Audit | Outsourcing | Tax | Consulng

UHY ECA Audyt Sp. z o.o. - członek UHY International, sieci prawnie niezależnych firm audytorskich i konsultingowych.

UHY ECA Audyt Sp. z o.o.

SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA

Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej CFI Holding S.A.

Sprawozdanie z badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego

Odmowa wyrażenia opinii

Zostaliśmy zaangażowani do przeprowadzenia badania załączonego jednostkowego sprawozdania

finansowego CFI Holding Spółka Akcyjna (Spółka), które zawiera sprawozdanie z sytuacji finansowej na

dzień 31 grudnia 2025 r. oraz sprawozdanie z całkowitych dochodów, sprawozdanie ze zmian w kapitale

sprawozdania finansowego.

Odmowa wyrażenia opinii jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Rady Nadzorczej

wykonującej zadania Komitetu Audytu wydanym z dniem niniejszego sprawozdania z badania.

Podstawa odmowy wyrażenia opinii

W punkcie 1 informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego CFI Holding S.A. „Założenie

kontynuacji działalności gospodarczej i porównywalność sprawozdań finansowych” informacji ogólnych

do jednostkowego sprawozdania finansowego sporządzonego na dzień 31.12.2025 roku Zarząd Spółki

poinformował, że jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone przy założeniu

kontynuacji działalności, mimo że występuje istotna niepewność mogąca powodować znaczącą wątpliwość

co do zdolności Spółki do kontynuowania działalności, w szczególności w zakresie ryzyka prawno –

Spółka CFI Holding S.A. jest podmiotem dominującym w Grupie Kapitałowej, pełniącym role spółki

holdingowej. Przychody osiągane przez Spółkę wynikają z umów zawartych z podmiotami należącymi

do Grupy Kapitałowej, a przeważającej mierze z umowy o współpracy ze spółką Central Fund of

Audit | Outsourcing | Tax | Consulng

UHY ECA Audyt Sp. z o.o. - członek UHY International, sieci prawnie niezależnych firm audytorskich i konsultingowych.

UHY ECA Audyt Sp. z o.o.

Immovables Sp. z o.o. („CFI Sp. z o.o.”) na podstawie, której Spółka osiągnęła ok. 47% ogółu

przychodów z działalności podstawowej.

Na dzień bilansowy wartość udziałów w CFI Sp. z o.o. stanowi 95,5% pozycji inwestycji w jednostkach

zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i w jednostkach stowarzyszonych oraz 94,2% sumy bilansowej

Spółki. Biorąc pod uwagę powyższe informacje, należy uznać, że CFI Sp. z o.o. jest podmiotem mającym

istotny wpływ na działalności Spółki CFI Holding S.A.

W nocie nr 39 informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego oraz nocie nr 12 sprawozdania

Zarządu z działalności Jednostki Dominującej oraz Grupy Kapitałowej Zarząd Spółki poinformował, że w

dniu 14 czerwca 2023 roku do siedziby spółki CFI Sp. z o.o. wpłynęło postanowienie Prokuratury

nieruchomości będących własnością CFI Sp. z o.o. o łącznej oszacowanej przez Prokuraturę wartości

Na dzień publikacji nie są znane ostateczne skutki działań poprzedniego zarządu Spółki oraz ich

potencjalny wpływ na sytuację majątkową oraz finansową Spółki oraz jej wynik finansowy. Pomimo

przeprowadzenia procedur badania, nie było możliwe uzyskanie wystarczających i odpowiednich

dowodów badania umożliwiających wiarygodne określenie wpływu powyższych okoliczności na

sytuację majątkową, finansową oraz zdolność Spółki do kontynuowania działalności.

W konsekwencji, ze względu na potencjalne wzajemne oddziaływanie powyższych niepewności oraz

ich możliwy skumulowany wpływ na jednostkowe sprawozdanie finansowe, nie było możliwe uzyskanie

racjonalnej pewności wymaganej dla sformułowania opinii o załączonym jednostkowym sprawozdaniu

finansowym.

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej

Audit | Outsourcing | Tax | Consulng

UHY ECA Audyt Sp. z o.o. - członek UHY International, sieci prawnie niezależnych firm audytorskich i konsultingowych.

UHY ECA Audyt Sp. z o.o.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za jednostkowe sprawozdanie finansowe

rachunkowych, jednostkowego sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny i jasny obraz

sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie z Międzynarodowymi

Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską, przyjętymi

zasadami (polityką) rachunkowości oraz z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa

sporządzenie jednostkowego sprawozdania finansowego niezawierającego istotnego zniekształcenia

spowodowanego oszustwem lub błędem.

Zarząd Spółki oraz Członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby jednostkowe

sprawozdanie finansowe spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości. Członkowie

Rady Nadzorczej są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.

Odpowiedzialność Biegłego Rewidenta za badanie jednostkowego sprawozdania finansowego

Jesteśmy odpowiedzialni za zbadanie jednostkowego sprawozdania finansowego zgodnie z:

 ustawą z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze

publicznym (tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1891) („Ustawa o biegłych rewidentach”),

 Międzynarodowymi Standardami Badania w wersji przyjętej jako Krajowe Standardy Badania

(„KSB”) uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów nr 3430/52a/2019 z dnia 21 marca 2019

roku, z późn. zm. oraz uchwałą Rady Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego nr 38/I/2022 z dnia

15 listopada 2022 r. w sprawie krajowych standardów kontroli jakości oraz Krajowego

opinii, nie byliśmy w stanie wyrazić opinii z badania na temat tego jednostkowego sprawozdania

finansowego.

Audit | Outsourcing | Tax | Consulng

UHY ECA Audyt Sp. z o.o. - członek UHY International, sieci prawnie niezależnych firm audytorskich i konsultingowych.

UHY ECA Audyt Sp. z o.o.

Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z zasadami etyki określonymi w

„Podręczniku Międzynarodowego kodeksu etyki zawodowych księgowych (w tym Międzynarodowych

standardów niezależności)” przyjętym uchwałą nr 207/7a/2023 Krajowej Rady Biegłych Rewidentów z

dnia 17 grudnia 2023 r. w sprawie ustanowienia zasad etyki zawodowej biegłych rewidentów, z

późn. zm. („Kodeks etyki”) oraz z innymi wymogami etycznymi, które mają zastosowanie do badania

sprawozdań finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne obowiązki etyczne zgodnie z tymi

wymogami i Kodeksem etyki. W trakcie przeprowadzania badania kluczowy biegły rewident oraz firma

audytorska pozostali niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie o

biegłych rewidentach oraz w Rozporządzeniu UE.

Naszym celem było uzyskanie racjonalnej pewności, czy jednostkowe sprawozdanie finansowe jako

istotne zniekształcenie.

Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności

Inne informacje

Na Inne informacje składa się łączne Sprawozdanie z działalności Grupy i Spółki za rok obrotowy

zakończony 31 grudnia 2025 r. („Sprawozdanie z działalności”) wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu

korporacyjnego, które jest wyodrębnią częścią tego Sprawozdania z działalności oraz Raport Roczny

rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 r. („Raport roczny”) (razem „Inne informacje”).

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej

W związku z badaniem jednostkowego sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest

zapoznanie się z Innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy Inne informacje nie są istotnie

niespójne z jednostkowym sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania,

lub w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli na podstawie wykonanej pracy stwierdzimy

Audit | Outsourcing | Tax | Consulng

UHY ECA Audyt Sp. z o.o. - członek UHY International, sieci prawnie niezależnych firm audytorskich i konsultingowych.

UHY ECA Audyt Sp. z o.o.

istotne zniekształcenia w Innych informacjach, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym

sprawozdaniu z badania.

Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie opinii,

czy Sprawozdanie z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego

rozwoju, zostało sporządzone zgodnie z przepisami oraz czy jest zgodne z informacjami zawartymi

w jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania opinii, czy

Sprawozdanie z działalności Spółki uzyskaliśmy przed datą niniejszego sprawozdania z badania,

a Raport Roczny będzie dostępny po tej dacie. W przypadku, kiedy stwierdzimy istotne zniekształcenie

Opinia o Sprawozdaniu z działalności

Ze względu na znaczenie spraw opisanych w naszym sprawozdaniu w sekcji Podstawa odmowy

wyrażenia opinii, nie byliśmy w stanie wyrazić opinii ani oświadczenia na temat Sprawozdania z

działalności.

Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki są zgodne z prawem i przepisami

obowiązującymi w Polsce oraz że nie świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na

mocy art. 5 ust.1 Rozporządzenia UE oraz art. 136 Ustawy o biegłych rewidentach. Usługi niebędące

badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek zależnych

w badanym okresie zostały wymienione w nocie 34 jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki.

Wybór firmy audytorskiej

Zostaliśmy wybrani do badania jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki uchwałą Rady

Nadzorczej Spółki z dnia 06.08.2025 r. Sprawozdanie finansowe Spółki badamy po raz czwarty.

Audit | Outsourcing | Tax | Consulng

UHY ECA Audyt Sp. z o.o. - członek UHY International, sieci prawnie niezależnych firm audytorskich i konsultingowych.

UHY ECA Audyt Sp. z o.o.

Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest niniejsze

sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, jest Marta Jankowska.

Warszawa, 28.04.2026 r.