 roku
332
700
powyżej 1 roku
434
777
Razem
42 755
46 914
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Zobowiązania w PLN
404 884
357 484
Zobowiązania w EUR
104
421
Zobowiązania w EUR po przeliczeniu na PLN
441
1 800
Zobowiązania w UAH
354
-
Zobowiązania w UAH po przeliczeniu na PLN
30
-
Zobowiązania w NOK
39
201
Zobowiązania w NOK po przeliczeniu na PLN
14
73
Zobowiązania w SEK
-
-
Zobowiązania w SEK po przeliczeniu na PLN
-
Zobowiązania w BYN
840
456
Zobowiązania w BYN po przeliczeniu na PLN
1 031
555
Zobowiązania w USD
-
515
Zobowiązania w USD po przeliczeniu na PLN
-
2 112
Razem
406 401
362 023
str. 79
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Spółka Unibep S.A. w swojej działalności stosuje finansowanie łańcucha dostaw w formie faktoringu
odwrotnego wobec swoich Dostawców.
Spółka Unibep S.A. ujmuje je w bilansie w pozycji Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania, a płatności są ujmowane w Sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w momencie płatności
przez spółkę do faktora jako przepływy z działalności operacyjnej.
W faktoringu odwrotnym uczestniczą dostawcy materiałów jak i podwykonawcy usług. Spółka wydłuża
terminy płatności stosując zasadę maksimum do 90 dni. Warunki płatności są zbliżone jak
w zobowiązaniach z tytułu dostaw i usług.
Zabezpieczenia udzielane faktorom przybierają formę: weksla, pełnomocnictwa do rachunku bankowego,
oświadczenia o poddaniu się egzekucji lub przelewu wierzytelności z kontraktów.
Spółka korzysta z linii faktoringu odwrotnego udostępnionych przez 2 faktorów.
W ramach salda zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań na dzień 31 grudnia
2025 roku, wykazana została wartość sald objętych umowami finansowania dostawców faktoringiem
odwrotnym w kwocie 48 139 tys. zł, natomiast na dzień 31 grudnia 2024 roku odpowiednia wartość sald
wynosiła 50 013 tys. zł.
5.16. BIEŻĄCY I ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY
Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w oparciu o stawkę 19%, ze
względu na zakładaną możliwość rozliczenia znaczącej części aktywów i rezerw w polskim CIT także
w zakresie rynków zagranicznych dla dodatnich i ujemnych różnic przejściowych dotyczących składników
aktywów i zobowiązań.
Zmiana stanu aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego wg tytułów przedstawia się
następująco:
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Stan aktywów na
początek okresu
Utworzenie /
(wykorzystanie)
aktywa przez
rachunek zysków lub
strat
Utworzenie /
(wykorzystanie)
aktywa przez inne
całkowite dochody
Stan aktywów na
koniec okresu
Rezerwa na naprawy gwarancyjne
14 423
673
-
15 096
Rezerwa na świadczenia pracownicze
6 072
8 798
-
14 870
Rezerwa na koszty podwykonawców
44 394
-9 989
-
34 405
Rezerwa na zobowiązania
228
427
-
655
Kontrakty (zmniejszenie przychodów "-")
10 496
45
-
10 541
Kontrakty - rezerwa na straty
1 137
-708
-
429
Produkcja niezakończona podatkowo
26 377
-6 667
-
19 711
Ujemne niezrealizowane różnice kursowe
469
215
-
685
Nieopłacone odsetki
22
33
-
56
Dyskonto należności
330
-20
-
310
Odpis na pozostałe aktywa
12 304
-4 185
-
8 119
Wycena instrumentów pochodnych
830
685
-
1 515
Wycena kredytów, pożyczek, obligacji, weksli
335
-27
-
308
Strata podatkowa
9 832
-4 898
-
4 934
str. 80
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Zyski i straty aktuarialne rozliczane w kapitale z aktualizacji
138
-
-31
108
Kapitał z aktualizacji - wycena instrumentów pochodnych
-
-
2 385
2 385
Pozostałe tytuły
544
-314
-
230
Leasing (zobowiązania z tytułu leasingu)
9 632
-517
-
9 114
Ogółem
137 563
-16 448
2 355
123 470
ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Stan aktywów na
początek okresu
Utworzenie /
(wykorzystanie)
aktywa przez
rachunek zysków lub
strat
Utworzenie /
(wykorzystanie)
aktywa przez inne
całkowite dochody
Stan aktywów na
koniec okresu
Rezerwa na naprawy gwarancyjne
12 592
1 831
-
14 423
Rezerwa na świadczenia pracownicze
4 829
1 243
-
6 072
Rezerwa na koszty podwykonawców
30 833
13 561
-
44 394
Rezerwa na zobowiązania
228
-
-
228
Kontrakty (zmniejszenie przychodów "-")
13 130
-2 634
-
10 496
Kontrakty - rezerwa na straty
3 887
-2 750
-
1 137
Produkcja niezakończona podatkowo
16 525
9 852
-
26 377
Ujemne niezrealizowane różnice kursowe
530
-60
-
469
Nieopłacone odsetki
8
15
-
22
Dyskonto należności
198
132
-
330
Odpis na pozostałe aktywa
15 722
-3 418
-
12 304
Wycena instrumentów pochodnych
79
751
-
830
Wycena kredytów, pożyczek, obligacji, weksli
204
131
-
335
Strata podatkowa
5 159
4 673
-
9 832
Zyski i straty aktuarialne rozliczane w kapitale z aktualizacji
184
-
-46
138
Pozostałe tytuły
-4
548
-
544
Leasing (zobowiązania z tytułu leasingu)
8 402
1 230
9 632
Ogółem
112 506
25 103
-46
137 563
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego
ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Stan rezerw na
początek okresu
Utworzenie /
(wykorzystanie)
rezerwy przez
rachunek zysków
lub strat
Utworzenie /
(wykorzystanie)
rezerwy przez inne
całkowite dochody
Stan rezerw na
koniec okresu
Kontrakty (zwiększenie przychodów "+")
54 201
-5 315
-
48 886
Leasing (wartość netto środków trwałych z tytułu
leasing)
10 027
-380
-
9 648
Dyskonto zobowiązań
5 579
-218
-
5 361
Kary naliczone a nie otrzymane
2 703
276
-
2 979
Odsetki nieotrzymane
197
-62
-
135
Dodatnie niezrealizowane różnice kursowe
342
269
-
611
Wycena obligacji, kredytów, pożyczek, weksli
38
-32
-
5
Wycena instrumentów pochodnych
1 098
245
-
1 342
Różnica między wartością podatkową i bilansową
środków trwałych
1 479
130
-
1 609
Kapitał z aktualizacji - wycena instrumentów
pochodnych
567
-
-567
-
Ogółem
76 231
-5 089
-567
70 575
str. 81
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Stan rezerw na
początek okresu
Utworzenie /
(wykorzystanie)
rezerwy przez
rachunek zysków
lub strat
Utworzenie /
(wykorzystanie)
rezerwy przez inne
całkowite dochody
Stan rezerw na
koniec okresu
Kontrakty (zwiększenie przychodów "+")
29 264
24 937
-
54 201
Leasing (wartość netto środków trwałych z tytułu
leasing)
8 538
1 490
-
10 027
Dyskonto zobowiązań
4 867
713
-
5 579
Kary naliczone a nie otrzymane
2 698
5
-
2 703
Odsetki nieotrzymane
135
62
-
197
Dodatnie niezrealizowane różnice kursowe
354
-12
-
342
Wycena obligacji, kredytów, pożyczek, weksli
117
-79
-
38
Wycena instrumentów pochodnych
764
333
-
1 098
Różnica między wartością podatkową i bilansową
środków trwałych
1 940
-461
-
1 479
Kapitał z aktualizacji - wycena instrumentów
pochodnych
745
-
-179
567
Ogółem
49 421
26 988
-179
76 231
W sprawozdaniu z sytuacji finansowej aktywa i rezerwy z tytułu podatku odroczonego prezentowane są
per saldo. Na dzień 31.12.2025 roku stan aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynosi
52 895 tys. zł, a na 31.12.2024 roku wartość aktywów z tego tytułu wyniosła 61 333 tys. zł.
UZGODNIENIE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
54 191
24 927
Według stawki podatkowej wynoszącej 19%
10 296
4 736
Różnica w obciążeniach działalności zagranicznych
3 960
3 085
Trwałe różnice nie objęte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym
9 561
-4 365
w tym:
- spisane należności
3 573
739
- PFRON
490
410
- wycena udziałów MPW
-10 847
Inne
348
155
Rozliczenie straty
-4 934
-
Rozliczenie ulgi badawczo-rozwojowej (B+R)
-6 177
-7 841
Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego
13 054
-4 230
Efektywna stawka podatkowa
24,09%
-16,97%
PODATEK DOCHODOWY WYKAZANY W RZIS
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Bieżący podatek dochodowy
1 695
-6 114
Dotyczący roku obrotowego
1 695
1 727
Dotyczący lat ubiegłych*
-
-7 841
Odroczony podatek dochodowy
11 359
1 885
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych
11 359
1 885
Obciążenie podatkowe wykazane w rachunku i strat
13 054
-4 230
*dotyczy wykorzystania ulgi na badania i rozwój z lat poprzednich
str. 82
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
PODATEK DOCHODOWY WYKAZANY W KAPITALE WŁASNYM
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Odroczony podatek dochodowy
-2 921
-133
Podatek od zysku/straty netto z tytułu aktualizacji wyceny zabezpieczeń
przepływów pieniężnych
-2 952
-179
Zyski i straty aktuarialne z tyt. programu określonych świadczeń ujęte zgodnie
z paragrafem 128 MSR 19 Świadczenia pracownicze
31
46
(Korzyść podatkowa)/obciążenie podatkowe wykazane w pozostałych
dochodach całkowitych
-2 921
-133
Stawki podatkowe na rynkach na jakich prowadzi działalność Spółka wynoszą:
• Republika Białorusi – 20%
• Ukraina – 18%
Spółka rozpoznaje aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wyłącznie w zakresie, w jakim
istnieje udokumentowane prawdopodobieństwo uzyskania w przyszłości dochodu podlegającego
opodatkowaniu, pozwalającego na ich realizację. Zarząd regularnie weryfikuje zasadność utrzymywania
ujętych aktywów, a w razie spadku prawdopodobieństwa ich wykorzystania – dokonuje odpowiednich
korekt. Szacunki opierają się na zaktualizowanych prognozach podatkowych, zmianach uwarunkowań
rynkowych i regulacyjnych oraz na wiarygodnych dowodach z poprzednich okresów.
Spółka na dzień 31 grudnia 2025 roku rozpoznaje aktywa z tytułu strat podatkowych w wysokości 4 934
tys. zł. Całość strat podatkowych uwzględniona jest w podatku odroczonym, bowiem wg szacunków Spółki
będzie można ją rozliczyć z przyszłymi dochodami podatkowymi.
Tworząc aktywo z tytułu podatku odroczonego dotyczące strat podatkowych w powyższej wysokości,
Spółka dokonała oszacowania prawdopodobieństwa osiągnięcia w ciągu najbliższych 5 lat takiego
dochodu podatkowego, który pozwoliłby na rozliczenie strat podatkowych. Oszacowania dokonano na
podstawie planów finansowych oraz wartości historycznych w zakresie opodatkowania działalności.
Spółka od dnia 1 kwietnia 2019 roku była objęta kontrolą podatkową w Niemczech za lata 2014 - 2016
w zakresie podatku od osób prawnych, podatku od towaru i usług oraz podatku od działalności
przemysłowej i handlowej. W 2020 roku Spółce dostarczona została decyzja określająca wysokość
zobowiązania podatkowego opartego na zastosowaniu przy rozliczeniach podatkowych metody
odkosztowej i odrzuceniu metody zastosowanej przez Spółkę. Unibep S.A. jest w trakcie procesu
odwoławczego przed niemieckimi organami skarbowymi, bowiem jej stanowisko co do zastosowanej
metody rozliczenia, poparte opinią niemieckich doradców , nie uległo zmianie. Do dnia publikacji
niniejszego sprawozdania Spółka nie otrzymała informacji co do stanowiska organu odwoławczego.
Generalnie Spółka uznaje, iż rozliczenia podatkowe oraz inne rozliczenia (m.in.: z tytułu zatrudnienia, cło,
transakcje z podmiotami zagranicznymi) są i mogą być w przyszłości przedmiotem kontroli przez organy
podatkowe polskie i zagraniczne oraz inne centralne i lokalne urzędy oraz instytucje, które są uprawnione
do nakładania znaczących kar. Ujawnione w wyniku kontroli zaległości są obciążone odsetkami.
Rozliczenia podatkowe i inne wspomniane powyżej mogą być przedmiotem kontroli w każdym czasie
w ciągu 5 lat od zakończenia roku obrotowego, którego dotyczą, a na rynkach zagranicznych do 10 lat.
Ryzyko podatkowe zarówno w Polsce jak i na rynkach zagranicznych występuje i traktujemy je jako typowe
w prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka ogranicza ryzyko podatkowe za granicą korzystając
z usług wyspecjalizowanych i akredytowanych w danym państwie biur podatkowych i rachunkowych oraz
firm audytorskich, a także kancelarii prawnych.
str. 83
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.17. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA KONTRAKTOWE
ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Stan na początek
okresu
Zmiana wyceny
kontraktów
długoterminowych
Przychody ujęte w bieżącym okresie
uwzględnione w saldzie zobowiązań
roku poprzedniego
Zmniejszenie na skutek
uzyskania bezwarunkowego
prawa do płatności
Otrzymane zaliczki na
realizację kontraktów
Stan na koniec
okresu
Zaliczki otrzymane z umów z klientami
-33 230
-
-
33 230
-131 185
-131 185
Wycena długoterminowych kontraktów
285 070
255 402
-
-283 280
-
257 191
Aktywa kontraktowe
251 840
255 402
-
-250 050
-131 185
126 007
Zaliczki otrzymane z umów z klientami
74 745
-
-35 505
-
95 777
135 017
Wycena długoterminowych kontraktów
55 240
54 958
-54 720
-
-
55 478
Zobowiązania kontraktowe
129 985
54 958
-90 225
-
95 777
190 494
ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R. PRZEKSZTAŁCONE*
Stan na początek
okresu
Zmiana wyceny
kontraktów
długoterminowych
Przychody ujęte w bieżącym okresie
uwzględnione w saldzie zobowiązań
roku poprzedniego
Zmniejszenie na skutek
uzyskania bezwarunkowego
prawa do płatności
Otrzymane zaliczki na
realizację kontraktów
Stan na koniec
okresu
Zaliczki otrzymane z umów z klientami
-30 303
-
-
30 303
-33 230
-33 230
Wycena długoterminowych kontraktów
153 945
280 627
-
-149 502
-
285 070
Aktywa kontraktowe
123 642
280 627
-
-119 199
-33 230
251 840
Zaliczki otrzymane z umów z klientami
51 348
-
-27 257
-
50 654
74 745
Wycena długoterminowych kontraktów
69 105
41 848
-55 713
-
-
55 240
Zobowiązania kontraktowe
120 453
41 848
-82 971
-
50 654
129 985
*Nota 5.26
Spółka rozpoznaje przychody z tytułu kontraktów budowlanych zgodnie z metodą stopnia zaawansowania usługi, mierzonego udziałem kosztów poniesionych od dnia
zawarcia umowy do dnia bilansowego, w szacowanych łącznych kosztach umowy. W sytuacji, kiedy istnieje prawdopodobieństwo, iż łączne koszty związane z realizacją
kontraktu przekroczą łączne przychody, przewidywana strata obciąża koszty operacyjne.
ZALICZKI OTRZYMANE Z UMÓW Z KLIENTAMI
31.12.2025
31.12.2024
Zaliczki otrzymane z umów z klientami
266 201
107 975
w tym:
zaliczki prezentowane jako pomniejszenie aktywa kontraktowego
131 185
33 230
zaliczki prezentowane jako zwiększenie zobowiązań kontraktowych
135 017
74 745
str. 84
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
POZOSTAŁE DO REALIZACJI ZOBOWIĄZANIA DO WYKONANIA ŚWIADCZENIA
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Łączna kwota ceny transakcyjnej przypisanej do wykonania świadczenia, które pozostały niespełnione na koniec okresu sprawozdawczego,
do zrealizowania w ciągu:
3 614 717
3 229 745
w tym: zaliczki otrzymane z umów z klientami
266 201
107 975
- do 1 roku
1 886 459
1 841 648
- powyżej 1 roku
1 728 258
1 388 097
str. 85
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.18. KAUCJE Z TYTUŁU UMÓW Z KLIENTAMI
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Zatrzymane przez odbiorców - do zwrotu po upływie 12 miesięcy
13 782
15 049
Zatrzymane przez odbiorców - do zwrotu w ciągu 12 miesięcy
7 548
10 060
Ogółem kaucje z tytułu umów z klientami zatrzymane przez odbiorców netto
21 330
25 109
Oczekiwane straty kredytowe należności z tytułu kaucji
3 353
3 294
Ogółem kaucje z tytułu umów z klientami zatrzymane przez odbiorców po
odpisie aktualizującym brutto
24 683
28 403
Zatrzymane dostawcom - do zwrotu po upływie 12 miesięcy
61 887
54 091
Zatrzymane dostawcom - do zwrotu w ciągu 12 miesięcy
77 348
80 316
Ogółem kaucje zatrzymane dostawcom
139 235
134 407
STAN DYSKONTA
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Dyskonto kaucji z tytułu umów z klientami zatrzymanych przez odbiorców
1 631
1 735
Dyskonto kaucji zatrzymanych dostawcom
28 217
29 364
Oczekiwane straty kredytowe dotyczące kaucji na dzień 31 grudnia 2025 roku wynoszą 3 353 tys. zł.
Informacja o oczekiwanych stratach kredytowych kaucji zawarta jest w nocie 5.6.
Kaucje z tytułu umów budowlanych podlegają dyskontowaniu (zobowiązania 8,170% PLN i 5,576%
w walucie EUR, należności w PLN 2,03% i w walucie EUR 0,72%) i są wykazywane w bilansie
w zamortyzowanym koszcie. W tabelach wskazano skutki dyskontowania ujęte w bilansie oraz rachunku
zysków lub strat Spółki na poszczególne okresy. Podane kwoty dyskonta obniżają odpowiednio wartość
nominalną należności i zobowiązań z tytułu kaucji. Ponadto w bilansie rozpoznany jest podatek odroczony
od podanych kwot wyliczony według obowiązującej stawki podatkowej oraz od efektu zmiany wartości
dyskonta w rachunku zysków lub strat.
Na 31 grudnia 2025 roku największe zatrzymane kaucje przez jednego odbiorcę wynosiły 23,80% (dla
jednego projektu 23,80%) wszystkich należności z tytułu kaucji.
Na 31 grudnia 2024 roku największe zatrzymane kaucje przez jednego odbiorcę wynosiły 18,99% (dla
jednego projektu 11,64%) wszystkich należności z tytułu kaucji.
Poniższa tabela prezentuje analizę wiekową kaucji przeterminowanych, lecz w przypadku których nie
nastąpiła utrata wartości w wartości nominalnej po dyskoncie.
KAUCJE NALEŻNE Z TYTUŁU UMÓW Z KLIENTAMI PRZETERMINOWANE, NIESPŁACONE W OKRESIE
Kaucje należne z tytułu umów z klientami przeterminowane, niespłacone
w okresie:
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy
398
94
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy
754
672
powyżej 6 miesięcy do 1 roku
51
412
powyżej 1 roku
2 509
2 096
Ogółem przeterminowane kaucje z tytułu umów z klientami
3 712
3 274
str. 86
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.19. PRZYCHODY Z UMÓW Z KLIENTAMI
PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW I USŁUG (STRUKTURA RZECZOWA - RODZAJE DZIAŁALNOŚCI)
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Razem przychody ze sprzedaży produktów - kraj
1 912 658
2 063 942
Sprzedaż usług budowlanych
1 904 141
2 058 825
Sprzedaż usług pozostałych
8 517
5 117
Razem przychody ze sprzedaży produktów - export
87 469
116 431
Sprzedaż usług budowlanych
87 469
116 431
Przychody netto ze sprzedaży produktów i usług
2 000 127
2 180 372
Terminy ujmowania przychodów:
w określonym momencie
8 517
5 117
w miarę upływu czasu
1 991 610
2 175 255
Wartość niezrealizowanych przychodów z tytułu umów z klientami w roku 2025 wyniosła 3 614 717 tys.
zł, a w 2024 r. 3 229 745 tys. zł.
PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY TOWARÓW I MATERIAŁÓW (STRUKTURA RZECZOWA - RODZAJE DZIAŁALNOŚCI)
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Sprzedaż materiałów - kraj
2 404
9 346
Działalność budowlana
2 404
9 346
Sprzedaż materiałów - eksport
29
-
Działalność budowlana
29
-
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów
2 433
9 346
PODZIAŁ PRZYCHODÓW WEDŁUG KATEGORII KLIENTÓW
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Klient publiczny
1 379 387
1 157 333
Klient prywatny
623 173
1 032 386
Przychody umów z klientami
2 002 560
2 189 719
PODZIAŁ PRZYCHODÓW WEDŁUG KATEGORII CENY
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Ryczałt
1 735 606
1 919 068
Kosztorys
266 954
270 651
Przychody umów z klientami
2 002 560
2 189 719
5.20. KOSZTY WEDŁUG RODZAJÓW
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Amortyzacja
24 984
22 937
Zużycie materiałów i energii
646 945
555 946
Usługi obce:
1 204 021
1 462 031
w tym:
usługi podwykonawców
1 053 189
1 327 430
Podatki i opłaty
5 293
3 360
Wynagrodzenia
181 224
171 330
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
41 623
40 339
str. 87
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Pozostałe koszty rodzajowe
16 842
21 182
Razem koszty wg rodzaju
2 120 933
2 277 124
Zmiana stanu zapasów, produktów i rozliczeń międzyokresowych
27 572
79 991
Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki
-223 105
-173 628
Koszty ogólnego zarządu
-97 594
-82 660
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów i usług
1 827 805
2 100 826
5.21. POZOSTAŁE PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
826
190
Odpisane zobowiązania
1 510
1 731
Kary i odszkodowania
9 166s
1 531
Inne
8 486
5 179
Razem
19 988
8 631
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Rezerwa na zobowiązania
4 413
3 113
Zawiązanie rezerw i aktualizacja wartości aktywów niefinansowych
426
-
Koszty spraw spornych
2 667
1 929
Szkody w składnikach majątku i odszkodowania
1 488
2 926
Inne
2 226
1 868
Razem
11 220
9 836
5.22. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE, OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE
PRZYCHODY FINANSOWE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Odsetki:
11 210
9 737
w tym, z tytułu odsetek obliczone z zastosowaniem efektywnej stopy
procentowej
11 203
9 737
odsetki od udzielonych pożyczek
4 826
7 196
wycena kredytów, pożyczek i obligacji
-165
-392
przychody odsetkowe z tytułu kaucji
1 404
1 363
odsetki bankowe
506
127
odsetki od kontrahentów
4 632
1 443
Pozostałe odsetki
7
-
Inne przychody finansowe razem
1 677
2 590
Razem
12 887
12 327
INNE PRZYCHODY FINANSOWE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Dodatnie różnice kursowe
-
273
Pozostałe, w tym:
1 677
2 317
realizacja instrumentów pochodnych
59
-
wycena instrumentów pochodnych
1 228
1 754
str. 88
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
prowizje z tytułu operacji finansowych
383
563
pozostałe
7
-
Razem
1 677
2 590
KOSZTY FINANSOWE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Z tytułu odsetek, w tym:
28 849
28 649
odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji
16 496
17 764
odsetki od leasingu
3 088
2 869
wycena kredytów, pożyczek i obligacji
-138
713
odsetki od zobowiązań
168
263
pozostałe
294
161
koszty odsetkowe z tytułu kaucji
8 941
6 879
Inne koszty finansowe razem
8 063
6 334
Razem
36 912
34 983
INNE KOSZTY FINANSOWE
01.01-31.12.2025
01.01-31.12.2024
Ujemne różnice kursowe
1 441
-
Pozostałe, w tym:
6 622
6 334
z tytułu prowizji
1 211
1 605
gwarancje bankowe
1 191
-
wycena instrumentów pochodnych
3 607
3 955
pozostałe
613
774
Razem
8 063
6 334
OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Należności z tytułu dostaw i usług
11 963
10 343
Kaucje z tytułu umów z klientami
553
-158
Aktywa kontraktowe
-97
123
Razem
12 419
10 309
5.23. ZYSK (STRATA) NA JEDNĄ AKCJĘ
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Liczba akcji zwykłych
33 015 259
32 820 634
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie
32 906 482
32 820 634
Liczba akcji zwykłych rozwodnionych
33 015 259
32 820 634
Zysk (strata) netto
41 137
29 157
Podstawowy zysk na akcję (w złotych)
1,25
0,89
Przedstawione powyżej ilości akcji nie obejmują akcji własnych.
Informacja dotycząca przyznanych praw do nabycia akcji Unibep S.A. w ramach Programu Motywacyjnego
zaprezentowana została w punkcie 5.10 niniejszego sprawozdania.
str. 89
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.24. DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA
W 2025 roku oraz w roku 2024 działalność zaniechana nie wystąpiła.
5.25. OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Amortyzacja:
24 984
22 937
amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych
i prawnych
24 984
22 937
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych
-531
23
różnice kursowe z tytułu wyceny środków pieniężnych, kredytów , pożyczek
i leasingów, podatku dochodowego
-531
23
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
11 660
14 634
odsetki otrzymane od udzielonych pożyczek, weksli - ogółem
-4 826
-6 499
odsetki otrzymane pozostałe ogółem
-5 138
-1 570
odsetki naliczone od udzielonych pożyczek, weksli
-
-697
prowizje otrzymane
-259
-
prowizje naliczone
-233
-563
odsetki zapłacone od kredytów, pożyczek, obligacji - ogółem
17 596
17 764
odsetki pozostałe do zapłacenia
175
92
odsetki pozostałe zapłacone - ogółem
187
201
odsetki od leasingu zapłacone
3 088
2 869
prowizje od kredytów, obligacji, gwarancji- zapłacone
1 265
1 605
prowizje naliczone - koszty emisji obligacji
595
720
wycena kredytów, pożyczek otrzymanych
-21
24
wycena obligacji własnych
-144
689
odsetki otrzymane pozostałe - uwzględnione w wynikach lat poprzednich
-626
-
Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej
-13 604
-65 456
przychody ze zbycia rzeczowych aktywów trwałych
-859
-531
wartość netto zbytych rzeczowych aktywów trwałych
-
277
wycena pożyczek, weksli
192
392
kontrakty terminowe - wycena
2 379
2 201
kontrakty terminowe - realizacja
-8 017
-5 930
udział w zyskach (stratach) jednostek podporządkowanych wycenianych
metodą praw własności
-7 299
-61 864
Zmiana stanu rezerw
-3 471
89 313
bilansowa zmiana stanu rezerw na zobowiązania
-3 631
89 073
zmiana stanu rezerw nie wpływająca na wynik bieżący
161
240
Zmiana stanu zapasów
4 429
2 544
bilansowa zmiana stanu zapasów
4 429
2 544
Zmiana stanu należności
125 867
-139 104
bilansowa zmiana stanu należności krótkoterminowych
111 410
-113 890
bilansowa zmiana stanu należności długoterminowych
-100
-8 859
zmiana stanu należności finansowych i inwestycyjnych
112
-15 653
zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych kosztów finansowych
-5 529
-702
inne korekty
19 974
-
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem zobowiązań
finansowych
110 663
17 862
bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych
101 918
13 372
bilansowa zmiana stanu zobowiązań długoterminowych
7 813
4 304
zmiana stanu zobowiązań inwestycyjnych
932
185
str. 90
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Inne korekty
63
958
inne korekty
63
-197
program motywacyjny
-
1 155
Podatek dochodowy zapłacony/zwrócony
-6 513
7 009
ZMIANA STANU ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Stan na początek roku - Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe
178 268
152 581
Stan na początek roku zobowiązań leasingowych
50 808
43 271
Stan na początek roku
229 076
195 852
Przepływ kapitału (+) Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe
(pieniężne)
-
40 000
Przepływ kapitału (-) Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe
(pieniężne)
-16 470
-15 026
Zwiększenie zobowiązań leasingowych (+) (niepieniężne)
17 824
25 482
Przepływ kapitału (-) zobowiązań leasingowych (pieniężne)
-20 662
-17 945
Odsetki naliczone leasingowe (+) (niepieniężne)
3 088
2 869
Odsetki zapłacone leasingowe (-) (pieniężne)
-3 088
-2 869
Odsetki naliczone od pożyczek, kredytów i innych zob. finansowych (+)
(niepieniężne)
4 826
6 499
Odsetki zapłacone od pożyczek, kredytów i innych zob. finansowych (-)
(pieniężne)
-4 826
-6 499
Wycena (+/-) Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe (niepieniężne)
27
1 105
Wycena (+/-) zobowiązań leasingowych (niepieniężne)
-138
-116
Pozostałe (-/+) Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe (niepieniężne)
-192
-392
Pozostałe (-/+) zobowiązań leasingowych (niepieniężne)
138
116
Stan na koniec roku w tym:
209 602
229 076
Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe
161 633
178 268
Zobowiązania leasingowe
47 969
50 808
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu przepływów pieniężnych składa
się z następujących pozycji na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku:
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Środki pieniężne w banku i kasie
424 488
193 815
Różnice kursowe z wyceny bilansowej
369
-24
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
424 857
193 791
w tym: o ograniczonej możliwości dysponowania:
76 924
42 645
Środki pieniężne na rachunkach VAT
59 621
42 645
Środki pieniężne na rachunkach escrow
17 303
-
5.26. ZMIANY W PREZENTACJI SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
W roku bieżącym Spółka zmieniła sposób prezentacji aktywów i zobowiązań wynikających z umów
z klientami. Dotychczas aktywo kontraktowe oraz zaliczki otrzymane od klientów, stanowiące część salda
zobowiązań kontraktowych, prezentowane były w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w ujęciu brutto.
Spółka przeanalizowała salda na każdym kontrakcie długoterminowym i począwszy od bieżącego roku
Spółka prezentuje je per saldo, tj. jako pojedynczą pozycję – aktywo kontraktowe lub zobowiązanie
kontraktowe zgodnie ze stanem netto.
Zmiana wynika z dążenia do zapewnienia bardziej przejrzystej formy prezentacji informacji finansowych
dla użytkowników sprawozdania finansowego. Taki sposób prezentacji lepiej odzwierciedla charakter
i treść ekonomiczną umów z klientami, zgodnie z zasadami określonymi w MSSF 15 „Przychody z umów
z klientami”. W celu zapewnienia porównywalności danych, Spółka dokonała odpowiedniej korekty
prezentacji danych za poprzedni rok bilansowy zakończony 31 grudnia 2024 r., zgodnie z wymaganiami
str. 91
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
MSR 8 „Polityki rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych oraz błędy”. Zmiana ta nie wpływa na
wynik finansowy ani sytuację majątkową Spółki – dotyczy wyłącznie sposobu prezentacji w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej.
Poniżej prezentowane są zmiany we wcześniej publikowanych sprawozdaniach.
stan na dzień
31.12.2024
Korekta
stan na dzień
31.12.2024 po
korekcie
AKTYWA RAZEM
1 430 948
-33 230
1 397 718
Aktywa kontraktowe
285 070
-33 230
251 840
PASYWA RAZEM
1 430 948
-33 230
1 397 718
Zobowiązania kontraktowe
163 215
-33 230
129 985
Opis
stan na dzień
01.01.2024
Korekta
stan na dzień
01.01.2024 po
korekcie
AKTYWA RAZEM
1 261 889
-30 303
1 231 586
Aktywa kontraktowe
153 944
-30 303
123 642
PASYWA RAZEM
1 261 889
-30 303
1 231 586
Zobowiązania kontraktowe
150 755
-30 303
120 453
stan na dzień
31.12.2024
Korekta
stan na dzień
31.12.2024 po
korekcie
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
- Zmiana stanu należności
-139 104
2 927
-136 177
- Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem
zobowiązań finansowych
17 862
-2 927
14 935
Środki pieniężne z działalności operacyjnej
-31 362
-
-31 362
str. 92
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.27. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
STAN NA DZIEŃ 31.12.2025 R.
Należności z
tytułu dostaw i
usług oraz
pozostałe
należności
Zobowiązania z
tytułu dostaw i
usług oraz
pozostałe
zobowiązania
Kaucje z tytułu
umów z klientami
- należności
Kaucje z tytułu
umów z klientami
- zobowiązania
Aktywa
kontraktowe
Zobowiązania
kontraktowe
Pożyczki udzielone
Kredyty, pożyczki i
inne zobowiązania
finansowe
Środki trwałe
Podmioty zależne, zależne
pośrednio
29 941
748
7 185
1 284
1 052
2 162
25 000
6 185
5 086
Ogółem transakcje z podmiotami
powiązanymi
29 941
748
7 185
1 284
1 052
2 162
25 000
6 185
5 086
STAN NA DZIEŃ 31.12.2024 R.
Należności z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe należności
Zobowiązania z
tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe
zobowiązania
Kaucje z tytułu
umów z klientami -
należności
Aktywa kontraktowe
Zobowiązania
kontraktowe
Pożyczki udzielone
Kredyty, pożyczki i
inne zobowiązania
finansowe
Środki trwałe
Podmioty zależne, zależne
pośrednio
19 252
713
5 748
6 844
3 289
46 038
6 800
5 871
Ogółem transakcje z podmiotami
powiązanymi
19 252
713
5 748
6 844
3 289
46 038
6 800
5 871
str. 93
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Przychody z umów z
klientami
Zakup produktów,
materiałów i towarów
Przychody finansowe
Koszty finansowe
Pozostałe przychody
operacyjne
Pozostałe koszty
operacyjne
Podmioty zależne, zależne pośrednio
35 268
22 952
5 182
880
4
180
Ogółem transakcje z podmiotami
powiązanymi
35 268
22 952
5 182
880
4
180
ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Przychody z umów z
klientami
Zakup produktów,
materiałów i towarów
Przychody finansowe
Koszty finansowe
Pozostałe przychody
operacyjne
Pozostałe koszty
operacyjne
Podmioty zależne, zależne pośrednio
59 255
4 639
19 295
780
514
200
Ogółem transakcje z podmiotami
powiązanymi
59 255
4 639
19 295
780
514
200
Transakcje ze Spółkami z Grupy Kapitałowej Unibep dotyczą głównie usług budowlanych, usług wsparcia oraz finansowania wewnątrzgrupowego.
Informacja o transakcjach z podmiotami powiązanymi poprzez osoby zarządzające i nadzorujące została umieszczona w punkcie 5.31 niniejszego sprawozdania.
Transakcje z podmiotami i stronami powiązanymi były zawierane na warunkach rynkowych.
str. 94
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.28. CZŁONKOWIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
ZARZĄD
Zarząd Unibep S.A. działa w oparciu o przepisy Kodeksu Spółek Handlowych, Statutu Spółki, Regulaminu
Zarządu. Zarząd Spółki składa się z jednego lub większej liczby członków. Członków Zarządu, w tym Prezesa
Zarządu powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza na wspólną trzyletnią kadencję. Liczbę członków Zarządu
określa Rada Nadzorcza.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz na dzień publikacji niniejszego sprawozdania w skład Zarządu Unibep S.A.
wchodzili:
• Andrzej Piotr Sterczyński – Prezes Zarządu
• Leszek Marek Gołąbiecki - Wiceprezes Zarządu
• Adam Poliński – Wiceprezes Zarządu
• Ewelina Magdalena Karp Kręglicka – Członek Zarządu
• Paweł Sebastian Nogalski – Członek Zarządu
RADA NADZORCZA
Rada Nadzorcza Unibep SA działa w oparciu o przepisy Kodeksu Spółek Handlowych, Statutu Spółki,
Regulaminu Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza składa się z 5 do 9 członków, powoływanych
i odwoływanych przez Walne Zgromadzenie na okres wspólnej trzyletniej kadencji.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz dzień publikacji niniejszego sprawozdania w skład Rady Nadzorczej
Unibep S.A. wchodzili:
• Jan Mikołuszko - Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Beata Maria Skowrońska - Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej
• Wojciech Jacek Stajkowski – Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej
• Dariusz Jacek Blocher – Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej
• Michał Kołosowski - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny)
• Paweł Markowski - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny)
• Piotr Wojciech Bieżuński - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny)
• Ryszard Edmund Rozpondek - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny)
• Maciej Patryk Stajkowski - Członek Rady Nadzorczej
5.29. STAN POSIADANIA AKCJI LUB UPRAWNIEŃ DO AKCJI PRZEZ OSOBY
ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE
Poniżej przedstawiamy stan posiadania akcji spółki na dzień sporządzenia oraz dzień publikacji niniejszego
sprawozdania.
ZARZĄD – NA DZIEŃ BILANSOWY
Lp.
Imię i nazwisko (firma)
Funkcja
Liczba
posiadanych
akcji/głosów
Wartość
nominalna
Udział w ogólnej
liczbie głosów
1
Andrzej Piotr Sterczyński
Prezes Zarządu
8 050
805
0,02%
2
Leszek Marek Gołąbiecki
Wiceprezes Zarządu
410 000
41 000
1,17%
3
Adam Poliński
Wiceprezes Zarządu
50 000
5 000
0,14%
4
Ewelina Magdalena Karp-Kręglicka
Członek Zarządu
-
-
-
5
Paweł Sebastian Nogalski
Członek Zarządu
-
-
-
str. 95
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
ZARZĄD – NA DZIEŃ PUBLIKACJI
Lp.
Imię i nazwisko (firma)
Funkcja
Liczba
posiadanych
akcji/głosów
Wartość
nominalna
Udział w ogólnej
liczbie głosów
1
Andrzej Piotr Sterczyński
Prezes Zarządu
8 050
805
0,02%
2
Leszek Marek Gołąbiecki
Wiceprezes Zarządu
190 000
19 000
0,54%
3
Adam Poliński
Wiceprezes Zarządu
-
-
-
4
Ewelina Magdalena Karp-Kręglicka
Członek Zarządu
-
-
-
5
Paweł Sebastian Nogalski
Członek Zarządu
-
-
-
RADA NADZORCZA - NA DZIEŃ BILANSOWY I DZIEŃ PUBLIKACJI
Lp.
Imię i nazwisko (firma)
Funkcja
Liczba
posiadanych
akcji/głosów
Wartość
nominalna
Udział w ogólnej
liczbie głosów
1
Jan Mikołuszko
Przewodniczący RN
21 620
2 162
0,06%
2
Beata Maria Skowrońska
Zastępca Przewodniczącego RN
5 000 000
500 000
14,26%
3
Wojciech Jacek Stajkowski
Zastępca Przewodniczącego RN
1 250 000
125 000
3,56%
4
Dariusz Jacek Blocher
Zastępca Przewodniczącego RN
244 625
24 462,50
0,68%
5
Michał Kołosowski
Członek RN
-
-
-
6
Paweł Markowski
Członek RN
-
-
-
7
Piotr Wojciech Bieżuński
Członek RN
-
-
-
8
Ryszard Edmund Rozpondek
Członek RN
-
-
-
9
Maciej Patryk Stajkowski
Członek RN
-
-
-
Spółka nie emitowała papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne.
5.30. INFORMACJA O OSOBISTYCH, FAKTYCZNYCH I ORGANIZACYJNYCH
POWIĄZANIACH CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ Z OKREŚLONYMI
AKCJONARIUSZAMI POSIADAJĄCYMI CO NAJMNIEJ 5% GŁOSÓW NA WALNYM
ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY UNIBEP S.A.
ZARZĄD
• Andrzej Piotr Sterczyński - nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co najmniej
5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Leszek Marek Gołąbiecki – nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co
najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Adam Poliński – nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5%
głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Ewelina Magdalena Karp-Kręglicka – nie jest powiązana z żadnym akcjonariuszem posiadającym
co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Paweł Sebastian Nogalski - nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co
najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
RADA NADZORCZA
• Jan Mikołuszko - pozostaje w ustroju wspólności majątkowej z akcjonariuszem (Panią Zofią
Mikołuszko) posiadającego co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy
Unibep S.A.
• Beata Maria Skowrońska – akcjonariusz posiadający co najmniej 5% głosów na Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
str. 96
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
• Wojciech Jacek Stajkowski – jest powiązany z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5%
głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.*
• Dariusz Jacek Blocher – nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co najmniej
5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Michał Kołosowski - nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5%
głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Paweł Markowski - nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5%
głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Piotr Wojciech Bieżuński - nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co najmniej
5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Ryszard Edmund Rozpondek - nie jest powiązany z żadnym akcjonariuszem posiadającym co
najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.
• Maciej Patryk Stajkowski - jest powiązany z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% głosów
na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Unibep S.A.*
*Joanna Małgorzata Stajkowska-Bastouil – osoba blisko powiązana z Zastępcą Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz członkiem Rady Nadzorczej
5.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ORAZ OSÓB I
PODMIOTÓW BLISKO Z NIMI ZWIĄZANYCH
WYNAGRODZENIA ZARZĄDU
ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Imię i nazwisko
Wynagrodzenie
Premia roczna za 2024 rok
wypłacona 10 lipca 2025
Razem
Andrzej Piotr Sterczyński
840
255
1 095
Leszek Marek Gołąbiecki
808
233
1 041
Adam Poliński
720
207
927
Ewelina Magdalena Karp-Kręglicka*
406
-
406
Zbigniew Tadeusz Gościcki**
42
-
42
Paweł Sebastian Nogalski***
193
-
193
Razem
3 008
696
3 704
*pełni funkcję od 1 czerwca 2025
**pełnił funkcję do 10 września 2025
***pełni funkcję od 11 września 2025
ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Imię i nazwisko
Razem
Dariusz Jacek Blocher
827
Leszek Marek Gołąbiecki
808
Adam Poliński
658
Andrzej Piotr Sterczyński
540
Krzysztof Mikołajczyk*
425
Przemysław Wojciech Janiszewski**
165
Zbigniew Tadeusz Gościcki
40
Marcin Hutyra***
74
Razem
3 497
*pełnił funkcję do 23.04.2024 r., otrzymał odszkodowanie za zakaz konkurencji po ustaniu stosunku pracy w kwocie 47 tys. zł
**pełnił funkcję do 5.03.2024 r.
*** pełnił funkcję do 8.08.2024 r.
str. 97
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
WYNAGRODZENIA RADY NADZORCZEJ
ZA OKRES OD 01.01.2025 DO 31.12.2025 R.
Imię i nazwisko
Przychód
Przychód członka
Rady Nadzorczej
z tytułu
zatrudnienia na
podstawie umowy
o pracę w UNIBEP
S.A.
Premia roczna za
rok 2024 wypłacona
10 lipca 2025
Razem
Jan Mikołuszko
480
-
-
480
Beata Maria Skowrońska
168
-
-
168
Wojciech Jacek Stajkowski
168
60
-
228
Paweł Markowski
84
-
-
84
Michał Kołosowski
108
-
-
108
Piotr Wojciech Bieżuński
84
-
-
84
Dariusz Jacek Blocher
133
-
194
327
Maciej Patryk Stajkowski*
45
-
-
45
Ryszard Edmund Rozpondek**
45
-
-
45
Razem
1 315
60
194
1 569
*pełni funkcję od 18 czerwca 2025 r.
**pełni funkcję od 18 czerwca 2025 r.
ZA OKRES OD 01.01.2024 DO 31.12.2024 R.
Imię i nazwisko
Przychód
Przychód członka Rady
Nadzorczej z tytułu
zatrudnienia na
podstawie umowy o
pracę w Unibep S.A.
Inne tytuły
Razem
Jan Mikołuszko
480
-
-
480
Beata Maria Skowrońska
168
-
-
168
Wojciech Jacek Stajkowski
168
60
-
228
Jarosław Mariusz Bełdowski*
63
-
-
63
Michał Kołosowski
108
-
-
108
Paweł Markowski
84
-
-
84
Jakub Karnowski**
53
-
-
53
Piotr Bieżuński
8
-
-
8
Razem
1 132
60
-
1 192
*rezygnacja z 30.09.2024 r.
**rezygnacja z 19.08.2024 r.
W 2025 roku nie dokonano wypłat wynagrodzeń ze stosunku pracy osobom blisko związanym z członkami
Zarządu i Rady Nadzorczej, a w okresie porównywalnym dokonano takich wypłat w kwocie 23 tys. zł.
5.32. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI POPRZEZ OSOBY ZARZĄDZAJĄCE
I NADZORUJĄCE SPÓŁKĘ
W okresie od 1 stycznia 2025 do 31 grudnia 2025 r. podmioty powiązane poprzez Radę Nadzorczą
dokonały zakupów w Spółce na łączną kwotę 3 tys. zł, w tym okresie również dokonano zakupów od
podmiotów powiązanych poprzez Radę Nadzorczą na łączną kwotę 311 tys. zł.
W okresie od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej nie
dokonali zakupów w Spółce, w tym okresie dokonano zakupów od podmiotów powiązanych poprzez Radę
Nadzorczą na łączną kwotę 315 tys. zł.
str. 98
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Transakcje z podmiotami i stronami powiązanymi były zawierane na warunkach rynkowych.
5.33. UMOWY ZAWARTE MIĘDZY UNIBEP S.A. A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI
Członkom Zarządu przysługuje wynagrodzenie w tytułów umów o pracę zawartych na czas nieokreślony
w formie stawek miesięcznych.
Zasady premiowania członków Zarządu
Zgodnie z obowiązującymi zasadami premiowania członków Zarządu:
Wynagrodzenie Zmienne członka Zarządu składa się z następujących elementów:
I. Krótkoterminowego Wynagrodzenia Zmiennego,
II. Długoterminowego Wynagrodzenia Zmiennego.
Okresem rozliczeniowym dla Krótkoterminowego Wynagrodzenia Zmiennego jest rok obrotowy.
Okresem rozliczeniowym dla Długoterminowego Wynagrodzenia Zmiennego jest okres trzech lat
kalendarzowych, z zastrzeżeniem, że pierwszy okres rozliczeniowy obejmuje lata 2024-2026.
Ad. I.) Krótkoterminowe Wynagrodzenie Zmienne składa się w następujących składników:
1. Premii za realizację Zadań indywidulanych,
2. Premii za realizację Wskaźników finansowych,
3. Premii za przekroczenie realizacji Wskaźników finansowych,
4. Prowizji od wyniku.
Członek Zarządu ma prawo do Długoterminowego Wynagrodzenia zmiennego pod warunkiem uzyskania
przez Spółkę wysokości Wskaźnika zmiany wartości kursu akcji UNIBEP SA na poziomie przekraczającym
50%. Przekroczenie realizacji Wskaźnika zmiany wartości kursu akcji UNIBEP SA o ponad 100% nie
powoduje zwiększenia Wartości Długoterminowego Wynagrodzenia Zmiennego. Wysokość
Długoterminowego Wynagrodzenia Zmiennego jest uwarunkowana poziomem procentowego wskaźnika
realizacji zmiany wartości kursu akcji UNIBEP S.A.
Zgodnie z treścią zawartych ze Spółką umów o pracę, członkom Zarządu
w przypadku rozwiązania umowy o pracę za wypowiedzeniem pracodawcy z przyczyn nie leżących po
stronie pracownika, pracodawca wypłaci pracownikowi rekompensatę w wysokości 1-miesięcznego
wynagrodzenia zasadniczego określonego w umowie o pracę w miesiącu poprzedzającym rozwiązanie
umowy o pracę z pracownikiem. W szczególnie uzasadnionych wypadkach Pracodawca może przyznać
Pracownikowi rekompensatę pomimo rozwiązania umowy z Pracownikiem w inny sposób niż określony
powyżej.
Członkowie Zarządu zawarli ze Spółką umowy o zakazie konkurencji w czasie trwania stosunku pracy i po
ustaniu zatrudnienia. Zakaz konkurencji obowiązuje Pracownika przez okres sześciu miesięcy, licząc od
dnia rozwiązania lub wygaśnięcia ostatniej obowiązującej Umowy o pracę. W czasie obowiązywania
zakazu konkurencji, wchodzącego w życie po ustaniu ostatniej Umowy o pracę, Spółka zobowiązana
będzie do wypłaty na rzecz Pracownika odszkodowania z tytułu powstrzymania się przez Pracownika od
działalności konkurencyjnej. Odszkodowanie zostanie obliczone jako równowartość 25% wynagrodzenia
otrzymanego przez Pracownika przed rozwiązaniem lub wygaśnięciem ostatniej Umowy o pracę, za okres
bezpośrednio poprzedzający rozwiązanie lub wygaśnięcie ostatniej Umowy o pracę i odpowiadający ilości
miesięcy obowiązywania zakazu konkurencji po ustaniu stosunku pracy. Odszkodowanie będzie płatne
w równych ratach miesięcznych.
str. 99
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.34. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE, GWARANCJE
5.34.1. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
Zobowiązania warunkowe z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń na rzecz pozostałych jednostek to
przede wszystkim gwarancje wystawione przez banki oraz zakłady ubezpieczeń na rzecz kontrahentów
spółki Unibep S.A. na zabezpieczenie ich roszczeń z tytułu realizacji kontraktów budowlanych.
W przypadku skorzystania zleceniodawców z wystawionych na ich rzecz gwarancji, bankom i zakładom
ubezpieczeń przysługuje roszczenie zwrotne z tego tytułu wobec Spółki. Gwarancje udzielane
zleceniodawcom Unibep S.A. stanowią alternatywny sposób zabezpieczenia w odniesieniu do
zatrzymywanych kaucji gwarancyjnych.
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
AKTYWA WARUNKOWE
-
5
Od pozostałych jednostek
-
5
Otrzymane weksle jako zabezpieczenia
-
5
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
196 800
202 121
Na rzecz jednostek powiązanych
14 930
15 876
Udzielone poręczenia
14 930
15 876
Na rzecz pozostałych jednostek
181 870
186 245
Sprawy sporne
181 870
171 857
Udzielone poręczenia
-
14 388
W ramach konsorcjum typu joint operation, każdy konsorcjant ponosi solidarną odpowiedzialność za
zobowiązania wynikające z realizacji wspólnego przedsięwzięcia. Na dzień 31 grudnia 2025 roku łączna
wartość projektów realizowanych w tej formule wynosiła około 1 141 mln zł z czego Spółce przysługuje
regres do współkonsorcjanta w wysokości szacowanej 312 mln zł. Natomiast na dzień 31 grudnia 2024
wartość projektów wynosiła około 1 873 mln zł, w tym szacowany regres 639 mln zł.
Istotne sprawy sporne
W Spółce Unibep w ciągu ostatniego roku toczyły się następujące postępowania sądowe:
ISTOTNE ROSZCZENIA PRZECIWKO UNIBEP S.A. W TOKU
L.p.
Powód
Roszczenie
Waluta
Opis
1.
Podlaski Zarząd Dróg
Wojewódzkich
(PZDW)
105 998
PLN
W październiku 2018 r. Konsorcjum Unibep S.A. i Most Sp. z o. o. złożyło
pozew o zapłatę kar umownych i robót dodatkowych na inwestycji Sokółka –
Dąbrowa Białostocka. Strona przeciwna wystąpiła z powództwem o zapłatę
łącznej kwoty ok. 105 998 tys. zł plus odsetki z tytułu kar umownych
w związku z odstąpieniem od umowy. W toku postępowania sądowego
zostali przesłuchani świadkowie i rozpoznano wnioski dowodowe w zakresie
dopuszczenia opinii biegłych. Sąd wystąpił do kilku instytutów z zapytaniem
w sprawie sporządzenia opinii, żaden instytut nie podjął się wydania opinii.
1 maja 2021 r. Sąd wydał wyrok częściowy zasądzający zapłatę na rzecz
Unibep S.A. kwoty 799 tys. zł oraz na rzecz Most Sp. z o. o. w Sopocie kwoty
61 tys. zł. 11 kwietnia 2022 r. Unibep S.A. złożył w Sądzie wniosek
o skierowanie stron do mediacji, do którego pozwany się przychylił. W toku
postępowania mediacyjnego nie doszło do zawarcia ugody. W 2025 r. sprawa
została przekazana do konsyliacji oraz przekazane zostały dokumenty biegłym
do sporządzenia opinii.
2.
Spółdzielnia
Mieszkaniowa „Na
Skraju”
55 000
PLN
W lutym 2024 wpłynął do Unibep S.A. pozew w związku z wystąpieniem wad
na inwestycji Cynamonowy Dom. Spółka neguje zasadność roszczenia
w całości. Pozew dotyczy obiektu, którego budowa została ukończona
w 2013 r. a jego odbiór został stwierdzony protokołem z 29 listopada 2013 r.
Biegły wydał opinie. Obie strony złożyły zarzuty do opinii biegłego. Trwa
str. 100
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
oczekiwanie na sporządzenie opinii uzupełniającej. Kolejny termin rozprawy
został wyznaczony na kwiecień 2026 r. Strona niezależnie od sprawy sadowej
prowadzą rozmowy mediacyjne.
3.
Zielono AEP
Sp. z o.o. SKA
10 029
PLN
W dniu 1 sierpnia 2025 r. Unibep otrzymał z Sądu Okręgowego w Warszawie
pozew o naprawienie szkody. Roszczenie powoda dotyczy wad stwierdzonych
w garażu oraz na balkonach, loggiach i tarasach na inwestycji przy
ul. Przasnyskiej 11 i 11A w Warszawie. Nie odbyła się jeszcze żadna rozprawa.
W październiku 2025 r. Unibep złożył odpowiedź na pozew, w którym
podniesiono m.in.: zarzut przedawnienia oraz brak błędów wykonawczych po
stronie pozwanej.
Poza opisanym sprawami spółka toczy postepowania na kwotę 11 522 tys. zł.
ISTOTNE ROSZCZENIA PRZECIWKO UNIBEP S.A. ZAKOŃCZONE W 2025
L.p.
Powód
Roszczenie
Waluta
Opis
1.
Umicore Battery
Materials Poland
Sp. z o.o.
27 124
PLN
Spór sądowy dotyczył rozliczenia końcowego inwestycji Umicore w Nysie.
Z uwagi na opóźnienie w realizacji prac inwestor odstąpił od umowy, naliczył
Unibep kary umowne oraz zatrzymał wynagrodzenie tytułem zabezpieczenia
roszczeń podwykonawców. Unibep złożył 4 pozwy i otrzymał nakazy zapłaty.
Umicore złożyło sprzeciwy i złożyło pozew na kwotę 27 124 tys. PLN. Sąd
skierował sprawy do mediacji. W ramach mediacji strony porozumiały się
i zawarły ugodę w dniu 29 września 2025 r. na mocy której Umicore wycofało
karę umowną na 6 120 tys. PLN oraz obie strony zrzekły się wzajemnych
roszczeń związanych z realizacją budowy. Dodatkowo Umicore zapłaciło
Unibep 5 307 tys. PLN.
ISTOTNE SPRAWY Z POWÓDZTWA UNIBEP S.A. W TOKU
L.p.
Pozwany
Roszczenie
Waluta
Opis
1.
Województwo
Warmińsko-
Mazurskie Zarząd
Dróg Wojewódzkich
w Olsztynie
45 597
PLN
W dniu 29 sierpnia 2025 r. złożono do Sądu Okręgowego w Olsztynie pozew
o waloryzację wynagrodzenia umownego. Pozew dotyczy inwestycji
„Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 513 na odcinku Lidzbark Warmiński -
Wozławki”. W styczniu 2026 r. odbyła się pierwsza rozprawa. Kolejny termin
rozprawy został wyznaczony na marzec 2026 r.
2.
Podlaski Zarząd Dróg
Wojewódzkich
(PZDW)
44 622
PLN
W październiku 2018 r. Konsorcjum Unibep S.A. i Most Sp. z o. o. złożyło pozew
o zapłatę kar umownych i robót dodatkowych na inwestycji Sokółka –
Dąbrowa Białostocka. Strona przeciwna wystąpiła z powództwem o zapłatę
łącznej kwoty ok. 105 998 tys. zł plus odsetki z tytułu kar umownych w związku
z odstąpieniem od umowy. W toku postępowania sądowego zostali
przesłuchani świadkowie i rozpoznano wnioski dowodowe w zakresie
dopuszczenia opinii biegłych. Sąd wystąpił do kilku instytutów z zapytaniem
w sprawie sporządzenia opinii, żaden instytut nie podjął się wydania opinii.
1 maja 2021 r. Sąd wydał wyrok częściowy zasądzający zapłatę na rzecz Unibep
S.A. kwoty 799 tys. zł oraz na rzecz Most Sp. z o. o. w Sopocie kwoty 61 tys. zł.
11 kwietnia 2022 r. Unibep S.A. złożył w Sądzie wniosek o skierowanie stron
do mediacji do którego pozwany się przychylił. W toku postępowania
mediacyjnego nie doszło do zawarcia ugody. W 2025 r. sprawa została
przekazana do koncyliacji oraz przekazane zostały dokumenty biegłym do
sporządzenia opinii.
3.
Miasto Katowice oraz
Tramwaje Śląskie S.A.
13 041
PLN
23 grudnia 2022 r. Unibep S.A. złożył wspólnie z ZUE S.A. pozew tytułem
zapłaty wynagrodzenia za obudowę zadaszenia wiaty peronowej na budowie
Zawodzie. Unibep S.A. dochodzi pozwem różnicy między wynagrodzeniem
szacowanym na podstawie przedmiaru a obliczonym zgodnie z obmiarem
powykonawczym. Wyrokiem Sądu okręgowego w Katowicach z dnia 14
października 2025 r. zasądzono na rzecz Unibep całość roszczenia wraz
z odsetkami. W grudniu 2025 r. Miasto Katowice wniosło apelację od wyroku.
4.
Skarb Państwa -
Generalna Dyrekcja
Dróg Krajowych i
Autostrad - Oddział
Olsztyn
11 856
PLN
W dniu 22 maja 2025 r. Unibep i PORR złożył pozew na łączną kwotę 33 mln
zł. Dotyczy budowy „Projekt i budowa drogi ekspresowej S61 Szczuczyn –
Budzisko”, Roszczenia UNIBEP SA (11,8 mln zł) obejmuje: roboty dodatkowe
oraz koszty ogólne w wydłużonym czasie realizacji. Oczekujemy na
wyznaczenie terminu rozprawy.
str. 101
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.
PUK ORZYSZ
8 298
PLN
W dniu 25 kwietnia 2025 r. złożono do Sądu Okręgowego w Olsztynie pozew
dotyczący ustalenia, że PUK ORZYSZ nie przysługuje względem Unibep
wierzytelność wynikająca z tytułu naliczonych kar umownych. Termin
rozprawy wyznaczono na maj 2026 r.
6.
Trakcja
PRKiL S.A.
8 192
PLN
We wrześniu 2022 r. spółka Budrex Sp. z o. o. złożyła pozew, w którym
dochodzi zwrotu kosztów poniesionych z tytułu wykonania zakresu robót
pozwanego w ramach kontraktu Łochów - Topór w wysokości 8 192 tys. zł.
W toku postępowania odbyło się kilka rozpraw na których przesłuchiwani byli
świadkowie - ostatnia rozpraw odbyła się w dniu 3 grudnia 2025 r. Kolejna
rozpraw została zaplanowana na styczeń 2026 r.
Poza opisanym sprawami spółka toczy postepowania na kwotę 37 752 tys. zł.
ISTOTNE SPRAWY Z POWÓDZTWA UNIBEP S.A. ZAKOŃCZONE W 2025
L.p
Powód
Roszczenie
Waluta
Opis
1.
Umicore
Battery
Materials
Poland
Sp. z o.o.
18 055
PLN
Spór sądowy dotyczył rozliczenia końcowego inwestycji Umicore w Nysie.
Z uwagi na opóźnienie w realizacji prac inwestor odstąpił od umowy, naliczył
Unibep kary umowne oraz zatrzymał wynagrodzenie tytułem zabezpieczenia
roszczeń podwykonawców. Unibep złożył 4 pozwy i otrzymał nakazy zapłaty.
Umicore złożyło sprzeciwy i złożyło pozew na kwotę 27 124 tys. PLN. Sąd
skierował sprawy do mediacji. W ramach mediacji strony porozumiały się
i zawarły ugodę w dniu 29 września 2025 r. na mocy której Umicore wycofało
karę umowną na 6 120 tys. PLN oraz obie strony zrzekły się wzajemnych
roszczeń związanych z realizacją budowy. Dodatkowo Umicore zapłaciło
Unibep 5 307 tys. PLN.
Inne postępowania w toku
12 grudnia 2025 roku wszczęte zostało postępowanie prowadzone przez Prezesa Urzędu Ochrony
Konkurencji i Konsumentów, obejmujące ocenę terminowości spełniania świadczeń pieniężnych przez
Unibep S.A. za okres marzec, kwiecień i maj 2025 roku. Postępowanie pozostaje w toku, a ewentualne
istotne informacje dotyczące jego rozstrzygnięcia będą prezentowane we właściwych raportach Spółki.
5.34.2. GWARANCJE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
OTRZYMANE GWARANCJE
65 776
59 186
Od jednostek powiązanych
1 452
-
Od pozostałych jednostek
64 324
59 186
UDZIELONE GWARANCJE
852 270
844 221
Na rzecz jednostek powiązanych
7 685
12 144
Na rzecz pozostałych jednostek
844 585
832 077
W 2025 r. udzielono gwarancji na kwotę 409 145 tys. zł, a otrzymano gwarancje w kwocie 29 094 tys. zł.
5.35. WPŁYW SYTUACJI WOJENNEJ NA DZIAŁALNOŚĆ UNIBEP S.A.
Inwazja Rosji na tereny Ukrainy. Informacja n/t wpływu sytuacji wojennej na działalność Unibep S.A.
Sytuacja związana z wojną w Ukrainie nie wpływa bezpośrednio na działalność Spółki, jednak pośrednio
może oddziaływać na przyszłe wyniki finansowe. Ekspozycja Spółki na usługi i materiały pochodzące
z rynków wschodnich pozostaje ograniczona, niemniej konflikt zbrojny wpływa lub może wpływać na
szereg trendów gospodarczych.
str. 102
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Wojna oddziałuje na nastroje inwestorów oraz ich skłonność do podejmowania decyzji inwestycyjnych.
W zależności od dalszego rozwoju sytuacji może również powodować zakłócenia w łańcuchach dostaw,
prowadzić do wzrostu cen surowców oraz wpływać na dostępność pracowników na rynku polskim, co
może mieć przełożenie na harmonogramy realizacji kontraktów oraz poziom cen usług
podwykonawczych.
Jednocześnie sytuacja geopolityczna wpływa na zwiększanie wydatków państw na obronność, w tym na
rozbudowę infrastruktury wojskowej. Emitent monitoruje zamierzenia inwestycyjne w tym obszarze oraz
podejmuje działania ukierunkowane na pozyskiwanie zamówień na prace budowlane realizowane na
rzecz administracji wojskowej w Polsce. W roku 2025 pozyskano zamówienia w segmencie wojskowym
o łącznej wartości około 0,53 mld zł. W celu wzmocnienia aktywności w tym obszarze przeprowadzono
zmiany organizacyjne polegające na wyodrębnieniu dyrekcji odpowiedzialnej za realizację budownictwa
specjalnego, w tym wojskowego.
Emitent podtrzymuje zamiar uczestniczenia w projektach związanych z odbudową Ukrainy po zakończeniu
działań wojennych. Obecnie realizowany jest jeden kontrakt na terenie Ukrainy dotyczący budowy
przejścia granicznego Medyka–Szeginie na granicy polsko-ukraińskiej.
Spółka na bieżąco monitoruje rozwój konfliktu oraz jego potencjalny wpływ na działalność i realizację
zamierzeń na poszczególnych rynkach, w tym na rynku ukraińskim. Na dzień sporządzenia niniejszego
raportu nie zidentyfikowano czynników wynikających z trwającego konfliktu, które wpływałyby
negatywnie na realizację zobowiązań kontraktowych wobec zamawiających. Z uwagi na dynamikę zmian
w sytuacji geopolitycznej oraz położenie Polski, skala ewentualnego wpływu tych czynników na wyniki
finansowe Spółki będzie uzależniona od dalszego rozwoju konfliktu, który pozostaje trudny do
jednoznacznego oszacowania.
Sytuacja polityczno-gospodarcza w regionie Bliskiego Wschodu. Informacja n/t wpływu tej sytuacji na
działalność Unibep S.A.
Spółka Unibep nie prowadzi działalności operacyjnej w regionie Bliskiego Wschodu, nie posiada
kontrahentów, z którymi prowadziłaby bezpośrednią wymianę handlową w tym obszarze, a jej działalność
w ponad 90% skoncentrowana jest na rynku krajowym. W związku z powyższym obecna sytuacja
geopolityczna w tym regionie, w tym konflikt zbrojny z udziałem Iranu, nie wywiera bezpośredniego
wpływu na działalność operacyjną Spółki.
Sytuacja geopolityczna na Bliskim Wschodzie, w tym konflikt zbrojny z udziałem Iranu, może wpływać na
globalne uwarunkowania makroekonomiczne. Ewentualna eskalacja konfliktu może prowadzić do
wzrostu cen surowców energetycznych, w tym ropy naftowej i jej pochodnych, co może skutkować
wzrostem kosztów paliw oraz transportu. W konsekwencji może to wpływać na poziom inflacji oraz ceny
materiałów wykorzystywanych w działalności Spółki i w konsekwencji na wyniki operacyjne osiągane przez
Spółkę.
Ewentualny wzrost inflacji może również oddziaływać na politykę Banku Centralnego i decyzje odnośnie
poziomu stóp procentowych, co może mieć wpływ na koszty finansowania działalności gospodarczej.
Na dzień sporządzenia niniejszego informacji Spółka nie identyfikuje istotnego bezpośredniego wpływu
powyższej sytuacji na swoją działalność operacyjną ani wyniki finansowe. Całą sytuacja jest na bieżąco
monitorowana przez Zarząd. W przypadku wystąpienia zdarzeń lub okoliczności mogących mieć istotny
wpływ na działalność Spółki lub jej sytuację finansową, odpowiednie informacje zostaną przekazane do
publicznej wiadomości w formie stosownych raportów bieżących.
str. 103
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
5.36. ZDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM NIEKORYGUJĄCE
Zawarcie istotnych umów i inne zdarzenia
• Skorzystanie przez Zamawiającego z umownego prawa opcji w ramach realizacji zadania
inwestycyjnego dotyczącego budowy źródła kogeneracyjnego na paliwo gazowe na terenie
Elektrociepłowni Kraków
22 stycznia 2026 roku Zarząd Unibep S.A. otrzymał od Zamawiającego powiadomienie o skorzystaniu
z umownego prawa opcji. Wskutek powyższego Zamawiający zlecił konsorcjum, obok podstawowego
zakresu prac, realizację również opcjonalnej części wykonawczej o wartości ok. 260,3 mln zł netto, z czego
udział Emitenta w tej kwocie stanowi kwota 183,7 mln zł netto oraz opcjonalnej części serwisowej
o wartości ok. 54,9 mln zł netto w całości przypadającej Emitentowi. Łączne wynagrodzenie konsorcjum
w zakresie umowy wykonawczej i umowy serwisowej wynosi ok. 885,7 mln zł netto, z czego udział
Emitenta stanowi kwota ok. 589,7 mln zł netto. (RB 5/2026)
Informację o zawartej umowie Emitent przekazał w raporcie bieżącym nr 56/2025 z dnia 21 lipca 2025
roku.
• Zawarcie umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ul. Mistrzejowickiej w Krakowie
6 lutego 2026 roku Zarząd Unibep S.A. zawarł umowę o roboty budowlane na realizację w systemie
generalnego wykonawstwa w/w inwestycji mieszkaniowej. Zamawiającym jest Smok Development
Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, podmiot należący do Grupy Victoria Dom. Wynagrodzenie Emitenta
z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 43,5 mln zł netto. (RB 8/2026)
• Podjęcie uchwały w sprawie emisji obligacji serii J i ustalenia warunków emisji
23 lutego 2026 roku Zarząd UNIBEP S.A. podjął uchwały w sprawie emisji obligacji zwykłych na okaziciela
serii J w ramach II Programu Emisji Obligacji i ustalenia warunków ich emisji. W ramach II Programu Zarząd
Emitenta postanowił wyemitować do 100.000 sztuk obligacji zwykłych niezabezpieczonych serii "J"
o łącznej wartości nominalnej do 100 mln zł, z zastrzeżeniem możliwości zwiększenia przez Zarząd
Emitenta liczby oferowanych obligacji do 140.000 sztuk, o łącznej wartości nominalnej do 140 mln zł
najpóźniej na cztery dni robocze poprzedzające rejestrację Obligacji w trybie rozrachunku w rozumieniu
Szczegółowych Zasad Działania KDPW, co stanowić będzie ustalenie ostatecznej treści Warunków Emisji
Obligacji. Środki z Emisji zostaną wykorzystane na częściowy lub całościowy wykup lub nabycie w celu
umorzenia obligacji serii I. (RB 14/2026)
11 marca 2026 roku Zarząd UNIBEP S.A. podjął uchwałę w sprawie ustalenia ostatecznej maksymalnej
liczby oferowanych obligacji, wysokości marży oraz ustalenia ostatecznego tekstu warunków emisji
obligacji serii J i wstępnej alokacji obligacji serii J. Zarząd Emitenta zwiększył maksymalną liczbę Obligacji
proponowaną do nabycia do 140.000 sztuk, o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 140 mln złotych.
(RB 16/2026)
12 marca 2026 roku Zarząd UNIBEP S.A. podjął uchwałę o przedterminowym wykupie wszystkich nie
umorzonych ani nie pozostających własnością Spółki obligacji serii I. (RB 17/2026)
O ustanowieniu II Programu Emisji Obligacji Zarząd UNIBEP S.A. informował w raporcie bieżącym nr
90/2025 z dnia 15 grudnia 2025 roku.
• Odstąpienie przez zamawiającego od umowy będącej na etapie projektowym
23 marca 2026 roku Zarząd Unibep S.A. przekazał informację o otrzymaniu w dniu w dniu 16 marca 2026
roku przez Unibep S.A. od Wojskowej Akademii Technicznej im. Jarosława Dąbrowskiego z siedzibą
w Warszawie pisma zawierającego oświadczenie Zamawiającego o odstąpieniu od Umowy nr
4600000372/A711/2025 z dnia 29 maja 2025 roku na „Budowę budynku dydaktycznego na potrzeby
kształcenia kandydatów do zawodowej służby wojskowej w formule zaprojektuj i wybuduj” na etapie
str. 104
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
projektowym z przyczyn, za które w ocenie Zamawiającego, odpowiada Unibep S.A. będąca Wykonawcą
na tym projekcie.
Jednocześnie Zamawiający domaga się od Unibep S.A. zapłaty kary umownej z tytułu odstąpienia
Zamawiającego od Umowy z winy Wykonawcy w wysokości ok. 15.6 mln zł. W ocenie Zarządu Unibep S.A.
przyczyny odstąpienia, na które powołuje się Zamawiający, są bezzasadne, a wskazana wyżej kara
umowna jest nienależna. Z treści wystosowanego przez Zamawiającego pisma wynika bowiem, że
odstąpienie od Umowy uzasadnione zostało przez Zamawiającego faktem zaniedbywania przez Unibep
S.A. zobowiązań umownych oraz zaistnieniu przesłanki przewidzianej w art. 635 k.c. Tymczasem Unibep
S.A. jako Wykonawca – czego potwierdzeniem jest treść korespondencji pomiędzy stronami - dochowała
należytej staranności w wykonywaniu dokumentacji projektowej zgodnie z Umową, prawem
budowalnym, wymogami formalnymi, normami i najlepszą wiedzą. Fakt, iż w trakcie spotkań z udziałem
Unibep S.A. oraz Zamawiającego, prowadzone były ustalenia dotyczące szczegółowych rozwiązań
projektowych, tak, aby pozostawały one w zgodności nie tylko z dokumentacją udostępnioną w ramach
przetargu, ale przede wszystkim w zgodzie z obowiązującymi przepisami, w tym w szczególności prawem
budowalnym i normami budowlanymi, dowodzi pełnego zaangażowania ze strony Unibep S.A. w realizację
Umowy. Zamawiający pozostawał świadomy obiektywnych trudności napotkanych przez Unibep S.A.
w trakcie realizacji prac projektowych, co znalazło wyraz w wyrażeniu zgody na zawieszenie terminów
realizacji do czasu wypracowania wspólnego, zgodnego z wymaganiami Zamawiającego, Umową, prawem
budowalnym, wymogami formalnymi, normami i najlepszą wiedzą, rozwiązania. Pomimo formalnego
zawieszenia Umowy i braku zobowiązania do wykonywania prac w okresie zawieszenia, Unibep S.A. nadal
podejmował działania związane z jej realizacją.
W świetle powyższego, w opinii Unibep S.A. nie ma podstaw do uznania, iż doszło do naruszenia
zobowiązań umownych przez Unibep S.A. Należy jednocześnie podkreślić, że zachowanie końcowego
terminu realizacji inwestycji nie jest zagrożone, co Unibep S.A. wielokrotnie deklarował. Ponadto, w opinii
Unibep S.A., odstąpienie zostało złożone wbrew treści Umowy, bez ziszczenia się wymaganych warunków
oraz bez zachowania odpowiednich wymogów formalnych.
Ponadto, w ocenie Unibep S.A. działanie to było również całkowicie nieuzasadnione z uwagi na fakt, iż
nastąpiło pomimo trwających prac projektowych, aktywnej wymiany korespondencji oraz zgłoszonej
przez Unibep S.A. gotowości do uzgodnienia i ominięcia wspólnie z Zamawiającym przeszkód
realizacyjnych. W konsekwencji oświadczenie Zamawiającego w opinii Unibep S.A. nie wywołało skutku
prawnego w postaci rozwiązania Umowy.
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego Umowa pozostaje w mocy, a Unibep S.A. jako
wykonawca jest gotowy do jej dalszej, prawidłowej realizacji. Wszelkie roszczenia Zamawiającego
dotyczące naliczonych kar umownych są bezpodstawne i nie znajdują oparcia ani w treści Umowy, ani
w obowiązujących przepisach prawa.
Należy również wskazać, że a ramach ww. Umowy Unibep S.A. udzielił gwarancji należytego wykonania
w formie 2 gwarancji ubezpieczeniowych na łączną kwotę 9,6 mln zł. O zaistnieniu wyżej wskazanej
sytuacji jak również wszelkich okolicznościach zostały poinformowane instytucje finansowe, które
udzieliły wyżej wymienionych gwarancji ubezpieczeniowych należytego wykonania. Należy również
wskazać, że na dzień publikacji sprawozdania finansowego za 2025 roku powstanie wyżej opisanego
zdarzenia nie wywołuje żadnych skutków o charakterze gwarancyjnym.
Wskazana powyżej sytuacja jest zdarzeniem o charakterze zdarzenia powstałego po dacie bilansowej, lecz
pozostaje ono bez wpływu tak na skonsolidowane wyniki finansowego Grupy Kapitałowej Unibep, jak
i jednostkowe wyniki finansowe Unibep S.A. za 2025 rok.
str. 105
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Zawarcie umów finansowych
• 8 stycznia 2026 roku Unibep S.A. aneksował z Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. umowę
ramową o udzielanie gwarancji kontraktowych w ramach limitu odnawialnego wydłużając termin
jej obowiązywania do 31 grudnia 2026 roku.
• 14 stycznia 2026 roku Unibep S.A. aneksował z Powszechnym Zakładem Ubezpieczeń S.A. umowę
zlecenia udzielenia gwarancji ubezpieczeniowej kontraktowej z dnia 8 lipca 2025 roku wydłużając
okres obowiązywania umowy do 28 lutego 2031 roku.
• 15 stycznia 2026 roku Unibep S.A. aneksował z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo
Hestia S.A. gwarancję zwrotu zaliczki wydłużając termin ważności do 16 lutego 2026 roku.
• 16 stycznia 2026 roku Unibep S.A. aneksował z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowę
o udzielenie gwarancji z dnia 4 sierpnia 2025 roku wydłużając okres ważności do 3 lutego 2026
roku.
• 30 stycznia 2026 roku Unibep S.A. aneksował z PEKAO S.A. umowę o wielocelowy limit kredytowy
z dnia 29 sierpnia 2025 roku w zakresie zasad kierowania wpływów z kontraktów na rachunki
w Pekao S.A.
• 30 stycznia 2026 roku Unibep S.A. aneksował z PEKAO S.A. umowę o wielocelowy limit kredytowy
z dnia 17 czerwca 2025 roku w zakresie zasad kierowania wpływów z kontraktów na rachunki
w Pekao S.A.
• 30 stycznia 2026 roku Unibep S.A. wraz z Unihouse S.A. aneksował z PEKAO S.A. umowę
o wielocelowy limit kredytowy z dnia 4 kwietnia 2022 roku wydłużając termin spłaty do
31 stycznia 2027 roku.
• 30 stycznia 2026 roku Unibep S.A. aneksował z PEKAO S.A. umowę eFinancing o finansowanie
dostawców z dnia 11 kwietnia 2022 roku wydłużając termin spłaty do 31 maja 2027 roku.
• 2 lutego 2026 roku Unibep S.A. aneksował z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowę
o udzielenie gwarancji z dnia 4 sierpnia 2025 roku wydłużając okres ważności do 16 marca 2026
roku.
• 4 lutego 2026 roku Unibep S.A. aneksował z UNIQA Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. umowę
generalną o gwarancje ubezpieczeniowe zwiększając kwotę limitu z 60 mln zł do 70 mln zł oraz
wydłużając okres jej obowiązywania do 27 stycznia 2027 roku.
• 13 lutego 2026 roku Unibep S.A. aneksował z Powszechnym Zakładem Ubezpieczeń S.A. umowę
zlecenia udzielenia gwarancji ubezpieczeniowej kontraktowej z dnia 8 lipca 2025 roku wydłużając
okres obowiązywania umowy do 15 czerwca 2031 roku.
• 16 lutego 2026 roku Unibep S.A. zawarł z PEKAO S.A. umowę o wielocelowy limit kredytowy do
kwoty 41 mln zł. Umowa została zawarta do 22 lipca 2028 roku.
• 18 lutego 2026 roku Unibep S.A. zawarł z Korporacją Ubezpieczeń Kredytów Eksportowych S.A.
umowę o udzielenie gwarancji ubezpieczeniowej spłaty kredytu w kwocie 32,8 mln zł. Umowa
została zawarta do 22 sierpnia 2028 roku.
• 19 lutego 2026 roku Unibep S.A. zawarł z PEKAO S.A. umowę o otwarcie linii gwarancji do kwoty
25 mln zł. Umowa została zawarta do 17 lutego 2027 roku.
• 26 lutego 2026 roku Unibep S.A. wraz z Unihouse S.A. aneksował z PKO BP S.A. umowę kredytu
w formie limitu kredytowego wielocelowego z dnia 19 lutego 2009 roku wydłużając okres
dostępności do 31 maja 2026 roku.
• 26 lutego 2026 roku Unibep S.A. aneksował z TUiR Allianz Polska S.A. umowę o udzielanie
gwarancji kontraktowych w ramach limitu odnawialnego wydłużając termin ważności umowy do
31 stycznia 2027 roku.
• 2 marca 2026 roku Unibep S.A. wraz z Unihouse S.A. zawarł z Santander Bank Polska S.A. umowę
o Multilinię w kwocie 14,2 mln EUR. Umowa została zawarta do 2 marca 2027 roku.
• 6 marca 2026 roku Unibep S.A. aneksował z InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. umowę
generalną o udzielanie ubezpieczeniowych gwarancji kontraktowych zwiększając limit
gwarancyjny do kwoty 200 mln zł. Termin dostępności limitu do 28 lutego 2027 roku.
• 17 marca 2026 roku Unibep S.A. aneksował z Towarzystwem Ubezpieczeniowym Euler Hermes
S.A. Umowę Ramową o Udzielanie Gwarancji Ubezpieczeniowych w Ramach Limitu
str. 106
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Odnawialnego dzieląc limit odnawialny na gwarancje przetargowe zapłaty wadium w kwocie 25
mln zł oraz pozostałe typy gwarancji w kwocie 25 mln zł.
• 26 marca 2026 roku Unibep S.A. zawarł z Millennium Bank S.A. Umowę o linię wieloproduktową
w kwocie 40 mln zł. Umowa została zawarta do 24 marca 2027 roku.
• 26 marca 2026 roku Unibep S.A. aneksował z Accelerant Insurance Europe S.A. Umowę Ramową
o Udzielanie Gwarancji Kontraktowych w Ramach Limitu Odnawialnego zwiększając maksymalny
okres obowiązywania gwarancji usunięcia wad lub usterek do 72 miesięcy
5.37. STRUKTURA ZATRUDNIENIA
PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Pracownicy umysłowi
894
974
Pracownicy fizyczni
243
239
RAZEM
1 137
1 213
5.38. INFORMACJE DOTYCZĄCE UMÓW Z FIRMĄ AUDYTORSKĄ
Rada Nadzorcza Unibep S.A. w dniu 22 kwietnia 2025 roku dokonała wyboru PricewaterhouseCoopers
Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie przy
ul. Polnej 11 do przeprowadzenia przeglądów i badania sprawozdań finansowych na lata 2025-2026.
Zawarta w dniu 17 lipca 2025 roku umowa na przegląd i badanie sprawozdań jednostkowego
i skonsolidowanego określa aneksowane coroczne wynagrodzenie w wysokości 624 tys. zł rocznie plus
koszty dodatkowe.
Zawarta w dniu 2 grudnia 2025 roku umowa w zakresie przeprowadzenia atestacji sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju za okres od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2026 roku określa
wynagrodzenie w wysokości 295 tys. zł rocznie plus koszty dodatkowe.
Firma audytorska nie świadczyła w 2025 oraz 2024 roku innych usług na rzecz Spółki.
6. INFORMACJE O POLITYCE DYWIDENDY ORAZ
O DYWIDENDZIE WYPŁACONEJ
W 2025 roku wypłacono dywidendę za 2024 rok. W dniu 18 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne
Zgromadzenie UNIBEP S.A. podjęło decyzję w sprawie podziału zysku netto za rok obrotowy 2024 zgodnie
z wnioskiem Zarządu i opinią Rady Nadzorczej. ZWZA zdecydowało o przeznaczeniu części zysku netto
Spółki za 2024 rok w kwocie 6 564 tys. zł, tj. 0,20 zł na każdą akcję (po wyłączeniu 2,25 mln akcji własnych
posiadanych przez Spółkę) na dywidendę dla akcjonariuszy. Jako dzień dywidendy ustalono dzień 2 lipca
2025 roku, zaś jako dzień wypłaty dywidendy dzień 18 sierpnia 2025 roku. Dywidenda została wypłacona
zgodnie z decyzją akcjonariuszy.
stan na dzień 31.12.2025
stan na dzień 31.12.2024
Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli na jedną akcję (w złotych)
0,20
-
7. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Spółka sporządziła sprawozdania finansowe za 2024 rok zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Rachunkowości. Sprawozdanie to zostało zatwierdzone przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Unibep
S.A. w dniu 25 czerwca 2025 roku.
str. 107
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało autoryzowane przez Zarząd Unibep S.A. w dniu 31 marca 2026
roku.
Datą publikacji niniejszego sprawozdania jest 31 marca 2026 roku.
str. 108
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (kwoty w tabelach wyrażone w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej)
Bielsk Podlaski, 31 marca 2026 roku
PODPISY WSZYSTKICH CZŁONKÓW ZARZĄDU SPÓŁKI UNIBEP S.A.
Prezes Zarządu
Andrzej Piotr Sterczyński
Wiceprezes Zarządu
Leszek Marek Gołąbiecki
Wiceprezes Zarządu
Adam Poliński
Członek Zarządu
Ewelina Magdalena Karp - Kręglicka
Członek Zarządu
Paweł Sebastian Nogalski
PODPIS OSOBY, KTÓREJ POWIERZONO PROWADZENIE KSIĄG RACHUNKOWYCH
Główna Księgowa, Dyrektor
Rachunkowości Finansowej
Anna Sikorska - Moroz
Unibep S.A., ul. 3 Maja 19, 17-100 Bielsk Podlaski
Tel.: +48 85 731 80 00, fax: +48 85 730 68 68
e-mail: biuro@unibep.pl, www.unibep.pl